新规概览 - 东莞市34个镇街房价标准划分为四个档次，直接影响开发商土地增值税 [1] - 一类区域（松山湖、滨海湾等6个）房价标准38996元/㎡，同比上涨300元，相当于深圳宝安、广州番禺水平 [1] - 二类区域（虎门、寮步等6个）房价标准31900元/㎡，同比下跌4000元，但镇街升级抵消跌幅 [1] - 三类区域（大岭山、黄江等13个）房价标准24073元/㎡，实际标准因镇街等级提升有所上升 [1] - 四类区域（中堂、常平等9个）房价标准18048元/㎡，同比下降1500元，开发商税负可能更轻 [1] 调整背后的逻辑 - 控制热门区域房价：一类区域房价同比上涨12%，新规仅微涨300元/㎡，防止开发商推高价格 [2] - 减轻低价区开发商税负：四类区域标准下调1500元，土地增值税率从30%降至20%，开发商每平方米少缴税约3000元 [2] - 促进镇街升级竞争：长安、万江等从二类升级为一类，凤岗、塘厦从三类升为二类，推动区域价值重新评估 [2] 对普通购房者的影响 - 房贷、契税、公积金不受影响，新规仅涉及开发商土地增值税 [3] - 四类区域开发商可能降价促销，如石排镇某楼盘考虑每平方米降价800-1200元 [5] - 二手房市场业主心态两极化：一类区域房东调高挂牌价，四类区域业主陷入抛售或观望的纠结 [6] 未来展望 - 一类区域改善型购房者受益，如南城某楼盘新规后客户立即签约 [6] - 四类区域刚需购房者受益，如企石镇新盘宣布五一期间降价10% [6] - 跨镇投资者受益，如深圳投资者瞄准凤岗，因镇街升级带来潜力背书 [6]

核心观点 - "二套转首套"满足相关条件可享受住房贷款利息个税专项附加扣除 每年可享受1.2万元税前扣除额 [2][3] - 政策在房地产市场和购房者中引发强烈关注 是"认房不认贷"政策背景下的进一步深化 [2][4] - 政策有助于降低居民生活成本 鼓励持有房屋和贷款 避免无序挂牌售房和提前还贷 [7] 政策实施细则 - 纳税人可通过个人所得税APP填报住房贷款信息 推送单位或次年汇算清缴时享受 [4] - 贷款置换后仍为同一套住房的 可继续享受住房贷款利息专项附加扣除 [4] - 商业贷款转公积金贷款后符合首套利率条件的 也可继续享受扣除 [4] - 婚前各自购房的 婚后可选择各自50%扣除或一方100%扣除 [5] 受益人群 - 贷款利率符合首套房标准且未享受过房贷利息抵个税的纳税人 最多可节省24万元税款 [4] - 商业贷款或组合贷中商业贷款部分调整为"首套房贷利率"的购房者 [5] - 一线城市贷款500万案例 每年可少交2400元税 [5] 政策影响 - 持续降低房屋持有成本 对二季度及后续购房需求有提振作用 [7] - 楼市调控精细化的体现 在调控与减税降费间找到平衡 [7] - 形成"需求端降成本+供给端稳预期"双轨框架 [7] - 下一步可能围绕财政货币协同 存量资产盘活 区域精准施策深化 [7]

首先，加力实施城市更新行动，协同"优存量"与"拓增量"，激活居住新需求。从政策支持力度来看，城 市更新行动已经从"大力实施"进入"加力实施"阶段，成为2025年各地重要工作之一。 ■王丽新 4月25日召开的中共中央政治局会议指出，加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改 造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市 场稳定态势。 随着"稳楼市"一揽子政策持续推进，去年四季度以来，一线城市及重点城市楼市交易趋稳，高能级城市 土地市场趋热，"好房子"渐成市场供应主流产品。在笔者看来，在这一新形势下，"稳楼市"需兼顾短期 稳定与长期发展，加力巩固市场稳定态势，推动房地产行业进入"量稳质升"的新阶段。 5月1日，国家标准《住宅项目规范》将落地实施。当前，部分城市也发布了"好房子"建设相关标准。 但"好房子"绝不单纯指向高端住宅，"安全、舒适、绿色、智慧"是"好房子"的核心标准，更是高品质住 宅的总纲，强调的是对住房品质的要求。各地要加大力度供应户型优、功能全、得房率高且价格合理 的"均好型"住房，更要解决隔音、串味以及渗漏等基础质量问题，还可考虑将高品质住宅项目 ...

政治局会议对楼市的最新定调 - 会议时间比往年提前，显示政策紧迫性 [1] - 政策基调务实，采用结构性手段而非全面刺激，强调"稳住大盘"而非"房价暴涨" [3] 房票2.0与库存消化 - 房票政策升级为"全城通兑"，可跨区域使用并覆盖二手房市场，厦门案例显示4个月内撬动购房资金超100亿元，消化新房31.7万平方米（占同期成交量40%） [4] - 地方财政压力制约政策效果，南京2025年一季度土地出让金同比下滑12%，部分城市需发行专项债填补房票补贴缺口 [4] - 政策导向"优化存量房收购"，通过房票替代现金缓解财政压力并定向消化新房库存 [4] 高品质住房供给趋势 - 政策明确"加大高品质住房供给"，反映市场结构变化：2025年一季度一线城市改善型住房成交占比58%（刚需仅32%） [5] - 土地政策向高端倾斜，北京、杭州核心地块容积率从2.5降至1.8，层高要求3米以上，得房率提升至80% [6] - 房企战略聚焦高端产品，杭州萧山地块土拍溢价率达74.4% [6] - 价格分化加剧：上海内环新房均价同比上涨8%至12万/㎡，远郊楼盘降价15%仍难去化 [6][7] 市场分化现状 - 一线城市呈现"伪回暖"：深圳、北京3月新房成交量同比增75%和125%，但4月上半月环比骤降14% [8] - 三四线城市深度调整：东北某地级市新房均价从1.2万/㎡跌至6500元，库存去化周期38个月 [8] - 二手房市场"以价换量"：重庆挂牌量超20万套，90%房源降价超10%仍难成交 [8] - 政策逻辑转向"托住核心城市，放弃无效救援"，行业进入"10城+10企"的高凝聚状态 [8] 破局关键变量 - 政策协同性增强：青岛二孩家庭购房补贴提至10万元，南京向高校毕业生发"安居券"，形成"楼市+人口+消费"捆绑 [9] - 收入预期影响显著：2025年一季度城镇调查失业率5.6%，深圳试点企业住房补贴（程序员月补3000元）使购房需求立涨15% [9] 投资策略启示 - 核心资产（北上深核心区）仍具抗通胀功能，边缘资产（远郊及三四线）需止损 [9] - 政策工具利用最大化：厦门案例显示房票可节省40万置换成本 [9] - 流动性成为关键指标：杭州法拍房激增至10万套，7折甩卖仍无接盘 [9]

房企促销活动 - 贝壳深圳启动"贝壳新房节，五一狂欢购"主题活动，活动持续至5月5日 [1] - 活动整合平台资源，联动众多知名品牌开发商，提供多重福利 [1] - 优惠活动覆盖全国，包括抽奖、红包雨、购房券、京东大家电专属折扣礼、装修补贴等方式，最高立减超百万元 [1] - 贝壳精选全深圳超500套优质特价房，涵盖刚需盘、改善型住宅及学区房，部分房源限时折扣力度空前，单套最高立减超百万元 [1] 服务承诺 - 贝壳深圳新房发布"B端安心服务承诺"，覆盖佣金结算、垫付效率及报备保障等核心环节 [1] - 努力为服务者构建积极、阳光、安全的作业环境 [1]

文章核心观点 2025年4月楼市从3月的火热降温，新房和二手房市场均有体现且分化明显，面临关税战冲击和新旧市场价格分化等复杂局面，处于“跌不动、涨不起”的胶着状态，需要政策精准发力以走向平稳发展轨道 [1][2][13][14] 4月上半月楼市表现 新房市场 - 全国重点26城成交面积317.17万平方米，与去年同期持平但环比3月下滑14% [4] - 一线城市抗跌性强，北京、上海、深圳等新房成交量同比上涨32%；二线、三线城市表现乏力，成交量同比分别下跌10%和8%；广州4月上半月新房成交较3月下降26% [5] 二手房市场 - 分化程度更甚，深圳、上海、杭州等延续回暖态势，深圳4月中上旬成交量同比上涨34%，上海涨幅达30% [7] - 郑州、青岛等陷入低迷，成交量同比分别下降13%和19%，业主降价抛售现象增多，议价空间扩大 [8] 2023年以来楼市周期 - 每年2月底热度起步，3月达到高潮，4月降温，5月进入静淡市，7 - 8月跌至冰点，下半年依赖政策刺激回暖 [9] - 2024年5月救市政策效果昙花一现，7 - 8月再度低迷，9月底“大救市”通过宏观与行业政策协同发力扭转乾坤，让深圳、上海等城市次新房价格反弹并守住成果 [10][12] 2025年4月楼市面临的复杂环境 - 外部关税战通过影响外贸传导至经济基本面，打压市场信心 [13] - 内部楼市分化极致，新房与二手房市场出现非理性价差，如郑州、广州部分新房比同地段次新二手房溢价30% - 50%，破坏市场平衡并给新房市场埋下隐患 [13][14] 政策建议 - 宏观层面通过降准降息等货币政策降低购房成本，释放流动性；财政政策加大对保障性住房、城中村改造的投入，稳定房地产投资 [16] - 行业政策进一步优化限购限贷政策，规范新房市场定价机制，促进新旧市场良性互动；加快内需提振步伐，增强购房者信心 [19]

市场整体表现 - A股三大指数早盘集体上涨 沪指涨0.15% 深证成指涨0.87% 创业板指涨1.07% 北证50指数涨1.11% [1] - 全市场半日成交额7331亿元 较上日同期缩量469亿元 超3800只个股上涨 [1] - 港股恒生指数涨1.36% 恒生科技指数涨1.87% 国企指数涨1.29% [3] 房地产板块 - A股地产股集体走强 南国置业/世联行/渝开发/大龙地产涨停 大龙地产3分钟内直线封板 [4][5] - 港股地产股表现更强劲 金辉控股盘中最高涨超80% 收盘涨43.56% 融信中国涨超17% 远洋集团涨超11% [7] - 政策面推动行业回暖 上海一季度房地产开发投资同比增5.1% 住宅销售面积同比增2.2% [9] - 机构观点认为地产板块超额收益源于政策预期 花旗建议增持中国地产股 看好ROE回升 [9] 电力板块 - 华银电力实现2连板 长源电力/西昌电力/华电辽能等涨停 [10] - 全国发电装机容量达34.3亿千瓦 同比增14.6% 其中太阳能装机同比增43.4% 风电装机同比增17.2% [10] - 清洁能源发电量同比增10.3% 电网工程投资同比增24.8% [10] AI硬件与创新药 - 光模块/铜缆高速连接等AI硬件方向强势 仕佳光子/致尚科技涨超10% [3] - 创新药板块局部调整 江苏吴中跌停 [3] 新股表现 - 新股N众捷首日最高涨超250% 触发临停 午盘涨203% 成交额7.24亿元 [11][12] - 公司主营汽车热管理系统零部件 2022-2024年营收复合增长率11% 净利润复合增长率10% [13]

商务部外资企业圆桌会 - 商务部召开外资企业圆桌会，80余家外资企业和在华外国商会代表参会，讨论美加征关税对在华外资企业的影响 [2] - 中国表示将继续扩大高水平对外开放，保障产供链稳定畅通，推动解决外资企业问题诉求 [2] - 外资企业代表认为中国外资政策持续稳定可预期，愿继续对华投资并深化合作 [2] - 中国市场的开放为跨国企业提供了庞大市场和优化产业链的机会，企业选择中国市场是市场经济下的自发行为 [2] - 商务部此举旨在了解外资需求，稳定外资信心，但合作需建立在双赢基础上，此前沃尔玛要求中国供应商承担关税成本遭抵制 [3] 美国4月Markit PMI数据 - 美国4月Markit综合PMI初值51.2，创16个月新低，低于预期的52 [4] - 服务业PMI初值51.4，低于预期的52.6，服务出口下降幅度为2023年1月以来最大 [4] - 制造业PMI初值50.7，高于预期的49，但就业指数创去年10月以来最低 [4] - 制造业小幅扩张因部分需求回流国内，但企业对前景不乐观，服务业景气度下滑与关税政策及居民消费意愿降低有关 [5] - 劳动力成本攀升及原材料关税加征导致制造业企业提高产品售价，可能进一步削弱居民支出信心 [6] 2025年超长期特别国债发行 - 2025年超长期特别国债总额1.3万亿元，分20年、30年、50年期共21期，发行时间为4月至10月 [7] - 8000亿元用于支持"两重"项目，5000亿元用于"两新"政策（3000亿元支持消费品以旧换新，2000亿元支持设备更新） [7] - 一季度基础设施投资（不含电力）同比增长5.8%，社会消费品零售总额同比增长4.6% [7] - 发债时间前移且额度增加，旨在刺激内需补充火力，应对企业投资和居民消费意愿偏低的问题 [7] - 超长期国债通过拉长债务期限缓解短期流动性压力，但需注意上市流通后的价格波动风险 [8] 新版市场准入负面清单放宽 - 《市场准入负面清单（2025年版）》事项数量由117项缩减至106项，删除8条全国性限制，放开8条全国性措施，删除17条地方性措施 [9] - 新清单纳入无人驾驶航空器运营、电子烟等新业态，同时完善社会民生领域管理措施 [9] - "非禁即入"原则激发企业参与热情，全国统一准入标准有利于营造透明市场环境，尤其利好民营企业 [9] - 新业态发展不确定性高，市场监管需灵活调整，但企业仍面临隐形壁垒，需多方努力破除 [9] 上海一季度房地产数据 - 上海3月末个人住房贷款余额同比增长6%，增速连续六个月回升 [10] - 一季度房地产开发投资同比增长5.1%，住宅销售面积同比增长2.2% [10] - 3月上海二手住宅成交2.69万套，环比增75%，同比增45.36%，为2022年以来最高 [11] - 楼市回暖带动住房贷款规模回升，旧改政策发力推动开发投资增长，市场信心修复 [11] - 二手房热度推升新房置换需求，市场流动性增强，热度从核心区向次核心区扩散 [11] 民营银行定存利率调降 - 微众银行4月29日起调整存款利率，5年、3年、2年期均下调40BP至1.6%，1年期下调20BP至1.6% [12] - 4月以来19家民营银行中13家调降存款利率，主要针对中长期产品 [12] - 民营银行调降利率为应对净息差压力，提前准备未来降息，优化负债结构 [12] - 利率下行是长期趋势，或降低居民储蓄意愿，但在经济低增长期消费和投资态度仍谨慎 [13] 公募基金一季度持仓 - 腾讯首次成为公募基金第一重仓股，持仓市值693.84亿元，宁德时代和贵州茅台分列二、三位 [14] - 基金前五十大重仓股中包括8只港股，如腾讯、阿里巴巴、小米等 [14] - 腾讯从游戏公司转型科技公司，业绩稳定增长且持续回购，吸引公募配置 [14] - 公募重仓股变迁反映市场投资主题变化，但追高倾向明显 [15] A股市场表现 - 4月24日沪指涨0.03%至3297.29点，深成指跌0.58%，创指跌0.68%，两市成交额1.11万亿元 [16][17] - 银行股强势，电力股走强，PEEK材料概念股大涨，次新股、软件开发等板块下跌 [16][17] - 市场缺乏板块效应，科技方向延续性不强，银行板块表现保守 [17] - 市场呈现低成交量、低振幅、对消息脱敏特征，投资者态度谨慎 [17]

记者求证。 近日，一些社交媒体上又流传出深圳即将出台房地产调控新政的"传言"，这些传言还附带一张深圳贝壳内 部发放的通知截图。 截图内容显示，深圳贝壳内部发通知，要求全员在岗，别休息，准备迎接新刺激。截图内容还提到，上次 接到这个通知是2024年9月底，也是深圳贝壳提前收到消息，提前准备，内部要求全员戒备。 责编：李丹 校对： 陶谦 版权声明 对此，证券时报记者向深圳贝壳求证，公司表示，关于网传"深圳贝壳内部发了通知"截图，经内部核查， 公司从未发过此类通知。 有业内人士表示，"五一"假期临近，不排除一些人为了刺激楼市销售编造"谣言"，购房者请勿轻信谣言， 一切以官方信息为准。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，一季度"小阳春"之后进入二季度会出现楼市的惯性下 行。站在目前的角度来看，存量政策应出尽出，增量政策落地还需发力，导致目前可能是一个政策的真空 期。 3月和4月是楼市传统的"小阳春"，据了解，今年3月以来，深圳楼市"小阳春"表现好于其他一线城市，尤 其是新房去化周期连续七个月呈回落态势。业内人士认为，这一轮市场修复中深圳楼市的表现较为突出， 有望形成二手房挂牌和新房置换的循环。 据深圳中原研 ...

经济形势前瞻 - 一季度经济起步平稳、开局良好，GDP增速高达5.4%，但需求偏弱特征未见实质改观，CPI、PPI等指标显示内需增长动力不足 [3][5] - 外部环境更趋严峻复杂，关税冲击将对二季度经济造成压力，4.9总理座谈会指出"外部冲击对我国经济平稳运行造成一定压力" [3][5] - 高层肯定经济运行中积极因素持续增多，延续4.16国新办发布会"国民经济延续回升向好态势"的基调 [3] 政策基调与节奏 - 政策总基调将更加积极扩张，立足当下着眼长远，全力"六稳"（预期、增长、外贸、就业、股市、楼市） [1][5] - 4.18国常会强调"加大逆周期调节力度"，4.9总理座谈会提出"及时推出新的增量政策"对冲外部不确定性 [5][8] - 政策实施采取"存量+增量"双轨制：加力落实既定政策（如《政府工作报告》措施），同时推出一批增量政策 [7][8] 财政与货币政策 - 财政刺激大概率加码，采取"两步走"策略：近期可能增发国债或专项债（预计至少1万亿），未来1-2个月加快专项债发行并拓宽使用范围 [9] - 货币政策可能很快降准降息，央行或直接向中央汇金提供资金以发挥类平准基金作用稳股市 [9][15] 重点行业举措 - **房地产**：核心城市或进一步松绑限购限售，加大收储规模，4.15总理调研提及"及时研究推出新的支持措施" [11][16] - **消费**：扩大以旧换新补贴规模，重点补贴服务消费，提高最低工资标准，实施生育补贴 [9] - **外贸**：支持出口转内销，京东/百度/美团等平台通过AI技术、流量扶持建立外贸专区 [15] - **科技产业**：推动人工智能、机器人、低空经济、商业航天等重点领域创新 [10] 区域合作与开放 - 近期高层对外合作签署108份文本，人工智能成为共同点，中马/中越/中柬合作涵盖农产品贸易、检验检疫等领域 [13] - 服务业扩大开放试点新增9城，聚焦电信、数字产业、医疗康养等，试点节奏加快 [15] 资本市场动态 - 中央汇金、中国诚通增持A股，中央汇金明确发挥"类平准基金"作用，反映对A股配置价值的认可 [15]