百强房企 2025 年 9 月及国庆假期销售情况解读 20251008 摘要 百强房企前三季度操盘金额同比下降 11.8%，但降幅收窄，单月环比增 长明显，72 家房企实现正增长，龙头企业如金茂、建发等表现突出，显 示市场出现结构性复苏迹象。 新规产品对市场起到支撑作用，核心城市新盘供应增加，高端住宅热销， 但 8、9 月份去化速度放缓，部分城市出现滞销，上海等地渠道分销增 加，反映市场需求减弱。 前三季度百强房企新增土储货值、投资金额和面积均同比增长，但拿地 销售比仅为 0.31，TOP10 房企拿地强度远超其他梯队，央国企贡献主 要投资，民企占比仍较低。 9 月一线城市新增供应量分化，北京大幅增长，上海广州下降，二三线 城市普遍环比增长但同比下降，反映城市间市场表现差异。 9 月去化率略降至 38%，但同比提升 10 个百分点，表明总体去化效率 改善。一线城市去化率较高，部分二三线城市因供应少、项目热销导致 去化率显著提升。 Q&A 9 月份百强房企的销售表现如何？ 9 月份，百强房企的销售表现总体不错。环比增长了 22%，同比也实现了微增， 增幅为 0.4%。尽管幅度不大，但这是难得的单月同比转正。这主 ...

财务业绩 - 2025财年收入为276.8亿港元，毛利为116.3亿港元 [1] - 扣除特定项目影响后，来自持续经营业务之核心经营利润为60.2亿港元，估算核心利润约5亿港元 [1] 债务状况与减债措施 - 总债务由2024财年底约1,516亿港元降至约1,460亿港元，净负债约为1,201亿港元，较2024财年底减少约45亿港元 [1] - 短期债务大幅减少至约66亿港元 [1] - 公司于2025年6月成功完成882亿港元贷款再融资，增强财务灵活性 [1] - 公司提出"七大减债措施"，包括持续透过加快销售、释放农地价值、加快出售非核心资产、降低资本开支及暂停派息等，以加快现金流入及降低负债 [1] 行业展望与公司评级 - 利率在未来12至18个月可能进一步下降，加上香港房地产市场有序复苏 [1] - 目标价上调至9.7港元，维持"买入"评级 [1]

文章核心观点 - 高端家居装饰公司RH的股票可能已准备好反弹 尽管近期因业绩指引下调而下跌 但其基本面稳健 且有望从美联储降息引发的房地产市场复苏中受益 [1][3][8] 行业背景 - 过去几年住房类股票普遍表现不佳 抵押贷款利率高企以及现房销售量较疫情前水平下降约30%对行业造成冲击 [2] - 房地产市场被描述为30年来最疲软的市场 影响了从建筑商到房地产中介再到家居装饰公司在内的整个行业 [2][9] 公司近期业绩 - RH公司营收增长8.4%至8.992亿美元 略低于市场预期的9.054亿美元 [5] - 需求指标（订单增长）在当期增长13.7% [5] - 调整后每股收益从1.69美元跃升至2.93美元 显示利润率快速扩张 但低于市场共识的3.22美元 [6] - 公司利润率保持强劲 调整后EBITDA利润率为20.6% GAAP运营利润率为14.3% [5] 公司股价与估值 - RH股价较疫情时期峰值下跌69% [3] - 基于对2027财年（截至2027年1月）的预期 该股远期市盈率为18倍 [12] 增长潜力与战略 - 美联储降息可能成为公司复苏的催化剂 低利率可能通过减少月供和削弱“锁定效应”来刺激房地产市场 [8][9] - 作为高端家居装饰销售商 公司准备从房地产市场复苏中获利 因房屋销售往往会触发新的家具购买需求 [10] - 公司已显著扩张欧洲业务并在美国开设新展厅 还尝试餐厅、宾馆以及飞机和游艇租赁等新业务 [10] - RH Residences计划旨在将品牌扩展到家居装饰之外 甚至涉足全装修房屋的翻新和销售 [12] - 公司在欧洲的扩张显示其仍拥有巨大的增长空间 [11]

核心观点 - 香港房地产市场将迎来新一轮复苏周期 核心驱动因素是美元基准利率下行 配合宽松政策和改善的供需格局 香港本土开发商首先受益[1] 市场表现 - 2024年2月"撤辣"政策成为关键转折点 驱动楼市显著触底反弹[1] - 2024年4月、11月和2025年3月均出现成交小高峰[1] - 2024年全年一二手私宅成交53099宗 较2023年同比增长23.5%[1] - 新房与二手房价格于2024年末至2025年初完成探底 呈现企稳迹象[1] - 截止2024年底私人住宅总存量129.2万套 去化周期下降 市场从"高库存压力"转向"供需动态平衡"[1] 驱动因素 - 政策环境从抑制转向全面刺激 带动第一轮恢复[2] - 美联储降息带动香港HIBOR和最优惠利率下调[2] - 2025年5月港元汇率走强触发金管局四次干预 累计注入1290亿港元流动性[2] - 1个月HIBOR从3.98%跌至0.57%[2] - 房贷利率低于租金回报率带动市场回暖[2] - 人才引进计划使2025年6月香港人口同比恢复增长 需求结构调整贡献增量购买力[2] 周期特征 - 市场处于"触底完成→温和回升"的复苏初期[3] - 价格结束单边下跌 跌幅收窄并结构性企稳[3] - 成交量率先反弹 情绪指标改善[3] - 政策导向从"防泡沫"转向"稳市场"[3] - 领先指标显现：利率持续下调 供给增多库存去化率提升 人口回正刺激需求[3] 受益标的 - 建议关注香港本土开发商：恒基地产(00012)、嘉里建设(00683)、太古地产(01972)、新鸿基地产(00016)、恒隆地产(00101)[1]

文章核心观点 - 多地政府出台购房支持政策以激活住房消费，政策集中在购房补贴、公积金支持及金融创新等方面，旨在利用“金九银十”传统旺季提振市场信心并促进需求释放 [1][2][6] - 业内人士预计核心一二线城市市场热度将延续高位波动，部分二线城市呈弱复苏走势，但整体新房成交增幅有限 [2][7] 河南省楼市新政 - 河南省八部门联合发布12条举措，通过政府补贴、企业让利和金融支持等方式降低购房成本，政策有效期至2025年底 [2][3] - 计划在2025年底前累计开展不少于100场房产展销活动，引导房企集中推出优质房源并搭配让利优惠 [3] - 对2025年9月1日至12月31日期间购买首套及第二套新建商品住房的家庭给予购房补贴，已出台补贴政策可延续至2025年底 [3] - 支持多子女家庭购房，在当地已有一套住房的多子女家庭再次购房可认定为首套住房 [3] - 公积金个人贷款额度在原有基础上可再上浮10%，最高不超过购房总价款与首付款差额 [3] - 拓宽公积金使用范围，缴存人可凭5年内网签备案合同提取公积金用于装修，并可凭合同享受子女就近入学等基本公共服务 [4] - 金融机构被鼓励创新信贷模式，面向无房青年群体推出特色住房金融产品 [4] 浙江余杭区房产新政 - 对在指定街道购买新建商品住宅的家庭，在办理不动产权证后给予一次性4万元补助，政策有效期至2025年9月30日 [2][6] - 对在全区范围内购买非住宅新建商品房的企事业单位及个人，按实际缴纳契税金额的50%给予补助 [2][6] 市场影响与专家观点 - 专家认为一线城市政策优化对市场信心有提振作用，核心一二线城市如北京、上海、深圳受益于新政，市场热度将延续高位波动 [6][7] - 武汉、南京、合肥、郑州等二线城市预计呈现弱复苏走势，购房信心逐步修复 [2][7] - 随着供应量提升和营销力度加大，新房整体成交有望止跌，但受制于居民购房信心和消费乏力，整体增幅有限 [7]

核心观点 - 公司2025年上半年营业收入和毛利率同比显著回升 净亏损收窄 通过低成本融资优化债务结构 并积极推进非住宅资产去化[1][3][4] 合约销售 - 全口径销售金额114亿元 同比下降25% 销售面积72万平方米 同比下降2% 销售均价降至15833元/平方米[2][5] - 实现销售回款155亿元 非住宅类资产去化销售额25亿元[2][5] - 前7月完成签约金额121.79亿元 签约面积77.63万平方米 达年度目标44%和50%[2][5] - 北京销售面积28.2万平方米 占总量的39% 同比下降21% 苏州销售面积7.2万平方米 占比10%[8] 存货管理 - 存货账面价值969亿元 较期初下降11% 开发产品账面余额392.38亿元 较期初上升3% 占比升至39%[12][13] - 存货跌价准备较高的项目包括首开紫樾花园(跌价准备3.24亿元) 蓝燃监(2.67亿元) 和锦薇棠(1.97亿元)[14] - 对缺乏竞争力住宅项目加速去化 非核心区域滞重资产尽快处置 核心资产平衡利润与去化效率[2][13] 财务表现 - 营业收入180亿元 同比上升105% 毛利润22.3亿元 同比上升168% 毛利率12.39% 同比上升7.6个百分点[3][17] - 净利润亏损14.36亿元 净利率-7.96% 亏损同比收窄 归母净利润亏损18.39亿元 同比减亏8%[3][18][29] - 北京端礼著和望京樾项目集中交付 贡献营业收入93亿元[3][17] 现金流与融资 - 销售商品提供劳务收到现金91.39亿元 同比提升25.80%[4][22] - 筹资活动现金流量净流出100亿元 有息债务总额1045.7亿元 较期初下降6%[4][22] - 发行多笔低成本融资 包括19.31亿元CMBN 10亿元中期票据(利率2.77%-2.99%) 12亿元私募公司债(利率2.79%)[4][21] - 获首开集团15亿元流动性支持 偿还银行贷款66.2亿元 完成债券融资接续150.5亿元[21] - 剔除预收账款后资产负债率75% 净负债率193% 现金短债比0.83倍[4][22] 物业与创新业务 - 物业租赁面积173万平方米 经营管理收入11.7亿元 酒店客房销售15.7万间·天 酒店物业经营收入3.96亿元[27] - 商管平台统筹招商资源 核心地标商场出租率达95% 昌平首开Long街两日销售额突破600万元[27] - 长租公寓"首开乐尚"开业11家 房源近7000套 出租率93% 养老品牌"首开寸草"布局9家养老院[28] 财务指标对比 - 总资产2088.87亿元 同比下降13% 净资产462.96亿元 同比下降23%[29] - 平均融资成本3.95% 同比下降0.3个百分点 营销及管理费用率7.34% 同比上升6.09个百分点[29] - 净资产收益率-14.59% 同比下降5.22个百分点 资产收益率-0.65% 同比上升0.22个百分点[29]

河南省房地产市场整体表现 - 8月传统淡季市场背景下 河南省房地产市场整体走弱 但高品质"好房子"项目仍保持良好销售表现[1] - 国务院会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 政策发力预期增强 市场或实现温和复苏[1] 2025年1-8月河南房地产企业销售业绩 - 建业地产以53.42亿元销售额和82.25万平米销售面积位居双榜第一[1] - 销售额前十企业包括：中海地产28.37亿元 正商集团28.25亿元 中国金茂27.61亿元 招商蛇口25.70亿元 华润置地23.23亿元 保利发展20.44亿元 碧桂园17.94亿元 万科15.52亿元[1] - 销售面积前十企业包括：正商集团31.89万平米 恒达集团19.62万平米 招商蛇口19.04万平米 碧桂园17.90万平米 信友集团15.85万平米 保利发展15.71万平米 华信集团15.46万平米 中成集团12.51万平米 万科12.47万平米[1][2] 2025年1-8月河南本土房地产企业排名 - 本土房企销售额前三：建业地产53.42亿元 正商集团28.25亿元 正弘置业13.78亿元[2] - 本土房企销售面积前三：建业地产82.25万平米 正商集团31.89万平米 恒达集团19.62万平米[2] - 美盛集团销售额13.29亿元位列第四 中建七局地产集团销售额11.15亿元位列第五[3] 河南省土地市场数据 - 2025年1-8月全省共推出各类用地1798宗 规划建筑面积8653.0万平米 成交规划建筑面积6583.2万平米[4] - 住宅用地推出382宗 规划建筑面积2063.9万平米 成交规划建筑面积1449.0万平米[4] - 8月住宅用地成交规模前三城市：许昌市127.61万平米 周口市21.88万平米 郑州市21.77万平米[4] - 成交楼面均价前三城市：郑州市3098元/㎡ 济源市2025元/㎡ 洛阳市1686元/㎡[4]

房企销售业绩 - 2025年8月绿城、滨江、中建壹品、保利置业等房企销售表现较为强劲 [1] - 2025年1-8月TOP10房企销售额均值为1145.0亿元 TOP11-30房企为287.2亿元 TOP31-50房企为138.3亿元 TOP51-100房企为66.2亿元 [1] - 第一阵营（1000亿以上）5家房企销售额均值为1508.7亿元 第二阵营（500亿-1000亿）6家房企为750.3亿元 第三阵营（300亿-500亿）7家房企为386.6亿元 第四阵营（100亿-300亿）35家房企为157.8亿元 [1] - TOP10企业销售额占TOP100企业销售额比为49.2% 较2024年提升1.0个百分点 TOP20和TOP50企业占比分别为65.7%和85.8% 较2024年分别提升1.7和0.5个百分点 [1] 企业投资动态 - 2025年1-8月TOP100企业拿地总额6056亿元 同比增长28.0% [2] - 拿地金额前十企业中8家为央国企 滨江集团拿地金额位居前十 邦泰集团、大华集团等进入拿地金额前二十 [2] 行业政策环境 - 国务院第九次全体会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势 结合城市更新推进城中村和危旧房改造 多管齐下释放改善性需求 [2] - 8月京沪相继优化楼市政策 力度和时点均符合市场预期 [2] - 随着"金九"到来 房企推盘节奏与优化力度预计提升 市场或实现温和复苏 [2]

行业政策调整 - 上海新房项目自9月1日起回收折扣1个百分点并缩短付款周期 特殊政策原因为配合8月底新政并冲刺利润 [1][3] - 北京上海8月出台限购松绑等宽松政策 但政策效果尚未完全体现在成交数据上 [3] 房企销售表现 - TOP100房企1-8月销售总额23270.5亿元 同比下降13.3% 降幅与1-7月持平 [1] - 33%百强房企8月单月业绩环比增长 其中21家环比增幅超30% 包括绿城中国、中海地产等企业 [2] - 千亿房企阵营减少至5家 较去年同期减少1家 销售额均值1508.7亿元 [2] - 保利发展以1812亿元销售额领跑 绿城中国1563亿元和中海地产1503亿元分列二三位 [2] 区域市场分化 - 一线城市8月成交量125万平方米 环比下降20%同比下降26% 但前8个月累计同比增长4% [3] - 上海新房成交量同环比分别下跌45%和27% 但局部出现"日光盘"现象如保利海上印项目 [3] - 二三线城市合计成交628万平方米 环比下降11%同比下降16% [4] - 杭州武汉合肥等核心城市成交量同环比齐增 成都青岛等单月成交量超40万平方米支撑市场 [4] 企业战略动向 - 部分房企如绿城中国、滨江集团8月销售表现强劲 在传统淡季实现逆势增长 [2] - 销售额百亿元以上房企数量为53家 其中100-300亿元阵营企业减少8家至35家 [2]

日本房地产市场表现 - 2025年上半年外资投资额激增45%突破1万亿日元大关[1] - 市场价值预计从2024年4360亿美元增长至2033年5570亿美元[3] - 平均地价连续四年上涨2.7% 创1991年以来最强表现[3] 区域市场动态 - 东京23区住宅租金同比增长6.4% 入住率稳居96%以上[1][4] - 大阪2024年新公寓数量同比大幅增长15%达16,621套[3] - 福冈等小城市及农村地区房地产价格呈现快速增长[3] 外资投资活动 - 外资上半年投资额超100亿美元 写字楼占比超四成[6] - 黑石集团以4000亿日元收购东京花园露台纪尾井町创纪录[6] - 基汇资本以1500亿日元收购东京东急plaza银座商业设施[6] 收益指标对比 - 日本全国租金收益率平均达4.2% 远高于中国一线城市[4] - 东京市中心写字楼收益差高于纽约伦敦等国际都市[6] - 北京租金收益率仅为东京三分之一左右[1] 价格预测与驱动因素 - 2025年东京房地产价格预计上涨5%-6% 较2024年8%涨幅放缓[3] - 日元贬值旅游业复苏及通胀压力共同推动地价上涨[1][3] - 企业出售所持房地产增加市场供应量[6]