公募REITs产品发行情况 - 华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农REIT于2025年7月7日启动发行，公众发售部分因超额募集仅一天便提前结募 [2][3][4] - 两只产品原定公众募集期限为2025年7月7日至8日，战略投资者和网下投资者募集期限保持不变 [4] - 创金合信首农REIT认购价格为3.685元/份，拟募集资金总额36.85亿元，其中公众初始发售份额9000万份 [5] - 华夏华电清洁能源REIT发售价格为3.789元/份，拟募资总额18.945亿元，面向公众发售0.45亿份 [6] 网下投资者认购热度 - 创金合信首农REIT网下发售有效报价投资者117家，配售对象566个，有效拟认购份额270.797亿份，为初始网下发售份额的128.95倍 [5] - 华夏华电清洁能源REIT网下询价阶段获116家投资者管理的477个配售对象参与，拟认购数量215.70亿份，为初始网下发售份额的205.43倍 [6] 底层资产详情 - 创金合信首农REIT底层资产为首农元中心项目（中关村移动服务创新园），为北京市城市更新示范项目 [5] - 华夏华电清洁能源REIT底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，运营近十年且收入稳定 [5] 年内公募REITs市场表现 - 2025年6月23日中银中外运仓储物流REIT公众发售部分一天内超额募集，网下认购倍数251.12倍 [9] - 2025年6月11日中金亦庄产业园REIT网下认购倍数达265.76倍创历史新高 [9] - 2025年4月华泰苏州恒泰租赁住房REIT网下认购倍数222倍 [9] - 2025年3月汇添富上海地产租赁住房REIT网下询价倍数超180倍 [9] - 2025年1月国泰君安济南能源供热REIT网下询价倍数140.96倍 [9] 市场规模与政策环境 - 2025年6月我国REITs总市值突破2000亿元，全市场REITs数量达69只 [9] - 自2021年5月首批基础设施公募REITs获批以来，市场规模四年内实现跃迁 [9] - 证监会与国家发改委发布系列政策支持REITs市场常态化发行和扩容 [10]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - ESG公募基金新发数量波动显著，2024年11月与2025年1月、3月达高峰，2025年2月及4月骤降；近 两年整体规模增长但分化明显，ESG策略基金与环境保护主题基金增速领先，纯ESG主题、社会责任及公司治理主题发展平缓 [7] - ESG债券发行金额波动剧烈、2025年4月以1721.55亿元创峰值、6月发行金额达到第二高，为1469.94亿元，1月仅378.44亿元处于低谷;高评级（4级及以上）ESG债券共7只，主要涵盖绿色债与可持续发展挂钩债 [7] - ESG银行理财产品发行量呈现出"S型"，2024年12月达104只高峰后回落，2025年3月开始出现回升，存续数量从2023年6月368只增至2025年6月948只，纯ESG主题稳步增长，社会责任主题显著提升，环境保护主题表现疲软 [7] - 公募ESG产品中，股基+偏股混基各主题规模和业绩有不同表现，如纯ESG主题规模平稳、头部集中，6月82只产品正收益；环境保护主题规模下滑，鹏华碳中和主题0规模大增，6月390只产品正收益；社会责任主题规模缓降，业绩分化；公司治理主题规模稳定，6月24只产品正收益 [8] - 债券基金2025年一季度环境保护主题和ESG策略主题规模增长，社会责任主题缩水；6月汇添富双鑫添利A收益率1.06%领跑 [8] - FOF基金规模整体下行，汇添富核心优选六个月持有A收益率4.58%居前 [8] - REITS基金环境保护主题规模占比70%，6月8个产品正收益，“国泰君安济南能源供热REIT”收益率12.1%居首 [8][11] - 代表性产品中，华宝核心优势6月收益17.43%，权益仓位约90%，重仓信息技术与工业，ESG评级稳定BB级；博时回报严选6月收益15.39%，权益仓位95%，重仓信息技术和可选消费，ESG评级在BB级和4级间震荡；华泰柏瑞质量精选6月收益15.48%，5月后权益仓位降至60%，持仓转向小盘成长，重仓信息技术，ESG评级由AA降至BB级 [8] 根据相关目录分别进行总结 ESG产品概况 - ESG公募基金月度新发数量波动大，2024年11月、2025年1月和3月为高峰，2025年2月和4月骤降；2023年6月至2025年6月只数和规模增长，ESG策略和环境保护主题增长明显，纯ESG、社会责任和公司治理主题发展平缓，公司治理主题产品个数稳定为20个 [21] - ESG债券月度发行金额波动剧烈，2025年4月1721.55亿元创峰值，6月1469.94亿元排第二，1月378.44亿元为低谷；发行人ESG评级A以上的债券有7只，涵盖中期票据、公司债和资产支持证券，主要是绿色债券和可持续发展挂钩债券 [26] - ESG银行理财产品月度发行只数呈"S型"，2024年12月达104只高峰后回落，2025年3月回升；存续数量从2023年6月368只增至2025年6月948只，纯ESG主题稳步增长，社会责任主题显著提升，环境保护主题增长不显著甚至下降 [35] 公募ESG产品分类跟踪 公募股基+偏股混基 - 纯ESG主题：2023年6月至2025年3月规模平稳，头部集中，中欧责任投资和兴全社会投资占比约30%；6月多数产品收益率集中在1%-4%，82只正收益，“财通可持续发展主题”收益率12.69% [48] - 环境保护主题：2023年6月至2025年3月规模下滑，鹏华碳中和主题0规模从0.35亿激增至83.36亿；6月多数产品收益率集中在-1%至6%，390只正收益，62只收益＞6%，7只＜-1% [55] - 社会责任主题：2023年6月至2025年3月规模下滑但未大幅起伏，市场格局稳固；6月多数产品收益率集中在-2%至10%，196只正收益，7只收益率超10%，2只低于-2%，“博时回报严选A”和“博时回报严选0”收益率超15% [62] - 公司治理主题：2023年6月至2025年3月规模稳定，汇添富价值精选A占比超35%；6月多数产品收益率集中在-3%至7%，24只正收益，“华宝核心优势A”和“华宝核心优势C”收益率超17% [69] 公募债券基金产品 - 2025年一季度，环境保护主题基金规模增长129.94亿元（+88.06%），ESG策略主题增89.63亿元（+51.13%），社会责任主题缩水124.45亿元（−12.22%） [77] - 6月规模20亿以上且业绩较好的产品中，4个收益率在0.5%以上，24个在0.1%至0.5%之间，“汇添富双鑫添利A”和“汇添富双享回报A”收益率居前 [77] 公募FOF基金产品 - 2023年6月至2025年3月规模波动下降，“东方红欣悦稳健配置3个月持有C”使2024年三季度规模达高峰后下降 [85] - 6月规模0.5亿以上且业绩较好的产品中，15个收益率在1%以上，“汇添富核心优选六个月持有A”收益率4.58%最高 [85] 公募REITS基金产品 - 仅含社会责任和环境保护主题，环境保护主题规模218.83亿元（占比70%），社会责任主题93.59亿元（占比30%） [93] - 6月8个产品正收益，4个负收益，“国泰君安济南能源供热REIT”收益率12.1%居首 [93] 代表性产品情况 - 华宝核心优势：6月收益17.43%，权益仓位平均约90%，重仓信息技术与工业（前十大持仓占比66.87%），ESG评级稳定BB级 [8][111] - 博时回报严选：6月收益15.49%，权益仓位稳定在95%，重仓信息技术和可选消费行业（前十大持仓占比50.03%），ESG评级在BB级和A级之间震荡 [8][129] - 华泰柏瑞质量精选：6月收益15.48%，5月以来权益仓位降至60%，持仓转向小盘成长，重仓信息技术行业（前十大持仓占比54.28%），ESG评级由AA降至BB级 [8][147]

REITs产品类型持续丰富 - 南方万国数据中心REIT与南方润泽科技REIT获批 成为首批数据中心类REITs项目 [1] - 南方万国数据中心REIT底层资产为国金数据中心 位于江苏省昆山市 [3] - 南方润泽科技REIT底层资产为润泽（廊坊）国际信息港A-18数据中心 位于河北省廊坊经济开发区梨园路2号 [3] 多个首单REITs项目涌现 - 易方达华威市场REIT上市 成为首单农贸市场公募REIT [3] - 国泰君安济南能源供热REIT上市 为首单市政基础设施公募REIT [3] - 华夏金隅智造工场REIT上市 为首单以城市更新项目为底层资产的产业园REIT [3] - 汇添富九州通医药REIT上市 为首单医药仓储物流设施REIT [3] - 创金合信首农产业园REIT获批 为创金合信基金旗下首只公募REITs产品 [3] REITs市场格局与表现 - 68只公募REITs中 华夏基金旗下有14只 中金基金旗下有10只 华泰证券资管和国泰君安资管旗下均有4只 四家机构共拥有32只REITs产品 占总数近一半 [4] - 华夏大悦城商业REIT年内涨幅达50.36% [4] - 嘉实物美消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、易方达华威农贸市场REIT、国泰君安济南能源供热REIT年内涨幅均超40% [4] 行业发展趋势 - 政策支持与公募机构积极发力推动REITs产品类型扩容 [3] - 公募机构发掘细分领域优质基础设施资产 推出多样化REITs产品 满足投资者多元需求并助力盘活基础设施 [3] - 更多公募加入REITs赛道 行业参与者丰富度提升 但市场仍呈现较强头部效应 [3] - 业内人士指出 REITs行业发展空间广阔 新进者仍有较多业务空间和突围机会 [4]

中银中外运仓储物流REIT发行情况 - 首单央企仓储物流基础设施REITs中银中外运仓储物流REIT于6月23日启动发行，公众发售部分仅一天便因超额募集提前结募 [2][3] - 该基金募集总额为13.108亿元（4亿份×3.277元/份），战略配售、网下发售、公众发售初始份额分别为2.8亿份、8400万份、3600万份 [4] - 网下认购倍数达251.12倍（210.94亿份/8400万份），109家机构管理的575个配售对象参与报价，区间为2.870-3.301元/份 [4] 资产配置与区域优势 - 首发资产包含6处仓储物流项目，覆盖长三角、京津冀、川渝等核心物流节点，深度嵌入长江经济带与京津冀协同发展区 [5] - 项目区位优势显著，物流需求强劲且客户基础稳定，叠加品牌影响力形成差异化竞争力 [5] 公募REITs市场动态 - 2024年多只REITs产品出现"一日售罄"：中金亦庄产业园REIT网下认购倍数265.76倍（6月），华泰苏州恒泰租赁住房REIT达222倍（4月），汇添富上海地产租赁住房REIT超180倍（3月），国泰君安济南能源供热REIT为140.96倍（1月） [7] - 截至6月，全市场REITs总数量达69只，总市值突破2000亿元，较2021年首批9只实现规模跃迁 [7] 政策与市场环境 - 证监会与国家发改委持续出台政策支持REITs常态化发行，推动基础设施和不动产领域投融资创新 [8] - 机构投资者类型及策略日益丰富，个人投资者参与度提升，共同促进市场长期健康发展 [8]

公募REITs市场表现 - 中证REITs全收益指数收于1124.63点，环比上涨0.88%，连续七周上涨；中证REITs（收盘）指数收于893.99点，环比上涨0.87% [1][3] - 已上市66个项目，总市值达2066亿元，环比上涨1.21%，主要由租赁住房和仓储物流板块拉动 [1] - 66只产品中49只环比上涨，17只下跌，涨幅前三为国泰君安济南能源供热REIT（8.10%）、华夏基金华润有巢REIT（7.77%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（7.72%） [1][3][5] - 跌幅前三为华安百联消费REIT（-4.59%）、浙商证券沪杭甬高速REIT（-3.53%）、平安宁波交投REIT（-2.00%） [1][5][7] 板块表现 - 租赁住房（保租房）板块领涨，周回报指数上涨4.42%，市政环保（3.26%）、仓储物流（2.81%）紧随其后 [3] - 高速公路板块回调，周回报指数下跌1.10% [3] - 能源（0.48%）、产业园（0.97%）、消费（1.42%）板块涨幅居中 [3] 流动性分析 - 上周REITs总成交额5.69亿元，环比上升3.8%，其中产权类成交3.17亿元（+5.6%），经营权类成交2.52亿元（+1.6%） [7] - 交通基础设施类成交额最高（1.49亿元，占比26.2%），能源基础设施类成交额环比增幅最大（+48.4%） [8] - 园区基础设施类成交额环比下降21.4%，市政环保类下降11.7% [8] 行业动态 - 首批两单数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）获批，填补国内REITs市场在数据中心领域的空白 [2][10] - 华夏华电清洁能源REIT（天然气热电联产项目）和创金合信首农产业园REIT（首农元中心，出租率94.8%）同日获批 [2][11] - 今年以来9只公募REITs成立，规模超140亿元，28只等待上市，市场有望持续扩容 [11]

公募REITs市场发展概况 - 公募REITs问世四年总市值突破2000亿元，上市产品达66只，成为亚洲第一 [1] - 2021年首批9只REITs上市时总市值仅300多亿元，2025年6月20日总市值达2066亿元，较上年同期接近翻倍 [2] - 中证REITs全收益指数2025年以来涨幅超16%，华夏大悦城商业REIT等3只产品涨超50% [5] 政策推动与制度完善 - 2024年7月《通知》将底层资产扩容至13大类，覆盖交通、能源、市政等传统及新型基础设施 [1][2] - 2024年2月《会计类第4号》明确REITs权益工具属性，允许计入FVOCI科目，降低机构投资者业绩压力 [2] - 政策推动下市场进入常态化阶段，预计未来1-2年维持高估值，板块分化持续 [5] 底层资产多元化进展 - 底层资产从首批4类拓展至保障性租赁住房、消费、新能源等13大类 [1][3] - 汇添富九州通医药REIT和国泰君安济南能源供热REIT认购倍数达1192倍和813倍，二级市场价格较发行价累计涨幅超50%和80% [3] - 2025年6月获批首批数据中心REITs，监管层表态支持科技企业利用数据资产等开展REITs融资 [3] 投资者结构与分红表现 - 投资者结构涵盖产业资本、券商、保险等七类主体，需进一步丰富持有型与交易型策略 [4] - 2021-2025年累计分红近220亿元，年度分红从2021年6.92亿元增至2024年83.87亿元，2025年前6月达44.12亿元（同比+33%） [4] - 当前分红率3%-5%的REITs吸引力提升，部分产品收益率已低于3%，反映稳定分红资产供不应求 [5] 市场定位与未来展望 - 低利率环境下公募REITs在大类资产配置中战略地位提升，中长期配置吸引力刚崭露头角 [1][5] - 中金公司认为市场仍处于固收资金抢配高息资产逻辑，未来投资价值有望进一步释放 [5]

公募REITs市场动态 - 三只公募REITs因累计涨幅过高触发临时停牌 工银蒙能清洁能源REIT和国泰君安济南能源供热REIT收盘价较基准价累计涨幅均超70% 停牌1天 博时津开科工产业REIT涨幅达52 88% 停牌1小时 [1][2][5] - 工银蒙能清洁能源REIT二级市场收盘价为9 145元/份 较基准价累计涨幅71 35% 国泰君安济南能源供热REIT收盘价12 749元/份 涨幅70 44% 博时津开科工产业REIT收盘价3 666元/份 涨幅52 88% [2][5] 停牌历史与市场表现 - 工银蒙能清洁能源REIT曾在4月7日因涨幅50 25%临时停牌1小时 国泰君安济南能源供热REIT上市后连续四个交易日发布停复牌公告 [6] - 华夏特变电工新能源REIT于6月6日因涨幅50 63%停牌1小时 华泰苏州恒泰租赁住房REIT上市后触发4次停牌 华夏首创奥莱REIT触发3次停牌 [6] - 中证REITs全收益指数年内上涨15 5% 中证REITs（收盘）指数上涨12 54% 截至6月16日 [6] 市场背景与机构观点 - 十年期国债收益率降至1 6%附近 机构对稳定现金流的REITs配置需求激增 推高部分产品估值 [7] - 公募REITs流通份额有限 部分机构采取网下打新策略 导致二级市场波动加大 价格上涨后净现金流分派率显著下降 [5][7]

公募REITs市场发展 - 公募REITs总市值突破2000亿元大关 达到2019 91亿元 [1] - 全市场已成立66只公募REITs 首发募集总规模1744亿元 [1] - 今年以来新成立7只公募REITs 发行规模113亿元 [1] 新发公募REITs项目动态 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价 询价区间2 754元/份—3 366元/份 发售份额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份 基础设施资产涵盖6个物流项目 总建筑面积30 54万平米 可租赁面积29 97万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT新购入上海康桥项目 建筑面积18 24万平方米 可出租面积10 46万平方米 [3] 细分领域首单REITs创新 - 易方达华威市场REIT为全国首单农贸市场公募REITs 网下认购倍数78 718倍 公众认购倍数407 025倍 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT为首单供热基础设施REITs [4] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类REITs [4] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类REITs [4] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链REITs [4] - 南方润泽科技数据中心REIT为首单数据中心公募REITs 正在申报 [4]

公募REITs市场扩容 - 截至6月5日公募REITs总市值达2019.91亿元突破2000亿元大关 [1] - 2025年以来共成立7只公募REITs发行总规模113亿元 [1][6] - 全市场已成立66只公募REITs首发募集总规模1744亿元 [6] 三单公募REITs新进展 - 中金中国绿发商业REIT将于6月9日询价询价区间2.754-3.366元/份发售总额5亿份 [3] - 中银中外运仓储物流REIT获准发行4亿份覆盖6个物流项目总建筑面积30.54万平米 [3] - 国泰君安临港创新产业园REIT扩募获批新购入上海康桥项目建筑面积18.24万平米 [4] 细分领域首单REITs加速推出 - 易方达华威市场REIT网下认购倍数78.718倍公众认购倍数407.025倍创消费类纪录 [6] - 国泰君安济南能源供热REIT成为首单供热基础设施REITs [6] - 华夏金隅智造工场REIT为首单城市更新类项目 [6] - 汇添富九州通医药REIT为首单医药仓储设施类项目 [6] - 中金亦庄产业园REIT为首个汽车制造产业链项目 [6] - 南方润泽科技数据中心REIT正在申报将成为首单数据中心项目 [6] 政策支持与市场展望 - 上海发改委提出推动基础设施REITs提质扩容 [7] - 广东发文支持民间资本项目发行基础设施REITs [7] - 业内人士预计公募REITs资产类型将更加丰富市场规模将再上新台阶 [7]

经济数据表现 - 2025年4月社零同比增5.1%，低于3月的5.9%但高于去年的3.5%，必选消费品增速平稳，家电等受益行业占比提升至14.4%[1] - 2025年4月固投同比增3.5%，制造业投资8.2%，基建投资9.6%，房地产投资 -11.3%[2] 经济形势分析 - 4月经济受贸易争端影响，工业增加值、制造业投资和出口增速环比下滑，但幅度可控，体现经济韧性[2] - 4月社零略有回落，补贴支撑消费明显，后续内需修复存疑；楼市刺激效应趋缓，5月降公积金利率，政策效果尚待观察[2] 政策情况 - 5月7日央行降准降息后，5月20日1年期与5年期LPR分别下调至3%和3.5%，主要银行也下调存款利率[3] - 随着关税风险减弱，短时货币与财政政策进一步加码可能性下降，5 - 7月经济走势决定下半年政策是否再度加力[3] REITs市场情况 - 截止5月23日，中证REITs指数 +1.19%，中证REITs全收益 +1.20%，表现强于上证指数的 -0.57%、南华商品指数的 -0.50%和中证全债的 +0.08%[4] - 近一周9个板块平均涨跌幅有7个为正，2个为负，交通基础设施板块周度涨幅2.62%最大，市政设施板块周度跌幅0.33%最大[9] - 近一周市场流动性上升，周内市场日均成交额6.31亿元，较上周上行23.04%；日均换手率录得0.86%，较上周均值的0.69%上行[9] 风险提示 - 中美贸易谈判进展低于预期；全球经济衰退超预期；内需恢复速度不及预期；国际地缘格局超预期变动[9]