公司业务与产品 - 公司运营的人才长租公寓品牌为“澜芯里”，致力于打造集“居住、社交、服务、成长”于一体的高品质人才社区[3] - 项目已建成上塘店、丁桥店、梅林店3个人才专项租赁住房[4] - 公寓提供一居室、二居室、三居室等多种灵活户型，家电家具齐全并接通燃气，实现“拎包入住”[4] 市场表现与定位 - 品牌自2023年3月正式对外亮相以来，入住率持续保持在95%以上[4] - 项目为杭州人才安居领域树立了可借鉴、可复制的高标准样板[4] - 品牌定位不仅是住房，更是人才与城市共同成长的平台[5] 发展战略与愿景 - 公司秉持“匠心筑就美好”理念，旨在为租户带来和谐、共融、开放、智慧的居住体验[5] - 展望未来，公司将持续优化服务品质、拓展服务内涵、创新服务模式[5] - 战略目标是打造宜居安居的典范、人才汇聚的高地、党建引领的标杆，为杭州打造人才生态最优城市贡献力量[5]

项目合作与开业 - 上海华谊集团资产管理有限公司与魔方公寓再度合作，共同打造的谊品铧寓(上海新江湾城店)已启幕开业 [1] - 该项目是双方继谊·魔方公寓(上海吴泾华师大店)后的又一合作项目，属于上海市杨浦区保障性住房 [3] 合作方优势与项目定位 - 合作方上海华谊集团为老牌国企，提供本土资源、优质物业储备与公信力作为项目落地保障 [3] - 合作方魔方公寓作为行业头部品牌，提供标准化运营体系、数字化管理能力与全国品牌影响力，使项目精准契合市场需求 [3] - 项目锚定青年群体，核心诉求为“通勤便捷、生活无忧”，选址杨浦区新江湾城核心板块 [3] 项目区位与配套 - 项目周边商圈环绕、生活配套成熟，距地铁8号线市光路站、10号线殷高东路站均约1.5公里 [3] - 从项目出发8分钟即可直达五角场商圈，满足购物、餐饮、娱乐一站式消费需求 [3] - 交通网络四通八达，可快速接驳城市主干道，便于跨区通勤与日常出行 [3] 公寓产品配置 - 公寓采用轻奢装修风格，打造沉浸式艺术居住体验 [5] - 房型选择丰富，涵盖套内面积45-85平方米的多种户型，包括一居、两居室及多功能大户型 [5] - 每间房采用德系精装标准，配备柏丽橱柜、科勒卫浴等高端品牌，并拥有定制化集成收纳系统 [5][6] - 室内配置品牌家电、独立卫浴、智能门锁，实现“拎包即住”，并提供专属管家等贴心服务 [6] 安全与运营保障 - 公寓配备全方位监控、智能门禁、门锁，执行全国统一安全规范 [6] - 安全系统人脸识别与公安系统直接对接，烟感喷淋等消防设施严格执行国家标准 [6] - 公寓建立48小时内报修响应机制，确保设施使用安全 [6] 公司战略与发展规划 - 魔方生活服务集团的轻资产托管战略正加速落地，旗下四家新店即将陆续亮相 [8] - 即将开业的新店包括江苏无锡新吴万达店、浙江嘉兴南湖万达店、江苏无锡锡东店，预计今年初开业 [8] - 上海嘉定古猗园店也计划于下半年正式面世 [8] - 未来公司将继续深化与优质企业联动，深化互利共赢模式，实现高质量、可持续发展 [8] - 公司计划以更丰富的产品矩阵和更专业的运营服务，提供高品质居住解决方案 [8]

核心人事变动 - 公司服务长达36年的核心人物郁亮到龄退休，辞去董事及执行副总裁职务，标志一个时代落幕 [2] 长租公寓业务风波 - 公司旗下长租公寓品牌“泊寓”在深圳、武汉、杭州等多地发生大规模租客清退，租客反映未提前30天通知即被要求搬离 [2][4] - 清退事件源于公司与房东之间的租金纠纷，有房东称被拖欠租金超10万元，并被要求先签署解约协议才能申请发放欠租 [2][3] - 公司向租客提供了换房至其他门店、与房东重签或直接退租赔偿等安置方案，部分租客已收到合同约定的一个月租金违约金赔偿 [6][7] - 一位接近公司的人士表示，少数楼栋存在阶段性缓付租金情况，公司已制定解决方案和还款计划并与业主沟通，有房东表示已收齐欠款 [2][7] 公司经营与财务状况 - 2025年前三季度，公司实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%，归母净亏损280.16亿元，同比下降56.14% [8][9] - 截至2025年9月底，公司有息负债总额为3629.3亿元，其中短期借款及一年内到期非流动负债合计约1514亿元，货币资金为656.8亿元，资金缺口超850亿元 [9] - 公司经营活动现金流量净额为-58.89亿元，同比下降21.49% [8][9] 租赁住宅业务表现 - 截至2025年12月底，“泊寓”共运营管理房源26.9万间，较同年9月底的28万间环比减少1.1万间 [8] - 2022年至2024年，公司租赁住宅业务营收分别为32.4亿元、34.6亿元、37.02亿元，该业务在2023年首次在成本法下实现整体盈利 [8] - 2025年前三季度，租赁住宅业务收入为27.4亿元，同比增长4.4%，但营收占比不到2% [8] 业务模式调整与收缩 - 公司正通过解约部分高成本、低收益的房源来止损，清退的深圳门店多为2017年“万村计划”下签约的城中村楼房，该计划因改造成本高、回报周期长曾全面暂停新签约 [10] - 有房东表示，其物业在解约后已委托给新运营方，但月租金比公司运营时便宜了几千元 [11] - 行业人士指出，2016至2017年资本涌入时，企业为扩张曾以远高于市场价的租金争抢房源 [10] 债务危机与融资努力 - 公司第一大股东深圳地铁累计提供超300亿元借款，但根据2025年11月协议，2026年6月30日前剩余可借款额度仅22.9亿元，且新增借款均需抵质押担保 [11] - 公司两笔中期票据“22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元）的展期方案在持有人会议上接连受挫，核心的本金展期12个月议案因同意票未达90%门槛被否决 [11][12] - 两笔债券已获30个交易日宽限期，将于2026年1月28日届满，公司定于2026年1月21日再次召开持有人会议，这是避免公开市场违约的关键一搏 [12]

泊寓清退事件概况 - 2025年10月至12月期间，深圳至少有13个片区的泊寓项目经历清退，覆盖福永、清湖、梅林、坂田等区域[4] - 清退的楼栋主要为2017年“万村计划”留下的房源，主要针对部分低效或风险较高的存量项目[4] - 清退过程给租客带来巨大冲击，有租客在社交平台感慨“住着住着家没了，天塌了”[4] 清退安置措施与租客应对 - 公司为租客提供了三种安置方案：与原业主续约、搬离、或转租其他区域泊寓[6] - 选择前两种方案的租客可获得一个月租金赔偿，选择转租其他泊寓的租客可获得300元搬家费[6] - 部分租客选择与原业主续约，有的租金甚至比之前便宜了100多元[7] - 但续约过程存在波折，有案例显示业主在口头约定降价后，又将整栋楼转租给二房东进行装修并计划涨租200元，导致原口头约定失效[8] - 清退通知有时非常仓促，有租客仅提前一周接到通知，不得不匆忙找房并额外支付中介费[9] 社区文化消散与租客情感连接 - 泊寓曾着力营造青年社区文化，定期举办社区活动，如冬至包饺子、圣诞抽奖、电影放映、旧物市集、落日音乐会等[12] - 稳定的居住人群和社区文化在邻里、租客与工作人员之间建立了信任，形成了一个有温度、接近熟人社会的社区[13][14] - 清退导致这种社区生活消失，租客怀念其中蕴含的大城市里难得的情感连接和归属感[14][15] - 有租客表示，在泊寓交朋友相对容易，而这是在大城市中本就困难的事情[19] 清退对相关方的影响 - 清退导致居住人群流动，影响了周边商户的生意，例如理发店老板抱怨街上人流量减少导致生意变差[17] - 并非所有关联方都获得了赔偿，有底层商户表示未收到合同约定的两个月租金补偿，推测公司赔偿方案可能主要考虑了数量庞大的租客群体可能引发的舆论影响[17] - 部分租客对公司的处理表示认可，认为相比其他公寓品牌，能给出清退方案和赔偿金已属良心[17] - 清退后，楼体仍残留大量泊寓的标识和印刷字，如“泊寓，城市青年之家”、“泊寓，打个招呼，就是一群人”[18][19] 行业运营模式与风险 - 此次事件暴露出以“万村计划”为代表的、通过租赁改造存量房源进行集中式公寓运营的模式，可能存在项目低效或高风险的问题[4] - 有租客在搬迁后选择运营方自有物业的公寓项目，认为其临时退出经营的风险要小得多[14] - 清退风波引发了租客对未来稳定性的担忧，即使想继续选择泊寓，也害怕再次遭遇清退[6]

清退事件概述 - 公司自2025年下半年起开始清退深圳城中村部分亏损房源，涉及房源规模约为3万至4万间 [1][3] - 清退事件主要涉及“万村计划”相关房源，原因是部分房源租金出现严重倒挂 [1][3] - 清退导致租户被要求限期搬离，公司为租户提供了续租、换租或退租赔偿等选择 [2][5] 清退原因与租金倒挂 - “万村计划”启动初期，公司以高于市场租金的价格获取房源，并约定每三年上调租金10% [6] - 2025年正值租金上调周期，但市场租金涨幅有限，公司对租户的提价幅度不足甚至下调，导致租金成本与收入出现严重倒挂 [6][10] - 租金倒挂是导致深圳泊寓在2025年1月至11月亏损8881万元的重要原因，而2024年同期净利润为3194万元 [11] 公司运营与财务表现 - 截至2025年9月底，泊寓在全国29个城市运营管理房源28万间，开业房源20.4万间 [13] - 深圳泊寓2025年出现亏损，主要源于“万村计划”房源占比较高且进入调涨周期 [11] - 公司整体在2025年仍实现盈利，2023年首次实现了成本法下的整体盈利 [11][15] 业务模式调整与战略转型 - 清退亏损房源是公司应对亏损的主要调整措施之一 [11] - 公司正逐步转向轻资产合作模式，与地方政府、国企等合作，赚取运营提成 [15] - 截至2025年9月底，开业房源中超过60%（13.3万间）已纳入保障性租赁住房系统 [15] - 公司通过“售改租”和“非居改保”等方式盘活存量资产，2024年累计盘活存量房1.5万间 [15] - 公司通过设立Pre-REITs基金等方式，将部分重资产变现，推进资产证券化 [16] - 目前泊寓房源中，来自万科的比例不到15%，85%以上来自第三方 [16] “万村计划”历史与现状 - “万村计划”于2016年启动，由深圳万科承租城中村房源进行改造后交由泊寓运营 [6] - 2018年底，“万村计划”累计签约房源规模约为7万至8万间 [6][13] - 至2018年底，该计划全面停止并进入深度调整，房源数量从7万至8万间减少至清退前的约5万间 [13] - 清退3万至4万间后，公司预计将保留上万间“万村计划”房源，部分可能通过房东降租后继续运营 [14] 市场与竞争环境 - 2025年深圳租赁市场新增供应较多，部分区域门店为维持94%的平均出租率，采取了有限度的价格折扣策略 [11] - 传统长租公寓模式因需持续支付租金而资产较重，在价格倒挂状态下难以持续经营 [11] - 有房东指出，公司运营成本较高，除支付房东租金外，还包括运营管理及中介费用 [9]

核心观点 - 万科旗下长租公寓品牌“泊寓”正大规模清退其深圳“万村计划”相关房源，规模约为3万至4万间，主要原因是部分房源租金成本与收入出现严重倒挂，导致项目亏损 [2][4][7] - 租金倒挂源于项目初期以高于市场价获取房源并约定定期涨租，但近年市场租金涨幅有限，企业难以将成本上涨完全转嫁给租户，导致深圳泊寓在2025年1-11月亏损8881万元 [4][6][7] - 公司正进行业务模式调整，包括清退亏损房源、转向轻资产运营、扩大保障性租赁住房占比，并通过资产证券化盘活存量资产，以寻求租赁业务的可持续经营 [7][10][11][12] 事件与现状 - 深圳部分“泊寓”租户被房东通知限期搬离，原因是作为承租方的深圳市万村发展有限公司拖欠房东租金超过60天，构成违约 [1][3] - 泊寓为受影响的租户提供了三种解决方案：与房东直接续租、换租至其他泊寓门店并获得补贴，或退租并获得赔偿 [1][3] - 除“万村计划”房源外，部分由泊寓直接签约的房源也出现了拖欠房东租金的情况 [5] - 深圳泊寓2024年实现净利润3194万元，但2025年1-11月转为亏损8881万元，平均出租率为94%，亏损主因是“万村租约进入调涨周期，部分楼栋出现亏损” [7] “万村计划”与租金倒挂 - “万村计划”是万科于2016年启动的城中村改造项目，由深圳万科通过万村公司承租城中村房源，改造后交由泊寓运营，2018年底累计签约房源规模约为7万至8万间 [4][10] - 项目初期，公司以高于市场租金的价格获取房源，并约定每三年上调租金10% [4][6] - 2025年正值租金上调周期，但由于市场租金涨幅有限，泊寓对租户的提价能力不足，导致部分房源租金成本高于收入，出现严重倒挂 [4][7] - 一位房东透露，其房屋出租给万村公司后，经历了租金先上浮10%、后回调、再上调的周期，但随后出现拖欠租金情况 [6] - “万村计划”房源的改造成本此前披露为5万至6万元/间 [10] 业务调整与战略转型 - 清退租金倒挂的亏损房源是深圳泊寓应对亏损的主要措施之一 [7] - 泊寓正逐步转向轻资产合作模式，与地方政府、国企等合作开展委托管理，赚取超额营收提成 [11] - 泊寓广泛参与保障性租赁住房项目，截至2025年9月底，在开业20.4万间房源中，有13.3万间纳入保障房系统，占比超过60% [11] - 公司通过“售改租”和“非居改保”等方式盘活存量资产，2024年累计盘活存量房1.5万间，其中约7000间来自万科旗下房源 [11] - 万科通过设立Pre-REITs基金等资产证券化方式，将部分泊寓重资产变现 [12] - 泊寓房源中来自万科的比例已不到15%，85%以上来自第三方，逐步减少对集团的依赖 [12] 公司业务规模与历史 - 截至2025年9月底，泊寓在全国29个城市运营管理房源28万间，开业房源20.4万间，是集中式公寓领域首家开业规模突破20万间的企业 [9] - 万科租赁业务始于2007年，2015年成立总部租赁业务部，2016年整合为统一品牌“泊寓”，当年房间数超4000间 [10] - 2018年，租赁业务被确立为万科第三大核心业务，同年“万村计划”全面停止并进入深度调整，房源数量从7万至8万间减少至清退前的约5万间 [10] - 2023年，泊寓首次实现成本法下的整体盈利 [11]

文章核心观点 国寿资本收购领盛旗下两个长租公寓项目股权的交易，揭示了长租公寓行业正在发生的深刻变革，其核心驱动力在于资本属性、资产来源和运营逻辑的根本性转变，行业正朝着政策托底、资本认可和需求支撑的长期健康发展模式演进 [1][2][10] 资本逻辑：从短期热钱到长期配置 - 险资等长线资本正排队进场，其投资逻辑是追求稳定、长期和确定性的收益，例如国寿资本以超过6亿元人民币收购两个“纳保”项目的60%股权，看重的是政策兜底带来的租金稳定性和未来通过保租房公募REITs退出的可能性 [2] - 交易案例显示，领盛2022年以约8.29亿元（含负债）投入两个项目，至2026年出售60%股权时项目估值达10.48亿元，领盛借此收回了92.8%的本金并实现了26%的利润，而国寿则有望获得按约6%资本化率计算的稳定年收益 [2] - 金融工具创新活跃，2025年以来保租房REITs热度飙升，华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市首日涨停，华夏北京保障房REIT顺利扩募，Pre-REITs和ABS等工具成为标配，标志着资本将长租公寓视为可长期配置的资产类别，而非短期套利工具 [3] 资产逻辑：从增量开发到存量改造 - 行业资产获取的核心路径转向“存量改造”，通过盘活闲置的写字楼、厂房等资产来提供房源，成本可控且能有效利用城市存量资源，例如国寿收购的东外滩项目前身是黄兴大楼写字楼，改造后实际使用面积可达建筑面积的70% [3] - 政策强力推动存量资产转化，2024年以来中央多次提出“收购存量商品房用作保障性住房”，住建部允许地方自主确定收购细节，杭州安居集团和广州安居集团已推出或常态化开展“收存转保”项目 [4] - 改造能力成为竞争关键，头部品牌如华润有巢、龙湖冠寓专注于将旧厂房、旧写字楼改造为满足不同客群（如年轻人、家庭、产业人才）需求的差异化产品，改造重点涵盖绿色环保、智能家电和公共空间等 [8] 运营逻辑：从提供空间到售卖服务 - 租客需求驱动运营服务升级，核心客群（一线城市近4000万租房人口，占比近50%）中的新市民、年轻人和家庭对居住体验要求更高，需求细分为近地铁、有社群、近学校、带托管、带健身会客区乃至“适宠改造”等 [9] - 头部企业向“生活服务商”转型，通过提供增值服务和社群活动来提高出租率与租客粘性，例如龙湖冠寓配备智能家居并组织社群活动，华润有巢在成都打造针对产业人才的公寓社区，配套食堂、健身房和共享办公空间 [9] - 政策法规与租客意识共同推动行业规范化，《住房租赁条例》于2025年9月施行，对房源信息公示、租金监管、房屋安全和服务标准提出明确要求，同时租客更依赖网络口碑和服务细节对比进行决策，倒逼企业依靠服务质量竞争 [10]

政策与监管动态 - 市场监管总局将加快更新升级一批绿色消费国家标准 并完善能效水效标识制度以支撑“以旧换新”政策[2] - 增值税法明确自2026年起 医疗机构提供的医疗服务免征增值税 但该定义不包括营利性美容医疗机构[3] - 市场监管总局将纵深推进制止餐饮浪费 鼓励互联网平台上线“绿色餐饮”服务标识并强化执法联动[2] 消费与零售行业 - 马年生肖茅台上市遭热炒 1899元基础款黄牛回收价喊至3000元[12] - 山姆会员商店回应消费者称鳕鱼片出现血色条状异物 表示可申请退换货并将情况反馈相关部门[11] - 苹果官方回应马年手机壳售价449元争议 称其为设计师联名款 材质具备防冲击、抗紫外线等特性[8] - 小红书正在内测笔记付费功能 提供高清原图下载、单篇付费阅读和合集付费解锁三种模式[8][9] 科技与人工智能 - 英伟达CEO黄仁勋在CES 2026发布下一代Rubin架构GPU 其推理和训练性能分别为Blackwell GB200的5倍和3.5倍[6] - 英伟达同时发布五大领域新品 核心主题指向物理AI 并宣布向社区开源包含10万亿语言训练token等在内的多模态数据集[6] - 马斯克旗下人工智能公司xAI完成一轮规模达200亿美元的融资 投资方包括英伟达、思科投资及卡塔尔投资局等[5] 汽车与交通 - 特斯拉中国推出Model 3/Y/Y L超低息购车方案 其中Model Y L首次推出5年0息 首付9.99万元起[12] - 广汽本田宣布因半导体供应及生产线改造 自1月5日起工厂将继续停产两周（10个工作日）[15] - 长城汽车自2026年起取消大小周 全面落实双休制度 覆盖全体员工[12] - 2025年国产大飞机C919安全载客已突破400万人次 C909成功拓展越南、老挝等国际市场[14] 公司运营与事件 - 霸王茶姬回应店员徒手打奶茶视频 认定该行为严重违反食品安全规定 涉事门店无限期停业整顿 涉事店员被辞退[3] - 小米公司对团队接触KOL事件做出处罚 涉事经办人员被辞退 集团副总裁兼CMO及公关部总经理被通报批评并扣除相关绩效奖金[6] - KKV位于深圳卓悦中心的门店遭商场强制闭店 商场方指其拖欠业绩租金构成根本违约[10] - 魔方公寓回应多地门店运营争议 称正对部分门店进行战略性优化 少量门店将关闭或调整运营主体[11] 其他商业动态 - 三星电子会长李在镕在北京京东MALL购物 被目睹购买100个Labubu盲盒并参观了海信电视店铺[4] - 微信安全中心辟谣 称从未发布过“好友太多会被封”等所谓封号新规 正常的社交行为不会受到限制[7] - 长荣航空回应机长与副机长在驾驶舱内发生肢体冲突传闻 称已暂停涉事机长派飞任务 相关调查正在进行中[13]

全球公寓市场发展动态 - 11月全球租赁市场呈现分化，美国市场受大量新房源入市影响租金持续下降，市场从“房东市场”向租客端转移，欧洲市场租金仍持续高位，亚太地区规模稳步扩张但租金在淡季延续下行 [2] - 美国11月前50主要城市0至2房型租金中位数约1,693美元，年减1%，已连续第28个月年减，全美租金中位数降至1,367美元，月减1.0%，年减1.1%，供给端是租金走弱关键驱动 [3] - 美国区域表现分化，供给扩张最快的阳光地带与西部内陆都会区降幅显著，11月年减幅居前的城市包括奥斯汀(-6.6%)、丹佛(-4.8%)、伯明罕(-4.6%)、杰克逊维尔(-4.2%)、凤凰城(-4.0%)等 [3] - 希腊租赁市场将迎来制度重塑，从2026年起租客支付房租将全面改为银行转账，现金付款退出，旨在遏制“黑租金”乱象 [4] - 荷兰租赁市场特点是投资者持续抛售出租房，导致租赁住房供应减少，尤其是小户型，而大户型更容易进入高租金的自由市场，新的租赁法规预计明年初实施 [5] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚维多利亚州从11月25日起实施新租赁法规，全面禁止“无过错驱逐”，房东要求租客搬离或上调租金需提前90天通知，并严格禁止租金竞价行为 [7] - 新加坡11月公寓单位租金微跌0.1%，其中核心中央区和其他中央区租金按月分别下跌0.4%和0.3%，中央区以外上涨0.2%，整体公寓单位租金年比上涨2.3% [8] - 新加坡11月有5295个单位出租，按月减少9.1%，年比增加5.6%，组屋市场租金月比上涨0.5%，年比上涨1.8% [8] - 韩国今年1~11月首尔公寓月租金上涨3.29%，创2015年以来最高涨幅，11月首尔公寓平均月租金为147万6000韩元，相当于全韩4口之家中位收入的24% [9] 中国租赁市场发展动态 - 11月中国重点监测TOP10城市租金环比9跌1涨，全国租金中位数为1700元/月，环比下跌5.45% [11] - TOP10城市中环比跌幅最大的为成都，跌幅6.93%，唯一上涨的城市为三亚，涨幅0.92% [11] - 具体城市平均单价及环比变化为：上海87.64元/月/㎡(-5.08%)、北京85.57元/月/㎡(-6.74%)、深圳81.01元/月/㎡(-4.23%)、杭州51.11元/月/㎡(-5.54%)、广州50.72元/月/㎡(-4.88%)、三亚43.22元/月/㎡(0.92%)、南京41.99元/月/㎡(-4.91%)、厦门40.70元/月/㎡(-0.77%)、成都36.25元/月/㎡(-6.93%)、林芝35.23元/月/㎡(-1.59%) [13] 租赁企业开业与项目动态 - 11月多家租赁企业有项目开业，合肥安居集团“承寓·臻境”租赁社区开业，提供49-101㎡多元户型，国企直租免中介费，集团累计房源超5.7万间 [14] - 合肥馨乐庭庐阳公寓酒店启幕，拥有182间客房，户型从35㎡单房公寓到90㎡两居室套房 [14] - 重庆两江新区龙盛xin智寓开业，首批推出465套精装房源，面积23-42平方米 [15] - 武汉光谷青年公寓之寓·云创开业，提供784套房源，总建筑面积4.3万平方米 [15] - 武汉城建汉悦公寓峯璟开业，首批推出60套一室一厅房源，面积51.17-57.51㎡ [15] - 上实城开阡·集创社区新增LOFT公寓楼，投放240套房源，面积37-51平米，月租优惠后2600-3150元 [16] - 越秀星寓首家上海门店开业，标志着其全国化布局首次落地长三角 [16] - 中建幸孚家公寓上海松江店开业，首批推出536套精品公寓，总建筑面积约1.86万平方米 [16] - 招商蛇口上海壹间公寓·泗泾9号公馆开业，规划租赁住房约900套，建筑面积约4.5万㎡ [17] - 魔方公寓11月在长三角及大湾区多地有新店开业，预计到2025年底在长三角房量总数将突破5万间 [17] - 西安安居集团推出首个市场化长租公寓品牌“乐漾公寓”，首发项目桃花潭乐漾公寓提供640套精装房源 [18] - 宁巢公寓九和路店开业，面向企业员工提供195间35-40㎡四人间，单铺月租390元起 [18] - 憬黎服务公寓签约广东中山首店 [18] - 城家签约北京朝阳大悦城及通州两大核心物业的瑞贝庭公寓酒店项目 [19] 保障性租赁住房与人才公寓入市动态 - 武汉湖北路桥大厦保租房项目预计2026年交付，将提供1368套高品质租赁房源，总建筑面积7.94万平方米 [28] - 泉州市区11月起陆续推出593套青年人才租赁住房，首批100套于11月15日上线 [28] - 济南柏然人才中心保租房项目交付，提供2729间公寓，总建筑面积约15.5万㎡ [29] - 深圳前海珑湾国际人才公寓启用，规划1028套高端人才住房，首批开放T2栋544套服务式公寓，月租统一155.9元/平方米 [29] - 泉州城建集团上线首批100套青年公寓，分布于乐居安达和乐居春华项目 [30] 行业榜单与指数分析 - 2025年11月ABN指数公寓品牌榜单TOP5为：雅诗阁(388.87)、万科泊寓(384.41)、自如租房(370.79)、短電(365.08)、华润置地有巢公寓(364.08) [34] - 11月公寓市场的搜索指数和新媒体指数基本保持平稳，监测均分分别达到58.02和88.61 [42] - 搜索热度TOP5品牌为雅诗阁、魔方公寓、壹间公寓、城家、万科泊寓，热度集中在新店开业签约等动态 [42] - 媒体指数得分TOP5品牌为万科泊寓、有巢、雅诗阁、宁巢公寓、憬黎 [42] - 新媒体指数主要得分平台为微信、抖音、小红书、B站、微博，内容集中在资本动向、签约收购、政企合作等方面 [42] - 11月公寓市场总体稳中有升，各大城市租金涨少跌多，投资人信心保持平稳，投资指数略有下降 [43] 行业资本与交易动态 - 租赁住房大宗交易市场活跃，黑石集团被传启动打包出售约9000套高级住宅单元 [44] - 中原投资以约3.35亿港元收购香港Bonham Residence，计划改装为约170–200床位的学生宿舍 [44] - 商改租盘活存量市场，昆明五华区拟收购改造中天龙泉湾广场C栋部分公寓，新增604套保租房，改造后总建筑面积约2.32万平方米 [46] - 深业集团深圳科技工业园大厦7-12层“非居改保”项目取得保障性租赁住房认定，改造面积1万平方米，提供216间精装公寓 [46] - 凯德集团以约当时楼面价30%的单价收购北京顺义商业独栋，计划改造为服务式公寓并引入“馨乐庭”品牌，预计NOI回报率达5-5.5% [47] 企业战略与模式演变 - 企业公寓成为大厂标配福利，美团推出骑手公寓，首批600人入住，租金低于市场价50%以上，小米武汉青年公寓计划2026年中竣工，以远低于市场价租金向员工开放 [49] - 高端服务式公寓全面入场，第一太平戴维斯报告指出11月香港住宅租赁市场全面活跃，高端板块吸引高净值租客 [51] - 广州城投集团与雅诗阁中国签署战略合作协议，将携手打造高端服务式公寓项目 [52] - 泛太平洋酒店集团扩大东南亚服务式公寓业务布局，将马尼拉湾PARKROYAL服务式公寓纳入旗下，提供169间服务式套房 [53] - 品牌公寓进入轻资产严选模式，行业进入第二次深度调整期，头部品牌如自如、魔方公寓凭借差异化模式占据重要地位，不再执迷于规模化而转向深耕优质好店 [56] - 轻资产托管成主流，万科泊寓向全行业招募加盟商，魔方公寓在完成D轮融资后宣布开启轻资产战略计划 [57]

公司运营理念与社区活动 - 公司通过举办“HORSE将至·生生向新”跨年游园会，生动实践其“美好新里坊”运营理念，旨在将社区打造为情感联结、价值共创的生活共同体[1] - 活动围绕“公益向新、绿色向新、生活向新、文化向新”四个维度设计互动环节，具体包括“旧衣换百财”、“抱抱树DIY”认养计划、宠物“髦厕”以及“以书换蔬”等活动[3] - 活动融合捶丸、投壶、蹴鞠等传统雅戏与投篮、射箭等现代项目，并设置“马上有钱花”打卡点与刮刮乐兑换，以增强文化传承与邻里互动[3] - 公司运营负责人表示，其目标是让传统“里坊”概念在现代都市重生，鼓励居民从邻居变为朋友，从租客变为社区共建者[3] - 公司正以“美好新里坊”为蓝图，重新定义长租社区价值，视其为文化土壤、情感港湾和创新孵化器[5] 项目基本概况与资产信息 - 润棠·瀛海是北京市首批可实现集体土地流转的集租社区之一，位于北京南五环边大兴区瀛海镇[5] - 项目地上建筑面积约14.9万平方米，总建筑面积20余万平方米，建筑标准比照住宅产品，受国家政策支持，采用民水民电[5] - 项目共提供3007套白领公寓和249套宿舍，总计3256套，旨在满足北京新市民宜居可支付的租赁生活需求[5] - 建设单位为北京汇瀛恒安置业有限公司，项目于2022年1月竣工，2022年4月被征用为应急储备用房，2023年4月启动常态化运营[5] - 项目已被认定为“保障性租赁住房项目”，截至2025年6月社区运营平稳，整体出租率约95%[5] 项目区位与交通配套 - 项目位于大兴区瀛海镇，地处大兴新城和亦庄新城之间，毗邻宋家庄、荟聚、西红门等商圈，是城市南延的核心区域[6] - 社区定制早晚地铁接驳班车，解决最后1.5公里出行问题，班车线路分别到达瀛海地铁站、宋家庄站和亦庄地铁站[6] 产品定位与客群分析 - 社区定位为包容性极强的社区，适合单身、情侣、三口之家、三世同堂等多年龄层次人群居住[6] - 提供多种户型选择，包括为年轻人供应的建筑面积约26-40平方米的零居、为毕业生准备的建筑面积约36.7平方米的集体宿舍、为情侣准备的一居室，以及为家庭准备的两居室和三居室[6] - 客户主要来自大兴区、亦庄等周边区域以及沿地铁8号线的办公人群，年龄在28岁到35岁之间的客户占比接近60%[6]