文章核心观点 - 清华大学专家吴璟认为，中国房地产市场在2025年已完成修复并明晰转型路径，为市场稳定奠定基础，对2026年市场继续趋稳抱有信心 [1] - 市场稳定以市场修复完成和转型明晰为前提 [1] - 2026年及“十五五”期间，刚性和改善性住房需求客观存在，部分城市需求旺盛，且政策工具箱完善，为市场回暖提供环境 [1] 短期市场趋势与积极信号 - 交易总规模明显趋稳：2025年前11个月，新建商品房与二手房整体销售规模合并观察呈现明显趋稳态势，部分主要城市出现同比小幅增长，销售规模趋稳领先于价格趋稳 [1] - 市场分化进一步放大：分化体现在成交量、成交价及土地市场，新动能成长更快、更成熟的城市或区域市场表现更为活跃，供应与库存压力较小的区域也更活跃，地方因城施策政策决定市场特征 [2] - 控增量取得更大效果：政策端明确控增量、去库存和优供给的取向有益于市场回暖，并转化为企业理性行为，房地产开发投资及新开工面积等指标在2025年处于下降过程，2026年可能延续，反映供给端有意为之以促稳定 [2] - 去库存见效：2025年11月末全国商品房待售面积比10月末减少约300万平方米，显示供给端控增量与需求端提振措施开始协同发挥效果 [2] 长期转型与新模式发展 - 风险出清集中显效：在保交楼、保交房等举措持续努力下，2025年房地产市场风险出清集中显效，促进了社会经济稳定，为行业发展奠定基础，部分房地产企业债务重组取得积极成效 [3] - 新模式与新动能逐渐明晰：行业回归民生，满足居民美好居住需求，“好房子”成为2025年关键词，被视为行业未来最重要增长点，大量开发企业已意识到这一点 [3] - 城市更新提供新机会：推动城市更新以实现城市更高质量发展的过程，客观上将为房地产业、建筑业等传统产业提供大量新发展机会 [3]

中国家庭住房贷款意愿与结构变化 - 2018年至2024年，中国家庭住房贷款占收入30%以上的比例从99%下降至94%，表明家庭贷款意愿下降，更倾向于提高首付比例以降低负债[1][14] - 同期贷款结构发生显著变化：贷款占收入60%及以上的家庭比例从2018年的48%波动上升至2024年的64%，而贷款占收入50%及以下的家庭比例则从2018年的51%下降至2024年的30%[2][15] - 市场现象表明，单纯放开购房资格的政策效果有限，降低购房成本是关键，现实中购房者的首付比例在上升[1][14] 房地产市场“负资产”风险加剧 - 2024年，市场上“负资产”房产（房屋售价低于剩余房贷）数量约为70万套，占全年住宅销售总量的9.8%[3][16] - 若按当前趋势发展，预计到2027年，“负资产”房产数量可能增至330万套，占当年住宅销售量的55.4%，即约每两套新房中有一套可能陷入负资产[3][16] - “负资产”房产是法拍房的主要来源，但其数量增长并不直接等同于大规模违约[2][6][15][19] 住房抵押贷款违约风险分析 - 尽管“负资产”房屋数量增加，但大规模违约风险目前可控，参考香港1997-2003年经验，负资产比例超30%时，抵押贷款拖欠率峰值仅1.4%[6][19] - 中国购房者违约的社会信用成本高，只要月供能偿还，大多数人不会轻易断贷，因此法拍房数量远低于资不抵债的房屋数量[6][19] - 瑞银调查显示，仅1.2%的按揭持有人月供超过月收入，整体借款人现金流状况尚可[7][19] 经营贷成为主要潜在风险点 - 经营贷规模庞大，超过30万亿元，且期限短（平均2年），再融资与违约风险更高[7][20] - 2026-2027年将有约36万亿元经营贷集中到期，瑞银预测到2027年经营贷违约率可能达4.8%，远高于同期房贷预测违约率1.6%[7][20] - 经营贷问题源于疫情期间审批放宽，部分资金流入房地产市场，尤其广州、深圳普遍，当前一线城市房价回调30%以上甚至腰斩，对其偿还能力构成巨大压力[7][20] 二手房市场抛压与价格信号 - 根据瑞银对贝壳网数据统计，从2022年至今，一线城市二手房挂牌量增加约50%，其他城市增幅类似，2023年一年挂牌量增速达30%，显示抛压积累[8][21] - 近期一线城市贝壳挂牌量增速降至1.9%，但此数据与房价急跌、房东降价意愿上升的调研结果相悖，可能暗示贝壳平台市占率下滑[8][21] 银行业风险与政策前景评估 - 银行业因住房抵押贷款出现系统性风险的可能性不大，未来不良贷款率会上升，但可通过计提拨备消化，对利润构成压力但整体可控[12][24] - 存在结构性风险，部分资产质量差、资本金薄弱的小型城商行抗风险能力较弱[12][25] - 政策重心在于金融体系稳定而非房价涨跌，银行风险可控降低了出台强力救市政策的动力，房价可能继续下跌[12][25] - 最有利于房东的市场局面是银行处于“快要出问题”的边缘以倒逼政策，但又不能真正引发金融危机[13][26]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年12月中国出口延续高增长，进出口总值创新高，同时出台结构性降息政策以支持重点领域和推动商办房地产市场去库存；美国通胀温和、就业市场降温，美联储1月降息概率降低 [8][10] - 2025年中国经济各领域有不同表现，工业、消费、投资、外贸等方面呈现出各自特点，如工业生产有增长但企业利润修复偏缓、库存压力仍在，消费有一定增长但结构分化，投资中房地产投资持续下降等 [114][122][130] 根据相关目录分别总结 周度观点及策略 - 2025年12月中国进出口总值6014.2亿美元，同比增长6.24%，出口总值3577.8亿美元，同比增长6.6%，进口总值2436.40亿美元，同比增长5.7%，贸易顺差1141.4亿美元，全年顺差破1.19万亿美元；分出口国别看，对东盟、欧盟增长，对美国下降 [8][93] - 2025年12月美国CPI同比上涨2.7%、核心CPI同比上涨2.6%，就业增长放缓但未显著恶化，美联储1月降息概率大幅减少，近期刑事调查加剧市场对其货币政策独立性担忧 [8] - 2026年1月16日人民币兑美元中间价较年初累计调升210个基点，累计升值约0.30%，出口企业结汇需求和美元降息周期使人民币保持升值趋势 [8] - 2025年12月新增社融2.21万亿元，同比少增6462亿元，存量增速环比回落0.2个百分点至8.3%；信贷结构上企业贷款新增1.07万亿元，居民部门贷款减少916亿元；M1增速下滑、M2增速回升，“剪刀差”扩大至4.7% [10] - 央行下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，新增科技创新和技术改造再贷款额度4000亿元，下调商业用房购房贷款最低首付比例至30%，将引导金融资源流向重点领域、推动融资成本下行 [10] 国民经济核算 - 2013 - 2025年各季度GDP及各行业同比数据展示，不同行业增长有差异，如工业、服务业等行业在不同季度表现不同 [13] - 2025年11月中国全社会用电量为8356亿千瓦时，同比增长6.2%，1 - 11月累计94602亿千瓦时，同比增长5.2%，“十五五”期间年均增速预计4.2% - 5.6%，风电、光伏等新能源发电占比持续提高 [39] 工业 - 展示规模以上工业增加值分行业同比数据及主要行业增加值情况，不同行业增加值同比有增有减 [26][29] - 展示规模以上工业主要产量及发电量、用电量等数据情况，各产品产量有不同变化趋势 [31][39] - 1 - 11月份，全国规模以上工业企业实现利润总额66268.6亿元，同比增长0.1%，主要行业利润有不同表现，如计算机、通信和其他电子设备制造业增长，煤炭开采和洗选业下降 [43] - 2025年11月份，规模以上工业企业利润同比下降13.1%；1 - 11月份，采矿业利润总额同比下降27.2%，制造业增长5.0%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长8.4% [47] - 截至2025年10月末，规模以上工业企业产成品存货达6.82万亿元，同比增长3.7%，剔除价格因素后实际存货增速约为5.9%，采掘业产成品存货同比大幅下降，中下游制造业存货保持稳定 [53] 价格指数 - 2025年12月份，全国居民消费价格同比上涨0.8%，全年与上年持平；食品烟酒类价格同比上涨0.8%，食品中鲜菜、鲜果等价格有不同变化 [60] - 2025年12月份，全国工业生产者出厂价格同比下降1.9%，降幅收窄，环比上涨0.2%，涨幅扩大；生产资料和生活资料价格有不同表现 [68] - 工业生产者购进价格中，部分类别价格下降，有色金属材料及电线类价格上涨；环比变化中，部分类别价格有涨有降 [72][73] - 2025年11月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比、环比均有下降，二线、三线城市同比下降幅度扩大或收窄，环比下降幅度有变化 [78] - 2025年11月份，一线城市二手住宅销售价格同比、环比均有下降，二线、三线城市同比下降幅度扩大或收窄，环比下降幅度有变化 [83] 对外贸易与投资 - 2025年12月中国进出口总值创新高，出口至东盟、欧盟增长，至美国下降，汽车、机电产品出口有增长 [8][93] - 展示主要国别（地区）出口、进口总值表及重点商品出口、进口额情况，各国家和地区及商品数据有不同变化 [96][100][101] - 展示大宗商品出口、进口量情况，各商品出口、进口量有不同表现 [102][103] 固定资产投资 - 2025年1 - 11月份，全国固定资产投资（不含农户）444035亿元，同比下降2.6%，民间固定资产投资同比下降5.3%；分产业看，第一产业投资增长，第二产业投资增长，第三产业投资下降 [114] - 2025年1 - 11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%；房屋施工、新开工、竣工面积同比均有下降；新建商品房销售面积和销售额同比下降 [122][126][130] 国内贸易 - 展示服务零售额、社会消费品零售总额等累计同比数据及限额以上批发和零售业零售额同比变化情况，消费有一定增长但各行业表现不同 [158][165] 交通运输 - 货物运输量和旅客运输量各运输方式有不同同比变化，展示九大城市地铁客流量和交通固定资产投资情况 [168][173][175] - 展示CCFI各航线运价指数和SCFIS情况 [178] 银行与货币 - 展示新增社会融资规模、社会融资规模存量同比等数据，各分项有不同变化 [183][184] - 12月末，M1增速下滑，M2增速回升，“剪刀差”扩大至4.7%，反映资金活化放缓、企业经营与交易意愿偏弱 [200] - 央行强调合理把握利率水平，推动实体经济融资成本稳中有降，保持利率水平与潜在经济增速要求相匹配 [210] - 2025年12月末黄金储备增加，外汇储备规模上升，人民币兑一篮子货币基本稳定，央行防范汇率超调风险 [223][228] 财政与就业 - 展示中央和地方一般预算公共收支情况及财政支出比例情况 [232][238] - 展示一般公共财政收入和支出各项目数据情况 [236][237] - 展示城镇新增就业人数和城镇调查失业率情况 [242] 景气调查 - 2025年全球制造业PMI整体处于一定水平且有波动，各地区和国家表现不同 [245] - 2025年12月份，中国制造业采购经理指数（PMI）为50.1%，重返扩张区间，产需两端同步扩张，不同规模企业表现有差异；高技术制造业逆势扩张，部分行业景气修复缓慢 [248][252] - 2025年12月份，非制造业商务活动指数为50.2%，重返扩张区间，建筑业大幅回暖，服务业小幅回升但仍处收缩，行业分化显著 [256] 美国宏观 - 展示美国实际GDP环比折年率及各组成部分数据，不同时期有不同表现 [263] - 展示美国新增非农就业人数、失业率、劳动参与率、美债各期限收益率、零售和食品服务销售额等数据情况 [266][270][274] - 展示美联储资产结构、联邦基金利率及联储负债端逆回购金额情况 [275][278]

A股市场概况 - 上周A股市场呈现结构性分化与交投活跃格局 上证指数收于4101.91点 小幅下跌0.45% 深证成指上涨1.14% 创业板指上涨1.00% 显示成长板块整体仍具韧性 [1] - 上证50与中证红利指数分别下跌1.74%和1.78% 价值风格承压 市场延续成长占优、价值回调的结构性行情 中小盘与科技赛道成为资金主要聚焦方向 [1] - A股成交额连续多日超3万亿元 创历史新高 两融余额维持高位 南下资金持续净流入 偏好港股核心资产 整体资金活跃度仍在 但指数震荡回调反映部分资金趋于保守 [7] 行业板块表现 - 上周万得一级行业指数多数走低 平均下跌0.44% [1] - 信息技术行业以3.37%的升幅领涨 主要受AI算力需求持续、国产替代加速及政策支持预期推动 [1][9] - 房地产行业持续承压 下跌3.66% 源于销售数据疲软、政策效果有限 [1][9] - 日常消费行业下跌2.19% 年初至今累计下跌17.74% 金融行业下跌2.68% [11] 基金市场动态 - 上周合计发行23只新基金 总发行份额192.94亿份 其中股票型基金发行10只 混合型基金发行7只 债券型基金发行3只 QDII型基金发行1只 FOF型基金发行2只 [1][16] - 上周万得全基指数上涨0.73% 其中偏股混合型基金指数上涨1.52% 分化显著 万得成长基金指数上涨1.88% 万得价值基金指数下跌0.31% 债券型基金指数微涨0.17% [1] - 可转债基金指数上周上涨1.62% 年初至今回报为6.93% [5] 全球市场与资产表现 - 上周全球权益市场呈现显著分化 亚洲市场强势领涨 日经225与韩国综合指数分别大涨3.84%和5.55% 恒生指数上涨2.34% [2] - 欧美市场普遍承压 标普500、道指、纳指分别下跌0.38%、0.29%、0.66% 法国CAC40跌幅达1.23% [2] - 商品市场中 布油上涨1.36% 黄金强势上涨2.23% 白银飙升13.37% 反映避险情绪升温 天然气与焦煤分别下跌1.89%和1.43% [2] - 美元指数延续上涨态势 美联储理事预计2026年三次降息 每次25基点 市场在非农就业报告前情绪谨慎 [2] 国内债券市场 - 债券市场情绪平稳 中证转债周涨1.08% 10年期与30年期国债期货分别上涨0.27%和0.26% [12] - 央行通过买断式逆回购等工具注入流动性 加上结构性降息 债市获得支撑 [12] - 10年期国债到期收益率当前为1.842% 较一周前下降4个基点 [13]

货币政策与财政协同 - 央行将各类结构性货币政策工具利率下调25个基点至1.25%，低于短期政策利率1.4%，形成“价格倒挂”以激励金融机构使用定向工具[1][10] - 全面降息被视为应对显著外部冲击的“储备工具”，而非周期性常规操作，短期内不宜抱过高预期[1][11] - 2025年财政资金仍有相当规模结余可结转使用，预计2026年一季度财政支出强度将进一步加大，与结构性宽松形成“货币-财政”协同[2][12] 宏观经济表现 - 生产端延续高景气：机电产品（如冷轧板）生产维持高景气，纺织服装和包装领域（PTA产量）生产景气继续上升[13][15] - 消费端显现结构性矛盾：一线城市地铁客流量同比增长2.8%，但电影票房同比萎缩24.1%，汽车销售同比跌幅扩大至-36.5%[13][18] - 外贸开局向好：中国港口货物吞吐量同比增长4.82%至2.63亿吨，出口集装箱运价指数（CCFI）小幅上行至1209.85[13][22] - 房地产市场持续探底：一二手房成交环比下滑，新房成交为2019年以来同期最低，十大城市存销比回升至95.7的历史同期高位[13][14][44] 金融市场与风险 - 货币市场由中性转向宽松，DR007与逆回购利率差值已贴近2024年同期历史较低水平[37] - 主要风险提示为海外市场动荡存在不确定性[2][51]

宏观经济展望与政策预期 - 经济学家对2025年四季度GDP增速的主流预期（47%）为4.7%~4.9%，对2026年全年增速的主流预期（65%）为4.8%~5.0% [2][7] - 2025年经济呈现前高后缓态势，一季度GDP同比增长5.4%，二季度5.2%，三季度4.8%，前三季度累计增长5.2% [7] - 当前经济面临内需不足、房地产市场低迷、地方政府债务压力及“内卷式”竞争等挑战，需要实施更加积极有为的财政政策和适度宽松的货币政策 [1][8][12] 固定资产投资与重点领域 - 经济学家对2026年固定资产投资增速的主流预期（31%）为1.6%~2.0%，另有10%预期增速可达3.6%~4.0% [17] - 投资资金最集中的三个领域是科技（占比42%）、大型基础设施（33%）和能源（16%） [17] - 城市更新被置于2026年住建部门工作的首位，成为稳投资、扩需求的重要抓手 [18] 房地产市场走势 - 79%的经济学家认为2026年房地产市场下跌将放缓，但仍未见底 [2][17] - 53%的经济学家预计2026年一二线城市房价下跌5%~15%，58%预计三四线城市房价跌幅在5%~15% [17] - 房地产企业面临融资现金流断崖式下降和销售收入剧烈下降的双重压力，其债务风险被视作威胁宏观经济稳定的突出风险 [10] 消费与内需提振 - 国内“稳增长”最需要关注的重点是激发市场主体活力，占比47% [2][26] - 扩大内需的关键举措中，增加居民收入占比最高，为36% [15][26] - 居民消费需求不足，消费倾向低于2019年同期水平，预防性储蓄意愿强烈 [12][26] 就业与收入 - 2025年1—11月全国城镇调查失业率平均值为5.2%，各月保持在5.0%~5.3%之间 [28] - 增加居民收入的重点措施中，稳就业位居首位，占比33% [27] - 物流等行业面临市场需求不足、供给过剩的双重压力，数千万从业者面临劳动强度大、收入预期差等问题 [28] 财政与货币政策预期 - 对于2026年宏观经济政策组合，45%的经济学家认为应是财政发力“扩需求”、货币配合“降成本” [29] - 2026年狭义赤字率预计达到4.0%左右，对应赤字规模约5.9万亿元，专项债额度有望提升至4.8~5万亿元，超长期特别国债发行规模或增至1.5万亿元 [30] - 2026年M2增速的主流预期（51%）为7.6%~8.0% [5] 金融市场与资产价格 - 71%的经济学家认为2026年黄金价格会继续走高，主要驱动因素是经济预期导致的避险情绪（占比46%） [19] - 73%的经济学家认为2026年上证指数将保持在4000点~4500点 [19] - 64%的经济学家预计2026年美元兑人民币汇率在6.6~7.0区间波动 [21] 债务风险与化解 - 59%的经济学家认为2026年全球政府债务/GDP比重会有大幅上升 [2][23] - 地方债务风险主要源于房地产下行导致土地收入减少，以及过往基建投资项目的资金偿还压力 [8] - 化解房地产企业债务风险需要宏观经济管理当局出面解决，因其已处于融资与销售现金流双双剧降的“非常态” [10] 外部环境与出口 - 2026年全球经济的最大扰动因素是地缘政治，占比48% [24][29] - 对于2026年中国出口增速，30%的经济学家预期为4.6%~5.1%，26%预期为3.1%~3.5% [12] - 2025年经济增长韧性部分得益于强劲外需，2026年若外需出现扰动则需要付出更多努力 [21]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周利率债情绪偏强收益率下行，信用债收益率跟随回落，信用利差大致平稳，10年期超长信用表现偏强；城投债利差多数下行，产业债利差整体平稳但万科利差大幅压缩，二永债利差全线收窄，产业和城投永续债超额利差小幅下行；万科展期方案好于预期但地产债政策真空，建议短期观望，二永债利差或仍有压缩空间 [3][5] 根据相关目录分别进行总结 信用跟随利率下行 超长信用表现强势 - 本周利率债情绪偏强，3Y、5Y、7Y和10Y期国开债收益率分别下行2BP、4BP、3BP和1BP，1Y期上行2BP [3][11] - 信用债收益率整体跟随利率回落，各期限不同等级信用债收益率有不同程度下行或持平 [3][11] - 信用利差大致平稳，10年期超长信用表现偏强，各期限不同等级利差有收窄或走阔情况 [3][11] - 评级利差方面，各期限不同等级评级利差有收窄、走阔或持平 [11] - 期限利差方面，各等级不同期限利差有收窄或走阔 [11] 城投债利差多数下行0 - 1BP - 本周城投债利差多数下行0 - 1BP，AAA级平台信用利差总体持平，AA和AA + 级平台利差总体下行1BP [4][16] - 分区域来看，不同区域不同评级城投债利差有不同变动 [16][18][22] - 分行政级别来看，省级和地市级平台信用利差总体较上周持平，区县级平台下行1BP，不同级别不同区域平台利差有不同变动 [22][23][26] 产业债利差整体平稳 万科利差大幅压缩 - 本周产业债利差整体平稳，万科利差大幅压缩 [4][27] - 不同性质地产债利差有不同变动，如央企地产债利差走阔9BP，混合所有制地产债利差大幅收敛451BP等 [4][27] - 不同企业地产债利差有不同变动，如龙湖利差下行2BP，万科下行4285BP等 [4][27] - 不同等级不同行业产业债利差有不同变动，如AAA等级煤炭债利差持平，AA + 钢铁债利差下行3BP [4][27] 二永债利差全线收窄 中长期品种收益率大幅下行 - 本周二永债利差全线收窄，中长期品种收益率大幅下行，1Y期各等级收益率下行1BP，利差压缩2BP；3Y期各等级收益率下行5 - 6BP，利差压缩3 - 5BP；5Y期各等级收益率下行5 - 6BP，利差压缩1 - 2BP [4][35] 产业和城投永续债超额利差小幅下行 - 本周产业AAA级3Y永续债超额利差收敛0.43BP至14.41BP，处于2015年以来的36.98%分位数，5Y永续债超额利差持平于13.20BP，处于32.28%分位数 [4][38] - 城投AAA级3Y永续债超额利差下行0.13BP至4.51BP，处于3.52%分位数；5Y永续债超额利差下行0.79BP至10.13BP，处于18.64%分位数 [4][38] 万科展期方案好于预期 二永债利差仍有压缩空间 - 本周万科展期方案好于预期，存续债券二级价格上涨，但地产债支持政策真空，对央国企地产债偏谨慎，建议短期观望 [5][40] - 跨年后二永债表现强势，分红险保费收入增长推动超长二永债需求上升，收益率显著回落，虽长端利率短期有扰动，但央行呵护意愿强，二永债利差或仍有压缩空间 [5][40][43] 信用利差数据库编制说明 - 市场整体、商业银行二永、城投/产业永续债信用利差基于中债中短票和中债永续债数据求得，城投和产业债相关信用利差由华福证券研究所整理统计，历史分位数自2015年初以来 [46] - 产业和城投个券信用利差计算方式及行业或地区城投信用利差求法 [46] - 银行二级资本债/永续债、产业/城投类永续债超额利差计算方式 [46] - 样本筛选标准及评级说明，如选取中票和公募公司债样本，剔除担保债和永续债等 [46]

政策核心内容 - 中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发布通知 将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前商业用房（包括商铺、写字楼、酒店、商业综合体等）贷款最低首付比例为50% 部分银行执行60%或更高 最长贷款期限通常不超过10年 [2] - 各省级分行及派出机构可根据辖区城市政府调控要求 按照因城施策原则 在全国统一最低首付款比例基础上自主确定辖区各城市最低首付款比例下限 [1] 政策影响与市场背景 - 政策直接降低了购买商业用房的门槛 有助于提升商办市场活跃度 [2] - 以一套价值200万元的商住两用房为例 首付比例从50%降至30%后 首付资金从100万元减少至60万元 减少40万元 [2] - 商业地产面临较大库存积压 截至2025年11月末 办公楼待售面积5234万平方米 商业营业用房待售面积1.4亿平方米 两者合计接近2亿平方米 [2] - 在商办市场库存高企、空置率上升、租金下行的背景下 此次政策是中央层面首次对商办市场进行的全国性直接信贷支持 [3] 行业分析与未来展望 - 政策表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升 [2] - 开源证券房地产团队认为 政策降低了商办资产购置初始资金压力 或将直接刺激部分有实际经营需求或长期投资需求的买家入场 [3] - 相比于住宅按揭贷款 商办类房地产贷款在首付比例、利率、贷款期限上劣势显著 且税费成本较高 [3] - 未来预计更多城市将落实商办市场去库存政策 除了盘活闲置用房外 优化商办限购政策促进交易活跃或是重要一项 [2] - 部分城市已出台支持政策 例如上海支持存量商务楼宇分区分类兼容功能业态 武汉对购买新建商办类房屋给予契税实缴额度50%补助 长沙支持公寓等类住宅商品房调整为住宅 [2]

2025年业绩预告 - 公司预计2025年度实现盈利，但归属于母公司所有者的净利润与上年同期相比下降50%以上 [1] - 业绩下滑主要原因为2025年房地产业务亏损，同时存货、固定资产、投资性房地产等各类资产减值准备计提增加 [1] - 受建筑行业下行影响，公司收入有所下滑 [1] 2026年及未来展望 - 2026年，随着房地产业务资产处置工作的基本完成，公司将逐步摆脱房地产业务业绩亏损的拖累 [1] - 公司将结合“十五五”规划和业务结构调整战略，围绕“一核心、两主体、五特色”多元化业务体系建设 [1] - 公司谋划科技产业项目顶层设计，推动科技创新与产业创新深度融合，开辟新赛道、打造新引擎，以助力实现高质量发展并提升长期业绩水平 [1]

文章核心观点 - 2026年房地产市场迎来历史性转折，普涨时代结束，置业逻辑发生根本性变革，核心在于读懂政策信号与顺应市场分化趋势 [1] 政策导向与市场环境 - 政策核心转向“定向激活合理需求”，通过交易端与融资端双重松绑为刚需和改善群体构建低成本购房环境 [3] - 交易成本大幅降低，具体措施包括：延续换购住房个人所得税退税优惠至2027年底，出售购买满2年住房免征增值税，不足2年按3%征收率缴纳 [3] - 融资端持续宽松，2026年起首套住房5年以上商业贷款利率降至3.5%，部分城市首套实际执行利率低至3.05%，公积金贷款利率下调至2.6% [4] - 政策具有明确导向性，仅支持合理居住需求，各地因城施策，如沈阳延长首套15%首付政策至2026年底，北京适度放宽非京籍购房条件 [4] - 政策红利初步显现，截至2026年1月上旬，一线城市新房成交面积同比回升5%，深圳二手房看房量同比暴涨81% [4] 市场分化趋势 - 市场进入“核心坚挺、外围承压”的稳定分化期，分化体现在城市层级、区域板块及产品类型等多个维度 [5] - 城市与区域分化显著，2025年北京海淀、上海陆家嘴等核心板块次新房价逆势微涨2%-3%，去化周期仅12个月，而三四线城市人口净流出达312万人，广义库存去化周期普遍超30个月，瑞银预测2026年这类城市房价可能再跌10% [7] - 产品端分化加剧，“好房子”品质溢价全面显现，90-144平米品质改善户型需求占比提升至45%，成为成交主力，而三四线城市非优质房源面临“降价40%仍难成交”的困境 [7] - 在一线核心区，符合绿色建筑标准的品质住宅，房价抗跌性强，租金年回报率可稳定在2.0%-2.5%，较同地段普通住宅溢价达10%-20% [7] 置业决策原则 - 城市选择需聚焦人口净流入的核心区域，优先选择一线及强二线核心城市，关注都市圈产业配套完善的卫星城板块，坚决规避库存周期超30个月的三四线城市及县城 [9] - 产品选择需锚定品质与实用性，刚需群体可关注90㎡左右紧凑户型及“地铁+学区+成熟配套”的现房或准现房，改善群体可聚焦120-180㎡品质户型并考察“好房子”指标，同时利用“卖旧买新”个税优惠，坚决避开非优质资产 [9] - 时机把握需紧扣政策红利窗口期，刚需群体可抓住上半年开发商优惠力度大的关键期，改善群体可等待下半年优质改善盘性价比高点 [9] - 置业逻辑已从“是否买房”转向“在哪买、买什么、何时买”的精准决策，需摒弃投机思维，回归居住本质 [8][9]