业绩总结 - 截至2026年2月28日止两个月，集团累计合同销售（连合营项目销售）金额约为4.81亿元[3] - 截至2026年2月28日止两个月，集团签约建筑面积约为37,500平方米[3] - 2026年2月，集团合同销售（连合营项目销售）金额约为1.05亿元[3] - 2026年2月，集团签约建筑面积约为8,500平方米[3]

2026年政府工作报告与房地产市场政策导向 - 政府工作报告提出着力稳定房地产市场 工作重点包括控增量、去库存、优供给 并部署推动房地产发展新模式和中长期制度建设 [1] - 报告首次提出加强初婚初育家庭住房保障 将住房政策纳入国家人口发展战略工具箱 [1] - 房地产市场处于新旧发展动能转换关键阶段 供应结构和需求体系发生重要变化 市场调整未结束 [1] 市场现状与发展趋势 - 市场重心正从增量扩张转向存量优化 二手房成为供需匹配主渠道 [3][4] - 2025年核心24城二手房成交占比已超过64% 重点46城二手房找房人数占比达65% [4] - 2026年预计核心24城二手房成交占比将突破68% 二手房市场重要性持续提升 [4] - 城市更新成为重点 通过老旧小区改造和适老化升级带动次新房价值提升 存量住房品质溢价日益明显 [5] - 需求结构升级 2026年改善型需求占比预计突破40% 以旧换新的置换需求将成为拉动市场的核心动力 [5][10] 针对年轻群体与生育支持的住房政策展望 - 未来可能出台细化政策支持初婚初育家庭 旨在通过住房政策降低婚育成本 [4] - 政策方向包括：对初婚初育家庭提高公积金贷款额度、放宽提取条件、提供利率优惠 [4] - 按生育子女数量给予差异化购房补贴或契税减免 降低首付比例 [4] - 在保障性租赁住房配租时对初婚初育家庭给予优先排序 并适当照顾户型需求 [4] 当前楼市政策特点与未来方向 - 当前市场已处于政策底 购房成本降至五年新低 首套房商业贷款利率普遍在3.2% 部分低至3.0% 公积金利率为2.6% [8] - 各地政策已摒弃一刀切模式 转向精准施策 紧扣民生保障与市场实际 [8] - 2026年政策将围绕存量盘活、供给优化和风险化解三大方面发力 [7][8][9] - 存量盘活方面 将扩大存量房收购范围 将其转为人才房、产业工人宿舍 并加快城市更新节奏 [8] - 供给优化方面 土地供应优先盘活闲置用地 核心城市增加低密度和优质配套涉宅用地占比 现房销售试点有望扩围 [8] - 风险化解方面 将聚焦房企债务重组与行业转型 加大对出险房企融资支持 鼓励优质房企收购出险项目 引导房企发展轻资产业务 [9] 2026年房地产市场走势判断 - 2026年房地产市场整体将呈现结构性复苏走势 而非普涨行情 复苏将更多在核心城市体现 [10] - 核心城市已率先企稳回升 将带动行业整体逐步走出底部 [10] - 三四线城市仍面临压力 以去库存为主 复苏相对滞后 [10] - 沈阳已将新市民公积金贷款额度扩围至二手房 预计此举将使新市民购买二手房比例提升10%左右 [5]

投资评级与核心观点 - 报告重申信和置业“跑赢大市”评级，目标价为12.1港元 [1] - 报告核心观点认为，随着香港物业市场情绪好转，信和置业处于有利位置，可维持物业销售反弹势头 [1] - 报告认为，信和置业2026财年预测股息收益率5.1%具有吸引力 [1] 财务与运营表现 - 信和置业2026上半财年核心盈利维持稳定，同比基本持平至22.2亿港元 [1] - 香港物业销售成为亮点，带动公司收入强劲增长 [1] 未来战略与前景 - 在雄厚现金状况支持下，信和置业将更积极收购土地以捕捉市场复苏，或进行其他新投资如学生宿舍等，以多元化其资产并支持长远盈利增长 [1] - 信和置业强劲的资产负债表为潜在的股份回购或增加股息留有空间 [1] - 在地缘政治不确定性增加下，信和置业的财政实力有助支持公司韧性 [1]

公司资本结构变动 - 公司于2026年3月11日因零息强制性可转换债券(A)获转换而发行2.21亿股股份 [1] - 该强制性可转换债券(A)自2025年6月30日起计78个月到期 [1] - 公司于同日因零息强制性可转换债券(B)获转换而发行172.72万股股份 [1] - 该强制性可转换债券(B)自2025年6月30日起计114个月到期 [1] 金融工具特征 - 本次转换涉及两种零息强制性可转换债券 [1] - 两种债券均为零息债券，不产生票面利息 [1] - 两种债券均具有强制性转股条款 [1]

贷款融资协议核心信息 - 公司作为借款人与一家银行订立了金额为10亿港元的定期贷款融资协议 [1] - 该贷款融资的最后到期日为两个日期中的较早者：首次提款日起计五年 或 2032年6月10日 [1] - 贷款融资协议于2026年3月10日订立 [1]

公司融资活动 - 公司作为借款人与一家银行订立了10亿港币的定期贷款融资协议 [1] - 该笔贷款融资的最后到期日以两个日期中较早者为准：一是自首次提款日起计五年，二是2032年6月10日 [1]

公司融资活动 - 公司作为借款人与一家银行订立了金额为10亿港元的定期贷款融资协议 [1] - 该笔贷款融资的最后到期日以两个日期中较早者为准：一是自首次提款日起计五年，二是2032年6月10日 [1] 1. **融资协议细节** - 融资协议签署日期为2026年3月10日 [1] - 贷款总额为10亿港元 [1] 2. **贷款期限结构** - 贷款期限取决于首次提款日，但最晚不超过2032年6月10日 [1]

报告投资评级 - 行业投资评级：推荐（维持） [2] 报告核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][34] - 投资策略围绕三个方向：1）开发类房企中具备高拿地精准度的区域深耕型房企；2）稳定红利资产中的头部购物中心运营商；3）具备高效中央交易系统的中介龙头 [6][34] 板块行情与市场表现 - 第10周（3月2日-3月6日）申万房地产指数下跌4.1%，在31个一级行业中排名第26位 [6][9] - 板块相对表现：近1个月、6个月、12个月相对表现分别为-3.9%、-9.3%、-15.1% [3] - A股涨幅第一为西藏城投，涨幅达11.7%；跌幅第一为万通发展，周跌幅达12.5% [10][11] - 港股涨幅第一为美的置业，上涨7.1%；跌幅第一为碧桂园，跌幅达14.1% [12][14][15] 政策要闻 - **南充**：发布稳定新出生人口规模措施，首次将结婚支持纳入政策，为首次结婚登记的夫妻提供最高20万元贷款额度1%的财政贴息，生育二孩、三孩家庭可分别获5万元、10万元购房补贴，最高累计15万元 [6][16][17] - **太原**：自3月5日起调整住房公积金政策，贷款最长年限延至30年，且贷款到期日不超过借款人68周岁；放宽“商转公”业务时限，有效期五年 [6][16][19] - **杭州余杭区**：发布推进房地产业高质量发展通知，自通知发布之日至2026年3月31日，对购买全区新建商品住宅的购房人给予每套5万元补助 [6][16][19] 公司动态 - **保利发展**：旗下公司以总价32.24亿元竞得杭州城东新城一线运河宅地，楼面价44985元/㎡，溢价率51.08%，创该区域地价新高，地块可建体量71667.2㎡ [6][19][20] - **中国海外发展**：2026年2月合约物业销售金额约84.64亿元，按年下跌35.9%；销售面积约35.87万平方米，按年下跌45.0%；1-2月累计销售金额229.42亿元，按年下跌9.0% [6][19][21] - **越秀地产**：2026年2月合同销售金额约29.05亿元，同比下降约53.3%；1-2月累计合同销售金额约71.06亿元，同比下降约44.6%；2月无新增土地储备 [6][19][21] 销售端数据 - **新房市场（20城）**：第10周商品房成交面积121万平方米，日平均成交面积17.2万平方米，环比减少10%，同比减少36%；年初至今累计成交面积1257万平方米，累计同比减少25% [6][22][27] - **新房分城市级别**：第10周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-22%、-40%、-45%；年初至今累计同比增速分别为-16%、-30%、-30% [23][25][27] - **二手房市场（11城）**：第10周成交面积169万平方米，日平均成交面积24.1万平方米，环比增加37%，同比减少31%；年初至今累计成交面积1498万平方米，同比增加16% [6][26][30] - **二手房分城市级别**：第10周一、二、三四线城市成交面积同比增速分别为-17%、-39%、-47%；年初至今累计同比增速分别为30%、7%、4% [26][29][30] 融资端情况 - 第10周发债企业大部分为地方国企 [31] - 发行规模最大的是中铁地产，发行一般公司债23.4亿元，票面利率2.76% [31][32] - 票面利率最高的是首开股份发行的一般中期票据，利率为3.7%/3.53%；最低的是苏高新集团发行的超短期融资债券，利率为1.65% [31][32] 投资建议与关注标的 - **开发类房企（区域深耕型）**：建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][34] - **稳定红利资产（头部购物中心）**：推荐太古地产，建议关注希慎兴业 [6][34] - **中介龙头**：建议关注贝壳-W，重视其降本增效后的稳态现金流 [6][34]

宏观经济与政策 - 2026年经济增长目标设定为4.5%-5%[1] - 政府工作报告提出赤字率拟按4%左右安排，赤字规模5.89万亿元，拟发行超长期特别国债1.3万亿元及特别国债3000亿元[4] - 政府拟安排地方政府专项债券4.4万亿元，用于支持重大项目及化解债务等[4] - 货币政策保持适度宽松，旨在促进经济稳定增长和物价合理回升[5] 市场动态与表现 - 3月5日央行公开市场操作单日净回笼资金2975亿元[11] - 10年期国债活跃券收益率下行0.20个基点至1.785%，10年期国开债活跃券收益率下行0.20个基点至1.9515%[15] - 转债市场主要指数收跌，中证转债跌0.13%，市场成交额730.48亿元，较前日缩量50.11亿元[19] - 各期限美债收益率普遍上行，10年期美债收益率上行4个基点至4.12%[22] - 主要欧洲经济体10年期国债收益率大幅上行，德国、法国、意大利分别上行10、12、15个基点[26] 信用与风险事件 - 4只产业债成交价格偏离幅度超10%，其中“H1碧地03”跌超33%[17] - 中资美元债市场出现显著价格波动，单日涨幅最高为时代中国控股债券涨3.7%，跌幅最大为中心国际永续债跌12.0%[28]

香港不动产市场核心观点 - 香港私宅市场已筑底企稳，预计未来两到三年处于量价双升的景气周期，房价或实现双位数的年化增长 [2] - 写字楼市场供需关系尚待调整，但中环等核心区域已有边际修复机会；零售物业将实现平稳的结构性温和复苏 [2] - 现阶段“私宅开发商”的超额投资机遇整体大于“持有型开发商” [2] 香港私宅市场回顾 - 市场于2025年筑底回升，一二手总成交量在2024年“撤辣”与美联储降息后，以20-40%的同比增速稳步修复 [4] - 截至2026年1月末，12个月移动总成交量较周期低点（2024年第一季度末）已累计上涨70%，其中一手私宅成交量提升98% [4] - 私宅价格在2024年9月逐步止跌，于2025年7月开启持续性修复，2026年1月环比涨幅+2.5%（同比+7.3%），创通关以来单月最大涨幅 [4] - 市场修复原因可总结为“限供给、提能力、引需求” [5] - **供给方面**：政府主动收紧地根，2024-25与2025-26两个财年一手私宅累计净吸纳量接近1.6万套，实际供应量（两年年均1.15万套）低于长远计划目标（1.32万套/年） [6] - 一手私宅库存在2024年第三季度末达峰回落，截至2025年末累计下降14%至8.44万套，去化周期回落至4.5年以下 [6] - **需求方面**：1) 价格下跌降低购房门槛，本轮下行期私宅价格最大回撤为30.4%（香港岛内33.5%） [6]；2) 按揭利率下行，2025年12月新批房贷平均利率较周期高点下降92个基点至3.25% [6]；3) 交易印花税“减辣”及“撤辣”，400万港元以下住宅仅收100港元印花税，低价二手私宅成交量贡献约五成交易量 [6] - **开放政策引入需求**：高端人才通行证等计划带动人才引进类签证数量自2023年起大幅上升至约11万人/年（2020-2022年不足3万人/年） [8] - 新资本投资者入境计划住宅成交金额门槛由5000万降至3000万港元 [8] - 香港高校非本地本科生生源上限提升，预计到2027/28学年“八大”的非本地生源至少增长3.5万人，将推升大学周边私宅租赁需求 [8] - 二手私宅内地买家占比从2022年以来逐步走高，2025年四季度以来一手项目内地买家占比基本在30%-50% [8] 香港私宅市场展望 - 预计2026-2027年一手私宅成交量维持高位，同比增速分别为+14%和+7% [26] - 预计房价在未来两到三年中实现双位数年化涨幅，新房库存去化周期有望保持在中枢水位之下 [27] - 支持周期筑底的三大因素（有限宅地供给、宽松流动性、开放政策）具有较好的延续性 [26] 香港写字楼市场 - 市场经历下行，写字楼租金指数自2019年6月高点累计下跌21%（截至2025年12月），空置率由2019年初的3.5%上行至2025年底的17.5% [34] - 2025年需求回暖，甲级写字楼净吸纳量达16-20万平方米，创2019年以来新高；其中下半年净吸纳量超过15万平方米 [35] - 中环地区复苏明显，2025年第四季度净吸纳量达2.2-2.7万平方米，租金环比增长3.7%，为2016年第二季度以来最大季度涨幅 [35] - 新增供给已过峰，但存量规模仍需时间消化，截至2024年底空置写字楼达217万平方米（其中甲级153万平方米） [41] - 预计2026年甲级写字楼新增供应量为12-14万平方米，2027年为15-19万平方米 [41] - 中环等核心区域因金融、科技行业需求偏好，相较全港整体或更早企稳复苏 [43] 香港零售物业市场 - 社会零售总额在2023-24年仅回归至2018年水平的八成左右，零售物业租金指数自2019年高点累计下行约两成 [50] - 主要影响因素包括：1) 大陆消费者回流，游客购物占社零总额比例从高峰期三至四成降至2025年的13.6% [54]；2) 香港本地线上分流，2023年整体线上零售额达848亿港元 [54]；3) 港人北上消费分流，估计占香港居民境内外消费总额的3%-5% [63] - 2025年以来，随经济复苏及访港游客增长，社零总额同比增速自5月起转正，核心区零售物业表现积极 [64] - 展望2026年，预计市场将延续结构性温和复苏，面向高端市场和到港游客的核心区域及重点项目有望实现温和增长 [64] 重点港房基本面与投资建议 - 主流港资房企可大致分为以持有经营业务为主和以地产开发为主两类 [71] - **私宅开发商**：建议关注估值折价空间充裕、历史储备足且香港私宅开发敞口占比较高、边际投资拿地积极的开发商 [3] - **持有型开发商**：此类公司估值大致处于合理区间，后续投资以获取绝对收益型机会为主，包括利润增长与股息收益 [3] - 报告梳理了10余家重点公司的业务结构，例如信和置业香港房开收入占比62%，新鸿基地产占比29%，恒隆地产占比13%等 [71]