租赁市场新阶段 - 租赁市场正步入以“产品力+运营力”为核心的高质量发展阶段 [1][8] - 行业向改善型租赁需求持续升级 [1] 大厂布局员工公寓 - 美团宣布在全国建设“骑手公寓”，首批将在北京、深圳和重庆等地为600名骑手提供住房 [1][2] - 美团提供租房补贴，北京天坛附近单间月租金为700元，低于同区域1500元以上的市场水平 [2] - 华为上海朱家角人才公寓项目投入使用，建有5584套住房，总建筑面积85万平方米，未来将满足1.7万多名人才住宿需求 [2] - 华为上海西岑单身公寓已投入使用，提供长租公寓5862户，短租公寓327户，截至今年2月已入住超4000人 [2] - 小米在北京、南京交付青年公寓，面向内部员工，月租金均价1999元 [3] - 小米北京青年公寓位于昌平区，共2658间房，主力户型29平方米，周边相似单间月租金为2500-3000元 [3] - 京东北京总部实习生公寓投入使用，建筑面积约2.7万平方米，共3栋楼，实习生可免费申请入住 [3] - 京东在北京亦庄启动“京东青年城”项目，总投资31亿元，总建筑面积30多万平方米，两栋高层公寓提供近4000套员工公寓，一期于2024年8月封顶 [3] - 小鹏汽车与广州安居集团合作推进员工定制公寓项目，腾讯、OPPO打造的员工公寓也陆续开放入住 [3] - 大厂斥资解决员工居住问题，被视为在人才竞争白热化背景下打出的战略牌 [4] 对租赁市场的影响 - 大厂筹建员工公寓对市场需求形成分流，引发对市场冲击的担忧 [5] - 华为人才公寓开业入市后，上海青浦区挂牌租金从2.24元/平/天下滑至2.13元/平/天，供求比达到1.46，或加剧租金进一步下跌 [6] - 大厂自建公寓消化大批量潜在租客需求，给现有租赁品牌带来压力 [6] - 大厂提供的房源规模有限，对多数地区租住市场只会带来局部性冲击 [8] 运营服务的重要性 - 大厂拥有成熟的运营平台和数据分析体系，可实现服务实时响应和精准信息推送，维持高租户黏性 [7] - 当前年轻租客需求更复杂，向情绪价值转变，中高端客户注重“不希望被打扰，但喜欢被看见”等体验 [7] - 专业长租运营商在服务和运营方面进行创新尝试，如万科泊寓通过“社群+电竞”活动，北京回龙观相寓PARK配备共享厨房等打造社交据点 [8] - 租住业务在管理上更高效、运营更丰富、服务更贴心将成为未来竞争中的重要胜负手 [8]

行业荣誉 - 乐乎公寓酒店·对外经贸大学店荣获2025年长租公寓"好房子"项目称号，体现行业对其产品品质的高度认可 [5] - 该项目位于北京对外经贸大学东门，毗邻10号线芍药居地铁站，交通便利且周边商业配套完善 [5] - 项目共提供281套公寓客房，其中120间为日租房，161间为长短租房间，满足不同租客需求 [8] - 项目以绿色为主色调，公共区域配备会客区、健身房、共享厨房等设施，卧室采用清新极简设计并特别注重收纳功能 [8][10] 行业自律 - 乐乎公寓集团作为中国房地产业协会长租房分会副会长单位，积极参与签署长租公寓"行业自律机制" [1][13] - 该公约机制以信用管理为核心，旨在规范企业经营行为、提升房源质量，内容涵盖经营规范、财务管理、房源质量和信息披露 [13] - 机制要求企业公开租金标准、禁止收取中介费、保障资金安全，并鼓励使用环保材料 [13] - 该机制将有助于构建租客与企业共赢生态，为行业REITs发行和资产盘活奠定基础 [13] 品牌实力 - 乐乎公寓集团自2014年成立，已发展成为行业领军企业，在管房源超过8万间，覆盖北京、上海等核心城市 [14] - 集团采用"F+EPC+O全产业链商业模式"，涵盖投融资、设计及运营管理等服务 [14] - 在运营模式上采用长短租结合方式，可根据市场情况灵活调整长短租比例，使项目即使在市场淡季也能保持高达98%的出租率 [16] - 2024年以来连续入选住房租赁运营商TOP10榜单，参与多个公寓项目并提供全链条服务 [17] 行业背景 - 长租公寓市场正从规模扩张转向"精细化运营"阶段，随着保障性租赁住房大量入市，租赁房市场日趋饱和，行业竞争加剧 [17] - 乐乎公寓通过提升产品力与服务体验赢得市场认可，其对外经贸大学店项目成功将老旧酒店改造为青年社区新地标 [17] - 公司表示将继续深化与协会、供应链企业合作，坚持"好房子"标准，为都市青年提供更多高品质居住选择 [17]

行业发展趋势 - 不动产行业产品更新迭代速度极快，每半年就会更新一个产品代际 [1] - 长租公寓行业正从增长期向成熟期蜕变，面临如何适配当代需求、提升资产价值的挑战 [1] - 租客在租赁市场中的话语权不断放大，管理方需更贴近租户以掌握长期经营方向 [9] 租客核心需求 - 44.8%的租客关注周边商场等配套设施，32%的租客关注小区环境 [3] - 租客需求从简单的“住下来”转向“开心住”，社区氛围和生活配套设施被摆在首位 [3] - 租客普遍关注硬件租住体验和软性的情绪需求，如社交氛围和便捷舒适的生活空间 [5][9] 产品升级与空间改造 - 公司对老项目进行改造升级，重点优化店招形象、公区设施和庭院景观 [5] - 公区改造包括将休闲区改为书吧，提升健身房和会客区，翻新篮球场并增加外摆和绿植 [5] - 基于租户需求，将改造重点放在前台空间、收纳不足和健身房空间小等方面，全新改造为接待区、休闲区、自习室等 [6] - 通过分区鞋柜、洞洞置物板等优化玄关收纳空间，根据使用逻辑对厨备分区进行精细化升级 [10][12] - 在起居区增加可灵活调整的组合收纳架，对叠放区和挂衣区进行功能细分 [12] - 公司产品从1.0迭代至4.0，系统升级功能丰富的公区和巨大的收纳空间 [14] 智能化运营与服务 - 应用IBMS-X智慧消防、慧眼AI视频云、Lora门锁水电安全系统、停车云等提供智能安防保障 [15] - 依托智能化系统实现客户维修需求30分钟内响应、24小时内上门、常规维修48小时内解决 [15] 创新商业模式与成效 - 开创“公寓+街区”融合业态，将2万㎡公寓与1万多㎡商业街区有机融合 [15] - 该模式使公寓获得商业配套优势，商业获得公寓稳定客源，实现共生共赢 [16] - 合肥欢肆项目运营期出租率持续稳定在97%以上，相比周边竞品坪效溢价率超43% [16] - 改造后项目租户满意度显著提升，长沙欧亚达店满意度达100%，客户认可度提升8%，郑州大学店满意度从95.7%上升至97.3% [8] - “冠寓+欢肆”新模式在过去8个月于合肥、成都、杭州、上海4座城市快速铺开 [18]

核心财务表现 - 2025年前三季度公司实现营业收入1613.9亿元，同比下降26.61% [2][4] - 前三季度归母净利润亏损超过280亿元，亏损同比扩大56% [2] - 第三季度单季营业收入为560.7亿元，归母净利润亏损160.7亿元，较第二季度分别下滑16.73%与181.9% [2] - 第三季度资产减值损失约94亿元 [2] 房地产开发业务 - 前三季度房地产开发业务结算面积833.3万平方米，贡献营业收入1142.5亿元 [2] - 累计实现合同销售面积775.1万平方米，合同销售金额1004.6亿元，同比分别下降41.8%和44.6% [5] - 销售单价同比下滑4.7%，低价货值已充分释放，单价回归平稳 [5] 经营服务业务 - 经营服务板块前三季度实现全口径收入435.7亿元，维持较强韧性 [5] - 长租公寓业务运营房源突破20万间，其中13.3万间纳入保障性租赁住房体系，规模、效率、纳保量保持行业第一 [5] - 与深铁集团签署租赁运营合作框架协议，并完成“机器人自主搭乘地铁配送货”试点二阶段测试 [6] 资产处置与存量盘活 - 公司已与中旅集团完成冰雪板块资产出让签约，正在推进交割工作 [5] - 前三季度通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元 [5] - 完成大宗交易签约金额近70亿元，交付房源超7.4万套 [4] - 此前已出售深圳超级总部项目及红树湾项目49%收益权以缓解流动性压力 [10] 大股东支持与融资状况 - 大股东深铁集团持有公司27.18%股份，年内第11次提供借款，金额不超过22亿元，期限不超过3年 [9][11] - 截至目前累计向深铁借款11次，合计金额超290亿元，其中10笔期限为三年并可展期，利率基本保持在2.34% [11] - 2025年前三季度成功完成265亿元新增与再融资，境内融资成本下降至3.44%，较2024年下降6个基点 [12] - 截至9月末成功偿还288.9亿元公开市场债务，2027年之前境外公开债务无集中到期压力 [11]

全球公寓市场发展动态 - 美国旧金山一房公寓月租中位数约为3100美元，同比上涨12%，为全美主要城市中最大涨幅，但较2019年9月仍低1% [2] - 英国房东租金收益率表现强劲，英格兰东北部地区以9%的收益率位居榜首，英格兰和威尔士平均收益率同比上升0.3%至7.5% [3] - 法国约70个实行租金管制的市镇中，32%的房屋租赁广告标价超法律上限，巴黎平均租金超支为每月237欧元 [4] 亚太租赁市场发展动态 - 澳大利亚悉尼公寓周租金中位数升至750澳元，年涨幅达4.9%，空置率降至0.9%，远低于3%的平衡水平 [6] - 新加坡整体私宅租金同比上涨3%，其中核心中央区（CCR）高档私宅租金环比上涨0.8% [7] - 韩国首尔公寓全租供需指数达154.2，创2021年10月以来新高，全租房源总量较6月28日减少约4% [8] 中国租赁市场发展动态 - 全国租金中位数为1800元/月，环比下跌2.70%，同比持平，TOP10城市租金环比呈现1涨9跌态势 [11] - 深圳平均租金单价环比跌幅最大，达11.68%，日喀则环比涨幅最大，为28.21% [12] 租赁企业开业动态 - 济南建工地产旗下长租公寓品牌"寓见家"首店开业，项目总建筑面积6288平方米，规划220间公寓客房 [13] - 方隅公寓上海吴泾项目开业，规划810套房源，并针对女性租客推出行业首创的主题楼层 [13] - 龙湖冠寓在杭州及成都均有新店开业，均为4.0版本产品，在产品配置和空间设计上全面升级 [13][14] - 保利和寓横琴店开业，标志着保利和寓在全国累计开业超2.3万间房源 [15] - 铁狮门在上海的首个长租公寓项目五角场辉盛名致服务公寓开业，提供307间公寓 [16] - 华润有巢在深圳龙岗两家新店投入运营，合计供应近800套保障性租赁住房 [17] - 凯德投资旗下雅院品牌苏州澄阳服务公寓开业，雅院品牌目前已在8座城市布局14家物业，管理房源超3300套 [19] - 碧桂园碧家公寓成功签约武汉及东莞项目，目前全国房源已超60000间 [20] 租赁住房配租动态 - 深圳光明区691套保障性租赁住房开放申请，房源涵盖35-95平方米的1-3房 [26] - 天津3641套公租房开始登记，东丽区、北辰区、西青区及津南区均有房源推出 [26] - 合肥首个配售型保障性住房项目"城改•云庐府"首批622套房源配售，均价8750元/平方米 [28] 公寓品牌指数表现 - 2025年9月ABN指数榜单TOP5品牌分别为雅诗阁（387.75）、华润置地有巢公寓（378.51）、龙湖冠寓（378.40）、万科泊寓（372.83）、瓴寓（364.47） [31] - 搜索热度TOP5品牌为华润有巢、方隅、辉盛坊、雅诗阁、龙湖冠寓，热度集中在新店开业及品牌动态 [39] - 媒体指数得分TOP5品牌为雅诗阁、万科泊寓、有巢、瓴寓、乐乎，重点宣传方向为新店开业及企业合作 [39] 行业政策与金融动态 - 我国首部《住房租赁条例》正式施行，文件共七章50条，旨在解决住房租赁市场长期存在的突出问题 [42] - 苏州及三亚发布保障性租赁住房实施办法，明确房源筹集途径并支持发行REITs [43] - 兴奉投资获批宁波首单1亿元保障性租赁住房专项债，期限20年，票面利率2.10% [45] - 信悦资管公司与华住·城家签约成立合资公司，重点布局长租公寓及存量不动产运营 [46] 租赁住房建设与供应 - 全国首个"TOD+租赁住房"项目在重庆开工，总建筑面积7.9万平方米，规划建设1228套租赁住房 [52] - 北京崔各庄乡集体产业项目开工，总建筑面积21.11万平方米，预计提供3416套住房 [52] - 京东于北京投资70亿元建成青年人才公寓，旨在降低青年人才在京生活成本 [57] - 高力预计香港2028年学生宿位短缺将达12万个，此需求缺口推动第三季度投资市场录得9宗全幢酒店及住宅交易，涉及金额逾30亿港元 [56]

行业发展趋势 - 房地产行业进入新发展阶段，租购并举已成为必然趋势 [1] - 行业面临如何找到可持续业务发展模式的痛点 [1] - 租购并举的持续深化将为长租业务带来更广阔发展空间 [1] 公司财务与运营表现 - 公司前三季度实现营业收入1613.9亿元，销售收入1004.6亿元 [1] - 公司前三季度高质量交付超7.4万套房屋 [1] - 经营服务业务前三季度实现收入435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理超28万间 [1] - 长租公寓开业突破20万间，超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 业务在业内率先实现"产、建、运营一体化"发展模式突破 [1][2] - 探索出"存量激活+服务增值+资本闭环"的可持续路径，实现Pre-REIT基金突破 [1] 业务创新与运营策略 - 通过"由售改租"、"非居改保"等创新路径盘活城市存量资源 [1] - 推出"六大服务承诺"聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等服务保障 [2] - 针对企业客户和租户开放短租服务，累计入住超50万间夜，形成"长短租结合"模式 [2] - 通过空间复用和灵活租赁时间实现出租率与收益最大化 [2] 合作与行业认可 - 与深铁签署租赁运营合作框架协议，结合项目资产优势与品牌运营优势 [3] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作 [2] - 获评"2025中国住房租赁领先品牌"和"2025中国社区租赁领先品牌" [3]

公司财务与经营业绩 - 前三季度实现营业收入1613.9亿元，其中销售收入为1004.6亿元 [1] - 前三季度经营服务业务收入达435.7亿元，效益持续保持行业前列 [1] - 公司实现高质量交付超7.4万套住房 [1] 长租公寓业务规模与模式 - 长租公寓业务规模、效率、纳保量保持行业第一，运营管理房间超28万间 [1] - 截至目前开业房间数突破20万间，共计超13.3万间房源纳入保障性租赁住房 [1] - 在业内率先实现“产、建、运营一体化”发展模式突破 [1] - 推出“长短租结合”模式，短租服务累计入住已超过50万间夜 [2] 长租公寓业务运营与服务 - 在佛山项目中对分散式房源进行创新租赁运营管理 [2] - 在合肥、武汉、苏州等城市与属地国资平台开展深度合作，并就中大型租赁社区运营服务达成协议 [2] - 推出“六大服务承诺”，聚焦真房源、费用透明、24小时在线响应等服务保障 [2] 行业地位与外部认可 - 根据第三方报告，泊寓获评“2025中国住房租赁领先品牌”和“2025中国社区租赁领先品牌” [3] - 业务竞争力获得大股东认可，二季度与深铁签署租赁运营合作框架协议，结合双方资产与运营优势 [3] 业务发展前景 - 公司在物业、长租、物流等赛道已建立规模和效率的领先优势 [1] - 随着REITs、Pre-REITs等资产证券化通道逐步成熟，未来有望实现进一步发展 [1]

公司核心观点 - 乐乎集团凭借其标杆项目“乐乎公寓清河店”及提供全程咨询服务的“青核INNNG国际人才公寓”双双荣获“华北区域产品力TOP10”奖项，彰显了公司在项目操盘和“F+EPC+O”全链条产业模式下的强大实力 [1] 获奖项目亮点：乐乎公寓清河店 - 项目是对存量资产进行价值重塑的典范，位于北京市海淀区核心产业带，总体量逾6000平方米，规划152间客房，涵盖三大主力户型以精准覆盖不同客群需求 [4] - 室内设计采用现代简约风格，融合品牌三色，通过绿植点缀营造特定生活场域，诠释独特的居住哲学 [6] - 全屋配备品牌家电与智能门锁，空间设计注重细节与人文关怀，如洞洞板墙面和Loft户型中的猫窝设置，公共区域构建了包含健身房、咖啡厅等的多元质感生活圈 [8] - 卓越产品力转化为优秀经营表现，整体出租率达93.45%，其中先期招租的南楼出租率高达96.4%，客群中60%为来自核心科技区域的精英白领 [10] 咨询服务能力：青核INNNG国际人才公寓 - 青核INNNG国际人才公寓的获奖是乐乎集团将其成熟的运营理念、产品设计标准与资产管理能力成功对外输出的典范案例 [11] - 公司的咨询团队深度参与了项目从产品设计评估到社群氛围营造的全流程，结合已验证的成功经验与特定需求，打造出备受市场认可的高品质项目 [13] 公司商业模式与行业地位 - 公司构建了“F+EPC+O”全链条产业模式，形成募、投、建、管、退的完整资管能力，能提供覆盖住房租赁项目全生命周期的服务 [15] - 公司旗下拥有5大品牌，业务涵盖多种租赁形态，截至2025年，全国签约房量超7万间，运营资产管理规模达200亿，已开业门店400余家，累计服务租客超31万人 [15] - 公司行业地位屡获认可，包括“2023年住房租赁行业ESG先锋”、“2024年全国长租公寓卓越运营企业10强”及“北京市长租公寓品牌影响力TOP1”等荣誉 [15] 未来展望 - 公司表示将继续深化“全链条产业模式”，以更强的产品力、更优的资管能力和更专业的咨询服务，为合作伙伴创造价值，并持续引领行业高质量发展 [16]

市场环境与核心趋势 - 房价与租金水平下行，市场进入理性调整期，租赁产品品质与服务升级成为焦点 [1] - 租赁需求占比上升，买房需求占比下降，租金水平梯度下降，二线城市需求企稳 [3] - 租售比突破国债收益率，为行业提供了利润空间 [3] 政策法规影响 - 《住房租赁条例》自9月15日实施，从真实房源、租金监管、合同备案等方面加强监管，规范市场行为 [1] - 法规落地淘汰不规范企业，留下真正关注用户需求的企业，合规与效率是行业重构的基石 [2] 供需关系分析 - 第七次人口普查显示全国流动人口为3.76亿，比2019年官方数据多出1.4亿人，构成租赁市场隐形需求 [2] - 供需错配问题突出：保障性租赁住房已建2400万套，实际入住仅700万户；品牌长租公寓在管规模约300万套，一线城市出租率超85%；个人房源市场呈现供不应求与租金下降并存现象 [2] - 2030年城镇化率预计提升至70%，还将带动四千万人进城，释放巨大租赁需求 [3] 用户需求变化 - 需求端变化显著：家庭小型化降低对居住空间要求，生活配套亟待改善，人口结构升级带来长期改善性需求 [2] - 租客需求体现在服务升级与产品结构调整两方面，产业工人等服务人员转化为专业技术人员将释放新需求 [2][3] - 城市青年需要交通便利与社群互动，城市建设者需要低成本与基础服务保障，如电动车充电、早餐供应等细节 [3] 企业战略与运营创新 - 企业通过数字化管理、政策支持与资方合作，降低运营与建安成本，以应对利润压力 [3] - 企业探索精细化产品设计（如电动晾衣架、床头柜布局）与组合式资产运营（长租公寓、商业、养老、写字楼等多业态融合） [3] - 行业需平衡经济账与社会价值账，从房东转变为微型城市运营者，注重服务的温度与社会价值 [3] 行业未来与估值逻辑 - 公募REITs推出为长租公寓投资者提供新路径，估值逻辑改变，现金流稳定性成为核心指标 [4] - 土地期限与续期政策的不确定性是当前主要瓶颈，未来需通过提升运营效率与服务增值来增强资产退出时的市场认可度 [4] - 新租住时代核心关键词为运营效率、用户需求与生态共建，不再唯规模论，需通过系统化思维与精细化服务实现居住关系重构 [4]

合作项目概述 - 深圳市地铁集团有限公司与万科集团旗下长租公寓品牌泊寓正式签署协议，将深铁前海时代4号地块商务公寓交由泊寓运营[1] - 该项目是双方自2024年4月签订租赁运营合作框架协议后首个正式落地项目，标志着在住房租赁领域的融合发展迈出新一步[1] - 项目将引入泊寓管理的高端公寓品牌富瑞斯，为前海片区高端人才及商务精英提供373套服务式公寓[1] 合作背景与资产基础 - 2024年4月28日，深圳地铁置业集团有限公司与泊寓签署深铁项目租赁运营合作框架协议，双方将对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营[3] - 深铁置业总开发规模达1819万平方米，在建体量1104万平方米，连续十年销售额破百亿，为租赁运营合作提供了坚实的资产基础[3] - 战略协议签订后，双方仅用4个月即宣布推出首个合作项目，结合了深铁置业的项目资产优势与泊寓的品牌影响力和运营优势[3] 项目区位与定位 - 合作项目坐落于深铁置业打造的超百万方TOD地标综合体深铁前海时代，涵盖住宅、办公、酒店、商业、公园、学校等多功能业态[3] - 项目占据核心区位优势，邻近地铁1号线鲤鱼门站，紧挨华润万象商圈，休闲、教育等配套优质且步行10分钟即可抵达，"轨交+租赁"优势凸显[3] - 为匹配前海片区高端居住综合区定位，泊寓将以富瑞斯标准打造服务式公寓，为注重品质生活的商务人士提供高品质租住服务[5] 泊寓品牌实力与市场地位 - 万科泊寓已成长为国内长租公寓领域的标杆品牌，于2023年宣布实现业务盈利，规模、效率、纳保量三项关键指标均位列行业第一[6] - 截至稿前，万科长租公寓业务累计管理规模超28万间，其中纳保房源超13万间，出租率近95%，客户满意度长期保持95%以上[6] - 业务服务品质已获超5700家企业客户认可，包括腾讯、比亚迪、大疆等知名企业，并实现了RIETs等不动产基金的突破[6] 合作意义与行业影响 - 此次合作是泊寓与深铁集团融合发展的最新落地实践，有助于深铁资产的良性循环和万科长租公寓业务的发展[5] - 合作体现大股东对万科长租公寓业务的充分认可，用实际行动对其发展给予了大力支持[5] - 富瑞斯品牌已进驻深圳、成都、济南、苏州等城市，获评2024中国房地产产品力TOP100发布"全国十佳高端公寓产品系"，得到市场和行业认可[5]