关联交易与标的资产状况 - 公司拟通过发行股份及支付现金方式向实控人阎志控制的卓尔城投资收购武汉客厅项目艺术大厦B栋写字楼，但交易作价尚未确定且审计评估未完成 [2] - 标的资产2022年至2024年前9月营业收入为零，净利润分别为-40.35万元、-339.57万元、-799.39万元，亏损持续扩大，目前处于全额抵押状态 [2] - 该收购计划最早于2023年8月披露，拖延近两年仍未完成，公告解释亏损原因为"尚未产生租金收入" [2] 武汉写字楼市场环境 - 2025年第一季度武汉优质办公楼空置率攀升至39.5%，甲级、乙级办公楼净有效租金分别降至72.8元/平方米/月和61.3元/平方米/月，较去年末明显下滑 [3] - 收购计划与当地市场现状形成强烈反差，市场处于租金下行与高空置率的寒冬期 [3] 公司业绩与转型困境 - 公司2024年遭遇上市20年来首次亏损，净亏损1500万元，核心业务药品收入下降20.54%，商业运营收入下降12.94% [3] - 2024年一季度净利润同比暴跌78.21%，主因迪康药业受集采冲击及商业板块盈利能力下滑 [3] - 2020年转型"大健康+大商业"双主业初期成效显著：2021年迪康药业并表推动营收激增197.91%，净利润增长88.36%，但2022-2024年增长停滞并陷入亏损 [4] - 迪康药业在集采与成本压力下表现疲软，商业板块同样增长乏力，双主业转型成效未彰 [4] 交易逻辑与治理问题 - 公司声称收购写字楼旨在"改善上市公司经营现金流"，但标的资产连续亏损且零营收，与改善现金流的承诺形成强烈反差 [4] - 两年未决的收购进程、未披露的运营数据，叠加业绩恶化，引发对交易必要性及公允性的深度疑虑 [4] - 在核心主业承压时期，公司资源分配聚焦问题资产而非主业纾困，成为检验治理成色的关键试金石 [4]

高铁南片区发展概况 - 成贵高铁、成宜高铁、渝昆高铁在宜宾交汇，形成高铁南片区独特区位优势 [1] - 片区定位为城市极核，封闭运行两周年后进入快速发展阶段 [1] 项目建设进展 - 宜宾城市体育文化综合体主体结构封顶，将作为四川省第十五届运动会比赛场馆 [2] - M0数字经济产业社区开业运营，首批入驻企业19家 [2] - 渝昆高铁站前总部经济极核基本建成，中央活力极核加速推进 [2] 功能配套建设 - 市一中、市一医院、市妇幼保健院等顶级医疗教育机构已投用 [3] - 重庆医科大学附属儿童医院宜宾医院2024年7月开工，预计2024年底投用 [3] - 1600亩公园绿地陆续开工，29公里城市绿道前期工作中，年底建成15公里 [3] - 13条骨架路网2024年6月开工，预计年底全面建成 [3] 产业招商成果 - 宜宾智能制造中心储备116家优质企业（机器人56家、电子信息35家、其他25家），预计引进60-70家科技企业 [4] - 片区累计签约企业140余家，总投资额约160亿元 [4] - 渝昆高铁站前总部经济极核入驻数字经济龙头企业82家（含网易有道、腾讯、迅雷），入驻人员超1500人 [5] 新兴场景打造 - 艺云数字艺术中心累计接待游客近6万人次，融合数字艺术展览与沉浸体验 [6] - 万象宜宾天地E-Park公园打造机器人表演、零售等智能场景，引入银河通用等头部企业 [7] - 华润万象生活运营西南首个"天地系"商业体，形成近百家首店经济聚集区 [7] 片区发展规划 - 2024年计划新增投资120亿元，吸引产业人口1万人 [8] - 2028年目标：产业总产值250亿元，社会消费品零售总额80-120亿元，产业人口5-6万人，常住人口14-15万人 [8] 相关ETF表现 - 食品饮料ETF(515170)近五日涨0.89%，市盈率19.8倍，份额增加1650万份 [10] - 游戏ETF(159869)近五日涨2.97%，市盈率40.97倍，主力资金净流入1.8亿元 [10] - 科创半导体ETF(588170)近五日涨2.80%，份额增加1800万份 [11] - 云计算50ETF(516630)近五日涨7.52%，市盈率101.05倍，主力资金净流入92.4万元 [12]

公司战略调整 - 公司历经"摘帽"、引资、管理层换血等关键节点后开启深度调整，在业务发展方向、未来规划、公司架构调整、新增长点打造等多方面进行整合与调改 [2] - 战略重心南移趋势明确，围绕"商业运营+商贸物流+商品贸易"三大主业加速推进"业务重构"战略 [3] - 成立海南大区深度参与海南自贸港建设，抢抓自贸港发展机遇 [5] 业绩表现 - 2025年一季度亏损收窄至629万元，同比降幅达95.18% [3] - 2023年投资性房地产公允价值变动损失10.8亿元，2024年扩大至11.4亿元，主要因房地产市场价格下降、租金下滑、空置率升高 [7] - 2024年底投资性房地产账面公允价值118亿元 [7] - 2024年及2025年一季度经营活动现金净流量持续为负，主要因支付历史欠税、欠款及退还保证金 [7] 业务转型举措 百货业态改造 - 西安民生百货解放路店转型为"24小时双首层街区MALL"，聚焦1至3层引入集合店、精品零售及生活方式业态，保留上层办公功能 [5] - 民生百货骡马市店定位"潮流二次元+西安历史文化"，引入XR影院、国潮品牌、非遗工坊，客流和出租率已明显回升 [5] - 海南望海国际向"类购物中心精品百货"进化，引入跨境奢侈品、高端餐饮等高附加值品类 [5] 物流资产盘活 - 收购新合作商业发展公司后管理5个物流园，运营面积超70万平方米，包括湘中国际物流园、江永商贸物流园等 [8] - 计划推动存量土地开发及可售物业去化，湘中物流园将整合集采集配、加工分拣、冷链云仓等功能 [8] 未来规划 - 聚焦商业运营、商贸物流、商品贸易三大方向，整合存量业务与新合作商业发展公司资源 [4] - 运用资本运作工具扩大核心业务规模、延伸产业链条 [6] - 构建基于城乡商品流通、日用品下乡、农产品进城的生态圈 [7]

绿地集团商业策略 - 以"情绪消费"为核心爆破点，打造"公园+非标"双重特色 [1] - 构建"首店+主力店+主理人"三维品牌矩阵，雕琢公园商街空间场景 [1] - 深耕"一铺一景"定制化景观，全方位重塑济南商业新生态 [1] 洪涛工作室行业洞察 - 传统购物中心功能性价值消解，情绪价值崛起成为新趋势 [5] - 消费者购买行为转向情感认同和社交资本，形成"商业空间社交媒体化"现象 [5] - 商业评估标准从坪效、客单价转向用户生成内容量和社交平台曝光度 [6] 非标商业发展趋势 - 成功商业空间需成为"内容生产器"而非"商品陈列柜"，制造社交货币 [6] - 未来商业竞争本质是注意力争夺战，需持续产出可分享内容 [6] - 非标商业终极目标是打造具有独立人格的"商业IP"，追求极致差异化 [7] 商业空间转型方向 - 现代商场经营重点转向情绪、体验和可讲述的故事 [8] - 情绪共鸣、圈层运营和空间留白的三维平衡构成不可复制的商业IP [8] - 行业示范项目推动中国商业地产从规模扩张向质量创新转型 [1]

公司发展战略 - “实业 + 资本”双轮驱动是实现战略目标主要路径，做强实业确定商业运营、商贸物流、商品贸易三大业务方向，做优资本助力业务扩大规模等，构建城乡商品流通生态圈 [2] 投资性房地产情况 - 2023 年公允价值变动损失 10.8 亿元，2024 年为 11.4 亿元，2024 年底账面公允价值 118 亿元，受房地产市场影响出现较大减值，未来估值随市场和租赁水平波动，一季度出租率提升和经营调改或有积极影响 [2] 经营活动现金流情况 - 2024 年经营活动现金净流量为负，因重整成功后支付历史欠税、欠款及退还保证金等；2025 年第一季度为负，因退还保证金、减员增效费用支出等 [2] 存量物流园情况 - 运营 5 个物流园，运营面积超 70 万平方米，围绕地方特色农业产业打造综合型物流园，推动重点区域存量土地开发和可售物业去化，提升集采集配中心四位一体功能 [3] 百货资产经营情况 - 存量商业百货通过“业态焕新 + 场景升级”调整，民生百货解放路店、骡马市店及望海国际转型取得阶段性成果，预计 2025 年为业绩注入新动能 [4] 市值管理情况 - 公司致力于提升经营管理水平，改善业绩增强竞争力，推动市值合理增长，重视市值管理并依法合规开展工作 [5]

报告核心观点 报告对地产行业2025年中期进行分析，认为行业处于弱修复周期底部，维持“周期底部优选最优质的房企”观点，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显，还给出开发、中介、商业运营、物业管理等业务投资建议[73]。 基本面情况 新房市场 - 全国新房成交下滑，2025年1 - 5月销售面积3.5亿平，同比降2.9%，销售金额3.4万亿元，同比降3.8%，单月销售面积同比降幅2025年稍有扩大[6][9] - 重点12城2025年1 - 5月销售面积累计同比 - 9.7%，城市间涨跌幅差异明显，2、3月同比增长，3月后市场降温[11][14] - 有效供应不足限制成交，重点28城2025年上半年新增供应创本轮调整以来新低，同比跌25%，如杭州外围区域库存占比超85%[16][19] 二手房市场 - 重点12城2025年1 - 5月累计同比增长21.6%，延续增长趋势，部分城市同比超20%[22] - 春节后房价降幅扩大，但整体优于2024年同期，2025年1 - 5月重点12城一二手房合计成交面积同比涨5.5%，二手房占比升至56.1%[28][37] 土地成交 - 土地市场缩量升温、点状复苏，2025年1 - 5月成交面积同比 - 7.5%，出让金集中度提升，TOP20城市住宅用地出让金占比66%[43] - 以杭州为例，热点地块楼面价刷新助力新房价格上涨，如安琪儿地块楼面价上涨近1万元/平[45][48] 重点政策分析 政策思路 - 中央层面延续纾困、城中村、好房子3条主线，地方因城施策，城市更新等是未来发力重点，“加快构建房地产发展新模式”重要性凸显[54] 收储政策 - 收储土地项目总金额超4300亿元，占2025年1 - 5月全国销售面积54%，接近3000宗地块拟收储，部分省市已发债550亿元[55][58] 好房子政策 - 好房子带动销售溢价及去化率提升，重庆四代宅产品有溢价，成都新规产品开盘去化率达94%[60][63] 城中村政策 - 城中村改造多次扩围，补贴发放，2025年20个城市入选获超200亿元补助[68] 投资建议 投资思路 - 周期底部优选优质房企，关注中介公司业绩增长弹性，商业运营及物业管理公司抗周期韧性凸显[73] 开发房企 - 关注布局核心、强产品力、现金充沛、减值充分的优质房企，如华润置地和新城控股[73][77] 运营类房企 - 商业公司股息率高于长期债券收益率，估值有修复空间，当前商场公司PE估值较低，具备提升空间[81] 物业公司 - 央国企物业公司估值具备提升空间，建议关注华润万象生活、招商积余、中海物业和保利物业[87]

诉讼基本情况 - 西部信托与山东海航商业于2017年2月签订《抵押合同》，以山东海航商业持有的房产及土地使用权为关联方债务提供抵押担保 [1] - 西部信托诉讼请求包括：担保债权21.42亿元，普通债权15.36亿元，并要求山东海航商业承担诉讼费及实现债权费用 [1] - 山东海航商业已进入破产重整程序，西部信托因破产债权确认纠纷向海南高院提起诉讼 [1] 诉讼进展 - 海南一中院一审判决确认西部信托对山东海航商业享有债权21.42亿元，其中抵押担保债权10.71亿元，普通债权10.71亿元 [2] - 一审判决后，西部信托与山东海航商业均提起上诉，海南高院裁定撤销一审判决并发回重审 [2] - 重审判决要求山东海航商业对海航实业集团欠付西部信托的36.78亿元债务中不能清偿部分承担二分之一的赔偿责任 [2] - 案件受理费1843.17万元，由山东海航商业与海航实业集团各负担921.59万元 [3] 其他诉讼事项 - 公司及控股子公司截至公告披露前新增小额诉讼仲裁事项涉案金额约5500万元 [3] - 公司已在2024年年报中披露报告期内诉讼仲裁情况，不存在应披露未披露的其他诉讼仲裁事项 [3] 财务影响 - 公司已按可能承担担保责任的最高值预留偿债资源，相关债权已依法处理和安排 [3] - 关联方已为最大担保责任预留偿债资源，待判决生效后依法清偿 [3] - 本次判决为一审判决尚未生效，对利润影响存在不确定性，最终影响以审计确认的财务报告为准 [4]

公司动态 - 何猷君以旗下电竞公司星竞威武集团董事长身份出任北京寰聚董事长，并通过武汉星竞威武文体发展有限公司持股40%成为大股东 [3][4] - 北京寰聚原股东王思聪关联公司杭州艾亢等三家企业于6月19日退出，新增股东包括海南思桓投资（王思聪关联方，持股20%）等四家公司，总注册资本1000万元 [4] - 北京寰聚核心项目为泰山文旅健身中心（丛里·TAI），总投资37亿元，计划建设华北最大室内滑雪场及商圈室内动物园 [11][12] 业务布局 - 北京寰聚已管理资产规模超60亿元，布局70余个项目，覆盖文旅、商业、体验式消费及夜间娱乐，旗下持股35%的餐饮品牌"牛校长"于2024年12月开业 [12] - 星竞威武从电竞主业向数字娱乐集团转型，与如家合作开发电竞主题酒店，并推动奇遇海音乐节IP在佛山、三亚等城市落地 [13][16] - 泰山丛里·TAI项目将融入电竞元素，星竞威武计划注入资源与寰聚联合打造内容体验 [16] 人物背景 - 何猷君与王思聪均出身商业家族，早年分别创立V5电子竞技俱乐部（后为星竞威武）和IG战队，电竞圈有"北王思聪、南何猷君"之称 [6][7] - 2018年澳门电子竞技总会成立时，何猷君任总会长，王思聪任荣誉会长，何猷君曾公开称王思聪为榜样 [7] 行业动向 - 万达集团澄清北京寰聚与万达无关，王思聪未参与万达业务 [12] - 寰聚商管公众号于2025年6月23日清空所有内容，引发未来合作模式猜测 [16]

汉商低空港运营概况 - 汉商低空港于6月16日正式投入运营，首次形成覆盖武汉三镇的低空物流网络，首飞载有龙虾、鲜花的无人机降落在汉商21世纪购物中心楼顶停机位 [1] - 该低空港由汉商集团旗下汉商低空科技有限公司建设运营，包含1个数字化实时调度平台、2个智慧指挥中心、10条低空航线、22个智能停机坪的专业化运营体系 [1] - 系统具备飞行路径动态规划、设备状态实时监测与货物全流程追溯功能，形成数据驱动、精准调度、安全可控的智慧运营闭环 [1] 航线网络与配送服务 - 已获批十条低空物流航线，重点服务于海鲜、鲜切花、医药品等高时效商品配送和应急保障 [1] - 核心航线连接汉口北至汉正街、后湖片区至南京路片区、汉正街经武昌临江大道环线等武汉三镇核心区域 [1] - 飞行网络包含金融街大厦、凯信大厦、吾同书院等经停点，实现"最后100米"精准配送，综合物流时效缩短约60% [2] - 低空配送与冷链配送等传统物流接驳，形成"区域互通、功能互补"的立体运输网络 [2] 商业应用与战略规划 - 作为国内首个城市核心商圈低空物流枢纽，聚焦商业综合体物流升级需求，开展服装面辅料、设计款样等特色商品调配 [2] - 公司计划细化飞行线路，织密低空物流网，并推进直升机城市观光、短途通勤线路运营 [3] - 未来将拓展低空旅游、应急救援、教培科研等多元化应用场景，并向其他城市复制推广汉商低空港模式 [3]

文旅项目运营 - 下浩里老街引入133家商户和品牌，招商率100%，接待游客680万人次[5] - 重庆开埠遗址公园集结近50个特色商家，引进首店30多家，开园以来接待游客近600万人次[9] - 南岸区文化、体育和娱乐业2024年增幅39.5%，2024年1至4月增幅50.1%，过夜境外游客数量增长273%，"五一"期间增幅490%[11] 城市更新与业态升级 - 下浩里老街修缮复原75栋房屋建筑，融入自然、文化、艺术、数字等元素，平均每日吸引上万游客[5] - 重庆开埠遗址公园修复10余处历史建筑和文物，打造集博物馆、餐饮民宿、艺术沙龙于一体的综合体[7] - 南岸区串联8公里沿江区域热门打卡地，打造"南滨C湾"，提升沿线交通便利度[9] 消费场景创新 - 重庆打造"江崖街洞天"消费空间体系，已建成286处"山城步道+特色街区+滨江经济带"消费场景[13] - 苏家坝步道缩短居民轨道出行时间，"铜元之光·天空岛"城市阳台成为网红打卡点[11] - 2025年一季度重庆接待入境过夜游客33.8万人次，较2019年同期增长266%[13] 消费市场表现 - 重庆2024年1至2月社会消费品零售总额2831.83亿元，成为中国消费总额最高城市[13]