二手房市场现状 - 房地产市场低迷导致二手房市场呈现量跌价跌态势 [1] - 投资者出售房产导致多个城市二手房挂牌量激增 北京 沈阳 天津 郑州 武汉 南京 深圳 广州 成都和重庆等地挂牌量已突破10万套或15万套 重庆市区挂牌量超过20万套 [1] - 二手房销售困难主要由于市场供应远大于需求以及开发商降价促销活动频繁 [3] 二手房与新房的比较优势 - 二手房价格已低于新建房屋 价格更具吸引力 [3] - 二手房为现房 周边配套设施 交通便利性 房屋质量和物业服务更为明确 购买风险相对较小 [3] - 当前购买二手房比新房更合适 [4] 高房龄二手房的风险 - 房龄超过20年的房屋及小区老化严重 居住体验差 被称为老破小 绿化及基础设施破旧 户型设计不合理 空间利用效率低 部分无电梯 [6] - 物业服务差或缺失 小区环境恶化 安全问题突出 [6] - 高房龄房屋贷款审批难度大 银行通常不愿提供贷款或要求高首付及严格条件 [6] 高房龄二手房的考量因素 - 超过20年房龄的老房子存在居住舒适度差 安全隐患及流动性差等问题 [8] - 但其地理位置优越 基础设施完善 价格相对新建商品房更具优势 [8] - 购房时可考虑老房子但应避免选择房龄过高的 需慎重考虑未来可能面临的问题 [8]

市场整体趋势 - 2025年上半年全国重点50城二手房挂牌量突破850万套，其中降价幅度超15%的“急售房源”占比达32%，较2024年翻倍 [1] - 2025年二季度中国GDP同比增长4.7%，居民人均可支配收入实际增长4.1%，增速较2024年放缓1.3个百分点 [8] - 全国二手房平均成交周期延长至120天，较2024年翻倍，市场面临流动性危机 [8] 断供与法拍市场 - 2025年9月某银行片区新增断供案例23起，较去年同期暴涨300% [1] - 断供房源中70%在挂出3个月后仍未成交 [1] - 银行收回的法拍房有60%是业主主动断供 [1] 高风险房产类别：老旧小区 - 2025年重点学区房价格较2021年峰值下跌28%，非学区“老破小”跌幅达42% [3] - 银行对房龄超20年房产评估价大幅下调，例如1995年前建成房产贷款成数从7成降至5成，利率上浮15% [3] - 老旧小区改造仅限于加装电梯和外立面翻新，不涉及户型优化，导致居住价值难以提升 [3] 高风险房产类别：远郊楼盘 - 天津武清、廊坊燕郊等“睡城”区域过去5年常住人口减少12%，而新房供应量却增长35% [5] - 距离市中心超25公里的房产，银行贷款审批通过率不足40% [5] - 某远郊盘价格从2020年2万/平米跌至2025年8000/平米，价格波动巨大 [5] 高风险房产类别：商住公寓 - 商住房交易税费高达房价的25%，例如300万房产需缴纳各类税费超100万 [7] - 商住房产权到期后续期费用标准未明，可能按“楼面地价”的30%收取，单栋楼补缴费用可能上亿 [7] - 银行对商住房贷款限制严格，首付比例需50%，利率上浮20%，贷款年限最长10年 [7][8] 政策与市场信心 - 2025年教育部推行“教师轮岗制”在12个城市试点，压缩学区房溢价空间 [3] - 2025年多地放宽限购、降低首付比例但效果有限，市场缺乏购房信心 [8] - 某“文旅小镇”项目2020年开盘去化率80%，但2025年二手挂牌量是成交量的5倍，概念炒作风险高 [9] 投资策略参考 - 建议买房者关注“租金回报率”，超过3%说明有现金流支撑，低于2%需谨慎 [9] - 当前是“买方市场”，急于出售可能遭遇砍价30%，建议接受合理低价并优先选择全款买家 [9] - 应避开“老破小”、“远郊盘”、“商住房”这三类高风险资产 [9]

政策核心内容 - 上海于8月25日由六部门联合发布房地产优化调整措施，涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等六个方面 [1] 外环外市场表现 - 外环外限购松绑后，符合条件的家庭在外环外购房不限套数，成年单身按居民家庭执行限购 [2] - 上海链家川沙江镇板块新政后网签量冲至60套左右，创板块新高，周末带看量可赶上以前整周的量 [2] - 太平洋房屋数据显示，闵行莘庄与松江大学城板块新政后新增客户数量提升13.93%，买卖单量提升20.75% [2] - 上海链家新政后四周数据显示，外环外新增挂牌量增长19%，新增客户咨询量增长18%，带看量增长4%，二手房成交量增长16% [2] - 太平洋房屋数据显示新政后四周外环以外成交占比同比环比均上升超18% [3] - 58安居客研究院指出，青浦区热度一周提升7.8排全市第一，嘉定、松江分别位于第2和第4位，但金山、奉贤热度下行 [5] 整体市场成交热度 - 截至9月24日，9月单月二手房（含商业）已网签16080套，9月20日、21日出现单日网签量破千套纪录 [3] - 新房市场政策落地后首周成交量环比提升超30%，近两周成交稳定在9万平方米以上 [3] - 外环至郊环新房项目认筹情况改善，内环内高端豪宅如金陵华庭、上海壹号院开盘即售罄 [3] - 业内预计9月二手房价格将维持稳定，一二手房总销售量将超过8月 [5] 价格区间与需求结构 - 300万以下及500万-700万房源成交占比提升明显，置换链条有被推动迹象 [3] - 市场改善型需求有效释放，各产品梯队均受益于政策红利 [3] 客户行为与成交效率 - 成交转化率改善，平均所需带看次数减少，松江大学城板块一套2600万元改善型房源仅经两次带看即成交 [4] - 客户入市节奏加快，部分拆迁房东积极置换品质更好的商品房 [4] - 外地客户购房机会增加，刚需房源成为其首选 [4] - 此前观望的潜在客户决策被推动，部分长期看房客户在新政后直接签约 [5] 行业景气度 - 房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大涨幅 [5] - 市场上大量优质房源降价意愿呈现减弱 [5]

北京新房市场单日交易情况 - 9月23日北京新房网签310套 网签面积30808.3平方米 其中住宅网签179套 网签面积23419.7平方米 [1] - 9月23日北京二手房网签701套 网签面积59362.69平方米 其中住宅网签632套 网签面积56000.84平方米 [1] 北京商品房库存与供应现状 - 截至2025年9月23日 可售期房套数为101535套 可售面积为8354009平方米 其中住宅可售套数为44218套 可售面积为5921285.99平方米 [2] - 截至2025年9月23日 未签约现房套数为224029套 未签约面积为12309591.52平方米 其中住宅未签约套数为30785套 未签约面积为3693031.56平方米 [2] - 2025年8月新增预售许可12个 批准预售面积269377.55平方米 其中住宅批准预售套数1232套 批准预售面积185190.81平方米 [2] 北京存量房市场月度交易规模 - 2025年8月存量房网上签约套数为15007套 网上签约面积为1328728.1平方米 [3] - 2025年8月存量房住宅签约套数为13331套 住宅签约面积为1228780.99平方米 [3]

沈阳皇姑区学区房市场概况 - 沈阳二手房价普遍下行，包括主城区的和平、皇姑以及新兴板块长白岛，学区房价格也呈现下跌趋势 [1] - 皇姑区作为传统教育强区，拥有虹桥中学、43中学等名校以及多所优质高中，仍受家长追捧 [1] 虹桥中学学区房市场特点 - 虹桥中学学区划片范围大，可选择房源多，房价相对较低，导致家长蜂拥而至，学校招生人数屡创新高 [3] - 片区内新房已凤毛麟角，次新小区价格较高，老旧小区成为家长首选 [2] - 存在一种总价超低的“筒子楼”房源，吸引了预算有限的家长目光 [2] 太平庄小区“筒子楼”房源详情 - 位于虹桥中学总校旁的太平庄小区内，楼体粗壮，内部有天井、斑驳墙壁和狭窄空间 [4][5] - 房型均为二三十平米的单室，在贝壳平台挂牌量较多，2024年已成交数套 [7] - 近期一套23.1平米中楼层房源以17.5万元成交，另有数套低于20万元成交，是片区总价最便宜的房源之一 [7] - 2022年该小区26平米房源成交价为33万元，单价近13000元/平米，相比之下近几年房价降幅较大 [7] 同类房源在其他学区的情况 - 怒江小区存在类似“筒子楼”，因属珠五小学和43中学双总校学区，房价较高，每套30多万元起 [11] “筒子楼”类房源的投资与使用考量 - 房源不适合自住，因户型太小、功能空间局促、楼道破旧、人员复杂，存在安全隐患 [8] - 出租比较困难，难以租上好价格，收益可怜 [9] - 未来转手面临困难，只能采取低价策略，有贬值风险 [11] - 优势在于总价极低，仅相当于一辆车的价格，对于预算有限、仅为子女落户上学的家长，即使几年后转手赔钱也能承受 [11]

物业核心信息 - 物业名为“拙苑”，位于成都杜甫草堂旁草堂路5号，与草堂之春别墅相邻 [6][8] - 报价为4亿元人民币，若成交将刷新成都二手住宅总价纪录 [3][5] - 物业于2000年建成，总占地约3亩，由2个独立私家园林组成，实际使用面积约1200平方米，为地面3层和负1层停车场结构 [8] - 建造过程中使用了近700吨金丝楠木和乌木，园林内墙镶嵌宋代石板，锦鲤池内设置树化玉石 [8] 市场交易现状 - 截至发稿前，该物业尚未有看房客 [10] - 房源信息仅由中介在视频号、抖音号等社交平台展示，未出现在贝壳找房等已接入官方核验系统的平台上，暂未进入正式的房源核验流程 [11][12] - 物业是否具备出售资格、是否真实在售，仅凭现有公开信息尚无法完全确定 [13] 同业对比与价值评估 - 业内普遍认为4亿元报价噱头大于价值，未来成交价或与报价有较大预期差 [14][15] - 买浣花溪-草堂板块独栋产品的客户主要为稀缺土地资源买单，而非房屋本身 [15] - 2024年7月，距离该物业150米处的草堂之春一套471.4平方米独栋报价为3980万元，单价约7.4万元/平方米 [15] - 2024年2月，草堂路33号金林半岛一套348平方米类独栋通过法拍以2003.79万元成交 [15] - 2024年至今，浣花溪板块有16套二手房以高于500万元价格成交，其中仅金林半岛、浣花院子各有一套别墅及草堂之春一套别墅以超千万价格成交，草堂之春别墅最高成交价为4600万元 [15][16] - 板块近3年价格高点为2023年草堂之春一栋624平方米别墅以4744.76万元成交，单价约7.6万元/平方米 [17]

单日网签数据 - 2025年9月15日，北京新房网签223套，网签面积17,339.73平方米，其中住宅网签79套，网签面积11,080.47平方米 [1] - 2025年9月15日，北京二手房网签786套，网签面积66,653.13平方米，其中住宅网签700套，网签面积62,244.31平方米 [1] - 2025年8月全月，存量房网上签约套数为15,007套，签约面积为1,328,728.10平方米，其中住宅签约13,331套，签约面积为1,228,780.99平方米 [3] 新房市场库存 - 截至2025年9月15日，可售期房套数为98,339套，可售面积为8,254,758.16平方米，其中住宅可售套数为44,364套，面积为5,942,924.21平方米 [2] - 截至2025年9月15日，未签约现房套数为224,566套，未签约面积为12,312,339.94平方米，其中住宅未签约套数为30,705套，面积为3,700,426.58平方米 [2] - 2025年8月，新增批准预售许可证12个，批准预售面积为269,377.55平方米，其中住宅批准预售套数为1,232套，面积为185,190.81平方米 [2] 非住宅物业市场情况 - 期房市场中，商业单元可售套数为334套，面积为177,839.63平方米；办公单元可售套数为518套，面积为425,088.69平方米；车位可售个数为41,410个，面积为1,211,416.65平方米 [2] - 现房市场中，商业单元未签约套数为1,987套，面积为926,981.69平方米；办公单元未签约套数为5,476套，面积为1,684,546.83平方米；车位未签约个数为128,686个，面积为4,354,773.86平方米 [2]

深圳楼市新政后整体成交表现 - 深圳二手房周录得1554套，环比增长15.4% [2] - 深圳新房住宅周成交589套，环比增长17.1% [2] - 全市二手房签约量环比增长27.8% [2] - 全市一手住宅网签589套，较9月第一周增长17.1%，较8月同期增长37.6% [6] - 全市二手住宅过户1177套，较9月第一周增长18.6%，较去年同期增长27.0% [6] 重点区域市场表现 - 宝安区二手房签约量环比增长67.6% [2][3] - 罗湖区二手房签约量环比增长48.1% [2][3] - 龙岗区二手房签约量环比增长40.0% [2] - 罗湖区二手房单周成交量较前一周增长31.9% [6] - 罗湖京基璟誉府项目新政后首个周末带看量同比增长30%，成交16套房源 [6] 价格与价值驱动因素 - 宝安沙井片区万科翡丽郡一套88平方米房源挂牌价328万元，单价约3.72万元/平方米，较高峰期同户型超600万元、单价超7万元/平方米的价格明显回调 [4] - 深圳二手房经历4年多价格下跌，许多区域房价相比高峰期已腰斩 [10] - 罗湖配套成熟，房价亲民，相较南山、福田性价比高 [7] 市场供需与潜在风险 - 深圳二手房挂牌量为7.52万套 [12] - 贝壳找房数据显示当日降价房源有1757套，涨价房源仅134套 [12] - 市场观点认为二手房月度成交需连续半年维持5000套以上方可视为市场回暖企稳信号 [13] - 过去一年深圳二手房成交量波动较大，除3月、4月回暖明显外，其他月份成交量均低于5000套 [16] 政策影响与市场预期 - “9·5新政”将罗湖纳入非核心限购区，取消购房套数限制，释放大量无购房资格者需求 [7] - 新政带动下，深圳房地产市场潜在购房需求正被加快激活，“金九”热度持续上升 [6] - 市场存在对后续需求能否支撑成交的疑虑，认为企稳关键取决于二手房市场表现 [12]

8月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、 广州和深圳分别下降3.1%、2.6%、6.2%和1.9%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.2%和 6.0%，降幅均收窄0.4个百分点。 8月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳 分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分 点。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅与上月相同。 8月份各线城市商品住宅销售价格 二、各线城市商品住宅销售价格同比降幅总体继续收窄 同比降幅总体继续收窄 8月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.9%，降幅比上月收窄0.2个百分点。其中，上海上涨 5.9%，北京、广州和深圳分别下降3.5%、4.3%和1.7%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别 下降2.4%和3.7%，降幅分别收窄0.4个和0.5个百分点。 ——国家统计局城市司首席统计师王中华解读2025年8月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 2025年8月份，70个大中城市中，各线 ...

8月份各线城市商品住宅销售价格 同比降幅总体继续收窄 ——国家统计局城市司首席统计师王中华解读2025年8月份商品住宅销售价格变动情况统计数据 8月份，一线城市二手住宅销售价格同比下降3.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、 广州和深圳分别下降3.1%、2.6%、6.2%和1.9%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.2%和 6.0%，降幅均收窄0.4个百分点。 注释： 70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二 线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福 州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰 州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹 江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、 宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城 市。 8月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上 ...