销售金额降幅持续收窄，行业延续温和修复 ——房地产行业统计局数据点评 房地产 证券研究报告/行业定期报告 2026 年 06 月 18 日 | 评级： | 增持（维持） | | 重点公司基本状况 | | | | | | | | | | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | | 简称 | 股价 | | | EPS | | | | | PE | | | 评级 | | 分析师：由子沛 | | | （元） | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | 2024A | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | | | | | 招商蛇口 | 7.53 | 0.37 | 0.08 | 0.14 | 0.15 | 0.17 | 20.35 | 94.13 | 53.79 | 50.20 | 44.29 | 买入 | | 执业证书编号：S0740523020005 | | 中国金茂 | 1.48 | 0.05 ...

核心观点 - 部分核心城市出现高溢价成交地块并刷新纪录，但这是地方政府供地策略调整与房企投资向优质资源集中的结果，并不意味着土地市场已全面走出调整期 [1][3] 土地市场表现 - 今年以来，深圳、广州、上海、杭州、苏州、南京、武汉等城市接连出现高溢价成交地块，多宗土地刷新所在城市或区域的总价、单价纪录 [2] - 深圳南山粤海街道住宅用地经过291轮竞价，由保利置业以57.72亿元竞得，溢价率150.74%，成交楼面价10.87万元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价历史纪录 [2][5] - 广州天河马场一期地块经过243轮竞价，由越秀集团以236亿元竞得，溢价率26.6%，折合住宅楼面价约8.5万元/平方米，刷新广州楼面价及2010年以来出让总价纪录 [3][5] - 上海虹口嘉兴路街道地块由上海城投置业以19.32亿元竞得，成交楼面价10.85万元/平方米，刷新虹口区楼面价纪录 [2][5] - 苏州工业园区宅地由中海地产以16.88亿元竞得，成交楼面价约6.89万元/平方米，溢价率30.04%，刷新苏州及江苏省涉宅用地楼面价纪录 [7] - 武汉武昌区地块由保利置业以约8.03亿元竞得，成交楼面价约2.11万元/平方米，溢价率31.04%，刷新武昌区涉宅用地楼面价纪录 [7] - 杭州上城区九堡宅地经过65轮竞价，由绿城中国以20.74亿元竞得，溢价率61.51%，成为杭州今年以来溢价率最高的宅地 [7] - 并非所有城市土地市场都呈现相同走势，北京住宅用地最高溢价率为8.7%，西安、成都多数地块仍以底价成交 [8] 市场供需变化 - 土地市场“地王”频现是供需两端同时发生变化的结果 [9] - 2025年，全国300城住宅用地成交规划建筑面积约6.2亿平方米，同比下降13.5%；土地出让金约2.3万亿元，同比下降10.6% [10] - 土地资源进一步向核心城市集中，截至2025年底，一二线城市住宅用地出让金占300城总额的57%，较2024年提高4.4个百分点 [10] - 2025年，全国新建商品房销售面积同比下降8.7%，销售额同比下降12.6%，市场处于筑底阶段 [10] - 今年前5个月，全国300城住宅用地供应建筑面积同比下降22.4%，成交建筑面积下降24.1%；百强房企拿地金额同比下降40.5% [10] - 在供给总量压缩背景下，地方政府更倾向于推出区位条件优越、开发价值高的土地以提升资源配置效率和市场关注度 [11] - 土地出让规则发生变化，限地价、限房价等约束措施陆续退出，市场化定价机制逐渐恢复，部分城市通过提高产品建设标准引导提升品质 [12] 房企投资策略 - 房企投资进一步向优质资源集中，本轮高溢价地块大多具备核心区位、稀缺资源或低密度开发等特点 [1][12] - 市场需求主要集中在改善型和高端改善型产品，核心城区稀缺地块叠加产品创新更容易获得高净值客群认可 [13] - 核心区域优质项目的销售表现更具确定性，是企业愿意集中资源参与竞争的重要原因 [15] - 土地资源正加速向头部企业集中，2025年百强房企拿地金额中，前10强房企占比达到50.5%，前20强房企占比达到62.7%，较上年分别提高9.1和7.8个百分点 [17] - 参与核心地块竞拍的参与者几乎全部为央企和地方国企 [17] - 房企争夺核心区地块，本质上是在争夺销售速度、价格承受能力以及资金回笼效率等，这些因素往往比利润率更重要 [18]