核心观点 - 太古地产2025年股东应占溢利预计同比增长21%，但经常性基本溢利预计同比下降5% [1] - 公司核心资产经营情况从2025年上半年到下半年呈现稳中向好的态势 [1] - 资本循环计划执行速度超出预期 [1] - 维持“跑赢行业”评级及26.5港元目标价 [1] 财务预测与股息 - 预测2025年全年累计每股股息为1.15港元，对应5%的股息收益率 [1] - 上调2026年经常性基本溢利预测11%至79.9亿元，意味着同比增长30% [1] - 引入2027年经常性基本溢利预测为71.2亿元，同比下降11% [1] 业绩驱动因素 - 2026年经常性基本溢利增长主要反映深水湾道6号销售结算带来的积极影响 [1] - 2027年经常性基本溢利下降主要反映审慎的开发物业结算估计 [1] - 物业投资部分预计随存量项目自然增长和新项目开业而实现增长 [1]

核心观点 - 中金研报核心观点为：预计恒隆地产全年业绩跌幅将收窄，维持“跑赢行业”评级，并上调目标价10%至10.4港元，主要反映市场风险偏好变化 [1] 业绩预测与展望 - 预计公司全年股东应占基本纯利同比跌幅收窄至4%，而中期业绩为同比下降9% [1] - 预计全年累计每股派息52港仙，与2024年持平，中期已派发12港仙 [1] - 下调2025年和2026年股东应占基本纯利预测3%和4%，分别至29.7亿港元和30.4亿港元，对应同比变化为下跌4%和增长2% [1] - 引入2027年盈利预测为30.4亿港元，与2026年持平 [1] - 若以调整回资本化利息的物业租赁基本纯利口径考量，公司经营业绩及派息能力有望自2026年起以单位数百分比年化同比速度持续回升 [1] 业务表现分析 - 预计随着内地商场零售额增速年内持续修复，公司物业租赁业务收入跌幅有望较中期收窄，中期该业务收入同比下降3% [1] - 预计公司平均融资成本将边际优化 [1] - 物业销售业务对全年业绩的拖累有限 [1] 估值与评级 - 维持公司“跑赢行业”评级 [1] - 上调目标价10%至10.4港元 [1] - 新目标价对应2026年17倍市盈率和5%股息收益率，并提供10%上行空间 [1]

核心观点 - 中金研报维持恒隆地产“跑赢行业”评级，上调目标价10%至10.4港元，主要反映市场风险偏好变化 [1] 财务预测 - 预计公司全年股东应占基本纯利按年跌幅收窄至4%，中期为跌9% [1] - 预计全年累计每股派息52港仙，中期已派发12港仙，全年派息持平于2024年 [1] 业务表现 - 预计内地商场零售额增速年内持续修复，物业租赁业务收入跌幅有望较中期收窄，中期按年下降3% [1] - 物业销售业务拖累有限 [1] 其他因素 - 公司平均融资成本边际优化 [1] - 目标价对应2026年17倍市盈率和5%股息收益率 [1]

2025年12月70城房价数据核心观点 - 一线城市新房和二手房价格环比降幅收窄 显示市场止跌回暖信号增强 而二三线城市房价仍有待改善 市场整体稳定仍承压 [2][3][4] 一线城市房价表现 - 2025年12月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3% 降幅比上月收窄0.1个百分点 二手住宅销售价格环比下降0.9% 降幅比上月收窄0.2个百分点 [2] - 一线城市新房和二手房价格环比降幅收窄成为当月最大看点 主要原因是12月市场翘尾行情明显 [3] - 2025年12月北京 上海 广州和深圳新房成交量环比分别增长56% 81% 28%和21% 当月北京和深圳二手房成交分别增长19%和10% [3] - 上海新房价格环比上涨0.2% 是当月一线城市中唯一新房价格上涨城市 上海二手房价格环比下降0.6% 降幅较上月收窄 月度降幅与深圳持平 [3] - 上海144平方米以上大户型新房热销印证了市场改善性需求的韧性 二手房价格降幅收窄说明需求端观望情绪正在逐步消解 [3] 二三线城市房价表现 - 2025年12月二线城市新房和二手房价格环比分别下降0.4%和0.7% 降幅较上月均扩大0.1个百分点 [4] - 2025年12月三线城市新房价格环比下降0.4% 降幅与上月相同 二手房价格下降0.7% 降幅扩大0.1个百分点 [4] 市场整体状况与展望 - 市场房价稳定仍然承压 新房库存去化压力仍在 二手房新增挂牌量减少 业主降价挂牌意愿下降 但挂牌量整体仍处高位 [4] - 就业 消费等因素对购房居民的支付能力 支付意愿和预期的影响还比较大 [4] - 由于2026年春节假期相对靠后 传统销售淡季窗口相应后移 1月的市场成交表现对于一季度整体“成色”较为关键 [4] - 市场能否实现“开门红” 核心在于“稳定预期”能否迅速转化为政策落地 并与市场现实有效衔接 1月是政策与市场走向关键观察期 [4] - 2026年1月市场止跌信号已有所显现 近期全国性政策出台较为密集 公积金贷款利率和商贷利率都已达到历史低点 [5] - 1月前两周 用户在线上主动与经纪人进行文字沟通意愿有所增长 从线上浏览转向主动咨询的情况不断增多 多子女家庭 新市民等政策重点支持群体的咨询量增长更明显 [5]

行业整体表现与市场预期 - 多家券商将香港今年房价增长预测上调至5%至10% [1] - 受此推动，今年以来香港地产股已飙升11%，表现胜恒生指数6% [1] 当前市场定价与板块观点 - 考虑到多家公司股价已达到或接近历史高点，市场已消化了香港楼市未来两年的稳固复苏 [1] - 在此关口，收租股潜在上行空间更大，因其商业地产业务的改善尚未被完全反映在股价中 [1] - 大多数收租股股价仍比高峰低30%以上 [1] 具体公司投资偏好 - 首选恒隆地产(00101)和太古地产(01972)，因该两只股票在内地的零售业务持续改善 [1] - 九龙仓置业(01997)若管理层在3月业绩会上对租户销售前景表态转为更积极，也可能成为一匹黑马 [1] - 在发展商中，偏好信和置业(00083)和恒基地产(00012)，但总体上建议等待更好的入场时机 [1]

核心观点 - 机构预测公司2025年股东应占溢利同比增长21%，经常性基本溢利同比下降5%，整体经营态势稳中向好，资本循环计划执行超预期，预计将兑现派息承诺，全年累计每股股息1.15港元，对应股息收益率5.0% [1] - 维持跑赢行业评级及26.5港元目标价，对应2025-26年股息收益率4.3%/4.5%，隐含15%上行空间 [2] 业绩预测 - 预测2025年股东应占溢利同比增长21%，经常性基本溢利同比下降5%至61.7亿港元 [1] - 上调2025年基本溢利预测12%至81.7亿港元，以反映下半年超预期的资产处置进度 [2] - 上调2026年经常性基本溢利预测11%至79.9亿港元，同比增长30%，以反映深水湾道6号销售结算影响 [2] - 引入2027年经常性基本溢利预测71.2亿港元，同比下降11%，下降主要反映审慎的开发物业结算估计 [2] 业务经营分析 - 投资性物业经营稳中向好，预计2025年物业投资基本溢利同比略微下降，主要受香港写字楼业务影响，预计其租金降幅略有改善但大体延续上半年趋势（1H25应占租金-5%） [1] - 内地商场表现突出，预计下半年零售额及租金持续改善（1H25应占零售额/租金均+1%），支持整体业绩 [1] - 物业买卖业务预计下半年延续上半年亏损态势（1H25分部基本溢利-2.8亿港元），主要系销售费用前置影响 [1] 资本运作与财务状况 - 资本循环计划顺利推进，超出预期，1H25完成迈阿密商场、车位及邻近商场空置地块处置，2H25继续成功处置太古城车位等非核心资产 [2] - 考虑港岛东中心交付，预计全年物业处置有望贡献约20亿港币利润 [2] - 顺利的资产处置支持公司在持续资本开支下维持相对稳定的杠杆水平和利息费用（1H25净负债率15.7%） [2] 派息政策与展望 - 预计公司将坚定兑现派息承诺，预测全年累计每股股息为1.15港元，对应5.0%股息收益率 [1] - 预计公司将维持“目标每年股息以中单位数幅度增长”的长期政策，预计2025年股息收益率5.0% [2] - 业绩料持续稳中向好，支持中长期派息政策延续 [2] - 2027年物业投资部分预计随存量项目自然增长和新项目开业而实现增长 [2]

2026年1月17日北京房地产市场单日交易数据 - 2026年1月17日，北京新建商品房网上签约288套，签约面积16,813.52平方米，其中住宅签约86套，签约面积10,137.9平方米 [1] - 同日，北京二手房网上签约212套，签约面积18,476.83平方米，其中住宅签约196套，签约面积17,701.89平方米 [1] 北京商品房市场库存与供应状况 - 截至2026年1月17日，北京可售期房（已获预售许可但未售）总套数为93,030套，可售面积为7,700,357.85平方米，其中住宅可售套数为38,967套，可售面积为5,388,282.32平方米 [2] - 同期，北京未签约现房（已竣工但未售）总套数为208,794套，未签约面积为11,430,519.32平方米，其中住宅未签约套数为28,307套，未签约面积为3,266,683.23平方米 [2] - 2025年12月，北京新批准商品房预售许可证20个，批准预售面积542,294.96平方米，其中批准住宅预售套数1,808套，批准住宅预售面积248,019.16平方米 [2] 2025年12月北京存量房（二手房）月度交易概况 - 2025年12月，北京存量房（二手房）网上签约总套数为19,132套，总签约面积为1,659,092.4平方米 [3] - 2025年12月，北京存量住宅网上签约套数为17,200套，签约面积为1,549,550.8平方米 [3]

核心观点 - 深圳非住宅房产市场（特别是商务公寓）的关注度和成交量有所提升，主要受政策支持、低总价小户型产品吸引力及租售比优势驱动，但高交易税费仍是制约因素 [1][5][6][7] - 深圳二手房市场成交量已进入相对活跃的景气区间，呈现“以价换量”、量涨价稳的态势 [9][10][11] 政策与市场环境变化 - 中国人民银行会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [1] - 业内专家认为，在商业用房库存高企、炒作退去的背景下，放开贷款限制是合理的，且未来首付比例仍有进一步降低的可能 [9] 非住宅市场（商务公寓）表现 - **成交占比提升**：2025年深圳新房非住宅成交占比为31.4%，同比扩大3.8个百分点；二手房非住宅成交占比为17.5%，同比扩大2个百分点，为2012年以来次高值 [5] - **需求驱动因素**：自用或收租导向的小户型公寓购置群体是增长关键支撑，因其具有入手门槛低、租金回报率高、流动性强等优势 [5][6] - **具体案例与数据**： - 罗湖区鸿翔花园附近30多平方米二手商务公寓叫价低于100万元，月租金约3000元，租金回报率超过3% [6] - 2025年网签量排名第一的星河天地公馆公寓网签489套，此数据在一手住宅榜单中也能排进前10名 [6] - 热门公寓项目成交均价多在每平方米3万元以下 [6] 二手房市场表现 - **成交量持续活跃**：2026年第二周深圳二手房（含自助）共计录得1595套，环比增长43.0% [10] - **市场稳健运行**：自2025年3月起，深圳二手房录得量连续10个月稳定在5000套行业“荣枯线”以上，表明市场进入相对活跃的景气区间 [10] - **挂牌量变化**：2025年二手房总挂牌量较年初上涨16.5%，但涨幅较2024年的20.6%有所收缩；2025年第四季度新增挂牌量和总挂牌量均出现小幅度下跌 [10] - **市场趋势判断**：市场呈现“以价换量”趋势，交易量上涨而挂牌量涨幅减缓，有望逐渐回归理性平衡；2026年是价格“回稳”的关键一年，整体价格大幅下跌空间收窄 [10][11]

央行货币政策与房地产信贷政策 - 央行下调再贷款和再贴现利率25个基点 此举降低了商业银行从央行获取资金的成本 为下游贷款市场报价利率进一步下行创造了空间 [6] - 基于当前政策节奏 深圳目前3.05%的房贷利率有望在2026年第一季度进一步下降至2.8% 标志着利率正式进入“2时代” [6] - 商办物业首付比例从50%大幅下调至30% 这一调整被视为决策层为应对商办市场巨大库存压力而采取的“排雷”措施 [3][6] 商办物业市场现状与库存压力 - 商办市场流动性极差 库存压力巨大 上海商办物业的去化周期已达到惊人的21年 广州需要5年 深圳市场相对健康 去化周期约1年出头 [9] - 深圳公寓与商办市场经过深度调整 价格已大幅下跌 一手和二手公寓价格跌去一大半后 租售比普遍达到4%-5% 已显现出套利空间 [9] - 尽管存在税费高、空置期等顾虑 但深圳公寓和商办市场已吸引大量投资机构和个人投资者进入 资金对优质标的出手果断 [9] 深圳公寓与商办市场的投资与自住价值 - 在银行存款和国债收益率进入“1时代”的背景下 深圳公寓4%-5%的租售比提供了稳定的现金流 若具备运营能力 收益率可轻松超过10% 被视为可配置的“养老保险”类资产 [9] - 对于自住群体 部分深圳商务公寓在“大学区制”下可落户并积分入学 为核心区工作的年轻人提供了低成本留深、避免长距离通勤的替代选择 这些资产具备“能住、能上学、能收租”的特点 [9][10] - 投资关键在于选择核心区、强配套、高流动性的优质资产 应规避产业、地段、配套或前景不佳的标的 选错标的可能导致资产被彻底锁死 [11] 2026年楼市政策展望与市场预期 - 当前政策思路明确为“不搞大水漫灌 只搞精准滴灌” 通过降息、减税、降首付等“小步快跑”的组合策略来托住市场预期 而非刺激房价暴涨 [10] - 预计到2026年 楼市环境将变得非常友好 其特征是资金增多、贷款成本降低以及准入门槛下降 [10]

文章核心观点 - 北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司控股子公司北京大龙顺发建筑工程有限公司中标并签订一项重大建设工程施工合同，合同金额为人民币7.627亿元，预计将对公司经营业绩产生积极影响 [1][2][13] 中标项目概况 - 项目名称：北京市顺义区顺义新城0201街区东风商场片区项目SY00-0201-093地块R2二类居住用地、SY00-0201-086地块A334托幼用地项目 [3] - 建设地点：顺义新城0201街区 [3] - 建设规模：100,249.50平方米 [3] - 中标价：人民币762,685,875.42元 [1][3] - 工期：882日历天 [3] - 中标范围：包括地基与基础、主体结构、装修装饰、机电安装、智能建筑、节能、电梯及室外工程等设计图纸显示的全部工程内容 [3] 合同与交易对方详情 - 合同类型：建设工程施工合同 [1] - 合同双方：发包人为北京城竺房地产开发有限公司，承包人为北京大龙顺发建筑工程有限公司 [6] - 合同金额：人民币762,685,875.42元（大写：柒亿陆仟贰佰陆拾捌万伍仟捌佰柒拾伍元肆角贰分） [1][4][6] - 交易对方情况：北京城竺房地产开发有限公司，成立于2025年3月19日，注册资本人民币60,000万元，经营范围包括房地产开发经营，资信状况良好且非失信被执行人 [5] - 合同价款支付：按照预付款加进度款的方式支付 [6] - 合同生效条件：双方法定代表人或委托代理人签字（或签章）并加盖公章（或合同专用章）后生效 [12] 项目中标与披露流程 - 中标确认：控股子公司大龙顺发于2026年1月15日收到《中标通知书》并被确认为项目中标人，同日与招标人签订合同 [2] - 审议与披露：参与竞标事宜已通过公司董事会审议，因属临时性商业秘密且结果不确定曾暂缓披露，2026年1月12日项目公示大龙顺发为第一中标候选人，公司于2026年1月13日披露了预中标提示性公告 [2] 对公司的影响 - 该合同的顺利履行将为公司持续发展提供业务支持，并对公司的经营业绩产生积极影响 [1][13] - 合同的履行不会对公司业务的独立性构成影响，不会因履行该合同而对合同当事人形成依赖 [13] 公司近期治理动态 - 公司于2026年1月15日召开了2026年第一次临时股东会，会议审议通过了关于2026年度日常关联交易预计的议案 [16][21] - 股东会由董事赵长松主持，召开、表决方式符合相关法律法规及公司章程规定 [17] - 在涉及中小投资者的表决中，同意65,000股，占出席会议中小投资者所持有效表决权股份总数的100% [18] - 本次股东会由北京海润天睿律师事务所律师见证，律师认为会议召集、召开程序、人员资格、表决程序及结果合法有效 [19][22]