（股份代號：00123） 海外監管公告 本公告乃根據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》第13.10B條而作出。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （在香港註冊成立的有限公司） 承董事會命 越秀地產股份有限公司 非執行董事： 張貽兵及蘇俊杰 獨立非執行董事： 余立發、李家麟、劉漢銓及張建生 债券代码：185916 债券简称：22 穗建 05 广州市城市建设开发有限公司 关于行使"22穗建05"公司债券发行人赎回选择权暨 放弃行使"22穗建05"公司债券发行人调整票面利率 选择权的公告 余達峯 公司秘書 香港，二○二五年五月二十六日 於本公告刊發日期，董事會成員包括： 執行董事： 林昭遠（董事長）、朱輝松、江國雄、賀玉平、陳靜及劉艷 本公司全体董事或具有同等职责的人员保证本公告内容不存在任何虚假记 载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担相应 的法律责任。 广州市城市建设开发有限公司（以下简称"公司"）于 20 ...

海珠区经济发展 - 海珠区一季度经济增速在广州领跑 龙头企业带动数字经济核心产业增加值增长14.8% [1] - 抖音在琶洲拿地建设"一总部三中心" 头条、腾讯、阿里、唯品会、蚂蚁五大平台型企业形成产业集聚效应 [1] 琶洲高端住宅项目 - 琶洲·樾|华樾由越秀地产与华发股份联合开发 定位高端住宅 全盘仅96套建面约248-330m²大平层 [1] - 项目汇聚国际设计大师阵容 包括梁志天、郑忠、程绍正韬等 海上会客厅及实景园林已开放 5月30日将开放样板房 [1] - 越秀地产另一豪宅项目琶洲南TOD即将加推6楼 建面约220m²纯板楼大平层 两梯两户设计 [2] 项目设计理念与配套 - 华樾以"城市山林"为设计主张 庭院取意《溪山行旅图》 采用300多吨山西黑原石打造山景 [2] - 会所融入船舶线条设计 设置四层功能空间 包含私宴厅、恒温泳池、行政酒廊等高端配套 [2] - 园林选用黑松、冬青、乌桕等精品植株 体现"中意西境"设计理念 [2] 文化艺术活动 - 越秀地产将举办大琶洲联合艺术展 华樾项目联合欧洲高定家居品牌 琶洲南TOD展出巴塞尔艺术家郑国谷作品 [2]

管理层变动 - 越秀服务和越秀房托同时更换总裁，江国雄获委任为两家公司的董事会主席及多个委员会成员 [2] - 江国雄自2020年11月起先后担任越秀地产华中区域和西南区域公司董事长、总经理，2024年12月晋升为越秀地产执行董事及联席总经理 [2][3] - 林德良辞任越秀房托董事会主席兼行政总裁，将专注于业务策略方面 [3] - 越秀房托执行董事区海晶晋升为行政总裁，并担任多个委员会成员 [4] 业绩表现 - 2024年越秀房托总收入20.32亿元，同比下降2.7%，主要因写字楼收入下降4.5%至11.50亿元 [5] - 越秀房托物业收入净额14.4亿元，同比减少2.1%，除税后亏损3.4亿元，较2023年亏损395.5万元大幅扩大 [5] - 2024年越秀服务总收入38.68亿元，同比增长20%，但净利润下降27.5%至3.53亿元，毛利率下跌3.3个百分点至23.3% [5] - 越秀服务净利润下降主要因计提2.37亿元商誉减值，剔除后核心净利润5.12亿元，同比增长5.1% [5] 业务挑战与目标 - 江国雄曾提出越秀华中区域公司"十四五"末销售额目标350亿元，其中武汉贡献超一半，但2024年中西区域销售额仅195.97亿元，武汉贡献24.08亿元 [3] - 江国雄2024年4月起担任越秀地产商业板块董事长，越秀房托和越秀服务均涉及商业管理业务 [3] - 房地产市场基本面承压，商业和物业板块行业情况未扭转，带领商业板块走出低谷是新管理层主要挑战 [1][6]

行业趋势 - 自2025年"好房子"国家标准颁布后，中海地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等房企密集推出"好房子"产品系，注重解决行业痛点和满足用户隐性需求 [2] - 行业从传统高周转开发模式转向聚焦产品力，房企需转变思维，从客户需求出发构建能力 [3][7] - 房地产行业进入"卷产品"时代，房企需整合运营能力和资源以满足用户深层次需求 [10][11] 客户痛点与解决方案 - 房屋渗漏(18%)、噪音(15%)、收纳不足(12%)是2024年住宅质量投诉前三的痛点 [4] - 中海地产基于3.3万份案例提炼"6633"需求框架，聚焦101项高频痛点，涵盖防水、隔音、安全等基础品质 [4] - 防水方面采用自粘聚合物卷材+"三道设防"工艺，北京中海甲叁號院渗漏率降低80%，交付后投诉趋零 [5] - 隔音方面研发石膏复合材料系统，北京海淀项目将撞击声控至65分贝以下，投诉率降87% [5] - 华润置地采用"夹胶玻璃+阻尼板"组合，深圳华润城室内噪音控至35分贝，满意度达95% [5] - 保利发展推出"成长型户型"可调空间布局，并针对老年人需求增设防滑设施和L型扶手 [6] 资源整合与产品创新 - 龙湖集团整合商业、养老、医疗等资源，大悦城控股融入中粮健康理念打造"梦想厨房"等标签 [8] - 中海地产利用母公司中国建筑技术优势，如光伏建筑一体化使呼和浩特项目能源自给率提升30% [13] - 华润置地联动华润集团商业IP，深圳华润城社区商业销售溢价率达25% [14] - 招商蛇口依托招商局港口物流优势构建"前港-中区-后城"模式，越秀地产结合传统文化打造地标项目 [9][14] - 贝壳贝好家应用交易大数据精准推演户型配比和去化周期，覆盖全开发流程 [9] 核心竞争力构建 - 中海地产依托中国建筑在绿色建材和数字孪生技术优势，郑州项目实现全链条数字化 [13] - 华润置地整合集团能源技术，北京朱房项目综合能效提升至85% [14] - 保利发展融合保利艺术博物馆资源，绿城中国与中交集团协同发展TOD项目 [14] - 建发地产利用建发集团供应链优势控制建安成本，形成差异化竞争力 [14]

公司动态 - 越秀地产以41.5亿元出售北京海臻置业65%股权给华润置地附属公司 目标公司持有北京海淀功德寺片区地块 出售目的是回收资本提升周转效率支持新项目开发 [1] - 万科获得深铁集团42亿元借款 并以不超过60亿元的万物云股票作为质押物 质押率为70% [2] - 保利发展与北京建工联合体以45.45亿元竞得北京海淀区半壁店地块 楼面价78418元/平方米 溢价率11.95% [4] 土地市场 - 杭州首批"好房子"土拍3宗地块总成交42.49亿元 最高溢价率51.38% 浙江保利置业以楼面价21965元/平方米竞得西湖区三墩单元地块 [3] - 北京海淀区半壁店地块吸引多家房企竞争 最终由保利发展与北京建工联合体以45.45亿元拿下 [4] 政策动向 - 住建部表示城市发展进入存量提质与增量调整并重阶段 自然资源部将建立"一张图"加强存量资源调查 金融监管总局将出台城市更新项目贷款管理办法 财政部聚焦财政金融政策协同 发改委将于6月底下达2025年城市更新专项投资计划 [5] - 1年期LPR下调10个基点至3.0% 5年期以上LPR下调10个基点至3.5% [6]

报告公司投资评级 - 首次覆盖，给予越秀地产“买入”评级 [4][6][17] 报告的核心观点 - 行业下行期，越秀地产业绩短期承压，但销售仍位列行业头部，投资聚焦核心城市，优质土储为未来平稳发展奠定基础 [6][17] 根据相关目录分别进行总结 业绩短期承压，财务保持稳健 - 结算带动收入增长，2024年营收864.0亿元，同比增长7.7%，主要因房地产开发业务结算收入增长；毛利率约10.5%，同比下降4.8pct；已售未入账销售金额1700.5亿元，可结算资源充裕 [5][7] - 计提减值拖累利润，2024年归母净利润10.4亿元，同比下降67.3%，主要因结算毛利率下滑和计提减值力度加大；销售费用27.2亿元，同比上升10.9%，管理费用14.9亿元，同比下降17.2% [5][9] - 财务保持稳健，2024年经营活动现金净流量218.4亿元，同比上升155.0%；货币资金297.3亿元，同比上升1.6%；资产负债率74.6%，扣除预收款后68.1%；净借贷比率51.7%，同比下降5.3pct；现金短债比2.1倍，三道红线维持绿档 [14] 盈利预测 - 营收方面，预计2025 - 2027年营收分别为903.7/926.3/978.2亿元，同比增速分别为4.6%/2.5%/5.6% [15] - 房地产业务，预计2025 - 2027年收入分别为840.9/861.0/904.1亿元，同比增速分别为4.3%/2.4%/5.0% [15] - 房地产管理，预计2025 - 2027年收入分别为34.7/39.9/45.5亿元，对应收入增速分别为17.0%/15.0%/14.0% [15] - 投资性房地产，预计2025 - 2027年收入分别为7.5/8.6/9.7亿元，同比增速分别为12.5%/14.0%/13.0% [19] - 其他产品，预计2025 - 2027年收入分别为20.7/16.8/19.0亿元，同比增速分别为-3.7%/-18.6%/12.6% [19] - 利润率方面，预计2025 - 2027年销售毛利率分别为12.0%/11.3%/12.7%，归母净利润分别为11.3/12.7/14.6亿元，同比增速分别为8.8%/12.2%/15.2% [19] 投资建议 - 预测公司2025 - 2027年归母净利润分别为11.3/12.7/14.6亿元，EPS分别为0.28/0.32/0.36元，对应PE为14.8/13.1/11.4倍；当前PB为0.30倍，估值低于可比公司平均水平，首次覆盖给予“买入”评级 [4][6][17]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任 何責任。 （股份代號：00123） 海外監管公告 本公告乃根據《香港聯合交易所有限公司證券上市規則》第13.10B條而作出。 （在香港註冊成立的有限公司） 承董事會命 越秀地產股份有限公司 余達峯 公司秘書 香港，二○二五年五月二十一日 於本公告刊發日期，董事會成員包括： 執行董事： 林昭遠（董事長）、朱輝松、江國雄、賀玉平、陳靜及劉艷 非執行董事： 張貽兵及蘇俊杰 獨立非執行董事： 余立發、李家麟、劉漢銓及張建生 债券代码：185772 债券简称：22 穗建 03 广州市城市建设开发有限公司 关于"22 穗建 03"公司债券回售实施结果公告 本公司董事会及全体董事保证本公告内容不存在任何虚假记载、误导性陈述 或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 重要内容提示： 一、本期债券回售登记情况 1、债券代码：185772 2、债券简称：22 穗建 03 3、回售登记期：2025 年 4 ...

城市更新政策支持 - 住建部表示我国城市发展进入存量提质与增量调整并重的城市更新重要时期 [1] - 自然资源部将建立自然资源管理和国土空间规划"一张图"，加强存量资源资产调查 [1] - 金融监管总局将出台专门的城市更新项目贷款管理办法 [1] - 财政部将聚焦财政金融政策协同发力，为城市更新注入资金 [1] - 国家发展改革委将于今年6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划 [1] 土地市场动态 - 1—4月全国政府性基金预算收入12586亿元，同比下降6.7% [2] - 国有土地使用权出让收入9340亿元，同比下降11.4% [2] - 全国政府性基金预算支出26136亿元，同比增长17.7% [2] - 国有土地使用权出让收入相关支出13647亿元，同比下降8.4% [2] 核心城市土拍表现 - 杭州市区完成2025年第十二批住宅用地出让，3宗地块均溢价成交，最高溢价率51.38%，总成交金额42.49亿元 [3] - 西湖区三墩单元地块由浙江保利置业以楼面价21965元/平方米、溢价率51.38%竞得 [3] - 北京市海淀区半壁店地区地块由保利发展与北京建工联合体以总价45.45亿元斩获，成交楼面价78418元/平方米，溢价率11.95% [4] 房企战略调整 - 越秀地产出售北京海臻置业有限公司65%股权，交易对价41.5亿元，买方为华润置地旗下公司 [5] - 越秀地产表示出售事项是为了迅速回收资本，提升资本周转效率，支持新项目开发 [5] - 华润置地通过收购强化北京区域布局，越秀地产则回笼资金投入新项目 [5]

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告的內容概不負責，對其準確性或完整性亦不發表 任何聲明，並明確表示，概不就因本公告全部或任何部份內容而產生或因倚賴該等內容而引致的任何損失承擔任 何責任。 本公告只可作參考用途，並不構成收購、購買或認購證券的邀請或要約，或就進行上述任何事宜訂立協議的邀 請，亦不得視作在香港或其他地區收購、購買或認購本公司及其附屬公司任何證券的要約。 （在香港註冊成立的有限公司） （股份代號：00123） 自願性公告 附屬公司向中國證券監督管理委員會及 上海證券交易所申請註冊在中國面向專業投資者 公開發行公司債券並在上海證券交易所上市 本公告由越秀地產股份有限公司（「本公司」）自願作出。 申請註冊公開發行公司債券並上市 本公司董事會（「董事會」）欣然宣佈，本公司擁有95%權益的間接中國附屬公司廣州市城市建 設開發有限公司（「發行人」）已向中國證券監督管理委員會（「中國證監會」）及上海證券交易所 （「上交所」）申請註冊在中國面向專業投資者公開發行本金總額最高為人民幣9,600,000,000元 的公司債券（「公司債券」）額度並在上交所上市（「該申請」）。待該申請獲批准後，預計 ...

交易概述 - 越秀地产以41.49亿元向华润置地出售北京海臻置业65%股权 对应海淀功德寺002地块项目公司[2][3] - 交易买方为华润置地附属公司北京润置商业运营管理有限公司[3] - 目标公司海臻置业资产净值63.83亿元 2024年末除税前溢利4.39万元[3] 项目背景 - 002地块由越秀地产于2023年11月以63.825亿元竞得 楼面价7.16万元/平方米 销售指导价10.5万元/平方米[3] - 001地块由绿城以51.75亿元竞得 楼面价7.11万元/平方米 销售指导价同為10.5万元/平方米[4] - 越秀地产在002地块项目持股35% 在001地块项目持股50.001% 负责两项目营销及物业服务[2][4] 市场表现 - 两项目于2024年3月21日同步入市 首开去化率超90%[6] - 和樾玉鸣网签311套 成交均价10.485万元/平方米 去化率70%[6] - 和樾望云网签598套 成交均价10.5万元/平方米 去化率超70%[2][6] - 项目位于海淀上地板块 周边聚集腾讯百度等互联网企业 具备高端改善需求基础[5] 资金运作 - 越秀地产表示出售目的为快速回收资本 提升周转效率 增强资金流动性[4] - 交易所得41.49亿元将用于核心业务再投资[4] - 越秀在拿地后28日内已将65%股权质押予华润置地[3] 竞争环境 - 区域竞品包括西山观复（成交价7.88万元/平方米）印香山（11.87万元/平方米）香山樾（12.18万元/平方米）[5] - 2024年新入市项目保利嘉华天珺颐海澐颂形成直接竞争[6]