募集资金 - 拟募集资金95亿元，85亿用于15个在建已预售商品房住宅项目，10亿用于补充流动资金[33] - 募集资金不会用于拿地拍地或开发新楼盘等增量项目[33] 项目情况 - 15个项目均为普通住宅，面向刚需或改善型客户，2024年4月底前开工，预售良好[6][10][30] - 截至2024年9月30日，平均开工面积进度约90.49%，11个项目已100%开工，全部已预售[14] - 需在2025 - 2026年间交付，涉及总建筑面积247.16万平方米[14] - 平均容积率2.44，平均单套建筑面积122.47平方米，成交价格低于同级别土地住房均价1.2倍[11] 部分项目数据 - 上海保利海上瑧悦开工面积210,017平方米，签约销售金额483,927万元，签约销售比例58%，预计2026年6月交付[14] - 北京保利颐璟和煦开工面积147,780平方米，签约销售金额112,074万元，签约销售比例30%，预计2026年9月交付[14] - 佛山保利琅悦开工面积133,542平方米，签约销售金额134,874万元，签约销售比例25%，预计2025年10月交付[14] - 长春保利和煦开工面积152,469平方米，签约销售金额79,520万元，签约销售比例34%，预计2026年7月交付[14] - 北京保利天汇开工面积149,664平方米，签约销售金额673,113万元，签约销售比例83%，预计2025年11月交付[14] 预售资金 - 截至2024年9月30日，北京保利天汇预售资金377,420万元，回笼比例44.28%，余额39,864万元[16] - 截至2024年9月30日，上海保利海上瑧悦总投资720,968万元，累计预售资金295,605万元，使用178,984万元，余额116,621万元[37] - 截至2024年9月30日，北京保利颐璟和煦总投资367,857万元，累计预售资金128,357万元，使用110,429万元，余额17,928万元[37] - 截至2024年9月30日，佛山保利琅悦总投资495,913万元，累计预售资金95,354万元，使用88,284万元，余额7,070万元[37] - 截至2024年9月30日，长春保利和煦总投资197,899万元，累计预售资金67,487万元，使用39,832万元，余额27,655万元[37] 保障性住房 - 上海保利海上瑧悦和上海保利西郊和煦包含保障性住房建设业务[23] - 上海保利海上瑧悦配建保障性住房占比5%，即7,441.08平方米以上[23] - 上海保利西郊和煦配建保障性住房占比5%，即3,019.68平方米以上[23] 品质交付 - 报告期各期分别实现品质交付20.5万套、25.9万套、29.1万套、7.3万套，2023年同比增长12%[45][84] - 2024年全面迭代精装修工程工艺与质量标准[49][88] - 以“310”品质交付标准进行内部管控[50][89] 合作项目 - 朝新和筑、太原利晋、保顺善筑部分时段营收为0，净利润为负[56][60][68] - 三个合作开发项目由公司负责操盘管理[70] - 公司将以股东借款投入募投资金，其他股东按持股比例对等投入[76] 纠纷情况 - 报告期内少量项目存在房屋质量、延期交付纠纷，多数协商解决，少数诉讼解决[85] - 报告期各期诉讼标的额100万元以上纠纷案件分别为12件、29件、19件、13件[86]

融资与资金情况 - 本次向特定对象发行可转债募资不超95亿元，用于15个在建项目和补充流动资金[6] - 2024 - 2026年资金缺口213.12亿元，2023年末可自由支配资金1470.25亿元，未来经营现金流入净额378.96亿元，资金需求2062.32亿元[31][32] 项目投资与收入 - 上海保利海上瑧悦项目土地成本504,756万元，单价24,034元/平方米[11] - 北京保利颐璟和煦项目土地成本207,270万元，单价14,026元/平方米[13] - 2024年各项目营业收入测算值：2024年3432.95亿元、2025年3652.94亿元、2026年3887.02亿元[40][44] 销售情况 - 2024年10月一线城市销售面积环比增65%，二线增19%，三四线增48%，公司签约销售面积同比增23.98%，签约销售金额同比增27.85%[34] - 截至2024年8月末募投项目平均预售比例43.24%[52] 财务指标 - 2021 - 2024年度营业收入复合年均增长率为6.41%[34][35] - 2023年归属于母公司所有者的净利润占营业收入比例为3.48%[43] 应收账款与其他应收款 - 报告期各期末应收账款净额分别为317,864.68万元、404,362.96万元、382,137.65万元和491,944.57万元[73] - 2024年6月30日其他应收款中外部单位往来款8,346,055.14万元，占比56.77%[97] 存货情况 - 报告期各期末存货账面价值分别为80,965,646.27万元、87,789,319.33万元、86,950,846.42万元和83,139,500.07万元[73] - 截至2023年末，存货中开发产品账面余额1661.12亿元，约40%已签约未结转，约60%未售[138] 财务性投资 - 截至最近一期末，持有财务性投资金额为52,098.55万元[150] - 截至2024年6月30日，其他非流动金融资产涉及财务性投资40110.65万元[165]

公司事项进展 - 2024年10月25日收到上交所关于发行可转债申请文件审核问询函[1] - 会同中介机构研究落实问询函问题并披露回复，补充修订相关文件[2] - 发行可转债需通过上交所审核并获证监会同意注册，结果和时间不确定[2]

融资进展 - 公司收到两份中期票据《接受注册通知书》[1] - 中市协注〔2024〕MTN1178号和MTN1179号注册额度各50亿元[1] - 注册额度2年内有效，公司将择机发行并披露信息[1]

会议信息 - 2024年第五次临时股东大会于11月21日召开[4] - 会议由董事会11月4日决议召集，11月6日发布通知[6][8] - 现场会议11月21日14点30分在广州召开，网络投票时间为11月21日[9] 参会情况 - 出席会议股东和代理人3210人，代表有表决权股份6121496943股，占比51.5911%[11] 议案表决 - 《关于选聘会计师事务所的议案》同意6114975534股，占比99.8934%[17] - 《关于注册发行自持商用物业资产支持专项计划的议案》同意6114546573股，占比99.8864%[18] 决议效力 - 本次会议议案获有效表决权通过，决议合法有效[19][21] - 德恒律师认为会议召集、召开及表决结果均符合规定[19][20]

会议出席情况 - 出席会议股东和代理人3210人[2] - 出席股东所持表决权股份6121496943股，占比51.5911%[2] - 9位董事出席5人，3位监事出席2人，董秘出席[4][5] 议案表决情况 - 选聘会计师事务所议案，A股同意票6114975534，占比99.8934%[6] - 注册发行自持商用物业资产支持专项计划议案，A股同意票6114546573，占比99.8864%[6] - 5%以下股东对选聘会计师事务所议案，同意票1601985164，占比99.5945%[6] 会议基本信息 - 股东大会2024年11月21日在广州海珠区召开[3] - 见证律所是北京德恒律师事务所，律师为朱敏、孙萌[7] - 律师见证会议决议合法有效[8]

人事变动 - 保利发展副总经理张伟因工作调整申请辞职[2] 公告信息 - 公告发布时间为2024年11月19日[4]

会议信息 - 2024年11月21日14:30现场会议召开[5] - 截至2024年11月18日收市股东有权参会表决[6] - 会议地点在广州市海珠区保利发展广场会议室[6] 财务审计 - 拟聘任立信会计师事务所为2024年度审计机构[10] 融资计划 - 拟申请注册发行不超80亿自持商用物业资产支持专项计划[12] - 类REITs产品优先劣后分层，私募REITs为平层结构[12]

分组1：投资评级 - 首次覆盖给予保利发展“推荐”评级[2] 分组2：核心观点 - 保利发展行业龙头地位稳固，强化“中心城市+城市群”深耕战略，业务以不动产投资开发为主，2023年实现收入3468.3亿元，同比增速为23.4%，2023年房地产业务实现收入3225亿元，同比增速为25.7%，房地产业务收入占比为93.0%[1][14][2] 分组3：公司概况 - 保利发展1992年成立，历经创业起步、夯实基础（1992 - 2002）、布局全国、资本运作（2002 - 2010）、深耕主业、多元发展（2010 - 2016）、战略升级、发展改革（2016 - 至今）四个发展阶段[11] - 实控人为隶属于国务院国资委的中国保利集团有限公司，合计持股40.71%，股权结构稳定[12] - 业务以不动产投资开发为主，以美好生活服务与产业金融服务为翼[14] 分组4：战略与管理 - 自2002年以来，战略方向主要经历3次变迁，包括“三个为主，两个结合”及“大十字布局”战略、“三个为主，三个结合”战略、“一主两翼”战略，能根据行业情况及时调整经营策略[17][18][20][21] - 管理团队长期保持稳定，历任管理团队皆长期扎根公司，接班延续性强，能秉承长期主义，且公司能根据行业形势变化和战略发展需要，适时调整组织架构，提升组织运行效率[30][32][26] 分组5：主业经营 - 销售方面，坚持“中心城市+城市群”深耕战略，销售排名跃居行业第一，2024H1签约销售金额1733.36亿元，同比增速为 - 26.8%，销售金额市占率从2021年的2.94%提升至2024H1的3.68%，销售均价为18164.63元/平，同比增速为6.1%[37] - 拿地方面，合理控制投资节奏，拿地聚焦高能级城市和核心都市圈，2024H1拿地强度大幅下降至7.3%，2024M1 - M9高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低[44] - 土储方面，持续压降土储规模，在建项目中高能级城市占比持续提升，2024H1期末，未售土储建面13046万平，同比增速为 - 9.9%，本年在建面积中高能级城市占比为68.1%，待开发面积中高能级城市占比为53.5%[50] - 开发方面，积极提升优质新货占比，已售待结转项目中高能级城市占比持续提升，2024H1期末，高能级城市本年新开工面积占比为67.4%，未售土储的去化周期为6.7年，较2023年底的6.1年有所上升[52] 分组6：财务概况 - 预计公司2024 - 2026年归母净利润分别为110.4、115.5和131.7亿元，对应EPS分别为0.92、0.97和1.10元，11月7日收盘价对应2024 - 2026年PE分别为13/12/11倍[2] - 2024 Q1 - Q3，公司营收1827.7亿元，同比增速为 - 5.0%，归母净利润78.1亿元，同比增速为 - 41.2%，毛利率15.9%，归母净利率4.3%，销售管理研发费用率4.2%，计提资产减值损失比例为0.0001%，预收款项及合同负债对营收的覆盖倍数为2.0，年化的ROE为3.3%，剔除预收款的资产负债率为65.5%，净负债率为66.0%，扣除受限资金的现金短债比为1.99[8]

投资评级 - 保利发展的投资评级为买入（维持）[1][3] 核心观点 - 保利发展2024年10月经营简报显示签约销售情况大幅改善，签约销售金额、面积均同比由负转正，签约销售面积实现自2023年6月以来18个月首次同比正增长，销售行业排名稳居第一，年内一线城市拿地超七成，维持盈利预测并给出对应估值，因此维持买入评级[3] 各方面总结 财务数据方面 - 2024 - 2026年预计归母净利润分别为132.0、141.9、151.0亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.26元，当前股价对应PE估值分别为10.6、9.8、9.2倍[3] - 2022 - 2026年营业收入、归母净利润、毛利率、净利率、ROE等财务指标呈现一定变化趋势，如2024 - 2026年营业收入预计分别为3831.64亿元、4038.76亿元、4166.98亿元，归母净利润预计分别为131.64亿元、141.85亿元、151.04亿元等[4] 销售数据方面 - 2024年10月签约金额423.37亿元，同比增长27.85%；签约面积222.59万平方米，同比增长23.98%；项目销售均价19020.17元/平方米，同比增长3.13%；1 - 10月签约金额2840.23亿元，同比减少22.88%；签约面积1572.21万平方米，同比减少25.07%；累计销售单价18065.21元/平方米，同比增长2.92%[3] - 给出2023年1月 - 2024年10月各月的签约销售金额、签约销售面积及其同比数据，如2023年1月签约销售金额295.45亿元同比+4.39%，签约销售面积183.94万平方米同比 - 0.98%等[6][7][8] 拿地数据方面 - 2024年10月以59.00亿元获取广州1宗住宅用地，1 - 10月拿地25宗，总建筑面积236.8万平方米，对应土地款456.20亿元，权益土地款401.3亿元同比分别下降68.1%、61.1%、59.2%，拿地强度20.7%（2023同期为39.7%），一线城市拿地占比73.0%（2024年9月累计为69.0%）[3]