项目推售情况 - 长江实业旗下和记黄埔地产集中推售惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭四个项目共计400套产品 总价最低40万元起 [1] - 惠州泷珀花园推售规模达300套 一房总价约40万元 东莞海逸豪庭别墅总价介于700万～800万元 [3] - 东莞海逸豪庭住宅总套数11,299套 惠州泷珀花园住宅2,720套 广州逸翠庄园住宅1,457套 中山泷珀花园住宅303套 [5] 开发策略与历史 - 推盘项目多为早年低价拿地项目 东莞海逸豪庭于1999年拿下 广州逸翠庄园2012年开发 中山泷珀花园2019年开盘 惠州泷珀花园2019年入市 [5] - 截至2024年末长实集团在内地仍开发11个房地产项目 分布于长沙、重庆、大连、东莞、武汉、上海等地 [7] 销售表现与需求趋势 - 自去年年中起香港买家对大湾区楼盘需求显著增加 惠州泷珀花园已售出近600套 大部分由香港人购买 [3] - 港澳居民内地购房业务达3341笔 产生跨境收入30.8亿元 [1][10] - 广州东部中心板块新世界广汇尊府出现香港企业高管连购3套案例 [10] 价格优势分析 - 惠州泷珀花园单价约8632元/平方米 不足香港新房均价1/10 50平方米户型总价仅相当于香港同面积房产首付 [9] - 项目设置往返深圳罗湖口岸、福田口岸大巴接送香港看房客户 [5] 需求驱动因素 - 港人北上置业核心动因包括购买价格更低面积更大户型 享受大社区服务 以及港澳老龄化趋势与就业机会转移 [8] - 大湾区"一小时生活圈"逐步成型 跨境居住-就业生态常态化 生活成本与体验感优于港澳 [12] - 政策支持推动港澳居民购房便利化 广州惠州等地举办专场推介会组织看房团 [10] 产品设计转变 - 港人置业需求从投资转向自住 更注重生活配套和长期持有价值 [12] - 开发商在产品设计上增加港式户型 引入跨境物业服务以适应需求变化 [11]

核心观点 - 中国生命科学行业正经历快速变革 主要驱动力包括政策放宽、技术创新、本土企业崛起及专用房地产生态发展 [1][9] - 国家层面放宽基因和细胞治疗领域外资限制 允许设立外商独资医院 地方推出定向补贴和快速审批通道 [10][18] - 行业创新上 康方生物、百济神州等企业从仿制药转向创新疗法 在CAR-T细胞疗法、双特异性抗体等领域领先 吸引国际投资 [11][30] - 房地产方面 苏州生物医药产业园、上海张江高科技园区等创新枢纽提供共享实验室、GMP设施及产学研合作支持 成都、宁波等二线城市加速崛起 [12][34][35] - 未来 AI药物研发、个性化医疗等趋势催生定制化房地产需求 政策持续支持创新 房地产向专业化、数字化演进 [16] 政策环境 - 2024-2025年国家放宽基因和细胞治疗领域外资限制 允许在主要城市设立外商独资医院 [10][18] - 地方层面 北京、上海、深圳、广州和苏州推出定向补贴、快速审批通道和生态体系建设计划 [10][27] - 国办发〔2024〕53号文推出监管数据保护及特定药品市场独占期等措施 改善创新药械市场准入 [20][22] - 北京通过资金资助、人才引进计划及简化临床试验审批支持生物技术 [27] - 上海将生物技术与制药产业列为"三大先导产业"之一 提供实质性补贴、税收优惠和基础设施支持 [27] 行业创新与企业成长 - 康方生物开发双特异性抗体依沃西 授权美国Summit Therapeutics公司 交易潜在价值高达50亿美元 [30] - 亘喜生物被阿斯利康以最高12亿美元收购 专注于CAR-T细胞疗法 [30] - 百济神州聚焦分子靶向与免疫肿瘤药物研发 建立超过40项临床项目的研发管线 [30] - 传奇生物以CAR-T疗法闻名 与强生合作 保持中国强大研发能力同时拥有国际布局 [30] - 和黄医药专注于肿瘤及自身免疫疾病靶向疗法与免疫疗法 多个项目处于后期开发阶段 [30] 房地产开发与区域枢纽 - 苏州生物医药产业园(BioBAY)汇聚500余家企业 提供共享实验室、风险投资及研发设施 [35] - 上海张江高科技园区汇聚400余家研发机构 聚焦生物医药、集成电路及软件产业 [34] - 粤港澳大湾区2023年GDP达1.92万亿美元 构建从研发到生产的完整产业链 [34] - 成渝经济圈被指定为中国"第四增长极" 聚焦先进制造与技术创新 [34] - 四川天府新区推出税收优惠政策及孵化计划 吸引跨国企业及科研机构 [34] 业主视角 - 房地产开发商通过轻资产模式、灵活租赁及高规格实验室和生产空间适应行业需求 [14] - 一线城市面临饱和 但中西部地区需求稳健 开发商纳入先进可持续性和合规性功能 [14] - 运营商聚焦集成生态系统 通过平台将租户与研发服务、政策优惠和技术合作伙伴连接 [14] - 2024年生命科学产业园呈现区域差异 一线城市表现温和 中西部核心城市入住率保持健康 [45] - 采用创新租金模式 从灵活定价到阶梯定价方案 加速向轻资产运营模式转变 [46] 租户视角 - 生命科学租户应对监管改革、合规要求提升及市场竞争加剧 实现生产和研发本地化 [15] - 租户寻求灵活性、人才与基础设施的邻近性 以及支持加速创新和运营敏捷性的研发与制造共址 [15] - 需求最旺盛的是GMP认证实验室、模块化生产设施和共享创新平台 [15] - 租户强调区位优势、可持续性认证(如LEED、WELL)以及融入可加快产品上市的集群 [15] 未来展望 - 增长机会在于AI驱动的药物研发、个性化医疗、先进疗法(CGT、RNA)和绿色认证设施 [16] - 政府政策继续通过快速审批、罕见病资助及与双碳和ESG目标一致的补贴支持创新 [16] - 生命科学房地产从通用园区转向专业化、数字化赋能的园区 具备高合规性和灵活性 [16] - 投资策略强调长期合作、协同运营模式和数字基础设施 战略差异化和区域定位是释放未来价值的关键 [16]

公司动态 - 和记黄埔地产近期向香港买家推介大湾区四个房地产项目 共计推出400套产品 价格最低40万元起 [1] - 推出的项目包括惠州泷珀花园（300套）、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭 [1] - 惠州泷珀花园51.44平方米一房户型售价44万元 折合单价8554元/平方米 较此前1.04万-1.4万元/平方米明显下降 [1] - 东莞海逸豪庭别墅价格从2023年5月的4.4万-6.8万元/平方米回落至2024年6月的1.8万-3.6万元/平方米 [2] 项目背景 - 和记黄埔地产为和记黄埔有限公司旗下部门 历史可追溯至1863年成立的香港黄埔船坞有限公司 [4] - 此次推出的项目均为早年低价拿地成果 属于"老盘新卖" 例如东莞海逸豪庭1999年拿地 广州逸翠庄园2012年启动开发 [4] - 惠州泷珀花园已卖出近600套房源 大部分由香港人购买 [4] 市场情况 - 大湾区与香港房价差距显著 香港新房均价19.6万元/平方米 惠州泷珀花园单价仅为其1/10 [5] - 港澳居民内地购房业务活跃 2024年2月至2025年6月广东省共办理3341笔 产生跨境收入30.8亿元 [4] - 大湾区规划提升与港澳连通性 内地居住空间和交通网络对港人吸引力增强 [6] 战略布局 - 长江实业在内地仍有11个房地产项目处于开发状态 分布在长沙、重庆、大连等多个城市 [6] - 公司近期采取降价促销策略 北京御翠园项目高层均价降至7万元/平方米 较去年开盘价下降近百万 [6]

股价表现 - 7月29日美股开盘上涨5.62%至18.99美元/股 [1] - 当日成交额9.37万美元 [1] - 总市值达33.12亿美元 [1] 财务数据 - 2024年收入总额6.3亿美元 同比下降24.8% [1] - 归母净利润3772.9万美元 同比下降62.56% [1] 企业概况 - 中国首家专注全球市场的创新型医药研发企业 [2] - 具备世界一流的药物发现与开发能力 [2] - 三个自主发现抗肿瘤药物已在中国上市 [2] - 首个药物实现在美国上市 [2] 商业布局 - 在中国建立盈利性商业平台 [2] - 业务涵盖创新肿瘤药物生产、营销及经销 [2] - 同时经营处方药和消费保健产品 [2] 上市信息 - 在纳斯达克全球精选市场、香港交易所及伦敦证交所AIM市场三地上市 [2] - 股票代码分别为纳斯达克/伦交所：HCM 香港交易所：13 [2] 重大事项 - 预计8月7日美东盘前披露2025财年中报 [1]

行业趋势 - 中国医药行业在经历三年低迷后于2024年迎来逆袭 创新药行情由跨国药企高额交易驱动 美国药企积极扫货中国管线 超过10亿美元的海外授权订单常态化 [1] - 中国药企对外授权交易数量从2015-2019年的19件增至2025年1-5月的24件 交易预付款总额从142百万美元增至2466百万美元 [3] - 2024年中国药企授权交易规模创历史新高 占全球创新药授权的28% 全球研发阶段新药数量前50企业中 中国企业从2015-2019年的5席增至2020-2024年的20席 [6] 资本动态 - 港股医疗板块2024年上半年上涨54% 远超MSCI中国指数17%的涨幅 当前市盈率约30倍 处于过去五年估值区间的第15百分位 [8] - 基石投资者贡献IPO融资额的42% 其中三分之二来自海外投资者 个人投资者兴趣达多年来高点 [1][12] - 摩根大通2024年协助完成荣昌生物超40亿美元全球许可协议 并主导亚盛医药1.42亿美元美股IPO及1.92亿美元配售 [11] 合作模式 - 授权合作成为中国药企主流模式 药企保留专利权 获得里程碑付款及5%-15%销售额分成 总回报可达数千万至数亿美元 [4][5] - 2022年康方生物达成50亿美元级授权交易 2024年荣昌生物完成40亿美元交易 2025年5月三生制药与辉瑞达成新授权 [1][6][11] - 美国药企因专利到期与成本压力（如特朗普最惠国药价政策）更积极寻求与中国药企合作 [2][7] 创新进展 - 康方生物PD1/VEGF双特异抗体Ⅲ期临床显示中位无进展生存期11.14个月 显著优于默沙东Keytruda的5.82个月 [6] - 行业需从跟随创新向源头创新转变 目前国内较少布局全新治疗机制 AI抗原设计等前沿领域仍由欧美主导 [13][14] - 复旦大学专家指出AI可将抗原设计效率从0.1%提升至20% 建议加强基础研究投资与全球化商业化能力建设 [14] 市场载体 - 港股288家企业排队IPO 生物医药企业通过18A规则上市 科创板重启未盈利企业第五套上市标准 [1][9][11] - 摩根大通在上海设立生物制药中国论坛 国际药企BD负责人现场洽谈 计划每年2月定期举办 [7] - 投资者行为趋于理性 从盲目投资转向关注公司质量、商业化前景及研发能力 [12]

港股市场表现 - 恒生指数跌0.29%或72.36点，报24517.76点，全日成交额2589.51亿港元 恒生国企指数跌0.18%，报8861.39点 恒生科技指数跌0.24%，报5418.4点 [1] - 申万宏源持续看好港股及A股投资机会，认为香港将在全球金融秩序重构中扮演重要角色，港股优质资产繁荣度预计提升 [1] 蓝筹股表现 - 安踏体育领涨蓝筹，涨2.28%至91.85港元，成交额13.2亿港元，贡献恒指4.55点 2025年二季度安踏品牌、FILA品牌流水同比分别增长低单位数、中单位数，其他品牌流水增长50-55% 上半年安踏、FILA、其他品牌零售金额同比分别增长中单位数、高单位数、60-65% [2] - 快手-W涨2.13%至69.6港元，贡献恒指6.9点 携程集团-S涨1.59%至498.2港元，贡献恒指3.36点 [2] - 申洲国际跌2.75%至56.6港元，拖累恒指2.1点 中升控股跌2.67%至11.66港元，拖累恒指0.33点 [2] 热门板块 机器人概念 - 盛业涨13.86%至13.8港元 港仔机器人涨10.74%至1.65港元 三花智控涨8.37%至25.9港元 德昌电机控股涨3.89%至22.7港元 [3] - 宇树科技G1人形机器人出货量同比明显增长 智元机器人入主上纬新材 智元、宇树中标1.24亿人形机器人订单 万联证券认为人形机器人产业化进入"破晓时刻"，量产元年开启 [4] 创新药 - 丽珠医药涨13.15%至37港元 绿叶制药涨9.4%至3.84港元 康方生物涨4.39%至126港元 和黄医药涨3.26%至26.9港元 [4] - 第十一批国家药品集采启动，坚持"新药不集采"原则 交银国际指出创新药行情核心驱动力为价值重估，外资仓位处于底部，看好板块修复机会 [5] 稳定币 - 中国三三传媒涨72.73%至5.89港元 连连数字涨5.07%至14.5港元 国泰君安国际涨4.93%至6.38港元 移卡涨4.89%至14.58港元 [5] - 中国三三传媒拟申请香港稳定币牌照 香港《稳定币条例》8月1日生效，初期仅批出个位数牌照 山西证券认为全球稳定币监管框架建立将推动产业爆发 [6] 新消费 - 锅圈涨7.29%至3.53港元 沪上阿姨涨1.99%至133.2港元 古茗跌4.26%至25.85港元 布鲁可跌1.8%至130.6港元 [7] - 锅圈预计2025年上半年净利润1.80亿至2.10亿元人民币，同比上升111%至146% 泡泡玛特预计上半年收入同比增长不低于200%，溢利同比增长不低于350% [7] 热门异动股 - 威雅利复牌暴涨288.34%至12.66港元，盘中最高涨幅达918% 公司为雅创电子控股子公司，拥有意法半导体、索尼等国际原厂授权代理资质 [8] - 重庆机电涨14.06%至1.46港元 英伟达恢复H20芯片在华销售，开源证券认为将缓解国内算力"缺芯"问题 重庆康明斯为公司与康明斯合资企业 [9] - 九方智投控股涨10.06%至45.95港元 拟配售2000万股筹资7.46亿港元，用于投资RWA底层资产、数字资产交易所及布局香港中东数字资产服务 [10] - 趣致集团跌12.06%至113港元 拟配售300万股筹资3.14亿港元，50%用于境内外业务发展，10%投入研发，40%优化资本结构 [11]

报告行业投资评级 - 海外医药看好，海外社服未提及明确评级，海外教育未提及明确评级 [1][54] 报告的核心观点 - 海外医药子行业分化明显，创新药持续销售放量，部分公司有望盈利或利润大幅增长，Pharma 集采影响减弱并推进创新转型，医疗服务估值有望修复 [3][8] - 海外社服中霸王茶姬是高端现制茶饮第一，打造全球化现代东方茶品牌，未来三年国内开店放缓、海外开店加速 [16][19] - 海外教育 7 月季报季，盈利能力改善和回购政策或提振新东方估值，暑期招生和市场格局优化利于行业领先公司提升市占率 [25] 根据相关目录分别进行总结 海外医药 市场回顾 - 本周恒生医疗保健指数下跌 0.48%，跑输恒生指数 0.31 个百分点 [7] 重点事件 - **港股医药中报前瞻**：创新药板块预计 1H25 收入同比增速≥40%的公司有百济神州、信达生物等，部分公司有望盈利或利润大增；Pharma 子行业预计 1H25 收入同比增速 10 - 15%的公司有翰森制药等，5 - 10%的公司有三生制药等；医疗服务预计固生堂 1H25 收入同比增速 15 - 20% [3][8] - **国内医药公司更新进展**：百济 CD3/DLL3 双抗拟纳入优先审评；远大医药钇 90 微球注射液获 FDA 新适应症批准；传奇生物通用型 CAR - T 启动自免一期临床；基石配售新股并达成战略合作；亚盛医药 Bcl - 2 抑制剂获批上市 [4][11] - **海外医药公司更新进展**：MSD 收购 Verona Pharma；维泰瑞隆与诺华就跨脑递送平台达成战略协议；礼来阿尔茨海默病药物新增给药方案 [5][12] 建议关注 - 创新药关注 BD 机会和重点管线临床进展，如百济神州、信达生物等；Pharma 关注创新转型，如三生制药、翰森制药等 [14] 海外社服 霸王茶姬（CHA）深度 - 霸王茶姬是中国第一大高端现制茶饮店品牌，2022 - 2024 年终端零售额增速 2387%，重视品牌建设，聚焦茶品类 [16] - 大单品策略推动扩张，近期推出新品拓展品类和场景，运用“茶科技”提升标准化和效率 [17][18] - 预计 2025 年收入同比增长 21%至 151 亿元，归母净利润同比增长 18%至 28.1 亿元 [19] 重点关注 - 古茗、携程、美高梅中国、银河娱乐、金沙中国 [20] 海外教育 市场回顾 - 本周（7/4 - 7/10）教育指数上涨 4.6%，跑赢恒生国企指数 4.3 个百分点；年初至今累计涨幅 11.29%，跑输恒生国企指数 7.62 个百分点 [22] 数据更新 - 本周东方甄选及其子直播间在抖音平台 GMV 约 0.94 亿元，日均 GMV1347 万元，GMV 环比上周下降 28%，并给出各直播间 GMV 构成情况 [23][24] 投资分析意见 - 关注中概教培公司如新东方、好未来等；关注港股职教公司，首推中国东方教育；关注港股高教公司，推荐东软睿新集团、中国科培等 [25] 盈利预测与估值 海外医药重点公司 - 给出百济神州、信达生物等多家公司的市值、PE、收入、归母净利润及同比增速等盈利预测与估值数据 [29] 海外社服重点公司 - 给出携程集团、同程旅行等多家公司的市值、P/E、收入、净利润等盈利预测与估值数据 [30][31] 海外教育重点公司 - 给出新东方、好未来等多家公司的市值、PE、利润预测、利润复合增速等盈利预测与估值数据 [32] 东方甄选数据 - 给出东方甄选及其子直播间的 GMV、SKU、直播商品情况、粉丝性别和年龄分布等数据 [34][45][47]

报告行业投资评级 - 海外医药看好；海外教育未提及明确评级；海外社服未提及明确评级 [3] 报告的核心观点 - 多项政策支持创新药高质量发展，商保创新药目录有望年内落地；新东方教育业务利润率回升，常态化回购或提振估值；2025下半年港股消费服务可关注茶饮新股，把握出行链机会 [3][17][22] 各行业总结 海外医药 - **市场回顾**：本周恒生医疗保健指数上涨3.37%，跑赢恒生指数4.42个百分点 [7] - **重点事件** - **政策**：国家医保局、卫健委发布《支持创新药高质量发展的若干措施》，全链条支持创新药；国家医保局发布2025年医保目录和商保创新药目录调整相关征求意见稿，符合条件的独家药品和罕见病药物可申报商保创新药目录 [8] - **国内公司进展**：恒瑞医药RDC药物启动临床；再鼎医药贝玛妥珠单抗III期研究数据阳性；和黄医药联合疗法获批上市；宜明昂科双抗IND获FDA批准 [4][12] - **海外公司进展**：艾伯维收购Capstan Therapeutics；阿斯利康启动B7 - H4 ADC治疗子宫内膜癌III期临床；FDA加速批准再生元双抗上市 [5][13] - **建议关注**：创新药关注商业化、出海及重点管线临床进展相关公司；Pharma关注创新转型公司 [14] 海外教育 - **市场回顾**：本周教育指数下跌4.2%，跑输恒生国企指数2个百分点；年初至今累计涨幅6.72%，跑输11.92个百分点 [17] - **数据更新**：本周东方甄选及其子直播间抖音平台GMV约1.3亿元，日均1871万元，环比上升20%，并给出各直播间GMV构成情况 [18] - **投资分析意见**：关注中概教培公司、港股职教公司、港股高教公司 [19] 海外社服 - **投资策略**：现制茶饮板块比拼供应链；在线旅游国内竞争改善，布局出境和海外；澳门博彩收入有韧性，估值处底部 [22] - **重点关注**：古茗、蜜雪集团、携程集团、美高梅中国 [23] 盈利预测与估值 海外医药 - 给出创新药、Pharma、医疗服务、CXO等子行业多家公司市值、PE、收入、归母净利润等盈利预测与估值数据 [27] 海外教育 - 给出多家教育公司市值、PE、利润预测、利润复合增速等盈利预测与估值数据 [28] 海外社服 - 给出在线旅游、餐饮、博彩等子板块多家公司市值、P/E、收入、净利润、EV/EBITDA、息税折摊前利润等盈利预测与估值数据 [30] 东方甄选数据 - 展示东方甄选GMV、SKU、月度总GMV、日均GMV、直播商品情况、累计粉丝数、粉丝年龄和性别分布等数据 [32][33][35][37][39][43][45][46][48]

核心观点 - 维持和黄医药2025年/2026年归母净利润预测3 6亿美元/1 0亿美元不变 基于DCF模型维持跑赢行业评级和目标价30港币不变 较当前股价有20 5%的上行空间 [1] - 赛沃替尼和奥希替尼联合疗法获国家药监局批准 用于治疗EGFR突变且EGFR TKI治疗进展后伴MET扩增的局部晚期或转移性非鳞状非小细胞肺癌患者 此项批准将触发来自阿斯利康的1 100万美元里程碑付款 [1] 适应症分析 - 该适应症为赛沃替尼目前获批的最大适应症 美国和欧洲非小细胞肺癌患者中约10-25%存在EGFR突变 亚洲患者中该比例高达30-40% [2] - MET扩增或过表达是EGFR突变转移性非小细胞肺癌患者对EGFR TKI治疗产生获得性耐药的主要机制之一 在第三代EGFR TKI治疗后出现疾病进展的患者中约15-50%伴有MET异常 [2] - 该疗法成为国内获批的此类患者中唯一全口服联合疗法选择 [2] 临床试验数据 - 适应症获批基于SACHI三期研究 2025年美国肿瘤学会年会数据显示出较铂类化疗的良好无进展生存期获益 [3] - 在SACHI意向治疗人群中 由研究者评估/独立审查委员会评估的赛沃替尼+奥希替尼联合疗法中位PFS分别为8 2个月和7 2个月 化疗组为4 5个月和4 2个月 分别较化疗组降低疾病进展风险66%和60% 且安全性特征良好 [3] 全球研发进展 - 该联合疗法2023年获得美国FDA授予快速通道资格 合作方阿斯利康正在进行SAFFRON全球三期临床试验 评估该联合疗法对比含铂双药化疗治疗奥希替尼经治进展的MET过表达及/或扩增的非小细胞肺癌中的有效性 [4] - SAFFRON试验旨在支持赛沃替尼在美国和全球其它地区的潜在监管注册申请 建议关注2026年SAFFRON数据读出情况及海外申报情况 [4]

公司业绩公布信息 - 公司将于2025年8月7日美国东部夏令时上午7点/英国夏令时中午12点/香港时间晚上7点公布截至2025年6月30日的六个月中期业绩 [1] 业绩讨论活动安排 - 公司管理层将举办两场网络直播向分析师和投资者讨论中期业绩并进行问答环节 英语网络直播于2025年8月7日美国东部夏令时上午8点举行 普通话网络直播于2025年8月8日香港时间上午8点30分举行 [2] - 两场网络直播均可通过公司网站www.hutch - med.com/event/观看 演示文稿在直播开始前可下载 活动结束后不久网站也会提供回放 [3] 公司简介 - 公司是一家创新的商业阶段生物制药公司 致力于癌症和免疫疾病的靶向疗法和免疫疗法的发现 全球开发和商业化 已有三种药物在中国上市 其中第一种还在包括美国 欧洲和日本在内的全球多地获批 [4] 联系方式 - 投资者咨询电话 +852 2121 8200 邮箱 ir@hutch - med.com [5] - FTI咨询联系电话 +44 20 3727 1030 邮箱 HUTCHMED@fticonsulting.com [5] - Ben Atwell和Alex Shaw联系电话 +44 7771 913 902和 +44 7779 545 055 [5] - Brunswick的Zhou Yi联系电话 +852 9783 6894 邮箱 HUTCHMED@brunswickgroup.com [5] - Panmure Liberum为指定顾问和联合经纪商 联系电话 +44 20 7886 2500 [5] - Cavendish为联合经纪商 联系电话 +44 20 7220 0500 [5] - Deutsche Numis为联合经纪商 联系电话 +44 20 7260 1000 [5]