公司业绩表现 - 第三季度实现每股全面净收益0.78美元，显著覆盖了每股0.36美元的季度股息 [4] - 有形每股净账面价值增长0.47美元，较第二季度增长6% [4] - 基于有形普通股的总经济回报率达到10.6% [5] - 业绩较第二季度显著改善，第二季度为每股全面亏损0.13美元，经济回报率为负1% [5] 市场环境与催化剂 - 美联储的政策转向是业绩改善的主要驱动力，包括降低联邦基金利率并暗示未来更多降息 [6] - 机构抵押贷款支持证券是本季度表现最佳的固定收益资产类别，并且自2013年以来首次连续五个月表现优于美国国债 [6] - 市场条件的改善推动了公司强劲的经济回报 [6] 未来展望 - 宏观经济动态继续支持对机构抵押贷款支持证券的乐观展望 [7] - 有利因素包括可控的抵押贷款支持证券供应量以及利率下降带来的需求增长 [8] - 作为最大的杠杆化机构抵押贷款支持证券投资工具，公司有望在当前演变的投资环境中产生具有吸引力的风险调整后回报 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年10月13日-17日我国公募REITs二级市场价格整体下跌，成交规模20.7亿元，主力净流入-387万元，交投热情下滑；一级市场无新增上市产品，3只项目状态更新[1][2][4] 各部分总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：加权REITs指数收于181.3，回报率-1.42%；回报率排序为黄金>美股>纯债>REITs>A 股>可转债>原油[1][11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均下跌；仅新型基础设施类REITs上涨，回报率前三为新型基础设施类、生态环保类和市政设施类[17][19] - 单只REIT层面：7只REITs上涨，68只下跌；涨幅前三为招商高速公路REIT、汇添富九州通医药REIT和嘉实中国电建清洁能源REIT；跌幅前三为华泰宝湾物流REIT、华夏基金华润有巢REIT和华夏首创奥莱REIT[24] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：成交规模20.7亿元，水利设施类REITs区间日均换手率领先；成交额前三为交通基础设施类、消费基础设施类、保障性租赁住房类；换手率前三为水利设施类、新型基础设施类、保障性租赁住房类[26] - 单只REIT层面：成交量前三为建信中关村REIT、中金厦门安居REIT、华夏基金华润有巢REIT；成交额前三为华夏凯德商业REIT、华夏华润商业REIT、中金厦门安居REIT；换手率前三为华夏凯德商业REIT、华泰宝湾物流REIT、招商基金蛇口租赁住房REIT[28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：主力净流入总额-387万元，交投热情下滑；不同底层资产REITs主力净流入额前三为消费基础设施类、保障房类、能源类；单只REIT主力净流入额前三为华夏凯德商业REIT、中金印力消费REIT、华夏基金华润有巢REIT[32] - 大宗交易情况：大宗交易总额8576万元，较上期增长；10月16日成交额最高；单只REIT大宗交易成交额前三为华安百联消费REIT、红土创新深圳安居REIT、中航京能光伏REIT[33] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年10月17日，公募REITs产品75只，发行规模1966.19亿元；交通基础设施类发行规模最大，园区基础设施类次之[39] - 本周无REITs产品新增上市[40] 待上市项目 - 19只REITs待上市，12只为首发，7只为待扩募[43] - 本周3只项目状态更新，易方达广西北投高速公路REIT“已申报”，华夏基金华润有巢租赁住房REIT“已反馈”，华夏华润商业资产REIT“已受理”[43]

公募REITs市场认购热度 - 华夏中海商业REIT公众和网下投资者有效认购申请确认比例分别为0.28%和0.31%，对应有效认购倍数分别为361.9倍和320.5倍，比例配售前累计认购金额达1593.3亿元，是拟募集规模的100.5倍 [1] - 华夏凯德商业REIT比例配售前累计认购资金超3091.7亿元，公众与网下投资者有效认购倍数分别达535.2倍和252.6倍，拟募集规模为22.872亿元 [4][5] - 华夏中海商业REIT公众发售部分提前结束募集，网下发售和公众发售比例配售前募集规模分别约为1066.21亿元和516亿元 [5] 消费类REITs的强劲表现 - 上半年底层资产为消费基础设施的REITs平均涨幅达到35.02%，其中嘉实物美消费REIT净值涨幅为50.35% [6] - 华夏华润商业REIT上半年营收3.63亿元，同比增长35.7%，净利润0.16亿元，大幅高于去年同期 [6] - 中金印力消费REIT实现营业收入1.69亿元，租金收缴率达99.86%，2025年上半年客流量达1117万同比增长6.16%，销售额（不含汽车）达22.55亿元同比增长17.78% [6] 底层资产运营质量 - 华夏中海商业REIT首发底层资产映月湖环宇城商业可租赁面积6.39万平方米，2024年营收1.37亿元，截至2025年一季度末出租率达97.9% [7] - 华夏中海商业REIT预测2025年4月1日至12月31日及2026年的净现金流分派率分别为4.00%（年化）和4.21% [7] - 华夏凯德商业REIT的底层资产包括长沙凯德广场·雨花亭和广州凯德广场·云尚，均位于核心商圈，具备优质运营能力和稳定收益 [7] 发起方资质与行业趋势 - 消费类REITs主要由国央企及头部民企发起，因其在股权和财务合规性上更易梳理，例如华夏中海商业REIT由中海地产发起，具备全周期资产管理能力 [8] - 大型企业发起的REITs更具竞争力，因其优质资产多且具扩募潜力，例如华夏华润商业REIT已发起二次扩募，拟购入三个万象汇项目 [8][9] - 商业综合体运营方通过提升资产运营能力，以打通"投融管退"的投资闭环，形成良性循环 [4]

公司公告背景 - 公司Tritax Big Box举行紧急会议 就投资组合收购事宜进行公告 [1] - 公告发布因信息在周末泄露而被迫显著加速 [1] - 公司团队为准备公告信息通宵工作 [1] 公司沟通情况 - 公司沟通由企业战略与投资者关系主管Ian Brown主导 [1] - 公司承认本次沟通可能不如往常精炼 但旨在尽快向市场传递信息 [1] - 公司后续由Colin接手进行介绍 [2]

整体运营表现 - 截至2025年9月30日止季度，公司整体物业组合租用率为89 2%，与上一季度相若 [1] - 整体物业组合的现行租金为每平方尺港币43 0元 [1] - 回顾季度内，续租租金取得9 0%的负增长 [1] 写字楼物业表现 - 写字楼物业租用率维持于89 7% [1] - 大新金融中心租用率维持于90 6%，现行租金为每平方尺港币36 1元 [1] - Strand50租用率改善至85 5% [1] - 云山大厦物业租用率下降至80 2%，主要由于若干写字楼租户迁出的过渡性空置所致 [1] - 九龙区丰怡中心租用率回升至96 4%，反映其作为美容主导的服务枢纽备受欢迎 [1] 零售物业表现 - 零售物业租用率维持于88 2% [1] - 上水中心购物商场取得87 8%的租用率，现行租金为每平方尺港币104 1元 [1] - 新都城一期物业租用率维持不变于87 1%，现行租金为每平方尺港币53 2元 [1]

香港证监会推出房地产基金专线政策 - 香港证监会于10月13日宣布推出“房地产基金专线”，以便利认可新的房地产投资信托基金（REITs）公开发售，持续推动香港REITs市场发展 [1] - 该一站式专线允许本地及国际REITs申请人以保密形式进行上市前咨询，旨在加强上市准备工作的效率 [1] - 香港证监会已精简REITs的认可程序及提交文件规定，新申请在一般情况下可在受理后四星期内作出决定 [1] - 为便利现有REITs的二次发行，香港证监会已向基金经理发出通函阐明简化后的文件规定 [1] 香港REITs市场现状 - 根据中金公司统计，香港REITs市场现有11只上市REITs，市场呈现高度集中化特征 [1] - 领展房产基金占总市值的七成以上，大部分REITs投资于传统商办类资产 [1] - 投资者结构方面，大部分REITs持有人以发行人及战略配售投资者为主，边际上降低了市场流动性 [1] REITs市场互联互通与发展前景 - 政策层面正积极推进REITs互联互通机制，中国证监会去年4月发布的5项对港合作措施中提到，将REITs纳入沪深港通 [2] - 纳入机制拟总体参照两地股票和ETF互联互通制度安排，旨在进一步丰富沪深港通交易品种 [2] - 专家观点认为，此次政策彰显香港推动REITs市场长远发展的决心，通过提升监管透明度与效率增强香港作为集资及投资枢纽的吸引力 [2] - 该政策有望吸引更多国际REITs参与，丰富市场生态，同时为内地房地产商提供新的融资渠道，助力缓解资金压力 [2]

市场近期表现与支撑位 - 标普500指数期货上涨约80点 但市场在表面之下已显露疲态数周 [1] - 尽管市场每日创出新高 但仅有约50%的股票价格高于其50日移动平均线 显示市场内部出现乏力 [2][3] - 6400至6450点是市场的良好支撑位 预计年底前市场还有一次上行动作 [4] 行业板块轮动与表现 - 周期性板块表现仍优于防御性板块 信贷条件温和 银行板块广泛参与市场 [3] - 医疗保健板块已开始出现转向 但必需消费品和房地产投资信托基金尚未有表现 [5] - 公用事业板块的走势主要受电力驱动 [5] - 金融板块特别是银行股 在过去两年中处于市场领先地位 [13] - 私人资本类股票如Apollo和Owl出现一些疲软 [13] 宏观经济与政策影响 - 市场周五的抛售主要由针对中国的言论和潜在贸易战升级引发 涉及11月1日起100%的关税 [6] - 政策行动带来重大顺风 包括大规模法案和放松监管的举措 [9] - 原油价格处于59美元左右 汽油期货创出新低 为市场提供了刺激 [10] - 10年期国债收益率的关键水平是3.85% 若低于此水平可能预示经济大幅走弱 [9] 市场前景与关键观察点 - 预计年底目标位在7000点附近 关注2026年市场是否会转向更具防御性的基调 [4] - 2026年的关键问题在于宏观经济是否会开始转向 从而影响市场领涨板块并形成更防御性的格局 [6] - 关键观察点在于消费类股票是否会对低利率和低油价的刺激做出反应 [11] - 如果金融板块失去领导地位 可能意味着更广泛的市场故事将发生改变 [13] - 放松监管背景下 货币中心银行可能从私人资本公司那里夺取市场份额 [14]

美股市场表现 - 10月13日美股盘前三大股指期货齐涨，道指期货涨0.77%，标普500指数期货涨1.14%，纳指期货涨1.69% [1] - 同日欧洲主要股指涨跌互现，德国DAX指数涨0.21%，英国富时100指数跌0.06%，法国CAC40指数涨0.23%，欧洲斯托克50指数涨0.54% [2] - 原油价格上涨，WTI原油涨1.26%至59.64美元/桶，布伦特原油涨1.13%至63.44美元/桶 [3] 美股财报季与市场展望 - 美股迎来关键财报周，市场焦点集中于摩根大通、高盛、摩根士丹利、美国银行、花旗及富国银行这六大银行的第三季度业绩 [5] - 期权市场数据显示，预计标普500成分股在业绩公布后股价平均波动4.7%，预示可能迎来自2022年以来最动荡的财报季 [6] - 当前美股牛市已持续三年，标普500指数自2022年10月12日以来累计上涨83%，市值增加约28万亿美元 [7] 银行业与宏观经济 - 市场预计六大银行第三季度业绩强劲，主要得益于投行业务复苏以及美国经济韧性支撑贷款部门 [5] - 市场波动风险源于特朗普对华加征关税威胁、美国政府停摆以及人工智能股票可能存在的泡沫风险 [6] - 由于政治僵局，市场本周无法获得进口价格、零售销售和初请失业金等关键经济数据的更新 [5] 大宗商品与地缘政治 - 美国国防部计划斥资高达10亿美元采购关键矿产，以强化金属供应安全和战略储备，这是数年来最大规模的储备扩张之一 [8] - 欧佩克维持今明两年全球原油需求增长预期不变，预计2026年市场供应缺口将显著收窄至每日5万桶 [10] - 欧佩克+在9月将日产量提高了63万桶至4305万桶 [10] 科技与人工智能行业 - 甲骨文本周举办AI世界大会，其股价今年累计上涨76%，市值增长约3700亿美元，会议焦点将集中在其云计算业务 [11][12] - 市场关注甲骨文为AI公司出租算力是否牺牲利润，其云业务利润率被报道低于华尔街多数预期 [12] - 三星电子第三季度营业利润预计达10.1万亿韩元（约71.1亿美元），同比增长10%，主要受内存芯片价格上涨和服务器需求激增推动 [14] 企业动态与交易 - 黑石集团同意以10亿英镑（约13亿美元）将其英国仓储资产组合出售给Tritax Big Box REIT，交易部分对价以股权支付，黑石将获得Tritax约9%的股权 [12] - 比特币矿企MARA Holdings以4629万美元收购400枚比特币，使其总持仓量突破5.3万枚 [13] - 甲骨文曾预测其云业务未来三个财年收入将激增700% [12] 投资策略与资产配置 - 华尔街策略师建议，在中美贸易紧张局势下，可将配置重点转向中国股市中估值便宜且具防御性的价值股板块 [9] - 从长期投资视野看，中国科技股以及与人工智能相关的热门中国科技股仍是全球资金重点配置的板块 [9]

交易概述 - 黑石集团同意将其持有的价值10亿英镑（约合13亿美元）的英国仓储资产组合出售给Tritax Big Box房地产投资信托基金 [1] - 交易对价包括6.32亿英镑现金以及价值3.75亿英镑的Tritax新股 [1] - 新股发行价格为每股161便士，较Tritax上周五收盘价有13.5%的溢价，但低于其每股188.17便士的EPRA净资产值 [1] 交易结构与财务影响 - Tritax支付的6.32亿英镑现金资金来源于一笔6.5亿英镑的贷款 [1] - 交易将使黑石集团获得Tritax约9%的股权 [1] - 交易将把Tritax的贷款与价值比率从31%推高至35% [2] - Tritax计划在未来18个月内出售约3亿英镑的资产，以将贷款与价值比率降至其目标范围30%-35%的低位 [2] 战略背景与市场观点 - 黑石集团一直是英国和欧洲仓储资产的重要买家，押注于电子商务兴起和供应链重组所支撑的强劲仓储需求 [1] - 黑石集团通过其Indurent平台积累了庞大的资产组合，并持续通过其基金进行收购 [1] - 英国房地产投资信托基金市场交易清淡，股价持续低于报告的资产价值，这为黑石提供了稳定的交易来源 [2] - 黑石欧洲区主席表示，持有Tritax股权反映了对公司长期战略和前景的信心 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 该报告聚焦中信建投沈阳国际软件园 REIT 定价研究，指出其作为东北首只民营背景公募 REIT，虽底层资产和原始权益人扩募资产一般，但有可供分配金额保障承诺，上市后尤其分红保障期内估值倍数或与同类平均相当，合理区间较发行价高 4 - 23% [1][5] 根据相关目录分别进行总结 项目基本信息 - 中信建投沈阳国际软件园 REIT 为产权类园区基础设施 REIT，底层资产是位于沈阳浑南区的沈阳国际软件园，含昂立信息园等三个园区，原始权益人为赵久宏 [3] - 2024 年营收 1.03 亿元，EBITDA 7555 万元，受原第一大租户到期退租影响，2024 年加权平均出租率较 2023 年降 2.13%至 83.86%，Q125 出租率 83.93%；2024 年当期收缴率 86.03%，Q125 降至 77.04% [3] 发行情况及发行估值 - 拟发行 3.0 亿份，存续期 37 年，战配、网下、公众占比 70%、21%、9%，2025/9/29 网下询价，2025/10/13 缴款，预期 11 月上旬上市；网下有效认购倍数 99.42 倍，中签率 1.01%；发行价 3.66 元，为询价区间 67.54%分位 [4] - 评估机构戴德梁行评估资产价值 10.26 亿元，折现率 7.00%，长期增长率假设 1.5%；发行价对应 P/NAV 1.07x [4] - 今明两年可供分配金额预测分别 0.57 亿元（年化）和 0.58 亿元，预测年化派息率分别 5.53%和 5.61%，发行价对应年化派息率 5.17%和 5.24%，对应 2026E P/FFO 19.80x [4] 新券二级市场估值推导 - 目前已上市产权类园区基础设施 REITs 共 19 只，过去三个月平均 P/NAV 中位数 1.11 倍，P/FFO 中位数 23.51 倍，派息率 TTM 中位数 4.25% [5] - 参考可比 REITs，认为沈阳软件园 REIT 合理区间为 3.80 - 4.51 元，较发行价高 4 - 23% [5]