投资评级 - 首次覆盖，给予“买入”评级 [2][8] 核心观点 - 公司业务中心正由低毛利率的房地产开发销售业务向高毛利率的商业运营业务转换，在商业领域深耕多年，已逐步形成规模优势及品牌效应，叠加促消费政策持续出台，消费需求复苏，公司业绩有望逐步修复 [8] - 预计公司2025-2027年归母净利润分别为8.6亿元、9.7亿元、11.2亿元，对应EPS为0.38元、0.43元、0.50元，对应PE为38.0倍、33.8倍、29.2倍 [7][8] 公司概况与业务模式 - 公司深耕行业三十余载，采用“地产开发+商业运营”双轮驱动的经营模式 [8][12] - 公司股权结构高度集中且稳定，实际控制人为王振华家族，通过多层持股架构持有新城控股67.2%的股权 [14] - 2025年上半年，公司实现营业收入221亿元，同比下降34.8%，毛利润59亿元，同比下降19.0%，毛利润降幅低于营收降幅，综合毛利率同比提升5.2个百分点至26.9% [16] - 商业运营业务是公司重要的利润贡献来源，2025年上半年，物业出租及管理业务贡献了79.1%的毛利润，而房地产开发销售业务收入占比为70.3% [19] 商业运营业务分析 - 商管规模领先，截至2025年6月30日，公司商业运营已进入141个大中城市，布局205个吾悦广场，已开业174个，其中148个为重资产项目，26个为轻资产项目，管理规模位居内资上市房企前列 [8][30][34] - 商业运营能力持续提升，2025年上半年，商业运营项目零售额达515亿元，同比增长16.52%，客流量累计9.5亿人次，同比提升15.9% [8][44] - 商业运营收入稳步增长，2022-2024年复合增速达13.1%，2025年上半年同比增长11.29%至69亿元，其中轻资产运营收入占比提升至10.5% [22] - 商业运营毛利率持续修复，2025年上半年物业出租及管理业务毛利率为71.2%，较2024年底提升1.0个百分点 [38] - 会员体系增强，截至2025年上半年，商业运营项目会员人数达4917万人，较2024年底增长12.5% [41] 房地产开发业务分析 - 公司阶段性暂停拿地以降低风险敞口，2025年上半年总土储面积同比下降13.1%至2909万平方米 [49] - 销售规模下滑但销售均价企稳回升，2025年上半年实现销售额103亿元，同比下滑56.3%，销售均价为7686.6元/平方米，同比提升6.5% [53] - 资产减值计提对业绩的拖累有望逐步减弱，自2021年以来已累计计提资产减值约200亿元，截至2025年6月30日，累计计提的资产减值损失占存货比例为21.3%，减值计提相对充分且规模逐步收缩 [8][58] 财务状况与融资 - 公司积极偿债，债务规模收缩，2025年上半年有息负债规模同比下降6.3%至523亿元，整体平均融资成本较2024年底下降37个基点至5.55% [62] - 公开债发行渠道相对畅通，2025年8月成功发行10亿元中期票据，发行利率2.68%创历史新低 [64] - 公司已逐步度过偿债高峰，2026年公开债到期峰值约40亿元，其中二季度为偿债高峰 [65] 盈利预测与估值 - 预计公司2025-2027年营业收入分别为667.96亿元、527.93亿元、480.16亿元，收入增长率分别为-24.9%、-21.0%、-9.0% [7] - 预计公司2025-2027年归母净利润增长率分别为14.6%、12.2%、15.9% [7] - 预计公司2025-2027年房地产开发销售业务收入分别为535亿元、385亿元、330亿元，毛利率分别为10.5%、10.2%、10.0% [68] - 预计公司2025-2027年物业出租及管理业务收入分别为133亿元、143亿元、150亿元，毛利率分别为70.6%、70.9%、71.2% [68] - 公司2025-2027年预测PE高于可比公司（华润置地、龙湖集团等）平均值，但考虑到公司是A股相对稀缺的商业运营体量较大的综合性房企，且已形成规模优势和品牌效应，估值仍具备提升空间 [72][73]

2025年中国代建行业新增签约规模榜单解读 - 文章核心观点：在房地产市场止跌回稳的背景下，2025年代建行业头部企业扩张意愿强烈，新增签约规模显著提升，行业呈现强者恒强、集中度提升、竞争加剧及品牌价值升维的态势 [9][10][15][20] 行业规模与增长 - 2025年代建新增规模TOP20企业的新增签约建筑面积总计达21926万平方米，同比增长16%，增速较2024年提升6个百分点 [10] - 行业新增规模梯队分化明显：已有10家企业年内新增代建规模超过1000万平方米，较2024年同期增加5家 [10] - 除上述10家千万级企业外，有8家企业的新拓规模集中在500-1000万平方米区间，另有2家企业规模在200万平方米以下 [11] 市场集中度与竞争格局 - 行业集中度进一步提升，2025年代建新拓规模前十名企业的市场集中度达到77%，较2024年增长6个百分点 [15] - 具体梯队集中度：前五名企业新拓建面占比为45%，较2024年下降2个百分点；第5至10名企业占比为33%，较2024年增长10个百分点；第11至20名企业占比为29%，较同期下降1个百分点 [15] - 头部企业竞争白热化，规模断层显著：排名第一的绿城管理新增签约3535万平方米，是第二名旭辉建管（1629万平方米）的两倍以上，但第三名润地管理（1595万平方米）与第五名金地管理（1531万平方米）的规模差距仅为4%，竞争异常激烈 [1][17] - 尾部企业洗牌剧烈，榜单第10名（1005.3万平方米）与第20名（181.3万平方米）的规模差距接近5倍 [1][2][18] 头部企业表现 - 2025年新增签约建筑面积排名前五的企业依次为：绿城管理（3535.0万平方米）、旭辉建管（1629.0万平方米）、润地管理（1595.0万平方米）、蓝城集团（1537.4万平方米）、金地管理（1531.0万平方米） [1] - 部分头部企业拓展迅猛，金地管理、龙湖龙智造、新城建管的新增规模同比增幅均超过50% [15] 品牌建设与价值输出新趋势 - 代建企业品牌传播核心从“规模展示”转向“价值输出”，致力于向资本市场、政府及客户传递硬实力与专业服务能力 [21] - **面向资本市场**：头部企业采用如反向路演等沉浸式沟通形式构建信任，例如绿城管理通过实地考察纾困盘焕新案例，展示其新拓业务增长20%、毛利率40%等数据及系统化解题能力 [21] - **依托标杆项目**：企业通过标志性项目实现服务能力可视化，例如润地管理代建的大湾区文化体育中心仅用19个月高品质交付，展示其全链条服务能力与“代建代运营”协同价值，将品牌与城市发展深度绑定 [22] - **参与标准制定**：在政策推动行业规范化的背景下，参与行业标准制定成为彰显专业权威的高阶路径 [23] - **借势行业热点**：企业结合政策热点开展场景化活动，以标杆项目展示全专业链管理及技术应用，通过政府背书巩固行业地位 [23]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 房地产是中国家庭重要的资产配置和投资方向，稳住房价对畅通经济内循环有重要意义，政策端有望进一步发力[5] - 中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮[5] - 多重利好因素共同推动下，香港私人住宅市场情绪已逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 维持房地产“看好”评级，建议关注地产开发、港资发展商、地产转型、二手房中介及物管企业等五类标的[5] 板块行情 - 本周（报告期）上证指数上升0.1%、深证成指下跌0.6%、创业板指下跌1.3%、沪深300下跌0.6%、房地产（申万）指数下跌0.7%[5][8] - 个股方面，涨跌幅前五分别为：城建发展(+13.2%)、三湘印象(+10.7%)、合肥城建(+9.5%)、光明地产(+8.7%)、和展能源(+8.3%)[5][8] - 个股方面，涨跌幅后五分别为：华联控股(-15.5%)、亚通股份(-6.8%)、深深房A(-5.3%)、黑牡丹(-5.1%)、万通发展(-4.4%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：42个重点城市新房合计成交256万平米，环比下降2.0%，同比下降33.3%[5][16] - **当周分能级**：一线4城成交64.1万平米，环比上升19.0%；二线15城成交159.9万平米，环比下降3.8%；三四线23城成交32.1万平米，环比下降21.8%[16] - **当月（12月）表现**：42个重点城市新房合计成交1063万平米，环比上升35.7%，同比下降40.5%[5][21] - **年初至今累计表现**：42个重点城市新房累计成交同比下降18.1%[5][21] - **当月分能级**：一线4城成交246万平米，环比上升23.7%，同比下降35.3%，累计同比下降13.0%；二线15城成交662万平米，环比上升45.1%，同比下降41.1%，累计同比下降18.3%；三四线23城成交155万平米，环比上升20.8%，同比下降45.0%，累计同比下降23.6%[21] 数据跟踪：二手房成交 - **当周（12.27-1.2）表现**：21个重点城市二手房合计成交164万平米，环比下降21.5%，同比下降25.4%[5][34] - **当周分能级**：一线3城成交76.8万平米，环比下降14.0%；二线9城成交77.7万平米，环比下降22.5%；三四线9城成交9.4万平米，环比下降50.9%[34] - **当月（12月）表现**：21个重点城市二手房合计成交922万平米，环比上升11.1%，同比下降27.9%[5][37] - **年初至今累计表现**：21个重点城市二手房累计成交同比上升3.0%[5][37] - **当月分能级**：一线3城成交393万平米，环比上升9.5%，同比下降27.2%，累计同比上升3.6%；二线9城成交456万平米，环比上升10.6%，同比下降31.2%，累计同比上升2.8%；三四线9城成交74万平米，环比上升23.3%，同比下降3.4%，累计同比上升1.0%[37] 行业新闻与政策 - **宏观政策**：《求是》杂志发表文章《改善和稳定房地产市场预期》，强调房地产的金融资产属性、国民经济重要产业地位，并指出政策要一次性给足[3][5][50] - **品质提升**：住建部提出到2030年房屋品质提升工程取得显著进展，保障性住房率先建成“好房子”[5][50][51] - **税收政策**：财政部、税务总局发布新政，个人销售购买不足2年的住房，增值税率降至3%；2年及以上住房免征增值税[5][50][51] - **金融创新**：证监会发布公告，推出商业不动产投资信托基金（REITs）试点，推动REITs市场高质量发展[5][50][51] - **资金支持**：国家发改委2026年将安排超过750亿元中央预算内投资，用于支持城市更新、水利建设等673个项目[51] - **利率调整**：2026年1月1日起，公积金贷款利率下调，首套房5年以下利率降至2.1%，5年以上降至2.6%；五年期LPR下调至3.5%[51] - **因城施策**：上海允许缴纳城镇土地使用税确有困难的纳税人申请困难减免；常州2026年公积金新政将可贷额度增50万，首付最低至15%[5][50][51][53] - **地方规划**：深圳“十五五”规划建议推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力；甘肃“十五五”规划建议完善商品房开发融资销售制度[51] 公司动态 - **融资活动**：华润置地获银行20亿元可持续发展挂钩定期贷款融资，期限36个月[5][54][55]；越秀地产子公司签订5亿港元循环贷款融资协议及2.2亿港元定期贷款融资协议[55] - **人事变动**：华发股份选举郭凌勇为董事长，刘颖喆为副董事长[5][54][55]；金地集团季彤因工作变动辞去董事、副董事长等职务[5][54][55] - **其他公告**：万科A为推进“21万科02”债券（余额11亿元）本息兑付工作将召开持有人会议并自1月5日起停牌[55]；贝壳-W于2025年12月底连续进行股份回购，累计耗资约1500万港元[55] 投资建议与关注标的 - **地产开发**：建议关注华润置地、招商蛇口、新城控股、绿城中国、中国海外宏洋[5] - **港资发展商**：建议关注新鸿基地产、恒基地产、嘉里建设[5] - **地产转型**：建议关注衢州发展[5] - **二手房中介**：建议关注贝壳[5] - **物管企业**：建议关注招商积余、华润万象生活[5]

文章核心观点 - 新城控股旗下三座吾悦广场在2026年元旦假期通过打造创新消费场景与多元互动体验，成功拉动假日消费并获央视新闻报道，为公司商业运营实力及对国家扩大内需战略的践行提供了有力印证 [1][4][5] 政策与战略背景 - 2025年以来，国家高度重视提振内需，将大力提振消费、全方位扩大内需摆在突出位置，并出台政策明确支持推广消费新业态新模式 [2] - 中央经济工作会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”列为首要任务，新城控股董事长表示将主动融入此趋势，锚定高质量发展 [4] - 公司长期深耕商业地产，主动融入国家战略，以吾悦广场为载体持续探索提振消费路径 [2] 商业运营与创新实践 - 公司紧扣政策与消费趋势，将吾悦广场从传统购物场所升级为多功能生活空间，通过打造消费新场景激活城市消费活力 [2][3] - **湖州南浔吾悦广场**：通过“人造极光”与“浪漫飞雪”营造沉浸式跨年氛围，成为市民跨年首选目的地 [2]；2025年引入25家城市首店，日均客流达3.4万、同比提升13%，销售额同步增长14% [4] - **江苏新沂吾悦广场**：完成“儿童成长友好”定位升级，围绕四大创意亲子空间推出趣味活动，如“温暖新年，为树穿新衣”环保手工活动 [3]；自2025年定位升级后，加速硬件升级，实现无障碍设施全覆盖、扩容亲子卫生间并全面升级安全防护系统 [4] - **江苏高邮吾悦广场**：聚焦首发经济，以沉浸式非洲野生动物展为核心亮点，融合科普与娱乐，并叠加多家品牌首店集中亮相的新鲜体验 [3] 公司战略与文化 - 公司董事长提出，新时代的骆驼精神是“知方向不惧路远”的坚定、“扛重任稳步向前”的执着、“心怀绿洲行稳致远”的远见以及“躬身实干勇担使命”的担当 [5] - 公司将坚守骆驼精神，在商业地产领域深耕，并计划在首店经济、智慧商业、低碳建筑等领域持续突破，让吾悦广场成为促进消费与完善社会服务的重要载体 [4][5] - 未来，公司将持续以消费者需求为核心，以城市文化赋能商业、以创新体验拉动消费，为激活区域消费和推动城市商业升级注入动力 [5]

行业市场趋势 - 2023年12月内地主要城市二手房价格持续环比下跌，但跌幅有所放缓，同期销售额同比降幅也趋于温和 [1] - 未来数月住房政策可能保持低调，而二手房挂牌量居高不下仍可能抑制买家情绪，从而对房屋销售和价格构成压力 [1] - 随着居民信心进一步减弱，预计实体房地产市场的下行趋势将延续至2024年，但步伐会较为放缓 [1] - 二手房价格预期同比跌幅为高个位数，相对于2025年跌13.7% [1] - 若宏观环境保持韧性，一线及主要二线城市的房价可能在2027年下半年趋于稳定 [1] 公司投资观点 - 尽管对房地产实体市场复苏保持谨慎看法，但预见2024年的整体行业与具备可靠自救能力的优质企业之间的股价表现将进一步分化 [1] - 看好稳健的商场营运商华润置地(01109)和新城控股（601155.SH），相信其受益于"十五五"规划对消费的重视及REITs政策的强劲顺风 [1] - 亦看好建发国际集团(01908)和中国海外发展(00688)，其优化的土储将支持利润，并推动盈利恢复正增长 [1]

行业整体趋势与市场表现 - 2023年12月内地主要城市二手房价格持续环比下跌，但跌幅有所放缓，同期销售额同比降幅也趋于温和 [1] - 未来数月住房政策可能保持低调，而二手房挂牌量居高不下仍可能抑制买家情绪，从而对房屋销售和价格构成压力 [1] - 随着居民信心进一步减弱，预计实体房地产市场的下行趋势将延续至2024年，但步伐会较为放缓 [1] - 二手房价格预期同比跌幅为高个位数，相对于2025年跌13.7% [1] - 若宏观环境保持韧性，一线及主要二线城市的房价可能在2027年下半年趋于稳定 [1] 企业表现分化与投资观点 - 尽管对房地产实体市场复苏保持谨慎看法，但预见2024年的整体行业与具备可靠自救能力的优质企业之间的股价表现将进一步分化 [1] - 看好稳健的商场营运商华润置地(01109)和新城控股(601155.SH)，相信其受益于“十五五”规划对消费的重视及REITs政策的强劲顺风 [1] - 看好建发国际集团(01908)和中国海外发展(00688)，其优化的土储将支持利润，并推动盈利恢复正增长 [1]

地产开发板块估值与市场表现 - 截至2025年12月31日，房地产(申万)市净率PB(LF)为0.81倍，历史分位数25.79% 恒生地产建筑业市净率PB(LF)为0.41倍，历史分位数22.98% [4] - 2025年全年，A股地产开发重点公司涨幅前三为上海临港(+18.24%)、滨江集团(+17.70%)、新城控股(+16.64%) [4] - 2025年全年，H股地产开发重点公司涨幅前三为建发国际集团(+30.36%)、华润置地(+27.21%)、中国金茂(+25.81%) [4] 物业服务板块估值与市场表现 - 截至2025年12月31日，房地产服务(申万)市盈率PE(TTM)为39.76倍，历史分位数45.44% 恒生物业服务及管理市盈率PE(TTM)为45.63倍，历史分位数86.96% [5] - 2025年全年，A股物业服务重点公司涨幅前三为南都物业(+53.47%)、新大正(+37.53%)、世联行(+10.04%) [5] - 2025年全年，H股物业服务重点公司涨幅前三为华润万象生活(+57.57%)、绿城服务(+28.23%)、建发物业(+20.00%) [5] 公募基金持仓情况 - 截至2025年三季度末，公募基金持有房地产业股票总市值为558.1亿元，较二季度末的484.4亿元有所增加 [6] - 持仓占基金净值比例为0.15%，较二季度末的0.14%略有上升 占股票投资市值比例约为0.62%，较二季度末的0.67%有所下降 [6] - 相对于标准行业配置比例低配0.64个百分点，低配幅度较二季度末的0.56个百分点有所扩大 [6] 政策环境与行业展望 - 2026年1月2日，《求是》杂志刊文强调改善和稳定房地产市场预期，指出房地产带有显著的金融资产属性，加强预期管理具有特殊重要性 [7] - 文章指出住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模仍保持较快增长，发展潜力巨大 [7] - 文章估算，目前城镇积累了约350亿平方米的住房存量，按每年折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求 [7] - 文章提出政策要一次性给足，不能采取添油战术，避免市场与政策陷入博弈 [7]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持” [7] - 房地产服务行业评级为“增持” [7] 报告核心观点 - 2025年12月31日证监会及沪深交易所集中发布30项REITs相关政策，以证监会63号文和21号公告为顶层设计，标志着中国公募REITs正式进入“基础设施+商业不动产”的全品类发展时代 [1][10] - 商业不动产REITs的推出是构建房地产新发展模式的关键一步，资产扩围叠加开源增效的政策红利有望开启C-REIT规模化提速发展 [1][4] - 商业不动产REITs作为资产扩围的核心品种，增量空间最为显著，有望打通相关企业的“融投管退”闭环，提升资产流动性，并推动相关资产及企业的价值重估 [1][5][25] - 深度布局商业地产以及商管服务的企业将充分受益 [1][5] 政策背景总结 - 推动REITs体系重大变革的因素有三方面：1) 通过REITs盘活存量以建立房地产发展新模式；2) 试点经验深化推广，完善C-REIT体系架构，实现与海外REITs底层资产拉齐的全品类覆盖；3) 推动REITs高质量发展以满足市场需求 [2][12] 政策核心内容总结 - 证监会63号文的主旨是“开源增效”：“开源”指扩大供给并引入资金，“增效”指优化机制和强化监管 [3][11] - **扩大供给**：打破原始权益人自持限制，有序拓展原始权益人范围，并加大定价市场化属性 [3][11][14] - **引入资金**：通过完善REITs指数基金、ETF等产品链，以及引导保险、社保、年金等长线资金入市并推动纳入沪深港通来增强资金吸引力 [11][14] - **优化机制**：优化以市场化为导向的估值与发行定价机制，并加快推进REITs专项立法 [11][12][14] - **强化监管**：健全交易监测机制，压实基金管理人、财务顾问等中介机构责任 [3][13][14] - 证监会21号公告是商业不动产REITs试点的正式启动文件，为产品定义、注册管理、机构职责和监管责任划定清晰边界 [3][15][17] 政策影响与市场展望总结 - **REITs规模化提速的三重动力**： 1) 原始权益人发行动力增强：因底层资产扩围、自持要求放松、回收资金用途更灵活（可用于补流和偿债，但不可用于商品房开发）、以及更贴合二级市场的定价体系 [4][19][21] 2) 参与资金有望大幅扩围：因底层资产和收益率体系丰富化，以及多层次产品体系和长线资金投资通道的建立 [4][20][22] 3) 审核管理机制提效：发行审核时限从30个工作日缩短至20个工作日，扩募间隔从12个月缩短至6个月 [4][18][23] - **商业不动产成为焦点**：商业不动产是本次底层资产扩围的焦点，为海外REITs主流品种，可证券化资源充沛，市场化程度高，项目推出速度有望加快，预计将成为规模扩张空间最可观的板块 [4][24][25] - **市场走向成熟**：整个REITs市场有望改善二级市场低流动性和供需失衡的状态，价格体系预计将更为健康 [4][25] 投资建议与推荐公司总结 - REITs新政有望推动C-REIT进入规模化发展期，商业不动产REITs发展空间可观，将催化行业集中度提升，并加大管理溢价的方差 [5][25] - 报告推荐在商业地产深耕多年的运营商及在商管领域有优势的物管企业，共11家 [5][9][26] - **重点推荐公司列表及目标价**： - 龙湖集团 (960 HK)：目标价15.21港元，评级“买入” [9][29] - 华润置地 (1109 HK)：目标价36.45港元，评级“买入” [9][34] - 新城控股 (601155 CH)：目标价18.90元，评级“买入” [9][34] - 新鸿基地产 (16 HK)：目标价111.51港元，评级“买入” [9][34] - 领展房产基金 (823 HK)：目标价50.59港元，评级“买入” [9][31] - 大悦城 (000031 CH)：目标价3.41元，评级“增持” [9][35] - 招商蛇口 (001979 CH)：目标价12.79元，评级“买入” [9][34] - 中国海外发展 (688 HK)：目标价19.08港元，评级“买入” [9][30] - 中国金茂 (817 HK)：目标价1.81港元，评级“增持” [9][34] - 华润万象生活 (1209 HK)：目标价46.60港元，评级“买入” [9][34] - 招商积余 (001914 CH)：目标价15.68元，评级“买入” [9][32]

2025年公募基金业绩表现与广发基金案例分析 - 2025年公募主动权益基金业绩首尾分化严重 大约75只基金实现全年净值涨幅翻倍 同时有多只基金全年跌幅超过10% [2][8] - 广发基金旗下有多达6只全年跌幅超10%的主动权益产品 这6只产品均由基金经理王明旭管理 [2][8] - 王明旭在管基金总规模约为82.60亿元 其管理时间最长的广发内需增长2025年全年净值下跌约16.31% [2][10] 基金经理王明旭的投资操作与业绩分析 - 王明旭管理的广发内需增长在2025年经历了明显的重仓风格转型 一季度重仓地产、白酒、券商、银行 二季度地产股退出 新进美的集团、四方精创等个股 更换半数重仓席位 [3][10] - 三季度该基金银行股进一步退出前十重仓 强化了贵州茅台、五粮液、泸州老窖、洋河股份、山西汾酒等白酒股配置 另一半仓位配置于非主流的科技方向标的 [3][11] - 截至三季度末 其重仓股近三个月表现不佳 表现最好的晶科科技为零涨幅 年度涨幅约1.4倍的四方精创在近三个月录得微跌 [3][11] - 王明旭在三季报中解释其调仓逻辑为卖出估值合理的城商行 增持高端白酒及软件开发、IT服务类公司 但结果事与愿违 [4][11] 基金经理郑澄然的业绩表现与投资偏离 - 郑澄然在管8只基金2025年业绩分化巨大 其中2024年6月成立的广发碳中和主题2025年收益超过70% 但同时有5只基金收益不到20% [5][11] - 其管理时间最长的广发鑫享灵活配置2025年收益不足10% 该基金三季报显示重仓股偏离其擅长的新能源领域 配置了迈瑞医疗、药明康德等医药股以及燕京啤酒、新城控股等个股 [5][12] - 截至三季度末 其十大重仓股中仅有三只属于新能源范畴 重仓股年内没有一只涨幅超过70% 近三个月仅排在第十位的阿特斯上涨约16% [5][12] - 郑澄然在三季报中解释了对CXO医药和钢铁板块的配置逻辑 认为其有向上空间和业绩弹性 但这可能显示其对能力圈外赛道的判断出现偏差 [6][12] 广发基金主动权益团队整体状况 - 广发基金主动权益团队曾拥有刘格菘、傅友兴、郑澄然等知名基金经理 但2025年投资管理部总经理王明旭成为业绩短板 [2][8] - 公司力捧的从新华基金转投而来的刘彬 2025年业绩表现稀松平常 郑澄然的整体成绩单也仅为勉强及格 [2][8]

报告行业投资评级 - 优于大势 [1][8] 报告核心观点 - 中央明确房地产的金融资产属性及其对宏观经济的重大影响，表明政策大力呵护的必要性与急迫性 [2][16] - 政策取向发生关键转变，强调要“一次性给足”政策力度，避免市场与政策反复博弈，以稳定和扭转市场预期 [2][17] - 2026年将是地产政策的关键窗口期，更大力度的楼市呵护政策值得期待，政策重点包括取消限制性措施、加速向“保障房+好房子+服务”新模式转型、收储现房与闲置用地有望加速 [6][18] - 投资建议关注存量地产三大方向及优质产品力开发商，具体包括商业地产、二手经纪、物业服务及中国金茂 [6][19] 根据相关目录分别总结 1. 本周核心观点：政策解读 - 2026年1月1日《求是》杂志文章明确房地产带有显著金融资产属性，其销售和价格回落对实体经济需求端、资产负债表及金融机构负债端产生较大影响 [16] - 文章反思过去渐进式政策效果有限，强调政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取“添油战术” [17] - 政策展望包括：以更好满足居民住房需求为目标，取消相关限制性措施（预示一线城市限购可能全面放开）；供给端严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障房；坚定推动“保障房+好房子+服务转型”新模式 [18] - 鼓励不动产投资信托基金（REITs）继续扩大范围，并试点探索土地出让金到期补缴机制，以稳定投资信心并缓解地方财政压力 [19] 2. 股票市场与信用债 - **整体表现**：本周（统计周期为2025年12月29日至2026年1月2日）A股房地产板块涨跌幅为-0.69%，跑输大盘（沪深300）0.10个百分点；港股地产建筑板块涨跌幅为0.05%，跑输大盘（恒生指数）1.96个百分点 [3][21][22][34] - **阶段表现**：近一个季度，A股房地产板块涨跌幅为-7.00%，跑输沪深300指数（-1.32%）；近一个月，A股房地产板块涨跌幅为-1.70%，跑输沪深300指数（1.83%） [25] - **信用债市场**：本周地产信用债发行15.14亿元，净融资额为-25.27亿元；截至2026年1月2日，年内累计发行及净融资额均为0.00亿元 [3][21] - **个股表现**： - A股涨幅靠前：首开股份（6.79%）、张江高科（6.71%）、荣盛发展（4.46%） [29] - A股跌幅靠前：建发股份（-3.55%）、华夏幸福（-3.52%） [29] - 港股涨幅靠前：绿地香港（9.66%）、禹洲集团（6.60%）、建发物业（5.77%） [37] - 港股跌幅靠前：融信中国（-11.92%）、花样年控股（-9.64%）、正荣地产（-9.37%） [37] 3. REITs市场 - **指数表现**：本周REITs指数收于115.94点，涨跌幅为-0.36% [4][41][42] - 产权型REITs指数收于118.24点，涨跌幅为-0.39% [4][46] - 特许经营权型REITs指数收于112.89点，涨跌幅为-0.33% [4][49] - **相对表现**：近一个月，REITs指数跑输沪深300指数4.10个百分点 [4][53] - **成交情况**：本周REITs成交额为5.51亿元，环比下降59.30%；换手率为0.17%，环比下降0.28个百分点 [4][41][64] - **领涨领跌**：本周领涨公募REITs为华夏和达高科REIT，涨跌幅为1.08%；领跌为中信建投国家电投新能源REIT，涨跌幅为-2.34% [41][54] 4. 楼市成交 - **整体成交**：本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降22.39%和28.04%；年初至今累计同比分别下降1774.17%和238.88% [6][72] - **新房市场**：45城商品房本周成交450.09万平方米，滚动四周同比下降22.39% [6][73] - 一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降26.29%、19.19%、23.47% [6][73] - **二手房市场**：14城二手房本周成交129.91万平方米，滚动四周同比下降28.04% [6][84] - 一、二线城市滚动四周同比分别下降35.60%、29.85%；三四线城市滚动四周同比上升52.13% [6][84] - 年初至今累计成交面积同比变化：一线城市+887.26%，二线城市-569.05%，三四线城市+4722.07% [84] 5. 土地市场 - **百城整体**：本周土地供应建筑面积环比下降66.43%，成交建筑面积环比上升132.09%，溢价率为2.14%，环比上升0.94个百分点 [5][94][95] - **一线城市**：供应建面环比下降56.58%，成交建面环比上升88.47%，溢价率为0.25%，环比下降2.20个百分点 [5][94][103] - **二线城市**：供应建面环比下降62.30%，成交建面环比上升142.85%，溢价率为1.83%，环比上升0.81个百分点 [5][94][112] - **三四线城市**：供应建面环比下降68.92%，成交建面环比上升129.54%，溢价率为3.20%，环比上升2.08个百分点 [5][94][122] 6. 行业数据与投资建议 - **行业数据**：房地产行业成分股102只，总市值11473.13亿元，流通市值5300.15亿元，市盈率（TTM）42.17倍，市净率（LF）0.77倍，成分股总营收3164.87亿元，总净利润-92.87亿元，资产负债率75.05% [10] - **投资建议**：基于政策转向，建议关注存量地产三大方向：①商业地产（新城控股、华润万象生活）；②二手经纪（我爱我家、贝壳）；③物业服务（绿城服务）；以及优质产品力开发商中国金茂 [6][19]