核心观点 - 中央城市工作会议明确城镇化进入稳定发展期，城市发展转向存量提质增效阶段，将推动房地产行业向新模式转型，聚焦城市群协调发展、城市更新和住房品质提升 [1][2][11] 城镇化发展现状 - 中国常住人口城镇化率从2012年53.1%提升至2024年67%，城镇人口达9.4亿人 [2] - 2013-2024年累计城镇新增就业超过1.5亿人 [2] - 全国城镇人均住房面积达40平方米，GDP超万亿元城市达27个 [2] - 县域城镇化潜力显著：386个县级市中208个城镇化率低于60%（占比54%），1496个市辖县中1356个城镇化率低于60%（占比91%） [3] - 1564个低城镇化率县域常住人口6.1亿，平均城镇化率仅44%，预示巨大刚性住房需求增量 [4] 城市群与都市圈发展 - 会议明确发展组团式、网络化的城市群和都市圈，提高城市综合承载能力 [5] - 2025年住宅土地成交额前5城市占全国300城总额42%，30城市新房成交面积占全国百城58% [5] - 一线及半数二线城市人均住房面积仍远低于40平方米，需求将向长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群集中 [5] 城市空间结构优化 - 特大城市走内涵式发展道路，大城市强化对中小城市辐射带动作用，小城镇因地制宜发展特色小镇 [6] - 严控新增房地产开发用地规模，通过专项债收储闲置土地和存量商品房，探索"以旧换新"去库存模式 [7] - 加大城市更新力度，盘活核心区低效土地，增加高品质改善型住宅供应，强化核心区土地和住房价值 [7] 城市更新与住房改善 - 高质量开展城市更新，稳步推进城中村和危旧房改造 [8] - 中国城镇存量住房超300亿平方米，更新改造需求巨大 [9] - 老旧小区改造和基础设施提升将催生存量住房改善需求 [9] 住房品质提升 - 严格限制超高层建筑，全面提升房屋安全保障水平 [10] - 建立房屋体检、养老金、保险等全生命周期管理机制 [10] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，《住宅项目规范》于2024年5月施行 [10] - 核心区低容积率地块供应增加，新规产品去化率持续领先，改善需求基础庞大 [11] 房地产新模式构建 - 新型城镇化仍是住房需求基本盘，农业转移人口市民化持续释放刚性需求 [2][11] - 通过供需协同发力，短期助市场止跌回稳，中长期向"高品质、低风险、可持续"模式转型 [11] - "好房子"将形成新价格基准，与旧规产品及二手房形成价格梯度，实现供求动态平衡 [11]

报告基本信息 - 报告类型为铁矿石日评 [1] - 报告日期为2025年7月17日 [2] - 黑色金属研究团队研究员包括翟贺攀、聂嘉怡、冯泽仁 [3] 行情回顾 - 7月16日，铁矿石期货主力2509合约震荡上行，开盘震荡走高，午后有所回落，收报773.0元/吨，涨1.05%，盘中创2月28日以来新高777.5元/吨 [7] - 当日，主要铁矿石外盘报价环比前一交易日上调0.5美元/吨，青岛港主要品位铁矿石价格较前一交易日上调5元/吨 [9] - 铁矿石2509合约日线KDJ指标走势分化，K值调头回升，J值继续回落，D值继续上行；日线MACD指标红柱连续两个交易日收窄 [9] 合约情况 7月16日钢材、铁矿期货主力合约价格、成交及持仓情况 |合约代码|前收盘价|开盘价|最高价|最低价|收盘价|涨跌幅|成交量|持仓量|持仓量变化|资金流入流出| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |RB2510|3138|3131|3138|3102|3114|-0.54%|1,439,493|2,153,852|31,511|0.33| |HC2510|3276|3273|3280|3245|3259|-0.31%|496,158|1,566,776|-13,515|-0.50| |SS2509|12730|12700|12735|12635|12675|-0.20%|97,583|93,471|7,670|0.65| |I2509|766.5|766.5|772|758.5|767|0.13%|325,980|668,688|3,867|0.49|[5] 7月16日黑色系期货持仓情况 |合约|前20多头持仓|前20空头持仓|前20多头持仓变化|前20空头持仓变化|多空对比|偏离度| | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | |RB2510|1,343,550|1,327,962|11,010|36,670|-25,660|-1.92%| |HC2510|1,095,510|1,136,761|-9,321|-10,746|1,425|0.13%| |SS2509|59,513|69,794|4,419|3,396|1,023|1.58%| |J2509|27,855|31,497|-709|-1,101|392|1.32%| |JM2509|291,482|326,382|1,152|-114|1,266|0.41%| |I2509|425,136|433,046|6,425|948|5,477|1.28%|[8] 后市展望 - 外围市场贸易风险有所缓和，国内推动落后产能有序退出等使黑色产业链情绪反转，国家发改委相关表态引发新一轮棚改想象空间，市场情绪再度提振 [10][11] - 基本面铁矿供应转强需求转弱，上周澳巴19港发运量回落，到港量回升，预计7月中旬前供应宽松，之后收紧；需求端铁水和钢材产量下滑，需求回落但钢企盈利尚可，减产缓慢支撑矿价 [11] - 宏观情绪扰动下铁矿跟随黑色板块强势反弹，短期矿价维持偏强走势，后续需关注政策推进及落地情况，若未达预期，三季度中后期可能面临价格回落风险 [11] 行业要闻 - 2025年7月上旬，重点统计钢铁企业钢材库存量1507万吨，环比上一旬减少38万吨，下降2.4%；比年初增加270万吨，增长21.9%；比上月同旬减少72万吨，下降4.6%；比去年同旬减少33万吨，下降2.1%，比前年同旬减少83万吨，下降5.2% [12] - 2025年7月上旬，重点统计钢铁企业共生产粗钢2097万吨，平均日产209.7万吨，日产环比下降1.5%；生铁1931万吨，平均日产193.1万吨，日产环比下降1.1%；钢材1988万吨，平均日产198.8万吨，日产环比下降11.9% [12] 数据概览 报告展示了青岛港主要铁矿石品种价格、价差、基差，巴西与澳洲铁矿石发货量，45个港口铁矿石到货量，国内矿山产能利用率，主要港口铁矿石成交量，钢厂铁矿石库存可用天数，进口矿烧结粉矿库存，港口铁矿石库存与疏港量，样本钢厂不含税铁水成本，高炉与电炉开工率及产能利用率，全国日均铁水产量，钢材五大品种表观消费量、周产量、钢厂库存等数据图表，数据来源为Mysteel和建信期货研究发展部 [17][21][22]

城市发展政策导向 - 中央城市工作会议时隔10年再次召开 标志着城市发展顶层设计进入新阶段 [1] - 会议明确城镇化率从2012年53 1%提升至2024年67% 进入从增量扩张向存量提质转变的稳定发展期 [1][2] - 提出建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市目标 [2] 城镇化进程与空间布局 - 中国经历世界史上规模最大 速度最快的城镇化进程 形成京津冀 长三角 粤港澳大湾区 成渝双城经济圈等核心城市群 [1] - 雄安新区从无到有 带动周边城市协同发展 [1] - 大中小城市与小城镇协调发展格局持续优化 [1] 城市更新战略部署 - 城市更新成为高质量发展关键抓手 工作重点转向满足人民群众从"有没有"到"好不好"的需求升级 [2] - 2024年5月出台《关于持续推进城市更新行动的意见》 部署人居环境改善 空间结构优化 城市韧性提升等任务 [2] - 重点推进城中村改造 危旧房更新 老旧管线升级 房屋安全保障等民生工程 [3] 现代化城市建设方向 - 强调"以人为本"核心理念 将民生相关布局置于7大重点任务首位 [3] - 要求人口 产业 城镇 交通一体化规划 发展生活性服务业 完善市民服务热线机制 [3] - 通过"五个转变"和"五个更加注重"推动城市发展理念升级 [3]

城市更新政策转向 - 中央明确提出"城市更新"作为未来城市工作的重要抓手 标志着从扩张式发展转向内涵式发展 [2] - 2024年城镇化率达67% 较2014年54 77%提升显著 城市扩张空间已接近极限 [3] - 全国城镇存量房662亿平方米 地下管网360万公里 形成巨大更新需求 [4] 市场规模与投资机会 - 预计中央和地方每年投入城市更新资金超5万亿元 2025年市场规模达8 6万亿 2030年突破10万亿 [4] - 更新改造将带动装修 家电家具 新技术等关联产业 形成完整产业链 [4] - 城中村改造计划推进100万套 货币化安置预计消化1亿平方米商品房库存 [4] 行业模式变革 - 严格区别于棚改模式 新政策强调"能留则留"原则 禁止大拆大建 [4] - 2024年商品房销售面积9 7亿平方米回落至2009年水平 新开工7 5亿平方米仅相当于2006年规模 [4] - 更新项目周期长达20-30年 需引入市场化机制吸引社会资本参与 [5] 城市发展新方向 - 推动"五个转变"：发展理念转向以人为本 方式转向节约精明 动力转向特色化 重心转向治理 方法转向协调 [5] - 建成区仅占国土0 64%却贡献60%GDP 需通过创新提升城市经济密度 [8] - 重点培育新质生产力 建立产业准入负面清单 避免城市间恶性竞争 [8] 配套产业机遇 - 生活性服务业将快速发展 重点提升医疗 教育 养老等公共服务水平 [10] - 医养结合 无障碍设施 社区养老网络建设成为应对老龄化的关键领域 [10] - 需优化新市民和灵活就业人群的住房保障 就业服务等配套政策 [10]

城市工作会议核心内容 - 2025年中央城市工作会议总结新时代城市发展成就并部署7项重点任务包括优化现代化城市体系和建设"6个城市"（创新宜居美丽韧性文明智慧）[1][3] - 会议明确城镇化进入稳定发展期城市发展转向存量提质增效阶段提出"五大注重"并将"以人为本"列为首位[5] 以人为本的城镇化实践 - 江苏推进农业转移人口市民化通过降低落户门槛（南京苏州优化积分落户）和促进公共服务共享（随迁子女公办校就读率90%+异地就医结算率85%+）[6] - 江苏强化就业服务（年招4万农业转移人口技工）和民生保障（建成100家省级零工市场）持续打造宜居韧性智慧城市[6] 现代化城市体系建设 - 会议提出大中小城市协调发展江苏通过南京都市圈宁镇扬一体化苏锡常都市圈等构建网络化城市群[8] - 江苏重点发展县域城镇化昆山成为全国首个GDP超5000亿县级市泰兴涟水等县市通过产业升级和基建优化提升承载力[9] 城市更新行动进展 - 中央首次明确以城市更新为存量提质主线江苏城镇化率75.5%已进入存量改造与增量调整并重阶段[11] - 南京小西湖片区通过"微改造"保留原住户并提升环境（2024年开放湖景）江苏两批80个更新试点项目全国经验占比超1/7[13][14] - 2024年江苏计划改造700+老旧小区5.6万户城中村筹集5万套保障房发放14万户租赁补贴[14]

核心观点 - 通过供需两端协同发力，短期内助力房地产市场止跌回稳，中长期引导向"高品质、低风险、可持续"的新发展模式转型 [1][14] 新型城镇化与住房需求 - 我国常住人口城镇化率从2012年的53 1%提高到2024年的67%，城镇人口达9 4亿，2013-2024年累计实现1 5亿农业转移人口进城落户 [2] - 城镇化率快速提升支撑了过去20年房地产业高速发展，2024年全国城镇人均住房面积达40平方米 [2] - 城镇化进入稳定发展期后，农业转移人口市民化带来的刚性住房需求仍是行业基本盘，常住人口与户籍人口城镇化率差距仍待弥合 [3] 城市群与区域发展格局 - 未来房地产增量需求将集中在长三角、粤港澳、京津冀、成渝等核心城市群及都市圈 [5] - 2025年住宅开发土地成交额前5城市占全国300城的42%，30城市新房成交面积占全国百城58% [5] - 县域城镇化潜力巨大：386个县级市中208个城镇化率低于60%，1496个市辖县中1356个城镇化率低于60%，这些区域常住人口达6 1亿，平均城镇化率仅44% [6] 城市发展与供给优化 - 特大城市将走内涵式发展道路，严格控制新增房地产开发用地规模，加大存量土地和商品房收储力度 [8] - 优化增量结构，加大城市更新力度，盘活核心区低效土地，增加高品质改善型住宅供应 [8] - 城市更新行动将聚焦老旧小区改造和基础设施提升，住建部数据显示我国城镇300多亿平方米存量住房需要更新改造 [9][10] 住房品质升级趋势 - 2025年"好房子"首次写入政府工作报告，新一轮住房产品迭代周期开启 [12] - 新建住宅标准提高：层高不低于3米，4层起设电梯，每套住宅至少一个卧室满足日照标准 [12] - 核心区域优质地块集中供应，"好房子"项目凭借品质优势销售表现突出，有望形成新的价格基准 [13]

市场整体表现 - A股三大指数震荡调整 沪指跌0.03% 深成指跌0.22% 创业板指跌0.22% 北证50指数涨0.27% [1] - 沪深京三市成交额14617亿元 较上日缩量1733亿元 [1] - 两市超3200只个股上涨 [1] 板块表现 - 医药板块集体走强 创新药/仿制药/动物疫苗方向领涨 哈三联/润都股份/奥赛康/万邦德等近十只个股涨停 [2] - 多元金融板块午后拉升 南华期货涨停 [2] - 汽车零部件板块持续活跃 天龙股份/英利汽车/福达股份等涨停 [2] - 人形机器人板块走高 浙江荣泰/嵘泰股份涨停 [2] - 白酒午后拉升 酒鬼酒涨超5% [2] - 大金融板块全天低位震荡 齐鲁银行跌超2% [2] - 钢铁板块全天低迷 柳钢股份跌超8% [2] 连板个股表现 - 6连板：上纬新材 [3] - 4连板：达意隆/华宏科技/上海物贸/兰生股份 [4] - 3连板：潍柴重机 [5] - 2连板：中电港/万邦德/力生制药/奥赛康/金时科技/中新集团 [6] 热点风口板块 - 新能源汽车板块15家涨停 2只连板股 最高4连板 代表股华宏科技/中电港 [7] - 汽车零部件板块11家涨停 无连板股 代表股浙江黎明/天普股份 [7] - 机器人概念板块11家涨停 4只连板股 最高6连板 代表股上纬新材/达意隆 [7] 英伟达概念 - 英伟达获准向中国市场销售H20芯片 将推出新款GPU [9] - 相关个股：中电港/鸿博股份/恒润股份 [9] AI智能体 - 深圳发布全球首个L4级智能体母体系统MasterAgent 实现多智能体自主协作 [10] - 相关个股：普元信息/德固特/伟创电气 [10] 新型城镇化 - 中央城市工作会议提出建设创新城市和绿色低碳美丽城市 推动城市更新与生态治理 [11] - 相关个股：中新集团/尤安设计/福星股份 [11]

中央城市工作会议核心目标 - 2025年中央城市工作会议提出以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标 [1] - 城市发展主题为高质量发展，主线为内涵式发展，重要抓手为城市更新 [1][2] - 推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效 [2] 中国城市发展阶段转型 - 城市发展历经三阶段：1960年代控制人口规模→1978年大规模城镇化→2015年质量变革为核心 [2] - 城镇化率已达相对高位，增长斜率放缓，重心从扩容转向提质 [2] - 发展核心从城市建设现代化转向以人民群众价值判断和满意度为核心 [2] 新型城镇化战略重点 - 国务院2024年行动计划提出5年内常住人口城镇化率提升至70% [3] - 三大行动体现战略重心：农业转移人口市民化（以人为本）、潜力地区城镇化提升（分类施策）、城市更新与安全韧性（差异化推进） [3] 城市更新政策内涵演变 - 政策目标从基础民生转向构建"宜居、韧性、智慧城市" [4] - 驱动模式从物理空间改造转向可持续多层次机制建设 [4] - 重点任务包括老旧小区更新、基础设施补短板、历史文化遗产保护及数字化绿色化转型 [4] 城市更新相关投资领域 - 城市规划领域涉及蕾奥规划、苏州规划、新城市等企业 [6] - 建筑建材领域包括中国中铁、东方雨虹、北新建材等标的 [6] - 智慧城市领域覆盖深城交、数字政通、秦川物联等技术服务商 [6] - 地下管网与公用事业涉及三和管桩、深圳燃气、伟星新材等基础设施供应商 [6]

会议基本信息 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在京举行，我国曾开5次全国层面城市工作会议，仅2015、2025年以中央名义召开[1] 与2015年会议对比不变点 - 出席人员规格高，7位政治局常委出席，总书记讲话、总理总结[2][8] - 均处新一轮国家级五年规划和城镇化五年部署起点，分别对应“十三五”“十五五”规划谋划年[2][9] 与2015年会议对比变化点 - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，当前城镇化率67%，“十五五”计划接近70%，新增县城城镇化建设[3][17] - 地产侧重“高质量城市更新”，时间更长期（到2030年），资金强调中央财政和债务可控，模式侧重存量提质[4][14] - 更关注城市“安全”，新增安全底线要求，部署管网基建和维稳工作[4] - 点明新产业机会，如城市更新、生活性服务业、减污降碳相关产业[4] 后续跟踪方面 - 关注会议落实文件，2015年是会后次年2月印发《意见》[4] - 关注高层相关行程，2015年聚焦京津冀，本轮未明确主线[4] - 关注中央高级别会议或文件，2015年会议当年和次年城市工作贯穿其中[4]

城镇化发展阶段转变 - 我国城镇化从快速增长期转向稳定发展期 常住人口城镇化率从2012年53 1%提升至2024年67% 城镇常住人口达9 44亿 城市数量增至694个 [1][2] - 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主 未来建设以"大更新"为主 增量建设为辅 新建建筑规模将显著减少 [2] - 2021年以来城镇化率增速放缓 需把握趋势主动适应变化 注重集约高效和特色发展 [2][3] 城市建设目标升级 - 目标扩展为"建设创新 宜居 美丽 韧性 文明 智慧的现代化人民城市" 新增创新 美丽 文明三要素 [1][3] - 六方面目标形成整体 需同时满足科技发展与人民美好生活需求 [3] - 提出"五个转变"发展理念 包括以人为本 集约高效 特色发展 治理投入 统筹协调 [3][4] 城市群协同发展 - 首要任务是优化现代化城市体系 发展组团式 网络化城市群和都市圈 推进以县城为载体的城镇化 [5] - 19个城市群贡献全国75%常住人口和85%GDP 成为核心增长极 [5] - 区域化发展趋势明显 需实现大中小城市及城乡资源 产业链 环境等多维度协同 [5] 七大重点任务实施 - 创新城市建设要求培育新质生产力 发展人工智能 智能制造等未来产业 配套政策需同步完善 [6][7] - 其他任务涵盖宜居 低碳 安全 文明 智慧等维度 体现中国式现代化对城市的内在要求 [6] - 任务呈现"条块结合"特征 需统筹区域城市群发展基础上实现个性化错位发展 [7] 存量更新具体路径 - 以城市更新为抓手 重点改造老旧小区 街区 厂区和城中村 提升存量资产质量 [1] - 需通过更新使老城区焕发新活力 强化建筑维护与宜居性改造 [2]