核心观点 - 公司董事会主席兼首席执行官孙涛勇于8月22日以平均股价2.44港元增持400万股股份 并表示不排除未来继续增持可能 受此消息刺激 股价于8月25日跳空高开并持续拉升 盘中一度涨超16% 收盘涨幅为13.17% 报价2.75港元/股 创120日新高[1] - 公司2025年中报实现扭亏为盈 收入7.75亿元 还原商家解决方案返点比率下调影响后经调整收入同比上升7.8% 经调整净利润录得0.17亿元 同比大幅改善109.0% 这是自2021年以来首次扭亏[1] - 公司AI商业化收入达到3400万元 占期内总收入比例接近5% AI商业化成效初显[2] - 国际权威指数机构MSCI将公司ESG评级上调至A 三年间实现从BB到A的"三级跳" 表明长期可持续发展能力获国际资本市场高度认可[2] - 开源证券及美银证券均表示公司2025年上半年收入符合市场预期 利润端表现超预期 开源证券维持"买入"评级[2] 财务表现 - 收入7.75亿元 还原商家解决方案返点比率下调影响后经调整收入同比上升7.8%[1] - 经调整净利润0.17亿元 同比大幅改善109.0%[1] - 订阅解决方案付费商户平均收入上升4.5%至7402元人民币[10] - 订阅解决方案经调整毛利率提升2.5个百分点至62.8%[10] - 智慧零售录得收入2.86亿元 占订阅解决方案收入65.2% 品牌商户达1227家 品牌商户每用户平均订单收入为17.9万元[10] - 商家解决方案经调整收入大增45.3%至3.38亿元[11] - 商家解决方案经调整毛利率高达91.3% 较2024年同期提升33个百分点[12] - 总毛利率升至75.2% 提升超15个百分点 总毛利增长36.1%至5.83亿元[12] - 销售及分销开支下降31.1% 一般及行政开支下降24.5%[13] 业务运营 - 形成"AI+SaaS AI+营销 To B个性化AI定制解决方案 To C AI电商设计工具"四大方向 探索AI Agent全新布局[4] - 上线微盟WAI WAI Pro WIME三大智能化解决方案 WAI SaaS平均月活商户数环比2024下半年增长57%[4] - 导购Agent推出智能化导购任务管理功能和导购线索运营能力 店铺搭建Agent使用次数环比增长4.5倍 使用商品上架商户数环比增长3.9倍[4] - WAI Pro为多个大客户实施AI定制服务 WIME累计注册用户数11.6万 较2024年末增长139% 付费用户持续增加 收入提升172%[5] - AI及相关收入0.34亿元 占当期总收入比例接近5%[5] - 作为首批接入腾讯微信小店的服务商 推出五大解决方案 上线首月渗透15%存量账号[7] - 开启微信小店功能的商家月订单环比平均增速达27% 月会员环比平均增速达26%[7] - 新绑定微信小店商家月GMV规模约5000万元 月度增长率约100%[7] - 使用智慧零售的客户GMV同比增长13.4% 其中亿级GMV账号数同比增长60% 百万级GMV账号数同比增长34%[9] - 集团型企业多品牌合作 多业务线合作趋势上扬 多账号合作客户数同比增长22.2% 多账号合作客户收入同比增长19.3%[9] - 在中国时尚零售百强中占比48% 在商业地产百强占比50% 在连锁便利店百强占比42%[9] - 商家解决方案付费商户数增长1.5%至39281 每付费商户平均开支为219523元 上升1.9%[11] - 期内投放广告毛收入约为86.23亿元 同比增长3.4%[11] 行业趋势 - 2025年上半年我国SaaS产业整体呈现企稳态势 但结构分化明显 医疗 金融等垂直领域加速爆发 CRM/ERP等通用工具承压 增速进一步放缓[3] - 随着Deepseek带动AI科技平权时代到来 SaaS紧缩式增长时代将提前结束 AI赋能下的SaaS行业或将再度迎来"黄金十年"[3] - SaaS企业凭借"数据-场景-入口"三位一体稀缺性 将成为AI商业化核心载体[3] - 民生证券表示AI平权后 AI应用竞争本质是数据和入口竞争 企服SaaS有望迎来远超远程办公时期的发展机遇[3] - 腾讯"微信小店"推出 全渠道加速融合 跨境电商快速发展等均是零售SaaS行业显著特点[6] 战略布局 - 全力押注AI赛道 凭借AI技术赋能释放全新发展动能 推动行业向智能化新生态加速蜕变[4] - 围绕零售SaaS行业新变化展开多维布局 敏锐捕捉行业动态 迅速做出反应[6] - 作为华为鸿蒙元服务商 积极探索鸿蒙生态商家技术服务市场机会[7] - 小程序打通抖音团购券和"小程序/到店"双端间核销场景 实现与美团团购券核销能力全面打通[7] - 小程序接通"小红书担保支付能力" 巩固小红书优势行业领先服务地位[8] - 与支付宝联合推出"活力好价节" 为品牌打造全链路营销闭环服务[8] - 一站式电商增长解决方案Markivo成为Shopify应用服务商 推出多款付费及免费电商应用套件[8] - 海鼎协助原有客户拓展东南亚及欧美业务 新拓展3家面向泰国 印尼市场的中国出海企业和1家位于大洋洲的海外超市客户[8] - 持续推进大客化战略 调整客户结构和提升运营效率[9] - 在持续深耕腾讯同时 加速深入布局快手 抖音 小红书等主流平台挖掘新增长空间[10] - 在腾讯广告中大盘消耗同比增长4% 视频号广告消耗同比增长46%[10] - 在小红书平台年度消耗同比增长87%[10] - 主动调整商家解决方案客户结构 不再服务部分低毛利 高垫款或长账期客户[11]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 释放积极信号 [5] - 止跌回稳仍是当前房地产政策目标 有利于稳定市场预期 [5] - 城市更新已成为行业主线任务 配套政策有望加速落地 [5] - 二季度以来房地产销售与投资等基本面数据明显走弱 推动止跌回稳仍是主要目标 [8] - 流动性安全 重仓高能级城市 产品力突出的房企更具备α属性 [8] - 得益于化债 政策纾困 销售改善等多重逻辑下的困境反转标的具备更大估值修复弹性 [8] 重点城市新房市场跟踪 - 40个城市新房成交面积191.3万平 环比上升14.0% 同比下降11.3% [3][8][19] - 一线城市新房成交面积42.5万平 环比上升10.6% 同比下降33.6% [8][19] - 二线城市新房成交面积109.9万平 环比上升42.2% 同比上升12.3% [8][19] - 三四线城市新房成交面积38.9万平 环比下降25.3% 同比下降27.5% [8][19] - 12个城市新房库存面积11254万平 环比上升0.3% 同比下降14.7% [8][43] - 新房库存面积去化周期19.0个月 环比上升0.6个月 同比上升1.1个月 [8][43] - 一线城市新房库存面积去化周期19.2个月 环比上升0.9个月 同比上升1.4个月 [8][43] - 二线城市新房库存面积去化周期15.9个月 环比下降0.05个月 同比上升0.1个月 [8][43] - 三四线城市新房库存面积去化周期69.4个月 环比上升6.8个月 同比上升5.0个月 [8][43] 重点城市二手房市场跟踪 - 18个城市二手房成交面积160.2万平 环比上升7.6% 同比上升5.1% [3][8][48] - 一线城市二手房成交面积41.5万平 环比上升7.0% 同比上升6.0% [8][48] - 二线城市二手房成交面积88.4万平 环比上升14.3% 同比上升11.8% [8][48] - 三四线城市二手房成交面积30.2万平 环比下降7.7% 同比下降9.8% [8][48] 百城土地市场跟踪 - 百城全类型成交土地规划建筑面积760.7万平 环比下降51.6% 同比下降40.5% [8][62] - 成交土地总价199.4亿元 环比下降20.4% 同比下降7.4% [8][62] - 成交土地楼面均价2621.8元/平 环比上升64.5% 同比上升55.7% [8][62] - 土地溢价率2.1% 环比上升0.8个百分点 同比下降0.1个百分点 [8][62] - 百城住宅类成交土地规划建筑面积159.7万平 环比下降56.8% 同比下降28.5% [8][75] - 住宅类成交土地总价154.3亿元 环比下降16.7% 同比上升43.1% [8][75] - 住宅类成交楼面均价9664.0元/平 环比上升92.6% 同比上升100.2% [8][75] - 住宅类用地溢价率2.8% 环比下降0.1个百分点 同比上升0.9个百分点 [8][75] 房企债券发行情况 - 房地产行业国内债券总发行量147.4亿元 环比上升35.9% 同比上升25.6% [8][111] - 总偿还量151.4亿元 环比上升34.6% 同比下降1.3% [8][111] - 净融资额-4.0亿元 [8][111] - 债券发行量最大房企为中海地产20.0亿元 北京广安19.5亿元 盛世广业15.9亿元 [8][111] - 债券偿还量最大房企为华润置地30.0亿元 重庆城投20.0亿元 中粮置业15.0亿元 [8][111] 板块表现回顾 - 房地产行业绝对收益0.5% 较上周下降3.4个百分点 [8][96] - 房地产行业相对沪深300收益-3.7% 较上周下降5.2个百分点 [8][96] - 房地产板块PE为27.05X 较上周上升0.20X [8][96] - A股涨跌幅靠前公司为绿地控股2.1% 万科A0.5% 华侨城A0.4% [8][101] - 港股涨跌幅靠前公司为碧桂园2.1% 中国金茂0.6% 旭辉控股集团0.0% [8][101] 投资建议 - 建议关注四条主线：基本面稳定 一二线核心城市销售和土储占比高 重点城市市占率较高房企 [8][120] - 2024年以来销售和拿地有显著突破的小而美房企 [8][120] - 经营或策略上有增量或变化房企 [8][120] - 受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司 [8][120] - 具体关注标的包括滨江集团 华润置地 越秀地产 建发国际集团 保利置业集团 城投控股 新城控股 金地集团 龙湖集团 贝壳-W 我爱我家 [8][120]

行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 北京、上海新政节奏符合预期，力度较为克制，有助于区域库存去化，强化对行业中长期修复通道的信心[1] - 地产股修复主要依赖无风险利率下行和行业风险评价降低，而非政策出台的具体节奏或力度[2] - 上海新政包括放松外环外限购、加大公积金支持、调整商贷利率及住房房产税，针对性释放外环外购房需求，外环外新房成交占比超60%，二手房成交外环外占比超50%[3] - 行业进入筑底阶段，政策出台强化中长期修复信心，后续仍有较大政策空间，包括深圳跟进政策、城市更新优化、存量房收储等[4] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[5] 相关事件评述 - 上海新政于8月25日发布，内容包括解除外环外购房数量限制（非户籍社保年限要求未调整），优化公积金贷款额度、提取首付、支持又提又贷，调整商贷利率和房产税政策[3] - 2025年1-8月（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）销售2.97万套，外环外成交1.8万套，占比超60%[3]

行业投资评级 - 看好（维持）[7] 核心观点 - 房地产行业进入筑底阶段，无风险利率下行和行业风险评价降低是推动地产股修复的主要原因，政策节奏对基本预期影响有限[2][3] - 1-7月全国新房销售降幅扩大，但部分城市优质新盘热销，改善型需求释放与二手房挤压效应并存，市场整体企稳需时间[2][4] - 新开工面积降幅收窄，因新供应地块性价比提升及第四代住宅推广增强开发商盈利前景[5] - 后续政策具备较大发力空间，包括限购优化、公积金支持、城市更新及货币宽松等[4][5] 具体数据表现 - 1-7月全国商品房销售额同比-6.5%，销售面积同比-4.0%[4] - 7月单月销售额5325亿元，同比-14.1%（降幅较6月扩大2.6个百分点）[4] - 7月单月销售面积5709万方，同比-8.4%（降幅较6月扩大1.9个百分点）[4] - 一/二/三线城市新建商品住宅价格同比分别下降1.1%/2.8%/4.2%，但降幅均收窄[4] - 上海新房价格同比上涨6.1%，北京/广州/深圳分别下降3.6%/4.6%/2.2%[4] - 1-7月新开工面积同比-19.4%，降幅持续两个月收窄[5] 投资建议 - 建议关注标的：招商蛇口（001979，买入）、保利发展（600048，买入）、贝壳-W（02423，买入）、龙湖集团（00960，买入）、金地集团（600383，增持）、新城控股（601155，未评级）[6]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管"看好"评级 [5] 核心观点 - 京沪接连放松限购政策打破行业政策悲观预期 预示后续进一步放松可能 [1][5] - 上海政策力度略大于北京 鉴于上海楼市哑铃型结构 预计该政策利于修复置换链 [5] - 广义住房需求已经见底 但量价并未如期进入正向循环 预判房地产总量仍将继续磨底 [5] - 核心城市房地产市场已在底部拐点区域 并将领先筑底回升 [5] - 好房子政策将开辟"新产品 新定价 新模式"的新发展赛道 [5] 政策内容对比 - 户籍或非户籍符合购买条件的家庭 外环外购买住房不限套数 此前上限2-3套 [6] - 户籍成年单身按户籍家庭执行限购政策 外环内可购买住房2套 此前上限1套 [6] - 商贷利率不再区分首套和二套住房 二套商贷利率下降 此前首套LPR-45bp 二套LPR-5bp 并取消了利率下限 此前下限3.05% [6] - 公积金贷款额度提升 支持公积金"又提又贷" 最高公积金贷款额度上升至216万元 此前最高192万元 [6] - 非户籍家庭购买二套住房缴纳房产税时给予人均60平的免税面积扣除 此前无扣除 [6] 重点推荐标的 - 产品力房企：建发国际 滨江集团 华润置地 绿城中国 中国金茂 建发股份 [5] - 低估值修复房企：新城控股 越秀地产 龙湖集团 招商蛇口 中海外发展 保利发展 华发股份 [5] - 二手房中介：贝壳-W [5] - 物业管理：绿城服务 华润万象 招商积余 保利物业 中海物业 [5] 估值数据 - 保利发展2025年预测PE 19.4倍 归母净利润51.3亿元 [7] - 招商蛇口2025年预测PE 20.2倍 归母净利润42.3亿元 [7] - 滨江集团2025年预测PE 11.8倍 归母净利润28.1亿元 [7] - 华润置地2025年预测PE 9.2倍 归母净利润156.7亿元 [7] - 物业管理板块2025年平均预测PE 14.7倍 归母净利润18.3亿元 [8]

牛市背景下，如何看地产板块后续走势？20250825 摘要 上海新政通过优化公积金政策，如提高贷款额度和允许提取用于首付， 有效降低了潜在购房者的还款压力，有望激发市场需求。 统一按揭贷款利率至首套房标准，配合限购放松，旨在鼓励多套房购买， 但实际效果受限于仅对已有资格者的开放。 7 月房地产数据恶化，全国销售面积同比下滑 8.5%，销售金额下滑 14.1%，促使市场对更强力度的政策预期增强。 上半年政策力度较弱，因"房地产小阳春"及产业端反内卷政策，但随 着 7、8 月数据恶化，预计将出台新一轮刺激政策。 北京、上海放松限购或为开端，未来或有更多城市跟进，同时 AMC 收 储及城中村改造专项债发行也在推进。 当前房地产板块估值和公募基金持仓均处于历史低位，板块易涨难跌， 房价止跌回稳或将增厚地产公司净资产。 股市牛市后的财富效应通常会带动楼市上涨，沪指创十年新高，预计一 两个月后楼市或将迎来一轮走牛，建议长期持有地产股。 Q&A 上海最新发布的房地产调控放松政策有哪些具体内容？ 上海最新发布的房地产调控放松政策共有四条。第一条是调减住房限购政策， 主要针对已经具备上海外环外购房资格的家庭或单身人士，取消了购 ...

涉及的行业或公司 * 房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] * 新城控股[2][3][18][19][20][21] * 华润置地[2][6][20] * 我爱我家[2][6][20] * 中国金贸[2][6][20] * 万物云[2][20] * 绿城服务[2][20] * 华润万象生活[20] * 贝壳[20] * 建发国际集团[20] * 越秀地产[20] * 滨江集团[20] 核心观点和论据 * 上海楼市新政力度和时间节点超预期 作为房产税试点城市 对非上海户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平米免税面积扣除[1][3][4] * 上海新房成交量首周可能环比翻倍 二手房成交量可能环比提升30%至40% 三四季度保持良好成交量[1][5][10][11][21] * 北京2025年8月8日政策效果低于2024年9月24日政策 2024年政策使新房成交量环比提升超过100% 二手房环比提升超过50% 2025年政策仅使新房成交量环比提升约50% 二手房环比提升约10%至15%[1][9] * 上海在本轮房地产周期中表现领先 放宽户口限制 引进和发展新能源车、半导体、芯片产业以及AI和机器人等新兴产业[10] * 上海政策预计至少能维持一个季度 整个金九银十期间 到11月份可能仍保持较高水平 第一个月新房成交量翻倍 第二个月仍有大幅增长 到11月份可能达到50%至60%的增长水平[1][12] * 未来地产板块催化剂包括深圳跟进京沪政策 美联储降息打开国内降息空间[1][13][16] * 城市更新和城中村改造将在三四季度加速推进 例如上海内环以内的东安新村已完成几千户拆迁 未来可能在外滩源等核心地段大规模动迁[14] * 回收闲置用地进展快于土地收储 全国回收闲置用地总规模约为4000亿至5000亿 已发行专项债达1500亿 相比5月底的六七百亿翻倍增长 预计全年专项债发行规模可达3000亿至4000亿[15] * 地产板块投资逻辑转变为补涨和跟涨 推荐存量地产方向 包括商业地产、物业管理和二手房中介 这些分支具有持续商业模式和稳定现金流 在降息背景下估值将持续抬升[2][3][17] * 新城控股商业地产收入达到120亿 利润达到50亿 给予10倍市盈率是非常保守的估值 合理估值区间在500-750亿之间 住宅开发业务负面影响将逐渐减少[3][18][19] 其他重要内容 * 北京采取五环外不限套数 上海采取外环外不限套数 释放了五环内或内环内购房名额 促进整体市场活跃度[7][8] * 土地收储方面鼓励金融央企如信达资产管理与地方城投合作 使用保障房再贷款额度进行项目收储[15] * 货币政策方面 有可能在9月份进入重要窗口期实施降息降准[16] * 万物云因万科获得大力支持 一旦资金紧张状况缓解 估值将得到正向提升[20] * 中国金贸历史业绩问题已基本解决 并且积极拿地 有望持续提升公司价值[20]

融资担保安排 - 二级控股子公司绿都房地产拟向金融机构申请不超过人民币6亿元融资额度 [1] - 公司按51%股权比例提供总额不超过3.06亿元贷款本金及利息和相关费用的连带责任保证担保 [1] - 合作方新城控股按49%股权比例提供总额不超过2.94亿元贷款本金及利息和相关费用的连带责任保证担保 [1] - 绿都房地产以其名下江苏省常州市新北区土地使用权及在建工程提供抵押担保 担保期限不超过25年 [1] - 截至公告日 公司已实际为绿都房地产提供的担保余额为人民币2.50亿元 [1] 公司担保状况 - 公司及子公司对外担保总额为人民币约38.94亿元 占最近一期经审计净资产比例为37.55% [2] - 对控股子公司担保总额为人民币约6.47亿元 占最近一期经审计净资产比例为6.23% [2] 业务构成 - 2024年1至12月份营业收入构成：房地产行业占比48.69% 建筑行业占比31.34% 纺织行业占比17.35% 其他行业占比1.33% 其他业务占比1.29% [2] 市值信息 - 截至发稿 黑牡丹市值为75亿元 [3]

传统零售业绩下滑与转型 - 百盛集团上半年同店销售暴跌18.4%并宣布关闭北京复兴门店[3] - 新华百货营收下降0.99%且净利润下滑2.52%[3][15] - 天虹股份营收下降1.79%[3][18] - 银座股份营收下降0.87%且净利润重挫8.33%[3][18] - 南宁百货净利润亏损1338万元且亏损幅度扩大653.3%[3][18] - 中百集团提出三年自救计划力争2027年实现盈利通过关闭亏损门店和数字化赋能转型[4] 奥特莱斯业态扩张 - 武汉杉杉奥特莱斯9月25日开业为华中首家滨湖奥莱引入260个品牌[5][18] - 杭州同步新增3家仓储式城市奥莱[5][18] - 上海百联青浦奥特莱斯二期2026年竣工后成为亚洲最大奥莱总体量20万㎡[5][18] - 华北最大奥莱年底开业招商进度超90%含35米高水幕装置[5][18] - 泉州复悦·尚柏奥莱11月开业为泉州首座奥莱引入超200个品牌[5][18] 购物中心品牌重塑 - 长沙北辰三角洲大悦城更名为长沙北辰荟由业主方独立运营[7][18] - 沈阳万科广场升级为万芊荟更名后客流增长15%且销售额增长26%[7][8][18] - 佛山顺德新世界中心启用NEW MALL新名字运营26年后品牌焕新[7][18] - 华润万象里产品线重启济南万象里商业面积5.5万㎡定位社区型购物中心[9][18] 首店经济与品牌创新 - LV美妆全球首店落户南京德基广场唇膏定价1200元[10][18] - 海底捞北京亦庄推出全国首家创新概念店引入甜品站与三时段智能切换系统[10][18] - TravelDepot全球首家旗舰店计划落户杭州5年内布局超200家门店实现超百亿营收[10][18] - 浙江首店经济三年行动计划到2027年新增城市品牌首店2000家以上[15] - 南昌上半年新增品牌首店超50家涵盖零售餐饮娱乐多领域[15] 国际与本土品牌双向流动 - 始祖鸟母公司亚玛芬大中华区营收同比增长42%鞋履成为增长最快品类[12][24] - lululemon在美网赛事打造主题快闪店签约网球运动员扩大体育营销[12][24] - 泡泡玛特海外营收占比达40.3%美洲地区营收增长超十倍[13][24] - 安踏冠军李宁等本土运动品牌通过主题店深化市场渗透[13][24] 企业业绩与动态 - 龙湖集团前7月实现运营收入约87.6亿元且经营性收入约154.5亿元[15] - 嘉里建设上半年营收80.59亿港元同比增长60%股东溢利6.12亿港元[18] - 香港K11 Art Mall2025财年客流创新高出租率达100%动漫潮玩销售飙升65%[18] - 京东折扣超市首店在河北涿州开业精选超5000款民生商品低于市场常规售价[24] - 永辉超市二季度关闭186家门店预计损失8.27亿元[24] 项目开发与开业 - 石家庄安兴城市广场8月15日开业建面7.3万㎡定位城市白领社交中心[18] - 江门利和广场9月21日开业体量超13万㎡引入超200家品牌[18] - 杭州城北招商花园城11月底开业24万㎡超复合体招商率超80%[18] - 北京副中心儿童主题公园预计2026年建成成为亚洲最大室内儿童主题乐园投资18亿元[18] - 东莞万象城招商启动预计2026年开业引入奢侈品米其林餐饮等高端品牌[18] 消费政策与市场活动 - 国务院要求持续激发消费潜力系统清理消费领域限制性措施加快培育新型消费增长点[15] - 机器人消费节总销售额突破3.3亿元售出机器人及相关产品超19万台[15] - 沃尔玛中国净销售额58亿美元增长30.1%电商销售占比超50%[25]

行业投资评级 - 地产行业评级为强于大市（维持）[1] 核心观点 - 地产板块本周上涨0.5%，但跑输沪深300指数（4.18%），主要受市场风险偏好抬升、行业贝塔缺失、二手房价格调整及部分房企中报承压影响[2] - 板块年初至今涨幅仅3.4%，大幅跑输沪深300（11.3%），估值抬升背景下存在轮动可能性[2] - 政策层面存在潜在支持空间，8月18日国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[2] - 二手房市场以价换量（7月70城二手房价格环比降0.5%），而"好房子"因供应有限且定位改善需求，短期热度有望持续[2] - 部分房企如滨江、建发中报业绩同比正增长，显示报表端改善迹象[2] 投资建议 - 建议关注三类企业：1）受益"好房子"止跌回稳且分红稳定的房企（如华润置地、建发国际集团）[2]；2）拿地及产品力强的低估值品质房企（如绿城中国、中国海外发展等）[2]；3）股价处于底部的弹性标的（如贝壳）及优质持有物业企业（如新城控股）[2] - 同时看好净现金流及分红稳定的物管企业，包括华润万象生活、保利物业等[2] 重点公司分析 - 华润置地：2021-2024年保持约百亿稳定分红，股息率4.58%，经营性收入覆盖2倍股息及利息，累计减值233亿[4] - 贝壳-W：2024年二手、新房市占率分别为31%和11%，预计2025年经调净利增长15%，年内涨幅仅3.7%[4] - 建发国际集团：2022-2024年归母净利保持42亿以上，股息率5.84%，2025H1拿地排名前四[4] - 中国海外发展：头部央企，PB仅0.38倍，股息率4.2%，年内涨幅17.5%[4] - 绿城中国：品质标杆，PB0.68倍，年内涨幅19.5%，2024-2025H1拿地靠前[4] 市场运行监测 - 本周（8.16-8.22）重点50城新房成交1.5万套，环比升17.4%，重点20城二手房成交1.8万套，环比升7.8%[9] - 8月（截至22日）重点50城新房月日均成交同比降20.9%，环比降8.1%；重点20城二手房月日均成交同比升3.4%，环比降5.6%[9] - 截至8月22日，16城取证库存9149万平，环比升0.2%，去化周期20.1个月[12] 资本市场监测 - 地产板块PE（TTM）45.69倍，高于沪深300的13.97倍，估值处于近五年99.84%分位[21] - 本周境内地产债发行111.6亿元，净融资额7.2亿元[18] - 流动性方面，R001上行0.75BP至1.45%，R007下行0.19BP至1.48%[17] 政策环境监测 - 8月18日国务院会议强调采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势[7] - 广州推出商转公贷款政策，北京对受汛情影响的缴存职工给予阶段性支持[7]