市场回顾与现状 (2022-2025) - 总租赁面积增加110万平方呎，尽管企业普遍强调节省成本 [2] - 新增甲级写字楼供应达700万平方呎，为上一个研究期间（2019年4月至2022年3月）新增面积的2.3倍 [2] - 新增供应中有55%尚未租出，为市场空置面积贡献了390万平方呎 [2] - 空置率升至17%以上，比疫情前水平增加近两倍，创历史新高 [2] - 租金在研究期间下跌17%，但下降速度较上一个研究期间的27%有所放缓 [2] - 新租赁量较上一个研究期间仅微升3%，平均每季为98.7万平方呎，比2016年4月至2019年3月市场高峰期的数字低22% [2] - 租赁需求出现结构性转变，教育机构和非传统银行金融公司扩大租赁超过43万平方呎 [3] 近期市场新趋势 - 租户构成变化，公共部门、教育界及新兴非传统银行金融公司加速增长，而跨国公司则缩小规模 [3] - 去中环化步伐放缓，涉及的空间已连续两个研究期下降 [3] - 业主积极进行绿色改造以满足环保标准，自用需求增加，用家在已租赁空间中的比例提升 [3] - 共享办公空间行业缩减规模，新写字楼在供应高峰期间的吸纳速度放缓 [3] 未来展望与驱动因素 (2026-2028) - 租赁活动预计将较2022至2025年期间增加，主要由传统服务业复苏、中国内地企业设立业务增加及新经济产业需求推动 [1][4] - 经济动能将由政府推动新兴产业的举措带动，并与城市传统支柱产业的稳健增长相辅相成 [4] - 租户升级到新发展战略地区的办公空间，尖沙咀西将成为金融公司的新兴替代枢纽 [4][5] - 随着未来三年库存增长开始放缓，市场将进入空间消化期 [4] 未来市场关键趋势 - 租户越来越重视灵活性及以全人健康作主导的工作环境 [5] - 业主采取更灵活的租赁策略，包括提供设施装修齐备的写字楼、共享设施以及绿色租赁措施 [5] - 地区格局表现不一，竞争将集中于九龙多个非核心区市场，中环租赁率复苏将由金融公司主导 [4] - 由于非核心区新增供应减少，去中环化搬迁趋势将减慢 [4]

全国写字楼租金表现 - 2025年第三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.55元/平方米/天，环比下跌0.33%，前三季度累计下跌1.39% [1][3][5] - 三季度80%的监测商圈（64个）租金环比下跌，13.8%的商圈（11个）租金环比小幅上涨，5个商圈租金环比持平 [1] - 一线城市中77.8%的商圈租金环比下跌，二线城市中81.8%的商圈租金环比下跌 [7] - 杭州申花、重庆杨家坪、长沙五一广场、武汉武昌中心4个商圈租金环比跌幅超过1.0% [10] 租赁需求分析 - 2025年前三季度监测到写字楼大宗租赁案例195笔，金融业、TMT行业、商务服务业需求相对较多，合计占比近六成 [15] - 金融业租赁案例52宗，占比27%；TMT行业占比16%；商务服务业占比13% [15] - 租赁面积在2000平方米以内的监测案例共100宗，占比51%，较2024年全年增加7.6个百分点 [15] - 代表性大宗租赁案例包括阿迪达斯大中华区总部租赁32400平方米，TIKTOK香港子公司租赁28000平方米等 [12] 大宗交易市场 - 2025年前三季度监测到大宗交易2130宗，较上年同期减少60宗，但交易金额同比增长37.4%至1336亿元 [16][19] - 交易金额增长主要受太盟投资联合体500亿元收购48家万达广场、中邮保险108亿元收购上海博华广场等大额交易拉动 [16][19] - 一线城市交易金额为649亿元，其中上海、北京均超200亿元；二线城市交易金额为362亿元；三四线城市交易金额为325亿元 [19] - 零售商业交易金额最高，达710亿元，占比53%；办公楼交易金额为309亿元，占比23% [21] 宏观经济背景 - 2025年前三季度GDP同比增长5.2%，但三季度以来消费、投资增速有所放缓 [1] - 1-9月社会消费品零售总额同比增长4.5%，单月增速连续四个月放缓；固定资产投资同比转为下降0.5% [1] - 服务业增加值同比增长5.4%，但服务业商务活动指数持续在50%-50.5%区间，9月为50.1%，反映企业扩张意愿偏弱 [2] - 出口总额同比增长7.1%，增速较1-8月上升0.2个百分点 [1]

核心交易分析 - 香港录得近年来最大宗写字楼销售，文华东方酒店以72亿港元出售港岛壹号中心最高13层楼面予阿里巴巴及蚂蚁集团 [1] - 假设物业月租金为每平方英尺65港元，估算其资本化率为3.3%，与湾仔或铜锣湾一带的平均水平相近 [1] 市场影响与资本化率 - 该大型交易有助于稳定香港写字楼的资本化率，并在一定程度上降低商业地产风险 [1] - 更多来自内地的领先企业可能有意购买香港写字楼物业，作为其区域或非内地总部 [1] 对相关上市公司的影响 - 交易将影响九龙仓置业，因阿里巴巴位于时代广场的租约将在2028年到期，届时该公司很大可能将会搬出 [1] - 香港办公资本化率稳定将利好主要经营写字楼租赁的发展商，如香港置地和太古地产 [1]

深圳甲级写字楼市场总体表现 - 截至三季度末深圳甲级写字楼总存量达1199.2万平方米，同比扩张5.4% [1] - 科技类企业是市场需求增长的主要驱动力，贸易类企业和金融机构需求也较活跃 [1] - 市场净吸纳量回升，但新增供应集中入市导致平均空置率结构性上升至31.6%，环比上升1个百分点、同比上升1.7个百分点 [1] - 全市甲级写字楼平均租金降至每平方米每月136.7元，租金指数环比下降1.9%、同比下降12% [1] 市场需求与未来展望 - 中长期深圳推动传统产业向"新"向"智"发展，新兴业态将高速发展并为写字楼市场注入新增长动能 [1] - 金融科技、专业服务与总部型企业在宝中片区新增需求中占比突破60%，产业集聚效应显著 [2] 宝中片区市场表现 - 宝中区域升级为湾区"双核中轴"，战略能级跃居第一梯队 [2] - 该区域拥有媲美顶级商圈的综合配套与显著的"价值洼地"优势，成为企业与资本布局粤港澳大湾区的战略要地 [2]

市场现状与问题 - 国内主要大城市核心商圈甲级写字楼供应量高于市场需求，空置率接近或超过20%警戒线 [1] - 北京、广州、苏州等地写字楼租金出现两位数跌幅 [1] - 高端写字楼采用“免租”方式吸引商户，例如深圳提出“只收梦想，不收租金”的口号 [1] - 市场需求减弱但建造周期长导致供给无法快速调整，空置率不断攀升 [2] - 高端写字楼维护成本高，租金收入不足将影响物业维护 [2] 问题成因分析 - 过去房地产行业野蛮生长，商业用地大量建设写字楼 [1] - 过去十年互联网等行业催生大量创业公司，消化了存量写字楼，掩盖了供需错配问题 [1] - 租用写字楼的企业多为抗风险能力较弱的民营企业，经济环境下行导致其需求减弱 [2] 应对策略与城市实践 - 多个大城市通过免租金吸引企业，旨在通过企业吸引劳动力，再通过消费带动经济 [3] - 策略从深圳、苏州、杭州试点，扩展到广州、上海等城市跟进 [3] - 工业区也加入免租行列，例如苏州提供10万平方米产业空间，最高免租2年，按当地平均月租每平米70元计算，年减免金额近1亿元 [4] - 广州黄浦区拿出15万平方米试点产业空间，对符合条件企业签约三年免两年租金或签约六年免三年租金 [4] - 上海临港新片区针对青年创业者推出办公免费租、公寓免费住政策，符合要求企业可获80万元创业担保贷款和50万元无偿赞助 [4] - 杭州“润苗计划”联动市区，拿出不少于20万平方米国有园区资源，给予优质初创企业最长5年零租金创业空间 [4] - 成都天府新区通过区属国企划出5万平方米园区实施“阶梯式租金减免”，采用首年全免、次年减半模式 [4] - 北京和深圳在今年3月出手，均提供10万平方米起步空间，年减免金额分别为1.76亿元和2.74亿元 [5] 政策导向与产业聚焦 - “零租金”政策设立高准入门槛，产业聚焦精准，几乎只为战略性新兴产业和未来产业买单 [6] - 目标行业高度一致，如广州的“12136”现代产业体系（智能网联车、生物医药、低空经济、AI等）、北京中关村的“AI创新社区”、成都的电子信息与专精特新产业 [6] - 政策与城市核心产业规划紧密绑定，旨在筛选有潜力、高成长性企业，防止资源被低质量项目占据 [6] 政策本质与影响 - “零租金”本质上是城市间的“抢企业大战”，产业相近、区位相邻的城市在免租年限和配套政策上竞争 [7] - 该政策不同于以返税、补贴等形式进行超量财政投入的城市内卷，其本质是成本端纾困，重点在于提升企业长期竞争力，类似于降低物流成本 [8] - 政策并非对市场经济的妥协，而是对未来城市建设和人才吸引的投资 [8]

市场整体态势 - 2025年第三季度北京办公楼市场新租活跃度阶段性回落，整体市场处于缓慢复苏通道[1] - 市场结构性调整持续深化，甲级写字楼表现相对稳健，乙级楼宇面临较大去化压力[1] - 多数企业在办公选址上更趋谨慎，采取保守策略，预计后续市场将逐步回暖[1] 新租交易情况 - 三季度北京办公楼市场新租交易总面积环比下降31%，市场活跃度出现阶段性收缩[2] - 搬迁需求占新租总面积的75%，金融街、通州以区内流动为主，中关村、望京、奥体等科技中心子市场之间流动活跃，CBD和丽泽成为跨区搬迁主要承接区域[2] - TMT行业继续位居需求首位，占比高达31%，算力解决方案、人工智能、大数据/云计算及游戏类企业保持活跃[2] 行业需求分布 - 金融行业新租数量环比上涨15%，主要以1000平方米以下的中小面积需求为主[3] - 专业服务业位列需求第三，CBD区域是律师事务所、咨询公司、广告公关类企业搬迁首选[3] - 医药及生命科学板块需求排名升至第四位，部分优质企业通过搬迁提升企业形象[3] 市场吸纳与空置 - 三季度北京办公楼市场净吸纳量达到8.7万平方米，整体空置率微降至19.7%[3] - 甲级写字楼净吸纳量贡献近八成，其空置率下降更为显著[3] - 科技中心区域净吸纳量表现最佳，中关村空置率降至全市最低水平，CBD、金融街等传统核心商务区净吸纳量仍为负值[3] 租金表现 - 三季度全市平均租金面价同样本比环比下降2.9%，至每月每平方米234.8元[3] - 金融街区域租金跌幅居首，望京、王府井、燕莎、CBD等多个东部区域租金跌幅未出现收窄迹象[3] - 乙级楼宇面临的租金下行压力尤为突出[3] 未来市场展望 - 未来六个月全市预计仅有石景山一个全新项目交付，随着供应压力缓解，整体空置率有望小幅回落[4] - 租金下行压力仍然存在，但预计降幅将逐步收窄，部分品质优良、区位优越的甲级楼宇可能率先企稳回升[4] 商务园区市场 - 三季度北京复合型园区加速入市，亦庄经开区和北清路子市场分别迎来一个生命科学专项园区交付，新增体量共计11.6万平方米[4] - 新项目采用“研发+中试+生产”的复合型空间形态，商务园区功能正从单一办公载体向全链条产业承接平台演进[4] - 三季度北京全市商务园区净吸纳量录得6万平方米，环比下降37%，但与去年同期相比仍保持增长[5] 商务园区产业分布 - 互联网与人工智能企业集中在泛中关村集群的东升、上地等区域释放搬迁和扩租需求[5] - 芯片、低空经济、新能源汽车相关企业的产业空间需求主要落在产业链上下游聚集的亦庄经开区[5] - 医药及生命科学在复合型新项目交付和龙头企业扩租带动下有一定表现[5] 商务园区供需与租金 - 三季度全市商务园区空置率环比上升0.4个百分点至24.7%[5] - 市场租金继续承压，平均报价同样本比环比下调2.5%至每月每平方米134.3元[5] - 未来半年北京商务园区预计将有约34.1万平方米的新供应入市，其中九成集中在北清路子市场，以一般研发办公项目为主[6]

市场整体表现 - 三季度深圳甲级写字楼市场租赁活跃度回落 整体供需关系持续承压 [1] - 三季度深圳全市甲级写字楼净吸纳量约为12.5万平方米 租金继续下行 [1] - 截至三季度末 深圳全市甲级写字楼存量规模升至887.9万平方米 [1] - 全市甲级写字楼空置率较二季度增长1.2个百分点至29% [1] - 租金下探至每月每平方米153.4元 [1] 需求端分析 - 企业普遍延续谨慎租赁策略 注重成本控制与空间效率优化 [2] - 科技企业是需求主力 贡献约三成租赁成交面积 [3] - 消费电子 人工智能应用 数字营销等细分领域表现活跃 [3] - 金融行业中证券及保险机构保持一定租赁需求 专业服务类企业需求相对平淡 [3] - 部分企业利用租金回调窗口期升级办公空间 [1] - 更多租户寻求租约重组谈判 业主在新租及续租谈判中展现更高灵活性 [2] - 部分租户从乙级办公楼或创意园区搬迁至甲级项目 [2] - 出海赛道与科技企业发展带动市场结构性回暖 [1] - 具有全球销售网络的消费电子企业新租或升级甲级写字楼面积超过1万平方米 [4] 供应端与空置率 - 三季度市场迎来6个新项目入市 合计供应面积约38万平方米 主要集中在前海和后海片区 [2] - 新增供应集中释放推动全市空置率环比增长1.1个百分点至27.6% [2] - 未来12个月市场预计有超百万平方米新增供应入市 [4] - 后海 福田非核心区域部分写字楼凭借更具竞争力的租赁条件 空置率得到一定改善 [2] 行业趋势与驱动因素 - 深圳科技企业加速向价值链高端转型 推动对集中化 灵活性强的高品质办公空间需求 [1] - 深圳出海企业从渠道巩固迈向品牌打造与本地化深耕 推动扩充团队及配套服务企业加速布局 [4] - 配套服务企业倾向于选择资源配套完善 贴近核心客户的高品质办公空间 [4] - 部分金融与科技企业将迁回自建新总部 缩减市场化项目租赁面积 [4] 政策影响 - 深圳出台政策允许部分商办物业临时转换为酒店 医疗 养老及保障性住房等功能 [5] - 该举措有望推动写字楼运营模式多元化 缓解市场阶段性空置压力 [5]

北京甲级写字楼市场整体表现 - 第三季度净吸纳量达12.5万平方米创年内新高 [2][3] - 空置率环比下降近1个百分点至19.3% [2][3] - 净有效租金环比下降3.5%至227.3元/月/平方米 [6] 市场需求与供应特征 - 需求侧放量明显主要由科创类企业驱动 [2][3] - 连续9个季度实现去化季度平均去化量8万平方米 [3] - 市场呈现结构性复苏与区域分化特征 [3][6] 中关村子市场表现 - 第三季度净吸纳量超6.3万平方米 [6] - 空置率大幅回落至15.1%环比降3.9个百分点同比降4.6个百分点 [6] - 14个甲级写字楼项目空置率低于10%其中10个项目低于5% [6] 租金与交易情况 - 鼎好大厦报价14元/平方米/天成交价约11元/平方米/天 [7] - 理想国际报价12-13元/平方米/天成交价约9元/平方米/天 [7] - 中关村部分写字楼租金仍处于下滑状态 [7] 未来市场展望 - 中关村有望成为首个租金企稳回升的子市场 [2][8] - 市场需等待新的供需平衡格局逐步成型 [4] - 科技创新周期驱动市场迈向新供给侧改革 [4][5]

市场整体表现 - 2025年第三季度上海甲级写字楼市场空置率微降至23.5% [1] - 平均成交租金降幅扩大至3.6%，平均月租金为每平方米205元 [1] - 本季度新增4个甲级写字楼项目，为市场带来22.24万平方米新增供应 [1] - 季内净吸纳量为8.9万平方米，环比上涨3.9% [1] 行业需求结构 - 专业服务业是租赁需求主力，占比达26.7%，孵化器及联合办公企业活跃于徐汇滨江、杨浦五角场等区域 [2] - 金融业租赁面积占比位居第二，达到20.8%，以证券、投资、基金类企业为主 [2] - TMT行业需求强劲，占比14.9%，主要由数据、AI和高科技企业驱动 [2] - 零售贸易、文化娱乐、住宿餐饮行业需求占比分别为8.2%、5.9%、5.0% [2] 未来供应与趋势 - 预计第四季度将有3个项目竣备交付，新增26万平方米供应量 [2] - 若新项目如期入市，全市甲级写字楼存量将超过1800万平方米 [2] - 2025年前三季度新增供应和净吸纳量回归至相对平稳区间，但整体供应压力持续影响市场 [2]

市场表现 - 北京甲级写字楼市场季度净吸纳量创年内新高达到12.5万平方米 连续第九个季度实现去化 季度平均去化量约8万平方米 [1] - 市场空置率回落至19.3% 环比下降近1个百分点 空置压力短期内有效缓解 [1] - 整体市场净有效租金季度环比下降3.5%至每月每平方米227.3元 以价换量仍是基本去化策略 [2] 需求结构 - 科技创新引领产业能级跃迁 深度重塑北京写字楼市场需求结构 推动构建产业创新浓度与空间价值溢价的正向循环机制 [2] - 中关村子市场净吸纳量再度超过6.3万平方米 连续五个季度内第二次单季度突破6万平方米 [2] - 中关村空置率大幅回落至15.1% 环比下降3.9个百分点 同比下降4.6个百分点 较两年前下降5.9个百分点 [2] 区域分化 - 跨板块与跨资产类别竞争强度居高不下 区域市场分化特征凸显 子市场表现冷热不均 [2] - 中关村14个监测项目空置率低于10% 其中10个项目空置率降至5%以下 有望成为首个租金企稳回升的子市场 [2] - 科创类企业新增办公需求规模尚不足以拉动整体市场企稳 需求呈现结构性复苏与区域分化特征 [3] 市场展望 - 科技创新驱动优质企业从低效资产向优质资产转移 写字楼市场将迎来残酷出清周期 [3] - 科技创新周期与市场再平衡周期双周期共振 驱动市场迈向以质量变革和效率提升为核心的新供给侧改革 [3] - 市场仍需更强劲且可持续的新增需求支撑 以应对未来甲级写字楼供应量 [3]