"十五五"规划房地产政策方向 - 完善促进消费制度机制，清理住房消费不合理限制性措施 [2] - 盘活用好低效用地、闲置房产和存量基础设施 [2] - 推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式 [2] - 优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，建设安全舒适绿色智慧的"好房子" [2] - 提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产风险有序化解 [2] 具体政策影响与市场解读 - 清理住房消费不合理限制性措施被解读为可能全面解除限购，北京、上海等城市受到关注 [3] - 大力实施城市更新，例如上海推进的城中村改造项目 [3] - 房地产行业被定位为国民经济的重要支柱产业，发展模式从快速开发转向高质量发展 [3] 区域发展重点 - 加快建设上海国际金融中心，凸显其在国际经济、金融、贸易、航运和科技创新方面的中心地位 [3] - 应节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活闲置土地和房屋，支持发展新型农村集体经济 [3]

行业投资评级 - 房地产开发行业评级为“增持”（维持）[8] - 房地产服务行业评级为“增持”（维持）[8] 报告核心观点 - “十五五”规划建议推动房地产行业从量向质切换，政策框架实现递进式演绎：从“房住不炒”总定位到“止跌回稳”短期目标，再到“构建新模式”中长期任务[2] - 政策重在完善商品房基础制度、完善供给体系、提升住房品质，为行业长期价值赋能[2] - 产品力或将成为房企穿越周期的核心竞争力之一，有望重塑企业市场地位和竞争格局[2] 完善制度建设 - 制度建设贯穿全生命周期，前端完善商品房开发、融资、销售等基础制度（如预收款监管、项目“白名单”制度），后端建立房屋全生命周期安全管理制度[3] - 过去20年市场注重增量，未来需在巨大存量层面做好维护保养，预期房屋体检、保险等后期物业管理相关制度将系统性构建[3] 完善供应体系 - “十四五”期间建设筹集各类保障房和安置住房1100多万套（间）、惠及3000多万群众，而“十五五”表述从“有效增加”切换为“优化”，重心从扩量切换为提质[4] - “因城施策增加改善性住房供给”意味着对改善性需求的重视，与保障房形成“保障+市场”功能互补的供应格局[4] 提升住房品质 - 提出建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，住建部从好标准、好设计、好建材、好建造、好运维五个维度定义[5] - 《住宅项目规范》已于2025年5月1日实施，提出14项提升标准，市场将向有产品力的房企倾斜[5] - 物业服务有望从“基础保洁”向“增值服务”升级，具备全生命周期服务能力的物管公司有望获得更大空间[5] 投资标的与估值修复 - 推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的头部物管公司[6] - 重点推荐A股开发（如招商蛇口目标价12.52元、滨江集团目标价13.04元）、内房股开发（如华润置地目标价36.45港元）、香港本地股（如新鸿基地产目标价111.51港元）及物管公司（如万物云目标价32.29港元）[6][10] - 随着“好房子”上升为行业标准，产品能力差异或进一步放大，为板块提供估值修复空间[6]

房地产这一页，看来是真的要翻篇了。 本来很多人还在猜，九十月份会不会有更猛的楼市松绑政策出来。结果呢？没有。LPR也没动，9月没降，10月还是没降。 五年期LPR已经连续五个月停在3.5%不动了。 银行自己赚钱都难，哪还有动力去降LPR？ 另一方面，经济复苏也给政策制定者带来了一些信心。 今年GDP增长目标定在5%左右，一季度5.4%，二季度5.2%，三季度4.8%。虽然增速在放缓，但整体还在目标区间内。 既然经济还能稳得住，自然不需要急着用降息来强刺激。 更重要的是，大家对楼市松绑政策已经有点"麻木"了。 这几年，各种松绑措施出了一轮又一轮，LPR也降过好几波，但楼市就是起不来。这说明什么？说明单纯靠政策已经刺激不出多少需求了。 就算现在再降LPR，对楼市的影响也微乎其微。既然如此，还不如不降。 银行为什么不肯降？ 说到底还是自己压力大。国家金融监管总局的数据摆在那边：今年二季度末，商业银行净息差已经掉到1.42%，远低于1.8%的警戒线。 保交楼在稳步推进，房企爆雷潮基本平息，地方债务化解也在有序进行。 虽然房价还在跌，但同比跌幅在收窄；虽然成交量还在低位，但重点城市已经开始回暖。楼市最坏的时候，确实已经 ...

公司商业模式 - 公司业务聚焦于长租公寓的细分赛道，主要产品线包括为外地企业投资考察团体提供短期租赁服务、为新引进的医护人员及教师团队提供长短租服务、为考研考编的年轻人提供住房及自习室餐饮服务 [1] - 公司通过对接本地商务局、教育局、卫健委等机构获取客源，并提供专业化的衍生服务，例如为企业考察团提供独立会议室租车地接、为医护教师提供培训团建场地、为考研人群提供自习室和廉价餐饮 [1] - 公司采用低成本拿房策略，瞄准烂尾物业、废弃或抛售的公寓以及个人闲置房源，将拿房成本降至最低，对外日租金仅为酒店或其他公寓产品的三分之二左右 [1] 公司运营策略 - 公司提供的专业化衍生服务多为免费或以成本价提供，甚至满足个性化需求，例如将空置房间超低价租给考研学生的父母，此举旨在进行情感维护并降低房源空置率 [2] - 公司通过免费或低成本服务策略建立客户忠诚度，例如招商项目落地后后续团队会继续选择其服务，考研考公成功的年轻人会成为回头客并介绍新客源，这种“算大账”逻辑有助于提高总收益 [2] - 公司注重居住体验的细节设计，样板间配备猫眼全覆盖、风格各异的房间色调、花卉绿植点缀和多功能床头柜，营造出安全感和温馨感 [2] 行业影响与意义 - 公司的模式能有效盘活空置房屋，为业主带来现金流，避免因房屋空置或价格下跌导致的无序挂牌和房价持续下跌 [3] - 公司业务有助于城市招商引资，通过在考察阶段为投资方提供优质服务来提升城市营商环境的好印象 [3] - 公司通过为考研考公等压力较大的年轻人提供细致照顾，能增强城市对人口和人才的吸引力，使年轻人感受到城市温暖从而可能选择留下 [3] 行业新模式展望 - 稳楼市需要依靠新模式，着眼点应放在服务每一类特定群体，通过分析其日常工作生活的新特征变化来供给相应类型的居住产品 [4] - 新模式要求政策考虑长远，居住价格需切合支付能力，并将居住产品与服务结合起来，使年轻人、创业者、投资者能以低成本体面的方式安居，从而壮大住房消费的潜在力量 [4]

由这个微观案例，笔者联想到，稳楼市要靠新模式，着眼点要放到每一类群体。具体来说，贴近日常工 作和生活，分析新特征和新变化，供给相应类型的居住产品。在这个过程中，政策考虑要长远一点，居 住价格切合支付能力，把居住产品和服务结合起来。年轻人也好，创业者、投资者也好，能以低成本、 体面的方式安居，就是为城市所包容，必然壮大住房消费的潜在力量，这就是房地产的新模式，也是行 业稳定的长效机制。 这家企业的经营者告诉笔者，这些是基础服务，都免费或以成本价提供，甚至一些个性化的需求，由管 家反馈过来也会尽量满足。比如有考研学生的父母过来，如果有当天未出租的房间，会以超低价租给他 们。一方面，他们和旅行社、文旅项目对接，开发一些周末休闲度假旅游线路，给这些高强度、高压力 的人群提供放松、休闲的"营养"产品，覆盖部分成本。但更重要的是，免费或低成本策略有助于情感维 护，降低房源空置率，提高老带新的客户增量。 这种算大账逻辑，更能提高总收益。比如，有的招商项目落地以后，后续派驻的团队也会选择他们的租 赁产品；很多考研考公上岸的年轻人，会再次租赁他们的产品，甚至介绍同学朋友来。笔者参观样板间 发现，不管是猫眼全覆盖，房间色调各异的 ...

核心观点 - 市场展现出极强韧性，三大指数低开高走，科创50指数大涨逾1% [11] - 市场成交额2.35万亿元，较上一交易日缩量1609亿元 [11] - 后市以震荡结构看待，需关注成交额能否跟进放大及热门板块低吸机会 [11] 宏观消息汇总 - 住建部深化住房和房地产领域改革，加快构建房地产发展新模式 [5] - 国家广播电视总局发布广播级超高清摄像机技术行业标准 [5] 行业最新动态 - 半导体先进制程设备企业受湾芯展举行关注，相关个股包括奥普光电、国林科技等 [7] - 工业软件迎来黄金投资周期，龙头受益于国产化率提升，相关个股包括中控技术、鼎捷数智等 [7] - 工信部将开展卫星物联网业务商用试验，相关个股包括震有科技、七丰精工等 [7] 上市公司聚焦 - 和远气体签订7.68亿元供气合同，自2026年7月起为期十年 [9] - 精工钢构2025年前三季度新签合同额179.8亿元，国际业务同比增长87.3% [9] - 横店东磁预计2025年前三季度净利润13.9亿元-15.3亿元，同比增长50.1%-65.2% [9] - 明阳智能拟投资15亿英镑在苏格兰建设英国首个全产业链风电机组制造基地 [9] 市场回顾及展望 - 市场热点轮番活跃，稀土永磁、有色金属、半导体等板块涨幅居前 [11] - 稀土永磁板块持续走强，多股涨停；芯片产业链掀起涨停潮，10余股涨停 [11] - 汽车零部件、游戏等板块跌幅居前 [11]

政策 - 中央政策聚焦城市高质量发展顶层设计落地与要素市场化改革，以政策协同筑牢行业稳基 [2] - 四季度预计中央政策延续“顶层设计深化+政策协同发力”主线，聚焦城市高质量发展与房地产新模式构建两大核心方向 [2] 行业 - 前三季度商品房销售和住宅价格同比降幅收窄，去库存成效显现，市场朝止跌回稳方向迈进 [3] - 三季度新房销售规模累计同比降幅持续扩大，行业修复需过程积累，迈向新模式更待久久为功 [3] 土地 - 前三季度全国300城经营性土地成交规模同比下降9%，创2019年以来前三季度新低，各能级城市平均楼板价均同比上涨 [4] - 地方政府将落实“控量提质”要求，结合土地收储等工作促进房地产库存下降，中央财政对地方债务指标的宽松为优化供给结构提供支撑 [4] 城市 - 2025年三季度整体楼市新房供求同环比齐降，预判四季度政策利好及房企加大推盘力度下，成交有望稳中有增，全年成交降幅或持稳10%左右 [6] - 一线城市成交累计同比保持正增长，展现较强韧性 [6] 产品 - 各地“好房子”制度建设加速推进，福建、贵州、重庆、成都等地出台政策，涵盖标准升级、细则完善及试点落实 [7] - 在供给稀缺、需求充裕、政策友好三重因素作用下，行业将迎来好房子的“黄金时代” [7] 业绩 - 2025年前三季度房企整体业绩延续筑底态势，三成百强房企业绩同比增长，部分企业业绩大幅回暖 [9] - 市场整体延续筑底调整，一线及部分强二线核心城市政策松绑释放利好信号，楼市止跌回稳初现端倪，但购房者信心仍在修复且房企库存压力持续 [9] 融资 - 前三季度融资规模同比下降30%，融资规模仍处低位，各类房企发债成本分化 [10] - 2025年三季度是偿债高峰，公募REITs助力房企由重至轻，多家房企债务重组成功 [10]

政策方向与力度 - 2025年前三季度全国约200省市（县）出台房地产政策超过470条，政策频次较前期有所放缓，三季度出台政策超120条，较二季度的175条降低 [1][2] - 政策主要围绕城市更新、激活需求、优化供给、构建房地产发展新模式四大方向展开，其中北京、上海、深圳优化限购是8月以来最重磅的动作 [1] - 需求端政策集中在公积金新政、购房补贴、核心城市放开限购、创新性金融产品四方面，前三季度各地调整公积金政策约220条 [4] - 供给端政策着力于控制增量、去库存，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地超4600宗，总用地面积超2.4亿平方米，总金额超6200亿元 [5] 市场成交表现 - 一线城市在政策带动下新房及二手房成交均有修复，北京9月1日至28日新建商品住宅日均成交1.45万平米，环比增长19%、同比增长20% [7][8] - 上海9月1日至25日新建商品住宅日均成交3.3万平米，较8月日均增长31%，同比增长55% [8] - 深圳新政后（9月6日至28日）新建商品住宅日均成交0.6万平米，较8月日均增长33% [8] - 全国层面，2025年前三季度重点100城新建商品住宅成交面积同比小幅下降，而重点30城二手房成交套数同比增长约9% [9] 价格变动趋势 - 2025年1月至8月，百城二手住宅价格累计下跌5.08%，其中一线、二线、三四线城市分别下跌3.06%、5.65%、5.32% [9] - 同期百城新建住宅价格累计上涨1.54%，其中一线、二线城市分别上涨3.99%、0.96%，三四线代表城市累计下跌0.88% [9] 行业未来发展方向 - 中央层面强调城市高质量发展，以城市更新为抓手，支持老旧住房自主更新、原拆原建，并稳步推进城中村改造 [10][11] - 行业将探索以“好房子”建设为代表的新发展模式，中央大力推进安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”建设，各地已出台相关技术标准 [10][12] - 未来政策发力点预计集中在刺激改善型住房需求、推进“好房子”建设、加大存量商品房和存量土地盘活力度等方面 [12]

城镇化新阶段与城市发展战略 - 中国城镇化率已突破67%，城镇开发边界内70%以上是存量空间，标志着城镇化从快速增长转向稳定发展，城市发展重点从大规模增量扩张转向存量提质增效 [1] - 中央城市工作会议及《意见》为新阶段城市工作划定重点，包括推动城市群一体化和都市圈同城化发展、增强超大特大城市综合竞争力、激活城市存量资源潜力等 [1] - 任何城市规模都存在合理区间，超过区间必然导致规模不经济，需警惕主张“城市越大越好”的倾向 [1][10] 都市圈与城市群发展机遇 - 中国城镇化率在2011年超50%后开启城市群时代，2024年常住人口城镇化率达67%，标志着“聚中有散”的城市群时代已成为必然，都市圈群终将成为中国城镇化的真正主体形态 [6] - 当前多数城市群和都市圈发展面临“集而不群”、“圈而不同”问题，《意见》的出台带来战略布局、制度创新、政策红利和市场预期等重要机遇 [6] - 构建“圈群主体、多态嵌套”的城市体系是促进大中小城市协调发展的基本路径，需完善全国统一、公平竞争的制度规则，率先在都市圈和城市群内形成统一大市场 [7] 超大特大城市功能优化 - 超大特大城市做强做精核心功能，需将最重要、最稀缺的资源要素集中到最核心的功能上，突出其主导性和引领性 [8] - 疏解非核心功能需处理好基与核、高与低和聚与散三对关系，关键是以市场化方式促进都市圈化，实现“减量”与“增质”平衡 [8] - 通过超大特大城市都市圈化，将非核心功能疏解至当日通勤范围内的周边空间，实现中心与周边共赢，并发挥市场决定性作用进行资源配置 [9] 住房市场转型与“好房子”供给 - 中国城镇户籍居民的住房问题已基本解决，城镇住房发展正从“住有所居”的“有房子”阶段迈向“住有宜居”的“好房子”阶段 [5][14] - “好房子”需求较大但供给相对不足，需从存量更新和新房建造两方面发力，供给应“量需而供”，精准匹配总量规模、户型结构、功能品质等条件 [5][14] - 需加快探索低杠杆、低负债、低周转、现房销售的房地产新开发、销售、融资模式，政府与市场协同发力以实现供给突破 [14] 房地产市场企稳与结构调整 - 当前房地产市场止跌回稳基础仍有待夯实，调整是不同于以往的深度调整，政策与市场存在循环影响的周期 [19] - 推动市场企稳需宏观经济持续好转带动预期和需求恢复，同时房地产自身需着力减负、配套、加力和挖潜 [20][21] - 中央城市工作会议及《意见》将加速房地产市场供求和结构调整，加快房地产新模式构建，高质量住房比例将逐步提高 [5][22] 城市更新实施路径与挑战 - 城市更新成为推动城市高质量发展的重要抓手，需制定专项规划进行统筹指导，因其是涉及多主体、多客体和多方式的系统工程 [15] - 建立从体检到更新的有效转化机制需完善组织协调、考核问责等工作机制，并调动家庭、企业和社会力量广泛参与 [16] - 推进城市更新需破解钱从哪里来、力从哪里聚、利在哪里分三大核心问题，其中利益平衡机制最为重要 [17][18]

行业定位与发展背景 - 代建作为房地产专业化新模式代表 有助于转变传统三高模式 助力行业去杠杆并回归居住属性[1] - 行业正经历三大变化：政策导向由去杠杆转向防风险 市场需求由普涨转为分化 竞争由规模扩张转为质量较量[2] - 代建以轻资产、低负债为核心特征 企业不出资或极少出资 不动用杠杆 拥有健康资产负债表和抗风险能力[2] 市场表现与增长数据 - 代建中标项目数量2021至2024年保持40%以上年增长 2025年上半年同比增长8%[3] - 2025年代建行业渗透率预计达12.5% 相较国外成熟市场20%-30%渗透率仍有较大发展空间[3] - 国内已有超过20个省级政府出台政府投资项目代建管理办法[3] 商业模式与收益特征 - 代建企业通过提取管理费和参与地产基金超额收益分配 如铁狮门以不足5%资本投入分享项目40%以上收益[3] - 模式经过国内外超30年实践检验 能有效承接不同市场主体开发建设需求并获取稳定收益[3] 政策机遇与发展方向 - 城市更新、危旧房改造、保交楼和好房子建设等政策方向将释放拆建更新类代建机会 激活纾困代建需求 增加高品质改善住宅代建机会[4] - 代建企业需从开发端专业服务商进阶为社会问题解决者 承担更宏观历史命题[4] 行业格局与规范建设 - 2024年行业呈现头部集中、尾部出清趋势 头部企业注重风险管控和盈利能力 形成"宁拒百单、不接一雷"共识[4] - 代建分会推动出台《房地产代建企业自律公约》《代建企业合同示范文本》 即将发布首个《代建企业综合能力评价标准》[5]