公司业绩与亏损 - 2025年度深铁集团实现收入212.2亿元，其中地铁、铁路运营及管理设计收入占比64.03% [1] - 2025年度公司合并报表范围内发生亏损371.97亿元，占上年末净资产比例为12.34%，超过10% [1] - 产生巨额亏损主要系联营企业万科股份2025年度业绩亏损，公司对万科的长期股权投资确认投资亏损并计提投资减值损失所致 [1] - 截至2025年12月31日，深铁集团计提对万科长期股权投资减值准备132.18亿元 [1] 联营企业万科股份状况 - 万科股份2025年度实现主营业务收入2334.3亿元，同比下降32.0% [1] - 万科股份2025年度归属于上市公司股东的净亏损为885.6亿元 [1] - 截至2025年12月31日，深铁集团持有万科A股股份3,242,810,791股，占万科股份总数的27.18%，为万科第一大股东 [1] 公司经营与财务影响评估 - 上述投资亏损及减值事项对公司的生产经营及现金流未产生实质影响 [1] - 公司资信历史良好，上述事项未对公司偿债能力造成显著负面影响 [1] 公司治理与人事变动 - 根据相关程序，辛杰不再担任深铁集团董事长 [2] - 截至公告日，公司董事长空缺暂未任命，后续将及时披露新任董事长情况 [2] - 上述人员变动对公司的日常管理、生产经营及偿债能力无重大不利影响 [2] - 上述人员变动不影响公司董事会或其他内部有权机构决策的有效性，不会对公司治理结构产生实质不利影响 [2]

地产+地产链联合电话会议 20260429 摘要 二手房市场韧性凸显，上海等核心城市价格环比转正，挂牌量下降且去 化周期缩短至半年内。 存量房翻新需求成为建材主驱动力，预计 2030 年 20 年以上房龄占比 达 60%，远超新房装修需求。 消费建材行业集中度提升，东方雨虹等龙头通过多轮提价（>10%）成 功传导原材料成本压力。 地产板块复苏遵循核心城市领先规律，板块估值修复通常始于核心城市 房价止跌企稳时点。 港股内房股 PB 处于历史极低位（约 0.43 倍），南下资金对建发国际、 绿城等中小市值标的具定价权。 建筑细分赛道分化，金螳螂发力高毛利海外业务，中国化学受益煤化工 投资升温及新材料放量。 物管与经纪行业弹性可期，贝壳受益二手房修复，华润万象生活等轻资 产公司具备高股息配置价值。 Q&A 当前房地产市场的基本面表现如何，尤其是在二手房和新房市场方面有哪些值 得关注的变化？ 当前房地产市场最超预期的部分体现在二手房市场。从成交量来看，进入 4 月 份后，成交量并未如往年般大幅走弱，4 月以来我们跟踪的数据同比增长约 26%，年初至今累计增长超过 7%，显示出较强的韧性和持续性。从价格来看， 今年以来 ...

电话会议纪要关键要点总结 一、 行业与公司 * 会议涉及**房地产**、**交通运输**（油运、航空、物流、快递、港口）、**钢结构**等行业[1] * 具体讨论的公司包括：**顺丰控股**、**极兔速递**、**北部湾港**、**鸿路钢构**、**精工钢构**，以及港股**建发国际集团**、**绿城中国**、**中国海外发展**、**中国金茂**，A股**滨江集团**、**招商蛇口**、**新城控股**[1][5][6][7][8][9][10] 二、 房地产行业核心观点与论据 政策与市场影响 * **深圳政策核心**：基本完全取消限购（仅保留居住证要求）[2] 大幅提升公积金贷款额度，个人上限从60万元提至70万元，家庭从110万元提至130万元，并设多项上浮机制[2] * **政策效果**：综合计算后，普通商品房首套房公积金贷款额度约200万至300万元，基本能完全覆盖总价**500万元以下**的刚需住房贷款需求[2] 这使得购买500万元以下房产的实际房贷利率可从商业贷款的**3.05%** 降至公积金贷款的**2.6%**[1][2] * **关键指标**：**上海**二手房挂牌量已从去年高点下降**30%**；**北京**挂牌量下降约**15%**[1][4] 公积金政策实际起到了变相降息的作用，未来若公积金利率再下调，整体贷款利率可能降至**2.5%** 以下[4] 投资逻辑与拐点判断 * **核心逻辑**：地产基本面拐点预计在**2026年下半年**出现，股价通常领先基本面**2-3个季度**反应，因此**二季度是关键布局窗口**[1][3] * **上海市场三阶段**：第一阶段“强势月更强”已在三四月验证[3] 第二阶段“弱势月不弱”，预计五六月份数据同比仍将正增长[3] 第三阶段“常规阶段止跌回稳”，2026年下半年因低基数同比数据将持续向上[3][4] 市场尚未充分交易第一阶段强势表现[3] * **投资标的**：港股推荐**建发国际集团**、**绿城中国**、**中国海外发展**，同时关注**中国金茂**[5][6] A股建议关注**滨江集团**、**招商蛇口**、**新城控股**[6] 三、 交通运输行业核心观点与论据 阿联酋退出OPEC+的影响 * **对油运板块是潜在利好**：OPEC对全球石油生产控制力可能减弱，全球名义石油供给量预期增加，有利于石油运输需求[7] * **利好航空板块**：原油价格预计见顶回落，将缓解航空燃油成本压力，对航空股修复起积极作用[7] * **利好直营物流公司**：如**顺丰控股**需自行承担全链路燃油成本，油价下降将直接改善其成本端，支撑业绩修复[7] 其他投资机会 * **电商快递**：关注**中通快递**和**极兔速递**[8] 极兔速递在海外市场迎来积极变化，随着**墨西哥**清关问题在去年12月解决，**TikTok电商**在当地件量显著增长，为其带来新增长点[1][8] * **港口板块**：特别关注**北部湾港**[1][9] 作为西部陆海新通道骨干工程的**平陆运河**即将建成，预计下半年开通，将直接连通北部湾港并带来巨大流量增长[9] 公司2026年一季报业绩超预期，反映了吞吐量韧性和货源结构优化带来的单吨操作价格上涨，有望迎来**量价齐升**[1][9] 四、 钢结构行业核心观点与论据 鸿路钢构 * **2026年一季报表现**：吨净利达到**123元**，同比去年一季度增长**6%**，较去年四季度的50多元大幅提升，验证吨净利拐点[9] 去年一季度吨净利为全年高点约110多元[9] 改善主要得益于费用端贡献，特别是研发费用同比下降约**30元/吨**[9] 产量同比增长**15%**，增速高于去年各季度[9] * **未来展望**：预计二季度吨毛利将进一步改善，核心驱动力来自前期订单加工费提升（主要在二季度结算）以及钢价企稳[9] 预计二季度产量可达**150-160万吨**，同比增长约**20%**[9] 预计2026年全年产量达**600万吨**，吨净利有望达**130元或更高**，对应全年业绩约**8.5-9亿元**[9] 预计2027年业绩约**12亿元**，2028年可达**16亿元**，未来三年复合增速约**37%**[9] 精工钢构 * **投资价值**：具备高安全边际和明确成长性[10] 按2026年业绩增速**20%-25%**测算，利润可达**7.2-7.5亿元**，结合**不低于70%**的分红承诺，股息率可达**6.4%**左右[1][10] 当前市盈率仅**11倍**左右[1][10] * **业绩驱动力**：**海外业务**增长迅速，中东项目正常推进，在新加坡等地的新签大单将带动订单和业绩增长[10] 海外业务毛利率（约**13.5%-14%**）显著高于国内业务（约**9%**），随着海外业务占比提升，公司整体毛利率和净利率将持续改善，使**利润增速持续高于收入增速**[10] 公司正积极开拓新兴领域的第二主业[10] 预计未来股价仍有至少**30%**以上的空间[10]

公司2026年第一季度财务与运营表现 - 公司2026年第一季度实现营业收入289.3亿元，其中房地产开发业务贡献145.7亿元，经营服务业务贡献124.8亿元 [1] - 截至报告期末，公司持有货币资金604.9亿元 [1] - 公司一季度实现合同销售面积140.1万平方米，合同销售金额167.7亿元，实现结算面积135.3万平方米，结算金额145.7亿元 [1] 房地产开发业务状况与土地储备 - 截至一季度末，公司合并报表范围内有1053.3万平方米的已售资源未竣工结算，合同金额1072亿元 [1] - 一季度公司如期交付30个项目共计7600套房屋，其中32.1%的房屋实现提前30天交付，28.1%的房屋实现交付即办证 [1] - 截至一季度末，公司在建项目总计容建筑面积约2645万平方米，权益计容建筑面积约1749.9万平方米；规划中项目总计容建筑面积约2800.3万平方米，权益计容建筑面积约1784.3万平方米 [1] - 公司还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米 [1] 经营服务业务发展情况 - 万物云于一季度成功中标广州中医药大学顺德医院、厦门大学附属第一医院、深圳前海一丹中心等超大型项目 [2] - 截至3月末，泊寓共运营管理超25万间长租公寓，开业18.2万间，整体出租率稳定在93.7%，客户在租合同租期提升至366天，较上年同期延长51天 [2] - 印力管理的商业项目整体出租率为93.1%，其营收、同店同比销售额及客流稳步增长 [2] - 万纬物流实现营业收入10.9亿元，同比增长9.8%，其中冷链业务营业收入超6亿元，同比增长28% [2] 资产优化与战略聚焦 - 公司聚焦主业、坚定瘦身，稳步推进非主业资产的市场化有序退出 [2] - 为优化现金流，进一步推动非主业退出，公司拟公开挂牌转让持有的环山集团约99.413%股权，对应挂牌价的金额为32.7亿元 [2] - 环山集团主营生猪养殖等业务，2025年营业收入约57.6亿元，净利润约4.5亿元 [2]

财务业绩 - 2026年第一季度，公司实现收入289.28亿元，同比减少23.86% [1] - 2026年第一季度，公司归属于上市公司股东的净亏损为59.52亿元，同比减少4.71%，基本每股亏损0.4989元 [1] - 截至报告期末，公司持有货币资金604.9亿元，有息负债合计3560.5亿元，资产负债率为77.1% [1] 销售与结算 - 2026年第一季度，公司实现合同销售面积140.1万平方米，合同销售金额167.7亿元，同比分别下降42.2%和53.8% [1] - 2026年第一季度，公司实现结算面积135.3万平方米，结算金额145.7亿元，同比分别下降33.4%和36.1% [1] - 截至一季度末，公司合并报表范围内有已售未竣工结算资源1053.3万平方米，对应合同金额1072.0亿元 [1] 开发与建设 - 2026年第一季度，公司实现新开工及复工计容面积69.2万平方米，完成全年计划的22.6% [1] - 2026年第一季度，公司实现竣工计容面积98.3万平方米，完成全年计划的13.2% [1] - 截至一季度末，公司在建项目总计容建筑面积约2645.0万平方米，权益计容建筑面积约1749.9万平方米 [2] - 截至一季度末，公司规划中项目总计容建筑面积约2800.3万平方米，权益计容建筑面积约1784.3万平方米 [2] - 公司参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约338.6万平方米 [2] 产品与服务 - 公司持续深化“好房子、好服务、好社区”的产品理念，立足属地特色深耕产品创新 [2] - 新开盘的三亚嘉澜地项目以“浮岛”式立体社区设计、雨林自然意境及度假式配套获得客户广泛认可，销售金额达13.2亿元 [2] - 2026年第一季度，公司如期交付30个项目共计7600套房屋，其中32.1%的房屋实现提前30天交付，28.1%的房屋实现交付即办证 [1] 资产盘活与项目拓展 - 公司持续推动存量资源盘活，一季度新增获取青岛李沧区石牛山项目（万科权益比例22.5%），通过“收储、调规、再出让”模式将商业地块盘活为住宅用地，总计容建筑面积11.1万平方米 [2] - 上海鑫耀中城项目通过合规推进自持租赁住房的限制松绑，实现资产提效与产能优化2.4亿元 [2]

文章核心观点 - 地产政策将从全局普适干预转向精细化扶持，城市更新的配套政策将在金融财税领域持续加码，以稳定市场回暖迹象 [1][3] - 行业定位从“推动止跌回稳”重述为“稳定房地产”，表明市场正走向巩固稳定向好态势 [3] - 适应新供给、低库存的房企是核心选择，推荐开发类、商住类、物业类、文旅类 [2] 政策方向与行业定位 - 中央政治局会议提出要努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新，有效防范化解重点领域风险 [2] - 2025年底中央经济工作会议与2026年两会提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，2026年将延续该精神推动供给改革 [2] - “控增量”指严控新增建设用地并盘活存量用地，“去库存”指加大城市更新专项债发行并鼓励收购存量商品房用于保障房，“优供给”指推进“好房子”建设以满足高品质住房需求 [2] - 政策措辞从“推动止跌回稳”到“稳定房地产”，表明市场已走向巩固稳定向好态势 [3] 城市更新与资金支持 - 城市更新的后续配套政策将在金融财税领域持续加码，相关专项债券发行将迎来放量 [1][3] - 2026年一季度，城市更新相关专项债券发行接近1200亿元，同比增长7% [3] - 其中城中村改造相关专项债券发行规模超500亿元，同比增长1.4倍，占城市更新相关专项债的比重超40% [3] 公积金政策与市场表现 - 2026年以来，全国各地出台公积金相关政策超150条，为各类政策优化频次最高的方向 [4] - 政策调整主要集中于扩大公积金使用范围、支持城市更新、提升公积金贷款额度等方向 [4] - 公积金政策限制性措施逐步放松，旨在降低购房者贷款成本，支持刚性住房需求释放 [4] - 根据中指研究院监测，截至2026年3月，50城平均租金房价比为2.26%，高于同期国债收益率与存款利率 [4] - 从大类资产收益比较看，目前地产价格调整基本到位，市场未来将回归平稳上行 [4]

【固收】专项债"自审自发"试点范围再扩大，二季度发行量超过2.6万亿元 上周（2026年4月20日-2026年4月24日），江苏、广西、山西、云南、甘肃、四川、新疆、内蒙、河北、江西、湖南、福建12个省市共发行50只地方债，规模 共计2416.82亿元。其中新增一般债295.39亿元、新增专项债328.47亿元、再融资债券1792.96亿元。 上周地方债发行利差为9.21BP，较前一周（2026年4月13日-2026年4月17日）的11.18BP小幅下行。 每周 一 景 ：深圳 点击右上角菜单，收听朗读版 专项债"自审自发"试点范围再扩大。 4月24日，财政部和发改委联合印发《关于扩大地方政府专项债券项目"自审自发"试点范围的通知》，将河北省、江西 省、湖北省、重庆市纳入地方政府专项债券项目"自审自发"试点范围。此前，2024年12月，国务院办公厅印发《关于优化完善地方政府专项债券管理机制的意 见》。文件指出，开展专项债券项目"自审自发"试点，在北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛 市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省10个省份以及雄安新区下放项目审核权限 ...

环山集团的生猪育种及养殖、饲料生产及销售业务与公司的主营业务关联性不高。根据公司聚焦主业， 有序退出非主业的战略安排，该业务已被列入非主业退出清单。鉴于该业务的资本密集型性质及公司目 前的流动资金状况，继续支持其发展已不再可行。建议出售事项所得款项将用于充实营运资金，旨在巩 固集团财务状况及改善其财务灵活性。建议出售事项将为公司带来现金流入，改善其流动资金状况，并 使公司能进一步专注于主营业务，提升资源配置效率及创造长期价值。 智通财经APP讯，万科(02202)公布，该等卖方(珠海琴山佳业、威海和达、威海硕农、威海春和、威海 牧达及威海欣牧，各自为公司的间接附属公司)建议按最终竞标价透过于深圳产权交易所进行公开挂牌 的方式出售股权(占环山总股权的99.41%)，最低总竞标价为人民币32.7亿元。 ...

4月29日，万科发布2026年一季度报告，在各方支持与帮助下克服多重挑战，实现营收289亿元，销售金 额168亿元，按期交付房屋7600套，经营服务业务整体保持稳健。同时，万科聚焦主业、坚定瘦身，公 告将于近期公开挂牌转让公司持有的环山集团股权。 此外，万科聚焦主业、坚定瘦身，稳步推进非主业资产的市场化有序退出。一季报披露当晚，万科同步 发布公告，为优化现金流，进一步推动非主业退出，拟于近期公开挂牌转让公司持有的环山集团99.4% 股权，对应挂牌底价32.7亿元。根据公告信息显示，环山集团主营生猪养殖等业务，2025年营业收入 57.6亿元，净利润4.5亿元。 截至3月末，万科经营服务业务整体保持稳健。万物云一季度成功中标广州中医药大学顺德医院、厦门 大学附属第一医院、深圳前海一丹中心等超大型项目；泊寓共运营管理超25万间长租公寓，开业约18万 间，整体出租率稳定在94%，客户合同租期提升至366天，较上年同期提升51天；印力营收、销售及客 流稳步增长，整体出租率为93%；万纬物流实现营业收入约11亿元，同比增长10%，其中冷链业务营业 收入超6亿元，同比增长28%。 市场人士分析，今年政府工作报告强调"着力 ...

核心交易概述 - 万科计划通过深圳产权交易所公开挂牌出售环山集团99.41%的股权 最低总竞标价为人民币32.7亿元 [1] - 出售方为万科的六家间接附属公司 所得款项将用于充实营运资金 旨在巩固集团财务状况及改善其财务灵活性 [1] 交易战略动因 - 环山集团的生猪育种及养殖、饲料生产及销售业务与万科的主营业务关联性不高 [1] - 根据公司聚焦主业 有序退出非主业的战略安排 该业务已被列入非主业务退出清单 [1] - 建议出售事项将使公司能进一步专注于主营业务 提升资源配置效率及创造长期价值 [1] 财务状况影响 - 鉴于该业务的资本密集型性质及公司目前的流动资金状况 继续支持其发展已不再可行 [1] - 建议出售事项将为公司带来现金流入 改善其流动资金状况 [1]