万科作为中国房企的代表一直备受关注，近期关于万科债务的信息冲上热搜！ 3642亿元有息债务压顶，一年内到期债务高达1513亿元，而账面货币资金仅剩656.8亿元。这一财务数据背后，是万科这个昔日房地产龙头企业面临的严 峻生存挑战。 2025年前三季度，万科营业收入1613.9亿元，同比下降26.61%；净亏损超280亿元，仅第三季度就亏损160.7亿元。 --01-- 债务危机与市场困境 截至2025年第三季度末，万科的有息负债总额已达到3629.3亿元，较上年同期继续增长。其中，一年内到期的有息负债高达1513.9亿元，而企业货币资金 仅剩656.8亿元。 这意味着，万科的现金缺口超过850亿元，现金短债比降至危险的0.43水平。也就是说，每1元即将到期的债务，对应可动用的现金不足0.5元。 | | | 万科即将到期公开债明细 | | | | --- | --- | --- | --- | --- | | 债券简称 债券余额(亿元) | | 票面利率 | 到期日 | 备注 | | 20万科08 | 16 | 4. 11% | 2025/11/13 | | | 22万科MTN004 | 20 | 3.00% ...

上个月，一位朋友找到我，说她最近很是烦恼。两年前，她咬牙在某城市购置了一套32层的高档电梯 房，花了几百万，本以为是稳妥的投资，可如今她却陷入了犹豫。隔壁楼盘的业主在群里吐槽电梯维修 费一次就要6万块，还不算年均的维保成本。她最怕的是，想卖掉这套房子时，发现根本没什么人接 盘。这位朋友的遭遇，放在全国范围来看，已不是个案。 我们仔细看看眼下房地产市场的变化。这几年，一二线城市的高层电梯房销售明显放缓，二手房市场更 是冷得出奇。而这种变化的背后，有一个人的声音在2024年前后被越来越多的人提起——那就是福耀玻 璃创始人曹德旺。几年前他说过一些看起来像是危言耸听的话，现在却有越来越多的事实在验证他的判 断。 曹德旺当时怎么讲的呢？他坦白地说，房子本质上就是一堆钢筋混凝土，早晚会贬值。这话在那时候确 实触犯了不少人的神经。地产商们觉得他不懂房地产，炒房者觉得他是在泼冷水。但关键是什么呢？他 提醒那些囤了多套房产的家庭，要赶紧处理掉多余的房子，否则将来会面临"卖不出去，又租不出去"的 困局。这个预言，到了2024年以后，确实在逐步应验。 房地产市场从2023年开始就进入了深度调整期。数据显示，到了2024年第四季度， ...

最近我和朋友们聊起房子的话题，一个没买房的朋友忽然问我：我是不是应该赶紧买房？我反问他：为 什么非得现在买？他说：我怕再不买就更买不起了。我笑了，这个想法可能过时了。 这两年房产市场发生了巨大变化。曾经"有房才安心""买房就赚钱"的观念，在2024年已经动摇了。很多 人发现，不仅买房的人在亏，连房东都在割肉出手。而那些一直没买房的人，突然发现自己可能站在了 一个不错的位置上。这听起来有点反讽，但这就是现实。 到了2025年，房地产市场继续调整。没有买房的人真的有福了吗？我们来看看市场上究竟出现了哪些对 租房者、观望者有利的变化。这不是什么天大的好事，没有什么不切实际的幻想，就是几个实实在在的 变化，足以让你重新思考要不要买房这个问题。 第一个变化，房价确实在下来。这个不是什么秘密，大家都看得见。一二线城市的房价从2023年开始就 在往下走，到了2024年这个趋势继续。我有个同学在一个省会城市买房，买的时候房价是12000块钱一 平方米，现在同样的房子标价跌到了9500。他套牢了两年多，我很同情。 但反过来看，现在想进场的人，买的价格确实比两三年前便宜。这是很现实的优势。房价便宜意味着什 么？意味着你同样的钱， ...

上个月，一位朋友找到我，倾诉着他心中的巨大困惑。他手头有一套位于三四线城市市中心的旧房，房龄已达十八载。近来，一位买家出价，价格仅比他五 年前购入时高出寥寥无几。与此同时，他的女儿即将步入婚姻殿堂，期望能在繁华的一线城市购置新居。这让他陷入两难：是果断出售老房，将资金投入一 线城市的房产，还是应该暂缓交易，静观其变？面对这种复杂的局面，我并未立刻给出定论，因为这背后牵扯着诸多考量。 如今，这种抉择正困扰着千家万户。一些人急于抓住当下的上车机会，生怕错过便再无可能；而另一些人则紧握现有房产，犹豫着此刻出手是否会成为日后 的遗憾。这两种心态，正是当前市场焦虑的缩影。今天，我们不妨拨开迷雾，将这个问题彻底厘清。 这引出了一个核心疑问：为何市场会演变至此？我们逐一剖析。 首先是人口结构的变迁。我国人口结构正在发生深刻变化，年轻群体数量减少，这直接削弱了住房的刚性需求。供大于求的局面下，房价自然承受着巨大的 下行压力。 其次是宏观经济环境的影响。近年来，许多家庭的收入增速放缓，部分行业仍在进行深度调整。在这样的背景下，即便房价停滞不前，许多人也已感觉购房 压力倍增。购买力下降，使得市场上真正能完成交易的购房者数量锐减。 ...

报告行业投资评级 - 行业评级：推荐 [5] 报告的核心观点 - 2025年11月社会消费品零售总额同比增长1.3%，低于市场预期，但政策持续加码有望拉动内需回暖 [1] - 家居板块受地产政策支持与消费刺激政策影响，有望迎来增长动能 [2][3] - 化妆品行业延续复苏态势，线上大促是主要驱动力 [4][7] - 黄金珠宝零售额在金价上行的带动下保持稳步增长 [8] - 报告对家居、文化办公用品、化妆品、黄金珠宝等细分行业持积极看法，并推荐了相关龙头公司 [9] 根据相关目录分别进行总结 事件概述：社零与地产数据 - 2025年1-11月社会消费品零售总额同比增长4.0% [1] - 2025年11月社会消费品零售总额同比增长1.3%，低于Wind一致预期的2.9% [1] - 2025年1-11月细分品类累计同比增速：家具类+16.9%，文化办公用品类+18.2%，化妆品类+4.8%，金银珠宝类+13.5%，线上零售额+9.1% [1] - 2025年11月细分品类当月同比增速：家具类-3.8%，文化办公用品类+11.7%，化妆品类+6.1%，金银珠宝类+8.5% [1] - 2025年1-11月全国住宅数据累计同比：新开工面积-19.9%，竣工面积-20.1%，销售面积-8.1%，开发投资完成额-15.0% [1] - 2025年11月全国住宅数据当月同比：新开工面积-26.8%，竣工面积-28.0%，销售面积-19.1%，开发投资完成额-30.8% [1] 分析与判断：家居行业 - 地产端：2025年11月全国住宅新开工、竣工、销售面积及开发投资额同比降幅虽大，但环比10月，新开工、竣工、销售面积增速分别改善3.2、3.2、1.7个百分点 [2] - 价格端：2025年11月百城二手房挂牌均价同比下跌12.2%，环比下跌2.0%，同比降幅扩大 [2] - 政策展望：中央经济工作会议聚焦稳定房地产市场，提出因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障房，深化公积金改革，推动行业向高质量发展转型 [2] - 零售端：中央经济工作会议提出拓展内需、实施提振消费专项行动和城乡居民增收计划，叠加地产回暖预期，家居板块增长动能有望增强 [3] 分析与判断：化妆品行业 - 2025年1-11月化妆品零售额4285亿元，累计同比增长4.8%；11月零售额468亿元，当月同比增长6.1% [4] - 线上数据：根据久谦数据，1-11月线上护肤GMV增长9.33%，销量增长9.93%，单价下降0.52%；11月线上护肤GMV增长5.13%，销量增长10.29%，单价下降4.68% [4] - 行业以销量增长为主要驱动，电商大促周期拉长、力度加大，持续刺激消费需求，行业景气度显著回升 [4][7] 分析与判断：黄金珠宝行业 - 2025年1-11月金银珠宝零售额3414亿元，累计同比增长13.5%；11月零售额292亿元，当月同比增长8.5% [8] - 2025年11月平均沪金价为932.8元/克，同比上涨52.5% [8] - 金价持续上行对终端销量存在压制，但拉动了零售额增长，随着消费者对金价接受度回升，市场有望维持稳步上行趋势 [8] 投资建议 - 家居板块：政策加码有望改善地产数据，叠加内需刺激政策，家居换新需求将得到刺激，推荐欧派家居、顾家家居、索菲亚、好太太、瑞尔特、敏华控股 [9] - 文化办公用品板块：推荐渠道建设完备、新零售与文创IP业务快速发展的晨光股份 [9] - 化妆品板块：行业延续稳健复苏，国货龙头表现突出，推荐润本股份、登康口腔、毛戈平、丸美生物、水羊股份 [9] - 黄金珠宝板块：金价上涨预期持续，推荐具有高品牌溢价能力和差异化定价模式的老铺黄金 [9]

简评：11月份国民经济运行总体平稳，延续稳中有进发展态势。但外部不稳定不确定因素较多，国内有 效需求不足，经济运行面临不少挑战。下阶段，更加积极有为的宏观政策有望得以实施，从而持续扩大 内需、优化供给，做优增量、盘活存量，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期，推动经济实现质的有 效提升和量的合理增长。 12月15日，国家统计局数据显示，2025年11月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比 降幅扩大。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点，同比下降 1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点；二手住宅销售价格环比下降1.1%，降幅比上月扩大0.2个百分点， 同比下降5.8%，降幅比上月扩大1.4个百分点。 简评：11月70城房价数据呈现"环比总体下降、同比降幅扩大"的特征，其中一线城市11月房价表现不 佳，无论是新房还是二手房，同环比跌幅均有所扩大。投资与销售的双降或显示行业仍处于深度调整 期，基本面尚未扭转。往后看，在中央"着力稳定房地产市场"的定调及各地"因城施策"下，房地产市场 有望在结构分化中逐步寻底。 央行12月12日发布2025年11月金融统计数据报告显 ...

市场表现 - 内房股多数走低，中国海外宏洋集团跌4.85%报1.96港元，雅居乐集团跌4.76%报0.3港元，世茂集团跌3.37%报0.201港元，富力地产跌2.94%报0.66港元 [1] 行业核心数据 - 2025年1-11月全国新建商品房销售面积同比下降7.8%，销售额同比下降11.1% [1] - 供给端1-11月投资、新开工和竣工面积同比继续下行，房地产市场整体仍处调整阶段 [1] 政策与行业展望 - 在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，2025年以来房地产市场整体朝着止跌回稳的方向迈进 [1] - 在止跌回稳过程中，房价仍可能存在小幅度震荡 [1] - 在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年PVC市场供需宽松，高库存成常态，处于低迷筑底阶段，2026年供强需弱难逆转但矛盾或缓解，期货或继续探底后震荡筑底 [1][167][194] - 2025年烧碱市场供需偏弱，高库存致价格回落，2026年供需两增，期货或探底后宽幅震荡 [3][168][196] 根据相关目录分别进行总结 市场行情回顾 - PVC历史走势分八阶段，2009 - 2021年有涨有跌，2021年后下跌调整，2022下半年震荡筑底，2024年破位下行 [15][16][20][21][23][24] - 2025年PVC期货弱势调整，年度跌幅20.23%，12月创上市以来新低 [28][29] - 2023年9月烧碱期货上市，2025年波动剧烈，年度跌幅27.42%，12月创历史新低 [32][33] 价格波动分析 - PVC行业有淡旺季，淡季11月 - 次年3月，旺季4月后，7 - 8月开工略降，9 - 10月需求改善 [36] - 烧碱现货旺季金九银十，生产旺季3 - 5月和9 - 12月，季节性受液氯需求影响 [39] - 截至2025年12月上旬，PVC期货成交量19300.74万手，成交额47847.46亿元，持仓量99.75万手，持仓逐年增加 [40] - 截至2025年12月上旬，烧碱期货成交量1617.08万手，成交额15126.96亿元，持仓量27.59万手，成交活跃持仓稳中有升 [47] 宏观经济环境 - 2025年国民经济稳中有进，积极政策带动需求和生产，经济长期向好趋势不变 [50][52] - 2024 - 2025年美联储多次降息，2026年预计降息一次 [53] - 2025年5 - 11月LPR连续6个月不变，宏观经济稳中偏强，货币政策有定力 [59] 上游成本变动 - PVC生产有电石法和乙烯法，国内以电石法为主，烧碱和液氯价格呈背离波动 [62] - 国际油价宽幅震荡，价格中枢下移，2026年供应过剩担忧增加，重心或下移 [65] - 2025年电石价格震荡走低后企稳，2026年或低位运行，成本支撑乏力 [70][71] - 2025年液氯价格低位波动，2026年供需矛盾犹存，市场或偏弱 [76][77] PVC市场供需分析 - 2025年PVC现货跟随期货调整，价格探底，2026年有望底部震荡后企稳 [78][82] - 2008 - 2015年PVC产能先增后减，2016年后稳步增长，2025年新增250万吨，2026年投产计划少 [85][87] - 2025年PVC行业开工七成至八成，平均开工78.97%，2026年价格低位开工或回落 [93] - 2025年PVC产量增加，1 - 11月累计2223.10万吨，2026年或减产 [98] - 近几年PVC下游消费不佳，2025年1 - 10月消费量回落，2026年需求或延续疲弱 [101][103][104] - 2025年房地产数据不佳但政策利好，2026年仍以调整为主 [114][115] - 2025年PVC出口增长突出，1 - 10月累计323.36万吨，2026年或平稳增长但增速放缓 [122] - 2025年PVC社会库存消化慢，12月初高于去年，2026年或延续高库存 [123] 烧碱市场供需分析 - 2025年烧碱现货冲高回落，12月上旬山东地区折百价2125 - 2422元/吨，2026年或低位盘整 [128] - 2010 - 2014年烧碱产能产量增速快，2025年新增112万吨，2026年计划投产约680万吨 [131][132] - 2025年烧碱产能利用率87.43%，高于去年，2026年生产积极性或下降 [139] - 2025年烧碱产量增加，1 - 11月累计3992.89万吨，2026年将维持增长 [145] - 我国是烧碱最大消费国，2025年1 - 11月消费量3591.39万吨，2026年消费或破4000万吨但增速不高 [149] - 2025年氧化铝价格下跌，供应过剩，2026年或加剧过剩，利空烧碱 [155][156] - 2025年烧碱出口显著增长，1 - 10月累计348.58万吨，2026年出口或增长但增速放缓 [162][163] - 2025年烧碱厂区库存高，12月初高于去年，2026年高库存开局，后期或缓解 [165] 供需平衡表 - 2025年PVC产量2441.10万吨，消费量2037.68万吨，出口387.36万吨，2026年供需矛盾或缓解 [167] - 2025年烧碱产量4377.59万吨，消费量3922.43万吨，出口420.08万吨，2026年供需两增 [168] 技术走势分析 - PVC期货2026年或继续探底后震荡筑底，下方支撑4000 - 4200，上方压力5600 - 5700 [170][172] - 烧碱期货2026年或探底后回归震荡，下方支撑1900 - 2000，上方压力2750 - 2850 [176] 期权市场运行情况 - 2025年PVC期权波动率下行、持仓量上升、PCR指标偏低，2026年可期权套保 [181][184] - 2025年烧碱期权高波动、空头情绪主导，2026年期价止跌企稳可卖出行权价低的看跌期权 [190][192] 2026年市场展望 - PVC市场2026年供强需弱难改，期货或探底后震荡筑底，现货持有者可关注卖保机会 [194][195] - 烧碱市场2026年供需两增，期货或探底后宽幅震荡，现货持有者关注卖保机会 [196][197] 行业相关股票 - 截至2025年12月12日，涉及PVC相关产品的股票有金路集团、鄂资B股等，部分股票年度涨幅较大 [198]

中国房地产指数系统三十年回顾与展望 - 中国房地产指数系统（CREIS）于2025年12月11日在北京召开三十年回顾与市场展望专家座谈会 [1] - 该系统是国内最早的房地产指数系统，被誉为中国房地产市场的“晴雨表”和引导投资置业的“风向标” [1] - 系统于1995年、2005年、2015年三次通过国家最高级别专家学者的学术鉴定 [1] 行业发展历程与市场变化 - 自1998年“房改”至2021年新房市场规模见顶，全国新建商品房销售面积累计增长12倍，销售额增长67倍 [2] - 房地产业在扩大内需、促进投资等方面发挥了支柱作用，解决了亿万家庭的基本居住需求 [2] - 近年来，房地产逐步向居住属性回归，行业政策环境从宽松支持转向长效机制建立 [2] - 当前，房地产供求关系已发生重大变化，行业正经历深刻的市场调整与发展模式重塑 [2] 指数系统的演进与覆盖 - 中国房地产指数系统构建了覆盖新建住宅、二手住宅、土地与商办市场的多维度指数体系 [2] - 2010年正式推出“百城新建住宅价格指数”，监测全国100个重点城市新建在售楼盘 [2] - 2020年和2022年先后推出“百城二手住宅价格指数”和“住宅租赁价格指数”，强化存量时代的价格监测 [2] 未来市场展望与系统发展 - 展望未来，中国房地产市场经过深度调整后，有望在“十五五”期间逐步实现筑底企稳 [3] - 房地产在发达经济体中长期是支柱产业，于中国而言是扩内需的关键领域，涵盖开发、运营、服务等多个环节 [3] - 中国房地产指数系统将不断完善与拓展，致力于构建更科学、开放、兼具国际视野的研究体系，服务于行业高质量发展 [3]

核心观点 - 在房地产行业整体调整、城市发展重心转移的背景下，赣州老城区上世纪八九十年代建造的“老破旧”二手房价值内核已发生根本改变，产品力弱的资产正遭受巨大价格冲击，市场呈现显著分化态势 [1][11] 市场现象与价格表现 - 赣州老城区出现多套单价极低的二手房成交案例，例如赣南纸厂小区有房源成交单价仅1900多元/平方米 [1] - 2025年6月15日，新赣南路社区一套约65.33平方米房屋以单价3031元/平方米、总价19.8万元成交 [1] - 2025年7月29日，姚府里一套约67.87平方米房屋以单价2093元/平方米、总价14.2万元成交 [4] - 此类低价房源普遍为房龄超过三十年、位于高楼层且无电梯的两房户型，成交单价集中在2000-3000元/平方米，总价在20万元以下 [1][4] 资产价值驱动因素变化 - 房地产供求关系变化及城市发展重心转移，削弱了老城区的区位价值 [1] - 房屋的金融属性与投资属性被剥离，同时拆迁预期难以实现，导致其支撑价格的核心因素消失 [1][11] - 房屋回归居住属性，在好房子新产品迭代的背景下，产品功能落后、居住体验差的“老破旧”资产竞争力急剧下降 [1][10][11] 产品缺陷与市场需求错配 - 无电梯的高楼层设计对年长居民极不友好，是导致其价格低迷的关键共性缺陷 [6][8] - 三十多年房龄的房屋普遍存在渗漏等难以根治的质量问题，严重影响居住体验 [8] - 尽管老城区生活配套尚可，且经过老旧小区改造环境有所改善，但房屋本身的居住体验落后问题无法改变 [10] 行业趋势与未来展望 - 市场长期分化将成为“时代现象”，产品力越弱的资产受到的价格冲击越大 [11] - 改变此现象需依赖整体环境向好，例如新通胀的到来，因不动产仍具抗通胀特性 [11]