报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 报告围绕电子城进行调研，展示其营收、盈利、融资、业务转型等情况，公司正深化科技服务战略转型，虽目前营收利润仍较依赖房地产，但新型科技服务收入占比达43.4%，未来将继续聚焦主业并推进多项改革措施助力发展 [23][24][26] 根据相关目录分别进行总结 调研基本情况 - 调研对象为电子城，所属行业是房地产服务，接待时间为2025年5月30日，上市公司接待人员有副董事长、总裁张玉伟等 [16] 详细调研机构 - 接待对象为参与公司网上2024年度暨2025年第一季度业绩说明会的投资者，接待对象类型为其它 [19] 调研机构占比 未提及 主要内容资料 - 营收情况：2024年公司实现营业收入21.12亿元 [23] - 盈利表现：2024年公司实现归属于上市公司股东的净利润 - 15.80亿元 [23] - 融资渠道：2024年开展基础设施公募REITs发行申报工作，分五期发行超短期融资券共计20.50亿元，有效降低整体融资成本 [23] - 新型科技服务收入构成：包括园区运营服务收取的房租、物业费等收入，创业孵化与企业成长加速服务收入，信息化服务收入等 [23] - 增发股东减持：股东减持是基于自身资产配置、资金需求等因素的正常交易行为，公司持续向科技服务业务转型 [24] - 市值管理：公司董事会与经营层高度重视市值管理工作，各部门通力合作 [24] - 燕东微定增项目：公司未参与燕东微40亿定增项目 [24] - 科技转型：2024年新型科技服务收入9.16亿元，占营业收入比重43.4%，公司将持续深化科技服务战略转型 [24] - REITs情况：2025年5月20日基础设施公募REITs申报材料获受理，初步预估募集规模10 - 15亿元，发行有利于盘活存量资产等 [25] - 轻资产转型规划：京外项目全力去化加速资金回笼，京内项目长期自持与运营 [26] - 未来改革措施：2025年推进深化科技服务转型等多项工作，助力公司优化结构、提升竞争力 [26]

业绩表现 - 2024年营业收入29.22亿元同比下降4.38% 归母净利润8170.85万元同比增长31.60% [2] - 2025年一季度营业收入2.78亿元同比增长28.07% 归母净利润7758.57万元同比增长2123.13% [2] - 一季度净利润大幅增长主要因转让上海微星住房租赁运营有限公司10%股权 交易对价1.7亿元 预计净收益5000万~7000万元 占2023年归母净利润50%以上 [4] 主营业务结构 - 主营收入构成包括房产销售(占比约80%)、物业管理服务、房地产出租、代管代建、酒店业、金融服务和贸易业务 [4] - 主要销售项目包括浙江湖州花园名都、新黄浦唐南CX地块(玉象府)和上海江南颐景轩(签约金额7064.64万元) [5] - 上海五处出租物业出租率区间21.87%~95.4% [5] 战略布局与资本运作 - 收购北京昌平区硅谷SOHO-2号楼项目 产权对价2.15亿元 建筑面积21759平方米 单价9880元/平方米 评估价值3.31亿元 将纳入北京保障房体系 [5] - 拟以闵行区梅陇镇租赁住房项目为底层资产开展保租房持有型不动产资产支持专项计划 2023年曾计划申报发行保租房公募REITs [5] - 打造"筑梦城"品牌布局上海保租房市场 [5] 未来发展策略 - 优化"双轮驱动"发展格局 强化房地产主业与金融业务协同 [6] - 通过项目收购扩大区域布局 增强持续经营能力和盈利能力 [5]

新版楼市"汉九条"，聚焦"扩需求"和"稳供给"两个方面，通过对住房金融、税收优惠、市场供应等多方 面调整，形成了政策组合拳。 报告称，为了稳固楼市的回暖态势，2025年房地产政策延续宽松导向。国家发改委、央行、住建部等多 个部门围绕"止跌回稳""建设好房子""保障房收储"等目标推出了一系列政策措施。 戴德梁行武汉国企服务平台负责人谢颖表示，随着我国城镇化进程的放缓和新增人口增速的下降，房地 产市场正回归居住属性，强调"租购并举"满足多样化需求，增加保障性租赁住房供给成为关键措施。一 方面，保障性租赁住房有效缓解了新市民、青年人等群体的住房压力，助力群体城市融入；另一方面， 自公募REITs（公开募集基础设施证券投资基金）将保障性租赁住房纳入底层资产试点类型后，项目资 金端得以有效补充，也为保障性租赁住房市场提供了强劲动力，并构建了完整的投资闭环。 随着住宅新开工及竣工面积的持续下滑，供给端供应节奏持续放缓，在需求端持续改善的背景下，包括 武汉在内的国内发达二线城市的供销比呈现下降趋势，由2024年的0.81下降至今年一季度的0.71。在24 个主要城市中，超过8成城市的库存去化周期缩短，供需矛盾逐步缓和。 武 ...

公募REITs市场发展概况 - 自2021年5月首批公募REITs项目获批以来，市场已从破冰试点发展成为资本市场重要组成部分，累计发行66只产品，"首发+扩募"合计募集规模接近1800亿元，二级市场总市值达1986亿元 [1] - 2024年7月国家发改委发布《常态化发行通知》，推动市场进入常态化阶段，全年新发产品29只创历史新高 [2] - 2025年市场持续扩容，截至5月26日全市场产品总数达66只，募集总规模1794.58亿元（首发1743.93亿元+扩募50.65亿元），二级市场总市值1986.21亿元逼近2000亿大关 [3] 资产类别与行业覆盖 - 资产类型从产业园区、交通、港口扩展至保障性租赁住房、仓储物流、商业消费等领域，底层资产丰富度大幅提升 [3] - 交易所在审项目包括数据中心、热电联产，未来将覆盖养老基础设施、旅游景区、酒店等行业 [3] - 常态化发行通知允许发行资产类型扩充至13大类，但文化旅游基础设施和养老设施项目仍属市场空白 [8] 民营资本参与情况 - 京东集团、物美集团、印力集团、顺丰控股等民营企业已成功发行公募REITs，开拓新融资渠道 [6] - 公募REITs帮助民营企业实现"轻资产、重运营"转型，降低资产负债率，并通过"资产上市—价值重估—产业反哺"提升品牌价值 [6] - 民营资本借力REITs盘活存量资产，降低对传统信贷依赖，同时倒逼企业引入市场化管理机制提高收益水平 [7] 投资者结构演变 - 机构投资者占比高，包括券商自营、保险、公募基金、信托、私募基金、银行理财、产业资本等 [4] - 市场期待社保基金、养老金、企业年金等长线资金入市，为市场带来更稳定资金流 [4] 现存挑战与优化方向 - "公募基金+ABS"交易结构复杂，存在多重收费、激励不相容等问题，需简化结构并厘清资产方与管理人边界 [8] - 文化旅游基础设施面临收益权不清晰、文物资产转让限制等问题，养老设施受制于非营利性定位和人力成本高企 [9] - 二级市场溢价率攀升反映供需失衡，个人投资者教育滞后导致短期投机行为加剧市场波动 [9] 未来发展趋势 - 参照海外市场规律，未来3-5年中国公募REITs发行数量和规模将持续增长 [10] - 随着资产类别增加、投资者类型丰富及二级市场功能完善，公募REITs将成为资本市场重要投资工具 [10]

公募REITs交易情况 - 2025年5月23日二级市场收盘价为4.178元/份，较发行价2.734元/份涨幅达52.82% [1] - 基金自2025年5月26日起停牌1小时并于10:30复牌，同步暂停基金通平台份额转让业务1小时 [1] 基础设施项目经营情况 - 基础设施项目为苏州工业园区菁英公寓（公共租赁住房），运营管理机构为苏州工业园区公租房管理有限公司 [1] - 项目以获取租金稳定现金流为目的，当前经营稳定且无重大未披露信息 [2][3] 价格变动对分派率影响 - 2025年预测可供分配金额为54,678,152.94元，发行价买入时分派率预测值为4.00%，按5月23日收盘价4.178元/份买入时分派率降至2.62% [4] - 分派率计算基于招募说明书预测数据，实际可供分配金额可能变动 [5] 债券型基金开放期安排 - 开放期为2025年5月27日至6月3日（6月2日端午节休市），可办理申赎业务 [11] - 单一投资者持有份额超50%时暂停个人投资者申购 [12] - A类份额申购费率按金额阶梯收取，C类份额免申购费 [13] 基金销售与估值 - 直销机构为华泰证券资管，客服电话4008895597 [20] - 基金份额净值每日计算并公告，精确至0.0001元 [22][23]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 随着存款利率下降，具有高分红属性的REITs配置吸引力增强，行情持续走强 [1] - 本周中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场保障房、交通、仓储物流类REITs涨幅领先，生态环保、市政设施REITs微跌 [1] - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 二级市场走势 - 截至2025年5月23日，中证REITs（收盘）指数收盘价为869.19点，整周涨跌幅为+1.2%，表现强于沪深300指数（-0.2%）、中证转债指数（-0.1%）以及中证全债指数（+0.1%） [2][8] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证REITs（+10.1%）>中证转债（+3.3%）>中证全债（+0.6%）>沪深300（-1.3%） [2][8] - 截至2025年5月23日，近一年中证REITs指数回报率为9.6%，波动率为6.9%，回报率高于沪深300指数、中证转债指数以及中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在5月23日上升至1984亿元，较上周增加52亿元；全周日均换手率为0.71%，较前一周上升0.13个百分点 [2][13] 不同项目REITs表现 - 截至2025年5月23日，产权类REITSs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+1.6%、+2.1% [3][18] - 不同项目类型REITs周涨跌幅分化，平均涨幅最大的三个项目类型分别为保障性租赁住房类（3.0%）、交通基础设施类（2.6%）和仓储物流类（2.1%） [3][18] - 周度涨幅排名前三的三只REITs分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（+17.56%）、招商高速公路REIT（+11.54%）、平安宁波交投REIT（+5.73%） [3][22] - 保障性租赁住房类本周交易最活跃，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额15.6%；交通基础设施类成交额占比最高，区间日均换手率为0.7%，成交额占REITs总成交额24.9% [4][23] - 本周不同REITs产品资金流向中，主力净流入额前三名分别为华泰苏州恒泰租赁住房REIT（4247万元）、平安广州广河REIT(1458万元）、红土创新盐田港REIT(981万元） [4][24] 一级市场发行 - 截至2025年5月23日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品共有1只，已问询的产品1只，已受理的产品2只，已反馈的产品8只，已通过待上市的产品3只，另有通过已上市的首发产品3只 [26] 估值跟踪 - 截至5月23日，公募REITs年化现金分派率均值为6.1%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [28] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [28] - 截至2025年5月23日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低316BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [29] 行业要闻 - 5月20日，创金合信电子城产业园REIT项目已正式受理，这是创金合信申报的第二单公募REITs产品 [36] - 5月19日，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的审核状态为通过，消费基础设施公募REITs继续扩容 [36] - 5月20日盘后，易方达华威市场REIT与红土创新深圳安居REIT分别较发行价累计上涨71.39%和52.78%，触及监管停牌阈值 [36] - 5月21日，江苏省首单租赁住房REITs项目——“华泰苏州恒泰租赁住房REIT”正式在上交所挂牌上市，网下和公众认购倍数分别达216.91倍和829.78倍，上市首日涨幅29.99% [36]

华泰苏州恒泰租赁住房REIT基金经理发声，呼吁投资者理性看待风险，合理决策。 中经记者 罗辑 北京报道 5月21日，此前网下认购倍数创造历史新高的华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金 （简称"华泰苏州恒泰租赁住房REIT"，代码：508085）在上交所挂牌上市。延续此前的热度，该REIT 基金开盘即上涨29.99%,触及公募REITs上市首日的涨幅上限，触发停牌规则。5月22日该基金自开市起 停牌1小时，并暂停上交所基金通平台份额转让业务1小时。 今年以来，公募REITs市场持续火爆。据Wind数据统计，目前全市场口径下已有超25份因涨幅过高触发 停牌的公告披露。其中，除了上市就触发30%涨停的产品外，多只产品因为累计涨幅（注：收盘价相较 基准价涨幅）超70%而停牌，更有产品因短期涨幅过高，连续4次触发临时停牌。 面对如此热潮，多位受访人士指出，REITs投资者应理性决策，避免受市场情绪影响，忽略溢价风险， 勿盲目追高。 年内全市场公募REITs平均涨幅达17.76% 今年的"公募REITs热"吸睛无数，资金持续涌入公募REITs市场。Wind数据显示，自今年年初开始，截 至2025年5月21日 ...

风险提示：1）云计算行业增速弱于我们预期；2）融资利率上升；3）市场竞争加剧。 预计2025 年业绩稳步增长，净负债/调整后EBITDA 比例逐步下降公司维持业绩指引不变，预计其2025 年总收入为112.9-115.9 亿元（同比增长9.4%-12.3%）， 调整后EBITDA 为51.9-53.9 亿元（ 同比增长 6.4%-10.5%），这一业绩指引部分受到ABS 项目出表的影响。我们注意到，ABS 项目完成后，公司杠 杆率逐步下降，1Q25 净负债/经调整EBITDA 比例已下降至6.6 倍（1Q24:7.7 倍）。公司将继续积极推 进公募REITS 的发行工作，随着市场需求的进一步好转及REITS 项目的推进，公司的杠杆率有望逐步 下降，利息费用将相应减少，带动业绩改善。 看好公司长期发展，维持"买入"评级 我们维持盈利预测不变，预计公司25-27 年经调整EBITDA 分别为52.9/59.3/68.8 亿元。我们采用SOTP 估值法对公司估值，国内业务方面，考虑到公司上架率提升及REITS 项目带来的现金流改善，我们将 2025 年EV/EBITDA 目标估值由15 倍上调至16 倍（可比平均： ...

报告公司投资评级 - 维持“买入”评级，目标价40.47港币/股 [1][4][6] 报告的核心观点 - 万国数据1Q25营收和调整后EBITDA同比增长，受益于积压订单交付和新订单推进，完成首单ABS项目交割确认资产处置收益，国内AI应用发展有望带动数据中心空置率下降，带来估值提升和业绩改善机遇 [1] - 国内业务运营面积和IT规模增长，机柜利用率和上架率提升，调整后EBITDA利润率上升；海外业务签约和运营规模扩大并形成营收和调整后EBITDA [2] - 公司预计2025年业绩稳步增长，受ABS项目出表影响，杠杆率逐步下降，推进公募REITS发行有望进一步降低杠杆率和利息费用，带动业绩改善 [3] - 维持盈利预测不变，采用SOTP估值法对公司估值，上调国内业务2025年EV/EBITDA目标估值，参考国际子公司B轮融资估值水平给予国际业务估值，对应目标价上调 [4] 根据相关目录分别进行总结 财务数据 - 1Q25实现营业收入27.23亿元，同比增长12.0%，调整后EBITDA 13.24亿元，同比增长16.1%，高于彭博一致预期，净利润4.11亿元 [1] - 预计2025年总收入112.9 - 115.9亿元，同比增长9.4% - 12.3%，调整后EBITDA 51.9 - 53.9亿元，同比增长6.4% - 10.5% [3] - 预计25 - 27年经调整EBITDA分别为52.9/59.3/68.8亿元 [4] 业务情况 - 国内业务：截至1Q25末，运营面积610,685平方米，同比增长14.6%，运营IT规模约1313MW，运营/储备规模分别为369MW/900MW，机柜利用率75.7%，环比提升1.9pct，调整后EBITDA利润率48.6%，环比提升0.4pct [2] - 海外业务：截至1Q25末，DayOne累计签约规模537MW，运营规模143MW，1Q25形成营收/调整后EBITDA 0.66/0.21亿美元 [2] 估值情况 - 采用SOTP估值法，国内业务给予16倍2025年EV/EBITDA估值，对应股权价值472.75亿元；国际业务参考B轮融资估值水平，给予6.75元/股估值，对应股权价值102.87亿元，合计股权价值575.62亿元，对应目标价40.47元/股 [11] 经营预测指标 |会计年度|2023|2024|2025E|2026E|2027E| |----|----|----|----|----|----| |营业收入(人民币百万)|9,957|10,322|11,433|12,933|14,809| |+/-%|6.76|3.67|10.76|13.12|14.51| |归属母公司净利润(人民币百万)|(1,277)|3,304|(843.89)|(483.21)|313.52| |+/-%|2.19|358.78|(125.54)|(42.74)|164.88| |EPS(人民币，最新摊薄)|(0.82)|2.12|(0.54)|(0.31)|0.20| |ROE(%)|(5.92)|15.87|(3.81)|(2.25)|1.47| |PE(倍)|(28.52)|11.02|(43.15)|(75.36)|116.14| |P/B(倍)|1.91|1.61|1.68|1.72|1.69| |EV/EBITDA(倍)|19.01|8.40|16.41|14.56|12.44| [5] 可比公司估值 |公司简称|公司代码|市值(百万元)|EBITDA（百万元）（2025E/2026E/2027E）|EV/EBITDA（倍）（2025E/2026E/2027E）| |----|----|----|----|----| |数据港|603881 CH|18,366.5|1,119.0/1,183.6/1,277.0|17.7/16.7/15.5| |光环新网|300383 CH|24,752.9|1,595.5/1,498.8/1,581.7|18.0/19.2/18.2| |润泽科技|300442 CH|77,914.3|4,896.5/5,432.0/5,857.0|18.4/16.6/15.4| |易昆尼克斯|EQIX US|620,999.0|26,658.5/30,024.5/32,075.8|27.6/24.5/22.9| |数字房地产信托|DLR US|415,298.3|19,489.4/21,441.5/22,734.4|28.0/25.4/24.0| |世纪互联|VNET US|12,337.0|2,747.3/3,507.0/4,410.0|8.9/7.0/5.6| |平均| - |194,944.7|9,417.7/10,514.6/11,322.7|19.8/18.2/16.9| [11]

5月21日，由华泰证券资管作为基金管理人和资产支持证券管理人、华泰联合证券有限责任公司作为财 务顾问的华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（简称"华泰苏州恒泰租赁住房 REIT"，代码：508085）在上交所挂牌上市。 华泰苏州恒泰租赁住房REIT基金经理表示，随着交易价格的大幅上涨，公募REITs产品可能存在三大风 险，呼吁投资者理性看待，合理决策。 其一是价格波动风险。REITs在二级市场的交易价格可能因短期资金炒作、市场情绪等因素大幅偏离其 资产净值，形成溢价或折价。此外，作为新兴的投资品种，REITs产品在市场中的流动性较其他成熟品 种尚且偏弱，风格趋同的机构投资者占比较高，大额买卖可能引发短期供需失衡，加剧价格震荡。 其二是高额溢价风险。REITs二级价格上涨将导致投资者买入成本上升，进而降低实际净现金流分派 率，侵蚀投资收益。以华泰苏州恒泰租赁住房REIT为例，基于本基础设施资产发售规模13.67亿元，根 据招募说明书测算，本基础设施项目2025年度和2026年度净现金流分派率分别为4%和4.07%。二级价格 在基金份额认购价格2.734元/份基础上每上涨1%，根据招募说明书测算的净 ...