发行情况 - 华夏凯德商业REIT于2025年9月9日启动发行 公众发售部分因超额募集提前一日结募 [2][3] - 该基金公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限 最后认购日为2025年9月9日 [3] - 基金管理人采用全程比例配售原则处理有效认购申请 未确认部分款项将退还 [3] 产品结构 - 首发底层资产为广州凯德广场·云尚与长沙凯德广场·雨花亭 形成一线与强二线城市资产组合 [5] - 两个资产运营均超九年 业态品牌丰富且基本面坚实 [5] - 发售价格为5.718元/份 拟募资总额22.872亿元 [5] - 公众发售4786.8万份 战略配售24044万份 网下发售11169.2万份 [5] 市场认购热度 - 网下询价阶段获得144家投资者938个配售对象参与 拟认购284.26亿份 [5] - 网下认购倍数达254.5倍 创消费类REITs历史新高 [5] - 2025年7月南方润泽科技REIT公众认购规模约2896.28亿元 南方万国数据中心REIT约1835.42亿元 [7] - 华夏华电清洁能源REIT网下认购倍数205.43倍 创金合信首农REIT达128.95倍 [7] 行业发展趋势 - 公募REITs产品2025年以来屡现一日结募现象 [6] - 华泰苏州恒泰租赁住房REIT等多只产品均发行一天即提前结募 网下认购倍数均超百倍 [7] - 全市场REITs数量达75只 募集规模超1970亿元 [7] - REITs总市值于2025年6月突破2000亿元大关 距首批产品获批仅4年时间 [7]

市场表现 - 中证REITs全收益指数9月4日上涨0.42%，招商基金蛇口租赁住房REIT涨幅达3.1%，红土创新深圳安居REIT、华夏北京保障房REIT、中金厦门安居REIT涨幅均超2% [1][2] - 8月25日至29日中证REITs全收益指数上涨1.06%，跑赢中证红利指数2.16个百分点 [1][2] - 截至9月4日，58只REITs中54只年内实现正收益，40只涨幅超10%，嘉实物美消费REIT涨幅超50%，华夏大悦城商业REIT等4只产品涨幅超40% [3] 品种分化 - 产权类REITs上周上涨1.55%，特许经营权类REITs上涨0.87% [2] - 消费、保障房、仓储物流、数据中心板块表现相对占优，上周65只REITs上涨8只下跌 [2] - 近60个交易日47只REITs收益为负，华安百联消费REIT等4只产品跌幅超10% [4] 基本面状况 - 2025上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5% [4] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26.0% [4] - 平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50基点），平均分红率降至2.26%（同比下降146基点） [4] 资产类别表现 - 消费类资产在政策刺激下表现强势，营收、净利润、可供分配金额均同比增加 [4] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [4] - 仓储和高速项目呈现基本面边际企稳且租户结构稳定特征 [6] 配置策略 - 风险偏好收缩可能支撑REITs市场修复，重点关注保租房、消费、市政环保板块的低吸机会 [5][6] - 二级市场价格低于资产端价值时风险收益比提高，战略配售和打新机会值得重视 [6] - REITs具备独立资产配置功能，要求90%以上可供分配金额以现金形式分配，适合长期持有 [6]

但公募REITs产品内部产生了一定分化。分项目属性来看，上周产权类REITs上涨1.55%，特许经营权类 REITs上涨0.87%。分资产类型来看，消费、保障房、仓储物流、数据中心等板块表现占优。分个券来 看，上周共有65只上涨、8只下跌，其中，国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT、嘉实 物美消费REIT位列涨幅前三，工银蒙能清洁能源REIT、中航京能光伏REIT、华夏华电清洁能源REIT则 跌幅居前。 短期的回调并未对今年以来公募REITs的整体收益产生较大影响。数据显示，截至9月4日收盘，2025年 1月1日之前已上市的58只REITs中，54只今年以来获得正收益，除嘉实物美消费REIT今年以来涨幅超过 50%外，华夏大悦城商业REIT、博时津开产园REIT、华夏首创奥莱REIT、中金印力消费REIT今年以来 涨幅也均超过40%。19只REITs今年以来涨幅在20%-40%。共有40只REITs今年以来涨幅超过10%。 REITs市场短期承压 经过一段时间的回调，公募REITs市场迎来了止跌回升。 9月4日，中证REITs全收益指数涨0.42%，多只公募REITs涨幅超2%，其中，招商基 ...

市场表现 - 中证REITs（收盘）指数和中证REITs全收益指数均环比上涨1.06%，分别收于846.89点和1073.33点 [1][2] - 73只已上市公募REITs中65只环比上涨，8只下跌，上涨产品数量显著增加 [1][2] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨幅分别为1.6%和1.1% [2] - 消费类REITs周涨幅达2.49%，表现最佳，保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流和能源类REITs分别上涨1.84%、0.23%、1.07%、1.13%、1.14%和0.69% [2] - 国泰君安济南能源供热REIT、中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅最大，分别为5.7%、4.29%和4.22% [1][2] - 工银蒙能清洁能源REIT、中航京能光伏REIT和华夏华电清洁能源REIT跌幅最大，分别为2.62%、1.3%和0.43% [1][2] 财务数据 - 2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6%，净利润同比下滑7.5%，EBITDA同比提升1.3% [3] - 可供分配金额同比收缩4.3%，实际分红金额同比下降26%，平均现金流分派率降至2.36%（同比下降50BP），平均分红率降至2.26%（同比下降146BP） [3] - 消费类REITs营收、净利润、可供分配金额同比增速分别为47%、35.6%和46.5% [3] - 产业园和能源类资产基本面弱化，盈利及现金流能力承压 [3] 产品动态 - 华夏凯德商业REIT正式获批，为首单外资消费REITs，准予募集基金总份额4亿份，总建筑面积16.84万平方米，出租率约96% [4][5] - 凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有华夏凯德商业REIT至少20%的份额 [4] - 国泰君安东久新经济REIT扩募申请获批，为市场第八单扩募项目，拟购入基础设施项目估值合计3.59亿元 [1][5] - 中金唯品会奥莱REIT基金成立，首募规模34.8亿元 [4] - 12只REITs基金等待上市 [6] 公司案例 - 中国外运REITs项目增厚利润对冲其他收益下滑，2025年二季度投资净收益同比增长73.7%至8.6亿元 [5] - 中银中外运仓储物流REIT上市发行溢价率达16.2%，显著增厚投资收益 [5]

二级市场表现 - 中证REITs收盘指数和中证REITs全收益指数均环比上涨1.06% 收于846.89点和1073.33点 [1][2] - 73只上市公募REITs中65只环比上涨 8只下跌 上涨产品数量显著增加 [1][2][4] - 产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅分别为1.6%和1.1% [2] - 各类型REITs均收涨 保障房 环保 高速公路 产业园区 仓储物流 能源 消费类REITs周涨幅分别为1.84% 0.23% 1.07% 1.13% 1.14% 0.69% 2.49% [2] 个股表现 - 涨幅前三产品为国泰君安济南能源供热REIT 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT 周涨幅分别为5.7% 4.29%和4.22% [1][2] - 跌幅前三产品为工银蒙能清洁能源REIT 中航京能光伏REIT和华夏华电清洁能源REIT 周跌幅分别为2.62% 1.3%和0.43% [1][4] 行业动态 - 首单外资消费REITs华夏凯德商业REIT正式获批 募集总份额4亿份 总建筑面积16.84万平方米 出租率约96% [7][8] - 国泰君安东久新经济REIT扩募申请获批 为市场第八单扩募项目 拟购入资产估值合计3.59亿元 [1][8] - 中金唯品会奥莱REIT基金成立 首募规模34.8亿元 [8] 财务表现 - 2025年上半年REITs整体营收同比微增0.6% 净利润同比下滑7.5% EBITDA同比提升1.3% [6] - 可供分配金额同比收缩4.3% 实际分红金额同比下降26% 现金流分派率降至2.36% [6] - 消费类资产营收 净利润 可供分配金额同比增速分别为47% 35.6% 46.5% [6] 公司案例 - 中国外运REITs项目增厚利润 二季度投资净收益同比增长73.7%至8.6亿元 主要因中银中外运仓储物流REIT上市发行溢价率达16.2% [9] - 66只公募REITs已完成2025年半年报披露 [5] - 12只REITs基金等待上市 [10]

中证REITs指数表现 - 8月中证REITs全收益指数累计月跌幅达2.61% [1][3] - 8月29日指数微跌0.29%收于1073.33点 本周指数上涨1.06% [3] - 园区基础设施和保障性租赁住房类REITs月跌幅居前 [1][3] 单周REITs产品涨跌情况 - 本周74只上市REITs中65只上涨 消费、能源、仓储类涨幅领先 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT周涨幅5.70%居首 中航易商仓储物流REIT和嘉实物美消费REIT涨幅超4% [3] - 仅8只产品下跌 工银蒙能清洁能源REIT单周跌幅2.62%最大 [3] 市场动态与机构观点 - 中信建投证券认为REITs市场拐点已至 看好四季度交易型资金重新入场后创新高 [4] - 三大利空因素接近出尽 三大长期利好格局不变 [4] 新产品与扩募进展 - 华夏凯德商业REIT获批成为境内首单外资消费类REITs 总份额4亿份 [6] - 底层资产为广州凯德广场·云尚和长沙凯德广场·雨花亭 总建筑面积168,405平方米 出租率96% [6] - 国泰君安东久新经济REIT扩募获批 为市场第8单扩募项目 [7] - 国泰君安临港创新产业园REIT成功扩募上市 募集资金17.23亿元 发售份额3.89亿份 [8] 市场规模与发展阶段 - 全市场已发行74单REITs 募集资金规模达2020.66亿元（含扩募） [8] - 市场迈入常态化发行与提质扩容阶段 形成"首发+扩募"双轮驱动格局 [8]

首批数据中心REITs上市表现 - 8月8日首批两只数据中心REITs上市首日均实现30%涨停，南方万国数据中心REIT收报3.900元，成交2.34亿元，换手率25.37%，南方润泽科技数据中心REIT收报5.850元，成交4.52亿元，换手率26.43% [2] - 两只产品发行阶段受资金热捧，南方润泽科技数据中心REIT公众认购倍数达317.96倍，南方万国数据中心REIT达454.96倍 [2] - 数据中心REITs资产类型稀缺性被市场认可，上市首日涨停符合预期 [2] 公募REITs整体市场表现 - 截至8月8日73只公募REITs中67只上市首日上涨，占比超90%，其中15只首日涨停（占比20.55%），22只涨幅超20%（30.14%），32只涨幅超10%（43.84%） [3] - 上市以来73只REITs平均收益率接近35%，17只收益率超50%，中金厦门安居保障性租赁住房REIT以97.37%涨幅居首，嘉实物美消费REIT（91.17%）、易方达华威农贸市场REIT（85.37%）紧随其后 [4] - 行情分化明显，8只产品录得负收益，最大亏损超30% [4] 行业分化与估值特征 - 产权类REITs中消费基础设施表现突出，经营权类中能源基础设施和生态环保类领涨，运营数据和财务指标是影响表现的关键因素 [5] - 仓储物流REITs估值收益率均值4.24%（产权类最高），生态环保REITs均值3.94%（经营权类最高），IRR分化反映资产质量差异 [5][6] 市场供需矛盾与建议 - 当前公募REITs规模仅2000亿元出头，优质资产供给不足与旺盛需求形成核心矛盾 [1][7] - 流动性风险需关注，部分REITs因交易不连续、买卖价差大导致估值偏离基本面，投资者结构单一和集中度高加剧波动 [7] - 建议逐步放开Pre-REITs基金作为原始权益人，优先在扩募环节试点以提升优质资产供给 [8]

首批数据中心REITs上市表现 - 南方润泽科技数据中心REIT上市首日报5.850元，较发行价4.500元上涨30%，换手率25.08%，成交额4.28亿 [1][2][4] - 南方万国数据中心REIT上市首日报3.9元，较发行价3.000元上涨30%，换手率24.19%，成交额2.23亿 [1][3][4] - 两单REITs合计募资69亿元，公众认购倍数分别达317.95倍和455倍，显示市场高度追捧 [5] 底层资产详情 - 南方润泽科技数据中心REIT底层资产为润泽科技ICFZ A-18项目，位于京津冀枢纽节点，机柜5897个，上架率超99%，IT总功率42MW [5] - 南方万国数据中心REIT底层资产为昆山花桥国金数据项目，占地2万㎡，机柜4192个 [5] 行业意义与政策背景 - 数据中心REITs标志着REITs市场从传统基建向"科技新基建"转型，契合金融支持科技创新的政策导向 [6] - 公募REITs可帮助相关公司构建"重资产+轻资产"协同模式，提供持续融资平台 [5] 公募REITs市场动态 - 2023年截至8月8日已成立14只公募REITs，总募资278亿元，平均单只募资20亿元 [3][8] - 年内创新品种频出，包括首单农贸市场、供热、医药仓储、汽车制造产业链等主题REITs [9] 战略投资者结构 - 南方润泽科技REIT战配机构75家，涵盖产业资本、保险、券商、私募等多元类型 [10][11][12][13][14][15][16][17][18] - 南方万国数据中心REIT战配机构53家，限售期12-36个月不等，含北京金控资本、中英人寿等 [19][20][21][22][23][24][25]

首批数据中心公募REITs上市表现 - 首批两只数据中心公募REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技数据中心REIT）于8月8日上市，首日均触及30%涨停上限 [1][2] - 首日成交金额合计逼近7亿元（分别为2.34亿元、4.52亿元），换手率达25.37%和26.46%，位居全市场公募REITs成交金额前两名 [1][2] - 发行阶段认购火爆：南方万国数据中心REIT认购金额达1835.42亿元，南方润泽科技REIT认购金额达2896.28亿元，后者为年内第三只认购超2000亿元的公募REIT产品 [2] 公募REITs市场整体表现 - 中证REITs全收益指数、中证REITs指数年内分别上涨13.37%、9.91%，跑赢沪深300等主流指数 [1][4] - 全市场73只公募REITs中70只实现正收益，年内平均涨幅17.37% [4] - 表现突出的产品包括：嘉实物美消费REIT（+50.39%）、博时津开科工产业园REIT（+49.96%）、华夏大悦城商业REIT（+46.82%）等 [4][5] 数据中心REITs的行业意义 - 首批数据中心REITs填补了国内REITs市场在新型基础设施领域的空白，底层资产从传统领域扩展到数据中心 [3] - 丰富了投资标的，满足不同风险偏好需求，为资本市场注入新活力 [3] REITs市场近期调整分析 - 6月下旬以来中证REITs指数回调超2%，可能与资本市场风险偏好上行、长端利率波动有关 [4][5] - 中金公司研报指出，14只REITs在6月20日至7月31日期间跌幅超5%，20只跌幅3%-5%，但月末修复后存在配置机会 [5] - 新发债券征税背景下，公募REITs的免税优势使其稀缺性提升 [5]

市场发展规模与历程 - 首批9只公募REITs于2021年6月21日上市 总市值300多亿元 截至2025年6月20日已上市66只产品 总市值达2066亿元 较上年同期接近翻倍 [1][4] - 四年间市场规模从试点突破至2000亿元以上 呈现加速跃迁式发展 [1] - 底层资产类型从首批4类（产业园区、仓储物流、生态环保、交通）拓展至保障性租赁住房、消费、新能源、水利、市政等多元领域 [4] 政策环境与制度演进 - 2024年7月国家发展改革委发布通知 推动公募REITs项目常态化发行 底层资产扩容至13个大类 覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费等领域 [2] - 2024年2月证监会明确公募REITs权益工具属性 允许投资者将REITs投资作为权益工具调整计入FVOCI科目 降低二级市场波动对利润表的影响 [2] - 会计政策调整后 机构投资者长期持有意愿增强 业绩压力降低 [3] 资产类型创新与市场表现 - 新资产类型项目受市场青睐 汇添富九州通医药REIT公众认购倍数达1192倍 国泰君安济南能源供热REIT认购倍数813倍 二级市场价格较发行价累计涨幅超50%和80% [4] - 首批数据中心REITs（南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT）于2025年6月18日获批注册 证监会支持科技企业利用知识产权、数据资产等新型资产开展REITs融资 [5] - 2025年以来中证REITs全收益指数涨幅达16.2% 华夏大悦城商业REIT等3只消费类产品涨超50% 全市场66只产品中除1只微跌外均上涨 [6] 分红机制与投资收益 - 公募REITs需将90%以上年度可供分配金额以现金形式分配 2021年至2025年累计分红金额接近220亿元 其中2021年6.92亿元、2022年18.46亿元、2023年66.14亿元、2024年83.87亿元、2025年44.12亿元（上年同期33.14亿元） [6] - 分红金额逐年增长 分红率稳定在3%-5% 部分产品收益率已低于3% 反映稳定分红资产供不应求 [6] 投资者结构与资金配置 - 投资者类型包括产业资本、券商、保险、信托、私募、银行理财、个人等 呈现生态共荣格局 [1][5] - 会计政策调整驱动保险机构及券商自营增加自有资金配置 成为潜在长线增量资金 [2] - 需进一步提高投资者结构丰富度 平衡持有型与交易型策略以激活流动性 [5] 市场前景与估值趋势 - 低利率环境下公募REITs被更多资金认可 在大类资产配置中战略地位提升 [1] - 市场供需矛盾存在 政策红利持续释放 预计未来1-2年内维持高估值 板块分化持续 [7] - 固收资金抢配高息资产逻辑短期主导市场 中长期配置吸引力刚崭露头角 [7]