土地竞拍情况 - 公司以总价24.71亿元、溢价率20.44%竞得松江新城宅地，地块出让面积42480.63平方米，规划建面97705.45平方米，容积率2.3 [1][2] - 地块起始价20.52亿元，起始楼面价21000元/平方米，中止价26.673亿元，对应溢价率30% [2] - 地块最终成交楼面价25288元/平方米，比三年前南侧地块29571元/平方米低约14% [2] - 地块配建保障房比例5%计4885.27平方米，中小套型住宅占比45%计43207.4平方米，公共服务设施1169平方米，养老服务设施400平方米 [2] - 公司在北京以总价7.76亿元竞得通州区地块，楼面价35796元/平方米，溢价率21.9% [5] 项目开发与销售 - 公司在上海存货不多，补仓意愿强烈，上一次拿地为2023年3月联合开发的西派海上项目 [1] - 西派海上项目认购率248%，推出82套房源均价92453元/平方米，累计认购203组 [3] - 东来壹号项目2023年5月推出260套房源，截至2024年5月15日网签为零，处于封盘状态 [3] - 熙语项目2024年4月推出30套房源无认购，累计入市892套可售337套，去化率62% [3] - 公司累计开发279个项目总建面8579万平方米，已开发7329万平方米，布局48个城市及莫斯科 [5] 财务表现 - 2024年营业总收入466.46亿元同比减少26.3%，净利润12.42亿元同比减少7.7%，归母净利润539.59万元同比减少95.42% [5] - 总资产2234.08亿元同比减少4.42%，总负债1739.24亿元同比减少6.12%，资产负债率77.85% [5] - 货币资金171.39亿元，一年内到期非流动负债398.96亿元 [5] - 计划发行10亿元中期票据，利率区间2.2%至3.2% [6] 市场分析 - 松江地块楼面价较三年前下降显示降低地价是非核心区有效供地措施 [2] - 参照周边星樾云涧售价，新增地块利润有望超过10% [2] - 公司多在上海远郊板块拿地，西派海上是首次进入中环内项目 [4]

东华里七八号地块调规 - 地块调规公示引发业内广泛关注 目前处于研究阶段初期 核心指标未确定 近期无明确出让计划 [1][3] - 地块为瑞安2007年获取 因市政原因未能开发 后主动交还土地储备中心 [3] - 地块现状以临街商铺和停车场为主 商铺满租运营 后续清退拆迁面临挑战 [5] 禅城金城街地块竞争态势 - 地块正式挂牌引发高度关注 保利 龙湖 贝壳等头部企业均表现出浓厚兴趣 已有房企缴纳保证金 [7] - 地块地处禅城核心板块 周边配套资源密集 区域改善需求释放 为房企必争之地 [20] - 最终竞拍结果可能重塑佛山楼市竞争格局 结果将于5月27日揭晓 [22] 贝壳跨界布局房地产开发 - 贝壳旗下贝好家加速布局开发领域 去年起在多个一二线城市公开拿地 [9] - 已针对金城街地块启动专项调研 若竞得将实现佛山首作落地 [9] 保利潜在开发策略 - 保利被视为有力竞争者 地块紧邻保利同济府 可能延续该IP打造二期或开发新盘 [15] 龙湖开发策略预期 - 龙湖凭借御湖境项目10个月全周期清盘创纪录 本次地块与御湖境仅一路之隔 预期将借势补仓复制爆款经验 [19]

土地交易概况 - 中建智地、金茂、越秀地产和朝阳城发联合体以底价126亿元竞得北京朝阳11号地块 [1] - 11号地块计容建筑面积28.3万平方米，包含21.9万平方米住宅用地和5.87万平方米商业办公用地 [1] - 住宅部分楼面价5.45万元/平方米，商业办公部分未披露单价 [1] - 该地块为北京土拍史上总价第二高的地块 [1] 地块区位与市场 - 11号地块毗邻平房公园和星河湾生态公园，区域多年无新房供应 [1] - 周边二手房挂牌价：星河湾超9万元/平方米，天鹅湾约8万元/平方米，其他小区4-7万元/平方米 [1] 中建系房企布局 - 中国建筑旗下形成"双轮驱动"格局，最大开发平台中海地产2024年销售3106亿元位列行业第二 [1] - 中建系拥有"中建八子"开发业务，包括中建智地、中建玖合、中建壹品等 [2] - 中建智地2024年6月联合竞得朝阳17号地（112亿元，28.3万平方米） [2] - 中海地产2024年11月以153.3亿元竞得北京土拍史上总价最高的朝阳46号地（39.4万平方米） [2] - 中海地产2024年12月以110.5亿元竞得丰台万泉寺地块（17.8万平方米，楼面价6.2万元/平方米） [2] 历史交易数据 - 北京百亿元级土地交易共4宗，均由中建系房企联合体竞得 [1] - 丰台万泉寺地块为北京首宗单幅成交价超百亿元的地块 [2]

杭州土拍市场表现 - 杭州4月土拍共出让6宗地块，总出让面积507亩，总建筑面积57.3万方，总起价102.8亿元，最终揽金125.76亿元，整体平均溢价率22.4% [2] - 土拍呈现明显分化格局，核心地块(世纪城、市北)与外围地块(双浦、钱塘)溢价率差异显著，房企聚焦低风险、流速高的项目 [2] - 滨江集团斥资48.7亿元斩获三宗宅地，成为最大赢家，包括康桥单元(楼面价17090元/㎡)、萧山城区市北单元(楼面价2.45万元/㎡)和西站新城单元(楼面价24324.6元/㎡) [2][3] 核心地块竞争情况 - 世纪城核心单元XS010305-25地块经过168轮竞价，由保利发展以45.4亿元拿下，溢价率58.8%，楼面地价51611.4元/㎡，创板块新高 [3] - 西站新城单元地块吸引坤和、滨江、绿城、保利发展等多家房企竞争，滨江集团以18.63亿元竞得，溢价率16.9%，楼面价24324.6元/㎡，刷新云城板块记录 [3] - 世纪城地块周边交通便利，教育资源丰厚，配套包括奥体印象城、SKP、浙江大学医学院附属妇产科医院等 [4] 房企策略与市场动态 - 滨江集团补仓3宗宅地，以补仓为主，所获地块利润空间尚可 [4] - 杭州"金三银四"接近尾声，二手房销售热度提升但传导至土地市场有限，核心区地块竞争激烈，冷热分化加剧 [4]

文章核心观点 招商蛇口和中铁建地产先后对北京通州区梨园镇FZX - 0303 - 6007地块发布招标计划，双方将展开激烈争夺，该地块竞拍结果将于4月29日产生 [2][6][12] 地块信息 - 地块占地面积1.27万平米，地上建面2.17万平，总建面约3.65万平米，容积率1.7，将于4月29日产生竞拍结果 [3] - 地块方正，东西紧挨规划云景东一街和云景东路，南北紧挨五所南都和规划云景北二街，南侧略有倾斜 [11] - 2024年9月用地性质为F3其他类多功能用地，容积率3.08，为梨园村村民委员会回购准备，单价11236元/平方米 [11] - 交通不错，距离地铁1号八通线梨园站直线距离约800米 [11] 参与企业情况 招商蛇口 - 3月25日对6007地块公布招标计划，投资估算2.23亿元 [2] - 在6007地块东边一路之隔打造的招商云璟揽阅开盘推230套房源，认购11.46亿元，成交均价5.89万元/平米，楼面价2.86万元/平米，去化率高达90.43% [6] 中铁建地产 - 4月15日对6007地块公布招标计划，投资估算2.26亿元 [2] - 母公司是央企中铁集团旗下的地产平台，在北京楼市几乎消失匿迹，目前无在售楼盘，更像西南和华东的地产商，凭借西派系高端产品系发展 [5] - 上一次在京拿地是三年前，联手大悦城地产在昌平北七家打造宸悦国际，目前已售罄 [5] - 去年9月换帅，孙洪军接替李兴龙出任党委书记、董事长 [9] - 2024年3月末合并口径资产负债率为80.37%，一年内到期的非流动有息负债金额为211.99亿元，有息债务总额共计984.85亿元 [9] - 2024年1 - 9月合并口径经营性现金流量净额为 - 23.7亿元，前一年同期为37.4亿元 [10] - 旗下中铁房地产集团北方有限公司2023年净利润只有287.17万元，法人和执行董事、党委书记是王晓飞 [10] 行业相关案例 - 通州010街区FZX - 0705等五个地块招标计划曝光后无疾而终，地块信息从土拍架消失 [7] - 朝阳三间房的相关地块竞拍前1个小时，中海地产和招商蛇口杀出，让保利发展和中国金茂多付出8亿元代价 [7] - 通州八里桥0401 - 6044、6049地块被多家房企围猎，最终招商蛇口以27.082亿元总价成交，溢价16.28% [8] 潜在影响 - 若不远处未开盘的花溪云锦达不到招商云璟揽阅的热销，会陷入较长去化周期，6007地块将对其形成背刺 [6]

土拍基本信息 - 2025年上海第三批次土拍将于3月28日举行，涉及四宗地块，起始总价超过113亿元 [1] - 四宗地块分别位于静安大宁、浦东北蔡、闵行紫竹、青浦西岑 [1] 静安大宁地块分析 - 地块直线距离内环高架约1公里，区位更近内环 [1] - 建筑面积不到2.7万㎡，地块规模较小，总价适合更多开发商 [3] - 起拍楼板价已超过7万/㎡，提前锁定大宁新单价地王，去年非纯住宅地块成交楼板价约6.83万/㎡ [5] - 开发难度不小，要求至少5000元/㎡的装标，并需配建2500㎡社区商业 [5] 浦东北蔡地块分析 - 地块起拍总价约20.83亿元，起拍楼板价为5.1万/㎡ [5] - 起拍楼板价与去年板块内浦开地块成交单价持平 [5] - 若溢价率超过10%，楼板价将突破隔壁西派海上项目的5.57万/㎡ [5] - 浦东中环内的北蔡楔形绿地正转型为复合型生态住区 [7]