报告公司投资评级 公司维持"推荐"评级 [5][8] 报告的核心观点 1. 多因素致业绩承压,管理层增持彰显信心 [7] 2. 全面聚焦开发、物业、租赁三大主业,提升产品服务竞争力 [7] 3. 推进大宗资产、股权交易,持续转变融资模式,如期兑付公开债务 [7] 分组1:公司经营情况 - 2024年上半年公司业绩亏损主要源于开发业务结算规模和毛利率下滑、计提存货跌价准备和信用减值损失、部分非主业财务投资出现亏损、资产处置损失等因素 [7] - 公司开发业务按期保质交付169个项目、262个批次合计7.4万套房,实现销售金额1273.3亿元,同比下降37.6%,但仍保持行业第一阵营 [7] - 物业服务业务深入贯彻蝶城战略,实现运营提效,累计完成200个蝶城流程改造,覆盖1337个住宅物业项目 [7] - 租赁住宅业务在运营管理规模扩大的情况下实现效率提升,上半年新获取房源1.5万间,其中80.6%位于一线城市,累计开业数量增加至18.3万间,出租率保持95.2%,GOP利润率接近90% [7] 分组2:公司财务情况 - 公司积极利用金融支持政策,推动融资模式转型,合计新增融资、再融资612亿元,新增融资综合成本3.66% [7] - 公司经营性物业贷合计落地219亿元,其中表内新增150亿元;银团贷款有序推进,获得招商银行牵头的200亿元银团贷款 [7] - 公司年内累计完成73亿元境内公开债券和折合人民币约104亿元的境外公开债券偿付,合并报表的有息负债加供应链融资合计较年初净下降172亿元 [7][8] 分组3:投资建议 - 考虑公司结算规模、盈利能力承压,下调公司2024-2026年EPS预测 [8] - 公司积极化解债务,总负债规模降低,坚定围绕"保交房,保兑付,转型高质量发展"开展工作,各项业务稳步推进,仍具备持续发展潜力 [8] - 维持"推荐"评级,前期股价调整一定程度反映悲观预期,当前净资产对应PB 0.32倍,明显低于可比公司均值 [8]

报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [2][7][31] 报告的核心观点 - 报告研究的具体公司积极应对债务问题并获多方支持，多项业务仍具发展潜力，预计2024年和2025年每股净资产分别为20.30元和20.71元，按2024年0.4 - 0.5XPB水平，对应合理价值区间8.12 - 10.15元 [7][31] 各部分总结 公司基本情况 - 9月2日收盘价6.42元，52周股价波动6.18 - 14.33元，总股本11931百万股，流通A股9717百万股，总市值80652百万元，流通市值80603百万元 [2] 市场表现 - 2024年1 - 6月沪深300绝对涨幅分别为0.2%、 - 2.5%、 - 18.3%，相对涨幅分别为1.6%、1.6%、 - 10.7% [4] 经营业绩 - 2024年上半年营业收入1427.8亿元，同比降28.9%，归属上市公司股东净利润亏损98.5亿元，同比降199.8%，亏损主因开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、非主业财务投资亏损、资产交易和股权处置价格低于账面值 [6][9] - 房地产开发及相关资产经营业务收入1234.0亿元，占比86.4%；物业服务收入160.0亿元，占比11.2% [6][10] 财务状况 - 2024年上半年底净负债率62.0%，持有货币资金924.0亿元，经营性现金净支出51.8亿元，有息负债合计3312.7亿元，占总资产比例23.3%，境内新增融资综合成本3.60%，加权平均债务期限5.3年 [6][12] - 2024年上半年底存货金额6204.0亿元，较2023年底降11.6%，新增计提存货跌价准备19.3亿元，余额83.0亿元 [12] 销售情况 - 2024年上半年销售面积939.5万平方米，同比降27.6%，销售金额1273.3亿元，同比降37.6%，在多个城市排名前列 [14] - 年初现房销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元 [6][15] - 销售主要集中在上海、南方、北京等区域，分别占总销售金额35.2%、23.5%、12.7%等 [18][19] - 2024年上半年底已售未结算资源2213.0万平方米，合同金额约3272.0亿元，较2023年末分别降5.4%和9.2% [20] 项目投资与开发 - 2024年上半年新开工及复工计容面积约411.7万平方米，完成年初计划38.4%；竣工计容面积约859.6万平方米，完成年初计划39.0% [21] - 上半年获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米，总地价10.2亿元，权益地价约7.8亿元，平均地价3944元/平方米 [6][24] - 2022年以来累计投资项目82个，主动投资项目平均开盘周期5.7个月，首次开盘兑现度约87% [6][24] - 2023年以来完成产能455亿元资源盘活和优化，实现回款81亿元，销售签约约140亿元 [6][24] 多航道业务 - 万物云2024年上半年营业收入176.3亿元，同比增9.5%，新获取住宅服务项目221个，蝶城数量增加，商企服务聚焦优质客户，多种经营收入增长 [25] - 泊寓2024年上半年营业收入17.3亿元，同比增5.3%，新获取房源1.5万间，一线城市占比80.6%，出租率95.2%，单房运营成本降13.3% [28] - 商业业务2024年上半年营业收入45.9亿元，同比增6.7%，累计开业197个项目，建筑面积1106万平方米 [29] - 物流业务2024年上半年经营收入19.4亿元，新开业6个园区，可租赁建筑面积51.7万平方米 [30] 财务预测 - 预计2024 - 2026年营业收入分别为3901.43亿元、4251.18亿元、4598.37亿元，净利润分别为 - 95.53亿元、41.92亿元、43.36亿元 [8][35]

投资评级和报告核心观点 - 报告给出万科A的投资评级为"增持"(维持) [3] - 报告认为公司低价地结转结束后,盈利能力有望触底回升,维持"增持"评级 [5] 公司业绩情况 - 2024年上半年公司实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润-98.5亿元,同比下降199.8% [5] - 业绩亏损主要受到结转规模下降、高价低毛利项目集中结转、存货和应收款项计提减值等因素影响 [5] 销售和拿地情况 - 2024年上半年公司实现销售面积939.5万方,销售金额1273.3亿元,分别同比下降27.6%和37.6% [5] - 上半年公司累积获取项目3宗,总地价10.2亿元,权益地价7.8亿元 [5] 融资情况 - 2024年以来公司贷款担保动作较频繁,上半年合计新增融资612亿元,新增融资综合成本3.66% [5] - 公司已完成73亿元的境内债和折合人民币约104亿元的境外债的偿付 [5]

报告公司投资评级 - 报告将公司投资评级下调至"增持"[3] 报告的核心观点 1) 2024H1 万科实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%,主要因开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及资产交易和股权处置价格低于账面值[1] 2) 2024H1 万科销售面积和销售金额同比分别下降27.6%和37.6%,面临阶段性挑战,但通过强化回款策略,二季度经营性现金流净额较一季度明显改善[1][2] 3) 公司受益于金融支持政策,财务状况保持稳健,持续降解存量债务,并加速大宗资产和股权交易,补充资金204亿元[1][2][4] 4) 报告预计2024-2026年公司营收和归母净利润将分别为3189.6/3104.3/3082.6亿元和-139.0/2.3/13.0亿元,对应EPS为-1.17/0.02/0.11元/股[2] 财务数据总结 1) 2024H1 公司实现营收1427.8亿元,同比下降28.9%;实现归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8%[1] 2) 2024H1 公司销售面积和销售金额分别为939.5万平和1273.3亿元,同比下降27.6%和37.6%[1][8][9] 3) 2024H1 公司毛利率为6.8%,同比下降13.5个百分点[13] 4) 2024H1 公司新增项目权益地价10.2亿元,同比下降64.3%[14] 5) 截至2024H1,公司有息负债3312.7亿元,净负债率62.0%[1]

报告公司投资评级 - 公司维持"增持"评级 [1] 报告的核心观点 - 公司短期现金流承压,积极推动销售及大宗交易回款,并利用金融支持政策化解潜在风险 [1] - 公司聚焦经营安全,未来继续围绕"保交房,保兑付,转型高质量发展"开展工作,全面化解潜在风险 [1] - 公司销售优势维持,加速存量去化,24H1销售面积和金额同比下降 [1] - 公司现金流继续承压,加速推进大宗交易实现资金回款 [1] - 公司经营业务表现稳健,物业服务、仓储物流、租赁住宅等业务收入保持增长,REITs募资进展顺利 [1] 财务数据和估值分析 - 公司24-26年归母净利润预测调整为-88.11亿元、-9.32亿元、5.52亿元 [1][2] - 公司24-26年营业收入预测分别为3,306.75亿元、3,157.94亿元、3,316.16亿元 [2] - 公司24-26年EBITDA预测分别为38.67亿元、194.10亿元、262.68亿元 [2] - 公司24-26年EPS预测分别为-0.74元/股、-0.08元/股、0.05元/股 [2] - 公司24-26年市盈率预测分别为-8.69倍、-82.22倍、138.87倍 [2] - 公司24-26年市净率预测均为0.31倍 [2] - 公司24-26年EV/EBITDA预测分别为74.65倍、14.27倍、12.09倍 [2] 基本数据 - 公司A股总股本9,724.20万股,流通A股股本9,716.94万股 [3] - 公司A股总市值624.29亿元,流通A股市值623.83亿元 [3] - 公司每股净资产20.38元 [3] - 公司资产负债率72.94% [3] - 公司一年内最高/最低股价为14.33元/6.18元 [3]

报告评级和核心观点 投资评级 - 报告维持万科A公司"中性"评级 [3] 核心观点 - 1H24公司营业收入和归母净利润均出现大幅下滑,主要由于房地产开发业务规模和毛利率下降,以及计提减值和资产处置损失 [2] - 公司持续推动存量资产盘活,加快大宗资产和股权交易,回流现金 [2] - 公司利用金融支持政策,推动融资模式转型,新增融资612亿元 [2] - 考虑公司去库存、减值和资产处置压力,分析师下调公司未来盈利预测 [3] 财务数据总结 营收和利润 - 1H24公司营业收入1427.8亿元,同比下降28.9% [2] - 1H24公司归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8% [2] - 分析师预计2024-2026年归母净利润分别为-79.2亿元、4.4亿元和24.0亿元 [3] 现金流和资产负债 - 1H24公司实现销售回款1186亿元,完成大宗资产交易204亿元 [2] - 1H24公司新增融资612亿元,综合融资成本3.66% [2] - 2021-2023年公司资产负债率分别为79.74%、76.95%和73.22% [9] 投资建议 - 考虑公司去库存、减值和资产处置压力,分析师维持公司"中性"评级 [3]

报告评级 - 报告给予万科A"中性"评级 [1] 报告核心观点 - 1H24公司营业收入和归母净利润均出现大幅下滑,主要由于房地产开发业务规模和毛利率下降,以及计提减值和资产处置损失 [2] - 公司持续推动存量资产盘活,加快大宗资产和股权交易,回流现金,并利用金融支持政策推动融资模式转型 [2] - 考虑公司去库存、减值和资产处置的压力,分析师下调了公司未来3年的盈利预测 [3] 公司投资评级 - 报告维持公司"中性"评级,主要由于公司未来工作重心在落实"一揽子"方案,短期业绩有一定压力 [3]

报告公司投资评级 - 报告给予万科A(000002)增持评级 [2] 报告的核心观点 - 2024年上半年,公司实现营业收入1427.8亿元,同比下降28.9%;归母净利润亏损98.5亿元,同比下降199.8% [4] - 业绩亏损的主要原因包括:1)房地产开发项目结算规模和毛利率持续下降,2024年上半年开发结算毛利率较2023年同期下降13.5个pct至6.8%;2)对部分项目计提存货跌价准备21.0亿元,以及对应收款项计提信用减值损失21.0亿元;3)部分非主业财务投资出现亏损;4)为更快回笼资金,公司加速对资产交易和股权处置,部分交易价格低于账面值 [4] - 新开工低于预期,竣工按部就班。上半年新开工及复工计容面积约412万方,完成年初计划的38.4%;竣工计容面积约860万方,完成年初计划的39.0% [4] - 土地投资强度持续低位,公司上半年仅新增3个地块,新增项目平均地价为3944元/平方米。目前公司存货金额为6204亿元,较2023年底下降11.6% [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 2024年营业收入预计为3438.3亿元,同比下降26.2%;归母净利润预计为88.59亿元,同比下降27.2% [7] - 2024年每股收益预计为0.74元,净资产收益率预计为3.4% [7] - 2024年市盈率预计为9.10倍 [7] 股价走势 - 万科A股价在过去12个月内下跌52%,相对于沪深300指数下跌32% [1] 相关报告 - 公司近期发布的相关研究报告包括"继续去库存"、"积极应对困难"、"期待黎明"、"更加聚焦"、"韧性更强"等 [6]

业绩数据 - 业绩说明会参与投资者约16.3万人次[1] - 上半年交付7.4万套房子，归还154亿境内外债券[3] - 二季度以来月均销售额超200亿，回款率超100%[3] - 上半年三项工作合计回款约1370亿元[3] - 上半年新增融资、再融资612亿元，平均融资成本3.66%[5] - 上半年全口径新增落地经营性物业抵押贷款219亿元，合并报表落地150亿元[5] - 5月获200亿元银团贷款，截至7月末新增融资和再融资超670亿元[5] - 合并报表有息负债加供应链融资较年初净降172亿元[5] - 下半年待交付房源近10万套，到期公开市场信用债43亿元，剩20亿境内债待还[6] - 每增加1元能带来10元融资性现金流增加[9] - 今年住宅新开工面积同比下降24%，全年预计5亿平米左右[11] - 中金印力消费基础设施REIT募资总额32.6亿元[15] - 去年公司完成超100亿大宗交易，截至7月底累计签约204亿，涵盖31个项目[22] 用户数据 - 长租公寓业务累计管理规模达24.1万间，已开业18.3万间[12] - 截至上半年，长租公寓纳保155个项目，涉及房源11.22万间[12] - 长租公寓出租率保持95%以上[13] - 公寓REITs标的资产出租率超95%[16][17] 未来展望 - 上半年住宅交付总量同比降三成，下半年预计降40%[3][4] - 2022年后主动投资项目预计年底去化80%[19] 新产品和新技术研发 - 万科产品更新频率加快到3、4个月更新一代[10] - 公司希望推出《数字物业服务报告》，实现物业数字化闭环[21] 市场扩张和并购 - 公司与建信成立建万租赁住宅基础设施基金，目标规模100亿；与中信成立万信消费基础设施基金，目标规模100亿，7月底签约深圳和北京两购物中心，金额42亿多[22] - 6月公司与新加坡主权基金GIC完成上海南翔印象城MEGA交易[23] - 未来4个月有19个项目在谈判，含一个教育资产[23] 其他新策略 - 万物云上半年收入增长约10%，在设施管理、节能改造、老旧小区改造等能力建设上有进展，获腾讯、华为等项目，合同金额超5亿，科大讯飞项目合同金额超1亿[19][20] - 建万基金武汉项目7月30日在上交所挂牌上市[17]

万科企业股份有限公司 2024 年半年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况汇总表 金额单位：人民币万元 | 非经营性 | 资金占用方 | 占用方与 | 上市公司 | 2024 年 | | 2024 年半年度 占用累计 | | 2024 年半年度 | 2024 | 年半年度 | 2024 | 年半年度 | | 占用 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 资金占用 | 名称 | 上市公司的 | 核算的 | 期初占用 | | 发生金额 | | 占用资金的 | | 偿还累计 | | 期末占用 | | 形成原因 | | 占用性质 | | | | 关联关系 | 会计科目 | 资金余额 | | (不含利息) | | 利息 (如有) | | 发生金额 | | 资金余额 | | | | | | 控股股东、实际控制人及 其附属企业 | 无 | 不适用 | 不适用 | | - | | - | | - | | - | | - | | - | 不适 ...