核心观点 - 方正证券首次覆盖中国金茂，给予“推荐”评级，认为公司凭借央企背景的融资优势、聚焦核心城市的项目获取以及“金玉满堂”的产品力，有望在销售端发力 [1][9] 财务表现 - 截至2025年上半年，公司实现营收251.13亿元，同比增长14%，增长主要源于物业开发及金茂服务收入增加 [2][10] - 其中，土地及物业开发营收200.41亿元，同比增长17%；金茂服务营收17.83亿元，同比增长20% [2][10] - 截至2025年上半年，公司实现扣非归母净利润11.23亿元，同比增长2%，主要得益于营销费用和管理费用同比分别减少15%和5% [2][10] 销售与土地投资 - 2025年1-11月，公司累计实现全口径销售金额1007亿元，已超过2024年全年的983亿元，是行业内为数不多实现销售正增长的企业 [3][11] - 2025年1-11月，公司累计权益拿地金额达339亿元，较2024年全年的187亿元大幅增加，显示出公司增强的土地拓展力度和对自身操盘能力的信心 [3][11] 资产证券化与REITs机遇 - 2025年11月21日，公司公告拟以22.65亿元底价挂牌三亚丽思卡尔顿酒店，旨在进行资产证券化 [4][12] - 2025年12月，国家发改委发布新版REITs项目行业范围清单，明确将四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施领域，可发行基础设施REITs [4][12] - 此次资产处置是公司“盘活存量，做优增量”策略的延续，有望成为继长沙梅溪湖览秀城REITs上市后的又一个资产证券化案例 [4][12] 公司优势 - 公司背靠母公司中国中化，作为央企在融资成本方面具备优势 [1][9] - 公司在一线和核心二线城市获取的项目越来越多 [1][9] - 公司凭借“金玉满堂”的产品力，有望在销售端逐渐发力 [1][9]

核心观点 - 方正证券首次覆盖中国金茂，给予“推荐”评级，认为公司凭借央企背景的融资优势、聚焦核心城市的项目布局以及“金玉满堂”的产品力，有望在销售端发力 [1] 财务表现 - 截至2025年上半年，公司实现营收251.13亿元，同比增长14%，增长主要来自物业开发及金茂服务 [2] - 其中，土地及物业开发营收200.41亿元，同比增长17%；金茂服务营收17.83亿元，同比增长20% [2] - 截至2025年上半年，公司实现扣非归母净利润11.23亿元，同比增长2%，主要得益于营销及管理费用同比分别减少15%和5% [2] 销售与土地投资 - 2025年1-11月，公司累计实现全口径销售金额1007亿元，已超过2024年全年的983亿元，是少数实现销售正增长的房企 [2] - 2025年1-11月，公司累计实现权益拿地金额339亿元，较2024年全年的187亿元大幅增加，显示拿地意愿增强及对自身操盘能力的信心 [2] 资产证券化与REITs - 2025年11月21日，公司公告拟以22.65亿元底价挂牌三亚丽思卡尔顿酒店，旨在进行资产证券化 [3] - 2025年12月，国家发改委发布新版REITs项目行业范围清单，明确将四星级及以上酒店项目纳入消费基础设施领域，可发行基础设施REITs [3] - 此次挂牌是公司“盘活存量，做优增量”策略的延续，有望成为继长沙梅溪湖览秀城REITs上市后的又一个资产证券化范例 [3]

会议背景与核心议题 - 2025债券市场高质量发展大会资产证券化专场会议在郑州举行 核心议题是在“做优增量、盘活存量”政策导向下 如何通过资源资产化、资产证券化将沉睡资产转化为流动性强的金融产品 [1] 资产证券化的战略定位 - 资产证券化被企业视为一场深刻的“资产革命”和战略转型的助推器 而不仅仅是简单的融资工具 [3] - 推动从传统公司债到ABS再到类REITs的演进 实质是从“债”向“股”的正向转化 有助于打破城投信仰、化解隐性债务 吸引长期资金 [14] 企业实施路径与内部管理 - 企业需对内部资产进行系统性梳理“摸底体检” 建立清晰资产台账 将资产分为能产生稳定现金流的实物资产、未来收益权、应收账款等债权资产等五大类 并为每类设计最具可行性的证券化路径 [5] - 发行人首先要了解自己、了解自己的资产 找到与之匹配的债券产品 并提前设计好清晰可行的实施路径 [12] - 建议在项目规划和运营初期就引入投行思维 从一开始就考虑资产的现金流生成能力和后续资本运作空间 做到“以终为始” 为证券化奠定基础 [12] 对资产与产品的关键要求 - 评级机构认为优质基础资产需满足三个属性：可预期性、分散性、抗周期性 [5] - 资产证券化未来的关键在于资产定价 期待发行人愿意发行 中介机构能更审慎详实地反映底层现金流 投资者能深入研究并真正关注资产本身 [7] - 需要通过转型剥离无效资产 并紧密结合地方特色产业 挖掘高流动性、高收益的优质资产 以走通资产盘活路径 [9] - 企业要夯实底层、穿透风险 让每一笔现金流都经得起压力测试 评级是帮助发行人发现价值、揭示风险的“体检” 旨在搭建与投资者之间的信任桥梁 [14] 核心理念总结 - 资产证券化的生命力在于资产的真实价值、信息的充分披露、思维的前瞻布局与全链条的责任担当 唯有回归本源、夯实基础 方能激活存量资产 服务国家化债战略与经济高质量发展大局 [17]

会议背景与核心观点 - 2025年12月17日，作为2025债券市场高质量发展大会的先行会议，资产证券化专场会议在郑州召开，会议聚焦资产证券化在服务实体经济、盘活存量资产、优化融资结构中的作用和实施路径 [1] - 会议核心观点认为，展望“十五五”，资产证券化作为连接实体经济与资本市场的关键纽带，在盘活存量资源、分散金融风险、拓宽融资渠道等方面具有不可替代的作用 [1] - 会议指出，立足中原、放眼全国，盘活存量资产方兴未艾、大有可为 [2][6] 主办方与参与机构 - 会议由河南日报报业集团与平安证券联合主办，由河南日报社财经全媒体中心、大河财立方、中原大禹资本、财立方保理承办 [24] - 会议吸引了来自政、企、金、研、服等领域的代表参与 [1] - 会议期间，由9家公司和机构共同启动了“资产证券化生态伙伴合作计划”，包括大河财立方传媒控股有限公司、河南中豫信用增进有限公司、平安银行郑州分行、平安证券投资银行事业部、中原证券企业融资总部等 [10] 市场表现与数据 - 2025年中国资产证券化市场实现逆势增长，已成为中国债券市场不可或缺的重要板块 [8] - 2025年，河南债券发行规模位居中部前列，品种日益丰富、期限结构持续优化、信用评级稳定向好 [8] - 平安证券披露，2025年前三季度，平安集团实现归属于母公司股东的营运利润1162.64亿元，同比增长7.2% [6] - 平安证券表示，截至目前，其为各类企业提供债务融资规模超过3900亿元，其中企业资产证券化融资总量超过1590亿元，融资规模位列市场第二 [6] 具体实践与案例 - 大河财立方全资子公司财立方保理作为原始权益人发起的“中豫信增—大河财立方保理债权资产支持专项计划”，于2025年成功发行25.84亿元 [4] - 该保理ABS计划已发行三期，合计25.84亿元，服务河南省内超15个地市的国有企业及其供应商 [17] - 平安证券落地了全国首单数据资产证券化项目平安——如皋1期ABS，以及首单央企低碳转型挂钩项目中铁四局2025年应收账款ABS等创新尝试 [6] - 其他代表性案例包括“新华保理—新江苏红色传承ABS”和天津天保保理推出的聚焦“专精特新”企业的科技创新ABS [17] 未来展望与路径探讨 - 宏观分析师王青判断，2026年财政政策会为“一平三升”：目标财政赤字率保持不变，专项债、超长期特别国债、准财政政策工具额上调；央行会继续降息降准 [15] - 针对河南市场，平安证券分析认为盘活路径包括：基于万亿量级基础资产的债权资产证券化、基于亿级人口稳定现金流的收益权资产证券化、基于雄厚优质资产的持有经营型资产证券化，以及多样创新资产证券化 [19] - 持有型不动产ABS被视为重要创新，尤其契合保险、养老等长期资金需求，未来有望成为连接Pre-REITs与公募REITs的重要桥梁 [21] - 会议呼吁各方共建生态，将资产证券化工具精准应用于产业链供应链融资、持有资产盘活等环节，并针对新型底层资产确权、估值定价等痛点开展技术攻关 [12]

文章核心观点 - 2025债券市场高质量发展大会在郑州举行 其资产证券化专场会议先行召开 旨在响应国家盘活存量资产政策 推动企业优化融资结构并拓宽融资渠道 [1][2] - 中国资产证券化市场经过20年发展已成为全球第二大市场 在服务国家战略、盘活存量资产等方面作用日益重要 [1] - 河南省在资产证券化领域表现积极 2025年发行规模创历史新高 并成功发行多单具有创新意义的首单产品 [1] 行业发展与市场地位 - 中国本土资产证券化业务试点于2005年启动 经过20年发展已成为全球第二大市场 产品创新层出不穷 [1] - 资产证券化在服务国家战略、盘活存量资产、优化资源配置、促进投资良性循环等方面发挥越来越重要的作用 [1] 区域市场动态（河南省） - 2025年以来 河南省资产证券化产品发行规模已超过200亿元 创历史最好水平 [1] - 2025年6月 河南省首单产业园区类REITs“郑州高新产业园区第一期资产支持专项计划”在上海证券交易所成功发行 [1] - 2025年9月 河南省首单分散式商业物业资产CMBS“河南交投颐康商业物业资产支持证券”完成发行 [1] - 2025年7月 全国首单“推动革命老区高质量发展”主题资产支持专项计划“中豫信增—大河财立方保理债权资产支持专项计划二期”发行完成 同年11月该计划三期成功发行 截至新闻发布时 该产品2025年已累计发行25.84亿元 [1] 会议与行业交流 - 2025债券市场高质量发展大会于12月17日至19日在郑州举行 为期三天 议程以“政策解读+业务交流+资源对接+实地考察”为核心框架 [2] - 大会吸引了来自监管机构、金融行业、实体企业、学术院校等领域的代表 共同探讨债券市场创新路径与产业赋能新机遇 [2] - 作为大会的首场先行论坛 资产证券化专场会议聚焦REITs、CMBS、保理债权ABS等资产盘活工具 邀请交易商协会、交易所、投资机构、评级机构、证券公司等专家 通过政策解读、案例解析、圆桌对话等形式助力企业“变资产为资本” [2]

公司获奖与市场认可 - 中和农信农业集团有限公司在第十届CNABS“金桂奖”评选中荣获“最受欢迎债券发行机构奖” [1] - 公司旗下重庆市中和农信小额贷款有限公司发行的定向资产支持票据(乡村振兴)系列荣获“最具创新突破产品奖” [1] - 该奖项评审体系严谨，行业认可度高，体现了市场对该公司产品创新与乡村振兴实践的高度认可 [4][5] 获奖产品详情 - 获奖产品为“重庆市中和农信小额贷款有限公司定向资产支持票据(乡村振兴)系列”，首次发行规模为5亿元，目前已成功发行三期 [4] - 产品基础资产为面向农户的小额贷款，具备金额小、分布散、风险分散的特征 [4] - 募集资金将持续用于向农户发放贷款，支持其生产与生活需要，是践行乡村振兴战略的金融创新举措 [5] - 产品由华润深国投信托有限公司担任发行人，重庆市中和农信小额贷款有限公司作为发起机构 [5] - 产品通过优先级/次级分层、超额利差等结构化增信机制实现风险管控，为投资者提供稳健保障 [5] 公司业务与市场地位 - 中和农信长期深耕农村市场，秉持支农支小初心，为县域及农村地区的小农户、微企业经营者提供普惠信贷、农业生产、乡村生活及新能源等多方位的综合服务 [5] - 公司自2015年发行了第1期公益小额贷款资产支持专项计划，该产品是深交所备案制实施后的首单，建立了传统农村市场与公开资本市场的链接桥梁 [5] - 截至2025年11月末，公司已累计发行了47期产品，发行规模约203亿元，融资金额185亿元 [5] - 公司的资产证券化实践显著拓宽了农村普惠金融的资金渠道，为乡村产业发展与农户生计改善提供了持续支持 [5] 行业背景与未来展望 - CNABS资产证券化年会暨“金桂奖”年度评选活动始于2016年，已成为中国资产证券化行业具有影响力的年度高峰论坛及重要评选之一 [4] - 中和农信未来将继续深化“服务农村最后一百米”的业务模式，引导金融资源精准灌溉乡村，助力国家乡村振兴与普惠金融高质量发展 [6]

全球化战略启动 - 公司宣布全球化战略正式启动，并将推出宝富金业互联网贵金属投融资项目 [1] - 企业以贵金属、新能源、人工智能、生物医疗四大核心领域为主方向 [1] - 通过资本、技术、产业三位一体的模式推动高净值资产国际化 [1] 战略资本引入 - 公司宣布引入来自企业家谢于荣家族的10亿元战略资金，作为首批核心资本力量参与平台建设 [1] - 该笔巨额家族资本将用于贵金属资源布局、全球矿产并购、新能源前沿项目扶持以及AI医疗技术孵化 [1] 核心业务布局 - 获得资金后，公司将加速全球贵金属矿山资源的投资与合作，强化资产链条的战略储备能力，旨在打造亚太贵金属资产中心 [3] - 公司将依托家族资本及产业背景，布局稀贵金属、战略资源的海外资源项目，并计划在未来3年内完成数项重要资源并购 [4] - 10亿元家族资金将支持AI、大模型、储能、生物医药等战略产业，为这些项目提供早期资本与金融增信体系，推动“硬科技”资产证券化 [5] 金融科技赋能 - 公司将引入AI风控、跨境清算系统、链上资产凭证等技术，实现面向全球的安全级投资框架，以金融科技赋能全球投融资效率 [6] 市场前景展望 - 业界专家普遍认为，宝富金业此次获得亿元级家族资本背书后，将成为亚洲贵金属与战略资产投融资市场中最具潜力的新兴力量 [6]

高层动态与政策导向 - 国务院总理李强同新开发银行、世界银行、国际货币基金组织等主要国际经济组织负责人举行“1+10”对话会，主题为“共商全球治理，共谋全球发展” [1] - 全国金融系统工作会议强调要深入学习贯彻中央经济工作会议精神，坚持防风险、强监管、促高质量发展工作主线，有力有序有效做好2026年金融重点工作 [2] - 国际货币基金组织上海中心正式开业运营，中国人民银行行长潘功胜、上海市市长龚正及国际货币基金组织总裁格奥尔基耶娃出席仪式 [3] - 中国人民银行党委、国家金融监督管理总局党委分别召开会议，传达学习中央经济工作会议精神并研究部署贯彻落实举措 [24][25][26] 上海国际金融中心建设 - 上海召开金融服务企业“走出去”交流推进会，总结《上海国际金融中心进一步提升跨境金融服务便利化行动方案》印发以来的工作成效 [4] - 上海加快“五个中心”建设研讨会发布15个典型实践案例，金融领域案例包括打造上海国际再保险登记交易中心、开展临港离岸贸易金融服务综合改革试点、科创板增设科创成长层 [5] - 2025年并购金融大会在沪举行，发布“中国并购综合指数（2025）”，浦发银行、太保集团、国泰海通证券作为核心发起机构发起成立“并购联盟” [6] - 上海金融法院与多家机构签署五份备忘录，加强金融司法与金融监管在防范化解金融风险方面的协同 [8] 金融市场创新与产品发行 - 上海清算所支持国泰海通金融控股有限公司完成全球首单非银金融机构上海自贸区离岸债券发行，发行规模5亿元、票面利率1.8% [11] - 广连高速持有型不动产资产支持专项计划在上交所成功发行，发行规模达150亿元，盘活底层资产估值超400亿元，为目前单笔发行规模最大的机构间REITs [12][13] - “国金资管-新疆国信持有型不动产资产支持专项计划”在上交所成功设立，发行规模54.6亿元，为全国首单火电行业持有型不动产ABS [15][16] - 上海清算所、中国外汇交易中心和中债资信联合推出首个科技创新CDS指数产品“CFETS-SHCH-CBR科创CDS指数”，以25个科技属性较强的中高信用等级科创债发行人为参考实体 [17] 金融机构业务动态 - 上海银行与上海市老年基金会达成战略合作，发布“美好生活工作室”服务体系及八大公益助老行动，并启动“美好生活服务联盟”与“公益助老志愿者联盟” [10] - 人民银行上海市分行等五部门联合印发《关于开展“沪科积分贷”专项业务的通知》，鼓励在沪金融机构将“沪科积分”作为企业创新能力评价的重要依据发放贷款 [12] - 交通银行上海市分行在“随申办”平台成功协助企业完成市场首笔三方赔款转让线上签约，成为业内首家在该平台落地此项业务的银行 [18] - 建行上海市分行举办2025年“龙跃浦江，数创未来”人工智能+创新应用大赛总决赛暨生态合作大会，31家“人工智能+”创新应用生态合作伙伴单位参会 [19] 绿色金融与特色金融 - 农行上海市分行成功为上海新凤蜜露果蔬专业合作社投放全行首笔生物多样性贷款1000万元，贷款资金主要用于有机农产品采购 [20] - 上海市首笔用于支持企业“绿色转型”的贷款贴息在虹口区成功落地，由交通银行虹口支行发放，总额达1.08亿元，用于支持中远海运能源运输股份有限公司对MR型原油轮进行节能环保改造 [21] - 交通银行上海市分行联合上海市民政部门创新推出线上普惠养老金融产品“养老e贷”，并在宝山区成功落地上海市首笔线上普惠养老循环批次贷业务，为宝山区金悦养老院提供200万元授信支持 [22] 金融监管与市场规则 - 国家金融监督管理总局发布《商业银行托管业务监督管理办法（试行）》，共五章49条，明确了商业银行托管业务的概念和开展业务的基本原则 [27] - 上海期货交易所调整白银期货相关合约交易保证金比例和涨跌停板幅度，自2025年12月12日收盘结算时起，白银期货AG2602合约的涨跌停板幅度调整为15%，套保持仓交易保证金比例调整为16%，一般持仓交易保证金比例调整为17% [9] 市场数据与统计 - 截至2025年11月末，我国外汇储备规模为33464亿美元，较10月末上升30亿美元，升幅为0.09% [28] - 11月末社会融资规模存量为440.07万亿元，同比增长8.5%；前十一个月社会融资规模增量累计为33.39万亿元，比上年同期多3.99万亿元 [29] - 11月末，广义货币(M2)余额336.99万亿元，同比增长8%；本外币贷款余额274.84万亿元，同比增长6.3%；人民币贷款余额271万亿元，同比增长6.4% [29] - 11月份经常项下跨境人民币结算金额为1.49万亿元，直接投资跨境人民币结算金额为0.71万亿元 [30]

资产证券化（ABS）成为能源企业重要融资工具 - ABS凭借其基础资产适配性和融资效率优势，正成为能源企业投融资“新宠”[1][3] - 资产证券化已成为能源企业盘活资产、拓宽融资渠道的重要方式[3] ABS与REITs的核心区别 - ABS属于债务型融资，本质是企业以未来稳定收益为“抵押”发行证券借钱，资金计入企业负债，更为灵活[5] - REITs属于权益类产品，投资者相当于“入股”资产，收益依靠运营分红和资产升值，发行不增加企业负债[6] 清洁能源领域ABS市场近期进展 - 全国首单水电持有型不动产ABS“四川能源发展清洁能源持有型不动产资产支持专项计划”发行，规模25.45亿元，期限44年[3] - 市场首单清洁能源类持有型不动产ABS“远景能源ABS”发行，规模2.85亿元，期限约50年，以风电为底层资产[7] - 光伏行业首单持有型不动产ABS“太保资产—天合富家新能源基础设施碳中和绿色持有型不动产资产支持专项计划”获上交所审核通过[7] - 全国首单以火电资产为底层的持有型不动产ABS“国金资管—新疆国信持有型不动产资产支持专项”发行，总规模54.6亿元，资产估值78亿元[7] - 远景能源ABS已完成首次分红，收益率相比已发行的新能源公募REITs产品的平均收益率高出近四成[8] 市场发展的驱动因素 - 政策驱动：证监会提出支持发行绿色资产支持证券，国家层面明确支持持有型不动产ABS作为过渡产品，完善多层次资产证券化市场[10] - 产业驱动：能源转型需要大额资金，传统银行贷款约束增多，而成熟能源项目的现金流持续改善，为ABS提供了优质底层资产[10] - ABS融资能将底层资产从企业资产负债表中剥离，帮助重资产能源企业降低资产负债率，且不稀释股东控制权[10] - ABS产品推出30年、50年等中长期产品，匹配风光项目的长生命周期特性[10] 不同能源项目的适配性 - 新能源项目（风电、光伏）适配度更高，因其电费收入、环境权益收益等现金流相对稳定，发行流程更简便[11] - 传统能源项目（如火电）受政策、电价波动、环保成本等因素影响，现金流不稳定，需要设计更复杂的结构化方案，适配性相对较低[11] - 优质合规的火电、水电项目依然可以发行ABS[11] 对行业竞争格局的影响 - ABS以底层资产质量为核心的融资逻辑，让“有优质项目就有融资机会”成为现实，重塑行业竞争规则[12] - 倒逼行业竞争从“规模扩张”向“质量提升”转型，企业必须聚焦提升发电量、保障电费回收、优化资产质量[12] 未来发展与风险应对 - 储能被认为是关键解决方案，风储一体、光储一体的趋势能有效平抑发电量波动，为ABS底层资产稳定性提供保障[13] - 建议提高标准化水平以提升流动性，可将ABS与碳配额、碳抵免等产品结合，把碳收益纳入底层资产[13] - 积极拓展储能、智能电网、智慧电厂等新型能源资产作为底层资产[13] - 须加强信息披露，定期公示发电量、电费等关键数据，建立动态风险监测机制[13]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年11月资产支持票据发行规模同比环比均下降，个人消费金融和小微贷款类资产发行节奏有所回落，二级市场交易笔数和成交金额也均呈现同比环比下降态势 [3][4][19] 各部分内容总结 发行情况 - 2025年11月资产支持票据发行48单产品，规模430.80亿元，数量与上月持平、规模降16.25%，与上年同期比数量减13单、规模降32.29%，公开发行2单，其余定向发行 [4][5] - 发起机构中厦门信托发行规模30.00亿元居首，前十大发起机构发行规模合计226.36亿元，占比52.54% [5] - 基础资产细分类型含应收账款、补贴款等，应收账款产品发行10单、规模占比19.69% [7] - 单笔产品最高发行规模20.69亿元，最低2.01亿元，单笔发行规模在(5，10]亿元的产品单数和规模最多，共27单、规模占比53.70% [9] - 期限最短0.21年，最长18.01年，期限在(0，1]年的产品发行单数和规模最多，共18单、规模占比34.67% [11] - 按发行规模统计，AAAsf级票据占比87.39%，AA+sf级票据占比5.62% [13] - 一年期左右AAAsf级票据最低发行利率1.65%，最高2.45%，利率中枢大致位于1.77% [15] - 2025年11月ABCP产品发行17单，规模159.77亿元，同比减46.29%，占ABN发行规模37.09%，基础资产涉及补贴款等五类 [18] 二级市场交易情况 - 2025年11月资产支持票据二级市场成交478笔，交易笔数环比降21.51%，同比降25.08%；成交金额398.42亿元，环比降13.65%，同比降42.76% [4][19] - 2025年11月二级市场交易较活跃品类为类REITs、应收账款等，成交金额占比分别为18.88%、16.15%等 [19][20]