房地产市场整体表现 - 9月份70个大中城市商品住宅销售价格环比全部下降，同比降幅继续呈收窄态势 [1] - 2025年1-9月上海市房地产开发投资比去年同期增长2.2% [1] 房地产ETF及个股表现 - 房地产ETF基金今日逆势上涨1.41% [1] - 持仓股票盈新发展、珠免集团、光明地产、天保基建涨停 [1] - 房地产ETF基金紧密跟踪中证全指房地产指数 [1] 指数权重股构成 - 中证全指房地产指数前十大权重股为保利发展、万科A、张江高科、招商蛇口、海南机场、衢州发展、滨江集团、新城控股、万业企业、万通发展 [1]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[2] 报告核心观点 - 2025年第三季度土地市场整体压力仍然较大 供应量 成交量和出让金均同比下降 但市场呈现供需回归理性 流拍率改善以及一线城市溢价率显著上升的结构性特征[5][9][44] - 投资方面 当前房地产销售市场与土地市场仍处于修复期 政策环境保持宽松 预计板块估值将随政策保持修复态势 建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企及物业公司[9][44] 2025Q3全国土地供应及成交情况 推出建面与土地出让金 - 土地推出建面方面 2025年Q3全国供给土地规划建面7.60亿平方米 同比增速为-9.42%[5][12] - 土地出让金方面 2025年Q3全国实现土地出让金0.68万亿元 同比增速为-9.74%[5][12] - 从单月表现看 2025年7-9月全国全口径推出建面分别为2.15亿平方米 2.35亿平方米 3.10亿平方米 同比变化为-10.59% -12.30% -6.22%[16] - 各月全口径成交用地建面分别为1.25亿平方米 1.17亿平方米 1.51亿平方米 同比变化为-8.96% -9.17% 0.27%[16] - 全口径出让金分别为2180.76亿元 1680.11亿元 2920.84亿元 同比变化为5.50% -26.07% -7.97%[16] 溢价率 - 2025年Q3土地出让平均溢价率为4.56% 相比2024年Q3上升0.81个百分点[5][26] - 分城市能级看 2025年Q3一线 二线 三四线城市土地出让溢价率平均值分别为18.18% 2.60% 3.02%[5][26] - 2025年9月单月全国 一线 二线 三四线溢价率分别为3.13% 11.86% 1.50% 3.05%[5][26] - 分区域看 2025年9月东北 珠三角 中西部 长三角 环渤海溢价率分别为0.99% 1.69% 3.16% 3.17% 4.23%[26] - 台州市2025年Q3溢价率大于20%的地块数为18块 数量突出[26] 流拍率 - 2025年Q3平均流拍率为10.16% 2024年Q3流拍率为16.86% 同比下降6.69个百分点[6][30] - 2025年Q3的7-9月流拍率分别为13.17% 14.60% 4.67%[6][30] 高总价及高溢价率地块的城市分析 高总价地块分布 - 2025年Q3高总价地块数共有4宗 主要分布在一线城市[33] - 总价超过50亿元的地块中 上海有3块 深圳有1块[33] - 具体地块包括深圳市新安街道住宅用地（成交总价86.4亿元） 上海市虹口区北外滩地区hk315-11地块（64.719亿元） 普陀区W060401单元A03D-01地块（62.14亿元） 静安区C050202单元053-b-1地块（53.6346亿元）[37] 高溢价率城市数量 - 全口径土地溢价率超过20%的城市数量 2025年7月为13城 8月为19城 9月为12城 呈现先升后降趋势[8][40] - 全口径土地溢价率超过30%的城市数量 2025年7月为7城 8月为10城 9月为7城[8][40] - 住宅口径土地溢价率超过20%的城市数量 2025年7月为11城 8月为17城 9月为15城[40] - 住宅口径土地溢价率超过30%的城市数量 2025年7月为6城 8月为13城 9月为12城[40] 各省市土地出让金 - 2025年Q3有14个省份及直辖市累计出让金同比为正增长[46] - 增速排名前列的包括黑龙江（同比+198.60%） 新疆建设兵团（+164.55%） 甘肃（+132.87%） 吉林（+114.50%） 重庆（+84.28%） 青海（+55.14%）[46] - 从绝对数值看 江苏 浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三[8][46] 重点公司关注 - 报告重点覆盖公司包括保利发展 招商蛇口 招商积余 华润万象生活 保利物业等[2] - 投资建议关注业绩稳健且安全度较高的龙头房企如招商蛇口 滨江集团 华发股份等 以及物业板块的华润万象生活 中海物业 保利物业 招商积余 绿城服务等[9][44]

房地产中介行业规范 - 广州房地产中介协会发布倡议书 呼吁抵制以承诺返还佣金方式争抢新房客源的行为 [1] - 返佣行为已造成交易纠纷激增 市场秩序扭曲及行业形象受损 [1] - 返佣诱发离职失联和逃佣等风险 形成劣币驱逐良币效应 侵蚀从业人员合理报酬与行业诚信基础 [1] 土地市场交易动态 - 武汉市集中出让18宗地块 其中17宗以起始价成交 总成交面积约38万平方米 总成交金额14.25亿元 [2] - 成交的6宗涉宅地块均由地方国资或产业平台底价摘牌 [2] - 此次土地出让在民营房企参与不足的背景下进行 国资托底成为常态 [2] 商品房供应计划 - 深圳市公布2025年第四季度商品房供应计划 预计有39个项目取得预售 总供应面积160.19万平方米 房源12334套 [3] - 截至10月16日 住宅项目供应面积为130.75万平方米 房源10112套 占总供应量的82% [3] - 充足的商品房供应有望加速本地房企的去化与资金回笼 [3] 房企融资活动 - 招商蛇口计划发行规模不超过40亿元的公司债券 债券起息和发行日为2025年10月23日 [4] - 品种一“25蛇口02”为3年期固定利率债券 票面利率预设区间为1.50%至2.50% [4] - 品种二“25蛇口03”为5年期固定利率债券 票面利率预设区间为1.70%至2.70% [4] - 发债目的为补充公司营运资金和置换高息负债 契合其优化债务结构的需求 [4] 上市公司监管与治理 - 梦洁股份收到湖南证监局行政监管措施决定书 公司存在跨期冲减营业收入以及职工薪酬与社保跨期计提等情形 [5] - 公司及相关责任人姜天武、涂云华、李云龙被采取责令改正及出具警示函的监管措施 并记入证券期货市场诚信档案 [5] - 该事件暴露公司经营隐患 市场对其财报真实性及治理能力的信任度可能受到冲击 [5]

财务数据 - 截至2025年6月末，公司股东权益为2789.45亿元，合并口径资产负债率为67.86%，母公司报表口径为82.08%[10] - 2022 - 2024年度年均可分配利润为487402.39万元[10] - 最近三年及一期经营活动现金流净额分别为221.74亿元、314.31亿元、319.64亿元及 - 20.06亿元[50] - 最近三年及一期末存货净额分别为4115.49亿元、4167.02亿元、3691.83亿元及3829.08亿元[17] - 2024年度公司开发业务收入占营业收入比重87.38%[18] - 近三年，公司母公司投资收益分别为4.21亿元、17.46亿元、192.76亿元，占母公司营业利润比例为86.23%、66.19%和104.36%[20] - 最近三年及一期，公司归属于母公司所有者净利润分别为42.64亿元、63.19亿元、40.39亿元及14.48亿元[20] - 最近三年及一期，公司非经常性损益分别为8.77亿元、5.87亿元、15.89亿元及4.86亿元，占净利润比重分别为9.63%、6.45%、37.94%和27.95%[21] 债券发行 - 本次债券于2025年6月12日获证监会注册，面值不超129.30亿元，本期为第二期，发行规模不超40亿元[9] - 本期债券仅面向专业机构投资者发行，上市后仅限专业机构投资者交易[24] - 发行人主体评级为AAA，评级展望为稳定，本期债券无评级[27] 股权交易 - 拟发行股份购买南油集团24%股权、招商前海实业2.89%股权，交易完成后对招商前海实业持股比例由83.10%增至85.99%，权益比例提升约13.65%[13] - 拟向不超35名特定投资者非公开发行普通股募集配套资金，金额不超85亿元[13] 股份回购 - 公司拟回购股份资金总额不低于3.51亿元且不超过7.02亿元，回购价格不超过15.68元/股[22] 优先股发行 - 2025年9月13日，公司发布向特定对象发行优先股预案，发行优先股数量不超过8200万股，募集资金总额不超过82亿元[28][29] 行业数据 - 2020 - 2024年全国商品房销售额分别为17.36万亿元、18.19万亿元、13.33万亿元、11.66万亿元、9.68万亿元[15] - 2020 - 2024年全国商品房销售面积分别为未提及、17.94亿平方米、13.58亿平方米、11.17亿平方米、9.74亿平方米[15] - 2025年1 - 6月全国新建商品房销售面积4.59亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.42万亿元，下降5.5%[15] 公司风险 - 公司面临销售、市场竞争、去库存、地域集中等风险[63][64][65][67] - 公司面临原材料价格波动、开发及销售周期长、安全生产等风险[68][69][71] - 公司面临子公司管理、人力资源管理、资金管理等管理风险[73][74][75] 公司历史 - 1992年2月19日招商局蛇口工业区有限公司注册成立，设立时注册资本20,000万元，招商局集团持股100%[141] - 1998年7月招商蛇口企业类型变更为有限责任公司，注册资本增加至3亿元[142] - 2002年8月招商蛇口注册资本增加至22.36亿元[144] 子公司情况 - 截至2024年末，发行人有多家持股比例高于50%但未纳入合并范围的公司[177] - 截至2024年末，发行人有多家持股比例不高于50%但纳入合并范围的公司[179] - 深圳市乐享置业有限公司2024年末负债下降、净资产上升，2024年度营业收入、净利润大幅上升[180] - 深圳招商房地产有限公司2024年末总资产、负债下降，2024年度净利润下降，开发业务毛利率同比降低[180] 公司治理 - 公司董事会由9名董事组成，目前现任8名董事[76] - 公司设总经理1名，副总经理若干名[197] - 总经理对董事会负责，有多项职权，如主持生产经营管理等[197][198]

股票简称：招商蛇口 股票代码：001979 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 （住所：广东省深圳市南山区蛇口太子路１号新时代广场） 2025 年面向专业投资者公开发行公司债券 （第二期）发行公告 牵头主承销商/簿记管理人 住所：深圳市福田区福田街道福华一路 111 号 住所：北京市朝阳区建国门外 大街 1 号国贸大厦 2 座 27 层及 28 层 联席主承销商 联席主承销商/受托管理人 联席主承销商 住所：广东省深圳市福田区中 心三路 8 号卓越时代广场（二 期）北座 住所：北京市朝阳区安立路 66 号 4 号楼 签署日期：2025 年 10 月 16 日 本公司及其全体董事、高级管理人员或履行同等职责的人员保证公告内容真 实、准确和完整。 !"#$%& 1、招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称"发行人"或"公司"） 已于 2025 年 6 月 12 日获得中国证券监督管理委员会"证监许可[2025]1210 号" 文注册公开发行面值不超过 129.30 亿元的公司债券（以下简称"本次债券"）。发 行人本次债券采取分期发行的方式。 2、本期债券品种一债券简称"25 蛇口 02"，债券代码 524484. ...

招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年跟踪评级报告 1 www.lhratings.com 联合〔2025〕3174 号 联合资信评估股份有限公司通过对招商局蛇口工业区控股股份 有限公司主体长期信用状况及其相关债券的信用状况进行跟踪分析 和评估，确定维持招商局蛇口工业区控股股份有限公司主体长期信 用等级为 AAA，并维持"24 招商蛇口 GN001""23 招商蛇口 GN002" "22 招商蛇口 GN004""22 招商蛇口 MTN003B""22 招商蛇口 MTN003A""24 蛇口 04""24 蛇口 03""24 蛇口 02""24 蛇口 01" "23 蛇口 05""23 蛇口 04""23 蛇口 03""23 蛇口 02""23 蛇口 01" "22 蛇口 10""22 蛇口 09""22 蛇口 07""22 蛇口 06""22 蛇口 05" 的信用等级为 AAA，评级展望为稳定。 特此公告 联合资信评估股份有限公司 评级总监： $$\Xi\supset\Xi\not\Vdash\Vdash\bar{\gamma}\not\Vdash$$ 跟踪评级报告 | 2 声 明 一、本报告是联合资 ...

债券发行 - 公司发行不超过129.30亿元公司债券获证监会注册[1] - 本期债券发行规模不超过40亿元（含40亿元）[1] 债券名称 - 本期债券名称变更为“招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）”[1] - 债券名称变更不改变原签订法律文件效力[1]

近日，"永领潮前 为人立新"招商蛇口北京全域服务战略发布会在京举行。凭借"会所大师" 的清晰定 位，招商蛇口完成了从 "空间建造者" 到 "生活营造者" 的蜕变。 早在行业将会所视为附加配套时，招商蛇口已通过实践对会所价值进行了重构："无会所，不高端"的理 念坚守，"每座会所皆有创新"的突破，"未入住先运营"的模式革新。20年来，从招商・公园1872的初代 探索，到亦庄高知社群专属沙龙场域，再到通州改善项目的全龄互动空间，"一项目一会所，一会所一 特色"的精准定位，已让会所成为客群生活方式的核心载体。 此次招商蛇口发布的招商玺物业服务标准与会所权益体系，更将领先性推向极致：5000㎡会所提前2年 全景开放试运营，20余个功能模块与超100项定制服务，叠加5年以上运营经验团队准入制等刚性标准， 以及针对不同客群的定制化服务。 对内，招商蛇口与招商银行定制专属金融服务，联合招商证券搭建财富管理平台，借招商积余升级物业 服务，引康莱德酒店注入奢华服务基因，靠招商局邮轮开发高端旅居产品，形成金融、生活、旅居的全 链条支撑。 对外，与新拾玖、骑域国际马术俱乐部等品牌构建无界生活联盟，让黑珍珠私宴、马术课程、高端赛事 等 ...

行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [2] 核心观点 - 房地产行业投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - “好房子”政策将实现破局，引领核心城市五重利好共振，推动领先房企筑底回升，并开辟“新产品、新定价、新模式”的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产在大类资产中优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资累计完成67,706亿元，同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [3][20] - 9月单月房地产开发投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][20] - 1-9月新开工面积同比下降18.9%，降幅较1-8月收窄0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，降幅较8月收窄5.9个百分点 [2][20] - 1-9月施工面积同比下降9.4%，较1-8月下降0.1个百分点 [2][20] - 1-9月竣工面积同比下降15.3%，降幅较1-8月收窄2个百分点；9月单月竣工面积同比转为正增长1.5%，较8月大幅提升22.9个百分点 [2][20] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 住宅投资占房地产开发投资比重为76.9% [3] - 预计2025年全年投资同比下降11.0%，新开工下降15.1%，竣工下降20.0% [2][20] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [21][34] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [21][34] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售额同比下降11.8%，但销售额降幅较8月收窄2.2个百分点 [2][34] - 9月单月销售面积环比增长48.5%，销售额环比增长 [21] - 1-9月商品房销售均价9,575元/平方米，同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][32] - 9月单月销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][34] - 分区域看，1-9月东部地区销售面积下降8%，中部地区下降2.5%，西部地区下降4%，东北地区下降5.6% [30] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [32] - 预计2025年全年销售面积下降4.5%，销售金额下降6.5%，销售均价下降2.0% [2][34] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [35][37] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][37] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，较8月下降15.7个百分点 [2][37] - 9月单月自筹资金同比下降12.1%，较8月下降0.4个百分点 [2][37] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点 [2][37] - 9月单月个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8个百分点 [2][37] 投资建议 - 推荐四类标的：1）好房子房企：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 2）商业地产重估及低估值修复房企：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份，关注新城发展、大悦城、金地集团 [2] - 3）二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 4）物业管理：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]

行业投资评级 - 报告对房地产及物业管理行业维持"看好"评级 [1][2] 报告核心观点 - 投资收缩快于销售下降，行业继续处于去库存过程中 [1][2] - "好房子"政策被视为破局之道，有望引领核心城市出现五重利好共振，推动行业领先筑底回升 [2] - 行业将开辟"新产品、新定价、新模式"的新发展赛道，推动房企经营模式由金融业转向制造业 [2] - 在货币宽松周期中，商业地产作为大类资产优势明显，优质商业地产价值重估已开始显现 [2] 投资端分析 - 2025年1-9月全国房地产开发投资67,706亿元，累计同比下降13.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][3] - 9月单月投资同比下降21.3%，较8月下降1.8个百分点 [2][3] - 1-9月新开工面积累计同比下降18.9%，较1-8月上升0.6个百分点；9月单月新开工同比下降14.4%，较8月上升5.9个百分点 [2][3] - 1-9月竣工面积累计同比下降15.3%，较1-8月上升2个百分点；9月单月竣工同比转正增长1.5%，较8月大幅上升22.9个百分点 [2][3] - 分区域看，1-9月东部地区投资同比下降16.2%，中部地区下降11.8%，西部地区下降7.3%，东北地区下降23.4% [3] - 维持2025年全年预测：投资同比下降11.0%、新开工同比下降15.1%、竣工同比下降20.0% [2][3] 销售端分析 - 2025年1-9月商品房销售面积6.6亿平方米，累计同比下降5.5%，较1-8月下降0.8个百分点 [2][21] - 1-9月商品房销售额6.3万亿元，累计同比下降7.9%，较1-8月下降1个百分点 [2][21] - 1-9月销售均价9,575元/平方米，累计同比下降3%，较1-8月下降0.3个百分点 [2][33] - 9月单月销售面积同比下降10.5%，销售金额同比下降11.8%，但销售均价同比下降1.4%，降幅较8月收窄2.4个百分点 [2][21] - 9月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比增长3.8%，较8月末减少241万平方米 [33] - 维持2025年全年预测：销售面积同比下降4.5%、销售金额同比下降6.5%、销售均价同比下降2.0% [2][35] 资金端分析 - 2025年1-9月房地产开发企业到位资金7.2万亿元，累计同比下降8.4%，较1-8月下降0.4个百分点 [2][36] - 9月单月资金来源同比下降11.5%，但降幅较8月收窄0.4个百分点 [2][36] - 9月单月国内贷款同比下降14.6%，降幅较8月扩大15.7个百分点；自筹资金同比下降12.1%，降幅较8月扩大0.4个百分点 [2][36] - 9月单月定金及预收款同比下降8.6%，降幅较8月收窄6.6个百分点；个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄8.0个百分点 [2][36] 投资建议与推荐标的 - 推荐四类投资标的：好房子房企、商业地产重估及低估值修复房企、二手房中介、物业管理公司 [2] - 好房子房企推荐：建发国际、滨江集团、华润置地、绿城中国、中国金茂、建发股份 [2] - 商业地产重估及低估值修复房企推荐：新城控股、越秀地产、招商蛇口、龙湖集团、中海外发展、保利发展、华发股份 [2] - 二手房中介推荐：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 物业管理推荐：绿城服务、华润万象、招商积余、保利物业、中海物业 [2]