**投资评级** - 看好（维持）[1] **核心观点** - 房价止跌回稳需多因素共振 非单一人口因素驱动 中短期货币政策、供需关系及经济预期影响更显著 [5][6][7] - 发达国家房价下跌周期普遍超3年 但最终均能修复企稳 政策协同是关键 [6][21][22] - 一线城市房价有望率先企稳 2025年8月70城新房价格同比降3.0% 二手房降5.5% 一线降幅较小 [16][20] **分目录总结** **1 房价下行现状与周期特征** - 70城房价自2022年进入下跌通道 新房和二手房同比下跌周期分别达41和43个月 [16] - 2025年8月一线新房价格指数回落至2021年4月水平 三四线回落至2018年12月水平 [17][18] - 海外房价下跌周期普遍较长 美国次贷危机后跌5.5年 日本跌超18年 [21][22] **2 人口因素对房价影响有限** - 8个发达国家/地区数据显示 中期房价指数与人口增长率无显著正相关（调整R²多小于0.5）[25][39][41] - 人口需转化为有效购房需求才影响房价 依赖经济发展与收入增长 德国2010年后低人口增长但房价随收入上涨 [39] - 适龄购房人口非房价主导因素 美国金融危机期间房价波动与人口变化脱节 [45] **3 海外房价企稳经验与政策启示** - 美国次贷危机后靠量化宽松与财政救济修复 利率从5.25%降至0.25% 政府杠杆率大幅提升 [51][54][58] - 日本2012年后通过货币宽松、财政刺激及产业政策推动房价回升 长期贷款利率维持1%左右 [62][63][68] - 韩国低息环境（基准利率曾降至0.5%）及高居民杠杆率（近100%）推动12年房价上涨 [75][76][81] - 中国香港1998年后通过停卖地、降利率（最优惠利率从9.5%降至5%）及内地资金流入促房价修复 [90][93] - 核心启示：需宽松财政货币政策协同 稳定政策预期 降低利率 改善供需结构 [6][48] **4 投资建议与标的推荐** - 推荐四类企业：强信用房企（如建发国际、保利发展）、住宅商业双驱动企业（如华润置地）、优质物管（如华润万象生活）、房地产服务商（如贝壳）[7][129]

公司背景与评级 - 公司隶属于中建集团旗下中国海外集团 关联方拿地稳健且销售市占率提升 交付资源充足且项目能级持续提升 [1] - 开源证券首次覆盖并给予买入评级 预计2025-2027年归母净利润为16.1亿元、17.6亿元、19.6亿元 对应EPS为0.49元、0.54元、0.60元 当前股价对应PE为9.5倍、8.7倍、7.8倍 [1] 财务表现 - 2019-2024年收入复合增长率23.1% 利润复合增长率25.7% 基础物管收入占比超70% [1] - 2024年利润增速高于收入增速 销售毛利率提升0.7个百分点至16.6% 净利率提升0.5个百分点至10.8% 主要因基础物管毛利率提升 [1] - 2019-2023年分红比例保持30%左右 2024年提升至35.8% 但相较主流物企派息率仍较低 [1] 管理规模与扩张 - 截至2024年末在管面积4.31亿平方米 同比增长7.4% 其中关联方占比60.6% 住宅占比71.3% [2] - 2024年新签面积7410万平方米 第三方占比63.3% 新签合约额达44.4亿元 新签单价同比提升21.6% [2] - 关联方中国海外发展2024年权益销售规模行业第一 市占率提升至3.21% 拿地金额806亿元行业第一 一线城市占比77% [2] 业务结构与发展 - 在管项目规模持续提升 通过亏损项目退出和高端住宅交付实现结构调整 盈利能力持续改善 [1] - 住户增值业务通过"优你互联"子品牌实现 2019-2024年收入复合增长率28.6% 近年因低毛利率业务占比增加导致整体毛利率下降 [2] - 非住户增值业务受地产销售下行影响 收入和毛利率下降 后续重点发展工程服务业务 [2] - 停车位服务与关联方签署框架协议进行车位买卖 受地产销售影响近年收入下降 [2]

公司财务表现 - 预计2025-2027年归母净利润分别为16.1亿元、17.6亿元、19.6亿元 [1] - 对应每股收益（EPS）分别为0.49元、0.54元、0.60元 [1] - 当前股价对应市盈率（PE）分别为9.5倍、8.7倍、7.8倍 [1] - 2019-2024年收入和利润复合增长率分别为23.1%和25.7% [1] - 2024年利润增速高于收入增速 销售毛利率和净利率分别提升0.7个百分点、0.5个百分点至16.6%、10.8% [1] 业务结构 - 基础物业管理收入占比超过70% 是公司主要收入来源 [1] - 基础物业管理毛利率提升推动整体盈利能力改善 [1] - 在管项目规模持续提升 项目结构不断优化 [1] 股东回报 - 2019-2023年分红比例保持在30%左右 [1] - 2024年分红比例提升至35.8% [1] - 相较主流物业管理企业派息率相对较低 [1] 发展优势 - 关联方中国海外集团拿地稳健 销售市占率明显提升 [1] - 交付资源充足且项目能级不断提升 [1] - 亏损项目退出和高端住宅陆续交付推动盈利能力持续改善 [1]

城市高质量发展政策导向 - 2025年中央城市工作会议核心为以城市高质量发展为主题和内涵式发展为主线，探索中国特色城市现代化新路 [1] - 城市管理需精细化，通过科学配置资源和精准对接需求以实现公共服务与民生福祉的高效直达 [1] 党建引领与组织建设 - 新区于2020年成立物业行业党委，通过组织共建、活动共联、资源共享强化社区与物业党组织联动 [2] - 顶山街道打造“睦宁里·顶临荟”服务品牌，将三处社区用房改造为初心驿站、惠民中心、便民中心等特色服务空间 [2] - 各社区开展具体惠民行动，如大新社区拓宽就业渠道、金汤街社区举办老年生日会、吉庆社区开展52场就业培训服务1109人次等 [2] 公益性物业与共治模式创新 - 盘城街道创新组建“红润盘城”公益性物业企业，构建社区党总支牵头，小区党支部、物管会、物业公司协同的“三驾马车”共治模式 [3] - 推行物业管家兼任网格员，提升治理效率并降低用工成本 [3] - 引入“互助币”机制鼓励居民参与社区志愿服务和安全隐患发现，形成“参与—激励—服务”良性循环 [3] - 通过支部共建引入医疗、教育及企业资源，盘福雅苑小区物业费收缴率连续四年超96%，满意度达98% [3] 网格与物业协同服务模式 - 泰山街道推行“网格员+物业管家”服务模式，通过人员交叉任职、信息实时共享、问题联合处置实现民生诉求一站式响应 [4] - 建立“一日双巡、一事双办”机制，对特殊群体实行“每日问候、每周上门”关爱服务 [4] - 明发二期小区物业费收缴率从约60%提升至2023年底的92% [4] - 盛泰嘉园网格红色驿站实现网格员与物业管家同步办公，物业费收缴率和居民满意度均保持在90%以上 [5] 民主协商与风险防范机制 - 大厂街道通过搭建议事平台实现从“事后处置”向“事前防范”转变 [6] - 创新“网格+业委会+物业”融合治理模式，荣盛水景城小区凉亭维修工程仅用7天完成传统流程需数月的工作 [6] - 新华一村社区通过93名议事代表聚焦五大类风险隐患，形成“居民提事—议事代表议事—协同办事”治理闭环 [6] 科技赋能与智慧治理 - 盛泰嘉园小区智慧信息系统实时更新动态，针对老年群体设置行动轨迹研判和72小时监护 [7] - 通过“幸福泰山”小程序居民可线上查看活动、预约场地、提交诉求 [7] - 智慧灯杆捕捉环境信息，监测高空抛物摄像头、烟感报警器、球形监控、人脸识别闸机保障居民安全 [7] 物业专业化与人才发展 - 沿江街道联合物业公司打造培训基地，开展精准培训，年培训超620人次 [8] - 培训采用“课堂+现场+模拟”方式，开设法规、维护、应急和沟通等课程 [8] - 计划结合城市目标分类打造绿色生态、老年友好等特色小区 [8] 居民参与共治机制 - 沿江街道龙山社区推出“社区主理人”计划，培育9支主理人团队推动居民从服务受益者转变为治理共谋者 [9] - 主理人作为吹哨人和调解员排查隐患，依托微信群建立诉求快响闭环 [9] - 每周三“民生桥”服务市集、周四专题直播及文艺活动由主理人牵头，激发居民参与热情 [9]

行业市场规模 - 物业管理市场规模从2020年259.1亿平方米增至2024年314.1亿平方米 [1] - 年复合增速达4.9% [1] - 行业步入平稳发展阶段 [1] 行业发展动能 - 收入端短期增速趋于平稳 [1] - 行业发展动能已发生转换 [1] - 提质增效成为企业提升业绩主要抓手 [1] 数智化转型 - 数智化赋能成为提质增效重要手段 [1] - 看好经营稳健且具备数智化投入先发优势的企业 [1]

行业市场规模 - 物业管理市场规模从2020年259.1亿平方米增至2024年314.1亿平方米 [1] - 年复合增速达4.9% [1] - 行业步入平稳发展阶段 [1] 行业发展动能 - 收入端短期增速趋于平稳 [1] - 提质增效成为企业提升业绩主要抓手 [1] - 数智化赋能成为提质增效重要手段 [1] 企业竞争优势 - 看好经营稳健的企业 [1] - 具备物管数智化投入与应用先发优势的企业更具潜力 [1]

核心观点 - 宏观经济政策聚焦财政发力与产业转型 国内政策强调积极财政以支持稳增长 同时推动工业互联网与人工智能等新兴产业[3] 海外方面美联储降息25基点至4.00%-4.25%区间 预计年底再降50基点[6] - 债券市场增量由利率债主导 商业银行增持 债市杠杆率微升 经济预期修正下债券收益率或趋势性上行[9][10][12][13][14] - 创新药企受益于集采优化与医保政策 头部企业业绩稳健 恒瑞医药2025H1收入157.6亿元(同比+15.88%) 净利润44.50亿元(同比+29.67%)[17][18] - 保险行业财险与权益投资拉动业绩 分红险转型驱动增配权益资产 上市险企2025H1净利润改善[21][26][28] - 禽肉价格受进口扰动与需求提振上行 白羽鸡8月均价7.17元/公斤(环比+0.64元/公斤) 蛋鸡产能偏高压制蛋价[30][32] - 机器人行业估值重塑 Figure投后估值达390亿美元 核心零部件公司或享受高估值溢价[37][38] - 消费服务领域十一假期预订量增价稳 潮玩线上销售额12.75亿元(同比+16%) 茶咖龙头店效持续增长[42][43] 宏观经济 - 国内财政政策强调"用好用足更加积极的财政政策"以支持稳就业稳外贸及培育新动能[3] - 产业政策聚焦"十五五"规划 重点涉及工业互联网、人工智能应用及新能源领域[3] - 央行文章探讨国际货币体系改革 指向多主权货币竞争格局及跨境支付技术演进[4] - 消费政策推出"服务消费季"及扩大电信、医疗等领域开放试点[4] - 上海优化房产税政策 对持居住证人才及满3年居民家庭给予首套房免税[4] - 中美领导人通话就双边关系交换意见 强调相互尊重与合作共赢[5] - 美联储9月降息25基点至4.00%-4.25% 预计年底再降50基点 鲍威尔称降息为"风险缓释"举措[6] 固定收益 - 8月末债券托管总量174.54万亿元(环比+15060.06亿元) 增量环比下降[9][10] - 利率债贡献主要增量 月净增18048.34亿元 其中国债净增8260.58亿元[10][11] - 商业银行为增持主力 月净增12020.46亿元 广义基金及境外机构减持[12] - 债市整体杠杆率106.88%(环比+0.07pct) 非银机构杠杆率109.66%(环比+0.15pct)[13] - 经济预期修正下债券收益率或趋势性上行 股债配置切换[14] 医药行业 - 头部药企2025H1业绩稳健 恒瑞医药收入157.6亿元(同比+15.88%) 净利润44.50亿元(同比+29.67%) 6款创新药获批[17] - 中国生物制药收入175.8亿元(同比+9.8%) 创新药收入增长27.2% 先声药业创新药收入增26%[17] - 医保目录调整进入谈判阶段 集采规则优化避免恶性竞争 第十一批集采以"入围均价50%"为价差控制锚点[18] 非银金融 - 上市险企2025H1净利润改善 主因财险利润拉动及权益投资受益[21] - 财险COR改善带动承保利润增加 寿险渠道转型中银保渠道新单高增[25] - 险企增配权益资产 投资端受分红险转型驱动[26] - 未来负债端有望高质量增长 分红险转型延续 看好中国太保和中国平安[28] 农林牧渔 - 白羽鸡8月均价7.17元/公斤(环比+0.64元/公斤) 盈利0.86元/羽 因进口扰动及开学备货需求[30] - 黄羽鸡8月均价12.39元/公斤(环比+19.57%) 受升学宴需求提振[31] - 鸡蛋8月批发价6.22元/公斤(环比+2.30%) 但在产蛋鸡存栏13.17亿只(同比+8.93%) 产能偏高压制价格[32] - 益生股份8月鸡苗销量5791.85万只(环比+1.68%) 均价3.69元/羽(环比+1.93元/羽)[33] 机械行业 - Figure完成C轮融资后估值390亿美元 特斯拉机器人目标交付100万台对应5000亿美元市值[37] - 核心零部件公司估值溢价显著 假设单台机器人关节模组成本300美元 产业初期PE或达200倍[38] - 供应链聚焦灵巧手、关节总成等方向 需具备研发迭代、工程化及全球化制造能力[39][40] 社服行业 - 十一假期酒旅预订量增价稳 政策推出消费月活动补贴[42] - 8月潮玩线上销售额12.75亿元(同比+16%) 泡泡玛特店效同比+66%[42] - 茶饮行业8月店效同比+3.5% 蜜雪冰城店效增24.2% 古茗增22.2%[43] - Shopee与Facebook合作推出联盟营销 韩束新品首日京东销售额破4000万元[44] 公司研究 - 中海物业2024年在管面积4.31亿平(同比+7.4%) 新签第三方占比63.3% 关联方拿地规模行业第一[49] - 欧陆通为高功率服务器电源龙头 产品覆盖800W-5500W 应用于AI服务器 2025年预计净利润3.22亿元[51][52][53]

公司投资动态 - 合肥城建全资子公司安徽琥珀物业服务有限公司与合肥市中房物业管理有限公司共同投资设立合肥慧城运营管理有限公司[2] - 慧城管理已于近日完成工商登记手续并领取企业法人营业执照[2] - 该投资事项于2025年9月8日通过第八届董事会第二十二次会议和第八届监事会第十八次会议审议批准[2] 公司治理 - 投资决策经由公司董事会和监事会正式会议程序审议通过[2] - 新设立公司名称以工商部门核准为准[2]

财务表现 - 2025年上半年收入人民币23185.5百万元，同比增长10.2% [3] - 毛利人民币4299.1百万元，同比下降3.5% [3] - 归母净利润人民币996.6百万元，同比下滑30.8% [3] - 经调整基础盈利人民币1567.7百万元，同比下降14.8% [3] - 基本盈利率为6.8% [3] 业务运营 - 物业管理及三供一业业务占整体收入超过90%但盈利弹性有限 [3] - 盈利下滑受债务豁免损失及城市服务与商业运营服务收缩影响 [3] - 行业基本面仍具挑战 [3] 股东回报 - 2025财年基础派息率由32.6%提升至60% [3] - 启动不少于人民币50亿元的股份回购计划 [3] - 措施旨在强化股东回报并降低控制权变动风险 [3] 行业展望 - 母公司债务重组及房屋交付进程推进将改善行业可见度 [3] - 经调整基础每股盈利39.4分 [3]

核心财务表现 - 2025年上半年公司营收85亿元，同比增长6.5%，归母净利润20.3亿元，同比增长7.4% [1] - 商业板块收入32.7亿元，同比增长14.6%，物业板块收入51.6亿元，同比增长1.1% [1] - 毛利31.7亿元，同比增长16.3%，毛利率37.1%，同比提升3.1个百分点 [1] 商业运营表现 - 购物中心业务收入22.6亿元，同比增长19.8%，毛利17.8亿元，同比增长30.0%，毛利率78.7%，同比提升6.2个百分点 [2] - 在营购物中心实现零售额1220亿元，同比增长21.1%，业主端租金收入147亿元，同比增长17.2% [2] - 新开业购物中心4座，新签约轻资产外拓项目6个，其中4个为TOD项目 [2] - 截至2025年6月30日，为120个购物中心及27个写字楼提供商业运营服务，承接5个购物中心分租项目 [2] 物业管理业务 - 物业管理业务收入35亿元，同比增长8.8%，增值服务收入下滑：非业主增值收入2.2亿元（同比下降34.6%），业主增值收入4.9亿元（同比下降32.7%） [3] - 增值服务收入下降因母公司拿地项目与交付面积缩减，服务单价承压，以及剥离部分盈利能力偏弱业务 [3] - 总体社区在管面积2.8亿平方米，合约面积3.0亿平方米 [3] 关联房企表现 - 关联房企华润置地8月全口径销售额132亿元，同比下降13.2%，1-8月累计销售额1368亿元（行业排名第3），同比下降12.0% [1] - 1-8月华润置地新增土地价值461亿元（行业排名第5），新增土地面积160万平方米（行业排名第7） [1] 经营与股东回报 - 经营利润（毛利减销售管理费）26.3亿元，同比增长20.2% [4] - 宣派中期股息及特别股息合计每股0.881元，占股东应占核心净利润100% [4]