报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价14.96元 [1][7] 报告的核心观点 - 公司3月16日发布年报，2024年实现营收171.7亿元，同比+10%；归母净利润8.4亿元，同比+14%，略高于预期，逆势交出高质量年报答卷，在盈利能力、市拓、现金流等方面具备亮点，派息率逐步补上短板 [1] - 考虑公司盈利能力改善，上调基础物管毛利率，上调2025/2026年EPS至0.88/0.98元，引入2027年EPS 1.08元，认为公司合理2025PE为17倍，目标价14.96元 [5] 根据相关目录分别进行总结 盈利能力 - 2024年公司物管/资管板块营收同比+12%/-4%，基础物管营收同比+11%，毛利率同比+0.4pct至12.0%，主要因基础物管毛利率同比+1.9pct至10.7%，住宅/非住宅分别同比+3.0/1.5pct至10.9%/10.6%，期间费用率同比-0.7pct至4.8%，提质增效和负债压降置换成果亮眼，预计2025年营收和盈利能力有望延续稳中有进态势 [2] 市拓情况 - 2024年物管行业市拓竞争激烈，公司第三方新签年度合同额逆势同比+4%至36.9亿元，住宅/非住宅同比+46%/2%至3.0/34.0亿元，加大住宅业态拓展力度，关联房企新签年度合同额同比-33%至3.4亿元，若经济环境改善，预计2025年物管行业市拓竞争压力缓解，公司市拓规模有望延续低个位数增长 [3] 现金流与派息 - 2024年物管行业收缴压力大，公司应收账款同比-3%，经营性现金流净额同比+1%至18.4亿元，现金流对归母净利润覆盖比例达218%，派息比例同比+5pct至30%，连续三年提升，缩小与其他头部物管公司差距 [4] 盈利预测和估值 - 上调2025/2026年EPS至0.88/0.98元，引入2027年EPS 1.08元，可比公司平均2025PE为12倍，认为公司合理2025PE为17倍，目标价14.96元 [5] 经营预测指标与估值 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|15,627|17,172|18,434|19,738|21,063| |+/-%|19.99|9.89|7.35|7.07|6.72| |归属母公司净利润(人民币百万)|735.73|840.50|933.70|1,036|1,140| |+/-%|23.96|14.24|11.09|11.00|10.01| |EPS(人民币，最新摊薄)|0.69|0.79|0.88|0.98|1.08| |ROE(%)|7.45|8.23|8.56|8.86|9.06| |PE(倍)|15.62|13.68|12.31|11.09|10.08| |PB(倍)|1.18|1.10|1.04|0.97|0.90| |EV EBITDA(倍)|8.57|6.20|4.89|3.89|2.77|[6]

报告公司投资评级 - 买入（维持） [2] 报告的核心观点 - 2024年归母净利润同比+14%、扣非后业绩+21%略超预期，毛利率提升、费用率下降；24年末在管面积3.65亿平米、同比+6%，物管营收+12%、物管毛利率边际提升；24年末商管在管面积393万平米、同比-1%，商业运营保持稳健；招商积余降本增效、效益导向，业绩表现靓眼，维持“买入”评级 [5] 根据相关目录分别进行总结 市场数据 - 2025年3月14日收盘价10.84元，一年内最高/最低13.59/8.16元，市净率1.1，息率1.57，流通A股市值114.94亿元，上证指数3419.56、深证成指10978.30 [2] 基础数据 - 2024年12月31日每股净资产9.83元，资产负债率44.56%，总股本/流通A股10.6亿/10.6亿股，流通B股/H股无 [2] 财务数据及盈利预测 |年份|营业总收入（百万元）|同比增长率（%）|归母净利润（百万元）|同比增长率（%）|每股收益（元/股）|毛利率（%）|ROE（%）|市盈率| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |2023|15,627|20.0|736|24.0|0.69|11.6|7.5|16| |2024|17,172|9.9|840|14.2|0.79|12.0|8.1|14| |2025E|18,908|10.1|970|15.4|0.91|12.0|8.6|12| |2026E|20,865|10.4|1,086|12.0|1.02|12.2|9.0|11| |2027E|23,359|12.0|1,219|12.2|1.15|12.3|9.3|9| [5] 公司点评 - 2024年实现营收171.7亿元，同比+9.9%；归母净利润8.4亿元，同比+14.2%；扣非后归母净利润8.0亿元，同比+21.1%；基本每股收益0.79元，同比+14.2%；毛利率12.0%，同比+0.4pct；净利率为5.1%，同比+0.3pct；期间费用率4.8%，同比-0.7pct；拟向全体股东每股分红0.24元，合计现金分红2.54亿元，24年已回购90万股、回购金额989万元，拟现金分红和已回购股份合计2.64亿元，占比归母净利润的31.4% [5] - 2024年末管理面积3.65亿平米，同比+5.8%，较3季度减少0.36亿平；物业管理业务新签年度合同额40.3亿元，同比-0.4%，第三方新签年度合同额36.9亿元、同比+4.4%；物业管理收入164.9亿元，同比+11.7%，毛利率10.7%、同比+1.9pct；基础物业管理、平台增值服务、专业增值服务收入分别134.0、5.4、25.5亿元，分别同比+10.6%、-8.2%、+23.8%，分别占比81.28%、3.25%、15.47%；基础物业、平台增值服务、专业增值服务毛利率分别为10.7%、10.5%、9.2%，分别同比+1.9、+2.0、-8.6pct [5] - 2024年资产管理收入6.7亿元，同比-4.0%；商业运营收入2.3亿元，同比-7.3%，毛利率44.4%，同比+0.3pct；持有型物业出租及经营收入4.4亿元，同比-2.3%，毛利率49.9%，同比-4.4pct；2024年末招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万方，同比-1.0%；自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个 [5] - 上调公司25 - 26年归母净利润预测为9.7、10.9亿元（原预测9.1、10.0亿元）、新增27年预测为12.2亿元，现价对应25/26PE为11.9/10.6X，维持“买入”评级 [5]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [1] 报告的核心观点 - 公司2024年年报显示业绩稳健增长，毛利率和费用率改善，物业管理质效并进，资产管理能力提升，因毛利率改善超预期，小幅上调2025 - 2026年EPS预测，新增2027年EPS预测，维持“推荐”评级 [3][7][8] 根据相关目录分别进行总结 公司概况 - 行业为房地产，大股东是招商局蛇口工业区控股股份有限公司，持股47.45%，实际控制人是国务院国有资产监督管理委员会，总股本10.6亿股，总市值115亿元 [7] 财务数据 历史与预测数据 - 2024年营业收入171.7亿元，同比增长9.9%，归母净利润8.4亿元，同比增长14.2%；预计2025 - 2027年营业收入分别为184.6亿元、198.08亿元、211.55亿元，同比分别增长7.5%、7.3%、6.8%；净利润分别为9.14亿元、9.92亿元、10.68亿元，同比分别增长8.8%、8.5%、7.6% [3][5][6] - 2024年毛利率12%，同比提升0.4个百分点，预计2025 - 2027年维持在12% - 12.1%；净利率2024年为4.9%，预计2025 - 2027年维持在5% [6] - 2024年ROE为8.1%，预计2025 - 2027年分别为8.2%、8.2%、8.3%；2024年EPS为0.79元，预计2025 - 2027年分别为0.86元、0.94元、1.01元 [6] 资产负债表 - 2024 - 2027年预计流动资产分别为92.1亿元、116.72亿元、138.18亿元、160.01亿元，非流动资产分别为98.56亿元、89.78亿元、80.99亿元、72.72亿元 [10] - 2024 - 2027年预计流动负债分别为69.47亿元、79.16亿元、84.91亿元、90.65亿元，非流动负债分别为15.49亿元、13.56亿元、11.71亿元、10.09亿元 [10] 利润表 - 2024 - 2027年预计营业收入分别为171.72亿元、184.6亿元、198.08亿元、211.55亿元，营业成本分别为151.19亿元、162.45亿元、174.23亿元、186.01亿元 [10] - 2024 - 2027年预计净利润分别为8.69亿元、9.48亿元、10.29亿元、11.07亿元，归属母公司净利润分别为8.4亿元、9.14亿元、9.92亿元、10.68亿元 [10] 现金流量表 - 2024 - 2027年预计经营活动现金流分别为18.02亿元、26.81亿元、22.09亿元、22.92亿元，投资活动现金流分别为 - 0.94亿元、 - 0.11亿元、 - 0.11亿元、 - 0.11亿元，筹资活动现金流分别为 - 14.95亿元、 - 5.05亿元、 - 3.52亿元、 - 3.39亿元 [12] 主要财务比率 - 成长能力方面，2024 - 2027年预计营业收入同比分别增长9.9%、7.5%、7.3%、6.8%，营业利润同比分别增长24.1%、10.8%、8.6%、7.7%，归属于母公司净利润同比分别增长14.2%、8.8%、8.5%、7.6% [11] - 获利能力方面，2024 - 2027年预计毛利率维持在12% - 12.1%，净利率维持在5%，ROE分别为8.1%、8.2%、8.2%、8.3%，ROIC分别为13.1%、12.5%、17.2%、22.6% [11] - 偿债能力方面，2024 - 2027年预计资产负债率分别为44.6%、44.9%、44.1%、43.3%，净负债比率分别为 - 35.7%、 - 55.2%、 - 67.8%、 - 78.9%，流动比率分别为1.3、1.5、1.6、1.8，速动比率分别为1.1、1.3、1.5、1.6 [11] - 营运能力方面，2024 - 2027年预计总资产周转率维持在0.9，应收账款周转率维持在7.6，应付账款周转率分别为5.08、5.99、5.99、5.99 [11] - 每股指标方面，2024 - 2027年预计每股收益分别为0.79元、0.86元、0.94元、1.01元，每股经营现金流分别为1.70元、2.53元、2.08元、2.16元，每股净资产分别为9.83元、10.56元、11.35元、12.20元 [11] - 估值比率方面，2024 - 2027年预计P/E分别为13.7倍、12.6倍、11.6倍、10.8倍，P/B分别为1.1倍、1.0倍、1.0倍、0.9倍，EV/EBITDA分别为7、3、2、1 [11] 业务情况 物业管理业务 - 2024年营业收入164.9亿元，同比增长11.7%，其中基础物业管理营业收入134亿元，同比增长10.6%，平台增值服务营业收入5.4亿元，同比下降8.2%，专业增值服务营业收入25.5亿元，同比增长23.8% [7] - 2024年末在管项目2296个，覆盖全国162个城市，管理面积3.65亿平米，非住宅管理面积2.27亿平米、第三方管理面积2.33亿平米，分别占比62.3%、63.8% [7] - 2024年新签年度合同额40.3亿元，同比微降0.4%，非住宅新签年度合同额34.6亿元，同比微增0.1%，第三方新签年度合同额36.9亿元，同比增长4.4% [7] 资产管理业务 - 2024年营业收入6.7亿元，同比下降4% [7] - 年末旗下招商商管在管商业项目70个（含筹备项目），管理面积393万平米，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目59个，第三方品牌输出项目8个 [7] - 2024年在管项目集中商业销售额同比提升30%，同店同比提升6%，客流同比提升34%，同店同比提升11%，会员总数783万，同比增长12% [7] - 年末持有物业总可出租面积46.89万平米，总体出租率95% [7] 投资建议 - 小幅上调公司2025 - 2026年EPS预测至0.86元（原为0.81元）、0.94元（原为0.89元），新增2027年EPS预测为1.01元，当前股价对应PE分别为12.6倍、11.6倍、10.8倍，维持“推荐”评级 [8]

文章核心观点 3月17日房地产板块表现活跃 受深圳上调公积金贷款额度及政策利好消息影响[1][2] 行业动态 - 3月17日房地产板块表现活跃 衢州发展、招商积余涨停 光明地产冲击涨停 [1] 政策利好 - 深圳大幅上调公积金贷款额度 家庭最高231万元 [2] - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《提振消费专项行动方案》 提出更好满足住房消费需求 [2] - 推动房地产市场止跌回稳 加力实施城中村和危旧房改造 释放刚性和改善性住房需求潜力 [2] - 允许专项债券支持城市政府收购存量商品房用作保障性住房 [2] - 落实促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策 [2]

文章核心观点 财报披露季机构最新持股动向逐渐明朗，去年年末养老金账户现身招商积余前十大流通股东榜 [1] 养老金持股情况 - 基本养老保险基金八零二组合、基本养老保险基金一零零三组合为招商积余第六、第八大流通股东 [1] - 二者合计持股量为3181.65万股，占流通股比例3.00% [1]

文章核心观点 - 招商积余2024年年报显示营收和净利润同比增长且拟派发现金红利 [1] 公司业绩 - 2024年营业收入171.7亿元同比增9.89% [1] - 2024年净利润8.41亿元同比增14.24% [1] - 2024年基本每股收益0.7927元 [1] 分红方案 - 拟向全体股东每10股派发现金红利2.40元（含税） [1]

内部控制审计报告 毕马威华振审字第 2501087 号 关于招商局积余产业运营服务股份有限公司 内部控制审计报告 2024 年 12 月 31 日 KPMG Huazhen LLP 8th Floor, KPMG Tower Oriental Plaza 1 East Chang An Avenue Beijing 100738 China Telephone +86 (10) 8508 5000 Fax +86 (10) 8518 5111 Internet kpmg.com/cn 毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙) 中国北京 东长安街 1 号 东方广场毕马威大楼 8 层 邮政编码:100738 电话 +86 (10) 8508 5000 传真 +86 (10) 8518 5111 网址 kpmg.com/cn 内部控制审计报告（续） 招商局积余产业运营服务股份有限公司全体股东： 按照《企业内部控制审计指引》及中国注册会计师执业准则的相关要求，我们审 计了招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"贵公司"）2024 年 12 月 31 日 的财务报告内部控制的有效性。 一、 企业对内部控制的责任 ...

关于招商局积余产业运营服务股份有限公司 2024 年度非经营性资金占用及其他关联资金往来情况的专项说明 2024 年 12 月 31 日 KPMG Huazhen LLP 8th Floor, KPMG Tower Oriental Plaza 1 East Chang An Avenue Beijing 100738 China Telephone +86 (10) 8508 5000 Fax +86 (10) 8518 5111 Internet kpmg.com/cn 毕马威华振会计师事务所 (特殊普通合伙) 中国北京 东长安街 1 号 东方广场毕马威大楼 8 层 邮政编码:100738 电话 +86 (10) 8508 5000 传真 +86 (10) 8518 5111 网址 kpmg.com/cn 我们接受委托，按照中国注册会计师审计准则审计了招商局积余产业运营服务股份有限公 司（以下简称"招商积余"）2024 年度的财务报表，包括 2024 年 12 月 31 日的合并及母公司资 产负债表，2024 年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东 权益变动表以及相关财务报表附 ...

财务数据 - 2024年12月31日投资性房地产账面价值为54.78亿元，占合并总资产28.73%[10] - 本年年末流动资产合计92.1031177952亿元，同比增长5.7%[23] - 本年年末非流动资产合计98.5641645396亿元，同比下降0.34%[23] - 本年年末资产总计190.6672823348亿元，同比增长2.49%[23] - 本年年末流动负债合计69.4732442246亿元，同比下降7.08%[25] - 本年年末非流动负债合计15.4908174785亿元，同比增长27.26%[25] - 本年年末负债合计84.9640617031亿元，同比下降2.27%[25] - 本年年末归属于母公司股东权益合计104.1896885712亿元，同比增长6.76%[27] - 本年年末少数股东权益为1.5135320605亿元，同比增长0.22%[27] - 本年年末股东权益合计105.7032206317亿元，同比增长6.66%[27] - 2024年末股东权益合计92.52亿元，较上一年略有增长[37] - 2024年营业收入171.72亿元，较上一年增长约10%[40] - 2024年营业利润11.36亿元，较上一年增长约24%[40] - 2024年净利润8.69亿元，较上一年增长约18%[40] - 2024年归属于母公司股东的净利润8.40亿元，较上一年增长约14%[40] - 2024年其他综合收益的税后净额67.82万元，较上一年增长约550%[42] - 2024年综合收益总额8.70亿元，较上一年增长约18%[42] - 2024年基本每股收益0.7927元/股，较上一年增长约14%[42] - 2024年母公司营业收入2.93亿元，较上一年增长约38%[44] - 2024年母公司净利润2.08亿元，较上一年增长约22%[44] 审计相关 - 审计报告涵盖招商积余2024年12月31日合并及母公司资产负债表等财务报表[3] - 审计认为财务报表按企业会计准则编制，公允反映公司财务状况等[4] - 投资性房地产公允价值评估需管理层重大判断，被识别为关键审计事项[10] 企业历史变动 - 2019年中航国际控股向招商局蛇口工业区转让公司149,087,820股股份，占股本总额22.35%[73] - 2019年11月19日公司发行393,384,644股股份购买招商物业100%股权，股份总额变为1,060,346,060股[74] - 招商局蛇口工业区控股股份有限公司成为控股股东，持股占公司股份总额51.16%[74] - 2019年12月4日公司名称由“中航善达股份有限公司”变更为“招商局积余产业运营服务股份有限公司”[74] - 2019年12月16日公司证券简称由“中航善达”变更为“招商积余”，证券代码由“000043”变更为“001914”[74] 会计政策 - 公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量[10] - 合并财务报表合并范围以控制为基础确定[93] - 公司对合营企业投资采用权益法核算[100] - 外币交易初始确认采用交易发生日即期汇率折算[103] - 公司成为金融工具合同一方时确认金融资产或金融负债[108] - 金融资产后续计量分为摊余成本、公允价值变动计入其他综合收益、公允价值变动计入当期损益三类[110] - 公司对部分金融资产等以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备[120] - 金融负债初始划分为以公允价值计量且变动计入当期损益和其他金融负债[138] - 公司发行权益工具按实际发行价计入所有者权益，相关交易费用从资本公积中扣减[146] - 公司存货按房地产开发产品、非房地产存货分类[158] - 资产负债表日存货按成本与可变现净值孰低计量[162] - 同一控制下企业合并取得的长期股权投资，按被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中账面价值的份额作为初始投资成本[170] - 非同一控制下企业合并取得的长期股权投资，购买日按合并成本作为初始投资成本[172] - 公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资[174] - 集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算[176] - 公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，公允价值变动计入当期损益[183] - 固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素初始计量[185] - 借款费用在资产支出、借款费用发生且购建或生产活动开始时资本化[188] - 无形资产按成本初始计量[191] - 研究阶段支出计入当期损益，开发阶段支出满足条件确认为无形资产[192] - 每资产负债表日检查长期资产减值迹象[194] - 长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销[197]

财务审计 - 毕马威华振于2025年3月13日对招商积余2024年度财报签发标准无保留意见审计报告[2] 存款业务 - 2024年每日最高存款限额100,000.00万元，利率0.55%-1.495%，期初508.04万元，存入90,476.73万元，取出88,428.93万元，期末2,555.84万元[11] 贷款业务 - 2024年贷款额度100,000.00万元，利率2.10%-3.00%，期初22,820.90万元，贷款8,608.03万元，还款31,428.93万元[12] 授信业务 - 2024年授信业务总额为200,000.00万元[13] 信息审批 - 汇总表信息于2025年3月13日获董事会批准[14]