市场表现 - 恒生港股通高股息率指数(HSSCHKY)上涨0 85% 成分股中华润置地上涨4 64% 中国海外发展上涨3 76% 中国宏桥上涨3 09% 恒隆地产上涨2 59% 长和上涨2 44% [2] - 港股红利ETF博时上涨1 20% 最新价报0 93元 盘中换手0 44% 成交1661 97万元 近1年日均成交7895 66万元 [2] - 港股红利ETF博时近1年净值上涨22 27% 自成立以来最高单月回报24 18% 最长连涨月数3个月 最长连涨涨幅3 44% 上涨月份平均收益率4 95% 超越基准年化收益8 16% [3] 政策与行业动态 - 国务院常务会议指出要持续稳定股市 推动房地产市场平稳健康发展 [2] - 中邮证券认为地产板块上涨一般提前于基本面企稳 叠加近期增量政策预期较强 在4月底重要会议前板块仍有望实现超额收益 [2] 产品与指数特征 - 港股红利ETF博时紧密跟踪恒生港股通高股息率指数 该指数反映港股通高股息证券整体表现 [2] - 恒生港股通高股息率指数前十大权重股合计占比28 32% 包括兖矿能源(权重4 39%) 恒隆地产(3 38%) 信义玻璃(2 85%)等 [4][6] - 港股红利ETF博时最新规模37 31亿元 近22个交易日合计资金流入1674 14万元 [3] 风险与成本指标 - 港股红利ETF博时近1年夏普比率1 48 今年以来相对基准回撤0 39% [3] - 管理费率0 50% 托管费率0 10% 近1月跟踪误差0 038% [3]

2025年1-3月百城宅地市场成交概况 - 百城住宅类用地成交建筑面积为4,197万平方米，累计同比微增0.1% [4] - 百城住宅类用地成交楼面均价为7,373元/平方米，累计同比上涨15.1% [4] - 一线城市成交楼面均价同比大幅上涨75.8%至46,005元/平方米，但成交建筑面积同比下降24.9% [4] - 二线城市成交建筑面积同比小幅下降1.7%，成交楼面均价同比上涨10.5%至8,305元/平方米 [4] - 三线城市成交建筑面积同比增长4.9%，成交楼面均价同比上涨5.7%至3,021元/平方米 [4] 2025年1-3月TOP50房企新增土储情况 - TOP50房企新增土地储备价值达2,811亿元，累计同比大幅增长47.7% [5] - TOP50房企新增土地储备面积为2,354万平方米，累计同比增长3.9% [5] - 新增土储价值前三名房企为华润置地（329亿元）、中海地产（298亿元）和绿城中国（287亿元） [5] - 新增土储面积前三名房企为绿城中国（118万平方米）、华润置地（104万平方米）和中海地产（98万平方米） [5] 2025年3月光大核心30城宅地市场热度 - 核心30城宅地成交整体溢价率达到23.0%，同比大幅提升15.7个百分点 [6] - 核心30城成交宅地125宗，同比增长19.0%，成交总建筑面积888万平方米，同比增长19.2% [6] - 核心30城成交总价达1,126亿元，同比增长30.7%，成交楼面均价为12,673元/平方米，同比上涨9.7% [6] - 重点城市土拍热度高，杭州、成都、上海出现多宗高溢价率成交地块，溢价率分别达115%、70%和32% [6][7] 2025年1-3月光大核心30城宅地累计成交 - 核心30城累计成交宅地总建筑面积2,134万平方米，累计同比增长16.1% [7] - 核心30城累计成交总价2,791亿元，累计同比大幅增长44.1% [7] - 核心30城累计成交楼面均价为13,080元/平方米，累计同比上涨24.1% [7] - 核心30城累计宅地成交整体溢价率为18.7%，同比提升11.3个百分点 [7]

市场热度 - 上海杨浦滨江某楼盘单日接待超过400组客户 售楼处人流量巨大[2] - 项目预计单价超过10万元/平方米 部分房源总价达1500万元/套[8] - 中海地产以总价36.45亿元竞得定海社区地块 溢价率达16.33%[9] 区域规划与建设 - 美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园等大型企业总部在建 产业导入优势明显[2][8] - 区域规划建立在其他滨江板块开发经验基础上 沿江空间完全释放给民众 规划布局更科学[5] - 大型商业配套仍在规划中 包括大连路板块商业综合体和合生汇 目前商业相对分散缺乏集聚效应[8] 住宅供应与价格 - 杨浦滨江沿岸集中缦云上海、中海云邸玖章等改善型项目 单价区间10万-21万元/平方米[9] - 中海云邸玖章销售单价约9.25万-12.46万元/平方米 部分房源总价超过1870万元/套[9] - 住宅分为改善型和风貌别墅两类 改善型住宅市场需求处于第一次改善阶段 流速较快[11] 土地供应与开发 - 杨浦区即将出让L4-02居住用地 面积2.12公顷 容积率2.5 距黄浦江直线仅几百米[12][14] - 地块紧邻12号线爱国路站 靠近上海国际时尚中心和超极合生汇 交通便利[14] - 分析师认为地块热度可能不及此前 产品在100平方米左右且单价12万元/平方米以内流速较好[15] 区域发展现状 - 杨浦滨江开发周期长 城市更新难度大 工业仓储和运输码头较多 城市面貌破旧[4][5] - 2017年底杨浦滨江南段5.5公里沿江岸线全面开放 但规划兑现仍存在滞后[4][5] - 区域存在规划布局待提升、市政配套欠债较多、公共空间有待完善等瓶颈[4]

指数表现 - 中证港股通内地地产指数4月21日平盘报收 报0.0点 成交额0.0亿元 [1] - 近一个月上涨1.59% 近三个月上涨11.00% 年初至今上涨9.75% [1] 指数构成 - 指数从港股通范围内选取内地控股地产主题上市公司证券作为样本 基日为2007年12月31日 基点1000.0点 [1] - 十大权重股合计占比71.46% 华润置地(17.19%) 中国海外发展(15.69%) 龙湖集团(8.93%) 华润万象生活(7.56%) 碧桂园服务(4.93%) 万科企业(3.97%) 万物云(3.86%) 融创中国(3.56%) 中国金茂(3.49%) 绿城中国(3.28%) [1] - 全部样本均在香港证券交易所上市 占比100.00% [1] - 行业分布为房地产开发(74.61%) 房地产管理(25.39%) [1] 指数调整机制 - 样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整 特殊情况下进行临时调整 [2] - 样本不再满足互联互通资格时指数将相应调整 [2]

项目概况 - 中海丽金府即将正式亮相 项目团队进入最后冲刺阶段 包括蓄客和接待媒体及同行参观 [2] - 中海地产于2023年12月以11054亿元竞得北京万泉寺0024地块 成为2024年北京单价地王 占地面积638万平方米 容积率28 建筑规模约1783万平方米 [3] - 项目位于北京二三环间 属于罕见的大规模纯居住用地 [4] 项目定位与设计 - 项目案名"丽金"源自金中都丽泽门区位 融合历史文脉与地标属性 [6] - 产品定位介于"藏峰"系与"玖序"系之间 售楼处设在丽泽商务区核心写字楼47层 可俯瞰施工进度及城市景观 [9][10] - 响应北京住宅品质新政 规划首层架空 下沉会所 双景观大门等配置 创新南向双阳台和北向设备平台设计 [11] 智能化创新 - 样板间涵盖130-184平米四种户型 采用全面智能化系统 包括马达锁 智慧门系统(支持人脸识别 指纹等多模式) [13][14][15] - 厨房配置智能燃气监测系统(泄漏自动开窗) 隐藏式抽油烟机 空间利用率提升至85% [17][19][24] - 客厅采用巴西进口奢石智能电视墙 配备家庭智能中控系统 可联动调节空调等设备 [21][23] 人性化细节 - 厨房集成净洗中心 储物柜顶部加装反光镜 130平米户型创新门柜一体化家政空间 [24][26] - 客厅隐藏式晾衣杆设计 卫生间采用奥巴马木纹大理石台面 防溅水结构优化 [26][28][30] 园林规划 - 园林体系以"三园八院"为框架 复刻金章宗时期"西山八院"和"同乐园"皇家园林格局 [32][33][34] - "金水院"参照妙峰山金山寺设计 包含6个子景观 目前效果图已公布 [35][37] - 园林设计被认为将超越丰和叁號院的"藏峰九景" 成为北京豪宅新标杆 [31][39] 市场影响 - 项目被官方认定为第四代住宅典范 吸引同行密集考察 [40] - 与同期发布的"玖序"系新品萬吉玖序形成产品矩阵 后者融入《十骏图》宫廷元素强化豪宅属性 [40]

项目概况 - 中海地产旗下位于北京丰台区万泉寺的项目“中海丽金府”于4月16日获得两张预售许可证，首期推出8栋楼共500套房源，拟售均价在11.38万至12.72万元/平方米之间 [1] - 该项目是北京三环内即将入市的高总价项目，作为片区补货项目，其入市将接受市场考验 [1] - 项目共规划13栋住宅楼，总户数1056户，容积率2.8，是中海地产在北京的第六个藏锋系项目 [4] - 首期推出的500套房源准售面积为7.76万平方米，总货值约93.84亿元 [4] - 项目开盘时间尚未确定，预计将在4月底开盘 [6] 土地获取与背景 - 项目地块为“万泉寺地块”，于去年12月12日由中海地产以底价110.54亿元竞得，楼面价6.20万元/平方米 [2] - 该地块是北京3年多来首宗未设置地价上限和销售指导价的不限价宅地，土地面积6.37万平方米，建筑控制规模17.83万平方米，容积率2.8 [2] - 自去年北京调整土拍规则后，已出让多宗不限价地块，包括昌平、海淀及丰台的其他地块 [2] - 今年1月16日，中海地产又以底价40.08亿元摘得邻近的丰台西南郊冷库05地块，楼面价5.8万元/平方米，该项目已官宣案名为“中海·丽泽叁號院” [3] 项目区位与特点 - 项目地处北京西二环与三环之间，周边有地铁16号线、房山线双轨交汇，邻近即将建成的丽泽城市航站楼，并位于丽泽金融商务区辐射范围内 [3] - 地块存在邻近京沪线铁路导致噪音较大，以及地块中央有一处必须保留的明代家族祭祀台基遗迹等不利因素 [3] - 项目配建600平方米架空层泛会所及2400平方米下沉会所，在户型设计上采用全四居布局，叠加阳台、花池等扩容空间 [5] - 预售房源涵盖128至231平方米四居大平层，得房率在76.6%至84%之间，通过设计优化，部分户型的实际使用率预计可达85%至96% [5] 市场定位与竞争环境 - 项目拟售均价最高达12.72万元/平方米，较周边在售豪宅项目网签均价有最高约14%的溢价 [4] - 当前区域内在售豪宅项目如端礼著、北京瑞府、北京悦府已进入尾盘阶段，其网签均价分别为11.04万元/平方米、9.84万元/平方米和约10.9万元/平方米 [4] - 北京新房市场竞争激烈，开发商在产品打造上持续升级，包括提升得房率和居住舒适度 [5] - 北京市规划和自然资源委员会于今年2月发布相关技术要点，鼓励在阳台、底层架空、共享空间等方面进行创新 [5]

长沙新房市场复苏态势 - 2025年3月长沙新房市场呈现显著复苏态势，头部房企与新兴势力协同发力，市场在政策调控与企业战略转型中逐步企稳向好 [1] - 头部企业持续聚焦核心地段和产品力升级，本土房企凭借精准定位与产品创新，通过优良地段与差异化产品策略巩固标杆项目，实现改善、教育等细分市场份额抢占 [1] 房企销售排名 - 华润置地以17.72亿元蝉联冠军，招商蛇口、中建信和分别以8.76亿元、6.53亿元稳居前三 [17] - TOP30企业总销售贡献117.75亿元，头部房企市场集中度达72%，同比提升6个百分点 [17] - 国央企在TOP30房企中占据主导地位，业绩占比57%，民企上榜数量16个，业绩占比43% [18][19] 房企表现亮点 - 鑫远集团业绩增幅达1513%，名次跃升102位至榜单第7位，旗下鑫远紫樾府项目一季度销售3.52亿元 [20][24] - 润和城业绩增幅126%，排名前进11位至第5位，润和瑞玺台联排别墅首开销售完毕 [24] - 绿城中国业绩同比增长162%，排名上升19位至第8位，绿城玉海棠首开去化表现优异 [24] 区域市场表现 - 湘江新区以9个项目位居区域第一，天心区占比6个，两区合计上榜数量近一半 [58] - 天心区以8.00亿元成交金额位居榜首，芙蓉区以7.67亿元紧随其后 [58] - 高端改善热盘占6席，高品质项目9个，高性价比项目9个，教育优势项目6个 [60][61] 典型项目表现 - 招商蛇口江山境成交5.03亿元，建发观云3.35亿元，绿城玉海棠2.79亿元 [38] - 青云上府项目定位高端改善，一季度热销近4亿元 [20] - 浩华麓悦尚宸销售3.37亿元，以140-400㎡湖居产品革新浏阳高端市场 [21] 市场趋势 - 长沙楼市正从"性价比优先"转向"品质+资源双驱动"，具备强教育属性、产品创新力及主城地段的项目持续领跑 [60] - 市场形成"民企激活毛细血管、国央重塑城市骨架"的双轨格局 [22] - 核心区改善住宅领跑市场，政策宽松及"零公摊"产品推动需求释放 [62]

文章核心观点 介绍中证港股通地产指数的行情、编制规则、持仓情况及样本调整规则等信息 [1][2] 指数行情 - 4月14日中证港股通地产指数报1415.63点 [1] - 该指数近一个月下跌7.76%，近三个月上涨4.84%，年至今下跌1.11% [1] 指数编制 - 从港股通范围合资格证券中选取不超50家香港市场地产主题上市公司为样本，反映相关行业主题上市公司整体表现 [1] - 以2014年11月14日为基日，以3000.0点为基点 [1] 指数持仓 - 十大权重股分别为新鸿基地产（13.54%）、华润置地（12.87%）、长实集团（8.6%）、中国海外发展（8.19%）、信和置业（4.62%）、九龙仓置业（4.34%）、恒基地产（4.09%）、龙湖集团（3.83%）、华润万象生活（3.39%）、九龙仓集团（2.92%） [1] - 持仓市场板块方面，香港证券交易所占比100.00% [2] - 持仓样本行业方面，房地产开发占比78.01%、房地产管理占比11.39%、房地产服务占比10.60% [2] 样本调整 - 指数样本每半年调整一次，实施时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [2] - 权重因子随样本定期调整而调整，时间与指数样本定期调整实施时间相同 [2] - 特殊情况进行临时调整，样本退市则剔除 [2] - 新上市相关行业主题企业市值在港上市公司中排名前十并纳入港股通范围，在纳入港股通范围后第十一个交易日快速纳入相应行业主题指数 [2] - 样本公司发生收购、合并、分拆等情形，参照计算与维护细则处理 [2] - 港股通范围变动致样本不满足资格时，进行相应调整 [2]

核心观点 - 销售金额同比微增0.28%至3106.9亿元，全口径销售规模位列行业第二，TOP10房企中唯一未下滑的企业 [3][5] - 一线及香港销售贡献1640.4亿元（占比53%），上海单城销售额达704.5亿，深圳项目销售156.2亿 [3][6] - 净利润同比下降34%至178亿元，净利率下滑3.7个百分点至9.61%，主因投资物业公允价值收益减少及分销费用上涨 [4][13] 销售表现 - 合约销售面积1148.7万平米（-14%），销售均价27047元/平米（+17%） [5] - 附属公司销售2453亿元（+9%），合联营及中海宏洋销售654亿元（-22%） [6] - 上海建国东路项目销售额387.3亿，领邸玖序/玖章项目282.1亿，回款超400亿城市为上海 [6] 土地储备 - 新增土储总地价806亿元（-40%），权益地价696亿元，北京权益地价占比46%达342亿 [3][8][9] - 总土储4255万平米（-21%），北京、深圳、上海、杭州为重点投资城市 [8][12] - 平均楼板价16059元/平米，购地金额行业第一 [8] 财务指标 - 营业收入1852亿元（-9%），毛利率17.7%（-2.6个百分点） [13] - 经营性现金净流入464.5亿，现金短债比3.47，融资成本3.1%行业最低 [21] - 净负债率29.22%（-9个百分点），三条红线保持绿档 [21] 多元化业务 - 商业物业运营收入71.3亿元（+12%），写字楼租金35.7亿，购物中心22.6亿 [25] - 新增9个商业物业（30万平米），轻资产管理项目累计18个 [26] 联营企业表现 - 中海宏洋连续三年计提存货跌价准备（2022-2024年分别为27亿/15亿/7亿），合联营应占溢利6.49亿（-60%） [16] 行业地位 - 标普上调信用评级至"A-"，成为唯一双A国际信用评级中国房企 [22] - 全口径销售规模与保利发展差距缩小至120亿元 [5]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][4][15] 报告的核心观点 - 2024年报告研究的具体公司营业收入1852亿元同比降9%，归母净利润156亿元同比降39%，核心净利润157亿元同比降34%，主要因结转规模及毛利率、投资物业公允价值变动收益下降，且宣布派发末期股息每股港币30港仙，全年派息占归母净利润38% [1][7] - 2024年公司销售金额3107亿元同比逆势微增，权益销售额排名行业第一，销售面积1149万平方米同比降14%，一线城市市场份额领先，新增土地投资22宗总购地金额806亿元，一线城市占比77%，土储结构优质 [1][10] - 截至2024年末，公司剔除预收账款后资产负债率48.2%，净负债率29.2%，现金短债比3.5倍，有息负债规模降至2416亿元，销售回款2862亿元，销售回款率92.1%，期末在手现金占总资产13.7%，年平均融资成本3.1%，获标普全球上调信用评级至“A - ”展望稳定 [2][12] - 下调公司25、26年收入预测至1818/1847亿元，预计25、26年归母净利润分别为155/156亿元，EPS分别为1.41/1.43元，对应当前股价PE分别为8.0/7.9倍 [2][15] 根据相关目录分别进行总结 盈利预测和财务指标 |指标|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(百万元)|202524|185154|181821|184730|193043| |(+/-%)|12.3%|-8.6%|-1.8%|1.6%|4.5%| |净利润(百万元)|25610|15636|15455|15637|16428| |(+/-%)|10.1%|-38.9%|-1.2%|1.2%|5.1%| |每股收益（元）|2.34|1.43|1.41|1.43|1.50| |EBIT Margin|16.9%|14.0%|14.4%|14.4%|14.4%| |净资产收益率（ROE）|7.0%|4.1%|4.0%|3.9%|4.0%| |市盈率（PE）|4.8|7.9|8.0|7.9|7.5| |EV/EBITDA|19.3|24.3|22.5|22.3|21.7| |市净率（PB）|0.33|0.32|0.32|0.31|0.30|[3] 财务预测与估值 - 资产负债表、利润表、现金流量表呈现了2023 - 2027E公司各项财务数据的变化，如现金及现金等价物、应收款项、存货净额等项目的金额变动 [16] - 关键财务与估值指标显示了每股收益、每股红利、ROIC、ROE等指标在2023 - 2027E的情况，以及收入增长、净利润增长率、资产负债率等指标的变化 [16]