本文首发于8月30日出版的第8期杂志 作者：卧龙 近日，美国财政部长贝森特（Scott Bessent）在电视采访中透露，美国政府正积极推动房利美（Fannie Mae）及房地美（Freddie Mac）重新上市，预计市 值可能高达7至8万亿美元（太夸张了吧）。笔者对此大吃一惊！话说2008年美国次贷危机引发全球金融海啸，房利美、房地美被政府接管后退至OTC市场 交易。如今欲重新上市，意欲何为？ 房利美股价以除权后价格计算，由高峰时期2000年最高74.08美元，2007年次高点68.01美元，暴跌至2010年最低0.185美元，其后反弹。2013年至2021年主 要波动区间为1美元至5美元，但2023年初再次跌回0.352美元，不过如今股价回升至11.33美元。 上述讨论，对于投资者而言，主要是美国降息对于内房股太重要。内房股有大量美元债要还，美国大手降息，美元贬值，对内房股有利。再者，美国大幅 降息，中国利率仍有下降空间。 记得2017年10月14日曾撰文分析过中国二手楼市走势，题为《中国楼市将进入第（4）浪调整》。文章详细分析二手楼价波浪走势，明言第（4）浪将 至："相信第（4）浪一线城市坚挺，而次一级 ...

当房地产行业迈入品质竞逐的新纪元，真正的领军者，从不满足于追随标准，而是以先锋之姿，重新定义价值坐标。9月5日，海信·君安以一场《时间的超 越之旅》重构行业交付逻辑发布会，向时代宣告——何为新时代的"好房子"。 持续引领 君安以行动定义行业标杆 在海信·君安的叙事里，每一场发布会的举行，都是一次对行业的引领，一次对高端人居的革新。5月《奢石的艺术之旅》以真材奢料的匠心呈现引爆市场， 以"豪宅八大认知观"重新锚定高端人居的价值高度；8月《空间的艺墅之旅》，云墅、天墅、院墅三大墅级产品联袂登场，更以"好房子六大价值观"擘画品 质生活的新图景。而今，《时间的超越之旅》如约而至，以"24个月极速交付"的行业奇迹，重构品质与时间的价值逻辑，用确定性实力与先锋魄力，为高端 住宅树立起全新时代的品质圭臬与价值标杆。 遥遥领先 24个月拿地到交付的行业奇迹 在海信·君安《时间的超越之旅》重构行业交付逻辑发布会上，项目团队郑重向业主宣布——"全力以赴推动项目建设再提速，将原定交付计划提前至2026年 年底"，用实实在在的行动兑现每一份托付。 据不完全统计，近年来全国精装住宅项目从土地获取到交付的平均周期为2.5-3年，其中，一 ...

体育产业政策 - 国务院办公厅印发《关于释放体育消费潜力进一步推进体育产业高质量发展的意见》提出20条举措 目标到2030年体育产业总规模超过7万亿元 培育一批世界级体育企业和赛事 [1] - 政策涵盖扩大体育产品供给 激发体育消费需求 壮大体育经营主体等六个方面 包括制定新一轮户外运动产业发展规划 差异化发展山地户外 水上 汽车摩托车 航空等项目 培育冰雪经济 [1] - 支持丰富体育赛事活动 增加体育场地设施 配建全民健身设施 支持符合条件的体育企业上市 并提供贷款贴息 体育消费券 地方专项债等财政金融支持 [1] - 体育产业已成为国民经济最具活力领域之一 体育消费成为重要增长点 产业规模迅速扩大 涌现"村超""苏超"等草根赛事 户外 冰雪等新兴运动需求兴起 [2] 国资充实社保税收优惠 - 财政部 税务总局发布通知 明确划转充实社保基金国有股权及现金收益免征增值税 企业所得税和印花税 政策追溯至2024年4月1日执行 [3] - 对承接主体运用划转资产投资过程中贷款服务利息收入及金融商品转让收入免征增值税 转让划转资产投资收入作为企业所得税不征税收入 [3] - 承接主体转让划转的非上市公司国有股权免征印花税 转让上市公司国有股权及运用现金收益买卖证券的证券交易印花税实行先征后返 [3] - 截至2020年末 共划转93家中央企业和中央金融机构国有资本总额1.68万亿元 [3] - 税收优惠政策有望激励国企积极参与资本划转 提高社保基金运作效率 增强社保信心 促进消费和经济内循环 [4] 深圳房地产限购放松 - 深圳市住房和建设局 中国人民银行深圳市分行发布通知 大幅放松8个区住房限购 罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区对符合条件居民家庭取消购房套数限制 [5] - 无法提供连续缴纳社保或个税满1年证明的非户籍家庭在上述区域限购2套 盐田区 大鹏新区全面取消购房资格审核 成年单身人士按家庭执行限购政策 [5] - 住房贷款利率不再区分首套和二套 由金融机构根据市场利率定价自律机制自行确定 [6] - 政策力度大于北京上海 除福田 南山两区及宝安新安街道外 符合条件深户及非深户家庭个人不再有购房套数限制 预计刺激市场回暖 [6] 央行国债买卖操作 - 财政部与中国人民银行联合工作组召开第二次会议 研讨金融市场运行 政府债券发行管理 央行国债买卖操作和完善离岸人民币国债发行机制 [7] - 去年8～12月央行连续5个月净买入国债释放万亿元流动性 今年1月起暂停已8个月 市场关注重启时机 [7] - 会议认为财政政策与货币政策协同发力为应对市场环境 推动经济回升提供保障 将继续深化合作加强协同推动债券市场平稳健康发展 [7] - 分析认为央行买入国债对收益率下行压力弱于去年 操作重启概率提升 货币财政协同性增强将为宏观经济调控注入更强动力 [7] 农业银行市值表现 - 农业银行A股4日大涨5.17% A+H股总市值达2.55万亿元 较工商银行高出660多亿元 首次拿下总市值冠军 [8] - 这是农行8月上旬A股市值超工行后不到一个月再创纪录 今年以来股价上涨47% 在上市银行中领跑 总市值增加7200多亿元 [9] - 农行是上半年四大行中唯一实现净利润正增长的银行 良好业绩和分红预期使其成为银行股领涨标的 在资产荒背景下稳定分红具有较强吸引力 [9] 美国就业市场与货币政策 - 美国8月份失业率升至4.3% 创近4年新高 非农就业人数仅增加2.2万 较7月修正后的7.9万大幅下降 远低于市场预期的7.5万个 [10] - 7月末职位空缺下降超预期 跌至10个月低位 也是2020年疫情以来次低读数 [10] - 特朗普因不满7月就业数据解雇劳工部劳工统计局局长 同时向美联储施压 律师团队提交新文件为罢免理事库克提供法律论据 提名候选人斯蒂芬·米兰参加参议院听证会 [11] - 市场几乎笃定美联储将在9月会议启动降息 芝加哥商品交易所工具显示9月降息25基点概率92% 降息50基点概率8% 10月再次降息25基点概率近80% [12] 黄金市场表现 - 现货黄金9月连续刷新历史新高 周二亚洲早盘突破3500美元/盎司 周五突破3600美元/盎司关口 录得6月中旬以来最大单周涨幅 [13] - 非美央行黄金持有量自1996年以来首次超过美国国债 各国央行计划未来五年增加黄金持有量同时减少美元储备 [13] - 黄金上涨主要因美国就业数据疲软 特朗普干预美联储独立性增强9月降息预期 引发市场动荡避险价值凸显 长期去美元化趋势提供结构性支撑 [13] 宇树科技上市进展 - 宇树科技宣布预计10月至12月向证券交易所提交上市申请 公司已在浙江证监局办理辅导备案 保荐券商为中信证券 [14] - 公司成立于2016年8月 注册资本3.64亿元 法定代表人王兴兴 已完成10轮融资 最新C轮融资于6月完成 融资额100亿元 投资方包括中国移动 腾讯 阿里 吉利等 [14] - 若成功登陆科创板 公司有望成为板块龙头 市值预估500亿至1000亿元 被视为国内机器人企业加速资本化标志 行业或迎来新一波上市热潮 [14]

今天（2025-09-05），在手机《网易新闻》上，看到专家马光远先生的专栏《光远看经济》，发布了一篇长达 2580多字的文章，题目是："马光远：稳住楼市，只需五招"。我们现在就来看看他的5招，都是什么。 第四、马先生说，中国60%以上的房子，是1998年房改之前的老破旧，因此，城市旧改的空间非常大。要高屋建 瓴为旧改，设计支持性制度框架，真正鼓励旧房改造，且激励力度要大，让很多人，心甘情愿放弃老房子，去买 新房子，这也比直接收购库存效果好太多。马光远先生还说，关于旧房改造以及城市更新，他会有专文论述。本 文作者认为，不让老百姓提高收入，这些都是扯淡。谁不想住新房住大房？关键得买得起！ 第一、老百姓最担心的是，买了房子后烂尾，开发商破产、倒闭。他一直呼吁，房子不烂尾，是不可突破的红 线，买房不烂尾，应该成为一个庄严的承诺，政府应该为此兜底。只要卖房的资金不被挪用，烂尾是不可能发生 的，这不是市场风险，而是这是监管风险，这是监管责任。政府应该拿出保障资金，确保不让一套房子烂尾！并 痛下决心，确保有开发商不因资金问题出现破产，对出现破产的，应该积极重组，确保房子不烂尾。马先生的这 个建议有道理，但如果取消预售制度 ...

行业整体趋势 - 2025年上半年房地产市场仍在筑底调整 整体规模较高点已下降50% [1] - 政策取向从"救市场"切换为"优供给" 首次将"好房子"写入政府工作报告 提出安全、舒适、绿色、智慧四维要求 [2] - 改善需求成为市场修复主要动力 一二线城市改善类产品成交占比提升 三四线城市恢复缓慢且库存压力沉重 [2] - 多地政府推出"以旧换新""收储去库存"措施 叠加信贷利率优化和首付比例下调 形成降低置换成本的组合拳 [2] 公司战略与产品 - 公司较早确立"好房子"战略 发布《龙湖好房子白皮书》 将政策要求转化为具体方法论 [3] - 产品设计优化动线设计、提升空间舒适度、强化社区社交属性、叠加智能与绿色体验 [3] - 在北京观萃项目采用首层架空和风雨连廊设计 在御湖境系列注重动线礼序和空间尺度 [3] - 通过"优供给"使产品更符合政策导向和市场预期 走在行业前列 [3] 财务表现 - 2025年上半年实现营业收入587.5亿元 其中经营性收入132.7亿元占比22.6%创历史新高 [3] - 地产开发合约销售350.1亿元 一二线城市销售占比约90% 回款率超过100% [3] - 实现股东应占溢利32.2亿元 核心溢利13.8亿元 毛利率12.6% [6] - 含资本性支出的经营性现金流净流入超过20亿元 [6] - 短债占比降至15.1% 外币债务比例仅14% 平均融资成本降至3.58% 平均合同借贷年期延长至近11年 [6] 多元化业务 - 运营业务新增1座天街 全国累计运营89座 租金收入55亿元 营业额同比增长17% 日均客流同比增长11% 出租率维持97% [5] - 长租公寓"冠寓"开业房源12.7万间 出租率95.6% 开业获取规模稳居行业TOP2 [5] - 龙湖智创生活物业在管约2200个项目4亿平方米 [5] - 龙湖龙智造实现营业收入7.0亿元同比增长65% 新增代建面积852万平方米 代建销售额达84亿元 交付面积122万平方米 [5] 项目销售表现 - 重庆两江御湖境首开实现6.2亿元销售额 刷新近四年重庆楼市纪录 一个月累计热销超过11亿元 [10] - 北京中关村观萃成交套数位列全市TOP5昌平区TOP1 [10] - 上海奉贤御湖境首开当天劲销10亿元 [10] - 昆明滇池峯萃首开实现3.6亿元成交 [11] 未来展望 - 房地产市场预计保持"整体筑底、局部回暖"格局 一二线核心板块改善型项目保持确定性 三四线市场恢复需要更长时间 [12] - 行业告别"拼规模"旧模式 转向"拼质量、拼效率"新逻辑 [13] - 确定性来自"好城市×好房子×好服务"组合 将成为行业分化关键坐标 [13]

鸟姐 VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究成果，与各界探讨行业运 行逻辑、变数及未来趋势。 点击标题阅读全文 排行榜 1 、 前 8 月 30 城 累 计 成 交 7869 万 平 方 米 ， 较 去 年 同 期 微 降 3%；2 、 百 强 房 企 8 月 实 现 销 售 操 盘 金 额 2070.4 亿 元 ， 环 比 降 低 1.9% ， 同 比 降 低 17 .6%。 2025年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜 企业投资脚步大幅放缓。CRIC重点监测的30家典型企业8月拿地金额环比"腰斩"，创近一年新低，其中有18家企业本月无新增土地入账。 2025年8月中国房地产企业品牌传播力TOP50 头部企业"用业绩稳信心、以ESG塑品牌、靠交付赢口碑"，同时通过文化IP和社群活动强化与用户的情感链接，在淡市中凸显差异化竞争力。 观点 2 0 2 5年1 - 8月中国房地产企业销售TOP1 0 0排行榜 行业透视 | 9月预期新房供应"量增质优"，成交或迎低位回升 随着传统营销旺季来临，9月供应稳中有增，故而新房成交绝对量或将止跌 ...

行业整体表现 - 行业处于弱复苏和强分化通道中 头部企业通过稳健盈利和第二增长曲线展示硬实力 [1] - 万科完成史上最大人事组织调整 包括总部瘦身、区域合并和高管大换岗 为生存发展进行深度变革 [2] - 中国恒大被联交所取消上市地位 标志高负债企业转型失败和债务危机难解的困境 [2] 品牌传播力表现 - 绿城中国、华润置地、保利发展位列8月品牌传播力前三名 招商蛇口和中海地产紧随其后 [2] - 头部企业通过业绩稳定信心 ESG塑造品牌 交付赢得口碑 同时强化文化IP和社群活动的情感链接 [2] - 房企采用理性数据与情感共鸣双线并行策略 既用财报回答生存问题 更用社群证明发展质量 [2] 业绩表现与战略方向 - 中海、华润、保利等头部企业通过"一图读懂"展示稳健盈利、第二增长曲线、ESG与"好房子"技术 [1] - 年中业绩发布获得高点击量 经营策略呈现"维稳向新 深化变革"特点 "好房子"持续引领行业进阶 [4] 社群活动与品牌建设 - 华润置地"润BA2025"全国业主篮球联赛覆盖48城 吸引2万人参与 燃动盛夏 [1] - 绿城海豚计划、龙湖小龙人、保利非遗研学等活动将暑期档变成品牌温度的展示场 [1] - 房企社群活动呈现覆盖广、非遗热、宣传声量提升三大趋势 [5]

核心观点 - 2025年8月百强房企销售操盘金额2070亿元 环比下降1.9% 同比下降17.6% 同比降幅较7月收窄6.7个百分点[2] - 1-8月累计销售操盘金额20708.8亿元 同比下降13.1% 降幅扩大0.6个百分点[2] - 各梯队销售门槛均降至近年最低水平 TOP10/30/50/100门槛同比分别下降4.3%/5.9%/9%/23.8%[5] - TOP21-30梯队表现相对较好 累计销售规模同比降幅8.7% 是唯一降幅低于10%的梯队[5] - 33%的百强房企单月业绩环比增长 其中21家环比增幅超30%[9] 企业销售表现 - 保利发展1-8月累计销售额1812亿元（-17.9%） 8月单月180.2亿元（-18.5%）[1] - 招商蛇口单月销售额195亿元 同比增长39.2% 环比增长24.5%[1] - 建发房产累计销售额850.8亿元（+9.5%） 单月80.6亿元（+69.4%）[1] - 中国金茂累计销售额708.8亿元（+25.7%） 单月90.7亿元（+46.4%）[1] - 万科地产累计销售额911.1亿元（-44.4%） 单月90亿元（-47.8%）[1] 土地投资 - 重点监测30家房企8月拿地金额250亿元 环比下降57% 创近一年新低[12] - 拿地面积131万平方米 环比下降52% 同比增长116%[12] - 成交楼板价19034元/平方米 环比下降9%[12] - 18家企业当月未新增土地 仅华润置地、招商蛇口在深圳联合拿地金额超80亿元[13] - 保利发展新增土地建面25万㎡/总价16亿元 楼面价6389元/㎡[11] - 招商蛇口新增土地建面38万㎡/总价106亿元 楼面价27904元/㎡[11] 企业融资 - 65家典型房企8月融资总量371.39亿元 环比减少23.6% 同比减少31.2%[17] - 1-8月累计融资总量2785.18亿元 同比减少27.3%[17] - 境内债权融资256.84亿元 环比减少32.4% 资产证券化融资105.35亿元 环比增加12.7%[17] - 1-8月新增债券类融资成本3% 其中境外债券融资成本8.6% 境内债券融资成本2.6%[17] - TOP10房企平均融资额169.35亿元 融资成本2.62% 为各梯队最低[18] 组织动态 - 万科撤销所有区域公司 拆分为16个地区公司 实行总部-地区公司两级管控[21][24] - 保利发展任命吴兰玉为副总经理 其具备14年地产开发与物业管理复合经验[21][22] - 金地商置取消三级架构 设立四大地区公司 实行总部强管控模式[21][26] - 象屿地产内部提拔佟文艳任集团营销管理中心副总经理[21][23] - 龙光控股不再设立董事会 仅设一名董事兼总经理[21]

公募基金行业改革 - 证监会发布公募基金销售费用管理规定 合理调降认购费 申购费和销售服务费等销售环节费率水平 优化赎回费制度安排[1] - 第三阶段费率改革将每年为投资者整体降费约300亿元 降幅约为34%[1] - 证监会同意公募基金行业机构投资者直销服务平台FISP正式启动运行 基金管理人和基金托管人应当接入平台开展基金直销业务[1] 房地产政策调整 - 深圳调整房地产政策 在罗湖区 宝安区 龙岗区 龙华区 坪山区和光明区购买商品住房不限套数[1] - 深圳各银行业金融机构在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房[1] - 杭州余杭区对购买指定街道新建商品住宅的购房家庭给予4万元补助 政策有效期至2025年9月30日[1] 贸易与关税措施 - 商务部初步裁定原产于欧盟的进口猪肉及猪副产品存在倾销 自2025年9月10日起实施临时反倾销措施 要求进口经营者提供保证金[1] - 美国特朗普总统签署行政命令调整进口关税范围 允许在达成协议后将部分商品的对等关税降至零 包括特定农产品和飞机零件等[2] - 特朗普威胁对欧盟发起贸易调查 因欧盟以违反反垄断法为由对美国谷歌公司处以29.5亿欧元罚款[2] 宏观经济数据 - 中国1-7月服务进出口总额45781.6亿元 同比增长8.2% 其中服务出口19983亿元增长15.3% 服务进口25798.6亿元增长3.3%[1] - 美国8月非农就业人数增加2.2万人 远低于市场预期的7.5万人 失业率4.3%符合预期 为2021年10月以来新高[1][2] - 日本将最低时薪平均上调66日元至1121日元 增幅达6.3% 为1978年以来最大增幅 新标准从10月起生效[2] 金融市场表现 - 中国主要股指大幅上涨 创业板指涨6.55%至2958.18点 深证成指涨3.89%至12590.56点 上证指数涨1.24%至3812.51点[3] - COMEX黄金上涨1.04%至3639.8美元 现货黄金在非农数据公布后创历史新高[2][3] - 国际油价下跌 WTI原油跌2.16%至61.97美元 布伦特原油跌1.81%至65.67美元[3] 保险行业监管 - 金融监管总局印发保险公司资本保证金管理办法 要求每笔资本保证金存款金额不低于2000万元[1] - 2024年交强险承保亏损152.7亿元 保费收入2710.6亿元 赔付成本2262.8亿元[1] 公司重大事项 - 贵州茅台控股股东茅台集团获得农行贵州省分行27亿元贷款承诺函 用于股票增持 计划增持金额30-33亿元[2] - 上交所对174起证券异常交易行为采取自律监管措施 对*ST亚振等风险警示股票进行重点监控 上报5起涉嫌违法违规案件线索[2]

月度销售表现 - 2025年8月公司实现合约销售总额6.08亿元人民币[1] - 当月合约销售总面积达48100平方米[1] - 销售均价为每平方米12600元人民币[1] 累计销售表现 - 2025年1-8月累计合约销售总额达75.88亿元人民币[1] - 累计销售总面积达59.08万平方米[1]