市场扩张和并购 - 佳兆业集团与中信城开2025年8月18日就深圳福田佳园项目签战略合作协议[3] - 双方以“共同管理”模式推进项目建设，目标打造“好房子”标杆示范项目[3] 其他新策略 - 合作标志“央企助力+市场化运作”创新模式深化实践[4] - 合作利于佳兆业集团盘活核心存量资产，契合长期战略规划[4]

经济表现与楼市政策 - 徐州市地区生产总值增速达6.2% 实现稳增长 [1] - 新房和二手房交易量同比保持双增长 总成交面积位居全省第三 [1] - 新建商品住宅销售面积371.63万平方米 同比增长15.83% 两项数据均位居全省第二 [1] - "卖旧换新"和青年人才购房补贴政策有效激发购房需求 [1] 好房子建设与项目进展 - 同步推进22个高标准住宅项目 总建筑面积约380万平方米 [2] - 项目全部达到二星级及以上绿色建筑标准 [2] - 昆仑樾项目为徐州市首批江苏省改善型住宅试点 预计9月开盘 [2] - 项目户均赠送面积10-12平方米 得房率提高6个百分点 [2] 住宅设计标准与品质提升 - 改善型住宅标准要求层高不小于3.1米 人车分流 与快速路距离100米以上 [2] - 加强隔声措施包括同层排水 浮筑地板 静音管道系统 [3] - 推广无内隔墙大空间柔性设计 采用轻质装配式隔墙 [4] - 推行精致毛坯房交付 提供装修方案参考 [3] 社区配套与服务升级 - 汉风青年路小学分校北地块项目规划会客 儿童主题架空层 健身 私宴等多功能空间 [5] - 万科翠湾中城项目设立社群之家 引入区图书馆分馆 业主自发组织各类社群活动 [6] - 建立全过程管控机制 包括施工图审查专篇 第三方性能抽检 业主满意度测评与信用评价挂钩 [6] 市场供需与去化状况 - 新建商品住宅去化周期12.5个月 较全省均值短1.5个月 处于6-18个月合理区间 [6] - 以好房子建设为抓手 推动房地产市场供需关系稳步改善 [6]

行业宏观背景与定位 - 2025年是中国房地产行业重塑逻辑、定义未来的关键一年，也是“十四五”规划收官之年 [1] - 房地产行业作为国民经济重要支柱产业，正处于深刻变革和调整中，并蕴藏新的机遇 [1] - 行业正从高速增长阶段转向高质量发展阶段 [1] 行业发展新方向与机遇 - 好房子建设与城市更新是行业未来十年的重大机遇 [1] - 房地产行业正在进入以城市更新为核心的全新发展阶段 [4] - 解决消费结构性偏差的短板，能转化为重要机遇，其增长动能或许并不亚于房地产曾经有过的增长动能 [6] 企业战略与模式转型 - 衡量企业成功的标准不再是开发面积和规模，而是长期运营能力与社会价值创造 [4] - 传统的开发模式已难以为继，需要通过科技赋能、业态升级、服务转型来打开第二增长曲线 [4] - 房地产行业要从关注规模和速度，转向关注价值和质量；从提供居住空间，转向提供生活体验；从满足物质需求，到满足精神需求 [11] - 面对行业深度调整，部分企业选择了更为审慎的发展路径，强调资源使用的精准性并缩小容错空间 [11] 产品与品牌重塑 - 在中央大力倡导“好房子”建设的主基调下，房企的产品迭代速度越来越快，出现“代际断层”现象，半年前的项目已显落后 [10] - 好房子不能忽略居住和生活之间的关系，未来更重要的是把真正的居住和生活紧密连接在一起 [10] - 房地产行业重构的是品牌，兑现的是承诺，最终目标是在AI技术基点与文明人性原点之间铸就一条让居住者心安、城市永续、民族自信的精益之路 [8] - 部分产业链企业定位为“好房子”提供系统性解决方案的赋能者，而非房地产的附庸 [10]

中央政策信号与战略方向 - 今年以来中央级别会议第五次发出房地产维稳积极信号，核心措施包括结合城市更新推进城中村和危旧房改造，以及多管齐下释放改善性需求 [1] - 市场分析认为楼市维稳需在供需端激活、投资端发力、政策端协同三个方面同时展开 [2] - 供需端激活的关键突破口是城中村和危旧房改造，旨在解决刚需乏力、改善需求受抑制的市场痛点 [2] - 投资端发力的新方向是“投资于人”，资金资源将更多投向教育、养老、医疗等服务于人的领域，住房的重要性可能进一步凸显 [2] 供需端激活的具体路径 - 通过拆建老旧区域创造大量被动住房需求，可快速消化周边商品房库存 [4] - 改造行动与“好房子”建设目标挂钩，推动住房供应从“有房住”转向“住好房”，顺应居民对安全、舒适、绿色、智慧住宅的升级需求 [4] - 今年初提出的“推进收购存量商品房”、“盘活存量用地”已为去库存操作打下空间 [4] 地方政策协同与一线城市动态 - 上海为贯彻国家“好房子”建设要求并满足海绵城市建设要求，继5月1日实施国家标准《住宅项目规范》后，于7月对《住宅设计标准》进行全面修订并形成征求意见稿进行公示 [3] - 近期一线城市继续加大限购松绑力度，北京于8月8日晚颁布新政，重点包括五环外购房不限套数、单身买房视为家庭等多项举措，自8月9日起施行 [7] - 广州已全面取消限购，预计未来上海、深圳等城市或将跟进发布优化限购政策 [7] - 截至当前，四大一线城市住房限购政策比较：广州最松（无限购），深圳其次，北京和上海相对更严 [7][9] - 北京政策细节：本地户籍五环内限购2套，五环外无限购；非本地户籍在五环内需3年社保/个税购1套，五环外需2年社保/个税但无限购，单身可购1套（需1年社保/个税，外环外除崇明新房和全市二手房）[9] - 上海政策细节：本地户籍家庭限购2套/单身1套，多孩至少含1位未成年子女家庭可多购一套；非本地户籍持《上海市居住证》且积分达标家庭（需3年社保/个税）套数享沪籍家庭待遇，临港新片区人才需1年社保/个税，嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、宝山人才需2年社保/个税可购1套（多孩家庭可多购一套）[9] - 深圳政策细节：本地户籍全市家庭限购2套/单身1套，在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内可再购1套；非本地户籍全市家庭/单身限购1套，在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道范围需1年社保/个税，在上述可再购区域则无需社保/个税 [9]

行业转型方向 - 房地产行业从高速增长转向高质量发展阶段 成为国民经济重要支柱产业 [1] - 行业进入以城市更新为核心的全新发展阶段 衡量企业成功的标准从开发面积和规模转向长期运营能力与社会价值创造 [1] - 传统开发模式难以为继 需通过科技赋能、业态升级和服务转型打开第二增长曲线 [1] 产品与品牌战略 - 好房子建设与城市更新是行业未来十年重大机遇 [1] - 房地产品牌重构的核心是兑现承诺并最终实现文明进步 需在AI技术基点与文明人性原点之间建立精益之路 [3] - 房企产品迭代速度出现"代际断层" 半年前项目已显落后 跟不上政策与客户变化的房企将被淘汰 [3] - 行业需要从提供居住空间转向提供生活体验 从满足物质需求转向满足精神需求 [4] 企业战略调整 - 龙湖集团选择审慎发展路径 强调精准投放有限资源并缩小容错空间 [4] - 华润置地认为需要思考客户真实需求 从关注规模和速度转向关注价值和质量 [4] - 万华生态定位为好房子提供系统性解决方案的赋能者 而非房地产附庸 [4] 消费市场分析 - 当前消费不足属于结构性偏差 房地产投资和销售大幅下跌使该问题凸显 [3] - 解决消费结构性偏差可提供不亚于房地产曾经增长动能的机遇 为经济中速增长提供支撑 [3] 产品理念演进 - 好房子不能忽略居住与生活之间的关系 需要将真正居住和生活紧密连接 [3] - 行业需要通过匠心雕琢品牌和文化沉淀价值 使品牌成为创新和驱动经济发展的金字招牌 [4]

湖北省房地产市场整体表现 - 1-7月全省新建商品房销售面积同比增长5.8%，连续8个月实现正增长 [1] - 1-7月全省二手房成交面积同比增长13.1%，其中武汉市二手房成交面积同比增长11.1% [1] - 天门市房地产开发投资增速连续14个月全省第一，投资和销售实现“双回正” [2] - 荆门市1-7月新建商品房销售同比增长7.2% [4] 地方政府支持政策 - 天门市对生育二孩、三孩家庭分别提供6万元、12万元购房补贴 [2] - 鄂州市施行“金十三条”，通过下调首付比例、提高贷款额度等方式提振住房消费 [4] - 荆门市推出6方面19条政策措施，涉及停车位销售、商办类商品房销售等 [4] - 武汉市发布“汉九条”，从金融支持、税费补贴等多维度推出九项措施 [4] - 荆州市房交会集中展示购房补贴、公积金政策等优惠 [11] 住宅产品品质提升与市场需求 - 黄石市某项目投入1000余万元升级1500平方米空间，楼盘去化率达到80% [5] - 黄石市下陆区某项目层高3.15米，一期430余套住房基本售罄，去化率超90%，团购销量占三分之一 [7] - 武汉市江岸区一楼盘开盘2小时内成交金额突破6亿元 [7] - 宜昌市伍家岗某项目首开房源迅速售罄，销售额突破1亿元 [8] - 随州市“宜居随州・品质家园”活动中，御景南庭项目开盘首日去化率达61%，现场约300余人到场，登记意向客户240余组 [11] 行业活动与跨界联动 - 恩施巴东依托“四季康养”文旅名片，2024年清凉节活动拉动当地房地产销售面积增速位居全州第一 [9] - 荆州市2025年夏季房交会开幕，市民积极了解“以旧换新”、“二孩补贴”等政策 [11]

核心城市土地市场热度 - 今年以来核心城市土地市场保持较高热度，北京、杭州、成都等地价屡创新高，上海、深圳、苏州、南京等地刷新城市或区域地价纪录 [1] - 政府通过"调规再出让"方式提升土地价值，包括降低容积率、降低商业比例等措施，获得市场认可 [1] - 与土地市场热度相对应，核心城市"好房子"项目去化良好，改善性住房需求稳步释放 [1] 土地市场整体表现 - 2025年1-8月300城住宅用地推出规划建面2.7亿平方米，同比下降20.3%；成交2.2亿平方米，同比下降7.0% [4] - 300城土地出让金同比增长23.3%，增幅较上半年收窄约5个百分点 [4] - 一二线城市土地出让金同比增幅均超30%，一线城市增幅超40%，三四线城市仅增长2.7% [4][5] - 一二线城市住宅用地平均溢价率较高，均在10%以上，显著高于三四线城市的3.3% [4][5] 调规再出让地块情况 - 地块调规主要通过降低容积率、降低商业比例、放宽计容规则等方式增加项目价值 [7] - 深圳宝安区新安街道A002-0108地块调规后由招商蛇口+华润联合体以86.40亿元成交，溢价率34.81%，刷新宝中住宅用地单价纪录 [7] - 宁波江北区01-06-01、06地块调规后由宁波城宏置业以19.3亿元底价竞得 [8] - 广州拟将南沙区两宗商业用地调整为商住用地 [8] 高溢价地块分布 - 高溢价地块主要集中在一二线核心城市，土地出让金占比合计为89% [13] - 上海徐汇地块成交楼面价达20.03万元/m²，刷新全国宅地地价最高纪录 [15] - 深圳前海桂湾T201-0232地块成交楼面价84180元/㎡，溢价率达86.1%，刷新深圳宅地地价最高纪录 [15] - 苏州工业园区双湖地块成交楼面价65242元/㎡，刷新江苏省地价纪录 [16] 房企拿地策略 - 头部央国企展现出更强的投资主动性和补仓能力，溢价率20%的地块央国企拿地金额占比为55.3% [14] - 房企采取"聚焦深耕"策略，集中在北上深、杭州、成都等核心城市拿地 [17] - 房企通过获取优质地块及提升产品力实现差异化竞争，中海、保利、电建等企业相继推出"好房子"建设体系 [21] 政策导向 - 自然资源部明确允许"依法调整规划条件"，为调规提供政策依据 [9] - 住建部发布国家标准《住宅项目规范》，为住房品质建设划定基准线 [20] - 多地出台政策支持高品质住宅建设，如成都、广州明确支持高品质住宅建设，沈阳提出"高品质住宅项目可分期缴纳土地出让金" [20]

政策导向与顶层设计 - "好房子"建设成为2025年房地产政策核心议题 并于3月首次写入《政府工作报告》体现政府高度重视 [1] - 住建部3月31日发布国家标准《住宅项目规范》为住房品质建设划定基准线 [1] - 4月25日政治局会议提出"加快构建房地产发展新模式 加大高品质住房供给" 明确行业从规模扩张转向质量提升的转型路径 [1] - 6月13日国务院常务会议要求扎实有力推进"好房子"建设 纳入城市更新机制并给予规划、土地、财政、金融等政策支持 [1] 地方实践与技术标准建设 - 住建部发布《"好房子"建设经验做法（第一批）》 覆盖六大方面十四项主要举措包括出台政策、技术支撑、示范样板、科技赋能、物业服务和产业体系 [1] - 湖北省围绕规划建筑设计、建筑设备、施工建造、保障与服务等关键要素提出具有地方特色的工程建设标准 [2] - 北京发布《住宅工程质量品质提升技术标准》 对防水工程、室内空间、噪声和空气质量等方面提出提升要求 [2] - 浙江省以安全舒适绿色智慧为目标发布《住宅品质提升设计导则（试行）》 从规模布局功能性能等维度提供技术指导 [2] 行业推广与实施成效 - 2024年以来约40省市出台好房子技术导则或相关设计规范 聚焦民生痛点回应居民高品质住宅需求 [2] - 政策支持范围覆盖新建住宅和存量住房改造升级 通过城市更新机制加强工作统筹 [1]

政策推动与需求变化 - "好房子"建设被首次写入政府工作报告，成为房地产领域重要发展方向，各地加大建设力度，涵盖新房改造和老房升级[1] - 住建部印发《"好房子"建设经验做法》，从政策推动、技术支撑、示范样板等六方面总结地方经验，推动供给结构调整和城市空间优化[1][12] - 需求变化是政策核心驱动力，人口向城市群集中倒逼住房供给结构优化，人口流入城市强化智能建造吸引需求，人口流出城市通过"好房子"拉动刚改需求[3] 地方实践与技术应用 - 北京市通过优化计容方式（如底层架空、增设风雨连廊）提升公共服务功能，湖北省明确无偿提供的社区配套设施不计入容积率建筑面积[2] - 广东省、江西省、河南省开展科技攻关，福建省、江苏省加强新技术推广，杭州依托高市场化程度（商品房占比70%+）实现物业技术驱动发展[4][8] - 智慧社区应用加速落地，如杭州翠苑一区通过智慧大屏监测独居老人活动频率，结合智能手环形成居家养老样本[4][6][8] 产业升级与城市更新 - 科技赋能推动建材、智能家居、节能设备迭代，房企加速应用新一代信息技术和绿色低碳技术，金融优惠措施缓解资金压力并激发创新动力[8][12] - "好房子"建设与城市更新深度融合，国务院明确纳入城市更新机制，北京、上海通过"原拆原建"改造危旧房，保留历史风貌同时提升居住品质[9][12] - 全国"好房子"设计大赛成果被纳入城市更新参考库，新建与改造双向推动住房高质量发展，带动区域房价企稳和竞争力提升[12]

投资评级 - 维持"增持"评级 [2] 核心观点 - 2025H1业绩符合预期：营收20.78亿元（yoy-11.3%），归母净利润2.71亿元（yoy-20.25%），扣非净利润2.68亿元（yoy-21.06%）[7] - Q2单季营收11.8亿元（yoy-12.2%，qoq+32.1%），归母净利润1.57亿元（yoy-15.55%，qoq+38.4%）[7] - 地产竣工面积累计下降14.8%压制需求，但公司维持40.5%毛利率和13.1%净利率，经营性现金流同比大增99.1%至5.81亿元[7] - 中期分红1.57亿元，股利支付率57.9%，体现股东回报承诺[7] 财务数据 历史及预测 - 2025E营收66.43亿元（yoy+6%），归母净利润10.21亿元（yoy+7.2%），2026E/2027E净利润增速分别为12.7%/11.5%[6] - 毛利率预测：2025E 38.5%，2026E 39.1%，2027E 39.6%[6] - ROE持续提升：从2025E的19.7%升至2027E的23.2%[6] 营运指标 - 2025H1营业周期170.6天，同比缩短10.2天[7] - 资产负债率22.93%，显示财务结构稳健[2] 业务展望 - "三高定位"与"好房子建设"政策契合，零售业务有望夯实基础[7] - "同心圆"业务拓展及"全屋水生态落地"或带来下半年盈利增量[7] - 盈利预测下调：2025E-2027E净利润分别下调15.2%/19.5%/17.5%至10.2/11.5/12.8亿元[7]