2026年地方两会房地产工作重点与市场展望 核心观点 - 房地产市场历经四年下跌后，销售规模和价格显示市场已开始探底，各地正通过盘活存量、城市更新、建设“好房子”等方式稳定市场信心，推动市场止跌回稳 [1][7] - 2026年地方两会房地产工作重点高度聚焦于“稳市场、去库存、强保障、促更新”四大方向，基调与“十五五”总体规划一致，预计政策落地将助力市场筑底企稳、行业转型加速 [1][2] 稳市场与去库存举措 - 稳市场是2026年各地房地产工作的首要任务，是对中央“着力稳定房地产市场”指示的贯彻 [2] - 关键去库存举措包括鼓励收购存量商品房用于保障性住房，河南、云南、江苏、山东、辽宁、吉林等地均提出此方向 [1][2] - 其他盘活存量措施包括：广东提升存量房交易便利度；江苏推进房票安置、住房“以旧换新”；上海已启动收购二手住房用于保障性租赁住房 [2] - 盘活非住宅存量业态：广东、重庆提出推动闲置商业办公用房盘活利用；重庆强调加大存量土地盘活；上海计划盘活处置低效产业用地20平方公里 [2] 因地制宜的稳市场策略 - 天津特别强调“稳定房地产投资” [3] - 云南提出精准开展重点客源地宣介，稳步提高省外群体购房占比，并有序推进“好房子”建设和现房销售制 [3] - 重庆强化“人房地钱”要素联动，加强中心城区房地产一体精准调度，“一区（县）一策”优化政策 [3] - 沈阳将住房消费纳入全域促消费大局，持续释放住房消费潜力 [3] 强化住房保障与“好房子”建设 - 加强保障房供应是盘活存量和保障民生的关键环节，房地产工作被纳入“加大保障和改善民生力度”章节 [4] - 北京强调促进住房租赁市场健康发展，增加“一张床、一间房、一套房”产品供应，缓解青年人住房困难 [4] - 上海计划在2026年筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位3万张以上 [4] - “好房子”建设成为关键词：广东系统推进好房子、好小区、好社区、好城区建设；吉林提出打造20个以上“好房子”示范项目 [4] 城市更新工作的具体部署 - 2026年城市更新工作围绕城中村改造、老旧管网和电梯改造等展开 [5] - 广州提出年内启动53个城中村改造项目 [5] - 福州计划实施500个城市更新项目，建成1.2万套安置房 [5] - 多地推进地下管网改造：重庆新建改造供排水管网2400公里；广东新建改造地下管网管廊9000公里；江西推进排水管网质量整治和老化燃气管道更新；贵州改造城镇地下管网4000公里以上 [5] 老旧小区改造与多元化投融资 - 北京推进507栋危旧楼排险、改造300个老旧小区、加装电梯800部 [6] - 上海将完成20万平方米旧住房成套改造 [6] - 重庆计划完成老旧小区改造600个 [6] - 吉林大范围实施既有住宅加装电梯 [6] - 广州推动17个首批危旧房改造试点、100个老旧小区改造新开工、30个老旧厂区微改造试点 [6] - 探索多元化主体参与：天津创新央企、民企参与模式；贵州用好政策性金融工具、银行贷款、公募REITs，设立城市更新基金和专项引导资金 [6] 城市更新的市场意义与行业转型 - 城市更新提供的增量空间是房地产市场企稳的重要支撑力量 [7] - 全国2000年底以前建成的老旧小区约22万个，涉及居民近3900万户，2000年前建成房屋占比超35%，城市更新释放的持续需求有助于存量去化 [7] - 城市更新推动行业向“开发+运营”新发展模式转型，如城中村改造同步配建养老设施，为企业开辟新路径 [7] - 市场止跌企稳仍有赖于政策积极支持，有效实现控增量、去库存，并将楼市回稳与基本面修复结合，培育住房消费可持续生态 [8]

行业投资评级 - **看好（维持）**[4] 报告核心观点 - 报告认为房地产行业调整有望进入尾声，并指出“好房子”结构性机会与香港楼市复苏延续三大趋势，建议关注相关板块的投资价值 [6] - 报告核心事件驱动为上海三区启动收购二手房用于保障性租赁住房，认为此举有助于盘活存量，并关注地产板块配置价值 [3] 板块行情总结 - **市场表现**：报告期内（26/1/31-26/2/6），房地产（申万）板块指数表现持平，上升0.0%，而同期主要股指均下跌（上证指数下跌1.3%、深证成指下跌2.1%、创业板指下跌3.3%、沪深300下跌1.3%）[6][9] - **个股表现**：涨幅前五的个股为京投发展(+23.7%)、荣安地产(+13.7%)、皇庭国际(+13.4%)、珠免集团(+12.1%)、ST中迪(+11.1%)；跌幅前五的个股为南山控股(-10.6%)、先导基电(-8.9%)、三湘印象(-8.8%)、*ST中地(-8.4%)、顺发恒能(-6.3%)[6][9] 数据跟踪总结 - **新房成交（42个重点城市）**： - **当周（1.31-2.06）**：合计成交148万平方米，环比微降0.1%，但同比大幅上升118.5%[6][15] - **当月（2.01-2.06）**：合计成交127万平方米，环比上月同期上升39.9%，同比去年同期大幅上升171.3%[6][21] - **年初至今**：累计成交同比下降17.8%[6][21] - **分能级看**：一线城市（4城）当周成交环比上升4.0%，当月成交环比上升51.2%，同比上升474.2%；二线城市（15城）当周成交环比下降3.4%，当月成交环比上升46.7%，同比上升174.0%；三四线城市（23城）当周成交环比上升3.4%，当月成交环比上升14.7%，同比上升55.5%[15][21] - **二手房成交（21个重点城市）**： - **当周（1.31-2.06）**：合计成交212万平方米，环比下降3.0%，同比大幅上升212.5%[6][33] - **当月（2.01-2.06）**：合计成交192万平方米，环比上月同期大幅上升71.2%，同比去年同期大幅上升327.8%[6][37] - **年初至今**：累计成交同比上升29.0%[6][37] - **分能级看**：一线城市（3城）当周成交环比下降8.5%，当月成交环比上升63.3%，同比上升625.4%；二线城市（9城）当周成交环比上升1.9%，当月成交环比上升76.4%，同比上升242.3%；三四线城市（9城）当周成交环比下降4.0%，当月成交环比上升75.7%，同比上升255.8%[33][37] 行业新闻总结 - **宏观政策**： - 中央农办强调严禁农村集体经营性建设用地入市用于建设商品住房，并将在除贵州、西藏外的29个省区市全面开展二轮土地延包试点[6][48] - 多地两会明确2026年房地产工作主基调为“稳字当头、存量优先”，盘活存量成为重点，包括收购存量商品房用于保障性住房等[6][48] - 商业不动产REITs首批8单项目将募集314.75亿元，资产涵盖购物中心、写字楼、酒店等[6][48] - 中共中央、国务院要求严守北京市常住人口总量上限，加快平原新城承接中心城区功能和人口[6][48] - **地方政策（因城施策）**： - **上海**：收购二手住房用于保障性租赁住房项目实质性启动，浦东新区、静安区、徐汇区为首批试点区[6][48] - **福建**：支持使用保障性安居工程补助资金收购存量商品房，并阶段性实施普惠性购房补贴、多孩家庭补贴等政策[6][48] - **山西**：宣布延续居民换购住房个人所得税退税优惠政策至2027年底[49] - **甘肃**：提高住房公积金贷款额度（单身最高70万元，已婚家庭最高90万元），并落地二手房公积金提取付首付试点[50] - **土地市场**： - **北京**：2026年首场土拍揽金85.62亿元，成交4宗地块[50] - **上海**：徐汇、嘉定、青浦3幅宅地将开拍，总起始价66.44亿元[50] 公司公告总结 - **销售业绩（2026年1月单月）**： - **销售金额**：越秀地产42亿元（同比-36.4%）；绿城中国97亿元（同比-14.2%）；中国海外发展144.8亿元（同比+20.4%）[6][51] - **销售面积**：越秀地产14万平方米（同比-39.8%）；绿城中国47万平方米（同比-2.1%）；中国海外发展51.7万平方米（同比-12.9%）[6][51] - **融资与资本运作**： - **华发股份**：拟向控股股东珠海华发集团发行A股股票，募集资金不超过30亿元，用于多个地产项目[6][51] - **首开股份**：董事会审议通过向控股股东申请60亿元借款额度，利率不超过4.8%，有效期至2027年底[6][51] - **越秀地产**：旗下公司发行的17.35亿元3.40厘有担保绿色票据已向港交所提交上市申请[6][51] 投资分析意见总结 - **三大趋势**： 1. **房地产调整有望进入尾声**：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前中国实际房价调整的长度与深度均已相对充分[6] 2. **“好房子”结构性机会**：房地产市场进入结构分化阶段，中央高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮[6] 3. **香港楼市复苏延续**：在多重利好推动下，香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[6] - **建议关注标的**： 1. **港资发展商**：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业[6] 2. **地产开发**：华润置地、招商蛇口[6] 3. **地产转型**：衢州发展[6] 4. **二手房中介**：贝壳[6] 5. **物管企业**：招商积余、华润万象生活[6]

文章核心观点 - 住房城乡建设部通过认真办理代表委员建议提案，积极吸纳建言并转化为具体政策与行动，以人民群众需求为出发点，多措并举推动“好房子”建设，旨在提升住房品质、满足多样化居住需求并推动行业高质量发展 [1][2][3][4][5] 政策与标准制定 - 新版《住宅项目规范》作为强制性国家标准已正式实施，提升了层高、隔音、防火和绿色节能等14项标准，为提升住房品质提供指引 [1] - 住房城乡建设部印发关于提升住房品质的意见，对“好房子”建设作出全面部署 [3] - 部门建立了“办前联系、办中沟通、办后反馈”的闭环办理机制，2025年办理过程中与代表沟通互动达283人次 [5] 行业科技创新与研发 - 住房城乡建设部组建了15个科技创新平台，推动研发好产品、好材料、好设备 [2] - 组织实施“城镇可持续发展关键技术与装备”科技重点专项，部署了35个科技攻关项目 [2] - 筹划设立“未来住宅关键技术、装备研究及产业化”重点专项，针对隔音差、渗漏、开裂等突出问题部署研发项目 [3] - 以“揭榜挂帅”等方式，推动50多类新型建材研发应用 [3] 产品设计与产业链协同 - 举办全国“好房子”设计大赛，覆盖新房子设计和老房子更新改造，并将获奖方案在“好房子科技展”中展出 [3] - 发挥行业领军企业作用，以“6633”（六不、六防、三省、三要）为着力点，构建“好房子”建造体系 [3] - 代表建议加快建设国家级“好材料”创新平台、统筹部署“十五五”时期“好房子”高品质建材重大专项，以支撑“好房子”愿景 [2] 部门工作与建议办理 - 2025年，住房城乡建设部共承办全国两会建议提案679件，其中建议423件、提案256件，涉及住房和房地产、城乡建设管理、建筑业等多个方面 [5] - 所有建议提案均按要求认真研究办理，确保件件有着落、有回音 [5] - 部门通过专题研讨会、实地回访等方式广泛听取意见，将代表委员的真知灼见转化为政策文件、技术标准和实践项目 [2][4]

文章核心观点 - 中国房地产市场正经历从“增量时代”到“存量时代”的深刻转变，需求结构发生根本性变化，改善型需求成为市场新动力 [4] - 市场呈现极端分化格局：一方面，以豪宅和大户型为代表的“好房子”出现抢购潮，价格坚挺甚至上涨；另一方面，整体行业投资、销售等数据仍处低迷 [18][21] - 政策、家庭结构、财富分化等多重因素共同推动“大房时代”来临，房地产市场的核心命题已从“有没有房”转向“住得好不好” [11][24][27] 大房时代趋势 - 市场需求结构向大户型改善型产品转变：南京浦口区雅居乐滨江国际近期成交户型几乎全在227~336㎡之间 [7]；柳州市场100~130㎡户型成为绝对主流，100㎡以下产品成交套数仅2500套，占比显著收缩 [7]；杭州新房项目户型越来越大，如滨江锦上万象府主力户型约183㎡，御境映庐最大户型达878㎡ [8] - 政策松绑顺应市场需求：上海、深圳等地已调整或取消“7090政策”，从供给端鼓励开发大户型 [10]；杭州专门为大户型（≥160㎡）制定品质提升指导原则，要求层高不低于3.15米 [10] - 改善需求成为核心驱动力：我国人均居住面积已达约42平方米，但居住质量不平衡，增加面积是改善性需求的首要动机 [4][24]；北京、上海等大城市“卖一买一”的换房需求占比超过70% [27] 豪宅市场抢购潮 - 顶级豪宅市场量价齐升，与整体市场形成割裂：2025年上海总价3000万元以上豪宅成交金额突破1000亿元，独占重点城市近六成市场份额 [16]；上海每天有近6套千万级豪宅成交，全国5000万元以上房产成交每10套中有7套在上海 [16] - 高总价豪宅产品力强劲：2025年5000万元以上豪宅成交套数在2024年激增253%的高基数上，继续增长56.7% [17]；上海壹号院2025年成交超220亿元，成为全国单盘销售冠军 [18] - 豪宅抗跌且回升快，呈现独立行情：上海240㎡以上大户型在整体下行周期中涨幅显著 [21]；深圳顶豪板块成交均价始终稳定在10万元/平方米以上，已从低点回升并呈现上涨态势，而当地普通住宅房价回落至2016年水平 [21] - 富豪购买力惊人：深圳中信信悦湾最高单价达38万元/平方米，其中两套总价1.87亿元和2.5亿元的顶层复式开盘1小时售出 [21]；上海单价超15万元/平方米的项目开盘去化率基本在80%以上 [21] 市场分化与时代变轨 - 房地产行业整体数据仍处低迷：2025年全国房地产开发投资增速、新建商品房销售面积及销售额、开发企业到位资金全部负增长 [18] - 市场痛点从“有没有”转向“好不好”：我国存量住房中，2000年以前建成的住房面积占比超30%，其中30%房龄在25年以上，80%无电梯 [27]；北京20年以上楼龄的房子占比超60% [27] - 政策放松激活改善需求：广州成为全国首个全面取消限购、限售、限价的一线城市，深圳、北京、上海等亦优化了限购政策 [29]；存量房贷利率下调、首付比例和利率调整促进了大户型产品走红 [30] - 未来市场将持续分化：在存量竞争时代，真正关注品质的“好房子”将赢得市场，城市、区位、产品三个维度的深度分化将成为常态 [31][34][35]

2026年地方两会房地产政策核心观点 - 2026年房地产工作将摒弃短期刺激思维，沿着“高质量发展”与“发展新模式”双轨深化，一方面通过融资协调、消化存量稳定市场基本盘，另一方面着眼长远为行业注入可持续新动能 [1] 稳定房地产市场措施 - 多个省市将“着力稳定房地产市场”列为重要任务，具体措施包括因城施策控增量、去库存、优供给，推动闲置商业办公用房盘活利用，提升存量房交易便利度 [2] - 加强保障性住房建设和筹集，鼓励或稳妥推进收购存量商品房重点用于保障性住房，健全住房租赁市场制度 [2] - 推进房票安置、住房“以旧换新”，深化住房公积金制度改革，坚持精细化施策以激发不同群体住房需求 [2] - 清理不合理限制性措施，推出居民收入增长计划以释放住房消费需求潜力 [2] - 分析人士指出，存量房收储、以旧换新有望成为2026年最受关注的政策，收储政策释放去库存积极信号，配合土地供应调整，可能推动部分城市更早迎来周期拐点 [3] 城市更新部署与意义 - 多地提出“高质量推进城市更新”，并在老旧小区改造、危旧房改造、管网改造等方面部署具体任务 [4] - 北京市计划抓好507栋危旧简易楼排险，改造完工老旧小区300个以上，实施老楼加装电梯800台以上 [4] - 上海市计划推动城中村改造提速扩容增效，完成20万平方米旧住房成套改造 [4] - 辽宁省计划改造老旧小区300个、老旧管网3500公里，更新住宅老旧电梯5000部，改造危旧房3000户 [5] - 部分省市在制度建设上部署，如推进城市更新条例实施、完善政策激励工具箱、推进城市更新立法、建立房屋全生命周期安全管理制度 [5] - 城市更新能改善居民生活舒适度并拉动投资，中央城市工作会议明确将“推进城市更新”作为实现城市内涵式发展的重要抓手 [5] - 分析认为城市更新正从“辅助性工程”升级为“战略性抓手”，“高质量”内涵体现为多模式创新、多主体参与、多要素保障，关键性政策创新力度有望加大以释放政策红利 [6] 关键制度改革动向 - 山东、海南、青海等省提及深化住房公积金制度改革，云南省提出有序推进现房销售制 [7] - 公积金制度改革预期强烈，2025年全国各地出台房地产政策超630条，其中围绕公积金贷款政策优化出台政策约280条，频次最高，具体措施包括提高贷款额度、调整套数认定、优化“商转公”、扩宽提取使用范围等 [8] - 中央经济工作会议和全国住房城乡建设工作会议均强调深化住房公积金制度改革，分析指出改革主要方向是解除限制、扩大使用范围、提高使用效率 [8] - 现房销售作为改革方向被频繁提及，分析认为可能进行渐进式改革，库存规模较大的三四线城市有望率先推进 [8] “好房子”建设推进 - “好房子”频繁出现在今年地方两会政府工作报告中，部分省份将其与好小区、好社区建设并列进行系统化布局 [9] - 青海省因地制宜提出创新发展避暑房、康养房，有序推进“高原好房子”建设 [9] - 分析指出有关“好房子”的制度建设是2026年楼市政策重要看点，未来在土地、融资等政策支持方面或有实质性动作 [10]

安徽省“好房子”建设政策核心内容 - 安徽省召开新闻发布会，宣布将通过多举措推动住房品质全面提升，以满足居民刚性和多样化改善性住房需求 [1] - 全省城镇人均住房建筑面积已达42.4平方米，住房发展重点已从“有没有”转向“好不好” [1] - “好房子”的核心内涵不等同于“大房子”或“贵房子”，而是通过好标准、好设计、好材料、好施工、好服务来提升品质 [1] “好房子”的四大核心特征 - 特征一：安全，要求房屋主体结构、设施设备等坚固牢靠 [1] - 特征二：舒适，需优化空间尺度与采光通风，满足健康宜居需求 [1] - 特征三：绿色，需提升全生命周期环保性能，实现节水节电节气节能 [1] - 特征四：智慧，需融合物联网、大数据等新技术，提供高效个性化服务 [1] “好房子”的建设路径与具体举措 - 行业将编制相关技术导则，开展建设试点 [1] - 行业将依托中国建造（安徽）互联网平台，推进智能建造与建筑工业化协同发展，引导房企打造高性价比产品 [1] - 行业将发挥中国建造（安徽）互联网平台作用，推广惠民实用新技术新材料 [2] - 行业将落实国家《住宅项目规范》，修订省级住宅设计标准，强化标准实施监督 [2] - 行业将坚持试点先行，宣传推广热销楼盘典型案例，打造一批不同类型的“好房子”示范试点样板，以增加改善性住房供给 [2] 存量住房改造与保障性住房建设 - 行业将大力推进城中村、城市危旧房和城镇老旧小区改造，把“老房子”改造成“好房子” [2] - “十四五”时期，全省计划改造棚户区和城中村51.2万套、城镇老旧小区6178个 [2] - “十四五”时期，计划完成510万平方米住宅小区屋面渗漏和外墙脱落维修、1.7万台住宅老旧电梯维修改造更新 [2] - 保障性住房也将被建成“好房子”，“十四五”时期全省累计实物筹集各类保障性住房27.7万套（间），惠及居民75.3万人 [2] - 合肥科大讯飞小镇配售型保障房项目已入选全国首批保障性住房“好房子”样板 [2] 未来发展规划 - 下一步将以“好房子”为基础，一体推动好房子、好小区、好社区、好城区建设 [2]

2025年深圳楼市表现回顾 - 2025年深圳一二手住宅总网签量突破9.4万套，市场展现韧性 [1] - 二手住宅网签5.6万套，同比微涨3%，率先止跌企稳 [1] - 新房市场呈现结构性分化，现房与“好房子”成为购房热词 [1] - 2025年12月起市场进入“翘尾行情”，带看与成交热度攀升 [1] - 2025年一手住宅成交均价为5.31万元/平方米，同比下降1.7% [6] - 2025年二手住宅成交均价为5.9万元/平方米，同比下降6%，但降幅已明显收窄 [6] - 二手住宅交易活跃度稳定提升，已连续10个月录得成交量超5000套 [6] 2026年市场预期与近期表现 - 53%的受访者认为2026年深圳楼市成交量将上涨，其中18%认为会明显上涨，35%认为会小幅上涨 [1] - 31%的受访者对成交量看平，仅16%看跌 [1] - 43%的受访者认为2026年成交价将维稳，其中15%认为稳中有升，28%认为平稳运行 [3] - 30%的受访者对成交价看涨，27%看跌 [3] - 核心判断聚焦于“量涨价稳” [1] - 2026年1月二手住宅成交量同比上涨40%，看房量同比上涨60% [6] - 高层会议明确将进一步助推房地产市场回稳，增强了市场预期 [1] 市场结构性特征与购房者偏好 - 现房因“所见即所得”，能规避交付周期与烂尾风险，成为避险型买家的首选 [7] - 购房者对“好房子”的追求升级，关注户型实用率、功能分区、社区配套及物业服务水平 [7] - 购房者心态从满足基本居住向追求品质生活跃迁，强调现房或准现房优先、户型实用舒适、生活配套完善及品牌物业背书 [8] - 部分核心片区及热点小区价格已率先企稳，表明优质资产抗跌性增强 [6] - 改善型买家瞄准核心区优质资产，试图在市场底部完成“换仓升级” [7] 市场驱动因素与潜在支持 - 政策定调明确“回稳”，叠加市场热度延续，可能促使刚需群体因“怕再涨”心理提前入市 [7] - 业内普遍认为，2026年货币政策进一步宽松带来的流动性改善，将为核心城市房价提供有力支撑 [6] - 购房者期待更明确的“稳市”信号，如持续优化的房贷利率和灵活的首付比例政策 [9] - 购房者期待针对首套及改善型群体的精准支持，包括税费减免和交易环节成本压缩 [9] - 加强预售资金监管与项目进度透明化以“保交付”，是夯实市场信心的关键 [9]

行业趋势与政策导向 - 住房城乡建设部主办全国“好房子”设计大赛 旨在以“好设计”引领建设人民群众满意的“好房子” 满足多样化居住需求 [1][2][4] - 大赛设置新建住房和既有住房更新改造两个方向 推动行业从居住者视角重新审视住宅设计与建造 [2] - 在城市更新背景下 “原拆原建”为老旧小区改造提供了一种可行模式 具有重要的探索与示范意义 [4] 设计理念与解决方案创新 - 设计提出“生活圈”理念 打破传统房间布局 解决不同代际成员动线交错、采光通风不足、功能适配性弱等痛点 [1] - “好设计”强调精细化与集成性 让每一平方米都物有所值 使生活场景与使用需求密切配合 [2] - 针对老旧小区改造 设计需满足“哑铃型”年龄结构人群特点 兼顾退休老年人与职场青年人的不同需求 [3] 具体案例与技术创新 - 一等奖作品“新三代同堂之家”针对约140平方米住宅 规划了通透的小孩空间与安全适老的老年人空间 通过可分可合可融的玄关设计连接家庭 [1] - 一等奖作品“可变空间·低碳·轻改造”选取1978年建成、套内面积51平方米的老房子 通过管线分离与装配式干法施工全面提升住房性能 [2] - 一等奖作品“旧时光·新生活”聚焦南方地区70平方米住宅“原拆原建” 通过设计腾出超过11米的南向面宽 并合并两栋楼以打造更大院落空间与底部停车场 [3]

政策与行业动态 - 自去年以来，“好房子”成为房地产行业发展的核心关键词，从首次写入政府工作报告到新版国家标准颁布实施，再到“十五五”规划明确建设方向，一系列政策为市场注入新动力 [1] - 多地陆续出台有关“好房子”的新政策与新标准，推动理念落地实践，例如福建平潭于去年11月发布《优化建设项目规划管理若干措施（试行）》，提出17条针对性举措 [1] - 在“十五五”开局之年，住建部就提升住房品质出台指导意见，明确以高品质供给满足多样化的住房需求 [5] 公司项目实践 - 新城控股旗下福建平潭吾悦公馆北二期项目设计方案完成公示，标志着平潭首个落实国家及福建省“好房子”建设要求的项目进入实施阶段，预计将于今年第二季度入市 [1] - 公司积极响应平潭新政导向，率先将新规理念融入项目规划，旨在提升人居环境与城市活力，推动城市高品质建设 [1] - 该项目是平潭首个落地“好房子”新规的项目，其调整核心在于严格对标地方措施，围绕“安全、舒适、绿色、智慧、适配”五大导向，将理念系统性融入规划、设计、建造全过程 [2] 产品设计与品质提升 - 项目聚焦“空间革命、布局重构、界面焕新、场景激活”四大核心亮点，全维度升级居住品质 [2] - 空间层面，公司在规范允许范围内通过精细化设计拓展层高与阳台尺度，提升室内空间感与通风采光效率，优化户型布局以强化动静分区与家居动线 [2] - 界面层面，对敞开式阳台进行封闭，立面上采用落地窗以最大化引入自然光线，增强抗风雨能力，提升阳台的全年可用性与安全性 [2] - 公共空间设计深度聚焦“在地适应”，紧扣平潭风大、多雨的气候特点，强化建筑适应性，并系统构建社区防风避雨廊道体系 [3] - 对项目底层架空层进行“泛会所化”改造，规划为涵盖休闲、社交、健身、儿童娱乐等多功能主题的邻里共享空间，打造不受天气影响的“社区公共客厅” [3] 项目意义与公司战略 - 此次项目优化是公司拥抱“好房子”时代、践行产品主义的重要实践，实现了从“满足居住”到“引领美好生活”的升级跨越 [4] - 该项目的落地为平潭后续“好房子”建设树立了可参照的实践范本，通过科学设计将政策要求有效转化为品质红利，为同类项目提供了可复制、可推广的落地经验 [4] - 此次优化调整只是项目实践的第一步，未来公司还将从严管施工落地、推动共建共创两方面持续发力，通过全过程质量监控、可持续社区运营等多维度，将项目打造为全周期高品质人居住区 [4] - 公司始终秉承“品质空间，与人欢喜”的价值主张，推动居住空间从物理容器向精神载体跨越，打造覆盖不同客群需求的多元住宅产品 [5] - 2025年，公司累计交付物业超3.8万套，近三年累计交付总量突破27.8万套 [6]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 报告标题及核心观点：国务院支持旅居项目建设，关注地产板块配置价值[3] - 投资分析意见：2026年三大趋势值得期待：1) 房地产调整有望进入尾声，复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分；2) “好房子”结构性机会，中央层面高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮；3) 香港楼市复苏延续，港资发展商有望迎来新一轮价值重估[5] - 建议关注标的：1) 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2) 地产开发：华润置地、招商蛇口；3) 地产转型：衢州发展；4) 二手房中介：贝壳；5) 物管企业：招商积余、华润万象生活[5] 板块行情 - 市场指数表现：本周（26/1/24-26/1/30）上证指数下跌0.4%、深证成指下跌1.6%、创业板指下跌0.1%、沪深300上升0.1%、房地产（申万）指数下跌2.2%[5][8] - 个股表现：涨幅前五分别为大悦城(+17.1%)、京能置业(+12.5%)、新城控股(+11.4%)、京投发展(+7.7%)、招商蛇口(+7.1%)；跌幅后五分别为华联控股(-14.9%)、西藏城投(-13.6%)、城建发展(-12.9%)、华夏幸福(-11.9%)、万通发展(-11.5%)[5][8] 数据跟踪：新房成交 - 当周（1.24-1.30）表现：42个重点城市新房合计成交146万平米，环比上升7.0%，同比上升122.4%[13] - 分能级当周环比：4个一线城市成交40.3万平米，环比上升6.7%；15个二线城市成交78.8万平米，环比上升17.5%；23个三四线城市成交27.3万平米，环比下降14.9%[13] - 当月（1.1-1.30）表现：42个重点城市新房合计成交584万平米，环比上月同期下降41.1%，同比下降30.6%，年初至今累计成交同比下降30.6%[19] - 分能级当月同比：一线城市成交158万平米，同比下降23.6%；二线城市成交297万平米，同比下降38.5%；三四线城市成交128万平米，同比下降14.8%[19] 数据跟踪：二手房成交 - 当周（1.24-1.30）表现：21个重点城市二手房合计成交218万平米，环比下降2.4%，同比上升544.3%[29] - 分能级当周环比：3个一线城市成交93.8万平米，环比下降0.6%；9个二线城市成交108.5万平米，环比下降4.9%；9个三四线城市成交16.0万平米，环比上升4.4%[29] - 当月（1.1-1.30）表现：21个重点城市二手房合计成交872万平米，环比上月同期下降2.4%，同比上升9.9%，年初至今累计成交同比上升9.9%[33] - 分能级当月同比：一线城市成交359万平米，同比上升12.0%；二线城市成交447万平米，同比上升7.9%；三四线城市成交65万平米，同比上升12.1%[33] 行业新闻 - 宏观政策：国务院鼓励地方结合消化存量房地产等政策落实，支持旅居项目用地和服务设施建设[44][45]；自然资源部等三部门要求新建城区和住宅项目同步配建养老服务设施[44][45] - 金融数据：2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.06%[44][45]；2025年四季度末房地产贷款余额51.95万亿元，同比下降1.6%，其中房地产开发贷款余额13.16万亿元，同比下降3.0%，个人住房贷款余额37.01万亿元，同比下降1.8%[44][45] - 地方政策：上海延长个人住房征收房产税试点通知有效期至2031年1月27日[44][45]；南京推动既有库存商品房全纳入房票超市，推行“全城通兑”和“电子房票”[44][45]；天津将公积金首套、二套贷款最高限额分别提至120万元、100万元，二手住房贷款最长期限由20年延长至30年[44][45]；多地（如重庆、山东、吉林、甘肃、西藏）将商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30%[45] 公司公告 - 2025年业绩预告（归母净利润）：万科A预计亏损820亿元；华发股份预计亏损90亿元至70亿元；招商蛇口预计盈利10.05亿元至12.54亿元（同比-69%～-75%）；华侨城A预计亏损130亿元至155亿元；天健集团预计盈利1.82亿至2.55亿元（同比-59%～-71%）；南山控股预计亏损22亿至18亿元；大悦城预计亏损21亿元至27亿元；中华企业预计盈利1亿元至1.5亿元（扭亏为盈）；我爱我家预计亏损0.7亿元至0.9亿元[47][48] - 融资及其他：万科A第一大股东深铁集团向其提供不超过23.6亿元借款，用于偿还公开市场债券本息[47][48]；保利发展董事会审议通过开展商业不动产REITs申报发行工作，标的资产为广州保利中心及佛山保利水城项目[48]