投资评级 - 维持“买入”评级 [1][5] 核心观点 - 新城控股2026年第一季度业绩同比转正，归母净利润同比增长2.4%，符合市场预期，同时商场业务展现出稳健的成长性，经常性收入占比持续提升将助力公司稳健经营 [5] - 公司秉承“住宅+商业”双轮驱动战略，凭借优秀管理能力和优质的资产组合，预计在新行业格局下有望实现更长期且更有质量的增长 [5] - 公司有息负债下降，偿债压力逐步减轻，并积极拓展权益性融资渠道，包括申报商业不动产REITs，预计成功发行后偿债压力将进一步减轻，商场价值持续显性化 [5] 财务与运营数据总结 - **2026年第一季度业绩**：营业收入为73.17亿元，同比下降24.9%；归母净利润为3.12亿元，同比增长2.4%；扣非后归母净利润为3.4亿元，同比增长15.0%；基本每股收益0.14元，同比增长7.7% [4][5] - **盈利能力指标**：2026年第一季度毛利率为38.0%，同比提升8.6个百分点；归母净利率为4.3%，同比提升1.1个百分点 [5] - **费用情况**：2026年第一季度三费费率合计24.9%，同比上升5.1个百分点，其中销售、管理和财务费率分别变动-1.1、+1.8和+4.4个百分点 [5] - **盈利预测**：报告维持公司2026-2028年归母净利润预测分别为9.04亿元、14.0亿元、20.31亿元，同比增长率分别为33.0%、54.8%、45.1% [4][5] - **估值水平**：基于预测，对应2026年及2027年市盈率分别为37倍和24倍 [4][5] 商场（商业）业务表现 - **运营规模**：截至2026年第一季度末，公司累计开业商场178个，开业总建筑面积1652万平方米，同比增长3.0%；平均出租率为97.44%，同比提升0.22个百分点 [5] - **租金收入**：2026年第一季度商场含税租金收入为35.45亿元，同比增长2.8%；税后租金收入为33.07亿元，同比增长2.8% [5] - **全年计划与区域贡献**：2026年公司计划商场含税租金收入为145亿元，同比增长2.9%；按区域划分，江苏、浙江、安徽、山东分别贡献租金的26%、12%、7%、7%，合计贡献52% [5] - **收入结构优化**：2025年商场营收占总营收比重为25%，同比提升11.1个百分点；商场业务毛利占总毛利比重达63%，同比提升14.7个百分点；商场业务毛利率为69.8%，同比微降0.4个百分点 [5] 房地产开发销售情况 - **销售业绩**：2026年第一季度房地产开发销售额为30亿元，同比下降41%；销售均价为5728元/平方米，同比下降26.2% [5] - **历史均价对比**：2024年上半年、2024年下半年、2025年及2026年第一季度的销售均价分别为7221元/平方米、7815元/平方米、7599元/平方米、5728元/平方米 [5] - **存货减值**：公司2019年至2025年累计计提存货减值准备247亿元，占2025年末存货账面价值的35%，减值计提被认为相对充分 [5] 财务状况与融资 - **负债情况**：截至2026年第一季度末，公司有息负债为537亿元，同比微增0.3%；净负债率为58.6%，同比上升3.4个百分点 [5] - **融资成本**：2025年末公司平均融资成本为5.44%，较2024年末下降48个基点 [5] - **债务结构**：公司境内公开债券均附带抵押；信用债敞口主要为美元债，其中2026年5月到期4.04亿美元 [5] - **融资活动**：公司在2025年6月发行3亿美元3年期债券（利率11.88%）、2025年9月发行1.6亿美元2年期债券（利率11.88%）、2026年3月发行3.55亿美元3年期债券（利率11.8%），显示出持续的融资能力 [5] - **创新融资**：2025年11月28日，公司发行首单消费类私募REITs，规模10.26亿元；2026年3月6日，公司公告已向证监会申报商业不动产REITs，预计募资规模16.25亿元，目前已收到交易所反馈意见 [5] 其他关键数据 - **市场数据**：报告日（2026年4月29日）收盘价为14.71元，市净率为0.5倍，流通A股市值为331.80亿元 [1] - **基础数据**：截至2026年3月31日，每股净资产为27.45元，资产负债率为70.75%，总股本及流通A股均为22.56亿股 [1] - **合同负债**：截至2026年第一季度末，公司预收款及合同负债为315亿元，同比下降41%，覆盖2025年地产营业收入的0.8倍 [5]

金融工程丨深度报告 [Table_Title] CJPY：长江金工投研数据服务解决方案 分析师及联系人 [Table_Author] 鲍丰华 刘胜利 %% %% %% %% research.95579.com 1 丨证券研究报告丨 报告要点 [Table_Summary] cjpy 是长江金工基于天软 TS-OPI 新一代 API 开发的轻量级 Python 投研数据服务工具，主要 服务于投研流程中的基础数据准备环节。当前版本已覆盖行情数据、表格数据、因子数据和实 时行情订阅等常用场景，可支持日频及分钟级高频行情提取、天软完整数据表调用、多证券多 日期多指标批量提取，以及基于天软表达式的自定义因子扩展，附加的组合回测功能则在数据 服务基础上，为选股回测、因子研究等基础投研工作提供了一站式闭环解决方案。 SAC：S0490521070001 SAC：S0490517070006 SFC：BWH883 请阅读最后评级说明和重要声明 2 / 23 %% %% %% %% research.95579.com 2 [Table_Title2] CJPY：长江金工投研数据服务解决方案 [Table_Summary2] ...

导 读 核心城市新房单月销售面积同比基本持平，二手房同比增长17% 典型房企4月实现销售权益金额2047.6亿元。 | | | | 2026年1-4月 ·中国房地产企业 | | RY Rm瑞 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | | 操盘销售金额、销售面积 | | | | 排名 | 企业简称 | 操盘金额 | 排名 | 企业简称 | 操盘面积 | | | | (亿元) | | | (万平方米) | | 1 | 中海地产 | 721.0 | | 保利发展 | 321.2 | | 2 | (保利发展 | 715 0 - | 2 | 中海地产 | 254. 3 | | 3 | 束润置用 | 664. 3 | 3 | 绿城中国 | 249.0 | | 4 | 绿城中国 | 549.0 | | 绿地控股 | 210. 4 | | 5 | Z 招商蛇口 | 518.0 | 5 | 束润置瓶 | 203. 6 | | 6 | 建发房产 | 379. 1 | 6 | 招商蛇口 | 177.1 | | 7 | 中国金茂 | 261.2 | 7% | 万科地产 | 171.8 ...

报告投资评级 - **买入（维持）**[2] 核心观点总结 - **业绩短期承压，但核心优势显著**：报告认为，尽管公司2026年第一季度业绩同比大幅下滑，但其销售表现优于同行，且融资成本优势明显，坐拥一二线优质土储，尤其在大湾区资源储备含金量极高，预计将受益于行业格局优化[8] - **长期利润率提升可期**：考虑到公司大量土储位于深圳、上海等核心城市，土储质量显著优于行业，后续行业止跌回稳后利润率提升可期[8] 财务与运营数据分析 - **2026年第一季度业绩**：营业收入为237亿元（或23，667百万元），同比增长15.7%；但归母净利润仅为0.4亿元（或39百万元），同比大幅下降91.2%；扣非后归母净利润为-3.7亿元，同比下降197%；基本每股收益为0.004元[6] - **盈利能力指标**：26Q1毛利率为10.2%，同比下降1.6个百分点；归母净利率为0.2%，同比下降2.0个百分点；三费费率为7.7%，同比上升0.4个百分点[6] - **历史减值与合同负债**：2019-2025年公司合计减值高达289亿元，占2025年存货比值高达8.0%；截至26Q1末，合同负债（含预收账款）达1，275亿元，同比下降15.1%，可覆盖2025年地产结算收入的0.97倍[6] - **盈利预测**：报告维持公司2026-2028年归母净利润预测分别为13亿元（1，303百万元）、20亿元（2，013百万元）和25亿元（2，514百万元），对应同比增长率分别为27.2%、54.5%和24.9%[7][8] - **收入与每股收益预测**：预计2026-2028年营业总收入分别为1，491.90亿元、1，440.39亿元和1，392.63亿元，呈小幅下降趋势；每股收益预计分别为0.14元、0.22元和0.28元[7] 销售与土地储备 - **2026年第一季度销售**：销售额为334亿元，同比下降4.8%，降幅较2025年全年（-11%）有所收窄，且表现优于同期50家主流房企（-27%）；销售面积为114万平方米，同比下降21.7%；销售均价为2.9万元/平方米，同比上升21.6%[8] - **2026年第一季度拿地**：拿地金额为28亿元，同比大幅下降86%；拿地面积为12万平方米，同比下降84%；拿地均价为2.4万元/平方米，同比下降14.4%；拿地/销售金额比为8%，拿地/销售面积比为10%[8] - **土地储备**：截至2025年末，公司总未竣工面积为2，211万平方米，同比下降19%，可覆盖2025年销售面积的3.1倍[8] 财务状况与融资成本 - **关键财务比率**：至2026Q1末，公司净负债率为58.9%，同比上升7.8个百分点；现金短债比为1.4倍，同比下降0.2倍；有息负债余额为2，463亿元，同比增长5.9%[8] - **融资成本优势**：截至2025年末，公司加权融资成本仅为2.74%，较2024年末下降25个基点，融资成本持续优化[8] 多元化业务（IP业务） - **IP业务收入**：2025年公司IP（含酒店）全口径收入为76.3亿元，同比增长2%；其中商业、产业园、公寓、写字楼、酒店收入占比分别为26%、17%、18%、16%、15%[8] 市场数据摘要（截至2026年4月30日） - **股价与估值**：收盘价为8.70元；市净率（PB）为0.8；股息率（以最近一年已公布分红计算）为2.23%[3] - **基础数据（2026年3月31日）**：每股净资产为10.82元；资产负债率为67.20%；总股本/流通A股为9，016百万股/8，414百万股[3]

登录新浪财经APP 搜索【信披】查看更多考评等级 证券代码：000002、299903 证券简称：万科A、万科H代 公告编号：〈万〉2026-043 本公司及董事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 除特别指明外，本报告所用记账本位币均为人民币，"报告期"指2026年1-3月。 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成本集团对投资者的实质承诺，敬请投资者对此 保持足够的风险认识，理解计划、预测与承诺之间的差异，注意投资风险。 一、主要财务数据 （一）主要会计数据和财务指标 公司是否因会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据 重要内容提示: 万科企业股份有限公司（以下简称"公司"或"万科"）董事会及董事、高级管理人员保证2026年第一季度 报告（以下简称"本报告"）内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并 承担个别和连带的法律责任。 公司第二十届董事会第三十二次会议（以下简称"本次会议"）审议并通过了本报告。张懿宸独立董事因 公务原因未能亲自出席本次会议，授权沈向洋独立董事代为出席会议并行使表决权，其余董事均亲自出 ...

报告投资评级 - 维持“买入”评级 [2][7] 报告核心观点 - 华发股份2026年第一季度业绩表现亏损，主要因结算规模下滑、利润率下降及费用率上升所致，但公司旗下深圳华发前海冰雪世界项目经营态势向好，有望成为新的稳定现金流与利润增长极 [5][7] - 公司积极拓展多元融资渠道，融资成本创近五年新低，且作为国企背景企业，销售表现相对稳定，土地储备充足并聚焦核心都市圈，中长期稳健经营趋势不变 [7] 2026年第一季度业绩表现 - 2026年第一季度实现营业收入40.4亿元，同比大幅下降78.2% [5] - 利润总额为-9.6亿元，同比下降334.6%；归母净利润为-9.5亿元，同比下降595.6% [5] - 综合毛利率为3.8%，同比下降5.1个百分点；归母净利率为-23.4%，同比下降24.5个百分点 [5] - 期间费用率为27.3%，同比上升22.4个百分点 [5] - 合同负债（含预收账款）为445亿元，同比下降41% [5] - 第一季度新开工面积为0平方米，竣工面积为33.58万平方米；截至3月末，在建面积为536万平方米 [5] 销售与经营情况 - 2026年第一季度实现销售金额102.1亿元，销售面积35万平方米，同比分别下降65%和68% [7] - 3月单月销售金额54.1亿元，销售面积18.41万平方米，环比分别大幅增长170%和154% [7] - 公司坚持“4+1”全国性战略布局，主要布局在核心一二线城市 [7] - 深圳华发前海冰雪世界项目2026年第一季度实现营收超1.7亿元；截至4月中旬，总人流量突破205万人次，其中全球最大的室内雪场接待超77万人次 [7] - 公司创新打造“冰雪+旅游+商业”复合模式，年内超感公园、FUNMIX潮流街区将陆续开业，项目业态矩阵将持续完善 [7] 财务状况与融资 - 截至2026年第一季度末，货币资金为227亿元，同比下降30% [7] - 剔除预收账款后的资产负债率为65%，净负债率为98%，现金短债比为0.6倍 [7] - 2025年公司综合融资成本为4.88%，同比下降34个基点，创近五年新低 [7] - 2025年先后获取100亿元中期票据、78.2亿元公司债等多笔大额融资批文，定向可转债以下限利率2.70%发行，3年期信用债最低发行利率降至2.9% [7] 财务预测 - 预测2026年至2028年营业总收入分别为713.3亿元、613.43亿元、531.23亿元，同比增速分别为-14.5%、-14.0%、-13.4% [6] - 预测2026年至2028年归母净利润分别为-30.14亿元、0.19亿元、5.0亿元 [6][7] - 预测2026年至2028年每股收益分别为-1.10元、0.01元、0.18元 [6] - 预测2026年至2028年毛利率分别为8.5%、8.7%、8.7% [6] - 预测2026年至2028年净资产收益率（ROE）分别为-45.1%、0.3%、6.9% [6] - 当前股价对应2028年预测市盈率（PE）为20倍 [7] 市场数据与估值 - 报告日（2026年4月29日）收盘价为3.58元 [2] - 一年内最高/最低股价分别为5.74元/3.33元 [2] - 市净率（PB）为1.0倍 [2] - 股息率（以最近一年已公布分红计算）为3.46% [2] - 流通A股市值为98.53亿元 [2] - 每股净资产为3.12元 [2] - 资产负债率为69.27% [2]

地块成交信息 - 北京丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0007地块于4月30日以底价57.711亿元成交，创下当年北京宅地成交总价新高 [1] - 拿地主体为华润置地，该次出让仅有一家企业报名，未经历竞价环节，以底价直接成交，结果令市场感到意外 [1] 地块基础属性与区位价值 - 该地块为R2二类居住用地，用地规模39460.32平方米，地上建筑规模控制在98651平方米以内，容积率2.5，被市场视为“优质大地块” [3] - 地块位于北京西南二环至三环之间，属于丽泽金融商务区核心区，距离丽泽SOHO约600米，区位稀缺性显著 [3][4] - 丽泽商务区为“园林式金融商务区”，截至当时已入驻企业超1600家，2025年税收突破百亿元，拥有13栋税收“亿元楼宇”及84家规模以上金融企业，产业配套成熟 [4] 地块周边配套 - 交通配套完善：地块附近为地铁丽泽商务区站，已开通14号线和16号线，未来将接入11号线、丽金线和大兴机场线，丽泽城市航站楼预计次年6月投入使用 [4] - 商业与生态资源丰富：地块与丽泽天街商业中心一路之隔，西铁营万达广场也在附近，紧邻莲花河，周边有金中都城墙遗址公园、丽泽滨水文化公园环绕 [4][5] 地块开发挑战与附加成本 - 地块规划存在限制：朝向非标准坐北朝南，对楼栋布局规划形成限制，且外立面设计有明确规范要求，需采用现代材料与特定设计手法 [7][8] - 竞得人须无偿建设沿莲花河两侧约17公顷的河道绿化带，建设标准不低于2200元/平方米，此项投入至少需3.74亿元 [9] - 该附加成本拉高了实际楼面价：按起始价计算的楼面价约为5.85万元/平方米，加上绿化带成本后，实际楼面价升至6.23万元/平方米 [10] - 地块内涉及2处未定级不可移动文物，预计将增加综合开发成本与建设周期 [11] 项目定位与市场预期 - 基于其核心区位、成熟产业及完善的生活生态配套，该地块注定将开发为高端住宅项目 [12] - 参考周边同类项目（如位置稍逊的中海丽金府销售均价超10万元/平方米），结合该地块更优越的条件，其未来售价大概率不低于10万元/平方米，并有望冲击更高价位 [13] 对拿地企业的意义 - 华润置地以底价获取该核心稀缺地块，被视为一次机遇，公司凭借其高端住宅开发经验，有望破解地块开发难题，将其打造为丽泽周边的高端住宅标杆项目 [13]

以下文章来源于米宅 ，作者苏打水 美女，但普通人不能拥有。 道理每个人都懂。就好比一件精美的艺术品，欣赏它不需要成本，多看几眼也没问题。但如果你 想把它买回家，那代价就非常高了——保养费、保险费、存放空间，样样不便宜。 米宅 . 专注于房产和财经领域的行业分析、城市发展、产业前沿、一线调研等，持续输出优质内容，和米宅一 起，保卫资产，穿越周期！ 作者：苏打水 来源：米宅 今天，聊一聊厦门。 ------------------------- 01 我对厦门的评价非常简单： 理解了这个道理，你就看懂了厦门。 生活在厦门的朋友，你不可能天天端着红酒杯，日常马提尼，吹着海风春暖花开，游走鼓浪屿， 浪漫在厦大。如果普通人这么干了，别人只会这么评价： 纯粹是浪得没边了。 生活在厦门，或者说任何一个城市，考虑维度就2条： 1、我挣钱多不多。 包含了能不能快速找到合适的工作，工资能拿到多少，同样岗位比北上广深如何，通勤距离多 远，堵不堵车…… 2、我花钱多不多。 包含了买房成本有多少，月供需要多少，房租多少，楼下的幼儿园多少钱，吃一碗面多少钱，日 常花销需要多少…… 为什么好多人回小县城，他们算明白这笔账了。 02 厦门， ...

广州楼市新政核心内容 - 核心观点：广州发布一系列房地产新政，旨在通过提高公积金贷款额度、发放专项补贴、鼓励国企收购二手房、拓宽房票适用范围等措施，大力支持住房消费、促进“卖旧买新”、盘活存量资产，以稳定房地产市场并激发中短期购房需求 [2][3][6] 大力支持住房消费 - 优化住房公积金使用政策，个人公积金贷款最高额度提高至100万元，两人及以上共同购房贷款最高额度提高至200万元，育儿家庭等叠加后最高可达360万元 [2][3] - 优化“商转公”政策，放宽存量商业贷款转公积金贷款条件，允许转为组合贷款 [3] - 鼓励各区发放“购房家装家居消费券”等形式补贴，并推出“预售阶段确定学位”、“网签后即可入学”等措施 [3] - 支持港澳居民来穗置业，简化购房申请材料，提供按揭便利及资金结算绿色通道，支持住房公积金跨境人民币结算 [3] 支持居民“卖旧买新” - 发放“卖旧买新”专项补贴，在2026年12月31日前购买广州新建商品住宅并完成网签，且网签日前后1年内出售名下广州二手住宅的居民可申请 [4] - 专项补贴金额为所购新建商品住宅贷款总额的1%，单套房屋最高补贴3万元，补贴总金额2亿元，用完即止 [4] - 鼓励国有企业以市场化方式收购二手住宅，用作保障性住房、人才住房、市场化租赁、腾迁安置等用途，以支持二手住宅业主卖旧买新 [4] 拓宽房票适用范围与盘活存量资产 - 优化房票安置政策，将适用范围从住宅房屋征收补偿拓展至商业用房、办公用房等多种形态物业，并推动房票“跨区使用、全市通用”及“一二手联动使用” [4] - 支持在城中村改造过程中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业安置 [5] - 加大商办物业去库存力度，推动存量商办物业合规转换为医疗、教育、养老、酒店、康养、保障性住房等用途 [5] 政策背景与行业影响 - 此次广州新政紧跟深圳步伐，深圳于4月29日发布新政，增加限购区域可购房套数，支持持居住证人群购房，并将首套公积金贷款额度上限提高至351万元 [6] - 政策出台背景是4月28日中央政治局会议明确提出“努力稳定房地产市场”，体现了中央对稳定房地产市场的积极态度 [6] - 业内人士认为，广州新政极大地降低了住房消费和置换成本，能激发和满足中短期购房需求，对市场预期改善和行情回暖将产生积极影响 [2][6] - 行业研究机构认为，当前全国房地产市场仍处筑底过程，中央定调后，各地因城施策稳定市场将是主旋律，优化公积金、发放补贴、支持“以旧换新”、收购存量房等是主要着力点 [7]

广州市房地产新政核心内容 - 广州市政府于4月30日印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，旨在从供需两端、政策与改革两侧发力，结合短期满足住房消费需求与中长期激发消费潜力，提出一揽子支持措施[1][4] 需求端支持政策 - **大幅提高公积金贷款额度**：个人公积金贷款最高额度提高至100万元，两人及以上共同购房贷款最高额度提高至200万元，育儿家庭购买“好房子”等类型可叠加额度上浮，叠加后两人及以上贷款最高额度可达360万元[1] - **优化“商转公”政策**：放宽存量商业贷款转公积金贷款条件，并允许转为组合贷款[1] - **发放“卖旧买新”专项补贴**：在2024年4月30日至2026年12月31日期间，居民购买新建商品住宅并完成网签，且在网签日前后1年内出售名下广州二手住宅的，可申请专项补贴。补贴金额为所购新房贷款总额的1%，单套最高3万元（贷款总额超300万元即补3万元），补贴总金额2亿元，用完即止[2] - **鼓励区级消费刺激**：鼓励有条件的区发放“购房家装家居消费券”等形式补贴，并在土地出让时结合学位情况，推出“预售阶段确定学位”、“网签后即可入学”等措施[1] - **支持港澳居民置业**：简化购房申请材料，提供按揭便利及资金结算绿色通道，支持住房公积金跨境人民币结算[1] 供给端与长效机制 - **优化房票安置政策**：加大房票使用力度，将适用范围从住宅房屋拓展至商业、办公用房等多种形态物业的征收补偿，并推动房票“跨区使用、全市通用”，探索“一二手联动使用”[3] - **推动城市更新与市场协同**：全面落实城市更新行动意见，引导社会资本参与，支持专业力量参与城市更新。加快推进城中村改造、老旧小区改造、完整社区建设、危旧房原拆原建及低效楼宇更新提升[3] - **调整土地与住房供给**：通过调整供地规模和节奏，统筹“四好”以提升好房子供给对需求的匹配度，并盘活存量非住宅物业以适应新消费、新场景、新业态对空间的需求[4] 政策出台背景与目标 - 政策旨在全面落实中央经济工作会议“控增量、去库存、优供给”的工作要求，疏通住房消费合理循环的堵点[4] - 尽管3月广州新房市场表现积极，但存在“点状回暖”和二手房成交结构两级分化等结构性突出问题[3] - 政策目标是通过供给侧发力满足中长期住房消费需求，提升存量房屋的供给效率和使用价值，夯实价值基础，促进行业和市场可持续发展[4]