公司概况 - 滴灌通国际投资成立不满一个月即向港交所主板发起IPO冲击 [2] - 创始人李小加曾任港交所总裁11年，2021年与张高波创办滴灌通，创新推出非股非债的现金流收益投资模式 [3] - 2023年C轮融资后估值达17亿美元，成为独角兽企业 [4] - 截至2025年7月1日累计融资金额达55.73亿澳门元（约49.37亿人民币），其中44亿为自有资金投入小微门店 [4][21] 商业模式 - 采用"现金权投资"模式：按约定比例抽取被投企业每日流水作为回报，避免股权稀释和刚性兑付压力 [30][31] - 分两阶段运作：自有资金直投小微门店→澳交所证券化打包现金流资产形成RBO/CCO等凭证 [20][32][40] - 三类投资方向：生意型（小微门店）、资产型（PE/VC流动性支持）、企业型（科创企业营运资金） [46] - 通过"滴灌之星"AI系统实现资产注册、交易监控、信息披露全流程数字化管理 [51] 上市进展 - 采用港交所《上市规则》第21章上市，为14年来首例该类型IPO [14][16] - 计划发行30亿股，募资全部用于现金权投资，通过标准化证券转换非标现金流资产 [7][9][25][26] - 预计最快2025年9月挂牌，需通过香港证监会及港交所两轮意见审核 [13] - 上市后将成为连接公开市场与底层资产的"转换器"，解决非标资产流动性难题 [10][24] 运营数据 - 自有基金MCLF历史回报率：2022年8-12月年化最高27.2%，2023年全年8.4%-12.1%，2024年起出现下行 [46] - 澳交所产品包括RBO/SPV/SPAC/ETF四类，某云贵菜餐厅案例显示融资22.4万元、分成比例11.66% [53][55] - SPV披露维度涵盖首付款、收入偏差、回购条件等，比单店数据更立体 [57] 市场争议 - 法律定性存分歧：介于股债间的ABS、高成本债权、类P2P资金池等观点并存 [33][34][35] - 收益可持续性受质疑，小微企业抗风险能力与收益稀释问题显现 [46] - 信披挑战：多层证券化导致投资者难追踪底层资产，存在道德风险隐患 [49][50] - 21章公司历史污点：2014年前曾被用于借壳炒作，监管审批态度不明朗 [15][17]

持有型不动产ABS市场发展 - 持有型不动产ABS市场规模稳步扩容，资产类别不断丰富，上交所发挥主阵地作用推动市场稳健前行[1] - 目前上交所共存续6单持有型不动产ABS产品，托管规模约120.96亿元，在审项目达14单[2] - 底层资产类型多元，涵盖高速公路、保租房、写字楼、数据中心等多领域[2] 产品特征与信息披露 - 持有型不动产ABS以"资产信用"与"权益属性"为核心特征，依赖底层资产运营现金流实现稳定分红[2] - 2024年度通过"年报摘要"形式聚焦投资者关切的运营和财务信息，提升信息披露有效性[3] - 建信长租披露了4个保租房项目的出租率、有效租金单价、平均剩余租期等关键运营指标[3] - 交通基础设施类产品重点披露断面交通量、通行费收入等指标，增强市场对产品价值的理解[4] 投资者沟通与市场生态 - 建信长租采用"报告解读+现场调研+互动答疑"立体化沟通模式，吸引35家机构投资者参与[6] - 上交所鼓励针对不同资产类型自愿披露关键信息，推动建设投融互信的市场生态[7] - 建立投资者意见反馈机制，定期举办线上线下交流会，形成良性互动循环[8] 市场参与与制度建设 - 市场参与度提升，吸引银行理财、券商自营、保险资管等多元投资者，流动性逐步增强[7] - 制度建设取得进展，未来将持续发力为产品市场建设保驾护航[7]

公司证券投资计划 - 全资子公司新优势健康产业发展有限公司将使用自有资金开展证券投资业务 [1] - 初始投资资金以注册资本人民币3000万元为基础 [1] - 投资收益可进行再投资 再投资金额不包含在初始投资的3000万元以内 [1] - 证券投资总额度不超过公司最近一期经审计净资产的10% [1] - 在额度范围内资本金可循环使用 [1] 投资方式与期限 - 投资方式为场内股票、债券投资 不包含衍生品交易 [1] - 投资期限自董事会审议通过之日起12个月内有效 [1]

租金市场表现 - 2025上半年重点50城住宅平均租金累计下跌1.37%，一线、二线与三四线代表城市租金均累计下跌，其中一线城市累计跌幅相对较小 [1] - 住宅租金波动显现明显季节效应，2月租金短期企稳，3月以来环比下跌 [1] 租客特征 - 受过高等教育的青年人是租客群体主力，高学历、新毕业年轻租客更青睐长租公寓 [1] - 超六成租客计划在租约到期后换租，集中式长租公寓租客续签意愿在各类型房源中偏低 [1] 政策环境 - 2025上半年各地政府共出台住房租赁政策超80次，供需两端政策支持力度不断强化 [1] - 政策推动租赁住房品质提升，促进租住需求释放 [1] 保租房发展 - 多地保租房已接近完成"十四五"筹集目标，"十五五"期间将按"以需定购、以需定建"模式通过存量转化与新建结合方式筹集 [2] - 2025年一季度保租房公募REITs底层资产运营稳健，但受短期租金下调影响整体收益环比略有下降 [2] - 保租房公募REITs"首发+扩募"进程提速，首单扩募产品正式完成发售 [2] 长租企业动态 - 住房租赁行业融资环境改善及企业盘活存量资产需求增加，企业布局租赁赛道积极性强化，但行业竞争加剧 [2] - 截至5月全国开业、管理规模TOP30企业开业、管理规模均较2024年末增加7万间以上，地方国企系增长较快 [2] - 地方国企发挥房源获取优势，专业运营商专注轻资产运营，双方优势互补实现协同发展 [2] 行业趋势 - 住房租赁市场逐步从大规模筹集建设进入存量提质阶段，"收储转租"模式有效盘活存量资产并增加房源供给 [3] - "好房子"理念写入《政府工作报告》，租赁市场品质化转型成为重要发展方向 [3] - 企业需利用"收储转租"盘活存量资产，借助REITs等金融工具实现资产证券化和资金回笼，专注打造优质租赁项目 [3]

上海证券交易所会员管理规则修订 - 上海证券交易所对《上海证券交易所会员管理规则适用指引第1号——会员交易及相关系统管理》进行了修订 [1] - 修订后的规则已正式发布并立即实施 [1]

公司股票及可转债停牌 - 公司股票及"东时转债"自2025年6月20日开市起停牌 预计停牌时间不超过2个月 [1] - 停牌原因是未在2025年6月19日前完成整改 [1] - 证券代码603377 证券简称ST东时 转债代码113575 转债简称东时转债 [2] 资金占用问题 - 控股股东东方时尚投资有限公司及其关联方非经营性占用公司资金3.87亿元 [4] - 资金占用方式包括设备采购、应收账款保理业务等 [4] - 截至公告披露日 控股股东及其关联方累计归还占用资金0元 [4] 监管措施及后果 - 公司于2024年12月19日收到北京证监局《行政监管措施决定书》 [4] - 公司未能按照监管要求在6个月内完成资金清收工作 [4] - 若停牌期限内完成整改 股票及可转债将复牌 [4] - 若停牌期限内未完成整改 将实施退市风险警示 [4] - 复牌后两个月内仍未完成整改 将终止上市交易 [4] 公司其他风险事项 - 公司于2025年5月30日因涉嫌信息披露违法违规被证监会立案调查 [4] - 公司实际控制人、时任董事长徐雄因涉嫌操纵证券市场罪 已于2023年9月被批准逮捕 [4] 公司经营状况 - 截至公告披露日 公司生产经营活动正常开展 [5] - 公司成立于2005年8月12日 前身是1995年成立的北京东方时尚驾驶学校 [5] - 2016年在上海证券交易所上市 [5] - 主营业务为机动车驾驶培训和航空驾驶培训 [5]

滴灌通模式概述 - 滴灌通从2021年成立开始投资并形成现金流权益，2023年在澳门开设金融资产交易所进行资产挂牌和证券化，目前正通过滴灌投资IPO募资投向实体[1] - 滴灌通模式投资连锁业态小微实体门店，按约定比例和期限享有门店收入或现金流的收益权（现金权）[1] - 滴灌通将非标准化现金流收益权打包至澳门交易所证券化是"非标转标"，而滴灌投资IPO是先构建标准化载体再投向非标资产的"标投非标"[1] 金融形态与资产特征 - 滴灌通底层资产收益来源于被投企业的即期现金流，实质接近锚定预期现金流的ABS投资[2] - 与传统ABS不同，滴灌通现金权难以实现法定确权隔离，仅能通过协议明确权责[2] - 滴灌通现金权无法实现"收益权出表"，且现金流波动更大、久期更短，倾向于本金早期回收[3] 收益权投资特点 - 滴灌通属于基于协议约定的收益权投资，类似中概股红筹模式，收益权证券和股票发行于境外但现金流取自境内企业[4] - 境内企业ABS曾以收益权为基础资产，但滴灌通不同在于不设被投企业兜底，需自担流水断链风险[5] 投资场景与行业影响 - 滴灌通主要投资零售、餐饮、服务、文体等现金结算的连锁消费领域[6] - 当前连锁品牌拓店凶猛导致线下消费供给过剩，滴灌通注资可能加剧行业内卷[6] - 2024年上半年北京规模以上餐饮企业利润1.8亿元（同比下降近90%），利润率仅0.37%[7] 业务拓展方向 - 滴灌投资IPO新增两大方向：为PE/VC机构份额提供流动性的"资产型投资"，以及为科创企业支付场景提供贴现的"企业型投资"[7] - "资产型投资"类似押融资业务但面临一级市场退出难制约，"企业型投资"将面临银行资产荒下的激烈竞争[7] 发展前景 - 滴灌通作为金融创新被香港市场作为"实验沙盒"，但需面对场景局限、行业周期风险等挑战[8][9]

中国证券业并购浪潮的历史演进 - 第一轮（1995—2003年）：行政主导的银证分离改革推动并购，如申银万国证券组建和国泰君安证券成立，目标是优化金融结构和规范市场秩序 [2] - 第二轮（2004—2011年）：A股市场调整引发风险化解需求，华夏证券重组为中信建投证券，海通证券整合兴安证券和甘肃证券，中信证券整合万通证券和金通证券 [2] - 第三轮（2012—2022年）：市场化并购主导，申银万国与宏源证券合并成立申万宏源证券，东方财富收购西藏同信证券，中信证券收购法国里昂证券，光大证券收购香港新鸿基金融 [3] - 第四轮（2023年至今）：国泰君安与海通证券合并成为行业资产规模首位，区域性券商整合加速，如国信证券收购万和证券股权，浙商证券与国都证券合并 [4] 金融高质量发展的政策背景 - 2023年中央金融工作会议提出建设金融强国目标，强调培育具有全球竞争力的现代金融企业，证券行业作为直接融资主渠道需提升国际竞争力 [5] - 监管部门2019年首次表态支持证券行业并购整合，简化审批流程，优化资本监管指标，地方政府如上海推动国泰君安与海通证券合并 [6] - 金融开放加速下，摩根大通、高盛等外资券商扩大中国市场业务，中资券商需形成规模优势以提升国际话语权和市场份额 [8] 证券行业内生发展需求 - 行业转型面临传统业务挑战，并购可整合客户资源、优化业务团队、统一技术平台，提升运营效率和规模效应 [9] - 业务从传统通道服务向综合金融服务转型，机构客户服务、财富管理、跨境业务成为核心竞争领域，中金公司并购中投证券以强化零售渠道和债券承销优势 [10] - 资本实力是券商核心竞争要素，并购为券商提供快速提升资本实力的路径，支持衍生品交易、机构业务等资本密集型业务发展 [11] 新一轮并购与历次并购的差异 - 政策目标从问题解决转向能力提升，直指打造全球竞争力的航母级投资银行 [12] - 市场化程度更高，国泰君安与海通证券合并涉及A股和H股双重上市公司，交易设计科学规范，包含换股比例和现金选择权安排 [13] - 并购主体多为主动布局的市场参与者，目标券商多为业绩稳健、有特色优势的机构，注重业务互补和长期价值创造 [14] 未来发展趋势 - 头部券商强强联合、区域性券商资源整合、混合所有制改革与国际化布局将共同推动行业高质量发展 [15]

本期 资产证券化产品 成功发行，为未来双方进一步深化合作奠定了坚实的基础，对申 万宏源持续深耕长三角地区 资产证券化业务 市场具有重要意义。 也是申万宏源 注重 资产证券化创新业务的 开拓 ，结合国内的监管政策，经常配合国内的相关部门对资产 证券化业务创新模式进行研发 、 设计 成果的又一生动案例 。 免责声明 本内容最终解释权归申万宏源证券有限公司所有。 近日 ，由申万宏源担任 销售机构的 上海地产住房发展有限公司 全国首单规模最大储架 式保障性租赁住房 CMBS 项目 。本期 资产证券化产品 发行规模 32.99 亿元，期限 21 年期，票面利率 2. 2 % 。 上海地产住房发展有限公司是上海地产集团全资子公司，作为集团旗下保障住房和租赁 住房统一建设运营发展平台，全力承担市委、市政府任务，通过 "功能 + 市场"发展模 式，重点打造"投资建设、资管运营、社区配套"三大平台，努力发挥功能性国企的引领 和示范作用。上海地产住房发展有限公司将始终坚持"服务城市更新、服务住房发展、 服务人才建设、服务生活配套"的初心与使命，勇做上海功能性住房市场的主力军、排 头兵和同行业领先者 。 通过 CMBS 创新模式， ...

数据中心REITs发行情况 - 首批两只数据中心REITs（南方润泽科技数据中心REIT和南方万国数据中心REIT）完成询价，将于7月14日至15日启动认购 [1] - 两只产品均以顶格定价发售，询价阶段网下拟认购倍数均超过166倍 [1][2] - 南方润泽科技数据中心REIT最终定价4.5元/份，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元 [3] - 南方万国数据中心REIT发行价为3元/份，总发行规模8亿份，预计募集资金总额约24亿元 [3] 询价与定价分析 - 两只REITs的询价区间上限均比拟募集单价高出20%，近期四只REITs网下询价区间上限溢价均超过20% [4] - 南方润泽科技数据中心REIT询价投资者131家，配售对象728个，报价区间3.950元/份—4.5310元/份 [5] - 南方万国数据中心REIT询价投资者119家，配售对象410个，报价区间2.840元/份—3.021元/份 [5] 机构投资者参与情况 - 券商资管产品积极参与，190只券商资管计划参与南方润泽科技数据中心REIT询价，60只参与南方万国数据中心REIT询价 [5] - 超过40家券商自营账户参与两只REITs询价，包括星展证券、野村东方国际证券等合资券商 [6] - 头部券商如中信证券、中金公司等通过战略配售提前锁定筹码，华泰证券认购南方润泽科技数据中心REIT 1685万份，占比1.685% [6] 数据中心REITs行业前景 - 数据中心作为AI大模型等数据经济的底层基础设施，承担推动产业转型与升级的重任 [7] - 数据中心行业高景气度带来稳定现金流，是理想的公募REITs底层资产，适合大类资产配置 [8] - 数据中心REITs收益稳定性高，客户集中度高、租约长且客户黏性强，现金流结构更适合交易型资金 [9]