房企销售业绩 - 1-7月百强房企销售总额20730.1亿元，同比下降13.3%，降幅较1-6月扩大1.5个百分点 [1][4] - TOP10房企销售额均值1010.3亿元，同比下降13.6%；TOP11-30房企均值256.3亿元，降幅15.2%；TOP31-50房企均值125.2亿元，降幅7.8% [4] - 千亿以上阵营房企5家（同比减少1家），销售额均值1320.1亿元；500-1000亿阵营6家，均值674.1亿元；300-500亿阵营4家（减少1家），均值371.8亿元 [4] - 7月单月百强房企销售额同比下降18.2%，建发、中国金茂等房企表现强劲 [5] 房企排名格局 - 保利发展以1632亿元销售额居首，绿城中国1368亿元第二，中海地产1319.5亿元第三 [1] 半年度业绩预告 - 沪深上市房企中62家发布2025年半年度业绩预告，其中17家预增或扭亏，11家首亏，28家续亏，6家预减 [2][6] 业绩亏损原因 - 房地产开发项目结算规模下降，毛利率维持低位 [7] - 行业风险敞口升高导致新增资产减值计提 [8] - 大宗资产及股权交易价格低于账面值 [9] - 有息负债利息费用化金额增加 [10] - 出险房企存在逾期罚息、资产拍卖或破产清算损失 [11] 行业趋势判断 - 房地产市场仍处波动调整期，城市分化延续，"好城市+好房子"存在结构性机会 [3]

纪要涉及的行业或者公司 未提及具体公司，主要聚焦于中国宏观经济领域，涉及财政政策、货币政策以及内需等方面 纪要提到的核心观点和论据 财政发⼒与经济运⾏⾼度关联 - 观点：2023年以来，中国财政政策实施⼒度与宏观经济指标呈明显正向相关性，疫情前不明显 [4] - 论据：2023年1 - 7月，财政短暂发⼒后放缓，经济复苏动能同步减弱；2024年1 - 8月，财政⽀出放缓，经济指标同步走弱；2024年9月 - 2025年4月，财政⽀出增速回升，经济指标企稳 [4][5][6] 财政政策对内需的作⽤对⽐ - 观点：2023年后财政政策对内需的影响显著⾼于2023年前 - 论据： - 散点图显示，2015 - 2019年广义财政⽀出与内需回归线斜率为0.0751，2023年后提升⾄0.167，是2023年前两倍有余 [15] - 线性回归模型表明，2023年1月以来，财政⽀出对内需影响系数为0.167，显著⾼于2023年前的0.075，提升幅度超⼀倍 [17] - SVAR模型的累积脉冲响应显示，2023年后财政⽀出冲击对内需的影响当⽉达峰值，2023年前⼏乎⽆明显正向效应 [23][24] 财政政策角色变化原因及影响 - 观点：房地产周期终结后，财政政策效果开始显现 - 论据：2023年前中国经济周期呈房地产驱动特征，2023年后房地产市场调整，财政政策驱动内需增⻓作⽤显现 [26][29] - 观点：财政挤出效应下降提⾼了财政⽀出对内需的提振作⽤ - 论据：2023年后经济环境财政政策挤出效应弱，财政政策对内需提振效果起效快但持续时间短，应注重财政扩张连续性和稳定性 [30] - 观点：房地产市场深度调整⼀定程度削弱货币政策传统传导机制，但货币政策仍重要 - 论据：2023年后房地产市场调整，货币政策扩张效果受限，但货币政策可为财政政策提供适宜货币环境，仍可发挥对宏观经济拉动作⽤ [31][32] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 数据处理⽅式：对⼴义财政⽀出、M2、内需、消费等指标的⽉度数据进⾏季节性调整、差分和标准化处理 [12][14] - 时间窗口选择：对⽐时间段为2015年1月⾄2019年12月和2023年1月⾄2025年3月 [12] - 线性回归模型：被解释变量为内需的⽉度差分，解释变量为⼴义财政⽀出的⽉度差分，控制变量为滞后三期的M2的⽉度差分 [17] - SVAR模型假设：当期财政⽀出可直接影响货币供应量和内需，货币供应量和内需相互影响；滞后期各变量影响存在传导延迟，设定3期滞后 [23]

富力地产资产处置 - 公司以3.9亿元起拍价整体拍卖佛山南海富力广场387处商场房产 相当于评估价4.576亿元的八五折 [2] - 拍卖房产面积跨度32-467平方米 土地性质为批发零售/商业服务用地 涉及执行标的金额4.39亿元 [2][7] - 387处房产位于同一栋拟作商场的楼宇内 该楼宇独立房产总数超600处 部分未物理分隔且7套带租拍卖 [9][10][11] 项目区位与现状 - 标的物地处佛山千灯湖核心区 距广佛线地铁站420米 为地铁上盖综合体 周边二手房挂牌价3-5.65万元/平方米 [13][15][17] - 商场外立面已完工但内部毛坯 地面裸露管线杂乱 无商业运营迹象 原规划7万㎡体验式综合体未实现 [7][14][19] - 项目2017年由富力收购后规划含2栋写字楼+3栋公寓+7层购物中心 2021年招商发布会后仍大面积空置 [18][19] 公司财务与处置背景 - 2024年公司营收177亿元同比降51% 净亏损177亿元 总借款1030亿元中一年内到期达941亿元 [21] - 2025年上半年销售收入73亿元同比增30% 但6月底公告债务重组截止日延至7月31日 [22] - 近年资产处置包括1港元出售伦敦项目 国内酒店资产两年仅售出3家 广州酒店资产多次流拍 [22] 行业动态与市场反应 - 当前法拍商业资产吸引超千人围观但无买家报名 专家指出央国企或成潜在接盘方 [4][17] - 行业普遍通过法拍快速处置核心资产回笼资金 但成交效果取决于资产价值与市场复苏程度 [4][17] - 佛山千灯湖板块房价2.35万元/㎡ 项目区位优势明显但投资者对商业法拍仍持谨慎态度 [15][17]

| | | 业绩预告类型 | 利润下限 | 预剖工属于母公司的净 预告归属于母公司 预告归属于母公司 的净利润上滑 | | 的争和理受力端度 业绩预告日期 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | | 证券名称 | [报告期 今年 二季中报 | 中設 | [报告期]今年二季/ [报告期]今年二季] 中部 | (%) 报告期 今年二 中报 | [报告期 今年二季] | | | | | 单位 亿元 | [单位]亿元 | 李中报 | | | 1 | 保利发展 | 険度 | 27.35 | 27.35 | -63.15 | 2025-07-15 | | 2 | 滨江集团 | 预增 | 16.33 | 19.82 | 70.00 | 2025-07-15 | | 3 | 域建发展 | 15 | 4.40 | 6.54 | 575.14 | 2025-07-15 | | 4 | 中华企业 | H号 | 3.90 | 5.70 | 261.93 | 2025-07-15 | | 5 | 看州发展 | 预减 | 2.10 | 2.10 | -86.00 | 2025-07 ...

管理层变更 - 城建发展完成一把手变更 形成"邹哲+齐占峰"管理层组合 邹哲任党委书记 齐占峰任董事长 [1] - 齐占峰55岁 曾任首都公路发展集团总会计师 现任北京城建集团党委常委、总会计师 [1] - 前任董事长储昭武因年龄原因于2023年11月卸任党委书记 2024年6月卸任董事长 [2] 母公司管理层变动 - 北京城建集团2023年7月更换董事长 常永春接替陈代华 [4] - 2024年李伟东接替常永春任北京城建集团党委书记、董事长 常永春因违纪违法被开除 [4] - 李伟东有多年房地产经验 上任后即调研城建发展业务 [4] 财务表现 - 城建发展2021年归母净利润6.4亿元（同比腰斩） 2022年首次亏损9.26亿元 [1] - 2023年短暂扭亏后 2024年再度亏损9.51亿元 [2] - 亏损主因：房地产开发毛利率14.1%（同比下降4.2pct） 北京区域毛利率15.1%（降5.7pct） 计提资产减值27.4亿元（同比增17.8亿元） 投资收益-7.2亿元（同比降12.1亿元） [2] 战略方向 - 齐占峰提出要推动地产开发业务去存量优增量 统筹新拓土地与老项目去化 维护资金安全 [4] - 李伟东强调守住安全发展底线 防范地产风险、系统性风险、安全稳定风险 [5]

管理层变更 - 城建发展完成一把手变更，形成"邹哲+齐占峰"管理层组合[2][3] - 齐占峰当选第九届董事会董事长，55岁，曾任北京市首都公路发展集团总会计师，现任北京城建集团党委常委、总会计师[2] - 邹哲出任城建发展党委书记，此前担任公司总经理[2] - 前任董事长储昭武因年龄原因于2023年11月卸任党委书记，2024年6月卸任董事长[4][5] 公司业绩表现 - 2021年归母净利润降至6 4亿元（同比近乎腰斩），2022年首次亏损9 26亿元[3] - 2023年短暂扭亏后，2024年再度亏损9 51亿元[4] - 亏损主因：房地产开发毛利率14 1%（同比下降4 2个百分点），北京区域毛利率15 1%（下降5 7个百分点）[4] - 计提资产减值损失27 4亿元（同比增加17 8亿元），对外投资收益-7 2亿元（同比下滑12 1亿元）[4] 母公司管理层动态 - 北京城建集团2023年7月更换董事长，常永春接替陈代华[6] - 14个月后李伟东接任党委书记、董事长，曾任职金隅集团和北辰实业[6] - 常永春2024年5月因违纪违法被开除并移送检察机关[6] 战略方向与风险管控 - 齐占峰强调推动地产开发业务去存量优增量，统筹土地资源布局与项目去化，维护资金安全[7] - 李伟东提出守住安全发展底线，防范地产风险、系统性风险及安全稳定风险[7] - 新管理层组合中邹哲侧重房地产经验，齐占峰侧重财务风险把控[7]

福州非居存量房改建保租房政策 - 福州发布细则允许商业办公、旅馆、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 需满足单项目不少于50套（间）且总建筑面积≥1500平方米等四项核心要求 [1] - 改建后房屋需通过结构安全鉴定和消防评估 宿舍型执行《宿舍建筑设计规范》 住宅型执行《住宅建筑规范》 [1] - 产权人需承诺"不分割登记、不转让、不以租代售"并接受年度检查 政策有望盘活房企存量资产 增加租赁业务收入 [1] 四川房地产市场动态 - 四川上半年房地产开发投资同比下降6.5% 降幅较上年全年收窄3.4个百分点 新建商品房销售面积同比下降6.8% 降幅收窄13.3个百分点 [2] - 市场回稳得益于住房政策优化及城镇化进程推进 新增城镇人口持续支撑住房需求 [2] 法拍房市场数据 - 6月全国法拍房新增挂拍量达3.2万套创年内新高 成交3215套 成交率环比持平 70%房源溢价成交 [3] - 低折扣法拍房成交占比上升 买方更关注非价格因素 大量法拍房或冲击新房及二手房价格体系 [3] 绿城中国高管变动 - 赵晖出任绿城中国执行总裁 此前曾任中交投资总经理、中交房地产集团董事长等职 或推动战略布局与资源整合 [4] 建发集团融资进展 - 建发集团114亿元可续期公司债申请获上交所反馈 债券由8家头部券商承销 可续期特性有助于优化债务结构 [5]

行业整体表现 - 2025年上半年A股房地产开发板块61家房企披露业绩预告 合计预亏342 56亿元至464 97亿元 其中37家亏损占比六成 [1] - 行业分化显著 金地集团 华侨城等亏损扩大 万科亏损额增加 绿地控股由盈转亏 但大悦城 城建发展等实现扭亏为盈 [1] - TOP100房企2025年1-6月销售总额18364 1亿元同比下降11 8% 但降幅同比收窄 拿地总额5065 5亿元同比增长33 3% [13] 盈利房企分析 - 24家房企预计盈利 累计盈利68 68亿元至80 16亿元 其中12家扭亏为盈 6家净利润增长 [2] - 保利发展预计净利润27 35亿元同比降63 15% 滨江集团预计净利润16 33亿至19 82亿元同比增70% 呈现两极分化 [3][4] - 城建发展扭亏幅度最大 预计净利润4 4亿至6 54亿元同比增575 14% 主要因项目交付增加及金融资产收益 [6][7] 亏损房企情况 - 37家亏损房企累计亏损422 72亿至533 64亿元 其中13家为首亏(含绿地控股 信达地产) 11家亏损超10亿元 [8][11] - 万科预计亏损100亿至120亿元居首 因结算规模下降及计提减值 金地集团预计亏损34亿至42亿元 [10][11] - 信达地产首次亏损35亿至39亿元 绿地控股首次亏损30亿至35亿元 均因交付规模缩减及资产减值 [11][12] 市场趋势展望 - 行业仍处调整期但下行节奏放缓 核心城市结构性机会显现 头部企业通过拿地补库强化集中化趋势 [14] - 广发证券预测2025年下半年或迎强拐点 政策临界点临近 消费性需求回归带动"好房子"认可度提升 [13] - TOP10房企新增货值6019 9亿元占TOP100的41 8% 显示资源向头部集中 行业格局加速优化 [13]

武汉利济大厦拍卖案例 - 位于硚口区黄金地段的利济大厦历经七次流拍后以4760万元成交，仅为评估价1亿元的一半，折合单价仅2000多元/平方米 [1] - 大厦总建筑面积超2万平方米，附带未登记地下室，地理位置优越但拍卖现场仅一人参与且无竞争 [1] - 静态租金回报率约3%，每平方米年租金不足百元，远低于武汉核心商圈平均水平 [1] 租金回报率低迷原因 - 现有租约签订较早且硬件设施、物业管理水平存在短板，前身医院属性限制商业价值释放 [2] - 产权结构复杂，被分割为30多户且部分存在代持现象，增加交易成本和法律风险 [2] - 土地为划拨用地，需补缴数百万土地出让金，叠加税费和翻新成本后真实回报率或不足2% [2] 商业地产行业现状 - 政策调控收紧与融资环境恶化导致市场预期转变，商业地产运营难度高于住宅 [3] - 线上消费崛起和消费行为改变对传统商业模式构成挑战，需专业团队和稳定现金流支撑 [3] - 基本面薄弱且回报率低的项目将面临困境，市场理性回归有利于行业长期健康发展 [3] 投资价值分析 - 表面低价隐含补缴费用、改造投入等隐性成本，实际投资吸引力大幅降低 [2][3] - 后续需通过重新定位、租户结构优化等专业化运营提升盈利能力，否则可能亏损 [3] - 案例反映当前市场复杂性，投资者需更理性评估基本面和现金流可持续性 [4]

行业整体表现 - 近两年楼市持续调整导致上市房企业绩滑坡 但去年四季度以来稳楼市政策使市场出现止跌回稳态势 部分房企业绩改善 [1] - 2025年半年度业绩预告显示业绩下滑仍是行业主流 金地、华侨城、荣盛发展等房企亏损扩大 万科亏损额增至100-120亿元 绿地由盈转亏 [1][3][4] - 部分房企开始扭转局势 大悦城、城建发展、广宇集团实现扭亏为盈 另有房企亏损额收窄 [1][6] - 全国新建商品房销售面积同比下降3.5%至4.6亿平方米 销售额下降5.5%至4.4万亿元 70城新房价格环比仍以下降为主 [8] 公司具体表现 - 万科上半年销售金额691.1亿元 回款率超100% 但归母净利润亏损扩大至100-120亿元 主要因结算规模下降、计提减值及资产交易价格低于账面值 [3] - 保利发展保持盈利但利润压缩 上半年营业总收入1167.97亿元 归母净利润27.35亿元 均同比下滑 [5] - 金科股份完成重整 资产负债结构有望大幅改善 [5] - 大悦城、城建发展、广宇集团扭亏为盈 主要因高毛利项目结算增加及降本增效措施 [6][7] 影响因素分析 - 房企短期业绩易受供货节奏影响 大悦城表示扭亏主要因结算资源周期变化 [10] - 规模缩水、售价下降、计提减值增加是房企业绩下滑主因 部分公司采取"微利即可做"策略消化库存 [5][9] - 政策利好持续释放 北京、广州等核心城市优化房地产政策 住建部强调稳定预期、激活需求 [11] 未来展望 - 房企业绩持续改善取决于高成本地块消化和市场恢复 城市分化行情将延续 [11] - 分析人士指出半年报业绩好坏不具决定性意义 市场进一步复苏是关键 [1] - 房企能否成功穿越周期仍有待观察 [2]