债券回售 - 回售登记期为2025年4月24日至28日[7] - 回售价格为面值100元，一手10张[7] - 有效登记数量为955,000手[8] 资金相关 - 回售金额为955,000,000元[8] - 兑付日为2025年5月24日，遇节假日顺延[8] 转售与注销 - 拟转售和完成转售金额均为955,000,000元[9] - 注销未转售债券金额为0元[9] - 通过非交易过户转售金额为0元[11] 联系电话 - 发行人020 - 88831188，受托管理人0755 - 23835062，托管人021 - 68606298[12]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 二○二五年股東週年大會投票結果 越秀地產股份有限公司（「本公司」）董事會欣然公佈，在本公司於二○二五年六月二十日舉行 之二○二五年股東週年大會（「股東週年大會」）上，日期為二○二五年四月三十日之股東週年 大會通告（「股東週年大會通告」）內所載之所有提呈決議案均獲本公司股東以投票表決方式正 式通過。有關於股東週年大會上提呈之決議案之全文及資料，請參閱股東週年大會通告及本公 司日期為二○二五年四月三十日之通函（「股東週年大會通函」）。股東週年大會之點票由本公 司之股份過戶登記處卓佳證券登記有限公司負責監票。 股東週年大會之投票結果如下： | | 普通決議案 | 投票數目(%) | | | --- | --- | --- | --- | | | | 贊成* | 反對* | | 1. | 省覽及採納截至二○二四年十二月三十一日止年度之 | 2,705,55 ...

目标价调整与评级 - 摩根士丹利下调越秀地产目标价7%，从6.27港元降至5.8港元，但维持"增持"评级 [1] - 目标价调整基于盈利预测变化，反映物业销售、毛利率及资产出售等因素 [1] 盈利预测调整 - 上调2025年合约销售额预测4%至1310亿元人民币 [1] - 下调2026年和2027年毛利率预测至12.7%及15.6%（2024年为10.5%） [1] - 上调2025年核心盈利预测0.4%，但下调2026和2027年预测2.9%和10.2% [1] 业绩驱动因素 - 物业销售表现优于预期 [1] - 毛利率回升速度慢于预期 [1] - 近期出售北京海淀公德寺项目65%股权 [1] - 项目订单变化和近期新购土地影响盈利预测 [1]

公司管理层变动 - 陈强接任越秀集团董事长 为"75后" 长期深耕房地产领域 曾主导广州新中轴建设及广州城投运营 [1] - 陈强历任广州新中轴建设总经理 广州城投董事长 广州塔旅游文化发展董事长等职 具备全链条开发经验 [1][3] - 陈强到任后首站调研越秀地产 因该板块占集团营收超60% 为首位度最高业务 [7] 越秀集团战略目标 - 集团"十四五"目标为进入世界500强 设定"12345"战略：资产超1万亿元 营收超2000亿元 利润总额300亿元 [1] - 2024年集团资产规模达11385亿元(+7%) 营收1356亿元(+3%) 利润总额66亿元 [7] 越秀地产经营现状 - 2024年营收864亿元(+7.7%) 但核心净利润15.9亿元(-54.4%) 归母净利润10.4亿元(-67.3%) [7] - 2025年前5月合同销售507亿元(+26.5%) 但5月单月销售95.81亿元(-4.9%) [8] - 土地投资趋保守 前5月权益拿地金额99亿元 主要聚焦广州 少量布局北京/杭州/西安 [8] 广州城投业务表现 - 2024年资产总额超3900亿元 控股2家上市公司 为南航/广发银行战略股东 [4] - 地产板块开发24个项目 总建面832万㎡ 总货值1816亿元 2024年权益销售63.1亿元 [4] - 2024年营收382.3亿元 但净利润仅4316万元 归母净亏损4.3亿元 2023年净亏损达6.17亿元 [5] 行业环境与挑战 - 房地产行业规模触及天花板 头部企业保利/中海等均收缩拿地 行业处于盘整期 [8] - 越秀地产若仅依赖开发业务难实现大幅增长 需突破发展上限寻找新增长曲线 [8]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 海外監管公告 本公告乃根據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》第13.10B條而作出。 承董事會命 越秀地產股份有限公司 余達峯 公司秘書 香港，二○二五年六月十八日 於本公告刊發日期，董事會成員包括： 執行董事： 林昭遠（董事長）、朱輝松、江國雄、賀玉平、陳靜及劉艷 债券代码：185771 债券简称：22 穗建 01 广州市城市建设开发有限公司 关于"22 穗建 01"公司债券转售实施结果公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 重要内容提示： 一、本期债券回售登记情况 1、债券代码：185771 2、债券简称：22 穗建 01 非執行董事： 張貽兵及蘇俊杰 獨立非執行董事： 余立發、李家麟、劉漢銓及張建生 根据《广州市城市建设开发有限公司关于 ...

纪要涉及的公司 越秀地产 纪要提到的核心观点和论据 1. **销售表现**：2025年1 - 5月销售额500亿元，同比上升约26%，虽全国销售面积个位数下跌，但公司在北京、广州和上海等核心城市领先，对全年1205亿元销售目标有信心[4] 2. **投资动作与土地储备**：2025年在核心城市新增十幅地块，总面积103万平方米，权益投资76亿元，预计全年权益投资额300亿元；计划调整广州项目权益比例；总土地储备未售货值约3600亿元，大湾区、华东、北方区域各占40%、20%、20%，中西部区域占比百分之十几[2][5][15] 3. **财务状况**：符合“三道红线”绿档标准，2024年底手头现金500亿元，有息负债规模稳中有降，融资成本约3.49%，预计未来有下降空间，国际评级机构展望提升至稳定[2][6] 4. **收储与闲置土地盘活**：2024年成功收储135亿元，今年与核心城市政府谈判盘活闲置土地，方式有换地和商改住，加快旧库存周转[2][7] 5. **现房销售政策**：认为政策不会对整体业务产生重大影响，将积极应对；政策落地可能性较大，可能在低线、高库存城市率先试点[2][8][9] 6. **6月推盘计划**：6月在核心城市推出重点项目，预计保持同比水平，上海和北京市场热度高，广州视区域和产品而定[11][12] 7. **广州四代宅**：广州对四代宅投影面积规范要求趋严，但不会对未来销售产生重大影响，反映政府对过去做法的修正[13] 8. **第四代住宅演化趋势**：北京和上海销售势头超预期，占比将提高；广州倾向短平快小地块项目；持续关注上海、北京和杭州[14] 9. **土地拍卖溢价率与应对策略**：今年一季度核心城市土拍溢价率高，公司未参与抢地潮，二季度非公开增储占比58%，计划权益投资300亿元，已完成80亿元左右，关注核心城市机会，通过合作降风险[16] 10. **投资策略**：采用“6 + 1”投资策略，非公开增储比例达58%，降低拿地成本，确保收益率[17] 11. **处理销售不佳城市项目**：不在这些城市新增土地，与政府协商盘活闲置土地，调整价格保证流速和去化[18] 12. **投资收益率指标**：内部收益率（IRR）和销售净利润率相乘需大于160，如上海、北京销售净利润率约8%，IRR需达20以上才拿地[19][20] 13. **地票兑换现金影响**：获得120亿地票，63亿已兑换成现金用于拿地，支持房企资金流动性[21] 14. **销售毛利率和净利润率**：动态销售毛利率约15%，较2020年改善，未来两年业绩端体现；今年预计减值规模小，取决于房价走势[22] 15. **取消新房限价测算**：大部分地区取消限价，测算不再考虑限价因素，8%销售净利润率平均可实现[23][24] 16. **自持房补地价逻辑**：针对21年及以前老项目未开发部分，换新产品图纸需补缴地价，新公开市场拿地无此问题[25] 17. **减值准备与房价波动**：房价上涨，减值准备可回拨，报表体现为毛利率提升[26] 18. **减值准备项目**：大部分减值拨备针对21年及以前旧项目，22 - 24年新项目毛利率达15%以上，无减值准备[27] 19. **旧项目去化程度**：21年及以前旧项目年度去化率约30%，低于目标，占总库存约15%，销售无显著利润[28] 20. **2025年销售结构和毛利率预期**：入账以21年及以前老库存为主，全年毛利率预计不低于10%，26年新项目入账后行业毛利率或提升[29] 21. **借贷成本和规模**：去年平均借贷成本3.49%，今年预计下降，有息负债规模预计维持稳定或略有下降[30] 22. **派息政策**：连续九年按核心净利润40%派息，未来大概率保持稳定[31] 23. **开发业务结转收入**：今年营收较乐观，初已售未结转金额约1700亿，近800亿确定入账，直营项目毛利率不低于10%，关注减值因素和房价走势[32] 24. **旧改项目进展**：番禺联动村改造销售良好，收益率和毛利率高；计划将南阳电器厂并入土储，争取年底或明年初完成；准备广州马场旧改项目[33] 25. **广州城市更新**：进展不及预期，国家支持20个核心城市更新计划，未来或在专项债、资金支持及模式调整上有动作[34] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. 2024年广州收储三幅土地，总金额约135亿，120亿通过应付票据退给政府，2025年63亿已兑换成现金，还有57亿未使用，计划两年内完成广州土地收购[10] 2. 河南信阳今年4月发布现房销售相关公示意见，这些城市预售房库存压力大，推出现房土地对库存影响小[9] 3. 2024年6月新房销售达100多亿元，是全年高点[12]

广州市属国企人事变动 - 2024年以来广州市国资委直接监管的26家企业中有13家出现董事长变更，占比达50%，远高于2022年、2023年的零星变动[1][3] - 新任一把手以70后为主，普遍具备专业对口背景（如冯兴亚工商管理背景契合广汽集团）和政企复合经历（如李明曾任水务局副局长）[5][6] - 典型履历包括：陈强在城投体系深耕20年主导广州塔等项目[4]，李水江从基层余泥渣土管理岗位晋升至建筑集团董事长[6] 国企战略转型方向 - 广州轻工集团通过资本运作拟入主代工企业泰慕士，并组建广州国际贸易集团推动"外贸服务+产业链出海"，2025年目标实现资本外延突破[9] - 越秀集团资产规模达11385亿元，2024年聚焦"稳经营、促转型"，与广州城投计划在地产、金融等领域协同合作[11] - 广药集团与公交集团签署战略协议，计划在物流供应链、老字号焕新等八大领域推进"两业融合"[12] 新领导层管理举措 - 广州水投集团李明提出扩大有效投资、推动水务基础设施市场化开放，并优化科技人才考核体系[10][11] - 广州轻工集团林虎强调线上营销对时尚消费产业的关键作用，2023年已部署科技创新与"爆品"战略[9][10] - 多家国企强化跨界合作，如城投与越秀开展新能源协同、广药与公交集团探索跨境产业协同[11][12]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 海外監管公告 本公告乃根據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》第13.10B條而作出。 承董事會命 越秀地產股份有限公司 余達峯 公司秘書 香港，二○二五年六月十六日 於本公告刊發日期，董事會成員包括： 執行董事： 林昭遠（董事長）、朱輝松、江國雄、賀玉平、陳靜及劉艷 非執行董事： 張貽兵及蘇俊杰 獨立非執行董事： 余立發、李家麟、劉漢銓及張建生 债券代码：185916 债券简称：22 穗建 05 广州市城市建设开发有限公司 关于"22穗建05"公司债券赎回结果及2025年提前摘 牌公告 本公司全体董事或具有同等职责的人员保证本公告内容不存在任何虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担相应 的法律责任。 重要内容提示： 广州市城市建设开发有限公司 2022 年面向专业投资者公开发行公司债券(第 三期)(品种一)（ ...

融资协议 - 越秀地产与一家银行订立15 6亿港元（或等值人民币）的可持续发展挂钩定期贷款融资协议 [1] - 贷款期限为首次提款日期起计3年 [1] - 贷款需满足融资协议订立的相关条款前提 [1]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 公司秘書 香港，二○二五年六月十二日 本公告乃由越秀地產股份有限公司（「本公司」）董事會根據香港聯合交易所有限公司證券上市 規則（「上市規則」）第13.18條之披露規定而作出。 於二○二五年六月十二日，本公司（作為借款人）與一家銀行（「貸款人」）訂立一份融資協議 （「融資協議」），據此，貸款人提供1,560,000,000港元（或等值之人民幣）之可持續發展掛鈎定 期貸款。在滿足融資協議訂立的相關條款前提下，貸款期為由首次提款日期起計3年。 融資協議規定，倘本公司之控股股東越秀企業（集團）有限公司（「越秀企業」）於本公司已發行 之具投票權股份中持有少於30%之直接或間接權益，或倘越秀企業不再是本公司單一最大實 益股東的地位，或倘越秀企業不再對本公司行使有效之管理控制權，即構成違約事件。若發生 有關違約事件，則貸款人可宣佈融資協議項下所有債項將立即到期 ...