城市更新政策导向 - 中共中央办公厅和国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确建立可持续的城市更新模式，目标到2030年城市开发建设方式转型初见成效 [1] - 城市更新模式从增量建设、大拆大建转向存量盘活和品质提升，需要探索相适应的投融资模式 [1] - 政策提出健全多元化投融资方式，形成政府引导、市场运作、全社会参与的可持续投融资模式 [1] 多元化投融资机制 - 国家层面资金包括中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债及税费优惠 [2] - 地方政府在债务风险可控前提下可发行专项债券支持更新项目，扩大专项债投向领域和资本金范围 [2] - 鼓励金融机构在合规前提下参与城市更新，强化信贷支持，发挥政策性金融撬动作用 [2] - 推动发行基础设施REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等市场化融资工具 [2] - 支持利用经营性物业贷款改造低效楼宇、商业设施和老旧商业街区 [2] 融资模式创新需求 - 传统以不动产抵押为主的"准房地产"融资模式需改变，因新模式缺乏抵押物 [3] - 商业银行需创新授信和贷款管理体系，适应以存量盘活为主的更新模式 [3] - 金融监管总局将指导金融机构制定配套制度流程，建立项目清单制，完善风险管控 [3] - 新贷款模式不再依托不动产抵押，而是匹配项目各阶段投入与未来现金流 [4] 规划与资产配置 - 需在各级规划中做好资产配置方案，叠加资源和资产要素 [4] - 老旧片区改造需整合文化、旅游、餐饮等业态，补足基础设施短板 [4] - 推动建筑功能转换和混合利用，植入新业态新功能，释放低效空间价值 [4] - 构建三级规划传导机制提升城市资产价值，财政资金重点投入公共品领域 [5] 配套支持政策 - 允许土地复合利用，地上地下空间按主用途确定 [5] - 对保留文物和公共设施的项目给予容积率奖励 [5] - 需明确技术规范，解决历史遗留产权问题，明晰改造后产权交易规则 [5] - 控规需给予弹性空间平衡成本收益，激励社会资金进入 [6] - 鼓励业主、居民、商户参与规划编制，形成全社会参与机制 [6]

同时，支持符合条件的养老产业企业通过上市、挂牌、发债等方式，扩大直接融资渠道，探索养老领域 符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)，探索提升跨境投融资便利化水平；支 持金融机构提供养老金融跨境服务，加强与港澳养老金融合作，探索推动内地与港澳金融机构合作开发 大湾区跨境养老金融产品、跨境医疗险产品，提升跨境养老服务质效；鼓励保险公司稳健有序投资参与 发展居家、社区及机构养老服务等。 据了解，截至2024年底，广州市60岁及以上户籍人口212.92万人，已正式迈入中度老龄化社会。目前， 广州基本养老保险制度基本成熟定型，正逐步推动"制度全覆盖"到"人员全覆盖"。已有3015家企业建立 企业年金，覆盖51万名职工。 "养老金融十二条"从十二个方面明确了广州养老金融发展的重要任务，其中包括支持金融机构为基本养 老保险、企业年金和职业年金、个人养老金提供综合管理服务；丰富养老保险第三支柱(个人养老金)金 融产品供给，推进具有养老属性的金融产品发展，鼓励信托公司开展定制化的家族信托、家庭服务信 托、保险金信托等财富管理服务信托业务；加大养老产业发展融资支持，鼓励金融机构结合自身实际设 立养老金融事 ...