报告公司投资评级 - 报告给予万科A(000002)增持评级 [2] 报告的核心观点 - 2024年上半年,公司实现营业收入1427.8亿元,同比下降28.9%;归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8% [4] - 业绩亏损的主要原因包括:1)房地产开发项目结算规模和毛利率持续下降,2024年上半年开发结算毛利率较2023年同期下降13.5个pct至6.8%;2)对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元,以及对应收款项计提信用减值损失21.0亿元;3)部分非主业财务投资出现亏损;4)为更快回笼资金,公司加速对资产交易和股权处置,部分交易价格低于账面值 [4] - 新开工低于预期,竣工按部就班。上半年新开工及复工计容面积约412万方,完成年初计划的38.4%;竣工计容面积约860万方,完成年初计划的39.0% [4] - 土地投资强度持续低位,公司上半年仅新增3个地块,新增项目平均地价为3944元/平方米。目前公司存货金额为6204亿元,较2023年底下降11.6% [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年营业收入预计为3438.3亿元,同比下降26.2%;归母净利润预计为88.59亿元,同比下降27.2% [7] - 2024年每股收益预计为0.74元,净资产收益率预计为3.4% [7] - 2024年市盈率预计为9.10倍 [7] 股价走势 - 万科A股价在过去12个月内下跌52%,相对于沪深300指数下跌32% [1] 相关报告 - 公司近期发布的相关研究报告包括"继续去库存"、"积极应对困难"、"期待黎明"、"更加聚焦"、"韧性更强"等 [6]

业绩数据 - 业绩说明会参与投资者约16.3万人次[1] - 上半年交付7.4万套房子，归还154亿境内外债券[3] - 二季度以来月均销售额超200亿，回款率超100%[3] - 上半年三项工作合计回款约1370亿元[3] - 上半年新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%[5] - 上半年全口径新增落地经营性物业抵押贷款219亿元，合并报表落地150亿元[5] - 5月获200亿元银团贷款，截至7月末新增融资和再融资超670亿元[5] - 合并报表有息负债加供应链融资较年初净降172亿元[5] - 下半年待交付房源近10万套，到期公开市场信用债43亿元，剩20亿境内债待还[6] - 每增加1元能带来10元融资性现金流增加[9] - 今年住宅新开工面积同比下降24%，全年预计5亿平米左右[11] - 中金印力消费基础设施REIT募资总额32.6亿元[15] - 去年公司完成超100亿大宗交易，截至7月底累计签约204亿，涵盖31个项目[22] 用户数据 - 长租公寓业务累计管理规模达24.1万间，已开业18.3万间[12] - 截至上半年，长租公寓纳保155个项目，涉及房源11.22万间[12] - 长租公寓出租率保持95%以上[13] - 公寓REITs标的资产出租率超95%[16][17] 未来展望 - 上半年住宅交付总量同比降三成，下半年预计降40%[3][4] - 2022年后主动投资项目预计年底去化80%[19] 新产品和新技术研发 - 万科产品更新频率加快到3、4个月更新一代[10] - 公司希望推出《数字物业服务报告》，实现物业数字化闭环[21] 市场扩张和并购 - 公司与建信成立建万租赁住宅基础设施基金，目标规模100亿；与中信成立万信消费基础设施基金，目标规模100亿，7月底签约深圳和北京两购物中心，金额42亿多[22] - 6月公司与新加坡主权基金GIC完成上海南翔印象城MEGA交易[23] - 未来4个月有19个项目在谈判，含一个教育资产[23] 其他新策略 - 万物云上半年收入增长约10%，在设施管理、节能改造、老旧小区改造等能力建设上有进展，获腾讯、华为等项目，合同金额超5亿，科大讯飞项目合同金额超1亿[19][20] - 建万基金武汉项目7月30日在上交所挂牌上市[17]

万科企业股份有限公司 2024 年半年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表 金额单位：人民币万元 | 非经营性 | 资金占用方 | 占用方与 | 上市公司 | 2024 年 | | 2024 年半年度 占用累计 | | 2024 年半年度 | 2024 | 年半年度 | 2024 | 年半年度 | | 占用 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 资金占用 | 名称 | 上市公司的 | 核算的 | 期初占用 | | 发生金额 | | 占用资金的 | | 偿还累计 | | 期末占用 | | 形成原因 | | 占用性质 | | | | 关联关系 | 会计科目 | 资金余额 | | (不含利息) | | 利息 (如有) | | 发生金额 | | 资金余额 | | | | | | 控股股东、实际控制人及 其附属企业 | 无 | 不适用 | 不适用 | | - | | - | | - | | - | | - | | - | 不适 ...

万科企业股份有限公司 第十一届监事会第六次会议决议公告 证券代码：000002、299903 证券简称：万科 A、万科 H 代 公告编号：〈万〉2024-090 （三）审议通过《关于计提和核销2024年半年度减值准备的议案》 经审核，监事会认为董事会编制和审议公司2024年半年度报告及其摘要的程序符合法律、 行政法规及中国证监会的规定，报告内容真实、准确、完整地反映了上市公司的实际情况， 不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。 特此公告。 本公司及监事会全体成员保证公告内容真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏。 万科企业股份有限公司 监事会 二〇二四年八月三十日 万科企业股份有限公司（以下简称"公司"） 第十一届监事会第六次会议的通知于 2024年8月16日以电子邮件的方式送达各位监事。会议于2024年8月30日在深圳举行，会议应 到监事3名，亲自出席监事3名。监事会主席解冻主持会议。本次会议的召开符合《中华人民 共和国公司法》等法律法规及《万科企业股份有限公司章程》的规定。 会议分别以3票同意、0票反对、0票弃权通过以下决议： （一）审议通过《2024年半年度报告、摘要、财务报告和 ...

业绩总结 - 2024年上半年度计提或因合并范围变动增加减值准备417,877.49万元[5] - 2024年上半年度转回或转销减值准备169,196.97万元[5] - 截至2024年6月30日资产减值准备余额1,469,417.53万元，较上年末增加248,680.52万元[5] 决策事项 - 2024年半年度不派发现金红利、不送红股、不进行资本公积金转增股本[4] - 2024年8月30日董事会会议审议通过多项议案[2][3][4][5]

业绩总结 - 2024年上半年公司增加减值准备417,877.49万元，转回或转销169,196.97万元[2] - 截至2024年6月30日，资产减值准备余额1,469,417.53万元，较上年末增加248,680.52万元[2] - 本期信用减值损失计提217,884.26万元[3] - 本期存货跌价准备计提192,789.88万元[3] - 本期长期股权投资减值准备计提8,359.16万元[3] 数据详情 - 报告期末，信用和预付款项减值准备余额577,707.92万元，较上年末净增208,553.52万元[4] - 报告期末，存货跌价准备余额830,392.75万元，占比56.51%[5][7] - 报告期末，长期股权投资减值余额49,240.46万元[6] - 报告期末，投资性房地产减值准备余额12,076.39万元[7] - 本期合并范围变动影响减值准备 -1,155.81万元[3]

公司基本信息 - 公司基本信息，包括中英文名称、注册地址、办公地址、法定代表人等[7] - 公司信息披露媒体和备置地点[10] - 公司最近一次注册变更情况[10] 公司股票上市情况 - 公司股票上市情况，包括A股和H股的上市地点、股票简称和代码[10] 财务报告信息 - 公司不存在会计政策变更及会计差错更正等追溯调整或重述以前年度会计数据[10] - 公司2024年半年度财务报告已经审阅[2] - 公司董事长和财务负责人声明保证财务报告的真实、准确和完整[2] - 本报告涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺[2] 业绩情况 - 上半年实现营业收入1,427.8亿元，同比下降28.9%[16] - 归属于上市公司股东的净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%[16] - 开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损、资产交易和股权处置价格低于账面值是业绩亏损的主要原因[16] - 全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升产品服务竞争力[16] - 加快推进大宗资产和股权交易，实现签约金额204亿元，开拓多种资产交易路径[16] - 积极利用金融支持政策，新增融资612亿元，综合成本3.66%[16] - 已完成73亿元境内公开债券和104亿元境外公开债券的偿付，年内尚有20亿元境内公开债券待兑付[17] - 将继续坚定落实"一揽子"方案，聚焦主赛道，推动企业尽快重回健康发展轨道[17] 行业情况 - 上半年全国商品房销售面积和销售金额下降，分别同比下降19.0%和25.0%[18] - 上半年全国房屋新开工面积和房地产开发投资同比分别下降23.7%和10.1%[18] - 上半年全国300个城市住宅类用地的供应和成交建筑面积同比分别下降37.5%和35.8%[18] - 上半年前50强物业企业新增合约面积合计5.6亿平方米，同比下降6.4%[19] - 上半年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.9%[20] 主要业务经营情况 - 2024年上半年本集团实现营业收入1,427.8亿元，同比下降28.9%[23] - 本集团房地产开发及相关资产经营业务的毛利率为7.2%，较2023年同期下降12.1个百分点[23] - 本集团物业服务毛利率13.7%，较2023年同期下降1.7个百分点[23] - 本集团房地产开发业务结算收入为1,116.8亿元，同比下降34.6%[26] - 本集团对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元[26] - 上半年实现销售面积939.5万平方米，同比下降27.6%，销售金额1,273.3亿元，同比下降37.6%[28] - 在14个城市位列销售金额第一，在14个城市排名第二，在9个城市排名第三[28] - 上半年实现结算面积879.4万平方米，同比下降29.2%，实现结算收入1,116.8亿元，同比下降34.6%，结算毛利率为6.8%[28] - 截至报告期末，合并报表范围内有2,213.0万平方米已售资源未结算，合同金额合计约3,272.0亿元[30] - 上半年新开工及复工计容面积约411.7万平方米，完成年初计划的38.4%；竣工计容面积约859.6万平方米，完成年初计划的39.0%[31] - 上半年累计获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米[31] - 上半年合计完成169个项目、262个批次、7.4万套房的交付，其中商品住宅6.2万套[34] - 开展"与业主共建家园"系列行动，提升客户对交付质量和入住体验的满意度[34] - 在48个大盘项目开展提升物业服务，完善社区配套，推进社区氛围营造，大盘项目整体入住户数新增约1.4万户[34] 产品创新 - 持续迭代产品线，推动产品力升级，包括"拾系"、"映象系"、"锦系"等产品线在上海、杭州、宁波、长沙、银川、武汉、郑州等城市落地[35] - 坚持综合住区产品模块研发创新，提升居住体验，包括内外盒子模块、小镇中心模块、"V+M"精装修模块在多个城市落地应用[35] - 推动未来城市理想单元前沿产品研发落地，如上海嘉定理想之地、广州理想花、上海雅宾利四期、武汉云泊江岸和成都古翠隐秀等项目[36] - 深度参与城市更新等城市的重要发展进程，如上海上生新所二期建成开放[36] 其他业务 - 万物云实现营业收入176.3亿元，其中社区空间居住消费服务收入101.5亿元，商企和城市空间综合服务收入60.8亿元，AIoT及BPaaS解决方案服务收入14.0亿元[39] - 万物云新获取221个住宅服务项目，蝶城数量从621个增长至642个，累计完成200个蝶城的流程改造验收[40] - 泊寓在全国29个城市共运营管理租赁住房24.2万间，累计开业18.3万间，为5300多家企业客户提供服务[41] - 泊寓在大型项目上建立产品优势和社群口碑，如厦门海湾社区实现出租率100

财务数据 - 2023年末资产总额15048.50亿元，负债11019.17亿元，净资产4029.34亿元[7] - 2024年3月末资产14638.69亿元，负债10643.36亿元，净资产3995.33亿元[8] - 2023年营收4657.39亿元，利润总额298.05亿元，归母净利润121.63亿元[7] - 2024年Q1营收615.94亿元，利润总额6.99亿元，归母净利润 - 3.62亿元[9] 担保与贷款 - 2023年度股东大会同意新增担保不超1500亿元至2024年度股东大会决议日[2] - 向交行申请贷款5.85亿元，郑州万科以股权质押[2] - 向邮储申请贷款5亿已提2亿，淄博万嘉以在建工程抵押[4] - 向邮储申请25亿额度已提1.9亿，西安万筑以股权质押[5] - 截至2024年7月31日担保余额804.67亿元，占比32.09%[11] - 本次担保后对外担保总额897.48亿元，占比35.79%[11]

报告披露 - 公司拟于2024年8月30日晚披露《2024年半年度报告》及其摘要[3] 业绩发布会 - 2024年8月30日19:00 - 20:30以网络视频直播方式召开[5] - 董事会主席郁亮等出席，语言为中文（英文同声传译）[5] - 可通过公司官网“投资者关系”栏目和微信小程序“易选房”接入[5] 投资者互动 - 就2024年中期业绩和经营情况征集问题，反馈链接为https://www.wjx.cn/vm/ezYQzNA.aspx[6] - 业绩发布会上回答投资者普遍关注的问题[6] 咨询信息 - 咨询不明事宜联系万科董事会办公室投资者关系[7] - 咨询电话0755 - 25606666，邮箱IR@vanke.com[7]

股权债权交易 - 北京万科和汇通置业将北京万金股权及债权转让给嘉兴东富，对价20亿元[1][2][3][4] 财务数据 - 2023年末北京万科资产963.23亿，负债929.53亿，净资产33.69亿，营收1.99亿，利润总额1.97亿[5] - 2024年中北京万科资产818.38亿，负债781.70亿，净资产36.68亿，1 - 6月营收0.32亿，利润总额1.96亿[5] - 2023年末汇通置业资产34.69亿，负债34.26亿，净资产0.43亿，营收5.3亿，利润总额0.12亿[6] - 2024年中汇通置业资产18.49亿，负债18.15亿，净资产0.3亿，1 - 6月营收2.8亿，利润总额0.03亿[6] 担保情况 - 2023年度股东大会授权新增担保不超1500亿，董事会转授权总裁决策单笔低于125亿对外担保[2] - 截至2024年7月31日，公司担保余额804.67亿，占2023年末净资产比重32.09%[8] - 本次担保后，公司对外担保总额将达886.63亿，占2023年末净资产比重35.35%[8] - 公司无逾期担保和涉及诉讼的担保[8]