地块成交核心信息 - 中海地产以44.65亿元总价竞得徐汇区WS5单元188N-I-21地块 [1] - 成交溢价率为10% [1] - 成交楼板价达到148503元/平方米，刷新徐汇滨江板块单价纪录 [1] 地块规划与性质 - 地块性质为纯宅地 [1] - 总建筑面积约为3万平方米 [1] - 地块容积率为1.5 [1] 竞拍参与方情况 - 参与竞拍的企业包括中海地产、保利发展、招商蛇口、西岸开发、滨江集团联合体三家 [1] - 民营房企滨江集团上一次在上海公开拿地为2015年，以34.65亿元联合拿下宝山区地块 [1] - 滨江集团相关人士表示后续会继续参与上海土拍 [1]

融资活动概述 - 近半月内央国企开发商融资提速，四家主要企业累计融资规模超过130亿元 [1] - 具体融资计划包括：中海地产拟发行30亿元中期票据，华润置地计划发行25亿元中期票据，保利发展推出30亿元中期票据方案，华发股份48亿元定向可转债正式落地 [1][2] 具体融资计划详情 - 中海地产计划发行30亿元中期票据，资金将用于北京、深圳等地21个全资项目的建设 [1] - 华润置地计划发行25亿元中期票据，期限5年，资金将用于偿还存量债务 [1] - 保利发展推出30亿元中期票据方案，两个品种间可双向回拨 [2] - 华发股份发行48亿元定向可转债，期限6年，票面利率从第一年2.7%逐年递增0.05%，募集资金将投入上海、无锡、珠海三地住宅项目 [2] 融资资金用途与监管 - 募集资金遵循专户监管、受托支付原则，不得用于土地款、并购、"地王"项目及三四线城市开发 [6] - 华发股份明确36亿元闲置募集资金仅用于临时补充主营业务流动资金，并在项目需要时及时回调 [6] 行业融资背景与结构 - 2024年1月至9月，65家典型房企累计融资总量为3171.5亿元，同比减少28% [6] - 2024年9月，房企境内债权融资为271.23亿元，环比增长5.6%，同比减少39.9% [6] - 近年来房企融资成本呈下降趋势，境内债券融资利率从2021年的4.09%降至2024年的2.91%，境外债券融资利率从2021年的5.99%波动至2024年的4.18% [3] 融资提速的影响与意义 - 央国企融资提速有利于优化企业资产负债表，例如通过发行票据偿还存量债务可直接降低融资成本 [6] - 资金定向投入住宅等项目，可促进项目开工和交付，强化保交楼资金支持 [6] - 央国企信用债融资比重大、规模大，且市场认可程度高，体现了市场分化的结构性特征 [7]

投资评级与核心观点 - 报告对地产板块给出“逢低配置”的投资建议，认为当前板块估值偏低，建议关注稳健经营且受益于政策利好的标的 [5] - 核心观点认为前期一线城市宽松政策对需求的刺激效果边际走弱，但行业景气度下行已趋缓，在政策刺激下有望维持止跌回稳态势，预期四季度政策仍有加码空间 [4][5] 市场行情回顾 - 本周（10月11日-10月17日）申万A股房地产板块涨跌幅为-2.3%，在各板块中位列第15；恒生港股房地产板块涨跌幅为-2.8%，在各板块中位列第8 [1][17] - 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-2.4%，相对恒生中国企业指数和沪深300指数的相对收益分别为+1.3%和-0.2% [1][22] - 地产个股方面，合肥城建、中国长白山国际、上实发展本周涨幅居前，分别为+41%、+39.7%、+25.3%；首开股份、禹洲集团、国瑞健康跌幅居前，分别为-19.5%、-18.7%、-14.8% [17][21] - 物业个股方面，康桥悦生活、泓盈城市服务、宝龙商业本周涨幅居前，分别为+19.6%、+14.5%、+8.5%；弘阳服务、领悦服务集团、正荣服务跌幅居前，分别为-26.8%、-11.1%、-9% [22][26] 土地市场数据 - 本周全国300城宅地成交建面859万㎡，单周环比+26%，单周同比-46%，平均溢价率3% [1][25] - 2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面32117万㎡，累计同比-10.2% [1][25] - 年初至今权益拿地金额前五的房企为中海地产（563亿元）、绿城中国（554亿元）、保利发展（455亿元）、建发房产（400亿元）、滨江集团（347亿元） [1][29] 新房与二手房成交 - 本周47个城市商品房成交402万方，成交量环比+165%，同比-20%，整体处于季节性低位；8月新房售价环比-0.3%，同比-3.0% [2] - 分能级看，一线城市新房成交周环比+182%，周同比-31%；二线城市周环比+196%，周同比-8%；三四线城市周环比+136%，周同比-24% [2][35] - 本周22个城市二手房成交266万方，成交量环比+182%，同比-18%；8月二手房售价环比-0.6%，同比-5.5% [2] - 分能级看，一线城市二手房成交周环比+181%，周同比-21%；二线城市周环比+190%，周同比-14%；三四线城市周环比+166%，周同比-22% [2][41] 项目去化与金融数据 - 9月30个重点城市平均开盘去化率为39%，环比微降3个百分点，同比上升10个百分点；成都、长沙、杭州、厦门、北京去化率高于60% [3][12] - 2025年9月社会融资规模增量为3.53万亿元，比上年同期少0.23万亿元；1-9月新增社融累计同比上涨17.1% [4][14] - 9月居民中长期贷款新增2500亿元，同比多增200亿元；1-9月新增居民中长贷累计同比下跌13.6%，但跌幅较1-8月有所收窄 [4][15] 库存与去化周期 - 本周10城商品房可售面积为1.04亿平米，环比+0.1%，同比-6.8%；以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为28.8个月，较上周缩短0.5个月，但较去年同期延长2个月 [48][52] 行业政策与公司动态 - 近期成都取消异地缴存人“商转公”贷款限制，北京对住房租赁企业实施增值税和房产税优惠 [53] - 多家房企公布9月经营业绩，中国金茂合约销售金额同比+39.85%，华润置地同比+4.14%；而碧桂园、龙湖集团、金地集团等同比下滑幅度在30%-60%之间 [55] - 非开发公司中，贝壳-W、碧桂园服务、绿城管理控股等近期持续进行股份回购 [57] 行业估值与推荐标的 - 报告覆盖的A股及港股地产、物业公司当前估值均处于历史较低水平 [62][63][64] - 推荐标的包括开发商中的建发国际集团、绿城中国、中国海外发展；中介平台的贝壳、我爱我家；以及物管商管的华润万象生活 [5]

北京土地供应 - 北京发布2025年第八轮拟供应商品住宅用地清单 共涉及9宗地 土地面积约44公顷 建筑规模约103万平方米 [1] - 本轮地块全部位于市场需求突出 基础设施和公共服务配套较完善的区域 包括中心城区3宗 副中心及平原多点地区6宗 [1] - 核心区优质地块供应叠加政策导向 将强化市场对高品质住宅开发及建材 装修等产业链的信心 [1] 成都土地市场 - 成都集中出让4宗宅地 总用地面积12.55万平方米 总规划建面约23.90万平方米 起始总价19.90亿元 [2] - 最终3宗底价成交 1宗小幅溢价成交 总成交金额19.95亿元 [2] - 土地市场延续核心区溢价 非核心区底价的分化态势 [2] 房企融资动态 - 中海地产全资子公司拟发行不超过30亿元中期票据 品种一发行规模10亿元期限3年 品种二发行规模20亿元期限5年 [3] - 低息融资能力与稳健财务叠加 公司的资本运作效率及项目拓展潜力将成市场关注重点 [3] - 旭辉控股拟召开特别股东会审议境外债务重组方案 计划通过发行强制性可转换债券用于债务大幅削减 大股东超5亿港元借款将同步转股 [4] 企业重组与股权变动 - 旭辉控股推出为期10年的团队股权激励计划 用于在重组完成后的经营复苏期稳定 激励团队 [4] - 财信发展控股股东破产重整投资人确定 江西中久天然气集团有限公司被确定为中选投资人 [5] - 财信发展控股股东重整或涉及公司控制权变动 新投资人的资金注入及业务协同计划成为关注焦点 [5]

房企销售整体企稳回升 - 9月24家已披露销售数据的房企中有15家销售额环比上升，占比达62.5% [1] - 销售回暖与调整拿地策略及“好房子”产品入市密切相关，改善型房源是主要拉动力 [1] - 差异化定价策略是关键，小户型靠“以价换量”吸引客群，改善型房源凭借产品力实现溢价 [1] 不同量级房企复苏态势分化 - 头部企业凭借规模优势稳健发展，保利发展和中海9月销售额均突破200亿元，分别为205.31亿元和201.73亿元 [2] - 部分中等房企依托项目运营实现大幅增长，如越秀地产9月销售额68.01亿元，环比增长23.54% [2] - 保利发展、中海、绿城中国、中国金茂等企业实现销售额连续3个月环比增长 [2] - 从增幅看，融信中国9月销售额环比大幅增长132.31%，金地商置、越秀地产、绿城中国、保利发展的环比增幅分别为55.43%、23.54%、20.75%和13.97% [3] 优质土地储备支撑销售去化 - 房企前期调整拿地策略，2024年明确优化土地储备结构，聚焦一二线城市加大拿地力度 [4] - 前三季度300城住宅用地出让金同比增长约13%，TOP20城市住宅用地出让金占全国总金额的61% [4] - 华润置地2025年上半年新获取18个项目，新增土地投资权益地价322.8亿元，所有项目均位于一二线城市 [4] - 越秀地产2024年全年权益投资总额294.6亿元，超过80%的资金投向北京、上海、广州一线城市 [4] - 优质地块属性推动项目热销，如北京中建·运河玖院项目764套房源去化率达67.02% [6] 产品力成为销售回暖核心驱动力 - “好房子”产品入市增强了市场吸引力，得房率普遍超过90%，并配备齐全的会所设施和人性化设计 [7] - 政策优化释放购房需求，北京、上海、深圳等核心城市相继优化限购政策 [7] - 改善型需求加速入市，2025年1—8月30个代表城市中24个城市120平方米以上房源成交套数占比提升 [7] - 北京市场90—200平方米改善型产品成交约1.7万套，占比达71.1%，较2024年同期提升5个百分点 [8] - 项目定价策略体现差异化，如紫京宸园133平方米小户型单价约9.3万元/平方米，232平方米大户型单价约10.5万元/平方米 [8]

公司融资活动 - 公司通过全资附属公司中海企业发展集团有限公司在中国发行2025年度第三期中期票据 [1] - 中期票据发行设两个品种 品种一初始发行规模为人民币10亿元且发行期限为3年期 品种二初始发行规模为人民币20亿元且发行期限为5年期 [1] - 两个品种均附有品种间回拨选择权且回拨比例不受限制 最终发行规模合计不超过人民币30亿元 [1] - 该中期票据将在全国银行间债券市场上市 [1]

发行主体与发行安排 - 发行主体为中国海外发展的一家全资附属公司中海企业发展集团有限公司 [1] - 中期票据共设两个品种发行，品种一初始发行规模为人民币10亿元，品种二初始发行规模为人民币20亿元 [1] - 两个品种的最终发行规模合计不超过人民币30亿元 [1] 票据品种具体条款 - 品种一发行期限为3年期，品种二发行期限为5年期 [1] - 两个品种均附有品种间回拨选择权，回拨比例不受限制 [1] 发行与上市市场 - 本次中期票据将在中国发行并于全国银行间债券市场上市 [1]

财务数据 - 近三年末存货余额分别为3067.76亿、3078.82亿及2914.51亿元，占当期资产总额比例分别为49.52%、49.00%及47.56%[18][43][54] - 近三年末负债总额分别为4062.20亿、3933.57亿及3626.89亿元，资产负债率分别为65.57%、62.60%及59.18%，有息负债分别为1244.78亿、1032.33亿及1078.46亿元[18][44] - 近三年末其他应付款及预收款项（合同负债）总量占负债总量比例为48.39%、50.71%及52.80%[19][45] - 2024年1 - 6月及2025年1 - 6月经营性现金流量净额分别为 - 200.70亿、 - 272.23亿元，2025年1 - 6月同比减少71.53亿元，降幅35.64%[21] - 近三年营业总收入分别为1394.79亿、1415.04亿及1340.79亿元，净利润分别为204.27亿、197.65亿及157.37亿元，2023年度和2024年度营业收入变幅分别为1.45%及 - 5.25%，2023年度和2024年净利润变幅分别为 - 3.24%及 - 20.38%[49] - 近三年投资性房地产公允价值变动收益分别为11.10亿、34.29亿及 - 0.58亿元[42] - 截至2024年末其他应收款余额为665.51亿元，占当期末流动资产总额14.03%，占当期末总资产10.86%；其他应付款余额为1113.22亿元，占当期末流动负债42.15%，占当期末总负债30.69%[48] - 截至2024年末总负债为3626.89亿元，其中流动负债为2641.33亿元，占比72.83%，一年内到期有息负债为217.62亿元，货币资金余额为911.02亿元[48] 债务融资 - 公司本期债务融资工具注册金额为100亿元，本期发行金额上限为30亿元，品种一初始发行规模为10亿元，品种二初始发行规模为20亿元[71] - 品种一期限为3年期，品种二期限为5年期，面值均为100元[71] - 主体评级和债项评级均为AAA，信用评级机构为联合资信评估股份有限公司[8] - 牵头主承销商/簿记管理人/存续期管理机构为中信银行股份有限公司，联席主承销商为上海浦东发展银行股份有限公司[8] - 本期中期票据簿记建档时间为2025年10月20日9：00 - 18：00，遇特殊情况可延长一次，延长时长不低于30分钟，延长后截止时间不得晚于18：30[73][74] - 发行日期为2025年10月20日，起息日、缴款日、债权债务登记日均为2025年10月21日，上市流通日为2025年10月22日[72] - 品种一兑付日期为2028年10月21日，品种二兑付日期为2030年10月21日[72] - 本期中期票据采用余额包销的承销方式，无担保[72] - 本期中期票据按面值发行，利率通过集中簿记建档方式确定[71][73] - 承销团成员申购金额下限为1000万元，超过1000万元须为1000万元整数倍[74] 募集资金用途 - 募集资金全部用于项目建设，各项目拟使用募集资金从0.5亿 - 5.0亿元不等[80] 公司发展历程 - 2015年11月公司投资总额自180亿元增至480亿元，注册资本自100亿元增至200亿元[137] - 截至募集说明书签署日，发行人注册资本和实收资本均为200亿元[138] 子公司情况 - 截至2024年末，公司持有众多子公司，部分持股比例为100%，部分为80%等不同比例[149] - 公司不存在最近一年总资产等任一指标占合并报表范围相应指标比重达35%的子公司[167] - 截至2024年末，公司不存在持有账面价值占总资产比例超10%或投资收益占当年营业收入超10%的参股等企业[168] 公司治理 - 董事会由3名成员组成，董事长及董事每届任期3年[170] - 公司设监事一人，监事任期每届4年[171] 业务结构 - 近三年及一期房地产开发收入占主营业务收入的比例分别为93.80%、93.71%、93.83%和94.40%[189] - 房产开发业务主要为住宅开发，住宅开发营业收入和营业成本占比均超95%[192][194] 管理层情况 - 张智超2020年3月1日至今任董事长、总经理，拥有约20年房地产开发及企业管理经验[183][184] - 罗亮2002年9月17日至今任董事、副总经理，拥有约27年建筑师经验[183][184] - 郭光辉2012年2月7日至今任董事、副总经理[183] - 徐丰2016年9月24日至今任监事[183]

市场整体热度 - 北京楼市“金九银十”热度回升，国庆中秋假期期间新建商品住宅日均网签量较去年增长53%，二手住宅日均网签量增长93% [1] - 9月底开发商推盘节奏加快，叠加假期期间房企加大促销力度，推出特价房源、赠送车位、家装补贴及“保价”等营销活动，核心城市或优质项目热度回温 [1] - 中指研究院监测显示新政效果在9月逐步体现，部分楼盘到访量好转，国庆中秋假期期间北京、上海、深圳等核心城市新房网签面积均实现同比增长 [8] 新房销售表现 - 国庆中秋假期期间多个新盘项目到访量与签约量普遍增长，部分热门项目日均到访客户量突破百组，头部企业销售业绩突出 [2] - 保利北京区域采取“7盘联动”策略，假期内实现8.3亿元销售额，其中保利朝观天珺和嘉华天珺项目分别贡献1.8亿元和1.5亿元 [2] - 中海地产旗下项目表现亮眼，中海瑞文里单盘劲销4亿元，丰和叁號院斩获2.3亿元销售额 [2] - 中建壹品兴创元启项目首访即认购客户占比达40%，实现1.8亿元销售额，壹品兴创颐和公馆成为大兴区网签、面积、金额“三冠王” [2] - 高端市场中，中建智地紫京宸园项目在10月12日正式开盘当天销售额达56.5亿元 [2] 产品力与“好房子”政策 - “好房子”理念加速走向市场实践，成为供需两端共同选择，为房企在竞争激烈市场中打开新增长空间 [6] - 住房城乡建设部将从好标准、好设计、好材料、好建造、好运维五方面推动“好房子”建设，《住宅项目规范》将于2025年5月1日起正式实施 [6] - 北京建工·嘉棠澐玺作为怀柔区首个“好房子”项目，截至9月28日网签110套房源，网签均价约每平方米3.97万元，网签金额约4.42亿元 [6] - 龙湖·宸翰作为顺义区首个落实“好房子”新规项目，以约1.8低容积率打造高得房率产品，9月24日开盘当日认购金额达8.6亿元 [7] - 优化公积金贷款、加大购房补贴等政策激活住房需求，北京市将公积金贷款额度提升，二套房公积金贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [7] 土地市场与供应端 - 北京土地市场呈现“核心地块争抢激烈、房企布局聚焦优质区域”特征，头部央企与国企成为拿地主力，并迅速推进开发 [9] - 北京“金三银四”期间土地成交额同比激增176.34%，达235.86亿元，9月新建商品住宅供应超过3000套，环比8月几乎翻倍 [10] - 9月30日朝阳区太阳宫新区一宗地块吸引9家房企竞拍，经过339轮竞价由中建智地以43.145亿元竞得，溢价率达39.18%，楼面价每平方米8.53万元，创年内北京宅地溢价率新高 [11] - 易居研究院指出市场供需两端呈现新变化，各地积极推出改善型楼盘，产品类型丰富且更强调自住属性和板块成长性 [11]

融资计划核心信息 - 三家头部央企地产商披露中期票据融资计划，总拟发行规模达85亿元 [1][3] - 中海企业拟发行30亿元中期票据，品种一初始规模10亿元，品种二初始规模20亿元 [3] - 华润置地拟发行上限25亿元中期票据，基础发行规模20亿元，发行期限5年 [3] - 保利发展拟发行上限30亿元中期票据，品种一初始规模不超过5亿元，品种二初始规模不超过25亿元 [3] 募集资金用途 - 华润置地与保利发展募集资金将用于偿还此前的融资债务 [3] - 中海企业募集资金将用于北京、深圳、上海、天津等地共计21个项目的建设，公司对项目持股比例均为100% [3] - 三家公司均承诺募集资金不得用于土地款、并购、委托贷款、土地一级开发、项目资本金及三四线地产项目等用途 [3] - 募集资金采取专户资金监管模式，采用受托支付形式并附资金监管协议 [4] 行业融资背景 - 2025年1-8月，房地产企业债券融资总额为3808.9亿元，同比微增0.8% [4] - 同期房地产行业信用债融资额为2290.9亿元，同比下降6.9%，占债券融资总额的60.1% [4] - 2025年8月单月，房地产行业债券融资总额为553.1亿元，同比下降4.3% [4] - 5-7月单月融资总额保持增长态势，但8月单月融资总额同比出现回落 [4]