纪要涉及的公司 招商积余 纪要提到的核心观点和论据 - **业绩表现**：2024 年营收 171.72 亿元，同比增长 10%；归母净利润 8.4 亿元，同比增长 14.24%。2025 年一季度营收 44.6 亿元，同比增长 19.87%；归母净利润 2.19 亿元，同比增长 15.06%，业务结构稳定，增速在行业内领先[2][4][5] - **市场拓展**：2025 年一季度新签年度合同额 8.45 亿元，同比增长 6.83%，市场化项目占比高，达 7.69 亿元。千万级项目贡献占比超七成，同比提升 18 个百分点，中标招商银行全球总部等大型项目及上海康城小区[2][6] - **应对竞争与提升利润率**：通过内部集采降低采购成本、精细化项目管理提高效益、组织结构调整精简城市公司，提升了毛利率和净利润率，未来发力住宅新增市场拓展[2][7] - **提质增效举措**：2025 年继续推进集中采购，扩大集采品类和范围，强化精细化管理，优化人员配置、推进人员复用、进行智慧照明改造，加强社区增值服务[9] - **改善住宅业务盈利能力**：优化人员配置、推进人员复用、进行智慧照明改造、无负压供水改造，加强社区增值服务，对标同行提高小盘经营能力[10] - **社区增值服务策略**：选定到家服务、房产经纪、空间资源和美居业务四个方向，提高覆盖项目数量和空间资源利润率，推广上门增值服务，控制内部管理费用降本[11] - **科技赋能**：推进商用清洁机器人、智能巡检等科技应用，每年可降低千万级别成本，但机器替岗受限，探索数字化能源管理，AI 技术用于内部管理[4][13] - **与总公司合作**：在人员复用领域合作，确保地产“好房子”政策配套优质服务，优化人力资源配置，提升运营效率[14] - **定价策略**：新盘定价提升，与同级别友商一致；存量项目通过分类管理和能力建设提升盈利能力，非住项目已有提价案例[15][16] - **收入和利润目标**：2025 年战略重点是利润优先于规模，实现稳定增长，争取利润率进一步改善，使利润增速高于营业收入增速[17] - **分红率**：2024 年分红率为 30.25%，2025 年可能提高到 35%或 40%，未来分红比例需党委会审议，参考同行情况[4][19][20] - **降低负债**：2024 年负债降至 8 亿元，2025 年预计清零，负债率下降使领导层更有意愿推动公司发展[4][19] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **公司基本情况**：招商局集团旗下从事资产管理与运营服务的主要平台企业，核心业务包括物业管理和资产管理，服务物业范围多元化，截至 2025 年 3 月 31 日，管理项目 2358 个，管理面积 3.7 亿平方米，进驻城市 162 个[3] - **第一季度毛利率**：第一季度毛利率比去年同期略有下降，但与去年第四季度及全年几乎持平，季节性因素可能导致单季度小幅波动，长期利润率预计逐步提升[12] - **地产行业与物业服务市场前景**：地产行业下行对公司业务拓展未造成显著冲击，公司表现与市场周期关联度低。物业服务市场竞争激烈，住宅领域业主对服务质量要求高，非住宅领域竞争白热化，报价空间被压缩[21] - **物业管理专业化服务**：市场竞争激烈，物业管理实现专业化服务并吸引甲方付费仍面临挑战，市场环境尚未完全成熟[22] - **高档住宅管理费影响**：高档住宅物业管理费较高，对公司盈利有一定影响，目前手头小盘盈利能力不如 20 万平方米以上大盘，新交付盘定价好有利于改善住宅毛利率[23] - **提升客单价服务**：非住领域在学校、医院等综合性服务方面有领先优势，住宅领域受地段和团队配置影响，温情服务和适老化改造有附加优势[25]

股本结构 - 公司注册资本为人民币10.6034606亿元，经批准发行的普通股总数为10.6034606亿股[8][16] - 1994年5月27日首次发行人民币普通股9100万股，发起人存量净资产折股7072万股，向境内社会公众公开发行1670万股，向公司内部职工发行358万股[7] - 公司成立时向发起人共发行7072万股，占公司成立时可发行普通股总数的77.71%[17] 股份交易限制 - 发起人持有的公司股份，自公司成立之日起1年内不得转让，公开发行股份前已发行股份，自上市交易之日起1年内不得转让[27] - 董事、监事及高级管理人员任职期间每年转让股份不得超所持总数的25%，所持股份自上市交易之日起1年内不得转让，离职半年内不得转让[27] 公司收购股份规定 - 公司因特定情形收购股份，合计持有的本公司股份数不得超已发行股份总额的10%，并应在三年内转让或注销[22] - 公司收购本公司股份，因特定情形应经股东大会决议，另一些情形经三分之二以上董事出席的董事会会议决议[22] 股东大会相关 - 年度股东大会每年召开一次，需在上一会计年度结束后六个月内举行[55] - 出现特定情形，公司需在事实发生之日起两个月内召开临时股东大会[56] - 股东大会普通决议需出席股东所持表决权过半数通过，特别决议需三分之二以上通过[84] 董事会相关 - 董事会由十一名董事组成，其中股东代表董事七名，独立董事四名[119] - 董事会每年至少召开两次会议，需提前十日书面通知全体董事和监事[132] - 董事会会议需过半数董事出席方可举行，决议需全体董事过半数通过[127] 监事会相关 - 监事会由五名监事组成，股东代表监事三人，职工代表监事二人[157] - 监事会每六个月至少召开一次会议，会议召开10日前书面通知全体监事[161] - 监事会会议应由二分之一以上的监事出席方可举行，决议须经全体监事二分之一以上通过[164] 财务与分红 - 公司在会计年度结束后四个月内披露年报，上半年结束后两个月内披露中报[174] - 公司分配当年税后利润时，提取10%列入法定公积金，累计额达注册资本50%以上可不再提取[176] - 任何三个连续年度内，公司以现金方式累计分配的利润不少于最近三年年均可分配利润的30%[180] 其他 - 公司党委和纪委各设书记1名，副书记1 - 2名[98] - 公司设总法律顾问1名，兼任首席合规官[151] - 公司实行内部审计制度，内部审计部门应保持独立，对审核委员会负责并报告工作[188]

会议信息 - 公司2025年4月25日和5月9日分别刊登股东大会通知和提示性公告[5] - 2025年5月15日14:30现场会议在深圳召开，采用现场与网络投票结合方式[7] 投票情况 - 现场和网络投票股东及委托代理人共121名，代表股份699,926,142股，占比66.0981%[11] - 《关于变更经营范围并修订<公司章程>的议案》，全体股东同意比例99.9671%[14] - 中小股东同意比例99.3845%，议案获三分之二以上通过[14]

股东大会信息 - 2025年第二次临时股东大会于5月15日14:30现场召开，网络投票9:15 - 15:00[3] - 股权登记日为2025年5月8日[3] 股东出席情况 - 出席股东（代理人）121人，代表股份699,926,142股，占比66.0981%[3] - 中小股东（代理人）118人，代表股份37,447,889股，占比3.5364%[4] 议案审议情况 - 审议通过《关于变更经营范围并修订<公司章程>的议案》[5] - 全体股东同意699,695,640股，占比99.9671%[6] - 中小股东同意37,217,387股，占比99.3845%[6] 会议合规情况 - 法律意见书认为本次股东大会程序及结果合法有效[7]

纪要涉及的公司 招商积余 纪要提到的核心观点和论据 - **经营情况良好**：2025年第一季度营收44.65亿元，同比增长19.87%；归母净利润2.19亿元，同比增长15.06%；扣非后净利润2.14亿元，同比增长17.95%；利润率略降约0.3个百分点但与去年基本持平；新签物业管理合同额8.45亿元，同比增加6.83%，市场化业务合同额占比提升18个百分点；中标上海康城小区，管理项目数2358个，管理面积3.7亿平方米[2][3] - **市场拓展目标明确**：2025年争取新签年度合同额与去年持平或略有增长，去年新签合同金额超40亿元，内部对市场拓展团队有明确考核[4][5] - **区域战略聚焦核心**：聚焦广东和华东区域，以深圳为核心的广东区域项目质量和现金流回收好；去年进行城市公司分级管理，分A、B、C三级，以创收、盈利能力和项目质量评判[6] - **业务结构多元**：办公业态占40%，园区、公共、政府和学校业态各占15%、15%、10%和10%；办公类超甲写字楼和综合总部中心客户质量高，如一季度中标招商银行全球总部项目[2][7] - **优化毛利率措施有效**：采购端实施总部集采，与大型供应商谈判集中采购，设定降本目标；进行项目拉齐和精细化管理，与甲方服务标准对齐，调整外包商标准；内部进行机构整合和人员优化，控制行政支出，实施亏损治理[8] - **回购与分红规划合理**：2024年披露的回购计划期限一年，已回购142万股，占总比例0.134%；2024年分红率30.25%，较前一年提升约5个百分点；2025年一季度负债下降，目标用利润降负债，之后稳步提升分红水平[9][10] - **与地产协同加强**：2025年一季度交付一般，去年全年交付下降，但今年与地产协同合作加大，地产在交付和增值业务方面支持力度高于过去[11] - **增值业务重点发力**：2025年重点发力美居和装修、房产经纪、空间资源开发、地产四个方向，大股东和母公司提供资源支持，地产整体支持力度显著增加[12] 其他重要但是可能被忽略的内容 无

纪要涉及的公司 招商积余 纪要提到的核心观点和论据 - **业绩表现**：2024 年营收 171.72 亿元，同比增长 9.89%，归母净利润 8.4 亿元，同比增长 14.24%；2025 年一季度营收 40.64 亿元，同比增长 19.87%，净利润 2.19 亿元，同比增长 15.06%，扣非归母净利润 2.14 亿元，同比增长 18%[2][3] - **业务结构**：2024 年物业管理业务占整体营收的 97%，资管业务占 3%；基础物管占整体物管业务营收的 81%，增值服务占 19%；非住宅物业中办公业态占 40%左右，公共物业占 15%左右，园区 16%左右，政府和学校约 10%，城市空间服务约 5%[3] - **大股东支持**：大股东关注规模和效益，重视市值管理；在业务拓展、大客户合作、并购项目等方面提供全方位支持，包括提供蛇口及集团内部符合要求的物业管理项目[2][4][5] - **市场竞争**：物业市场外拓竞争激烈，已进入存量市场竞争阶段，上亿级别合同竞争者超 30 家；预计未来竞争态势将愈演愈烈[6] - **信息管理与合同签订**：截至 2025 年一季度，信息管理在管项目 2358 个，管理面积 3.7 亿平方米，新签年度合同额 8.45 亿元，表现良好[2][7] - **财务指标**：2024 年应付存量增加约 8 亿元，应收账款收缴是重点考核指标；2024 年已偿还大量有息负债，剩余约 8 亿元，目标是在保证经营周转资金充足的情况下，逐步压缩有息债务[2][10][11] - **资产优化**：持续推进资产优化策略，从前年开始逐步出售部分投资性房地产，具体进展取决于市场情况[12] - **股东回报**：2024 年分红比例有所提升但仍不高，随着债务结构优化、负债持续压缩以及业绩逐渐攀升，希望逐步提高股东回报[13] - **老项目物业费**：提高老项目物业费难度较大，需业主委员会和业主大会通过并取得全体业主同意；针对不同效益项目有不同处理措施[14] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 一季度未做分业务部门毛利率水平详细数据拆分，整体毛利水平与年度数据差不多，可参考年度数据推测一季度情况[8] - 管理费用增加涉及年终情况和成本重分类，公司自 2024 年下半年强调降本增效，有具体成本和费用控制目标但不适宜对外披露[9] - 2025 年应收账款表现好于收入增长，希望保持良好应收态势，一季度应收收缴率可能下降，具体内部指标不适宜对外披露[10] - 2025 年还债计划仍在制定中，未来将精细化管理资金，最大化效益[11]

中证沪港深物业管理与服务主题指数表现 - 中证沪港深物业管理与服务主题指数(SHS物业 931745)报364 50点 呈现低开高走态势 [1] - 近一个月上涨5 44% 近三个月上涨10 37% 年初至今上涨9 13% [1] 指数构成与样本特征 - 选取30只内地与香港市场物业管理与服务领域上市公司证券 覆盖物业管理服务 社区增值服务和非业主增值服务业务 [1] - 基日为2019年12月31日 基点1000 0点 [1] - 十大权重股合计占比81 37% 前三大为华润万象生活(16 35%) 碧桂园服务(14 23%) 万物云(11 42%) [1] - 样本市场分布：香港交易所占75 58% 深圳交易所占14 35% 上海交易所占10 07% [1] 行业分布与调整机制 - 行业构成：房地产管理占87 75% 房地产服务占12 25% [2] - 样本每半年调整一次(6月/12月第二个星期五下一交易日) 权重因子同步调整 [2] - 特殊情形处理包括：新进港股通且市值前20公司快速纳入 样本退市即时剔除 港股通资格变动触发调整 [2]

证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2025-39 招商局积余产业运营服务股份有限公司 关于召开 2025 年第二次临时股东大会的提示性公 告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记 载、误导性陈述或重大遗漏。 招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）于2025年4月 25日在巨潮资讯网和《证券时报》《中国证券报》《上海证券报》《证券日报》 上刊登了《关于召开2025年第二次临时股东大会的通知》。公司2025年第二次 临时股东大会将通过深圳证券交易所交易系统和互联网投票系统向股东提供 网络形式的投票平台。为保护投资者合法权益，方便各位股东行使股东大会表 决权，现披露关于召开2025年第二次临时股东大会的提示性公告。 一、召开会议的基本情况 1、股东大会届次：2025年第二次临时股东大会 2、股东大会的召集人：本公司董事会 3、会议召开的合法、合规性：2025年4月24日，公司第十届董事会第三十五次 会议审议通过了《关于召开2025年第二次临时股东大会的议案》。本次股东大会会 议召开符合有关法律、行政法规、部门规章、规范性文件和公司章程的规定。 4、会议 ...

行业投资评级 - 房地产行业评级为"推荐" 维持评级 [1][3] 核心观点 - 央行下调个人住房公积金贷款利率0 25个百分点 调整后首套房5年以下(含5年)和5年以上利率分别为2 1%和2 6% 二套房分别为2 525%和3 075% 以100万元30年期贷款为例 月供减少132元 累计减少4 76万元 [3] - 7天期逆回购利率从1 5%降至1 4% 预计带动LPR下行约10bp 商贷利率有望同步下降10bp [3] - 金融监管总局将推出8项增量政策 包括加快出台适配房地产新模式的融资制度 已审批通过6 7万亿元"白名单"贷款支持保交楼 [3] - 2025年一季度新增个人住房贷款创2022年以来单季度最大增幅 [3] 政策影响分析 - 降低购房门槛 支持居民刚性和改善性住房需求 巩固房地产市场稳定态势 [3] - 城市更新行动 城中村改造 危旧房改造 商品房收购政策等方面将获得融资支持 [3] 投资建议 - 看好头部房企运营管理能力和资金优势 市占率有望提升 [3] - 重点推荐保利发展 招商蛇口 华润万象生活 龙湖集团 滨江集团 万科A 新城控股 招商积余 [3] - 建议关注绿城中国 华润置地 中国海外发展(优质开发) 绿城服务(优质物管) 张江高科 恒隆地产(优质商业) 绿城管理控股(代建龙头) 贝壳-W 我爱我家(中介龙头) [3] 市场表现 - 房地产(申万)相对沪深300表现图显示40%和20%的涨幅 [2]

招商局积余产业运营服务股份有限公司 关于回购公司股份的进展公告 本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、 误导性陈述或重大遗漏。 证券代码：001914 证券简称：招商积余 公告编号：2025-38 （1）自可能对本公司证券及其衍生品种交易价格产生重大影响的重大事项 发生之日或者在决策过程中，至依法披露之日内； 招商局积余产业运营服务股份有限公司（以下简称"公司"）于2024年10月 16日召开第十届董事会第二十五次会议，于2024年11月28日召开2024年第三次临 时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》， 同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所系统以集中竞价交易方式 回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册资本，回购股份价格不超过 人民币14.90元/股，回购资金总额不低于人民币0.78亿元且不超过人民币1.56亿元， 回购期限自股东大会审议通过本次回购方案之日起12个月内。具体内容详见公司 披露在巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）上的相关公告。 公司已与招商银行股份有限公司深圳分行签署《股票回购增持贷款合同》， 公司 ...