文章核心观点 - 贵阳市多部门联合推出商品房“以旧换新”活动 旨在通过政策支持与流程优化 支持居民改善性住房需求 畅通新房与二手房交易渠道 激活住房消费潜力 [1] 活动参与方与要求 - 参与对象包括计划出售本地二手房并购买本地新房的换房人 以及自愿参与的房地产开发企业、房地产中介机构和商业银行 [1][2] - 房地产开发企业需提供新房专属优惠 最大优惠幅度可按拟销售价下浮10% 并为换房人设定不少于60天的“解约保护期” [3] - 房地产中介机构为换房人出售旧房提供服务 中介服务费按不超过旧房成交总价的2.5%收取 [3] - 商业银行需优化信贷服务 包括提供贷款“绿色通道” 承担旧房按揭贷款的抵押登记费、评估费 并优先办理提前还款业务 [4] - 换房人出售的旧房需产权清晰 且交易资金须纳入监管以保障安全 [4] 活动流程 - 各方通过“贵阳市住房租赁(存量房交易)平台”微信小程序在线登记报名 主管部门复核后公布名单 [5] - 换房人选定意向新房房源 缴纳意向金并签订认购意向协议以锁定房源 [6] - 换房人可委托中介机构出售旧房 签订销售委托协议以优先推广 [6] - 旧房成功出售后 换房人与开发商签订正式商品房买卖合同并享受优惠 若旧房未售出 可协商延长协议或解除协议 [7] - 主管部门将设立交易绿色通道 加快办理手续并协助换房人申领各项政策优惠 [7] 配套政策支持 - 税收方面 个人销售购买2年以上住房免征增值税 出售旧房并购买新房且在2026年12月31日前缴纳新房契税的 按新房实际缴纳契税金额50%发放消费券补贴 [8] - 契税方面 对个人购买家庭唯一或第二套住房 根据面积适用1%至2%的优惠税率 [8] - 信贷方面 将首套、二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于15% 并优化住房套数认定标准 在拟购房所在区无房的即按首套执行信贷政策 [9] 活动期限与组织 - 本次活动试行时间为通知发布之日起至2026年12月31日 [10] - 贵阳市房地产业协会与房地产中介机构管理行业协会负责统筹协调与行业自律 [10]

楼市价格走势 - 2025年楼价累计上升4.70%，扭转了过去三年的跌势 [1] - 过去三年楼价持续下跌，其中2024年下跌6.50%，2023年下跌6.37%，2022年下跌15.56% [1] - 展望2026年首季，中原城市领先指数CCL目标为147点，即再升2.89点或2.01%即可达到 [1] 市场情绪与驱动因素 - 在低息环境下，楼市气氛乐观向好 [1] - 新盘销情不俗，业主心态变强，反价封盘情况增多，买家需要追价，有助推动楼价继续上升 [1] 当前指数表现 - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报145.18点，按周升0.26% [1] - CCL(中小型单位)报144.12点，按周升0.4% [1] - CCL Mass及CCL(中小型单位)齐创2024年5月中旬后85周次高 [1] - CCL(大型单位)报144.1点，按周升0.28%，创2024年8月初后73周第4高 [1]

行业现状与市场数据 - 中国房地产市场整体处于“寒潮”中，国家统计局数据显示，去年商品房销售额为96750亿元，较前年下滑17.1%；今年1-10月销售额为69017亿元，同比跌幅约10% [4] - 二手房市场呈现“量增价减”的特殊局面，网签面积同比增长4.7%，但销售额因单价下跌而同步下滑，直接压缩了中介的盈利空间 [6] - 中介行业的盈利模式核心在于促成交易，佣金按比例收取，其行为逻辑是行情好时催买家抢房，行情差时劝房东降价，以达成成交 [6][8] 龙头公司财务表现与行业矛盾 - 贝壳2023年第三季度财报显示，公司净收入为231亿元，同比增长2.1%，但净利润仅为7.47亿元，同比大幅下滑36.1%，呈现营收与利润的背离 [8] - 存量房业务矛盾突出：交易额达5056亿元，增长5.8%，但相关收入却下降3.6% [10] - 收入下滑的核心原因是中介费模式的变革，政策导向引导买卖双方共同承担经纪服务费用，取代了过去中介双边收费的丰厚利润模式 [10] 行业转型路径与业务多元化 - 贝壳的转型具有代表性，其新房业务贡献在上半年反超二手房业务，尤其是在大城市，售楼处的中介派驻人员远超开发商自有员工 [12] - 公司采取“一鱼三吃”策略，大力拓展租房、家居家装等非房产交易业务以分散风险 [12] - 非房产交易业务已占贝壳总营收的45%，其中家居家装业务净收入为43亿元，利润率提升32%；租房业务收入同比暴涨45.3%，贡献利润超1亿元，成为新支柱 [12] 商业模式与定位重构 - 中介行业正从服务投资性购房需求的“投行顾问”模式，向提供全周期服务的“社区服务员”或“社区资产管家”模式转型 [14] - 转型后的服务范围可覆盖房屋维修、翻修、税务规划、遗产传承等房屋全生命周期管理 [14] - 海外案例显示，成功转型后的中介收入甚至能提升三倍以上 [14] 行业挑战与未来展望 - 行业转型伴随阵痛，贝壳市值从高位蒸发，且年末出现优化裁员传闻，网传补偿方案为N+4，反映了行业压力 [16] - AI技术的介入将加速行业洗牌，未来部分服务场景可能被智能系统替代 [16] - 中介行业的转型是中国经济从增量扩张转向存量优化的缩影，固守旧模式的从业者将被淘汰 [16] - 行业没有夕阳，只有落后的模式，当房产回归居住本质，中介的核心价值将转变为居住生态的服务者，适应变化才能在存量时代站稳脚跟 [18]

市场整体表现 - 2025年中山二手住宅签约量与2024年基本持平，月度走势呈现“春热-夏稳-秋冬季翘尾”的特征，其中3月份为年内成交高峰[3] - 2025年中山二手住宅成交均价下行压力明显减弱，基本企稳，上月（12月）最新成交均价为8593元/㎡，相较11月环比微跌0.3%[3] - 2025年中山二手住宅套均总价约为89万元，同比2024年的105万元下降15.6%，并连续5年呈下降走势，当前在中山买房成本达近5年最低[4] 市场供需与热度 - 截至2025年12月，中山新增客房比达2.9，即每新增挂牌1套房源，同步新增2.9位潜在购房者，达到年内最高位[3] - 从各镇街看，二手房挂牌价分化显著，超过1万元/㎡的有翠亨新区、东区街道、火炬高新区、五桂山街道四个镇区，仅阜沙镇1个镇区低于6000元/㎡[5] - 在2025年二手住宅签约量TOP20片区中，火炬高新区独占5席成为片区热点最集中的区域，横栏镇、沙朗市场、中医院片区排名前三[5] 需求结构变化 - 2025年中山二手住宅套均面积约114㎡，与2024年持平，总体连续5年呈上升走势，而套均总价连续5年下降，形成“总价降、面积稳而上升”的组合[6] - 90-144㎡房源成交占比持续增长至62.3%，近五年稳步增长，同时“一步到位”需求提升明显，改善性置业需求成为市场主流[8] - 2025年，总价80万以下房源合计成交占比达58.6%，为市场主流，其中总价50万-80万房源成交占比较5年前增加22.5个百分点，达38%[8] 房屋价值与成交特征 - 2025年，房龄10年以上的二手房成交占比持续提升至64%，其中10-20年房龄占比过半（52%），相较2024年提升5个百分点，显示“好房子”的持久价值[10] - 市场进入以自住改善为主导、以居住品质和性价比为核心考量、价格趋于稳定的新发展阶段[10]

香港十大屋苑周末预约看楼量 - 中原地产统计的十大屋苑本周末预约看楼量录得407组，按周上升6.5%，重新回升至400组以上水平 [1] - 公司认为，随着圣诞节及新年长假结束，买卖双方陆续回流市场，且周末未有新盘竞争，促使看楼量回升，预计本周末后买卖活动将恢复正常 [1] 港岛区市场情况 - 太古城看楼气氛逐步回暖，本周末录得24组预约看楼，按周增加9.1% [1] - 太古城每平方呎实用面积叫价徘徊于18，500港元 [1] 九龙区市场情况 - 美孚新邨本周末预约看楼量录得60组，按周持平 [1] - 美孚新邨每平方呎实用叫价维持在11，100港元 [1] - 踏入2026年，美孚新邨暂时录得1宗成交，平均实用呎价为10，232港元 [1] 新界区市场情况 - 沙田第一城周末录得约40组看楼量，较上星期无升跌 [2] - 沙田第一城实用面积平均叫价约为每平方呎13，700港元 [2] - 近期市场正面消息增强买家入市信心，但新界东市场焦点落于西沙一手新盘，分散了二手市场注意力，吸引不少买家周末前往新盘示范单位参观比较 [2]

核心观点 - 香港中原城市领先指数CCL最新报144.11点，按周升0.38%，创2024年6月初后81周次高，市场在低息环境下气氛乐观，楼价有望继续上升，2026年首季目标为147点 [1] - 香港楼市自2025年5月拆息回落后见底回升，2025年全年楼价指数结束过去三年跌势转为累升，其中CCL累升4.7% [2] 指数表现与市场动态 - CCL最新报144.11点，按周升0.38%，创2024年6月初后81周次高 [1] - 中原城市大型屋苑领先指数CCL Mass报145.18点，按周升0.26%，创2024年5月中后85周次高 [2] - CCL(中小型单位)报144.12点，按周升0.4%，创2024年5月中后85周次高 [2] - CCL(大型单位)报144.1点，按周升0.28%，创2024年8月初后73周第4高 [2] - 在低息环境下，香港楼市气氛乐观向好，新盘销情不俗，业主反价封盘情况增多，买家需要追价，有助推动楼价继续上升 [1] - 2026年首季CCL目标为147点，即较当前再升2.89点或2.01% [1] - 近期市场事件如西沙SIERRA SEA第2A期公布首张价单及佐敦谷住宅地截标等影响，将于2026年1月下旬公布的CCL才开始反映 [2] 近期与历史走势对比 - CCL较2025年5月H按息再度低于封顶息当周的135.16点低位已升6.62% [2] - CCL较2025年3月财政预算案前134.89点低位升6.84% [2] - CCL较2024年9月首次减息前135.86点低位升6.07% [2] - CCL较2021年8月191.34点历史高位仍跌24.68% [2] - 2025年全年八大楼价指数齐升，扭转过去3年跌势 [2][3] - 2025年CCL累升4.7%，而2024年跌6.5%，2023年跌6.37%，2022年跌15.56% [2] 分区楼价表现 - 四区楼价表现分化，港九市区上升，新界两区下跌 [3] - 九龙CCL Mass报144.73点，按周升0.76%，创2023年12月初后108周次高 [3] - 港岛CCL Mass报140.16点，按周升0.55% [3] - 新界东CCL Mass报158.62点，按周跌0.36%，终止6周连升，但仍为2024年4月底后87周次高 [3] - 新界西CCL Mass报132.73点，按周跌0.28%，连跌2周共0.61%，但仍为2024年6月底后79周第4高 [3] - 2025年全年分区楼价指数均录得上升：港岛升1.15%，九龙升8.16%，新界东升6.9%，新界西升3.4% [3]

2025年香港楼市整体表现 - 2025年香港物业交投向好，楼价触底回升，全年“美联楼价指数”上升5.14% [1] - 在构成该指数的143个成份屋苑中，有110个屋苑的平均实用呎价在12月份录得同比上升，占比约76.9% [1] 2025年香港各区楼市表现 - 九龙区表现最佳，区内45个屋苑中有40个平均呎价上升，占比约88.9% [1] - 新界区次之，区内73个屋苑中有57个呎价录得升幅，占比高达78.1% [1] - 港岛区表现相对较弱，25个屋苑中有13个呎价上升，占比约52% [1] 支撑楼市的利好因素及未来展望 - 2025年楼市受惠于减息效应、财富效应、经济增长、政策利好、租金上升及库存量减少等六大利好因素 [1] - 预期2026年楼市将延续上述优势，楼价料将进一步攀升，将有更多成份屋苑呎价上升 [1]

行业组织架构与覆盖范围 - 河南省禹州市房地产中介协会与装饰装修协会成立了临时基层党支部 标志着行业进入“党建引领、监管协同、自律提质”的发展新阶段 [1] - 两大协会覆盖主要经纪机构、装修企业等近70家会员单位 业务涵盖二手房交易、房屋租赁、装饰施工、建材选用等多个领域 [1] 成立背景与目的 - 行业快速发展 但存在规范经营、诚信服务、自律建设等问题 此前存在党建引领缺位、治理效能不足等短板 [1] - 成立临时基层党支部旨在通过健全组织体系 破解行业发展难题 凝聚发展合力 [1] 党建工作模式与具体举措 - 创新推出“党建+”系列工作模式 建立二手房交易纠纷调解机制 以遏制虚假房源、恶意抬价等乱象 [2] - 装饰装修协会开展“党建+行业规范”行动 制定施工质量标准与服务流程指引 [2] - 组建党员志愿服务队深入社区提供装修咨询、维权指导 以改善施工不规范、售后无保障等问题 [2] 协会职能与行业环境建设 - 协会党支部发挥桥梁纽带作用 畅通企业与政府、企业与群众之间的沟通渠道 [2] - 及时了解企业诉求、化解行业纠纷、维护消费者合法权益 营造公平竞争、诚信友善的行业环境 [2] 未来发展规划 - 计划拓展“党建+精准服务”、“党建+信用评价”等载体 建立信用评价与奖惩制度 [2] - 将精准对接行业需求 为会员企业纾困解难 推动行业高质量发展 [2]

公司服务承诺与赔付数据 - 公司面向业主端推出的“安心服务承诺”包括“带看反馈超时赔百”、“房源下架未许赔百”、“专人维护不满即换”和“置换租房佣金全免”等具体条款 [1] - “带看反馈超时赔百”累计赔付12次，赔付总额0.12万元 [1] - “房源下架未许赔百”累计赔付14次，赔付总额0.14万元 [1] - “专人维护不满即换”累计更换562次 [1] - “置换租房佣金全免”累计产生1845单优惠订单，累计佣金全免优惠金额1077.28万元 [1] 2025年服务升级举措 - 公司上线“房源维护助手”，方便业主随时掌握房源动态与市场行情，并搭建“服务评价体系”以主动聆听业主声音 [1] - 公司升级了“四项服务标准”，聚焦服务态度、销售进度反馈、带看情况反馈及市价标准，旨在让服务反馈更及时、沟通更规范、价格参考更客观 [1] 房源维护助手的功能与成效 - “房源维护助手”是一款借助AI的智能工具，旨在提升经纪人与业主的沟通效率，并及时反馈房源带看、关注等关键动态 [2] - 业主可通过该工具查看近期小区/房源带看情况、房源推广记录、高热度房产优势分析及市场行情等透明信息 [2] - 智能助手在服务群内定期发送带看数据统计，例如通报房源浏览量460（小区同户型均值15），带看量2（小区同户型均值0）等具体数据 [3] - 该工具帮助经纪人提升服务效率，例如一位业主从咨询到调整价格预期并最终签约，全程仅用3天 [3] - 今年以来，房源维护助手覆盖超30万套房源，全年向超20万业主推送190万份房源报告，并助力1.6万名经纪人高效作业 [4] 服务评价体系的运作与价值 - 公司搭建“服务评价体系”，针对带看等全链路环节设置评价节点，并结合“负向情绪识别系统”从线上交互中捕捉业主情绪变化 [6] - 该系统实现了服务模式从“被动响应”客户投诉到“主动预防”和“前置干预”的升级 [6] - 例如，一条关于“带看较少，推广效果不足”的中评触发管理干预，经纪人通过深度沟通和数据分析报告，帮助相关房源在3天后成功售出 [6] - 公司确立“服务不失温”的纪律，包括更换维护人须当面交接、业主入群有标准化温暖话术、坚持定期深度面访等 [7] - 依托业主评价与AI情绪识别，公司已累计智能干预2万次服务问题，实现负向情绪响应 [7] 升级服务标准的执行效果 - 升级后的服务标准要求服务态度礼貌友好、销售进度周度反馈、带看情况48小时内反馈，并试点专业透明的市价标准服务 [8] - 执行“48小时带看反馈”标准后，业主好评率高达95.6% [8] - 在试点“市价标准”的房源中，业主好评率达到100% [8] - 业主评价高频关键词包括“经常有反馈”和“有参考价值” [9] 人性化服务与科技的结合 - 在AI提供高效信息之外，经纪人充满人情味的沟通被视为服务的灵魂 [9] - 经纪人在AI助手发布带看反馈后，会补充客户细节（如客户背景、意向程度等），让沟通更细致和富有人情味 [9] - 经纪人注重服务的延续性与主动性，主动向业主说明接下来的推广安排与具体思路，让服务“向前多走一步” [9]

文章核心观点 - 上海二手房市场成交数据表现强劲，连续两个月成交破2万套，月均成交达2万套，但市场体感与数据存在差异，其背后是购房客群结构发生了根本性变化，低总价刚需客群成为市场主力，这被视为市场开始回暖的关键信号[1][2][8] 市场成交表现 - 上海12月二手房成交预计站上2.2万套，加上11月的2.2万套，已连续两个月成交破两万套[1] - 全年上海二手房月均成交能够达到2万套，在全国范围内是唯一在淡市周期中取得此成绩的市场[1] 市场体感与数据背离的原因 - 市场主力成交客群发生变化，并非大众熟悉的购房者[2] - 中介业务出现显著变化，大量中介开始醒目地提供“亲属过户代办”服务，费用约为2000元[2] - 中介转向此业务的原因包括：提升市占率数据、接触潜在再购房客户、以及接触到真正的购房者[2] - 二手房套均总价持续下滑，目前市面上50%的购买力对应总价在200万以下，相比三年前的300万下滑了100万[2] - 上海300万以下总价的客户占比已经超过了70%[2] - 低总价客群购买力的急速放大，支撑了楼市绝对成交套数[2] 当前主力购房客群特征 - 当前刚需客群本质发生变化，主要是在上海务工多年、此前未计划买房的人员[3] - 购房动机是发现身边所租房屋总价降至一百多万，凑足首付后月供与租金相近，从而决定买房[3] - 目标房源主要是市中心的老破小，原因在于满足面积凑合、出行方便的绝对刚需，且降价幅度大、易讲价、选择多[4] - 一百多万总价能在上海内环内购房[4] - 市面上流动性最大的即是此类房源[4] - 该客群对价格特别敏感，推动了“手拉手交易”（亲属过户代办）业务的公开化，以方便价格磋商[5] 市场回暖的逻辑与意义 - 市场数据火热但体感不强，是因为传统认知中的购房者仍未入场，而原本被认定为无购买力的人群进入了市场[6] - 这部分新入场客群的成交，补上了“老破小”的流动性，使得持有此类房产的房东拥有了向上置换的可能[6] - 此类成交具备“一套带两套”的可能性，从而可能激活整个楼市的交易链条[7] - 楼市回暖最重要的指标是“刚需开始买房”，无论刚需客群如何变化，其入场即是对楼市的巨大支撑[8] - 该客群愿意接盘，意味着价格已跌至其心理价位，此意识的巩固是楼市开始回暖的理由[9] - 此前上海楼市的高位盘整和一手豪宅市场的火热缺乏联动性，无法形成滚雪球效应[9] - 当前二手成交回暖意味着基底刚需开始下场，将推动“老破小”释放解套，促使房东向上置换，从而激活整个行业的交易蓄水池[9] 市场展望 - 对明年市场有信心，若1月市场成交能稳住2万套，则明年市场不会太差[9] - 预计过年后的小阳春市场会有不错的反馈[9]