核心观点 - “十四五”期间广东省老旧小区改造在投资规模、改造范围及社会效益方面取得显著成果，并探索出多种政企民协同的创新模式，“十五五”期间将继续作为城市更新的重点，推行成片连片改造与一体化实施模式，打造精品示范项目 [1][2][3] “十四五”期间改造成果总结 - 累计开工改造1.1万个小区，惠及居民230万户，累计完成投资273亿元 [1] - 2025年获批中央资金35.57亿元创历史新高，新开工改造1600个小区 [1] - 累计改造供排水管网691万米、天然气管网70万米 [1] - 新增设置消防设施小区3338个、安防设施小区1874个，拆除违法建设32万平方米 [1] - 实现垃圾分类小区4813个、“三线”规整或入地小区3098个、照明设施改造小区4092个，新增停车位10.2万个 [1] - 改造或新增社区公共服务设施189个，新增儿童活动场所14.8万平方米，实施无障碍及适老化改造小区1936个 [1] 改造模式与案例创新 - 在改造中注重挖掘文化内涵，如中山从善坊、江门启明里项目通过恢复建筑肌理或“修旧如旧”引入文旅、餐饮、文创等新业态 [2] - 广州越秀区小石集项目探索“统一设计、归集产权、逐幢报批”的原拆原建模式，由业主出资对17栋房屋进行拆除重建 [2] - 珠海香洲区新城市中心广场项目采用政府与居民共同出资模式，政府出资2808万元建设“邻里客厅”，居民出资226万元开展楼本体整治 [2] - 佛山市推行成片连片加装电梯模式，由政府出资主动送方案，统一风貌并节省成本，“十四五”期间全市加装电梯1839台 [2] “十五五”期间规划与方向 - 将老旧小区改造作为城市更新的重要内容持续推进，构建“实施一批、前期一批、储备一批、谋划一批”的滚动推进机制 [3] - 大力推行成片连片改造及“F+EPC+O”一体化实施模式，支持老旧住房自主更新与原拆原建 [3] - 结合未来社区建设、完整社区建设、老旧街区（厂区）改造等工作，打造一批精品示范项目，推动城市结构优化与品质提升 [3]

编辑：董文博 广告等商务合作，请点击这里 住房和城乡建设部原副部长仇保兴在致辞时表示，城市更新已成为城市化进程的"第二次机会"，其周期 更漫长、更贴近城市发展本质，是贯穿未来多代人的核心发展主题。 广东省住房和城乡建设厅二级巡视员王瑜介绍，老旧小区改造是实施城市更新行动的重要内容，广东省 各地将重点以广州市花都区集群街2号、越秀区黉桥·小石集危旧房自主更新原拆原建等示范项目为突破 口，以点带面，系统推进老旧小区自主更新、原拆原建机制路径创新，并强化多方协同，共同推动城市 可持续发展。 "广州正积极谋划和推动一大批危旧房自主更新项目落地实施，"广州市住房和城乡建设局副局长宋志国 表示，目前广州已形成了1个试点工作方案、275个储备项目、58个研究项目和17个试点项目，并将分阶 段逐步实施。一阶段危旧房改造重点解决安全问题；二阶段成片连片改造重点探索多产权土地并宗，实 现土地集约；三阶段旧城改造重点探索将改造增量用于政府性房源及公服配套设施，致力于实现六大平 衡(项目平衡、综合平衡、区域平衡、系统平衡、政策平衡、动态平衡)和经济、社会、环境效益的统 一，让"人民城市"理念在广州开花结果，让更多"老破小"焕发新生， ...

文章核心观点 - 2025年中国房地产行业正处于深度调整期，发展逻辑从“规模至上”转向“质量求生”，政策、市场、科技和金融等多重力量共同塑造行业新面貌 [2] 一、“好房子” - 政策层面将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”作为房地产高质量发展的清晰坐标，超过15个省份在2025年政府工作报告中明确提出推动“好房子”建设 [4] - “好房子”的提出标志着行业发展从规模扩张转向品质跃升，是满足人民群众从“住有所居”到“住有优居”需求升级的鲜明标志 [4] 二、推动楼市止跌回稳 - 2025年政府工作报告提出“稳住楼市股市”和“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为全年政策定调，旨在通过稳定楼市释放财富效应并提振消费 [6] - 市场数据显示，2025年11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [6] - 2025年前11个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的新房销售面积同比均有所下降，但二手房市场维持一定热度 [6] 三、存量盘活 - 2025年“存量盘活”是供给侧结构性改革的核心，目标是通过优化现有资源实现“做优增量、盘活存量”，政策层面明确将“盘活存量用地和商办用房”列为重点任务 [9] - 具体操作方向包括：金融支持（专项债、再贷款）、多方合作（政府、企业、社会资本联合开发）以及市场流转（存量房转为保障房、文旅或康养项目） [9] 四、政策红利释放 - 2025年房地产政策形成需求端、供给端、保障端的系统性支持体系，需求端实现限购政策突破，如北上深“外环外”打破购房套数限制，非户籍社保要求降低年限，二线及以下城市全面放开 [13] - 信贷成本创近十年新低，首套商贷首付比例降至15%、利率低至3%以下，公积金利率降至2.6%，三十城支持公积金付首付 [13] - 供给端政策包括“带押过户”大范围普及、“以旧换新”补贴、税费减免覆盖140㎡以下户型以及存量房贷利率自动下调等 [13] 五、城市更新常态化 - 2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，标志着城市更新进入常态化实施阶段，主要目标是到2030年完善体制机制并改善人居环境 [17] - 《意见》部署了八个方面的主要任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区厂区及城中村更新改造等 [17] 六、债务重组深度落地 - 2025年房企债务重组走向“实质性削债”，行业风险加速出清，融创中国通过“全额债转股”化解95.5亿美元境外债务，成为首家境外债清零的大型房企 [21] - 碧桂园通过债务重组实现70%削债，新发票据利率降至5%-6.25%，展期至2027年底，龙光集团、旭辉集团削债比例均超50% [21] - 2025年前11月TOP100房企销售额同比下降13.3%，显示持续化债压力巨大，房地产融资“白名单”制度已常态化以助力项目资金支持 [21] 七、保交楼长效化 - 2025年“保交楼”工作从“应急攻坚”转向“常态化防控”，通过资金支持、流程优化等多措并举，系统性推动行业向“重交付、防风险、稳民生”转型 [23] - 政策层面通过“白名单”制度精准融资，全国“白名单”项目贷款审批金额已扩大至6.7万亿元，截至8月底，约20家出险房企的债务重组方案获批，化解债务总规模突破1.2万亿元 [23] 八、取消公摊试点扩围 - 湖南衡阳、广东肇庆、河北张家口等地已明确实施或鼓励按套内面积计价，取消公摊面积主要是计价方式的改变，房屋总价通常保持稳定 [26] - 调整重点在于信息透明和销售规范，试点效果显著，一定程度上提升了购房意愿并带动新房成交增长，推动行业从“面积炒作”转向“品质竞争” [26] 九、深化租购并举 - 2025年租购并举住房制度进一步完善，保障房供给呈现精准化特征，截至10月底，北京完成5万套(间)保租房建设、8万套(间)保障房竣工 [29] - 全国范围内保租房、人才房、共有产权房供给规模同比增长30%，政府专项债支持收购存量商品房转化为保障房的政策全面落地 [29] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，明确租购同权并规范市场乱象，通过公共服务均等化减少因住房产权差异带来的福利差距 [29] 十、绿色转型提速 - 在“十五五”规划建议引领下，2025年房地产行业深化落实《绿色建筑评价标准》等，推动绿色低碳转型以助力国家“双碳”目标 [32] - 核心行动路径包括：推广装配式建筑和智能化施工以减少浪费与污染；采用高效保温材料等提升建筑能效；集成太阳能光伏、地源热泵等清洁能源 [32] - 随着物联网、人工智能技术赋能，行业有望从“传统建造”向“智慧智造”转型 [32]

据悉，该小区只是鲁山县2024年22个被改造的老旧小区之一。2019年5月以来，鲁山县累计纳入改造的 老旧小区共104个，涉及住户8262户，总投资7993.06万元。截至目前，该县已完成相关投资7348.06万 元，95个老旧小区完成改造后面貌焕然一新，惠及住户7930户。2025年，仍有9个老旧小区的改造工程 正在加紧推进。 在推进老旧小区改造工作中，鲁山县出台相关实施方案，将任务清单化，确保每一处工程有人牵头、有 目标要求、有完成时限。责任单位会同施工单位针对不同的小区，通过召开居民代表座谈会、悬挂宣传 横幅、发放《城市老旧小区整治居民需求调查表》等方式，广泛宣传老旧小区改造政策、内容和意义， 广泛征求小区居民的意见和建议，系统谋划编制改造计划。 施工过程中，施工单位有序整治小区及周边环境，完善小区停车、充电、消防、通信等配套基础设施。 对正在实施改造的小区，鲁山县住建局实行"一周一调度"督查通报制度，现场解决推进过程中存在的困 难和问题，对进度缓慢的地方进行重点督办。 在推进城市更新工作中，除对老旧小区改造外，鲁山县实施了很多城市投入少、见效快的"微创手术"， 增进民生福祉。同时，鲁山县还注重建立政府 ...

全国住房城乡建设工作会议核心观点 - 会议总结“十四五”成就并部署“十五五”及2026年重点任务 2026年是“十五五”开局之年 工作重点包括推进现代化人民城市建设 着力稳定房地产市场 加快建筑业提质升级 夯实高质量发展基础支撑四方面 [1] - 分析师指出 2026年工作首位由稳定房地产市场转变为以城市更新为主的人民城市建设 因保交房任务全面完成支撑了居民预期和信心 且以新房和二手房合并计算的总交易量已实现量的稳定 防风险取得积极成效 后续重点是继续稳定市场并加快新模式转型 [1] 城市工作与城市更新 - 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期 城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效为主的阶段 面临人口 土地 房屋 设施 安全 治理等方面新情况新问题 [2] - 需认真践行人民城市理念 坚持城市内涵式发展 转变发展理念 方式 动力 工作重心和方法 更加注重以人为本 集约高效 特色发展 治理投入和统筹协调 [2] - 要用好城市更新重要抓手 把握政策窗口期 打通资金要素等卡点堵点 高质量推进城市更新 [2] - 要提高城市治理能力和水平 以居民需求为导向 创新治理理念 模式 手段 加大治理投入 推动城市治理现代化 [2] 房地产发展新模式与市场趋势 - “十五五”时期推动房地产高质量发展 需准确把握房地产市场供求关系的重大变化 认识到新型城镇化持续推进 城市存量优化调整有广阔空间 人民群众对“好房子”有新期待 房地产仍有较大发展潜力 [3] - 要充分认识二手房交易占比上升是今后一个时期的趋势 把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待 [3] - 要加快构建房地产发展新模式 抓住让人民群众安居这个基点 处理好当前和长远 顶层设计和因城施策 市场和保障 租赁和购买 增量和存量 促发展和防风险的关系 坚持政策支持和改革创新并举 确保新旧模式转换平稳有序 [3] - 要坚持因城施策 精准施策 一城一策 城市政府要用好房地产市场调控自主权 因地制宜调整优化政策 促进市场持续健康发展 [3] - “十四五”期间 保交楼 保交房任务全面完成 加快构建房地产发展新模式 “好房子”建设形成社会共识 [3] 工作实践中的统筹重点 - 统筹防风险和促转型 坚持市场化 法治化原则 防范化解房企债务风险 加强销售资金监管 维护购房人合法权益 完善商品房开发 融资 销售等基础制度 推动建立“人房地钱”要素联动机制 [4] - 统筹惠民生和稳增长 稳步推进城镇老旧小区 城中村和危旧房改造 解决群众急难愁盼 消除安全隐患 更好发挥住房公积金作用 [4] - 围绕好标准 好设计 好材料 好建造 好运维建设“好房子” 既把新房子建成“好房子” 也把老房子逐步改造成“好房子” 带动产业链升级 以高品质供给满足人民群众多样化住房需求 [4]

中央经济工作会议定调与政策方向 - 着力稳定房地产市场 加快构建房地产发展新模式 进入高质量发展阶段 [1] - 清理消费领域不合理限制措施 未来一线城市限购有望进一步松绑 [3] - 坚持守牢底线 积极稳妥化解重点领域风险 防止房价不可控下跌和房企恶性违约 [3] 年内主要政策举措与市场修复 - 化解风险、推动城市更新和危旧房改造、加大高品质住房供给、加大收储力度成为稳定房地产主要措施 [2] - 二、三线城市围绕公积金制度改革、加大购房补贴、新房贷款贴息展开 许多城市已取消限售措施 [2] - 北京、上海、深圳在部分区域放开限购 北京将二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [3] - 房地产持续对供需两端进行修复 不合理的限制性政策逐渐退出 [1] 房企债务风险化解与金融支持 - 截至今年11月 内地21家出险房企债务重组、重整获批或完成 化债总规模约合1.2万亿元 [4] - 金科股份债务规模达1470亿元 债权人超过8400家 成为全国首个通过司法重整实现风险化解的千亿级上市房企 [4] - 城市房地产融资协调机制是重要支持工具 金融监管总局支持进一步发挥其作用以稳定市场 [5][6] - 完善商品房开发、融资、销售等基础制度 是“十五五”时期重点落实的政策方向 [5][6] 行业发展新模式与未来重点 - 建设安全舒适绿色智慧的“好房子” 实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动 [8] - 优化保障性住房供给 满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 首次提出因城施策增加改善性住房供给 [8] - 城市更新是推动城市高质量发展的中央举措 在稳增长、扩内需、惠民生方面作用显现 中央财政入场解决资金问题 [7][8] - 房地产以双轨制发展为核心 保障性住房解决基本居住 “好房子”聚焦品质升级 物业服务重要性凸显 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 海外宏观方面近期美国“低通胀+弱现实+联储主席换届”利于美联储宽松，1月经济数据质量有望回升，2026年海外宏观环境延续回暖；国内宏观方面12月全国住房城乡建设工作会议部署2026年工作，地下管网改造或提升资金投入，11月社零不及预期，投资走弱出口亮眼；资产配置上宏观环境利于贵金属和有色金属板块，国内权益板块年末及政策空窗期以防御为主 [7] 根据相关目录分别进行总结 市场行情数据 - 股指方面上证50期货、中证500期货、中证1000期货有不同幅度涨跌幅；国债方面2年、5年、10年、30年期国债期货有不同表现；外汇方面美元指数、欧元兑美元等有相应变化；利率方面银存间质押7日、10Y中债国债收益率等有波动；热门行业中建筑、钢铁等行业有不同涨跌幅；海外商品中能源、贵金属、有色金属、农产品等板块各品种有相应涨跌幅；国内主要商品中航运、贵金属、有色、黑色建材、能源化工、农产品等板块各品种也有不同涨跌幅 [3][4] 宏观精要 - 海外宏观近期美国情况利于美联储宽松，1月数据或提供指引，2026年海外宏观回暖，美国“宽财政+宽货币”推动经济，欧央行维持利率并上调GDP预测，日本加息上调2025年GDP预期 [7] - 国内宏观12月全国住房城乡建设工作会议部署2026年工作，地下管网改造或增资金投入，11月社零不及预期，商品零售拖累，服务消费改善，投资走弱，出口亮眼 [7] 资产观点 - 资产配置上宏观环境利于贵金属和有色金属板块，黄金上涨逻辑流畅且安全边际高，白银波动风险增加，有色金属关注供应扰动商品和碳酸锂，国内权益板块年末及政策空窗期防御为主 [7] 各板块品种分析 - 金融板块股指期货震荡上涨，股指期权震荡，国债期货震荡 [8] - 贵金属板块黄金/白银震荡上涨 [8] - 航运板块集运欧线震荡 [8] - 黑色建材板块钢材、铁矿、焦炭、焦煤、硅铁、锰硅、玻璃、纯碱等震荡，铜、铝、锡震荡上涨，氧化铝、锌、铅、镍、不锈钢、工业硅、多晶硅震荡 [8] - 能源化工板块原油、LPG、甲醇、尿素、乙二醇、短纤、瓶片、丙烯、PP、塑料、苯乙烯、PVC、烧碱、油脂、蛋白粕、玉米/淀粉震荡，PX、PTA震荡上涨，沥青、高硫燃油、低硫燃油震荡下跌，生猪震荡下跌，天然橡胶、合成橡胶、棉花震荡，白糖震荡下跌，纸浆震荡 [10]

文章核心观点 - 全国住房城乡建设工作会议为2025年至2026年行业发展定调，核心在于统筹稳增长与促转型，通过大力实施城市更新、稳定房地产市场、推动“好房子”建设及建筑业升级，以实现房地产高质量发展 [1][2] 城市更新领域 - 2025年目标为城市更新取得重要进展，全面完成保交房任务 [1] - 高质量实施“两重”“两新”项目建设，并持续开展地下管网改造和综合管廊建设 [1] - 常态化推进城市燃气管道老化更新改造，力争完成改造各类燃气管道3万公里 [1] - 结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [1] 房地产市场稳定与发展 - 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给 [1] - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等 [1] - 进一步发挥房地产项目“白名单”制度作用，支持房地产企业合理融资需求 [1] - 在商品房销售上推进现房销售制，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险 [1] - 专家指出2026年稳定市场的关键在于加快构建新模式，理顺市场与保障、租赁与购买等关系，促进“由租转买”“新旧房联动”等良性循环 [2] - 通过政策合力优化供需匹配，刚需与改善需求有望有序释放，为市场止跌提供支撑 [2] 房地产高质量发展与建筑业升级 - 加快建筑业提质升级，扎实推动安全生产治本攻坚三年行动，建立房屋全生命周期安全管理制度 [2] - 夯实高质量发展基础支撑，提升数智化水平，加力推进城市信息模型（CIM）建设 [2] - 推进人工智能与住房城乡建设领域深度融合 [2] - 建议房企把握“好房子”建设推进与资金管理改革深化的双重机遇，主动突破转型困境 [2] - 市场资源将加速向具备技术壁垒、资金稳健性强、服务能力优异的优质房企集中，行业供需结构将不断优化 [2]

2025年城市更新与住房建设成果总结 - 2025年城市更新取得重要进展 保交房任务全面完成 "好房子"建设起步成势 [1] - 38个城市开展老旧住房自主更新与原拆原建 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点 [1] - 完成106个完整社区试点 建设改造养老托育等各类服务设施2000多个 新增停车位2.6万个 增补提升公共活动场地和公共绿地71.3万平方米 [1] 2026年城市更新与基础设施建设规划 - 2026年将高质量开展城市更新 精细化推进城镇老旧小区改造 完整社区建设 口袋公园建设 绿地开放共享 "温暖工程"建设 城市小微公共空间改造 提升无障碍适老化环境品质 [1] - 持续开展地下管网改造和综合管廊建设 力争完成改造各类燃气管道3万公里 [1] - 积极开展新型城市基础设施建设 持续建设城市排水防涝工程体系与城市基础设施生命线安全工程 [1] 2026年房地产市场稳定与发展新模式 - 2026年房地产工作重点为因城施策控增量 去库存 优供给 结合城市更新与城中村改造盘活利用存量用地 推动收购存量商品房用作保障性住房 安置房 宿舍 人才房等 [1] - 优化和精准实施保障性住房供应 实施房屋品质提升工程 有序推进"好房子"建设 [1] - 进一步发挥房地产项目"白名单"制度作用 支持房地产企业合理融资需求 [2] - 城市政府将用足用好房地产调控自主权 适时调整优化政策 支持居民刚性和改善性住房需求 推动市场平稳运行 [2] 房地产基础性制度与配套改革 - 加快构建房地产发展新模式 有序搭建基础性制度 在房地产开发上做实房地产开发项目公司制 [2] - 在房地产融资上推行主办银行制 [2] - 在商品房销售上推进现房销售制 实现"所见即所得" 从根本上防范交付风险 [2] - 规范预售资金监管 切实维护购房人合法权益 [2] - 深化住房公积金制度改革 [2] - 实施物业服务质量提升行动 探索社区党组织领导下的居委会 业委会 物业服务企业协调运行新模式 探索"物业服务+生活服务"模式 推动"物业服务进家庭" [2]

城市更新与民生工程 - 上海于2025年总体完成历时数十年的“拎马桶”改造工程 该工程旨在解决居民基本卫生需求 提升隐私与尊严 是超大城市发展中“民生为大”的体现 [1] - 改造工程后期难度显著增大 剩余未改造房屋存在老化、结构不合理及配套设施改造难度大等问题 需要通过片区更新或零星旧改等方式实施 [1] - 该工程是一项复杂的系统性工程 需要保持“以数十年计”的政策连贯性并下足“绣花功夫” 才能将“不起眼的小事”办成“了不起的大事” [1] 改造实施的策略与挑战 - 城市更新涉及整个城市系统 改造不成片的老房子不比新建大楼容易 加装马桶需更新建筑形态并协调群众期待与历史文脉传承 没有标准答案 [2] - 改造过程注重精细化和个性化方案 例如静安区蕃瓜弄小区成套改造召开了26场“一户一方案”专题讨论会 [2] - 杨浦区通过蹲守统计全区63个倒粪站摸清底数 并探索出“拆除重建”、“入户加装+抽户加装+保护性修缮”三同步及增设卫生设施托底保障等多元化路径 [2] 工程的社会意义与价值 - 改造工程的核心难点与意义在于沟通 被形容为“比交图纸更重要的设计环节” 其意义在于疏通民心民意 成为群众迈向更高品质生活的通道 [2] - 改造意味着居民居住空间、功能与品质的大提升 是生活场景的小改变但影响深远 例如有80岁居民在签约后坚持保留老马桶以作历史纪念 [3] - 该工程体现了在追求发展高度的同时提升民生温度的中国式现代化价值追求 展现了把人文关怀融入精细治理以破解复杂民生难题的办法 [3]