报告核心观点 报告对地产行业2025年中期进行分析，认为行业处于弱修复周期底部，维持“周期底部优选最优质的房企”观点，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显，还给出开发、中介、商业运营、物业管理等业务投资建议[73]。 基本面情况 新房市场 - 全国新房成交下滑，2025年1 - 5月销售面积3.5亿平，同比降2.9%，销售金额3.4万亿元，同比降3.8%，单月销售面积同比降幅2025年稍有扩大[6][9] - 重点12城2025年1 - 5月销售面积累计同比 - 9.7%，城市间涨跌幅差异明显，2、3月同比增长，3月后市场降温[11][14] - 有效供应不足限制成交，重点28城2025年上半年新增供应创本轮调整以来新低，同比跌25%，如杭州外围区域库存占比超85%[16][19] 二手房市场 - 重点12城2025年1 - 5月累计同比增长21.6%，延续增长趋势，部分城市同比超20%[22] - 春节后房价降幅扩大，但整体优于2024年同期，2025年1 - 5月重点12城一二手房合计成交面积同比涨5.5%，二手房占比升至56.1%[28][37] 土地成交 - 土地市场缩量升温、点状复苏，2025年1 - 5月成交面积同比 - 7.5%，出让金集中度提升，TOP20城市住宅用地出让金占比66%[43] - 以杭州为例，热点地块楼面价刷新助力新房价格上涨，如安琪儿地块楼面价上涨近1万元/平[45][48] 重点政策分析 政策思路 - 中央层面延续纾困、城中村、好房子3条主线，地方因城施策，城市更新等是未来发力重点，“加快构建房地产发展新模式”重要性凸显[54] 收储政策 - 收储土地项目总金额超4300亿元，占2025年1 - 5月全国销售面积54%，接近3000宗地块拟收储，部分省市已发债550亿元[55][58] 好房子政策 - 好房子带动销售溢价及去化率提升，重庆四代宅产品有溢价，成都新规产品开盘去化率达94%[60][63] 城中村政策 - 城中村改造多次扩围，补贴发放，2025年20个城市入选获超200亿元补助[68] 投资建议 投资思路 - 周期底部优选优质房企，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显[73] 开发房企 - 关注布局核心、强产品力、现金充沛、减值充分的优质房企，如华润置地和新城控股[73][77] 运营类房企 - 商业公司股息率高于长期债券收益率，估值有修复空间，当前商场公司PE估值较低，具备提升空间[81] 物业公司 - 央国企物业公司估值具备提升空间，建议关注华润万象生活、招商积余、中海物业和保利物业[87]

宏观经济与房地产行业 - 房地产市场在宏观经济中占据重要地位 正经历深刻变革与调整 [1] - 2025年是房地产行业关键转折点 政策基调从"止跌回稳"升级为"持续巩固稳定态势" [3] 政策支持 - 金融政策加大对房企融资支持 开发贷 并购贷等资金渠道逐步畅通 [5] - 税收政策减免房产交易税费 直接降低购房者数万元支出 [5] - 土地政策灵活调整 需求旺盛城市增加供应 库存压力地区减少出让 [5] 供需结构调整 - "优存量"策略通过收购存量房转为保障性住房 盘活闲置资产并增加租赁供给 [7] - "拓增量"策略聚焦高品质住房 提高土地出让门槛引导房企提升住宅品质 [7] - 行业从高杠杆高周转模式向高质量发展模式转变 [7] 企业战略转型 - 房企加大产品品质投入 物业服务成为竞争关键因素 [7] - 多元化布局商业地产 产业地产 养老地产等新领域 [9] 市场分化与房价趋势 - 一线及热点二线城市凭借人口产业优势 房价有望企稳回升 [11] - 三四线城市因人口外流和高库存面临复苏压力 [11] - 广州全面取消限购限售限价政策 其他一线城市可能跟进 [11]

报告行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告的核心观点 - 6月第4周新房成交环比上升、同比下降，二手房成交环比上升、同比上升；国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [3][70] 根据相关目录分别进行总结 板块观点 - 房地产开发推荐大股东综合实力较强的地方性国企以及优质民企，如华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [8] - 物业管理推荐综合考虑短期因素（大股东/关联方情况、前期估值调整幅度）和长期因素（市场化能力、第二增长曲线）的公司，如华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [8] - 房地产经纪推荐中国房屋交易和服务平台龙头企业，以及房地产中介区域龙头，如贝壳，建议关注我爱我家 [9] 房地产基本面与高频数据 房产市场情况 - 上周新房销售环比+10.0%，同比-18.5%；36城新房成交面积205.9万方，环比+10.0%，同比-18.5%；2025年6月1日至6月20日累计成交527.4万方，同比-11.0%；今年截至6月20日累计成交4753.2万方，同比-2.8% [13] - 上周二手房成交面积169.5万方，环比+1.6%，同比+1.4%；2025年6月1日至6月20日累计成交456万方，同比+7.0%；今年截至6月20日累计成交3853.6万方，同比+19.1% [17] - 13城新房累计库存7816.2万方，环比+0.3%，同比-11.6%；13城新房去化周期为20.5个月，环比变动+0.8个月，同比变动-3.2个月；一线、新一线、二线、三四线城市去化周期为14.5个月、13.6个月、19.3个月、44.0个月，环比分别变动+0.3个月、+1.2个月、+1.2个月、+0.9个月 [29] 土地市场情况 - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城供应土地数量为368宗，环比-17.5%，同比-29.1%；供应土地建筑面积为1828.6万方，环比-21.7%，同比-30.9%；截至6月22日，2025年累计供应土地数量为11185宗，同比-10.9%，累计供应建筑面积为56857.4万方，同比-12.4% [43] - 2025年6月16日 - 2025年6月22日百城土地成交建筑面积1571.3万方，环比-24.1%，同比-31.8%；成交楼面价1732元/平，环比+32.0%、同比+30.0%；土地溢价率7.1%，环比+5.6%，同比+3.6%；截至6月22日，2025年累计成交土地建筑面积为49461.5万方，同比-5.2% [47] 房地产行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债合计15支，发行金额合计103.6亿元，环比-4.5%，同比+197.6%；上周偿还金额134.9亿元，净融资额为-31.4亿元；2025年至今，房地产企业合计发行信用债269支，合计发行金额2234.9亿元，同比+7.7% [51] 行情回顾 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅-1.9%，同期沪深300、万得全A指数涨跌幅分别为-0.5%、-1.1%，超额收益分别为-1.5%、-0.9%；29个中信行业板块中房地产位列第17 [3] - 上周上涨个股共13支，较前周减少20支，下跌股数为104支；涨幅居前五的为西藏城投、市北高新、*ST荣控、ST中珠、爱旭股份；跌幅前五为*ST中地、天府文旅、珠江股份、天保基建、*ST岩石 [59] - 上周47家重点房企中共计上涨7支，较前周减少8支；涨幅位居前五的为绿景中国地产、金地商置、融创中国、新城控股、碧桂园；跌幅前五为远洋集团、雅居乐集团、越秀地产、绿城中国、龙湖集团 [59] 行业政策跟踪 - 中央层面，国家统计局新闻发言人表示要适应房地产市场供求关系变化，推动城市更新和危旧房改造，加大“好房子”供应，促进住房需求释放，构建发展新模式 [65][66] - 地方层面，成都推出“成都住建房产超市”；西安允许公积金直接支付新建商品住房首付款；衢州推行多孩家庭改善性购房补贴；温州推出购买二手住房提取住房公积金支付首付款政策；淄博优化住房公积金贷款政策；江苏印发住宅工程品质提升行动方案 [66] 投资建议 - 房地产开发推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][70] - 物业管理推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][70] - 房地产经纪推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][70]

上头的动作也是越来越密集。这不，6月13号刚开的国务院常务会议（咱就叫国常会吧），又重点敲黑 板了房地产的事儿！ 我仔细琢磨了会议释放的信号，感觉这次不是小打小闹，而是真的下了大决心，要稳住局面，还要谋划 长远。咱今天就好好唠唠这个事儿。 为啥非得"稳"住楼市不可？这包袱太重了！ 咱得先弄明白一个事儿：为啥上面现在对"稳楼市"这么上心，力度可以说是空前的？这可不是拍脑袋决 定的。 核心就一个：房地产这玩意儿，在咱们国家经济这台大机器里，分量实在太重了！重到它打个喷嚏，可 能好多地方都得跟着感冒。 第一，它牵连的"兄弟行业"太多了！你想想，盖房子不是光有钢筋水泥就行的。 从土地规划、设计画图，到建材生产（钢筋、水泥、玻璃、涂料...）、建筑施工、装修装饰，再到家电 家具、金融服务、中介服务...这整条产业链长得吓人！ 我查过点资料，房地产业直接或间接带动的相关行业，少说也有五六十个。 毫不夸张地说，它要是真趴窝了，下游一大片工厂、公司、工人伙计们的饭碗都得受影响。 整个经济链条的运转都会被拖慢。这就叫"牵一发而动全身"，真不是危言耸听。 而且，关键是目前，咱还没找到哪个行业，能立刻顶上，扛起房地产这么大的盘子和 ...

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业、物业管理行业、商业物业行业 - **公司**：保利发展、华润置地、中海地产、华夏基金、招商蛇口、保利物业、华润万象生活、绿城服务、中海物业、万物云、建发物业、滨江服务、招商积余、中国金茂 纪要提到的核心观点和论据 房地产行业政策 - **央行政策**：降准、降息，下调结构性货币政策工具及公积金贷款利率，为房贷下调释放空间，或促使银行下调商业贷款利率[2] - **现房销售政策**：拉长开发周期至2 - 3年，增加市场不确定性和销售去化难度，5月联阳试点现房销售，要求严格[1][2] - **城市更新专项政策**：住建部强调推进建设，多部门加大资金支持，预计市场从无到有进化到从有到优，以品质住宅为主导[1][2][3] - **专项债落地情况**：截至2025年6月，不同省市使用专项债收购存量土地规模约4000亿元，但实际完成交易额度仅700亿元，未来政府或加强推进力度[1][3] REITs发展 - **常态化发行提速**：新增发行REITs底层资产范围扩大、类型多样化，规模从去年底约1000亿元增长至今年五六月份近2000亿元，中证REITs指数今年以来涨幅达9.07%，波动性居股债之间，相对可控[1][4][5] - **推荐类型**：保障房类及消费类REITs二级市场表现稳定、分红稳定性高，今年一季度保障房类REITs营收同比增长15%，可供分配资金同比增长11%；消费类REITs经营稳健，一季度营收环比上涨7%，可分配资金环比上涨23%，出租率超90%[1][5][7] 房地产市场销售 - **整体情况**：销售金额和面积同比增速呈三位数下降，但降幅预计收窄，新房豪宅化趋势明显，二手房市场价差扩大，市场对924新政预期消化完成，需更多政策支持[1][2][8][11] - **开发商与城市成交**：保利发展、华润置地、中海地产销售位居前三，上海1 - 5月成交量达4.16万套，部分核心区打开后成交套数显著提升，5月核心城市去化率相比4月下降[9] - **去化率趋势**：预计7月新房市场去化率下降趋势止住，因一二月拍地潮供货，届时有大量优质新房供应[10] 土地市场 - **土地热度**：有望延续，头部开发商如中海地产、中国金贸、保利发展等拿地金额同比增长超300%，部分企业积极扩张[12] - **开发商拿地态度**：未来可能不大规模拿地，更倾向核心城市核心地块，决策更综合，拉长拿地周期提升投资确定性[13] 物业管理行业 - **基础物业服务**：管理规模增速放缓，非住宅领域拓展显著，住宅物业费稳定，实际收缴稳中上升[14] - **增值服务**：非业主和业主增值服务均稳定发展，非业主增值服务营收占比趋于理性，维持在15%左右或更低[15][16] - **社区政务消费**：受经济环境影响，社区增值服务收入增长放缓，但长期重要性依然显著[17] - **社区增值服务类别**：美居和资产租赁协销及交易代理下降明显，空间、生活和便民等类别受影响较小[18] - **财务表现**：存在“增收不增利”现象，业务毛利率趋同，应收贸易款占比下降，账龄结构改善，减值准备金稳中有降[19] 商业物业市场 - **表现变化**：去年“量缩价跌”，今年“量增价平”，预计持续到年底，明年需观察客单价和客流量变化[21] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **华夏基金华润有巢REITs**：可供分配资金较同期下降，原因是2023年预留现金，2024年四季度资本性开支增加[6] - **保障房类REITs**：整体出租率维持较高水平，租金与2024年四季度相比变化不大，有涨价空间[6] - **房地产开发项目应收款**：通过特定坐标分析，今年涨幅较高的企业包括招商局[20] - **值得关注的企业**：中国金茂在房地产市场表现优异，保利物业在非商业物业方面领先，商业方面关注头部商业标的[22]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 新房二手房成交面积环比增长，西安公积金直付新房首付款 2025 年至今销售初步企稳，预计后续针对房地产的政策仍将保持积极温和，预计将有更多积极的财政及货币政策出台，助力行业稳健发展，维持行业“看好”评级 [4] 根据相关目录分别进行总结 构建房地产发展新模式，杭州公积金直付首付款 - 中央层面国家统计局发言人付凌晖表示，将推动城市更新和危旧房改造，加大好房子供应力度，以释放刚性和改善性住房需求，构建房地产发展新模式 [5][13] - 地方层面多地出台政策，如重庆优化住房公积金政策，成都推出“成都住建房产超市”平台，衢州出台多孩家庭购房补贴新政，杭州推出“省直公积金直付房租”服务等 [14] 销售端：新房成交面积环比增长，二手房成交面积环比增长 - 68 大中城市新房成交面积同比下降，环比增长 2025 年第 25 周，全国 68 城商品住宅成交面积 248 万平米，同比下降 23%，环比增加 7%；年初至今成交面积达 5875 万平米，累计同比下降 6% [6][18] - 20 城二手房成交面积同比下降，环比增长 2025 年第 25 周，全国 20 城二手房成交面积为 209 万平米，同比增速 -5%，前值 +19%；年初至今累计成交面积 4910 万平米，同比增速 +11%，前值 +12% [6][32] 投资端：土地成交面积环比增长，上海土拍市场火热 - 2025 年第 25 周，全国 100 大中城市推出土地规划建筑面积 2336 万平方米，成交土地规划建筑面积 2071 万平方米，同比下降 3%，成交溢价率为 1.5% [6][37] - 多地有土地出让成交，如广州、杭州、金华、青岛、苏州、成都、深圳、上海、西安、武汉等城市 [37] 融资端：国内信用债发行规模同比增加 - 2025 年第 25 周，信用债发行 78.8 亿元，同比增加 126%，环比减少 25%，平均加权利率 1.99%，环比减少 49BP 信用债累计发行规模 1787.5 亿元，同比减少 16% [7][45] 一周行情回顾 - 板块表现方面，本周房地产指数下跌 1.69%，沪深 300 指数下跌 0.45%，相对收益为 -1.24%，板块表现弱于大市，在 28 个板块排名中排第 13 位 [51] - 个股表现方面，房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为西藏城投、市北高新、荣丰控股、数源科技、新城控股，涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为中交地产、莱茵体育、珠江股份、天保基建、*ST 中迪 [51] 投资建议 - 维持行业“看好”评级 [56]

中山房地产市场 - 中山房价友好度领跑大湾区，均价仅相当于深圳的1/5、广州的1/3、珠海的1/2 [2] - 中山市大力推动高品质住宅建设，鼓励开发智慧化、绿色环保的好房子 [2] 广州房地产政策 - 广州通过专项借款购买商品房超6000套用于拆迁安置，优化住房供应结构并减少库存压力 [3] - 广州全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，优化公积金使用政策 [9][12] 城市更新市场 - 2025年中国城市更新市场规模预计突破8.6万亿元，同比增长18.3%，2030年有望达10万亿元级别 [4] - 城市更新涉及老旧小区改造、城中村改造等，2025年计划推进150个老旧小区改造和9000台老旧电梯更新 [10] 房地产企业动态 - 易居中国四年累计亏损200亿元，深陷债务泥潭，行业调整下需重构商业模式 [5] - 上海第五批次土地拍卖揽金超212亿元，房企拿地态度谨慎保守 [6] 大连房地产政策 - 大连推出八条政策措施，包括购房补贴100元/平方米、提高公积金贷款额度20万元、计划筹建8000套保障房等 [15][16] - 大连2024年GDP达9516.9亿元，2025年有望成为东北首个万亿级城市 [17] 全国房地产政策 - 国务院提出多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳 [12][19] - 5月70个大中城市中仅13城新房价格环比上涨，较4月减少9个，市场出现微幅波动 [20] 住房消费提振 - 各地通过"以旧换新"、购房补贴、优化公积金政策等方式激活住房消费需求 [21] - 专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房，落实税收优惠政策 [14][22]

宏观经济 - 5月上半月消费进一步回升略超预期，核心通胀稳定在0.5%上方，下半年社消同比压力小但需政策护航[4] - 5月工业增加值同比增速下滑至5.8%，制造业PMI仍在收缩区间，下半年出口同比或略低于上半年[4] - 融资温和，货币和社融增速同比温和增长，人民币贷款同比未触底企稳，地产继续下行[4] 海外市场 - 美国5月非农超预期、通胀不及预期，关税影响未显现，年内陷入衰退概率降低，或有1 - 2次降息[5] 策略市场 - 市场虽有调整但区间震荡趋势不变，3季度有望启动中长期慢牛，3400点将成中期慢牛起点[26] - 建议抓住景气度线索，中小盘和成长风格有望延续，关注创新药、新消费热点及低估值高分红股[26] 固收市场 - 近两周各期限利率普遍下行，DR001、DR007均值下行超10BP，存单利率中长期将下行[28] - 建议10Y国债在1.60% - 1.70%区间波段交易，久期中性[9] 银行板块 - 银行盈利维持稳定积极因素多，信贷增速放缓、存款增速回升，净息差收窄幅度将缩小[36] - 看好银行板块配置价值，关注国有大行等高股息标的和优质区域行[11] 地产行业 - 33城新房年内累计销售面积同比增速-0.3%，17城二手房年内累计销售面积同比增速23.3% [12] - 政策推动房地产市场止跌回稳，关注估值修复机会和龙头企业[12] 非银金融 - 证券行业等待政策催化，关注头部券商和行业ETF投资价值[13] - 保险行业长期价值和高股息投资逻辑持续，关注上市头部险企[14]

政策调整 - 广州市商务局发布方案 拟全面取消已执行15年的限购 限售 限价政策 并降低贷款首付比例和利率 [1] - 政策调整基于2024年7月中央文件指引 该文件强调赋予城市政府调控自主权并允许取消限购 [5] - 当前绝大多数城市已取消限购 一线城市也在逐步放松 广州作为一线城市拟全面取消“三限”具有风向标意义 [6] 市场现状 - 国家统计局数据显示 5月份70个大中城市商品住宅销售价格环比下降 同比降幅继续收窄 [2] - 截至5月末 全国商品房待售面积约7.74亿平方米 尽管近几个月逐月减少 但存量依然很大 [2] - 房地产市场仍在调整过程中 市场信心还在修复 供求关系有待改善 [2] 政策方向 - 国务院常务会议强调需多管齐下稳定预期 激活需求 优化供给 化解风险 更大力度推动市场止跌回稳 [3] - 政策着眼长远 坚持稳中求进 有序搭建基础性制度 并扎实推进“好房子”建设 [8] - 未来发展方向是高度遵循市场化原则 构建“保障+市场”双轨制住房体系 但基础仍是市场 [10][11] 模式构建 - 房地产发展新模式于2024年全国两会提出 核心是构建双轨制住房体系 [11] - 保障房建设也需社会资本参与 仅靠财政投入无法实现目标 这要求市场化体制进一步完善 [11] - 根本在于遵循市场规律 让问题通过市场化方式解决 取消限购和构建新模式均体现此原则 [12]

近日，广州市商务局发布了《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》，提出要优化房地产 政策，全面取消限购、限售、限价，并降低贷款首付比例和利率。此举被认为广州长达15年的楼市限制 政策正式走向终结。 限购政策始于2010年9月国家有关部委出台的"新国五条"，旨在控制房地产市场的过热发展，稳定房 价，确保房地产市场的可持续发展。随后各地陆续出台限购政策，并在一定时期内起到了稳定房价等作 用。 上述国常会提出，要着眼长远，坚持稳中求进、先立后破，有序搭建相关基础性制度。要扎实有力推 进"好房子"建设，纳入城市更新机制加强工作统筹，在规划、土地、财政、金融等方面予以政策支持。 要对全国房地产已供土地和在建项目进行摸底，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性。 限购出台和执行过程中，曾引发诸多议论，包括行政权力是否过多干预了市场自身具有的规律、引发了 房地产市场的"大落"等。 一方面商品房存量还很大，另一方面还有新的增量进入市场，在当前房地产发展新形势下，适时全面取 消限购等政策似乎也已经到了重要节点。 取消限购早已有了政策指引。2024年7月发布的《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化 的决 ...