近半年来，上海部分中心城区的"老破小"小区，出现价格和成交量的明显异动。 近半年来，上海部分中心城区的"老破小"小区，出现价格和成交量的明显异动。 以静安区柳营路309弄、319弄为例，半年内其房价大幅上涨，甚至超越了2021年至2022年二手房成交巅 峰期时的价格。徐汇区部分老小区也出现量价齐升的情况。 2025年3月，该小区尚有一套房以4.4万元/平方米成交。然而进入2025年下半年后，其价格不仅快速反 弹，还超越了上一轮高点，年末平均成交价超过8.1万元/平方米。12月份，该小区有一套2室住宅以8.8 万元/平方米成交，正好是年初成交价的两倍。 紧邻的柳营路319弄，也呈现出高度相似的走势。 业内人士表示，动迁预期成为撬动这些老小区行情的关键因素，但由此催生的"博拆迁"现象也正在积累 不容忽视的风险，购房者需要进行理性判断。 部分"老破小"逆势走强 根据贝壳找房平台数据，近半年来，始建于上世纪六七十年代的静安区柳营路309弄、319弄小区房价出 现暴涨。 其中，柳营路309弄在2025年6月的挂牌均价仅为5.9万元/平方米，到12月已升至10.1万元/平方米；柳营 路319弄同期挂牌均价也从6.5万元/ ...

政策核心内容 - 自然资源部联合住房城乡建设部发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在破解政策堵点，强化规划与土地政策融合，推动形成城市更新“新模式” [1][4] 增强详细规划适应性 - 在国土空间规划“一张图”基础上，开展城市更新区域详细规划的评估优化工作路径，以灵活适应市场 [2] - 鼓励各地制定土地混合开发和空间复合利用正面清单和管控要求 [2] - 对微更新项目制定规划许可豁免清单，北京、上海、厦门等地已制定混合用地指导意见，重庆、南京等地已制定豁免清单 [2] 优化过渡期支持政策 - 将利用存量土地房产发展国家支持产业的过渡期政策，从原5年固定期限调整为以5年为原则的灵活过渡期政策 [2] - 过渡期届满办理土地有偿使用手续时，新增租赁出让方式予以支持，苏州已制定落地细则 [2] 推进存量土地和空间临时利用 - 各地可制定空闲建设用地临时利用规则，并加强实施监管 [3] - 制定存量建（构）筑物不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，杭州已制定相关管理实施细则 [3] 鼓励资源资产组合供应整体运营 - 提出积极开展特色资源调查和活化利用，建立健全多门类资源资产在特定国土空间范围内的组合供应 [3] - 湖南、湖北等地已探索将自然资源资产打包组合供应，以提升空间价值 [3] 创新不动产登记服务 - 各地可开展预编不动产单元预告登记 [3] - 对老旧住房自主更新项目，可采用直接按户首次登记 [3] - 对土地带建筑一并收储供应的，探索简化申请材料，盐城已出台一揽子创新举措 [3] 妥善处置历史遗留问题 - 对于历史形成的没有合法用地手续的建设用地，将根据全国国土调查结果，依法依规分类明确认定标准和处置政策 [3]

北京市2026年度建设用地供应计划核心内容 - 北京市规划自然资源委和市发展改革委联合印发《北京市2026年度建设用地供应计划》 全市预期实施建设用地约3240到3740公顷 其中安排商品住宅用地200到240公顷 保障性住房用地350公顷 产业用地480到540公顷 公共管理与服务用地650公顷 交通运输用地950到1350公顷 [1][2][3] 整体供应规模与空间布局 - 2026年全市计划安排新增供应建设用地3040到3540公顷 其中城乡建设用地2430到2530公顷 [1] - 支持低效产业用地、低效商业办公楼宇用地更新盘活200公顷以上 [1] - 按照"一核一主一副、两轴多点一区"的城市空间结构引导功能布局 提升平原多点和副中心综合承载能力 [1] - 严守"三条控制线" 安排城乡建设用地净减量任务500公顷 较2025年减少40公顷 [1] 城市更新与存量资源利用 - 首次单列城市更新计划指标 逐步推动存量更新规模不低于新增供应规模 [2] - 鼓励片区更新 激活城市存量资源潜力 引导生产生活用地优先投放在具有一定建设基础的街区 [2] 产业用地供应与保障 - 安排产业用地480到540公顷 较2025年增加10到30公顷 [2] - 按照不低于85%的比例推动高精尖产业用地向产业发展重点领域、重点功能区集聚 [2] - 重点保障本市优势产业、未来产业和相关新型基础设施产业用地需求 [2] - 继续单列乡村产业用地指标 支持乡村业态融合和空间复合利用 [2] 房地产用地供应与新模式构建 - 安排商品住宅用地200到240公顷 优先在轨道站点周边、设施完备地区及就业密集地区开发建设 推动职住商服平衡和站城融合 [1][3] - 推动"好房子"实施 提升住房品质和周边配套服务 [3] - 优化保障性住房供给 优先存量转化 适度新增供应作为补充 安排保障性住房用地350公顷 [3] - 增加对新市民、城市运行服务保障人员等群体的保障性住房供给 满足"一张床""一间房"租赁需求 [3] 公共服务与基础设施配套 - 安排公共管理与服务用地650公顷 首次单列绿地与广场用地300公顷 推动花园城市建设 [3] - 安排交通运输用地950到1350公顷 以畅通道路微循环 加强区域交通联通 增强市政基础设施韧性 [3] - 安排水域及水利设施用地110公顷 特殊用地100公顷 [3]

政策核心 - 自然资源部与住房城乡建设部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，旨在通过一系列规划和土地政策优化，支持城市更新行动，推动城市高质量发展 [1][3] 增强详细规划适应性 - 要求依据国土空间总体规划和城市更新专项规划，对拟实施更新区域的详细规划进行评估和优化，并可简化修改程序 [4] - 允许结合新产业、新业态发展需求，制定土地混合开发和空间复合利用的正面清单，符合清单即视为符合详细规划 [4] - 在保证安全、公共利益等前提下，可对社区公共服务设施微更新项目（如加装电梯、充电设施、健身步道等）制定规划许可豁免清单 [4] 优化过渡期支持政策 - 利用存量土地、房产发展国家支持产业，可享受不超过5年的过渡期政策，期内不改变用地主体和规划条件 [5] - 过渡期满后，符合要求的可依法办理新用途用地手续，不符合的则需退出并维持原用途，办理手续可采用租赁或协议出让方式 [5] 推进存量土地和空间的临时利用 - 允许制定空闲建设用地（不含临时用地）的临时利用规则，明确期限及恢复措施，并纳入国土空间规划“一张图”监管 [6] - 允许制定存量建（构）筑物在不增加容积率和高度情况下的临时利用管控规则，对用途实行正面清单管理，纳入清单的无需办理规划许可 [6] 鼓励资源资产组合供应整体运营 - 鼓励开展更新地区特色资源调查和活化利用，结合规划优化功能，建立健全多门类资源资产组合供应、整体运营和合理分配的机制 [7] 创新不动产登记服务 - 可预编不动产单元并为权利主体办理预告登记，以保障不动产权利在更新实施中的延续性 [8] - 对老旧住房自主更新项目，可采用直接按户首次登记等方式提供服务，涉及产权归集的可采用灵活登记类型 [9] - 对土地带建筑一并收储供应的，可探索简化申请材料提供登记服务 [9] 妥善处置历史遗留问题 - 要求依法依规、尊重历史、公平公正地处置历史遗留问题，保障无过错方利益 [10] - 对历史形成的没有合法用地手续的建设用地，将根据全国国土调查结果，区分不同时期分类明确认定标准和处置政策，并纳入“一张图”实施监督 [10]

政策核心内容 - 自然资源部与住房城乡建设部联合发布通知，进一步支持城市更新行动 [1] - 政策允许利用存量土地和房产资源发展国家支持的产业和行业 [1] - 符合条件的项目可享受过渡期政策，过渡期内不改变用地主体和规划条件 [1] - 过渡期原则上不超过5年 [1] 过渡期政策细则 - 过渡期届满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，可依法依约按新用途办理用地手续 [1] - 不符合要求的，需按约定退出过渡期支持政策，并维持原有土地用途 [1] - 过渡期满后办理土地有偿使用手续时，可采取租赁或协议出让方式 [1]

北京商报讯(记者和岳)1月20日，自然资源部、住房城乡建设部发布的《关于进一步支持城市更新行动 若干措施的通知》提出，依据国土空间总体规划和城市更新专项规划确定的城市更新目标和工作重点， 结合"十五五"城市更新行动需求，对拟实施城市更新区域的详细规划进行评估、优化。其中，可按照法 定程序和相关要求，采取技术修正、优化调整等方式优化原有详细规划，并纳入国土空间规划"一张 图"实施监督；可结合完善公众参与和监督方式，制定简化详细规划修改程序。 ...

智通财经APP获悉，1月20日，自然资源部、住房城乡建设部发布《关于进一步支持城市更新行动若干 措施的通知》。其中提出，优化过渡期支持政策。利用存量土地、房产资源发展国家支持产业、行业 的，可享受一定年期内不改变用地主体和规划条件的过渡期政策，过渡期原则上不超过5年。过渡期届 满时，符合产业发展方向和履约监管要求的，依法依约定按照新用途办理用地手续；不符合的，按照约 定退出过渡期支持政策，维持原有土地用途。过渡期满办理土地有偿使用手续的，可采取租赁或协议出 让方式。 二、优化过渡期支持政策 原文如下： 自然资源部 住房城乡建设部关于进一步支持城市更新 行动若干措施的通知 各省、自治区、直辖市和国务院审批国土空间总体规划城市及新疆生产建设兵团自然资源主管部门、住 房城乡建设部门： 为落实《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅 国务院办公厅关于持续 推进城市更新行动的意见》要求，结合各地城市更新实践需求，在已有支持城市更新的规划和土地政策 指引基础上，现就进一步支持城市更新行动的措施通知如下。 一、增强详细规划适应性 (一)依据国土空间总体规划和城市更新专项规划确定的城市更新目标和工作重 ...

政策核心内容 - 自然资源部与住房城乡建设部联合发布通知，旨在进一步支持城市更新行动 [1][2] - 通知的核心是健全城市更新项目的多元化投融资方式 [1][2] 中央财政支持措施 - 加大中央预算内投资等支持力度 [1][2] - 通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持 [1][2] - 中央财政明确要支持实施城市更新行动 [1][2] 地方财政与融资安排 - 地方政府需加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用 [1][2] - 在债务风险可控前提下，可通过发行地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目 [1][2] - 严禁违法违规举债融资 [1][2] 税收与金融支持政策 - 落实城市更新相关税费减免政策 [1][2] - 鼓励各类金融机构在依法合规、风险可控、商业可持续的前提下积极参与，强化信贷支持 [1][2] 市场化融资模式 - 完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新 [1][2] - 推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs） [1][2] - 推动符合条件的项目发行资产证券化产品、公司信用类债券等 [1][2]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产政策的力度比数量更重要，两类政策会有效果：一是降息、贴息等影响购房资金成本的政策；二是收储、拆迁、救助负债主体等直接投放大量资金的政策[2] - 近期《求是》杂志陆续刊文聚焦房地产和城市更新，稳预期信号持续强化，有理由期待在2026年看到更有力度的政策组合[2] - 政策导向正从“渐进试探”转向“精准发力、一次性到位”，有望促成政策深化与预期强化的良性互动，扭转市场信心[3] - 建议左侧布局，重点关注2026年相关政策出台的节奏与力度，具体节奏将观察基本面走弱的程度，逆周期出台[5] 具体事件评述 - **《求是》刊文强化稳预期**： - 1月1日刊文《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融属性和在国民经济、居民财富中的重要地位，明确否定“添油战术”[3] - 1月16日出版的《求是》发表习近平总书记重要文章，部署城市工作重点任务，要求加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造[3] - 1月16日出版的《求是》发表住建部部长文章，提出城市更新是稳投资、促消费的关键载体，“十五五”期间将带动数十万亿元的投资和消费[3] - **商业用房首付比例下调**： - 中国人民银行宣布将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%[4] - 截至2025年11月末，办公楼待售面积5234万平方米，商业营业用房待售面积1.4亿平方米，两者合计接近2亿平方米[4] - 在空置率提升、租金下行的背景下，降低首付比例在一定程度上降低购入门槛，但去库存效果可能有限[4] - **保障房再贷款利率下调**： - 各类结构性货币政策工具利率下调0.25个百分点，各类再贷款一年期利率降至1.25%[4] - 此前保障性住房再贷款资金使用规模较低，此次利率下调在一定程度上缩减了资金成本与净租金收益率的差距[4] 投资建议与投资标的 - 报告认为以下三类标的有望获得超额收益[5]： 1. **优质开发商**：历史包袱轻、积极调仓或已重仓核心城市、减值计提较充分、涉及优质非房业务[5] 2. **商业地产运营**：购物中心行业具有马太效应，头部商场在经济放缓环境下依然能够稳健增长；轻资产商管兼具安全性、成长性与红利性[5] 3. **房产经纪平台**：平台化发展构筑规模和品牌优势，有较强的议价能力；政策兑现或市场复苏时，经营杠杆将带来较大的业绩向上弹性[5] 指数跟踪与房地产市场销售情况 - **市场表现**：第3周房地产指数（申万）周度涨幅为-3.5%，房地产板块较沪深300指数相对收益为-2.9%[9] - **新房销售**：第3周30城新房销售成交面积127万平方米，较第2周增加9%；从年初至今累计同比减少38%[9] - **二手房销售**：第3周18城二手房销售1.6万套，基本与第2周持平；从年初至今累计同比减少17%[9]

自贸区申建与规划 - 新一轮自贸区“申建潮”来临 内蒙古、山西、贵州、甘肃等9个尚未获批的省份在“十五五”规划建议中提出申建自贸区或相关建设规划[2] - 甘肃省明确在“十五五”规划建议中提出“积极申建中国（甘肃）自由贸易试验区 力争马鬃山口岸开通运行”[3] - 自贸区获批有望激发市场活力 促进产业集聚升级 并加速商品、服务、资本、技术等要素自由流动[3] - 中央经济工作会议提出“稳步推进制度型开放 优化自由贸易试验区布局范围” 自贸区有望扩围 甘肃作为西北重要内陆省份潜力巨大[5] 城市更新与轨道交通 - 兰州市住建局组织召开城市更新项目谋划储备会 聚焦2026年专项中央预算内投资提前批项目申报及后续项目推进[5] - 谋划的城市更新项目包括城关区庙滩子旧城改造、徐家湾旧改、草场街东李家湾片区改造、滩尖子安置点、刘家坪城中村改造（一期）等[5] - 兰州已开展城市轨道交通第二期建设规划的编制研究工作 但按现行申报条件尚未满足要求[7] - 若甘肃自贸区申报成功及城市更新项目落地 将带动兰州人口及经济增长 为城市带来改变[8] 交通基础设施 - 兰合铁路全线铺架工程全面启动 预计2027年上半年开通运营[10] - “十四五”期间兰州谋划实施169个交通大会战重点项目 已建成131个 新增262.2公里高等级公路[10] - X103红山根至营盘岭旅游公路开建 将提升皋兰山片区交通能力并缓解伏龙坪区域交通压力[10] - 兰州枢纽第二货车线（长约51公里 从兰州北编组站至夏官营站）由中铁第一勘察设计院中标 将破解陇海、兰新两大干线运输瓶颈[10] - 兰州中通道二期项目进入实质性推进阶段 兰州新区至兰州段的三坪村大桥已于去年年底实现全幅贯通[10] - 兰州还规划了S62兴隆山旅游专用公路、S104冯湾至东岗段公路工程、榆中桑园子至青白石公路等多条交通要道[12] 新兴产业与制造业 - 罗宾汉新型储能西北区域总部项目展示中心已建成 生产基地进入规划阶段 计划在兰州创新城建设新能源西北运营中心 并与兰州大学联合成立产业研究院[12] - 兰州市智能制造数字产业基地项目（含人工智能产业园、智能制造标准化厂房）已全面展开建设 其中一号楼工程桩施工已完成 五号厂房工程桩施工完成90% 四号厂房完成60%[12] - 兰州新区年产30GWh新能源电池生产基地项目一期投资28亿元 重点打造年产10GWh磷酸铁锂储能电芯的现代化生产基地[14] - 国药集团中国生物（西北）健康科技产业园血液制品生产基地项目总投资13.67亿元 设计产能1200吨 已完成竣工验收并启动工艺验证[14] 文旅与其他产业项目 - 兰州·看见山海经沉浸式演艺文旅综合体(一期)项目总投资约9.7亿元 工程总承包已由中交第二航务工程局及中铁三局集团建筑安装工程联合承包中标[17] - 黄河风情线空中全景观光项目已签约 开启智慧旅游与低空经济新篇章[17] - 伏龙坪“烟雨兰山”乡村振兴示范带项目已完成基本改造 引进多家龙头企业 发展都市休闲、民俗体验等业态[17] - 兰州规划了两个牛肉拉面特色小镇项目 彭家坪发布总面积约6738.6亩的单元详细规划 计划打造现代智创产业发展、休闲游憩、品质生态宜居组团[17] 政策与试点利好 - 兰州申报的现代商贸流通体系试点城市及历史遗留废弃矿山生态修复示范工程2个项目均已入选[19] - 现代商贸流通体系试点将助力构建联通内外、贯通城乡、对接产销、高效顺畅的流通体系[19] - 矿山生态修复示范工程旨在提升区域生态功能稳定性 探索构建黄土高原矿山生态修复技术体系 打造“兰州生态样板”[19]