公司上市 - NTT 数据中心房地产投资信托在新加坡交易所主板上市 股票代码为"NTDU" [1] - 公司是新加坡房地产投资信托基金 主要投资全球数据中心用途的成熟创收型房地产资产 [1] - 发起人为NTT有限公司 隶属于全球大型IT服务与电信集团NTT集团 [1] 管理层表态 - 公司总裁表示上市是重要里程碑 体现对打造稳健未来平台的承诺 [1] - 管理层有信心在保荐人支持下实现可持续增长并为投资者创造长期价值 [1] - 公司期待与投资者保持长期交流并为新加坡资本市场发展做贡献 [1] 交易所评价 - 新交所高管认为此次上市开启了高速增长的数据中心资产类别 [1] - 上市彰显新加坡作为亚洲领先房地产投资信托基金中心的地位 [1] - 为全球投资者拓展了数字基础设施领域的投资机会 [1] 市场数据 - 开盘价为每股1 02美元 [2] - 新交所房地产投资信托板块现有41家上市企业 总市值约940亿新加坡元 [1]

纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：太古、九龙仓、恒隆、西盛、领展资产管理有限公司 纪要提到的核心观点和论据 香港楼市现状 - 2024 年量增价跌，二手房和新房交易量增加但价格下跌，反映投资需求和刚需并存，大量资金和人口流入香港，包括优质大陆人才及亚洲周边国家人才[1][9][10] - 与恒生指数显著关联，恒指上行 1 - 2 个月，房价滞后 1 - 2 个月相应上行，2024 年四季度房价企稳与恒指上行相关[11] - 住宅用地仅占 7%，郊野公园占比大，可释放住宅用地有限，一手新增供应单位少，每年约 2 - 3 万个，二手交易占比达八成，是成熟市场表现[1][6][8] - 高房价和高租金，人均居住面积仅 16 平方米，自有率 50.4%，大量居民租房推高租赁价格[1][7] - 住房体系分保障轨和市场轨，市场轨占 56%，配售型房屋占 15%，配租型房屋占 28%，配租型房屋轮候时间约 5.3 年[1][13][14] 影响香港楼市的因素 - 美国降息预期影响大，若降息，香港按揭利率将下调，推动楼市反弹，但投资者需权衡存款与房地产投资收益[1][12][17] - 人口政策吸引人才流入，对房地产市场形成支持，缓解人口流出情况[20] - 撤销部分交易税，买家成本从 7.5%降至约 4%，2024 年 2 月松绑后成交量回升，按揭方案多样化，购买按揭保险首付仅需 10% [19] 香港房企特点 - 采用租售混合模式，租赁业务收入占比高，财务上低杠杆、低周转、高利润，运营稳健，前十二大港资房企资产负债率仅 29% [1][4][26] - 在商业地产方面优势显著，选址和高端定位出色，租金坪效高，品牌力强，奢侈品招商能力突出，喜欢打造综合体验项目 [24][25] - 在内地商业地产市场表现突出，尤其在高端商业项目和奢侈品招商方面，租金收入可观 [1] 香港 REITs 市场 - 发展成熟，以本地物业为底层资产，可海外投资，单体规模较大，共有 11 个 REITs，总市值约 1700 亿港币，平均市值 70 亿港币 [2][27] - 最大的 REITs 是领展，由领展资产管理有限公司发行，主要投资社区商业，主动管理能力强，是有效资产管理平台 [28] 与其他地区对比 - 与内地房企相比，内地房企主要依赖物业开发，占比超 80%，而港资房企物业开发占 25%，投资物业收入占 52% [21] - 与新加坡相比，新加坡市场轨占 10% - 20%，保障轨占 70% - 80%；房地产交易税调控方式类似但名称不同，调控措施均直接有效 [13][18][19] 其他重要但可能被忽略的内容 - 北部都会区元朗及大屿岛新建住宅项目预计对深圳和香港有一定冲击，北部都会区计划容纳 250 万居住人口及 65 万个工作职位，2027 年前完成收地，2030 - 2032 年落地 [15] - 香港持有环节征税包括地租差饷物业税，约为评估租金的 8%，出租还需缴纳物业税，两项税收贡献约 10%财政收入 [16] - 中国境内 REITs 未来面临能否成为有效资产管理平台的挑战，房地产发展趋势向轻资产运营或运营为王转变 [29]

报告核心观点 - 港股处于多重利好共振窗口期，科技板块有望成下一轮上涨引擎，当前适度拥挤度为投资者提供配置窗口，待催化条件满足，港股有望向趋势性上涨转换 [2][3][4] 市场要点 - 港股呈盘整巩固态势，完成宏观影响修复，在新消费、医药板块推动下，恒生指数逼近年内3月高点，此轮上涨得益于关税不确定性降温、人民币汇率企稳和港元流动性充裕，但因地缘和关税因素，涨势呈结构性 [2][5] - 外部环境趋于稳定，地缘因素可控，关税谈判暂停提供缓冲期，短期内达成大规模贸易协议可能性低，关税不确定性或推迟弱化，特朗普政策重心切换降低外部政策冲击可能性 [5][6] - 流动性环境较佳，港股市场短期内流动性充裕，虽中期难维持，但短期内为上涨提供动力，新股上市活跃注入新投资主题和情绪催化剂 [5][6] - 风险情绪改善和流动性充裕为科技股上涨提供基础，核心科技板块经调整后拥挤度适度偏低，向上弹性大，仅待叙事主题催化 [5][6] 金融行业（中国太保） - 亮点为预计7月股票市场受益于外部环境改善，建议关注非银板块滞涨标的，首推中国太保，因其估值偏低、经营风格稳健、资产负债匹配较好 [9] - 股价催化剂包括资产负债匹配好、经营风格稳健、受益于股票市场向好、长债收益率企稳、当前估值有较高投资性价比 [10] 房地产行业（领展） - 亮点为2025年业绩好于预期，股息同比增长约4%，股息率高，认为北上消费影响可控，公司未来两至三年可维持稳定派息，中证监将REITs纳入沪深港通和美联储降息是评级重估催化剂 [16] - 股价催化剂包括香港最低工资调升带动商户生意上升、香港社区购物受北上消费影响可控、利率下行减少利息成本、中证监将REITs纳入沪深港通、联储局有降息概率 [21] 科技行业（豪威集团） - 亮点为豪威集团是可最大化受益于半导体供应链国产化和智能驾驶需求上升的标的之一，市盈率低于行业中位数和历史平均，预计2025/26年每股基本收益为3.98/5.25元人民币，目标价对应39倍2025/26年平均市盈率 [24] - 股价催化剂包括汽车CIS收入有望超手机CIS收入、智能手机CIS量价有增长空间、积极布局新兴市场CIS领域、公司有望受益于政策支持和国产化 [27][31] 互联网行业（腾讯） - 亮点为长青手游流水创新高，多款新游有望上线缓和《MDnF》高基数影响，端游收入预计双位数增长，AI加持下广告业务增速好于行业，云服务恢复双位数增长，预计2025年收入增速9.6%，利润增速快于收入增速，现价对应2025年17倍市盈率有估值提升空间 [34] - 股价催化剂包括重点新游定档、长青游戏流水超预期、股东回馈持续、AI应用落地有突破 [37] 汽车行业（小鹏汽车） - 亮点为4月小鹏中国内地销量35,045辆，连续6个月超3万，产品矩阵完善，得益于规模效应和成本控制，2025年1季度单车毛利率10.5%且环比改善，2季度ASP和毛利率有望改善推动公司向盈亏平衡迈进 [40] - 股价催化剂包括新品持续发布、毛利率持续改善 [44] 医疗行业（三生制药） - 亮点为特比澳适应症拓展、替代竞品潜力大、仿制药竞争有限，蔓迪销售有望长期增长，公司引进产品拓宽消费医疗产品线，自研平台与辉瑞达成授权协议，目标价对应23%潜在涨幅，当前股价对应核心业务估值投资性价比显著 [47] - 股价催化剂包括特比澳新适应症获批、707海外开发有进展、多款在研产品有望上市、自研平台有更多license - out交易预期 [48] 消费行业（泡泡玛特） - 亮点为2025年2季度以来，海外市场在核心IP新品带动下延续爆发式增长，公司IP产品热度上升，具有丰富IP储备，海外市场收入占比提升有望带动整体利润率改善和业绩增长 [54] - 股价催化剂包括核心IP在海外持续破圈、新IP热度攀升、新品类推动产品矩阵升维、7月中旬或发布上半年盈利预告 [58] 新能源行业（协鑫科技） - 亮点为公司颗粒硅生产现金成本下降，成本优势扩大，折价收窄，盈利优势凸显，1Q25成为多晶硅行业首家EBITDA转正企业，随着欧盟碳关税实施，盈利优势将继续扩大，目前市账率仅0.6倍，低估明显 [61] - 股价催化剂包括供给侧改革或行业整合计划落地、颗粒硅折价继续收窄、钙钛矿和电子级多晶硅资产IPO取得进展 [65]

华夏北京保障房REIT扩募项目上市 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于6月25日在上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，拟购入4个成熟运营的租赁住房项目，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [2] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [2] 国内REITs市场发展现状 - 国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元 [1] - 2024年以来首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市，6月5日公募REITs总市值站上2000亿元台阶 [1] - 6月18日全国首批数据中心REITs获批，反映公募REITs市场稳步提质扩容的发展态势 [1] REITs扩募的意义与作用 - 扩募被视为推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [3] - 通过扩募可以增加项目管理者的现金流储备，优化资产管理质量、提升公募REITs规模 [3] - 扩募有利于丰富项目资产组合，提升投资人收益回报，并为原始权益人筹措权益性资金 [2] - 扩募将提升产品规模，扩大影响力，吸引更多增量投资者介入，改善二级市场流动性 [5] REITs扩募市场现状与展望 - 自2023年6月首批4单公募REITs扩募项目成功上市后，2024年以来已有10单REITs发布扩募公告 [3] - 我国基础设施存量规模超过100万亿元，若将其中1%至2%进行资产证券化，可撑起万亿元规模的REITs市场 [4] - 扩募规模潜力预计远超首发，是REITs平台生命力的核心来源 [6] - 上交所表示将加快推动REITs常态化发行，持续优化扩募机制 [3] REITs扩募的挑战与考量 - 扩募需要平衡投资人与发行人、新投资人和老投资人之间的利益 [5] - 扩募对定价的合理性提出了相当高的要求，提升了发售复杂度 [5] - 发行窗口时间的选择尤为关键，各参与方仍在不断尝试 [5] - 扩募需考量更多变量因素，规则应具备一定灵活性 [6]

公募REITs扩募细则发布 - 上交所和深交所同步发布公募REITs扩募细则 进一步规范业务 [1][2] - 上交所明确REITs扩募三种方式：向特定对象发售、向原持有人配售、向不特定对象募集 [4] - 深交所启用非定向扩募功能 分为向原持有人配售和公开扩募两种方式 [5] 扩募市场现状 - 2021年首批公募REITs上市至今 全市场累计完成扩募产品仅5只 [3] - 2023年首批四个扩募项目完成 2024年仅华夏北京保障房REIT完成扩募 募资9.46亿元 [6] - 完成扩募的REITs中 仓储物流和产业园区各两单 保障性租赁住房一单 [6] - 中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时蛇口产园REIT扩募募资超10亿元 分别为18.5亿、15.5亿和12.4亿元 [6] 公募REITs市场表现 - 截至6月28日 全市场上市REITs达68只 总市值超2060亿元 [8] - 年内至少5只REITs上市首日触及30%涨停 包括中金中国绿发商业REIT、中金亦庄产业园REIT等 [9] - 中证REITs全收益指数年内涨幅近15% 67只REITs录得正收益 49只涨幅超10% 5只涨幅超40% [9] 市场前景展望 - 本轮REITs上涨驱动因素包括无风险利率下行、机构配置需求增强、部分资产抗周期优势突出 [10] - 预计未来3年REITs市场市值将达4000亿-5000亿元 上市数量超100只 [10] - 国内潜在基础设施资产规模超百万亿元 按1%-2%证券化率估算 REITs市场规模有望突破万亿 [10]

公募REITs市场发展态势 - 华夏北京保障房REIT扩募项目于上交所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs项目 [1] - 国内市场已有66单REITs首发上市、5单REITs完成扩募，发行规模达1804亿元，覆盖收费公路、产业园区、仓储物流、租赁住房、能源、消费、市政等主要资产类型 [1] - 2024年以来首批消费基础设施、首单水利设施REITs陆续上市，公募REITs总市值站上2000亿元台阶，全国首批数据中心REITs获批 [1] 华夏北京保障房REIT扩募项目详情 - 华夏北京保障房REIT自2022年8月上市以来累计实现分红约1.28亿元 [2] - 此次扩募发售募集资金总额约9.46亿元，拟购入4个成熟运营的租赁住房项目，回收资金拟用于公共租赁住房等保障性住房项目建设 [2] - 扩募项目2025年预测年化现金流分派率为4.11%，高于首发项目按市值计算的分派率 [2] REITs扩募机制的重要性 - 公募REITs扩募被视为推动REITs常态化发行和市场可持续发展的有效举措 [3] - 扩募可以增加项目管理者的现金流储备，优化资产管理质量、提升公募REITs规模，有助于给投资者带来更好、更稳定的回报 [3] - 2024年以来已有10单REITs发布扩募公告，其中2单已获批，4单在受理审核阶段 [3] REITs市场扩募的挑战与机遇 - 中国存量基础设施存量规模超过100万亿元，若仅将其中1%-2%进行资产证券化，就可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场 [5] - REITs扩募对发行人、投资者和基金管理人各有益处，包括维持承接重资产职能、改善二级市场流动性、平滑整体收益等 [5] - 扩募机制需平衡好投资人与发行人、新投资人和老投资人之间的利益，对定价的合理性提出了相当高的要求 [5][6] 扩募机制的未来展望 - REITs扩募规模潜力预计远超首发，是REITs平台生命力的核心来源 [6] - 未来扩募规则应具备一定灵活性，包括资产类型可适度多元、优化治理结构、扩展资产来源等 [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - “数据中心 REIT”作为“新基建”重要组成部分，具不动产和科技双重属性，上市初期或有较大溢价空间，建议投资者积极参与两单已获批“数据中心 REIT”网下发行，锁定上市初期溢价收益 [6][34][51] 根据相关目录分别进行总结 目前 C-REITs 表现如何 C-REITs 一级市场持续扩容，二级表现领跑 - 截至 2025 年 6 月 16 日，C-REITs 累计上市 66 只，累计发行规模 1804 亿元（含扩募），累计市值突破 2000 亿元；2024 年全年发行上市 29 只，累计发行规模 656 亿元；2025 年 6 月 16 日中证 REITs 全收益指数收于 1117.87 点，较 2025 年初累计涨幅达 14.69%，较 2024 年初以来累计涨幅高达 31.57%，收益率在大类资产中领跑 [10] - 目前已上市 C-RETIs 覆盖园区、交通等九大类；2025 年 6 月 18 日，“南方万国数据中心 REIT”“南方润泽科技数据中心 REIT”获批，底层资产类型进一步扩容 [11] 特许经营权派息率高，产权类更注重残值 - 已上市 C-REITs 按资产权属分为产权类和特许经营权类，产权类 REIT 有底层资产所有权，收益来自租金收入和到期资产处置收益；特许经营权类 REIT 收益主要为存续期经营收益，到期无底层资产处置收益 [14] - 产权类 REIT 存续期现金流通常小于特许经营权类 REIT，派息率整体较低，现金流更多集中在到期资产处置；特许经营权类 REIT 基金净值可能随经营权期限消耗而趋零 [15] “数据中心 REIT”有何不同 运营模式 - 数据中心是技术密集型资产，运营依赖专业化运维能力和持续技术迭代，产业链由上游基础设施、中游专业运营服务主体和下游客户构成 [21] - 数据中心 REIT 需适时改造和更新底层核心设备，运营比传统产权类 REITs 更专业化；同时数据中心能耗高，运营商需通过技术升级和绿色能源应用降低 PUE 以满足政策要求 [24][25] 收益稳定性 - 数据中心资产收益较传统产权类 REITs 更稳定，因客户集中度高、租约长且客户粘性高、签约率和上架率高 [26] - 数据中心客户主要是大型互联网企业等，形成“大单量、少客群”业务生态；下游客户对机房等要求高，迁移成本大，租约普遍较长 [27][28] - 签约率、上架率/计费率是数据中心资产关键运营指标，已获批两只“数据中心 REIT”签约率均为 100%，2025 年 Q1 平均上架率/计费率达 95%以上；一线城市周边数据中心因区位优势签约率和计费率高于西部节点 [29][30][31] 估值逻辑 - REITs 采用收益法估值，数据中心 REIT 虽与传统产权类 REITs 都用收益法，但在现金流结构和折现率方面差异大 [32][33] - 数据中心 REIT 底层资产残值相对较低，要求折现率比传统产权类 REITs 高，分派率也应更高；传统产权类 REITs 适合险资等长期配置型资金，数据中心 REITs 适合交易型资金博弈现金流收益 [33] 谁在买 C-REITs 一级发售再现火爆行情 - C-REITs 份额发售分战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等环节，投资者认购方式有战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购 [36] - 战略投资者主要是原始权益人及其关联方等，已上市 C-REITs 中战略投资者是配售主力，2024 年初以来发行上市的 C-REITs 战略投资者配售比例均在 70%以上 [37] - 扣除战略配售部分，REIT 基金份额向网下投资者发售比例不低于公开发售数量的 70%，网下投资者包括证券公司等专业机构投资者；公众投资者认购份额占比整体较小，2024 年初以来上市的 C-REITs 项目中，公众投资者认购份额占比不超 10% [38] - 2025 年初以来上市的 7 只 C-REITs 市场认购热情高，2 - 5 月网下投资者平均认购比例在 2%以下，公众投资者平均认购比例维持在 0.3%以下 [42] 二级持仓以券商自营、保险资金为主 - 截至 2024 年末，C-REITs 投资人结构中，除原始权益人及其关联方外，持仓规模较大的机构依次为券商自营、保险机构资金等，券商自营和保险资金合计持有剩余份额的 58.49% [43] - 截至 2024 年末，券商自营中累计持仓份额排名前五的是国泰君安等；2024 年末国泰君安等部分券商持仓份额增幅较 6 月末增加一倍及以上且累计持仓份额大于 1 亿份 [44] - 截至 2024 年末，保险资金中累计持仓份额排名前五的是中国人寿系等；2024 年末利安人寿等部分保险资金持仓份额增幅较 6 月末增加一倍及以上 [46] - 券商自营因会计政策变化提升对 C-REITs 关注度，保险资金因负债端久期长和 REITs 长周期稳定分红特点而配置；截至 2024 年末 FOF 基金对 C-REITs 参与度低，建议关注其进场带来的边际增量 [49] 投资分析意见 - “南方万国数据中心 REIT”和“南方润泽科技数据中心 REIT”底层资产区位优越、能效表现高，是稀缺资产，预计上市初期吸引资金抢配；新资产上市初期供不应求，建议投资者参与网下发行锁定溢价收益 [51]

报告公司投资评级 - 投资评级为买入，目标价 50.59 港元 [1][8] 报告的核心观点 - 领展房产基金是香港首家上市 REIT，已成为亚洲规模最大的 REIT，业务分领展房托物业组合和领展房地产投资两部分，截至 2025 财年末投资物业组合总估值约 2258 亿港元，上市以来基金单位持有人年化回报率 10.9%，2025 财年可分派总额和每基金单位可分派稳健增长 [19] - 人民币升值叠加人口由跌转升有望助推香港零售业回暖，美联储降息周期重启使领展股债利差吸引力增强，潜在入通带来增量资金配置需求，领展值得投资 [20][21][22] - 市场担忧香港零售业调整压制领展续租租金调整率，但负面影响可控，且公司股价较 2019 年高点回落约 44%，当前估值低，市场对人民币升值等边际改善因素定价不足，若催化兑现，有望推动领展估值修复 [4] 各部分总结 公司概况 - 领展房产基金总部位于香港，成立于 2005 年，截至 2025 财年末投资物业组合总估值约 2258 亿港元，投资版图遍及多地，已被纳入多个指数，市值居香港房地产投资信托基金第一 [24] - 发展历经香港本土资产优化期、中国内地战略布局期、全球化多元布局期，2025 年 2 月推出领展房地产投资业务平台 [25][27][28] - 业务分领展房托物业组合和领展房地产投资，房托物业组合是收入基石，房地产投资业务处于起步阶段，未来有望带来轻资产管理收入 [19][30] - 基金单位由机构和私人投资者持有，无单一实控股东，机构投资者以海外长线基金为主，推动公司治理透明化；公司是香港唯一实行内部管理的 REIT，高管团队专业，确保高效运营 [32][33] - 截至 2025 财年末，领展房托业务资产组合估值 2258 亿港元，香港资产占比 75.1%、内地占比 13.9%，海外资产占比 11.0%，资产涵盖零售商场、停车场等 [36] 各地区物业表现 - 香港物业涵盖 130 项资产，2025 财年零售及办公物业租金收入温和增长，零售物业平均每月租金微降，商户租金负担能力强、出租率维持高位，零售业态租户经营表现优于市场，续租租金调整率短期承压但幅度可控，停车场业务稳步增长 [42][44][62] - 内地物业包括零售、办公、物流资产，2025 财年租金收入同比+25.8%，零售、办公及物流物业租用率维持高位，零售物业续租租金调整率剔除部分项目后正增长，办公物业续租租金调整率短期仍有下行压力 [65][66][67] - 海外物业涵盖 12 项零售及写字楼物业，2025 财年租金收入同比-0.7%，澳大利亚和新加坡零售物业续租租金调整率为正且出租率高，澳大利亚与英国办公物业仍处于调整周期 [71][75] 财务表现 - 2025 财年，公司营业收入 142.23 亿港元，同比+4.8%；物业收入净额 106.19 亿港元，同比+5.5%，租金为主要收入来源，香港资产贡献最大，上市以来保持 100%分派比例 [76][79][83] - 截至 2025 财年末，总资产 2292 亿港元，同比-9.2%，净资产 1635 亿港元，同比-8.6%，净负债率 21.5%，资本结构稳健；有息负债结构均衡，平均债务久期 2.8 年，定息负债占比 66.9%，2025 财年平均借贷成本 3.60%，同比-0.18pct [86][94] 投资要点 - 人民币升值叠加人口由跌转升，有望助推香港零售业回暖，当前人民币兑港元汇率有升值潜力，若重返强势区间，将双向提振香港零售市场，香港“抢人才”政策使常住人口回升，为本地消费注入增量需求 [20][99][102] - 美联储降息周期重启，领展股息溢价率（204 个基点）高于历史均值（187 个基点），估值吸引力增强，若美国高通胀得到控制，美债收益率回落将推动领展估值修复 [21] - 领展具备纳入港股通潜力，若成功入通，将吸引 ETF 等长线资金及南下资金配置，其资产聚焦民生消费，抗周期能力强，长期配置价值高 [22] 盈利预测与估值 - 预计公司 2026 - 28 财年可分派总额为 69.08/69.82/70.52 亿港元，同比为-1.7%/+1.1%/+1.0%，对应 DPU 为 2.67/2.70/2.73 港元 [5] - 采用股息折现模型估值，假设 Beta 值 0.41、无风险利率 4.41%及恒生指数市场风险溢价 5.03%，计算得出股权成本为 6.49%，假设公司长期股息增速为 0.5%，合理目标价为 50.59 港元 [5]

保障性租赁住房REIT扩募 - 国内首单保障房REIT扩募成功完成 标志着行业里程碑事件[1] - 华夏北京保障房REIT扩募显著提振市场信心 带动同类产品关注度[1] - 预计3只启动扩募的保租房REITs总金额将达25.6亿元[1] 新发REITs市场表现 - 中金绿发商业REIT认购倍数高达249.7倍 显示投资者热情[1] - 亦庄产业园REIT公众投资者有效认购比例仅0.056% 反映供需失衡[1] 公募REITs整体走势 - 上周公募REITs市场整体呈现上涨趋势[1] - 保租房REIT细分品类表现最佳 领涨市场[1]

中国公募REITs市场发展回顾 - 中国公募REITs市场市值已突破2,000亿元，项目个数达66个，为亚太地区最多[2][7] - 新资产类型项目获高倍数认购，如汇添富九州通仓储物流REIT网下认购倍数50x，国泰君安济南供热REIT达141x[7] - 持有型不动产ABS已发行8单共计136.03亿元，底层资产包括租赁住房、商业物业等[11] - 2025年初至今公募REIT市场整体回报率17.4%，P/NAV由1.09x提升至1.33x[14] - 消费与保障房板块表现突出，年初至今涨幅分别为34.7%和21.8%[14] 政策与制度建设 - 发改委1014号文构建REITs常态化发行机制，具有里程碑意义[6][25] - 交易所发布信息披露指引新规，完善以"管资产"为核心的规则体系[6] - 市场仍处于政策红利期，有望在政策呵护下持续发展[6] 市场发展展望 - 新资产类型如数据中心、景区、养老等将进一步丰富市场资产生态[3][25] - 存量项目常态化扩募将激活单体REIT生命力，打通外生增长路径[3][25] - 多层次REITs市场建设将覆盖资产从"培育"到"退出"全生命周期[3][27] - 投资者结构将增加公募基金、年金养老金及外资等，平衡持有型和交易型策略[3][29] 投资策略分析 - 中长期可考虑在成本优势下长期持有优质资产[4][42] - 短线策略包括打新、分红、解禁和扩募博弈[4][42] - 分红交易策略平均收益率0.36%，胜率57%[45] - 解禁交易策略需判断市场环境，上行期配置效果更佳[47] - 扩募博弈策略可关注能提升DPU的项目[49][50] 市场表现与估值 - 产权类板块TTM分派率：仓储物流4.24%、产业园4.19%、消费3.62%、保障房2.71%[37] - 经营权类板块中债IRR：高速公路4.58%、市政环保2.34%、能源1.55%[37] - 各板块利差分位数：仓储物流1%、产业园13%、消费0%、保障房2%、高速公路0%、市政环保0%、能源0%[37]