会议核心观点 - 深入学习贯彻中央精神，锚定建设现代化人民城市目标，推动城市高质量发展与内涵式发展 [1] - 自觉以重要论述精神审视城市发展实践，在融入国家战略中提升城市能级，奋力走出具有本地特色的特大城市现代化发展新路 [1] 城市发展战略 - 构建城市空间新格局，融入长江经济带和长三角一体化发展大格局，优化现代化城市体系，高质量建设现代化都市圈 [2] - 以“全市一盘棋”理念强化空间统筹与产业协同，提高区域辐射带动力、市域空间联动性和城乡融合精准度 [2] 创新发展动能 - 培育创新发展新动能，做强科技创新策源、高端产业引领、开放枢纽门户等核心功能 [2] - 推动科技创新和产业创新深度融合，布局建设“创新带+产业走廊”，聚力打造双向开放枢纽和供应链中心 [2] 城市建设与品质提升 - 打造宜居宜业新家园，以城市更新为抓手，建设有品质高度的幸福之城、有风景气度的生态之城、有文化厚度的魅力之城 [2] - 彰显城市温度，展现“山水城林”与历史文化交织共融的城市气质 [2] 城市治理体系 - 完善现代治理新体系，以绣花般细心耐心巧心抓好治理，提升基层治理效能和本质安全水平 [2] - 注重数智赋能，加快特大城市治理体系和治理能力现代化 [2] 重点工作任务 - 加快抓好国土空间总体规划落地、打造活力中心区、建设青年发展型城市、提升交通枢纽能级等8个方面重点工作 [3] - 坚持高水平规划、高标准设计、高质量更新、高效率运营、高效能治理，推动城市形象、功能、品质和活力显著提升 [3] 工作保障与领导 - 加强党对城市工作的全面领导，把新发展理念作为指挥棒，牢固树立和践行正确政绩观 [3] - 坚持“人民城市人民建、人民城市为人民”理念，敬畏历史、文化、生态，用好改革关键一招 [3]

城市更新与产业升级 - 鼓楼区正通过城市更新推动老城焕新与拓展发展空间 例如将原汉中门汽车客运站更新改造为集科研办公、配套商业、生活休闲于一体的金运LIVE·金智里时尚街区[1] - 城市更新项目强调依托周边资源禀赋 持续完善功能配套并积极引入新兴业态以释放老城发展新活力[1] - 位于玄武湖畔的南京华贸中心总建筑面积约45万平方米 项目投运后将推动中央路—玄武湖商圈提档升级[1] - 南京华贸中心项目坚持高标准招商与高水平运营 旨在提升供给质量 加快集聚龙头企业与品牌商家 以营造新锐消费场景、引领都市生活方式并打造总部经济新地标[1] 产业发展与科技创新 - 苏电产业科创园聚焦智能电网、新一代信息技术等战略性新兴产业 致力于建设电力产业科技创新示范园区[2] - 官方强调需抓牢抓实项目推进以促进产业集聚发展 为南京智能电网产业高质量发展做出贡献[2] - 鼓楼区立足中心城区特点 将持续发力总部经济并加快产业转型升级 以巩固拓展经济回升向好势头[2] 企业运营与市场拓展 - 博西家用电器集团作为全球家电行业领军企业之一 自1997年在南京建立公司以来为当地发展作出积极贡献[1] - 官方鼓励企业持续深耕核心业务 精准对接消费需求 不断丰富产品供给并努力开拓更大消费市场[1]

城市更新项目投资 - 广州举办城市更新发展大会暨项目推介会，一次性推介102个城市更新项目，总投资约8077亿元 [1] - 推介项目涵盖老旧小区改造、危旧房原拆原建、城中村改造等类型 [1] - 城中村改造是重头戏，推介项目数量达43个，投资总额约6479亿元 [1] - 大会进行了24个代表性项目的集中签约，包括越秀区瑶台村、海珠区得胜岗片区、荔湾区聚龙湾片区启动区等更新改造项目 [1] 项目融资与金融支持 - 金融和投资机构积极响应项目融资需求，提出定制化信贷、REITs、产业基金等多元金融方案 [1] 国家重大工程项目规划 - 中国将基于国家战略全局谋划并实施一批具有战略性、引领性、突破性的重大标志性工程项目 [2][3] - 重大标志性工程领域包括城市更新、战略骨干通道、新型能源体系、重大水利工程、国家重大科技基础设施等 [2][3] - 政策将推动基础设施投资在总体保持适度超前但不过度超前的基础上持续增长 [2][3]

行业范围重大突破 - 基础设施REITs项目行业范围实现重大突破，首次将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店、商业办公设施、城市更新设施等优质资产类别纳入范围[1] - 资产图谱正系统性地丰富完善，标志着中国REITs对消费基础设施的理解已从单纯的商品购买场所升级至提供高品质生活与服务体验的空间[2] - 此次扩围体现了经济转型升级的内在需求，随着资产类型多元化、市场机制成熟化，公募REITs市场将在定价效率、流动性管理和价值发现方面实现更大突破[1] 市场持续扩围扩容历程 - 基础设施REITs自2020年启动以来持续扩围扩容，发行范围已涵盖12大行业的52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型已实现首单发行上市[2] - 工作初期纳入仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等，后续逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域[2] 消费基础设施内涵拓展 - 《行业范围清单（2025年版）》在消费基础设施领域的内涵拓展尤为引人瞩目，旨在从供给侧深度激发消费潜力[2] - 体育场馆纳入基础资产范围有力支持全民健身国家战略，拓展体育消费新空间[3] - 商旅文体健融合的商业综合体通过沉浸式消费体验，将多要素深度融合打造多维互动场景，满足人民群众对高品质、多样化生活服务的新期待[3] - 四星级及以上酒店作为现代服务业和消费升级的代表纳入REITs资产范围，旨在通过市场化机制推动消费供给端提质增效[3] 商业办公设施与国际接轨 - 首次将商业办公设施作为独立资产大类纳入REITs范围，支持超大特大城市的超甲级、甲级商务楼宇项目发行REITs[4] - 此举是对国际REITs市场发展规律的尊重，办公楼、购物中心、酒店等是境外成熟REITs市场中最常见、规模最大的资产类别[4] - 有利于显著扩大资产规模，吸引更广泛的投资者参与，标志着中国REITs在资产类型上正逐步与国际主流市场接轨[4] - 支持超大特大城市通过公募REITs盘活商务楼宇资产，为实体经济提供更稳定的经营场所和更优质的商务环境，服务国家城市群发展战略[4] 城市更新设施金融创新 - 城市更新设施作为独立类别纳入REITs底层资产是一大创举，涵盖老旧街区、老旧厂区更新改造项目以及多类型的城市更新综合设施[5] - 为城市更新国家战略行动提供强有力的金融支持，破解其投资规模大、回收周期长、社会资本参与难等挑战[5] - 引入“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环模式，增强社会资本参与意愿，推动项目从“重开发”转向“重运营”[5] - 通过市场化估值机制充分发现并兑现融合资产的整体价值，提升运营可持续性[5]

个人背景与职业传承 - 戈玉兰为年轻海归，出生于有2500多年历史的苏州古城区，对古建筑有深厚情感[1] - 其父亲戈荣华曾参与长三角地区众多古建筑修复保护工作，在业内颇有名气[1] - 戈玉兰在伦敦大学学院学习商科，研究生阶段选择城市更新专业，学习城市经济学、都市社会学等课程[1] - 学成归国后先在北京从事遗产保护策划工作，随后回到苏州继承父亲事业[2] 专业理念与工作方法 - 工作核心是将古建筑修缮保护与城市更新融为一体，进行系统化推进[2] - 拥有海外开阔视角和国际多元理念，能跳出单纯古建筑修缮[2] - 参与老中青三代专家合作，共同编写《苏州运河资源价值与利用研究》[2] - 与英国斯坦斯比建筑事务所交流东西方文化遗产保护做法，分享历史保护建筑创新利用思路[2] 具体实践与社会影响 - 组织开展古建传统技艺体验主题活动，让民众更了解传统建筑营造技艺[2] - 向海外参观者介绍江南传统古建的构件，提升国际参与度[3][4] - 目前是国家文物保护工程责任设计师、苏州市文物局专家库成员[4] - 周围有越来越多年轻人加入苏州古建修缮保护队伍，古城区改造更新的国际参与度逐渐升高[4]

政策动态 - 国家发展改革委办公厅于12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入基础设施REITs发行范围 [1][4] - 此举标志着基础设施REITs发行范围迎来里程碑式扩围，并非简单的资产类型扩容 [1][4] 政策背景与意义 - 当前中国城镇化发展已从增量扩张转向存量提质的关键阶段，老旧街区、老旧厂区等存量资产的改造升级成为核心任务 [1][4] - 城市更新项目因投资规模大、回收周期长、现金流沉淀久等特点，导致传统投融资模式难以形成可持续资金循环，社会资本参与意愿不足 [1][4] - 将城市更新设施纳入REITs范畴，是金融工具与城市发展阶段精准适配的体现，为城市高质量发展与产业模式升级提供了强有力金融支持 [1][4] REITs工具的优势与机制 - 基础设施REITs作为兼具权益性与长期性的金融工具，匹配城市更新的资金需求特征 [2][5] - 通过资产证券化实现存量资产价值变现，为项目前期投入提供有效退出路径 [2][5] - 构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，让沉淀资产转化为可流动的资本“活水” [2][5] - 资本市场的专业化筛选机制能倒逼城市更新项目提升运营效率 [2][5] 市场影响与发展 - 在国际REITs市场中，城市更新相关资产是重要的底层资产类型，此次纳入是借鉴国际经验并结合本土市场需求的创新实践 [2][5] - 随着城市更新设施纳入，中国REITs资产类型进一步丰富，市场规模持续扩大 [2][5] - 此举有助于吸引更多长期资金入场，提升市场流动性与抗风险能力 [2][5] - 将推动REITs估值定价、运营管理、风险防控等机制完善，为后续更多类型资产纳入奠定基础 [2][5] - 加速构建与中国经济结构相适应的REITs市场体系 [2][5] 对投资者与社会的价值 - 对于投资者而言，借助基础设施REITs的公开交易属性参与城市核心资产投资，拓宽了居民财富管理渠道 [2][5] - 为城市更新汇聚了更广泛的社会资本，实现资本、城市、民生的多方共赢 [2][5] 总体展望 - 此次基础设施REITs深度扩容，为城市更新提供了市场化、可持续的投融资解决方案 [3][6] - 为资本市场增添了优质底层资产，为城市高质量发展注入持久动力 [3][6] - 可以预见，后续成功改造的标杆性城市更新项目有望加速登陆资本市场 [3][6]

政策动态与市场扩围 - 国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，将商业办公设施、城市更新设施作为独立资产类别纳入，并在消费基础设施类别中新增体育场馆、商旅文体健等商业综合体、四星级及以上酒店 [1] - 证监会发布《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，规划中的商业不动产REITs与扩围后的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系 [1] - 截至2025年11月底，中国已有十大类共77只基础设施REITs产品发行上市，总募集资金规模约2200亿元 [1] 扩围的战略意义与影响 - 扩围将体育场馆、商旅文体健商业综合体、四星级及以上酒店纳入，有助于激励运营者在供给端提质增效与创新优化，对扩大消费规模、升级消费结构、激活消费潜力具有重要推进作用 [2] - 将老旧街区、老旧厂区等城市更新项目纳入REITs范围，有助于破解城市更新中的资金筹集难题，推动形成“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，并引导投资主体从重开发向重运营转变 [2] - 扩围有利于服务于国家重大发展战略，引导资源向提振消费、产业升级、城市更新等关键领域配置 [1] 对商业不动产与房企的影响 - 商业不动产投资规模大、回收期长，部分房企过度依赖债务融资，目前超万亿规模资产沉淀于房企及地方国资体系内 [3] - 部分房企面临债务集中到期、现金流紧张，流动性缺口显现，商业不动产REITs可为房企提供资产退出和资金回笼渠道，有助于盘活存量资产、降低负债率，优化资本结构 [3] - 商业物业尚待建立标准化退出渠道，REITs的推出有助于盘活巨量存量资产，改善资源配置 [1][3] 市场特征与资金供需 - 从存量REITs市场看，长三角、粤港澳大湾区等经济发达地区因其底层资产运营能力强、现金流稳定以及未来增值潜力较高，更容易受到资金青睐 [3] - 一些经济或产业相对不发达的地区，由于市场对其收益的稳定性与可持续性存在疑虑，较难吸引资金，但这些地区也恰恰需要资金盘活资产 [3] - 由于当前储蓄利率与债券收益率偏低，REITs因其强制高比例分红而吸引力增加，市场上对具有稳定现金流与收益的增量资产需求大，但对供给质量有要求，这是制约REITs大规模发行的结构性因素 [3] 未来发展方向与要求 - 必须以持续提高项目运营能力为重点，优化治理结构，提升治理效能，激励各类创新 [4] - 需要实现从“重开发”转向“精运营”，从“资产持有”到“资产运营+资本运作”的业务模式转型，以提高供给质量，吸引更多社会资本，做大市场规模 [4]

基础设施REITs行业范围扩容 - 国家发展改革委于12月1日印发《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025年版)》[1] - 首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入基础设施REITs发行范围[1] - 此举标志着基础设施REITs发行范围迎来里程碑式扩围[1] 政策出台的背景与意义 - 政策出台背景是我国城镇化发展已从增量扩张转向存量提质的关键阶段[1] - 老旧街区、老旧厂区等存量资产的改造升级成为推动城市动能转换的核心任务[1] - 此举并非简单的资产类型扩容，而是为城市高质量发展与产业模式升级提供金融支持[1] - 本质上是金融工具与城市发展阶段精准适配的体现[1] 城市更新项目的融资挑战 - 城市更新项目具有投资规模大、回收周期长、现金流沉淀久等特点[1] - 传统投融资模式难以形成可持续资金循环[1] - 社会资本参与意愿显不足[1] 基础设施REITs的解决方案 - 基础设施REITs作为兼具权益性与长期性的金融工具，匹配城市更新的资金需求特征[2] - 通过资产证券化实现存量资产价值变现，为项目前期投入提供有效退出路径[2] - 构建“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环，让沉淀资产转化为可流动的资本[2] - 资本市场的专业化筛选机制能倒逼城市更新项目提升运营效率[2] 对REITs市场的影响 - 此次纳入是借鉴国际成熟经验的体现，也是基于本土市场需求的创新实践[2] - 我国REITs资产类型进一步丰富，市场规模持续扩大[2] - 有助于吸引更多长期资金入场，提升市场流动性与抗风险能力[2] - 将推动REITs估值定价、运营管理、风险防控等机制完善[2] - 为后续更多类型资产纳入奠定基础，加速构建与中国经济结构相适应的REITs市场体系[2] 对投资者及市场的意义 - 为投资者借助基础设施REITs的公开交易属性参与城市核心资产投资提供渠道[2] - 拓宽居民财富管理渠道，为城市更新汇聚更广泛的社会资本[2] - 实现资本、城市、民生的多方共赢[2] - 为资本市场增添优质底层资产，为城市高质量发展注入持久动力[3] - 后续成功改造的标杆性城市更新项目有望加速登陆资本市场[3]

城市更新实践与成果 - 江苏已实施三批次共118个省级城市更新试点项目，并有18条经验入选全国可复制经验做法清单 [1] - 全省累计实施棚户区改造151.85万套，筹建保障性租赁住房66.82万套，实施城中村改造13.58万户，改造城镇老旧小区1.6万个、惠及居民约540万户 [3] 民生导向的居住环境升级 - 盐城合心花苑通过整合8个微型老旧小区，涉及572户居民的18幢宿舍楼，改造后绿地面积增加30%并实现智能安防全覆盖 [2] - 南京石榴新村采用“灵活划定用地边界”政策，提供20个面积段、36种户型，70%居民选择原地回迁 [3] - 创新“财政补一点、街道出一点、居民掏一点”的筹资方式及“党支部+楼幢长+志愿者”治理模式，有效推进改造 [2] 产业赋能与空间转型 - 无锡仙河科技产业园将2万平方米的70年代旧厂房改造为绿色智能产业园，年租金从48万元跃升至323万元，吸引5家国企入驻 [4] - 常熟盐铁智造产业园通过“多业主联合更新”模式，使9幢现代化厂房全部投产，仅两家企业的租金就覆盖了原27家企业的年税收 [4] - 全省118个省级试点项目中，产业类更新占比超40%，通过创新路径激活低效用地 [5] 制度创新与治理模式 - 南通创新“分类施策+安全补偿”机制，将更新项目划分为建筑修缮、局部改造、整体改造三类以实现保护与安全双赢 [6] - 苏州构建“1+N+X”城市更新政策体系，以《苏州市城市更新条例》为核心，配套历史文化保护、资金保障等措施 [6] - 扬州广陵路采用“小尺度、渐进式”更新模式，以5年为周期对“一街八片”逐步更新，已运营项目年客流量超200万人次 [7]

全国房地产市场11月数据与趋势 - 11月全国100个城市二手住宅均价为13143元/平方米，环比下跌0.94%，同比下跌7.95% [1] - 11月百城新建住宅均价为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [6] 二手房市场：价格普跌但成交放量 - 各能级城市二手房价格环比与同比跌幅均较10月有所扩大，一线城市环比下跌1.15%，二线下跌0.98%，三四线下跌0.81% [4] - 重点城市价格具体表现：上海二手房均价约56708元/平方米，环比下降1.24%；北京约64984元/平方米，环比下降1.44% [4] - 市场呈现“以价换量”特征，11月30个重点城市二手房成交面积预计为1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比增长3% [4] - 一线及二线城市成交面积环比上升：4个一线城市成交402万平方米，环比增长10%；20个二线城市成交1113万平方米，环比增长13% [3] - 部分城市成交活跃：成都单月成交174万平方米，武汉同环比分别增长12%和31%，长沙环比增速达122%至55万平方米 [4] - 三四线城市二手房成交面积出现止跌回稳，6城成交189万平方米，环比增长37%，同比增长3% [4] 新房市场：价格分化与年末展望 - 各能级城市新房价格走势分化：一线城市环比上涨0.75%，同比上涨6.66%；二线环比上涨0.36%，同比上涨1.89%；三四线代表城市环比下跌0.18%，同比下跌1.55% [6] - 上海、成都、杭州、宁波等城市高端改善项目入市带动一二线城市新房价格上涨，三四线城市则以消化库存为主 [6] - 年末房企进入业绩冲刺阶段，核心城市优质新盘预计增加，新房成交面积有望实现“翘尾” [7] 政策环境与行业驱动 - 全国城市更新工作推进会明确部署高质量推进城市更新行动，强调在规划引领、资金保障、运营增效、治理升级四大维度发力 [5] - 随着“十五五”规划落地实施，城市更新或逐步成为驱动城市高质量发展的核心引擎，相关配套支持政策有望加速落地 [3] - 短期政策预计聚焦推动市场止跌回稳，如清理不合理限制性措施、降低购房成本、加力实施城中村改造等 [5] - 中长期将加快构建房地产发展新模式，因时因势推动各项改革举措落地 [5]