文章核心观点 - 《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》旨在通过拓宽投融资渠道、强化资金保障来促进民间投资 [1] - 政策通过投资与融资联动，直接融资与间接融资并举的方式，为民营企业提供有针对性的资金支持综合方案 [6] - 随着政策落细落实，预期将激发民营企业的内生动力和创新活力，助力经济高质量发展 [6] 政策性金融支持 - 设立5000亿元新型政策性金融工具资金并已全部投放完毕，其中安排一定规模支持重点领域民间投资项目 [3] - 国家开发银行全额出资的国开新型政策性金融工具有限公司完成2500亿元投放，支持民间投资和民间资本参与项目128个，投放685.9亿元，占比27.4% [3] - 该工具全部用于补充项目资本金，能促进项目加快开工，并引导商业银行共同参与投融资，发挥杠杆效应 [3] 信贷政策优化 - 利用支持小微企业融资协调工作机制，截至今年6月末已走访超过9000万户小微经营主体，新发放贷款17.8万亿元 [4] - 全面准确落实普惠信贷尽职免责和不良容忍制度，以优化金融资源供给，免除基层信贷人员后顾之忧 [4] - 打造国家投融资综合服务平台、推广“创新积分制”，旨在加强数据信息联通应用，打破信息不对称壁垒 [4] 直接融资举措 - 持续落实科技型企业上市融资、并购重组“绿色通道”政策，激励民营企业加大关键核心技术投入 [5] - 积极支持民间投资项目发行基础设施REITs，目前已推动14个民间投资项目发行上市 [5] - 发行REITs可帮助民营企业盘活存量资产，形成投融资良性循环，国家发展改革委与证监会正协同推动市场扩围扩容 [5]

报告行业投资评级 - 对房地产及物管行业维持“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 我国房地产行业仍处于磨底阶段，但核心城市止跌回稳将更早到来 [3] - 两大发展机遇值得关注：好房子新赛道推动房企向制造业转型，迎接PB-ROE向上突破；优质商业地产在货币宽松周期下有望价值重估 [3] - 推荐关注五条投资主线：好房子房企、商业地产、低估值修复房企、物业管理及二手房中介 [3] 行业数据总结 新房成交 - 上周（2025/11/8-11/14）34个重点城市新房合计成交201万平米，环比上升11.9% [3][4] - 其中，一二线城市成交187万平米，环比上升12.6%；三四线城市成交14万平米，环比上升3.2% [3][4] - 11月（11/1-11/14）34城一手房成交同比-39%，较10月下降12.5个百分点；年初累计成交1.05亿平米，同比下降14.5% [3][5] - 一二线城市11月成交同比-37.8%，三四线城市同比-49.2% [3][5] 二手房成交 - 上周13个重点城市二手房合计成交123万平米，环比上升10.8% [3][11] - 11月累计成交234万平米，同比下降15%，但降幅较10月收窄6.9个百分点；年初累计成交5147.1万平米，同比上升1.4% [3][11] 新房库存与去化 - 上周15个重点城市合计推盘81万平米，成交78万平米，成交推盘比为0.96倍 [3][22] - 最近三个月（2025年8月-10月）的成交推盘比分别为0.98倍、0.75倍和1.47倍 [3][22] - 截至上周末（2025/11/14），15城合计住宅可售面积为8953.8万平米，环比微升0.03% [3][22] - 15城住宅3个月移动平均去化月数为23.5个月，环比下降0.23个月 [3][22] 行业政策和新闻跟踪 宏观政策 - 国务院办公厅印发《关于进一步促进民间投资发展的若干措施》，支持民间投资项目发行基础设施REITs [3][31] - 央行发布三季度货币政策报告，明确完善房地产金融基础性制度 [3][31] 地方政策与市场 - 杭州安居集团持续推进收购存量商品房用作保障性住房 [3][31] - 郑州开通住房公积金个人住房贷款网上申请渠道 [3][31] - 土地市场方面，保利发展以11.1亿元竞得成都青羊区宅地；苏州3宗宅地以26.4亿元成交 [3][31] 物管行业政策 - 泰州市允许提取公积金支付本市内自有住房物业费 [35] 重点公司动态 地产公司经营数据 - 10月单月销售：中国金茂120亿元（+3%）、新城控股14.2亿元（-45.8%）、旭辉控股11亿元（-61%）、华润置地152亿元（-51%） [3][36] - 1-10月累计销售：中国金茂926.8亿元（+24%）、新城控股164.7亿元（-52.2%）、旭辉控股141.7亿元（-51%）、华润置地1696亿元（-17%） [3][36] 公司资本运作 - 华润置地配售华润万象生活股份4950万股，净额约20.6亿港元，持股比例降至70.1% [3][39] - 滨江集团股东拟减持约9000万股，占总股本2.88% [3][39] - 大悦城子公司拟分别申请42亿元（1年期）和33亿元（14年期）贷款 [3][36] 物管公司动态 - 贝壳-W公布25Q3净利润7.5亿元，同比下降36.1% [40] - 贝壳-W耗资约300万美元回购53.4万股；绿城服务耗资约300万港币回购62.2万股 [40][42] 板块行情回顾 地产板块 - 上周SW房地产指数上涨2.7%，沪深300指数下跌1.08%，相对收益3.78%，在31个板块中排名第7位 [3][43] - 个股涨幅前五：中国武夷、华夏幸福、冠城大通、奥园美谷、荣盛发展 [43][47] - 当前主流AH房企2025/2026年PE均值分别为23.5倍和20.6倍 [3][48] 物管板块 - 上周物业管理板块个股平均上涨1.4%，相对收益2.48%，表现强于大市 [3][49] - 个股涨幅前五：华润万象生活、时代邻里、融创服务、和泓服务、永升服务 [49][54] - 当前物管板块2025/2026年PE均值分别为14.2倍和12.8倍 [3][57]

宏观政策 - 中国人民银行要求实施适度宽松的货币政策，保持社会融资条件相对宽松和流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配[1] - 美国商务部产业与安全局宣布暂停实施出口管制穿透性规则一年，此为落实中美吉隆坡经贸磋商共识的重要举措[1] 基础设施REITs - 基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)进入常态化推荐发行阶段，国家发展改革委已累计推荐105个项目，其中83个已发行上市，发售基金总额为2070亿元，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[2] 制造业发展 - 工业和信息化部提出到2027年高水平中试平台力量进一步壮大，现代化中试平台体系基本建立，初步形成全国制造业中试服务网络[2] 乘用车市场 - 2025年乘用车行业促销与降级回归理性，10月无直接降价车型，新车增配降价成为提升性价比的主要方式，以旧换新政策效果突出，内卷降价现象明显减弱[2] 美股市场 - 美股三大指数涨跌不一，道琼斯工业指数上涨559.33点收于47927.96点涨幅1.18%，标普500指数上涨14.18点收于6846.61点涨幅0.21%，纳斯达克综合指数下跌58.87点收于23468.3点跌幅0.25%，大型科技股多数下跌[3] 软银集团投资动态 - 软银集团于2025年10月以58.3亿美元售出3210万股英伟达股票，并在6月至9月期间出售价值91.7亿美元的T-MOBILE股份，同时宣布将向OpenAI追加225亿美元投资，计划于12月通过软银愿景基金2号完成[3]

基础设施REITs市场发展 - 基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)将于2024年进入常态化推荐发行阶段并持续扩容 [1] - 国家发展改革委已向证监会推荐18个民间投资项目 其中14个项目已发行上市 [1] - 已上市项目发售基金总额近300亿元 [1] 民间投资项目的示范作用 - 民间投资项目成为多个领域的首单项目 [1] - 民间投资项目发挥了良好的示范带动作用 [1]

基础设施REITs市场发展 - 基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)将于2024年进入常态化推荐发行阶段并持续扩容[1] - 国家发展改革委已累计向证监会推荐105个项目 其中83个项目已发行上市[1] - 已上市项目发售基金总额为2070亿元 预计可带动新项目总投资超过1万亿元[1] 资产类型与行业覆盖 - 已上市项目涵盖10个行业 包括收费公路 清洁能源 城镇供热 生态环境保护 仓储物流 产业园区 数据中心 租赁住房 水利设施和消费基础设施[1] - 项目资产类型达到18种 显示出资产类型的多元化[1]

政策支持措施 - 持续落实关键核心技术科技型企业上市融资及并购重组的绿色通道政策 [1] - 积极支持符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年三季度基投行业政策在“控增化存”与“促发展”双轨思路基础上纵深发展，“一揽子化债”政策持续落实，地方政府债务风险有效缓释，但基投企业经营性债务及付息压力仍需关注；未来政策将更精细化和差异化，“十五五”规划助力转型，同时需警惕转型风险及关注政企关系变化 [3][22][30] 根据相关目录分别进行总结 政策回顾 - 2025年三季度基投行业政策延续“控增化存”与“促发展”双轨思路，呈现“精准发力、纵深推进”特征，中央明确化债决心和路径，地方落实具体任务，同时助力基投产业化转型 [3][4] - “一揽子化债”政策纵深细化，债务管理更规范透明，如专项债务限额发行、金融化债推进、账款清欠加强、新增发债审核严格、债务管控升级、问责典型案例等 [4][5][6] - 动态调整债务高风险地区名单，退平台进程加快，如超六成融资平台退出、部分省份退出或申请退出高风险省份 [7] - 专项债扩容、新型政策性金融工具落地及PPP存量项目保障政策出台，助力基投企业扩大有效投资，如专项债限额提升、投向领域扩展、政策性金融工具安排、PPP项目政策支持等 [8][9][10] - 加速存量资产盘活，强化转型政策“引导”，如中央及地方出台政策引导转型、地方深化国有资产盘活 [11] 政策主要影响 - 地方政府置换债加速落地，债务风险有效缓释，专项债扩容缓解基投企业投融资压力，四季度地方债发行或继续放量 [16][17][18] - 前三季度城投债供给持续收紧，净融资缺口进一步扩大，发行总额同比下降，存量规模下降 [18] - 基投融资渠道调整，债务结构优化态势持续，信贷融资占比抬升，债券融资占比下降，非标规模和占比双压降 [19] - 基投企业风险事件数量整体减少，但未来经营性债务及付息压力仍需关注，再融资长期基本面实质性改善尚需时间 [20] - 基投企业“退平台”及转型取得阶段性成果，政策促进下后续转型将进一步深化和加速 [21] 行业发展预期及机遇 - “一揽子化债”政策将持续落实，但化债进度和债务风险存在区域差异，未来政策将更精细化和差异化，或调整“名单制管理”和优化地方债务率考核 [22][23][25] - 随着隐性债务逐步化解，经营性债务将成攻坚重点，“十五五”规划助力基投企业转型发展，如盘活国有资产、专项债和REITs支持基建等 [22][26][28] - 基投企业退平台及产业化转型加速，需警惕合规风险与潜在信用风险，后隐债时代需关注政企关系变化 [22][29] 结论 - 基投行业政策纵深发展，推动债务风险化解和企业转型，“一揽子化债”成效显著，但基投企业经营性债务等仍需关注 [30][31] - “十五五”规划助力转型，未来政策将更精细差异化，需警惕转型风险，关注政企关系变化 [31]

房地产相关专项债发行情况 - 2025年前三季度全国房地产相关新增地方专项债发行金额达6400亿元，同比增长89% [1] - 涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长约1.4倍 [1] - 涉及城镇老旧小区改造和棚户区改造的专项债发行金额分别为632亿元和1302亿元 [1] 专项债对城市更新的作用 - 专项债为城市更新项目提供长期低成本资金支持，带动项目更快落地 [1] - 专项债的关键作用在于带动社会资本参与更新，实现改造与城市高质量发展的良性循环 [2] - 专项债支持有助于解决城市更新项目投资大、周期长、收益慢导致的市场资金独立运作难度大的问题 [1] 城中村改造专项债增长动因 - 一线城市稳健的新房市场走势和可控的库存指标是城中村改造专项债融资增长显著的重要原因 [1] - 2025年以来核心地段高溢价优质地块受市场青睐，为城中村改造提速提供了更充分的发展环境 [1] - 广东省因流动人口多、城中村数量大，公共设施和城市新基建的补短板需求突出，潜力巨大 [2] 城市更新多元化资金保障机制 - 地方政府着力构建以政府投入为引导、企业投入为主体的城市更新多元化投资体系 [2] - 资金渠道包括积极争取中央预算内投资、超长期特别国债等中央资金支持，并加大地方财政投入 [2] - 推动符合条件的项目发行基础设施REITs、资产证券化产品、公司信用类债券等，并落实相关税费减免政策 [2]

政策核心内容 - 国家发展改革委印发通知推动基建REITs高质量发展 从市场扩围 扩募支持 项目把关 组织保障四大维度出台具体举措 旨在盘活存量资产和扩大有效投资 [1] 市场扩围扩容 - 优先申报对国家重大战略 重大规划 重大政策有推动作用的优质基础设施项目 鼓励申报基金规模较大项目 [2] - 加快收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报 加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目组织力度 [2] - 积极探索铁路 港口 特高压输电 通信铁塔 市场化租赁住房 文化旅游 专业市场 养老设施等零案例领域发行路径 [2] - 建立健全民间投资项目发行基础设施REITs专项协调服务机制 实行靠前服务 主动协调 申报单列 [2] - 建立项目台账动态推进机制 对有收益 前景好的基建项目提前培育 从建设阶段规范手续 理顺产权 [3] 扩募支持政策 - 已上市基建REITs首次发行满6个月后即可申报新购入项目 国家发展改革委直接受理 优先评估 加快推荐进度 [4] - 支持新购入行业内同类项目及具有关联性的不同行业领域项目 新购项目与首次发行项目原则上应同属所有权类或经营收益权类 [4] - 支持跨区域通过扩募等方式整合存量资产 做大做强基础设施REITs产品 打造资本运作平台 [4] 项目质量把关 - 聚焦项目基本条件符合性 宏观政策符合性 投资管理合规性 回收资金使用合规性 [5] - 要求申报项目满足权属清晰 资产完整 运营稳定 收益良好条件 符合国家重大战略和产业政策要求 [5] - 鼓励提高项目净回收资金规模 对净回收资金占发售基金总额比例较高的项目优先推荐 [5] - 要求省级发改委跟踪已上市项目回收资金使用情况 按规定报送使用进展 确保资金用于扩大有效投资 [5]

政策导向 - 国家发改委发布基础设施REITs常态化申报推荐工作通知 优先申报推动国家重大战略 重大规划 重大政策的优质基础设施项目[1] - 鼓励申报基金规模较大 对REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目[1] - 加快收费公路 清洁能源 仓储物流 保障性租赁住房等成熟资产类型项目申报[1] 行业重点 - 进一步加大供热 水利 数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度[1]