房地产板块市场表现 - 房地产板块出现局部拉升行情 [1] - 津投城开（600322）股价涨停 [1] - 招商积余（001914）、天地源（600665）、京能置业（600791）、津滨发展（000897）等公司股价同步拉升 [1]

股份回购方案 - 2024年11月28日通过回购方案，资金0.78 - 1.56亿元，价格不超14.90元/股，期限12个月[1] 回购进展 - 截至2025年5月31日，累计回购1,425,800股，占比0.134%[2] - 最高成交价11.61元/股，最低成交价10.44元/股[2] - 支付回购资金总额15,856,924.46元[2] 资金来源 - 自筹资金为招行深圳分行提供股票回购贷款[1]

报告行业投资评级 看好物业板块的长期价值，关注万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正 [3][91] 报告的核心观点 物业管理是永续经营的生意，近年受多重不利因素影响陷入利润困境，“增收不增利”现象凸显；行业从资本逻辑转向运营逻辑，聚焦现金流和基础物业服务，利润率从高位回归；未来行业有望稳中有进，收入和成本端存在机遇，如物业费有提升空间、科技进步带来突破，且行业竞争格局稳定、商业模式稳健、分红回购有序推进 [4][92][93] 根据相关目录分别进行总结 不利因素多重叠加，行业陷入利润困境 - 物业管理业务本质是永续经营，物企有轻资产、低负债和稳定现金流特点，市场用DCF模型围绕收入、成本曲线估值，2021年下半年以来物企资本市场表现走弱，反映市场对利润走势担忧 [16] - 2022年以来物企“增收不增利”，百强物企营收增速下滑但仍正增长，毛利润和净利润同比负增长，重点上市物企表现差异大 [17] - 母公司开发端压力传导冲击物企利润表，百强物业中约80%有关联方，截至2024年在管面积中关联方和第三方占比分别为45.2%、54.8%，开发商问题会使关联物企新增管理面积下滑，非业主增值服务也因开发端走弱承压，2021 - 2024年百强物企非业主增值服务收入均值累计下滑53.4%，年复合降速22.5% [23][27] - 房屋开发投资端走弱，全国房屋新开工面积和商品房销售面积分别在2019年、2021年达峰值后下滑，导致未来有效新增物业管理规模收缩，且新项目减少对应新增潜在高价项目不足 [30] - 市场涨费能力弱，降费成趋势，2024年12月20个核心一二线城市物业服务价格综合指数同比下跌0.01%，环比下跌0.03%，部分项目因公示标准或主动降价，2021年以来百强物企收缴率和留存率下滑，2024年分别降至88.2%、96.8% [31] - 资产减值规模大幅提升，2022年以来上市物企减值计提规模大增，包括应收账款减值和商誉及无形资产减值 [37] 着力优化运营能力，行业回归价值本源 - 物业行业从资本逻辑向运营逻辑转化，高估值并购不再是发展战略，2024年以来并购规模下滑且主体更理性，业务着眼基础物业服务基本盘，有进有退，提升独立化和服务能力，进军非住宅领域是大势所趋 [42][43] - 物业是人力密集型和弱规模效应行业，2024年百强物业企业人员成本占总营业成本的54.71%，核心业务基础物业服务毛利率仅约15%，2024年百强物企利润率下滑，毛利率和净利率分别降至19.9%、5%，利润率从非理性高位回归 [47][50] - 物业增值服务面临发展瓶颈，2024年百强物企社区增值服务收入均值为1.6亿元，同比下滑3.61%，物企动态调整目标市场和业务重心，探索创新型业务 [51] 竞争格局趋于稳定，行业空间仍可期待 - 推动消费是新方向，我国服务类消费中长期增长潜力大，2024年美国个人消费支出中服务占比为68.5%，我国居民人均消费支出中服务性消费占比46.1%，我国业主物业费负担低于美日，有提升空间，酬金制物业收费增长空间更可观 [60][61] - 科技引入有望打开新空间，机器人可替代“四保一服”，降低人工成本，政策支持下有望大规模引入；AI导入能革新物业管理服务，如以管家服务为入口，实现多元服务和价值裂变 [69][74] - 物业管理合同通常为3 - 5年中期合同，续约率较高，业务具备稳定现金流和高现金属性，截至2024年末部分重点上市物企在手现金超100亿元 [77] - 从存量和增量角度看，龙头物企地位稳固，在管面积超5亿平方米的上市物企有碧桂园服务、保利物业等，开发房企集中度提升使增量向头部聚集，有龙头开发房企作为关联方的物企后续发展空间更稳定 [78][80] - 2024年物企分红比例和股息率突出，截至2025年4月35家上市物企发放现金分红144.6亿元，同比上涨28.05%，2024年1月 - 2025年4月30日13家上市物企实施回购，涉及股票数量1.92亿股，金额10.53亿元 [81]

董事会会议召开情况 - 公司第十届董事会第三十七次会议于2025年5月26日以通讯表决方式召开，应出席董事9人，实际出席9人，符合《公司法》及《公司章程》规定 [1] 董事会会议审议情况 董事增补及专门委员会调整 - 董事会全票通过增补杨蕾女士为第十届董事会董事候选人的议案，由第二大股东中国航空技术国际控股有限公司推荐，需提交2024年度股东大会选举 [1][2] - 董事会全票通过调整董事会专门委员会成员的议案，拟在杨蕾当选董事后补选其担任战略与可持续发展委员会、审核委员会及提名和薪酬委员会委员 [2] 金融服务协议续签 - 董事会以4票同意通过续签与招商局集团财务有限公司的《金融服务协议》，期限三年，新协议生效后原2022年协议失效，内容包括存款、结算、信贷等，日终存款余额上限10亿元，贷款余额上限20亿元 [3] - 公司已制定关联存贷款风险处置预案以保障资金安全性和流动性 [3] 关联交易及风险评估 - 董事会以4票同意通过《关于招商局集团财务有限公司的风险评估报告》，确认其经营资质及风险状况符合要求 [4] - 上述金融服务交易因实际控制人均为招商局集团构成关联交易，关联董事回避表决，非关联董事全票通过 [5] 股东大会安排 - 董事会全票通过于2025年6月17日召开2024年度股东大会的议案，审议包括董事增补、金融服务协议等事项 [5][6] 备查文件 - 董事会决议、提名和薪酬委员会会议决议及独立董事专门会议决议作为公告附件 [6]

人事变动 - 章松新因年龄原因辞去公司董事及相关职务[2] - 董事会同意提名杨蕾为第十届董事会董事候选人[3] 会议决议 - 2025年5月26日董事会通过增补董事及调整专门委员会成员议案[3][4] 人员信息 - 杨蕾1985年8月出生，现任中航技规划发展部副部长[6]

协议续签 - 公司拟与财务公司续签三年期《金融服务协议》，原协议 2025 年 9 月到期[2] - 2025 年 5 月 25 日独董会议通过续签议案，26 日董事会审议通过[15][3] 财务数据 - 截至 2024 年 12 月 31 日，财务公司资产 525 亿，净利润 3.4 亿[6] - 截至 2025 年 3 月 31 日，资产 488.31 亿，净利润 0.51 亿[7] - 截至披露日，公司在财务公司存款 0.26 亿，无贷款[14] 协议条款 - 公司在财务公司日终存款不超 10 亿，贷款不超 20 亿[2][10] - 财务公司提供金融服务，存贷利率有规定[9] 风险防范 - 公司制订关联存贷款风险处置预案[12]

公司概况 - 公司于2011年5月17日成立，注册资本50亿元[1] - 招商局集团和中国外运长航集团分别出资25.5亿和24.5亿，占比51%和49%[1] 业务连接 - 公司已获得与23家银行采用专线方式直连[11] 制度建设 - 公司设立股东会、董事会、监事会，董事会下设两委员会[2] - 公司制定内控制度，设三部进行监督稽核[6] - 结算业务设三道监控防线，建立审批授权制度[7] - 结售汇业务由风险管理部监控，多部门协作操作[8] - 信贷业务严格执行授信管理，实施全流程风险管理[8] - 内部稽核部按季监督业务，按年评价内控[11] - 信息系统功能区划分，多级安全防护，获资金系统等保三级备案[11] 业绩总结 - 截至2025年3月31日，资产总额488.31亿元，所有者权益68.30亿元[13] - 2025年1 - 3月利润总额0.66亿元，净利润0.51亿元[13] 指标数据 - 截至2025年3月31日，资本充足率18.99%，监管要求≥10.5%[14] - 截至2025年3月31日，流动性比例56.19%，监管要求≥25%[14] - 截至2025年3月31日，贷款比例54.05%，监管要求≤80%[14] - 截至2025年3月31日，集团外负债比例0.00%，监管要求≤100%[14] - 截至2025年3月31日，票据承兑余额/资产总额为1.03%，监管要求≤15%[14] 用户数据 - 截至2025年3月31日，吸收成员单位存款418.91亿元[13] - 截至2025年3月31日，招商局集团存款49.86亿元，无贷款[14] - 截至2025年3月31日，中国外运长航集团存款15.38亿元，无贷款[14] - 截至2025年3月31日，公司及下属公司存款总额0.26亿元，无贷款[15] 未来展望 - 公司认为业务经营合规，资产负债比例合规，风险管理无重大缺陷[16]

股东大会信息 - 2025年6月17日召开2024年度股东大会，下午2:30现场会议开始[2][4] - 股权登记日为2025年6月10日[5] - 现场会议地点在深圳招商积余大厦15楼多功能厅[5] 议案相关 - 审议10项议案，含《2024年度董事会工作报告》等[5] - 各议案经相应会议审议通过[8] - 第10项议案关联股东需回避表决[8] 投票与登记 - 网络投票时间为6月17日9:15 - 15:00，代码为"361914"[4][14] - 登记时间为6月11 - 17日部分时段[9] - 登记地点在深圳招商积余大厦16层[9]

董事会会议 - 2025年5月22日发会议通知，26日通讯表决召开，9名董事出席[2] - 审议通过增补杨蕾为董事候选人，提交2024年度股东大会审议[3] 金融服务 - 同意与招商局集团财务有限公司续签三年《金融服务协议》，原协议失效[4] - 公司在财务公司日终存款余额不得超10亿，贷款结余不得超20亿[4] 其他事项 - 同意2025年6月17日召开2024年度股东大会[7] - 公告日期为2025年5月27日[9]

纪要涉及的公司 招商积余 纪要提到的核心观点和论据 - **业绩表现**：2024 年营收 171.72 亿元，同比增长 10%；归母净利润 8.4 亿元，同比增长 14.24%。2025 年一季度营收 44.6 亿元，同比增长 19.87%；归母净利润 2.19 亿元，同比增长 15.06%，业务结构稳定，增速在行业内领先[2][4][5] - **市场拓展**：2025 年一季度新签年度合同额 8.45 亿元，同比增长 6.83%，市场化项目占比高，达 7.69 亿元。千万级项目贡献占比超七成，同比提升 18 个百分点，中标招商银行全球总部等大型项目及上海康城小区[2][6] - **应对竞争与提升利润率**：通过内部集采降低采购成本、精细化项目管理提高效益、组织结构调整精简城市公司，提升了毛利率和净利润率，未来发力住宅新增市场拓展[2][7] - **提质增效举措**：2025 年继续推进集中采购，扩大集采品类和范围，强化精细化管理，优化人员配置、推进人员复用、进行智慧照明改造，加强社区增值服务[9] - **改善住宅业务盈利能力**：优化人员配置、推进人员复用、进行智慧照明改造、无负压供水改造，加强社区增值服务，对标同行提高小盘经营能力[10] - **社区增值服务策略**：选定到家服务、房产经纪、空间资源和美居业务四个方向，提高覆盖项目数量和空间资源利润率，推广上门增值服务，控制内部管理费用降本[11] - **科技赋能**：推进商用清洁机器人、智能巡检等科技应用，每年可降低千万级别成本，但机器替岗受限，探索数字化能源管理，AI 技术用于内部管理[4][13] - **与总公司合作**：在人员复用领域合作，确保地产“好房子”政策配套优质服务，优化人力资源配置，提升运营效率[14] - **定价策略**：新盘定价提升，与同级别友商一致；存量项目通过分类管理和能力建设提升盈利能力，非住项目已有提价案例[15][16] - **收入和利润目标**：2025 年战略重点是利润优先于规模，实现稳定增长，争取利润率进一步改善，使利润增速高于营业收入增速[17] - **分红率**：2024 年分红率为 30.25%，2025 年可能提高到 35%或 40%，未来分红比例需党委会审议，参考同行情况[4][19][20] - **降低负债**：2024 年负债降至 8 亿元，2025 年预计清零，负债率下降使领导层更有意愿推动公司发展[4][19] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **公司基本情况**：招商局集团旗下从事资产管理与运营服务的主要平台企业，核心业务包括物业管理和资产管理，服务物业范围多元化，截至 2025 年 3 月 31 日，管理项目 2358 个，管理面积 3.7 亿平方米，进驻城市 162 个[3] - **第一季度毛利率**：第一季度毛利率比去年同期略有下降，但与去年第四季度及全年几乎持平，季节性因素可能导致单季度小幅波动，长期利润率预计逐步提升[12] - **地产行业与物业服务市场前景**：地产行业下行对公司业务拓展未造成显著冲击，公司表现与市场周期关联度低。物业服务市场竞争激烈，住宅领域业主对服务质量要求高，非住宅领域竞争白热化，报价空间被压缩[21] - **物业管理专业化服务**：市场竞争激烈，物业管理实现专业化服务并吸引甲方付费仍面临挑战，市场环境尚未完全成熟[22] - **高档住宅管理费影响**：高档住宅物业管理费较高，对公司盈利有一定影响，目前手头小盘盈利能力不如 20 万平方米以上大盘，新交付盘定价好有利于改善住宅毛利率[23] - **提升客单价服务**：非住领域在学校、医院等综合性服务方面有领先优势，住宅领域受地段和团队配置影响，温情服务和适老化改造有附加优势[25]