报告行业投资评级 - 房地产开发：增持（维持）[7] - 房地产服务：增持（维持）[7] 报告的核心观点 - 消费修复有望促进商业地产企稳，进一步打开香港资产价值重估空间，但需关注消费改善的持续性 [1][5] - 看好香港本地开发商和商业运营企业估值修复，建议关注领展房产基金和港铁公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 香港零售额改善情况 - 2025年5月香港零售业销货价值达313亿港元，同比+2.4%，环比增速提升4.7pct，为15个月来消费额同比首次转正 [2] - 前期消费偏弱受港人北上消费、访港旅客消费量及常住人口减少等因素制约，目前这些制约因子有所削弱 [2] - 5月零售业改善得益于“五一”假期消费力提升和人才政策使人口止跌回升带来本地消费市场增量 [2] 消费结构情况 - 5月非必需消费结束16个月负增长，同比+3.5%，增速较必需消费高2.6pct [3] - 药物及化妆品、非必需百货、汽车品类表现突出，奢侈品类同比跌幅显著收窄 [3] - 非必需消费与消费场景链接强，商业地产更能受益于消费复苏 [3] 商业地产情况 - 截至2025年6月末，商铺租金中原经纪人指数为42，环比小幅修复3.3pct，但仍低于荣枯线 [4] - 零售销售回暖是商业地产租金修复前瞻指标，零售额持续反弹有望提升商户租赁意愿，降低空置率，促进租金企稳改善 [4] - 特区政府将积极推动旅游业及盛事项目，政策或将继续发力 [4] 重点推荐公司情况 领展房产基金 - 首次覆盖给予“买入”评级，目标价50.59港元 [13][14] - 作为香港首家上市REIT，核心资产聚焦本地必选消费场景，资产组合覆盖中港及海外，总估值约2258亿港元，自上市以来基金单位持有人年化回报率为10.9% [14] - 预计2026 - 28财年可分派总额为69.08/69.82/70.52亿港元，同比为 - 1.7%/+1.1%/+1.0%，对应DPU为2.67/2.70/2.73港元 [14] 港铁公司 - 维持“增持”评级，调整目标价至29.5港元 [13][15][16] - 2024年收入600亿港元，同比+5.3%；归母净利158亿港元，同比+103%；经常性业务利润72亿港元，同比+68%；24年度股息拟定1.31港元，股息率达5.0% [15] - 预计25 - 26年为住宅交楼高峰期，25 - 27年资本开支达908亿港元，24年末净负债率为32%，足以支持渐进式分红政策 [15][16]

房地产市场发展走势 - 中央及地方"稳市场、稳预期"政策持续发力下，市场信心正逐步修复 [1] - "517新政"后市场活力显著提升，一线城市新房市场表现亮眼但分化态势明显 [1] - 上海及全国土地市场核心聚焦趋势、一二手房市场联动、改善型产品成为主流 [1] 行业合作与交流 - 克而瑞与中建壹品加速推进战略伙伴关系，深化项目开发策略、客户需求变化等领域的合作 [2] - 中建壹品高度认可克而瑞在行业研究和大数据服务方面的专业价值 [2] - 双方围绕2025年上半年上海及华东区域房地产市场的特征、挑战与机遇展开深入研讨 [1] 公司背景与业务 - 克而瑞成立于2006年，覆盖400个城市，服务于TOP100强中95%以上的房地产企业 [5] - 业务覆盖地产、资管、租售、物管、科创、证券等领域，提供CRIC系统、CAIC投管云等产品 [5] - 依托房地产住宅信息服务平台（CRIC）和资管信息服务平台（CAIC）实现大数据闭环 [5] 行业荣誉 - 中建壹品在2025年度地新引力城市更新峰会上斩获三项荣誉，展现卓越的城市更新实践 [3]

公积金新政核心内容 - 恩施州于6月16日正式实施公积金新政 全面放开"商转公"贷款业务成为关注焦点 [1] - 新政在贷款政策方面实现重大创新与突破 旨在满足缴存职工多元化住房需求 [1] - 新政将进一步减轻缴存职工购房负担 提升居住品质 助力家庭实现安居梦想 [4] "商转公"贷款业务优化 - 支持州内缴存职工二套房"商转公"贷款 为改善型住房需求家庭提供政策支持 [2] - 打破地域限制 州外缴存职工本人或配偶在州内商业银行的未结清住房贷款也可申请办理"商转公"贷款 [2] - 组合贷款缴存职工在住房公积金贷款结清后 可将未结清商业银行住房贷款继续转为住房公积金贷款 [2] - 支持自筹资金结清住房公积金贷款后全部转为住房公积金贷款 贷款金额不超过提前结清商业银行贷款本金和住房公积金贷款本金之和 [2] 提取政策优化 - 支持灵活提取偿还住房贷款 缴存人可按年自主申请提取或委托按月自动提取公积金账户余额偿还住房贷款本息 [2] - 每月5日系统自动测算月还款额 优先划转主申请人公积金账户余额 不足部分再从配偶账户划转 [2] - 支持代际互助提取偿还住房公积金贷款 缴存人可在贷后添加父母或子女为共同借款人 使用公积金帮助共同还款 [3] 其他配套政策 - 对还款困难借款人支持申请贷款展期 贷款利率按展期后新的总期限利率执行 [3] - 借款人离异可申请解除一方共同还款义务 若不涉及抵押物变更需满足多项条件 [3] - 若申请解除主借款人还款义务 另一方符合贷款申请条件的采取"公转公"方式转贷 [3]

政策赋能城市发展 - 西安作为国家中心城市与"一带一路"核心节点，在"北跨、南控、西融、东拓、中优"战略引领下，政策精准激活市场活跃度 [3] - 2024年以来政策红利持续释放，包括"双中心"建设、"保交楼"专项借款、民营经济活力提升及文旅融合战略升级 [3] - 2025年推出"八个着力"新举措，重点培育数字文旅、微短剧等新业态，推动文旅产业成为高质量发展新引擎 [3] 写字楼市场深度调整 - 2025年一季度西安全市优质写字楼空置率小幅回落至27.7%，租金延续承压态势 [5] - 金融业与科技互联网行业贡献主要新增需求，金融业升级扩租需求占比近90%，科技企业超60%租赁需求集中于高新二期 [5] - 企业租赁逻辑变革，定制化交付需求显著提升，中小面积租赁需求倍增推动联合办公空间渗透率攀升 [6] - LEED认证楼宇租金较市场平均溢价约7%，空置率持续低于市场平均水平 [7] 商业格局迭代 - 西安现有商业存量763.5万平方米，2025-2026年预计新增60万平方米，主要集中于高新区 [8] - 老城区存量商业加速升级，钟楼商圈、曲江大唐不夜城配套商业区通过业态调整推动品牌焕新 [8] - 西安构建"双核心+多节点"商业格局，以赛格&SKP、万象城&太古里为核心引擎，叠加文旅特色街区、交通枢纽商业等 [9] - 年均2.5亿人次游客流量需通过文化IP、赛事流量、首店经济转化为可持续消费留量 [9] 资产配置与国有资产盘活 - 2024年中国内地大宗交易金额同比下滑至2207亿元，但成交宗数创五年新高，小规模精品项目交易活跃 [10] - 2025年一季度市场回暖，西安等新一线城市能源产业资本频购核心高端酒店资产 [10] - 酒店投资需从"买入持有"转向"运营赋能"，对投资者运营能力和资源整合能力提出更高要求 [10] - 国有企业需通过资产诊断、盘活提质、运营增效等路径实现资管业务优化与战略升级 [11] 城市高质量发展 - 《中国城市高质量发展白皮书》聚焦城市更新、新质生产力及城市运营三大维度 [12] - 城市更新行动全面提速，城中村改造、老旧小区整治、功能性片区焕新进入深水区 [12] - 低空经济、储能、低碳、数字经济等新质生产力成为推动城市高质量发展的新引擎 [12] - 西安城乡高质量发展需通过空间重构、产业提质、运营进化、生态再生等路径实现经济转型 [14] - 电商、新能源、智能制造等产业聚集推动高标准仓储冷链物流设施与现代化产业园跨越式发展 [15]

报告行业投资评级 - 房地产开发和房地产服务子行业无评级 [3] 报告的核心观点 - 2025年6月26日权益市场各版块多数下跌，申万房地产指数下跌0.43% [4] - 房地产板块个股涨幅较大的前五名为南都物业、光大嘉宝、滨江集团、海南机场、京能置业，跌幅较大的为中国国贸、津投城开、春兰股份、万通发展、新黄浦 [5] - 7月1日起沈阳住房公积金优化6项政策措施，包括延长贷款最低首付款比例政策期限、放宽贷款上限、调整账户余额倍数等 [6] - 上交所新城控股60亿元小公募项目获“已受理”，万科协议拿下佛山南海洲表村旧改回迁房地块 [7] - 绿城房地产集团关联方宁波绿城浙凡置业有限公司累计购买公司债券金额达210399万元 [9] 根据相关目录分别进行总结 市场行情 - 2025年6月26日，上证综指和深证综指分别下跌0.22%和0.34%，沪深300和中证500分别下跌0.35%和0.41%，申万房地产指数下跌0.43% [4] 个股表现 - 涨幅较大的前五名：南都物业5.16%、光大嘉宝4.24%、滨江集团1.56%、海南机场1.16%、京能置业1.08% [5] - 跌幅较大的前五名：中国国贸-8.37%、津投城开-3.70%、春兰股份-3.05%、万通发展-2.58%、新黄浦-2.19% [5] 行业新闻 - 7月1日起沈阳住房公积金优化6项政策措施，包括延长贷款最低首付款比例政策期限、放宽贷款上限、调整账户余额倍数等 [6] - 上交所新城控股60亿元小公募项目获“已受理” [7] - 6月25日万科协议拿下佛山南海洲表村旧改回迁房地块，宗地占地面积40249.29平方米，出让价款4.86275亿元 [7][8] 公司公告 - 绿城房地产集团关联方宁波绿城浙凡置业有限公司累计购买公司债券金额达210399万元 [9]

住房公积金政策调整 - 多地调整住房公积金政策以支持购房需求 北京推出"电话贷款 服务直达"模式 申请人可通过拨打12329公积金热线获得专业指导并线上提交贷款申请 [1] - 北京住房公积金贷款服务银行从5家试点扩大至11家合作银行 提升服务覆盖范围 [1] - 广州拟支持缴存人同时提取公积金支付购房首付款并申请公积金贷款 进一步降低购房门槛 [1] 住房公积金互联互认 - 深圳与珠海等5个广东城市签署公积金合作协议 实现缴存贷款信息互认 异地购房可享受本地同等贷款额度和房屋套数认定标准 [2] - 大湾区公积金互联互通有利于人才流动 实现"工作在深圳 生活在湾区"的发展模式 [2] - 住建部数据显示全国多地优化公积金异地使用政策 全年累计调用87类共享数据1.68亿次 大幅简化办事流程 [2]

政策调整核心趋势 - 近期多地密集出台住房公积金优化政策 核心方向为放宽贷款条件 拓宽使用场景 提升服务便利性 [2] - 政策呈现精细化和多元化趋势 从“购房保障”向“全周期居住服务”转型 旨在稳定居民购房信心 促进房地产市场平稳健康发展 [3][7] 具体政策举措：贷款条件放宽 - 长沙市放宽公积金贷款条件 缴存时间要求从12个月缩短至6个月 并取消两次以上贷款记录限制 [2] - 西安市允许公积金直接支付新建商品住房首付款 并将公积金异地贷款范围扩大至关中平原城市群及省内缴存职工 [2][4] - 广州市支持缴存人在提取公积金支付首付款的同时申请公积金个人住房贷款 即“既提又贷” [12] - 贵阳市“既提又贷”政策带动一季度新建商品住房和二手房公积金贷款同比大幅增长 其中二手房贷款金额同比增长7.7倍 [12] 具体政策举措：使用场景拓宽 - 多个城市将二手房交易纳入首付款提取范围 并允许提取公积金用于加装或更新电梯 [3][12] - 上海市自7月1日起 居民可提取公积金用于支付电梯更新中个人应分摊的费用 [12] - 厦门市将支持范围扩大到本人及配偶双方父母自住住房加装电梯 实现线上“秒批秒办” 累计提取2763笔 金额达1.44亿元 [13] - 部分城市推出“公积金直付房租”服务 加大对租赁住房的支持力度 [3] 具体政策举措：服务优化与区域协同 - 北京市推出“电话贷款 服务直达”模式 申请人通过拨打热线即可获得专业指导或代办服务 实现业务办理“零跑腿” [9] - 深圳市2024年发放个人住房公积金贷款4.49万笔、382.34亿元 支持职工购房392.31万平方米 年末个人住房贷款市场占有率达15.67% 较上年提升1.25个百分点 [7] - 深圳 珠海 汕头等6个城市签署协议 推动住房公积金异地贷款互认互通 实现缴存贷款信息互认 [3] - 全国范围内强化跨部门数据共享 全年各地累计调用87类共享数据1.68亿次 简化办事流程 [8]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 对2025年6月16日至20日绿色债券周度数据进行跟踪，涵盖一级市场发行、二级市场成交及估值偏离度前三十位个券情况 [1] 各部分总结 一级市场发行情况 - 本周银行间及交易所市场新发行26只绿色债券，规模约431.52亿元，较上周增加26.20亿元 [1] - 发行年限多为3年，发行人性质多样，主体评级多为AAA、A1级，地域分布广泛，债券种类丰富 [1] 二级市场成交情况 - 本周绿色债券周成交额873亿元，较上周增加251亿元 [2] - 分债券种类，成交量前三为金融机构债、非金公司信用债和利率债，分别为427亿元、310亿元和119亿元 [2] - 分发行期限，3Y以下绿色债券成交量最高，占比约85.63% [2] - 分发行主体行业，成交量前三为金融、公用事业、房地产，分别为524亿元、122亿元和34亿元 [2] - 分发行主体地域，成交量前三为北京市、江苏省、福建省，分别为216亿元、117亿元和109亿元 [2] 估值偏离度前三十位个券情况 - 本周绿色债券周成交均价估值偏离幅度整体不大，折价成交幅度小于溢价成交，折价成交比例大于溢价成交 [3] - 折价个券方面，折价率前四为24川能投GN001（-1.0724 %）、22万科GN002（-0.9111 %）、25水能G1（-0.8436 %）、22万科GN001（-0.8433 %），主体行业以房地产、公用事业、建筑为主 [3] - 溢价个券方面，溢价率前三为24蔚能电池ABN001优先（36.9403 %）、25华能水电GN005(科创债)（0.2762 %）、25海尔智家MTN002(科创债)（0.2468%），主体行业以金融、建筑、公用事业、交运设备为主 [3]

中山房地产市场 - 中山房价友好度领跑大湾区，均价仅相当于深圳的1/5、广州的1/3、珠海的1/2 [2] - 中山市大力推动高品质住宅建设，鼓励开发智慧化、绿色环保的好房子 [2] 广州房地产政策 - 广州通过专项借款购买商品房超6000套用于拆迁安置，优化住房供应结构并减少库存压力 [3] - 广州全面取消限购、限售、限价，降低贷款首付比例和利率，优化公积金使用政策 [9][12] 城市更新市场 - 2025年中国城市更新市场规模预计突破8.6万亿元，同比增长18.3%，2030年有望达10万亿元级别 [4] - 城市更新涉及老旧小区改造、城中村改造等，2025年计划推进150个老旧小区改造和9000台老旧电梯更新 [10] 房地产企业动态 - 易居中国四年累计亏损200亿元，深陷债务泥潭，行业调整下需重构商业模式 [5] - 上海第五批次土地拍卖揽金超212亿元，房企拿地态度谨慎保守 [6] 大连房地产政策 - 大连推出八条政策措施，包括购房补贴100元/平方米、提高公积金贷款额度20万元、计划筹建8000套保障房等 [15][16] - 大连2024年GDP达9516.9亿元，2025年有望成为东北首个万亿级城市 [17] 全国房地产政策 - 国务院提出多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，推动房地产市场止跌回稳 [12][19] - 5月70个大中城市中仅13城新房价格环比上涨，较4月减少9个，市场出现微幅波动 [20] 住房消费提振 - 各地通过"以旧换新"、购房补贴、优化公积金政策等方式激活住房消费需求 [21] - 专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房，落实税收优惠政策 [14][22]

股东大会召开情况 - 会议通过深圳证券交易所交易系统进行网络投票，时间为2025年6月17日 [1] - 出席股东共197人，代表股份741,344,555股，占公司有表决权股份总数的70.0095%（总股本1,060,346,060股，其中1,425,800股回购股份无表决权） [1] - 现场会议股东6人，代表股份662,589,354股；网络投票股东191人，代表股份78,755,201股（占比7.4373%） [1] 议案表决结果 核心议案通过情况 - 《2024年度董事会工作报告》获99.9329%同意票（740,847,355股），中小股东同意率99.3696% [1] - 《2024年度财务决算报告》获99.9332%同意票（740,849,255股），中小股东同意率99.3720% [3] - 《2024年度利润分配方案》获最高同意率99.9450%（740,936,755股），中小股东支持率99.4829% [4] 其他重要议案 - 为下属企业提供担保议案通过率99.9424%（740,917,755股），中小股东赞成率99.4588% [4] - 续聘会计师事务所议案获99.9337%同意票（740,852,855股），中小股东支持率99.3765% [4] - 与招商局财务公司续签金融服务协议议案因关联方回避表决，同意率98.0824%（195,058,491股），中小股东赞成率95.1645% [5] 公司治理动态 - 增补第十届董事会董事议案以99.9440%高票通过（740,929,755股），中小股东同意率99.4740% [5] - 会议听取《2024年度独立董事述职报告》，未进行表决 [6] - 律师出具法律意见书确认会议程序及表决结果合法有效 [6]