核心财务表现 - 2025年上半年营业收入1053.2亿元同比下降26.2% 归属于上市公司股东的净亏损119.5亿元同比扩大21.3% [1] - 房地产开发及相关资产经营业务收入844.4亿元占比80.2% 物业服务收入170.9亿元占比16.2% [1] - 销售面积538.9万平方米同比下降42.6% 销售金额691.1亿元同比下降45.7% [3] 业务结构分析 - 房地产开发业务毛利率为8.7% 主要受高地价项目进入结算影响 [3] - 现房销售176亿元 准现房销售183亿元 车位商业及办公销售81亿元 [6] - 新项目投资兑现度达85% 温州璞拾云洲等存量盘活项目首开认购去化率超90% [9] 资产盘活举措 - 通过收储调规再出让 资源置换 股权退出等方式盘活存量资产 [3] - 申报36个专项债收购项目其中15个纳入市级清单 天津项目已签订专项债收储框架协议 [4][5] - 2023年以来累计盘活货值约785亿元 新增销售超200亿元 2025年上半年盘活回款近60亿元 [6] 资产处置进展 - 北京翠湖国际项目8号楼标价1.21亿元出售 总面积3556平方米 [7] - 北京万科雲庐7套商业标价1979万元 翡翠西湖3套商业标价562万元 [7] - 完成上海金桥万创中心项目出售（总建筑面积11万平方米）及金域缇香家园商业资产出售（成交价约4730万元） [7] 债务与流动性管理 - 上半年如期兑付243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期 [8] - 新增融资和再融资249亿元 深铁集团累计提供238.8亿元股东借款 [8] - 通过加速销售回款 资产证券化 战略引战等方式补充流动性 [8] 业务转型进展 - 中金印力消费REIT底层资产杭州西溪印象城出租率约99% 客流同比增长超5% [9] - 成立万新金石住房租赁基金收购泊寓项目 推动业务由重变轻 [9] - 未结算资源超6000万平方米 通过存量盘活维持存货规模 [9]

核心财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 其中销售收入近700亿元 [1] - 经营服务业务全口径收入284亿元 保持行业前列 [1] - 商业业务营业收入41亿元 整体出租率93% [1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超90% [1] - 高质量交付超4.5万套房产 [1] 商业运营指标 - 商业客流同比增长7.8% 销售额同比增长7.2% [1] - 整体坪效同比增长7.6% 经营指标稳中向好 [1] - 数字化会员数量近4500万 与超12000家品牌建立合作 [1][2] - 中金印力消费REIT底层资产出租率达99% 客流增长超5% [2] 轻资产运营突破 - 成功运作深圳iN城市广场改造项目 开业当天实现97%出租率和95%开业率 [1] - 为黑石 新加坡政府投资公司等知名资产方提供运营服务 [2] - 在上海输出管理规模超百万平方米 [2] - 形成全链条能力 提供设计开发 商业运营 资产管理及资本管理服务 [2] 产品定位与创新 - 针对潮流运动 宠物社交等新兴需求进行精准定位 [3] - 新开商业项目首开接近满租 [3] - 作为业内最早开展轻资产输出管理业务的商业运营商之一 [2] 资产证券化进展 - 商业REIT实现良好运营 为持续扩募打下基础 [2] - 有望率先打通资产证券化通路 [2] - REITs市场发展存在巨大空间 多层次市场建设有待推进 [2] - 以Pre-REITs/REITs标准帮助业主制定资产长期战略 [2]

资产证券化战略 - 集团积极推进资产证券化以建立海外融资平台支持出海战略 [1] - 河南平煤神马超硬材料股份有限公司已启动香港上市程序预计最快2026年9月完成上市 [1] - 平煤股份与神马股份计划赴港上市完成"A+H"布局 [1] 上市公司数量目标 - 集团期望2028年前旗下拥有6至7家上市公司 [1] - 目前旗下有4家沪深交易所上市公司包括平煤股份、神马股份、易成新能 [1] - 截至2024年末拥有6家新三板挂牌企业包括天工科技、神马华威、矿益股份、天成环保 [1] 资本运作进程 - 通过推动子公司挂牌新三板加快资产资本化、资本证券化进程 [1]

资产证券化计划 - 公司拟于2025年11月或更晚日期在上交所固定收益证券平台发行资产支持证券[1] - 证券化标的为附属公司京能发展持有的基础资产[1] - 发行目的包括投资基础资产证券化及筹集经营发展资金[1] 交易结构安排 - 京能发展作为卖方拟通过产权交易所转让三家目标公司全部股权[1] - 信友股权转让现金代价不低于人民币1.37亿元[1] - 右玉股权转让现金代价不低于人民币3.44亿元[1] - 六安股权转让现金代价不低于人民币1.63亿元[1] - 股权受让方为项目管理人管理的资产支持专项计划[1] 预期效益 - 证券化安排可提高资产使用率并改善资产整体周转效率[1] - 有助于增加公司整体营运资金规模[1] - 可降低财务成本并提升投资融资实力[1]

资产证券化计划 - 公司拟于2025年11月或更后日期在上交所固定收益证券平台发行资产支持证券[1] - 证券化标的为附属公司京能发展持有的基础资产 募集资金用于集团经营及业务发展[1] - 计划委任项目管理人负责资产支持专项计划的运作管理[1] 股权转让安排 - 京能发展作为卖方 通过产权交易所以现金代价转让三家目标公司全部股权予资产支持专项计划[1] - 信友股权转让预期代价不低于人民币1.37亿元[1] - 右玉股权转让预期代价不低于人民币3.44亿元[1] - 六安股权转让预期代价不低于人民币1.63亿元[1] 交易目的与预期效益 - 证券化计划旨在提高资产使用率并改善公司资产整体周转效率[1] - 预计将增加公司整体营运资金并降低财务成本[1] - 有助于提升公司投资及融资实力[1]

资产证券化计划 - 公司拟推出资产支持专项计划 预计于2025年11月或较后日期在上交所固定收益证券平台发行资产支持证券 [1] - 发行目的为投资附属公司京能发展持有的基础资产并将其证券化 同时筹集资金用于经营及发展集团业务 [1] - 公司将委任项目管理人负责资产支持专项计划的管理工作 [1] 股权转让安排 - 京能发展作为卖方及原权益拥有人 将通过产权交易所以现金代价向资产支持专项计划转让三家目标公司全部股权 [1] - 转让信友公司股权的预期现金代价不低于人民币137.49百万元 [1] - 转让右玉公司股权的预期现金代价不低于人民币344.09百万元 [1] - 转让六安公司股权的预期现金代价不低于人民币162.63百万元 [1] - 股权转让合同将包括股权转让合同A、B、C 并获股权转让补充合同进一步修订和补充 [1]

核心观点 - 公司2025年上半年实现营业收入9.29亿元，同比增长0.11%，归属于上市公司股东的净利润0.72亿元，同比增长2.40%，业绩保持稳定增长 [2][3] - 公司以"商业零售+仓储物流"双轮驱动战略为核心，商业零售深化首店战略和体验升级，仓储物流项目全面竣工并推进资产证券化 [4][12][13] - 公司计划实施半年度现金分红，每股派发现金红利0.05元，合计派发现金红利4,349.23万元 [1][26] 财务表现 - 营业收入92,855.59万元，较上年同期增长0.11% [2] - 归属于上市公司股东的净利润7,155.67万元，同比增长2.40% [2] - 经营活动产生的现金流量净额25,713.57万元，同比增长12.94% [2] - 基本每股收益0.0823元/股，同比增长2.49% [3] - 加权平均净资产收益率2.02%，较上年同期增加0.03个百分点 [3] 业务分部表现 - 商业零售业务实现主营业务收入7.91亿元，较上年减少0.21亿元，主要因消费市场结构性变化和零售市场竞争加剧 [3] - 仓储物流业务实现主营业务收入0.83亿元，较上年增加0.19亿元，同比增长29.52%，主要因项目竣工投入运营及出租率提升 [3][12] - 酒店餐饮业务实现主营业务收入0.40亿元，较上年增加0.03亿元，主要因新增运营客房及服务品质升级 [3] - 商业地产业务实现主营业务收入0.04亿元，较上年减少0.02亿元，主要因兰州国际商贸中心项目商铺销售收入减少 [3] 商业零售业务 - 新引进品牌201个，其中首店品牌67个，包括FASCINO、裕莲茶楼等 [9] - 核心门店东百中心23个品牌销售额跻身全国TOP10，169个品牌销售额福建第一 [9] - 上半年客流量超7,100万人次，同比增长1.92% [9] - 会员总量超430万人，较2024年底增长5.19% [10] - 承接兰州新区"新投时代中心"项目轻资产管理合作，项目建筑面积约7万平方米 [11] 仓储物流业务 - 累计获取18个物流项目，总建筑面积约180万平方米，总土地面积约202万平方米 [12] - 已退出7个物流项目，建筑面积约70万平方米，剩余自持项目11个，建筑面积约110万平方米 [12] - 报告期内新增竣工物流项目3个，建筑面积约30万平方米，自持项目已全部竣工 [12] - 深化与京东、顺丰、SHEIN等战略合作，并吸引比亚迪、小米、美团等新客户入驻 [12] - 向上海证券交易所申报仓储物流持有型不动产资产支持专项计划，底层资产为福州华威项目和肇庆大旺项目 [13] 文商旅业务 - 福清利桥古街上半年客流超1,100万人次，同比增长30.83% [13] - 二期文旅奥莱街区通过"奥莱+古街"互补生态，举办千人风筝节、小龙虾啤酒节等活动 [13] - 上半年引进37个品牌，其中14个为区域首进品牌 [13] 行业环境 - 上半年社会消费品零售总额24.55万亿元，同比增长5.0%，服务消费占比提升 [7] - 全国社会物流总额171.3万亿元，同比增长5.6% [8] - 6月中国仓储指数51%，较上月回升，显示仓储业务需求继续扩张 [8] - 上半年实物商品网上零售额同比增长6.0%，高出社会消费品零售总额增速 [8] 公司战略与优势 - 经营模式优势：商业零售创新"多元化购物空间"、"全景化逛游空间"模式，仓储物流采用"投-建-招-退-管"轻资产闭环模式 [14] - 区位优势：商业零售核心门店位于福州、兰州核心地段，仓储物流项目布局粤港澳大湾区、长三角、京津冀等全国物流核心区域 [15] - 物流融资优势：与黑石集团、香港领展基金完成多个项目合作，并积极研究REITs退出方式 [16] - 政策优势：福建作为"21世纪海上丝绸之路核心区"和自由贸易试验区，形成发展合力 [17]

近日，中央国债登记结算有限责任公司发布了2024年度中债成员业务发展质量评价获奖名单。中国外贸 信托凭借在资产证券化(ABS)业务领域的出色表现，荣获"优秀ABS发行机构"称号，这也是中国外贸信 托第九次荣获此称号。 中央国债登记结算有限责任公司成立于1996年，是财政部唯一授权主持建立、运营全国国债托管系统的 机构。中央国债登记结算有限责任公司自2013年对债券市场各机构开展综合评定，对当年度在发行承 销、交易结算等业务领域中表现突出的机构进行表彰，旨在进一步引导市场成员积极参与债券市场基础 设施建设与创新业务，促进债券市场规范、健康、平稳发展。 免责声明：此文内容为本网站转载企业资讯，仅代表作者个人观点，与本网无关。所涉内容不构成投 资、消费建议，仅供读者参考，并请自行核实相关内容。 原文转自： 周口网 自2006年获得资产证券化特定目的信托受托机构资格以来，中国外贸信托始终保持战略定力，持续拓宽 合作边界、深化业务布局、创新服务模式。截至2024年底，其在公开市场发行的资产证券化业务规模已 近5500亿元，覆盖全市场各类基础资产及业务模式，行业排名领先。 站在新发展格局下，公司积极运用资产证券化工具，深 ...

行业投资评级 - 融资租赁ABS市场运行稳健，证券兑付情况良好 [1] - 2025年1-7月融资租赁ABS存续规模达3,442.96亿元，占ABS市场总规模的10.37% [30] 核心观点 - 政策环境持续鼓励融资租赁公司服务实体经济，支持中小微企业融资 [1][3] - 2025年1-7月融资租赁ABS发行规模达1,358.80亿元，同比增长13.30% [7] - 小微租赁ABS发行规模稳步增长，占融资租赁ABS总发行规模的24.30% [12] - 特定领域标识的融资租赁ABS发行规模达355.27亿元，涵盖高端制造、乡村振兴、碳中和绿色等领域 [14] - 融资租赁ABS发行利率持续下行，AAAsf级别证券平均发行利率为2.35%，较上年同期下降46bps [22] 市场发行情况 - 2025年1-7月全市场资产支持证券发行规模为11,753.76亿元，同比增长22.47% [7] - 融资租赁ABS发行140单，发行规模1,358.80亿元，同比增长13.30% [7] - 交易所市场发行规模占比91.63%，银行间市场发行量有所收缩 [9] - 对公租赁类ABS发行规模占比75.70%，小微租赁类ABS占比24.30% [12] 发起机构/原始权益人情况 - 前十大原始权益人/发起机构合计发行金额为625.82亿元，占总发行规模的46.06% [17] - 新增原始权益人/发起机构15户左右，多为地方产业系背景租赁公司 [19] - 头部效应显著，头部租赁公司融资能力强，市场参与主体多元化 [20] 租赁物情况 - 融资租赁ABS入池资产涉及的租赁物结构稍有调整，公共服务类设备的租赁投放有所提升 [21] - 租赁物类型包括高端制造、信息技术、生物技术等"十四五"规划重点行业领域 [5] 发行利率与增信方式 - AAAsf级别优先级证券平均发行利率为2.35%，AA+sf级别为3.42%，分别较上年同期下降46bps和53bps [22] - 93.56%的融资租赁ABS产品附有外部增信，其中原始权益人自身增信占比57.58% [25] - 增信主体信用等级以AAA和AA+为主，占比分别为70.90%和18.01% [25] 存续期资产表现 - 融资租赁ABS存续期内兑付情况良好，未出现信用等级下调的证券 [33] - 29只优先级证券级别调升，主要因资产质量提升和超额利差累积 [33] - 小微租赁ABS资产池分散，资产质量相对稳定且风险敞口逐渐降低 [32] 市场发展趋势 - 融资租赁公司将持续推动业务结构调整，深入实体经济发展的多个领域 [35] - 特定领域标识融资租赁ABS发行规模将进一步增长，涵盖领域愈渐广泛 [35] - 融资租赁ABS市场规模有望继续扩容，受益于政策指引和产业升级加速 [36]

核心观点 - 中央政策推动房地产从增量扩张转向存量提质增效 对写字楼 产业园等存量空间盘活提出更高要求 [1] - 资产价值下降有助于提升租售比 凸显运营能力对资产价值的重要性 [1] - 资产端供大于求背景下 专业运营方通过空间改造和产业服务获得发展机遇 [1][2] 行业发展趋势 - 产业运营商招商模式从单一企业引入转向全链条生态构建 通过强链补链延链策略提升产业韧性 [3] - 办公空间需求从面积 区位等基础条件扩展到产业链聚集和运营方资源整合 [2] - 资产运营需与当地产业环境协同 综合考量气候 人才 医疗等要素构建产业生态 [3] 公司运营模式 - 采用"国企+民企"合作模式 对国企资产进行市场化机制改造和建筑空间形态升级 [2] - 通过产业导入和培育 为3500家企业提供办公与生活场景融合服务 [1] - 在9座城市运营40个产业园区和楼宇载体 重点布局华东和大湾区 [1] 项目运营成果 - 南京气象谷项目强化高校资源联动 引入气象相关企业 入驻率达50% [4] - 大湾区多个项目入驻率超95% 体现高效运营能力 [4] - 新落地南京BEEPLUS研创产业中心 提供灵活商务空间适配不同规模企业 [2] 资本运作情况 - 完成C轮融资 获珠海大横琴集团和鸥翎投资注资 估值超15亿元 [2] - 未来瞄准RETIS资产证券化方向 目标通过运营将资本回报率提升至4%-5% [4]