核心财务表现 - 2025年上半年营业收入180.39亿元 归属于母公司净利润亏损18.39亿元 但亏损同比收窄5.61% [1] - 毛利率12.39% 较去年同期提升2.91个百分点 经营质效改善 [1] - 上半年累计签约面积72.07万平方米 签约金额114.07亿元 其中6月单月签约面积13.30万平方米环比上升41.34% 签约金额20.68亿元环比上升38.91% [1] 融资能力与资本结构 - 上半年完成19.31亿元CMBN项目发行 获银行及市场化投资人积极认购 [2] - 7月发行12亿元"25首股03"私募债 票面利率2.79% 采用"2+2+2"年期灵活结构 [2] - 8月完成合计14.06亿元私募债发行 其中"25首股06"票面利率2.90% 认购倍数达2.57倍 [2] 政策环境与市场机遇 - 北京8月8日出台楼市新政 五环外商品住房不限套数 公司作为北京龙头房企在五环外储备充足 [3] - 新政提高二套房公积金贷款最高额度 绿色建筑项目可进一步上浮额度 [3] - 公司礼著系产品线契合绿色建筑导向 购房者可享受贷款额度提升和首付压力减轻双重利好 [3] 经营战略与发展前景 - 公司凭借国企信用优势维持低成本融资 展现强劲融资能力与稳健资产负债结构 [2] - 单月销售数据环比高增为业绩修复奠定基础 政策红利有望推动销售提速和资金回款能力提升 [1][3] - 依托北京区位优势、稳健财务结构及产品力 有望在行业调整中把握机遇实现高质量发展 [4]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开 意义及影响深远 预示中国城市发展新阶段的到来 未来房地产行业发展将以推进城市更新为重要抓手 以加快构建房地产发展新模式作为核心任务[1][7][10] - 房地产发展从增量扩张到存量提质转变 中国城镇化接近加速阶段尾端（2024年城镇化率达67%） 人口结构变化及市场供需收缩推动行业转型[1][12][14][16][20][24] - 城市更新将是下半场发展的核心抓手 既是应对城市发展阶段转变和房地产行业转型的必然选择 也是推动经济增长及高质量发展的战略路径[1][25][30] - 新模式下房企出清将加速 行业从高盈利模式回归 后续将更考验房企的综合实力及竞争力 加速行业出清并带来竞争格局持续优化[1][32][33][38] 行业发展阶段转变 - 中国城镇化率2024年达67% 进入快速发展区间后期 国际经验表明城镇化率30%至70%为快速发展区间 目前处于这一区间后期[14] - 人口结构呈现负增长及老龄化趋势 2024年全国人口14.08亿人 比上年末减少173万人 人口自然增长率为-0.99‰ 65岁及以上人口占比达14.67% 15-64岁人口占比69.33% 较十年前下降2.67个百分点[16][19] - 市场供需高位持续下降 2021年商品房销售面积达峰值17.9亿平米 2024年下降至11.17亿平米 房地产开发投资2021年达峰值14.7万亿元 2024年下降至10万亿元 较2021年下降32%[20][21] 城市更新推进情况 - 政策层面持续加码城市更新 2021年首次写入政府工作报告 2024年中央经济工作会议将大力实施城市更新列为扩内需与防风险关键措施 2025年中央城市工作会议明确以推进城市更新为重要抓手[25][26] - 财政资金大力支持 2024年首批15个城市获补助 2025年第二批20个城市获补助总额超过200亿元[28] - 2024年城市更新实施项目超过6万个 完成投资约2.9万亿元 涵盖城镇老旧小区改造、完整社区建设及历史文化保护等领域[29] 行业盈利与分化趋势 - 上市房企整体净利润2024年为-1647.9亿元 亏损较2023年扩大1486.55亿元 归属母公司股东净利润-1590.13亿元 亏损较2023年扩大1282.11亿元[32] - 行业销售毛利率2024年末为14.6% 销售净利润率为-8.31% 整体ROE为-10.5% 均跌至历史底部[33] - 房地产市场将逐步走向商品房+保障房双轨制发展 城市及区域间分化持续加深 一线及强二线城市需求有支撑 低能级城市面临供需失衡压力[37][38] 投资建议 - 建议关注经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业 包括保利发展（600048）、滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、城建发展（600266）等[39] - 具备综合竞争实力的房企将能进一步提升市场占有率 实现胜者为王[39]

政策目标与时间规划 - 2025年年底前实现全省16设区城市全面推行灵活就业人员住房公积金制度 实现"愿缴能缴"目标 [1][3] - 2030年年底前形成覆盖广泛 政策灵活 服务便捷的住房公积金管理体系 显著提升覆盖面和受益面 [3] 覆盖人群与账户管理 - 覆盖法定劳动年龄内具有完全民事行为能力且信用良好的灵活就业人员 包括非全日制 个体经营 新业态从业者及港澳台人员 外籍永久居留权持有者 [4] - 开户时需签订缴存使用协议并核查全国公积金账户 避免"一人多缴" 连续6个月未缴存且余额为零将注销账户 [4] - 支持灵活就业与单位就业身份转换 异地转移时合并计算缴存时长与金额用于贷款额度核定 [4] 缴存与使用机制创新 - 探索"平台补贴一点 个人承担一点"的缴存机制 推动平台企业承担社会责任 [1][5] - 实行存贷挂钩机制 根据缴存金额 频率 时长等因素实现多缴多贷 长缴多贷 [4] - 允许未办理贷款或已结清贷款者全额提取公积金并终止协议 鼓励探索灵活取用机制 [5] 政策支持与激励措施 - 提供税收优惠 自主缴存部分可按实际数额在应纳税所得额中扣除 最高不超过当地职工抵扣标准 [5] - 有条件的城市可对符合要求的缴存人给予缴存补贴等资金激励 [5] - 鼓励商业银行基于公积金缴存信息提供信用增信 利率优惠等个性化金融服务 [5] 战略协同与产业结合 - 将公积金制度与新型城镇化 乡村振兴 人才引进等战略结合 推出城市特色政策 [6] - 结合当地产业特点引导特色产业链从业人员参与制度 助力城市产业发展 [6]

行业投资评级 - 房地产行业评级为标配，并维持该评级 [1] 核心观点 - 中央城市工作会议时隔十年再次召开，预示房地产行业将迎来以城市更新为核心抓手的发展新格局，行业将加快构建房地产发展新模式，加速出清并走出周期底部 [1][7][10] - 中国城镇化已接近加速阶段尾端，城镇化率达67%，人口结构变化及市场供需收缩推动房地产从增量扩张向存量提质转变 [12][14][16] - 城市更新作为下半场核心抓手，既是应对城市发展阶段转变的必然选择，也是推动经济增长的战略路径，2024年城市更新项目超6万个，投资额约2.9万亿元 [24][26][28] - 行业盈利模式转变，整体利润持续下降，2024年上市房企净利润为-1647.9亿元，销售毛利率降至14.6%，净利率为-8.31%，ROE为-10.5%，加速行业出清和竞争格局优化 [31][32][36] - 房地产市场将逐步走向商品房与保障房双轨制发展，具备综合竞争力的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业有望提升市场占有率 [35][37] 行业转变背景 - 城镇化率从1996年的30.5%升至2024年的67%，进入快速发展区间末期，增量扩张模式不可持续 [13][14] - 人口连续三年负增长，2024年总人口14.08亿人，减少173万人，出生人口从2015年的1655万人降至2024年的954万人，降幅42.35%，65岁及以上人口占比达14.67%，抑制新增住房需求 [16][18] - 商品房销售面积从2021年峰值17.9亿平米降至2024年11.17亿平米，房地产开发投资从2021年14.7万亿降至2024年10万亿，降幅32%，供需持续收缩 [19][20] 城市更新发展 - 政策持续支持城市更新，2025年中央城市工作会议明确以其为核心抓手，财政资金加大投入，2025年补助第二批20个城市总额超200亿元 [24][25][27] - 城镇老旧小区改造加速推进，2020-2023年新开工改造数量分别为4.03万、5.56万、5.25万、5.37万个，2024年实施项目超6万个 [28][30] 企业竞争与投资建议 - 行业分化加剧，头部企业如保利发展、滨江集团、招商蛇口、城建发展等因经营稳健和区域聚焦优势被推荐关注 [37][39] - 房地产行业将从高盈利回归，综合实力强的企业将实现胜者为王 [36][37]

科技行业动态 - 鸿蒙5.0设备激活量突破1000万台 标志着鸿蒙生态度过关键发展阶段 [3][21] - MR技术被定义为未来家庭机器人的核心组件 承担连接物理与数字世界的桥梁作用 [5][22] - 全球具身智能领域处于爆发前夜 2025年将迎来商用发展拐点 [7][22] 汽车制造业表现 - 小鹏汽车二季度核心财务指标达历史最佳水平 包括销量/收入/毛利率/在手现金等关键指标 [21] - 公司销售价格区间保持在10-50万元 通过产品布局/科技赋能/情绪价值/品牌建设四方向推动品牌向上发展 [21] 企业高管言论 - 房地产行业需转向均衡发展新模式以适应新时代要求 [9][22] - 潮玩行业核心竞争力在于自有IP开发 可实现产品差异化与品牌资产增值 [9][22] 企业治理事件 - 徕芬科技与前员工存在商业纠纷 涉及500万元分手费及50万元商单争议 [12][22][23] - 丽人丽妆实控人离婚案完成股权过户 前妻获得市值1.72亿元公司股份（按10.27元/股计算） [13][24][25] 金融机构人事变动 - 中建四局董事长更迭 47岁周圣成中建系最年轻一把手 [15][26] - 成都银行与成都农商银行实施董事长对调 涉及王晖与黄建军职务互换 [17][28] - 湛江农商行高层全面换新 董事长/行长/副行长均于2024年内完成更替 [18][29] - 光大证券首席经济学家高瑞东离职 转任光大保德信基金总经理 [18][30] 金融监管动态 - 内蒙古移动副总经理韩伟涉嫌严重违纪违法 正接受纪检监察调查 [18][31] - 农业银行深圳市分行原行长许锡龙被开除党籍 因严重违纪违法问题 [18][32] - 汕头宜华集团挪用3145万元股权回购资金 遭广东证监局行政处罚 [18][33] 企业领导变更 - 居然智家任命王宁为新任董事长兼CEO 原董事长汪林朋于7月离世 [17][27]

行业投资评级 - 推荐（维持）[6] 核心观点 - 二手房网签面积同比降幅收窄 新房网签面积同比降幅扩大[1][3] - 净租金回报率与按揭利率之差收窄是推动新房及二手房合计总需求筑底的关键观察点[4] - 新房市场供需环境较二手房更早出现改善的可能 因供应缩量预期 供给品质优化及购房者画像显著分化[4] - 现房销售相关政策或难以"一刀切" 更大概率以试点形式逐步推进[4] - 房地产发展新模式长期或有助于行业内优质公司构筑更深"护城河" 因提高行业进入门槛[4] - 城市更新工作更强调城市功能完善和品质提升 非"大拆大建"[4] - 当前板块调整后PB约1.0倍 已基本反应现房销售等对商业模式影响的担忧 板块进入投资区间[4] - 销售前5重点房企调整后PB平均约0.7倍[4] - 关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线：21年后资产负债表贡献利润表较优 部分企业信用溢价 困境反转[4] 新房网签表现 - 8月1日-21日样本39城新房网签面积同比-22% 较7月降幅扩大3 PCT[3] - 一线城市（4城）同比-36% 较7月降幅扩大14 PCT[3] - 二线城市（10城）同比-13% 较7月持平[3] - 三线城市（25城）同比-24% 较7月降幅收窄1 PCT[3] - 新房网签环比处于近5年同期较低水平[8][11][13] 二手房网签表现 - 8月1日-21日样本16城二手房网签面积同比-1% 较7月降幅收窄6 PCT[3] - 一线城市（2城）同比+3% 较7月转正（提升12 PCT）[3] - 二线城市（4城）同比+3% 较7月转正（提升17 PCT）[3] - 三线城市（10城）同比-7% 较7月降幅扩大6 PCT[3] - 二手房网签环比处于近5年同期中间水平[14][19][20] 滚动网签表现 - 新房和二手房日均网签面积均低于2019-2024年同期水平[21][22] 土地市场表现 - 2025年1-7月300城累计土地成交建面同比-6% 较1-6月降幅扩大1 PCT[23] - 2025年1-7月300城累计土地成交均价同比+32% 较1-6月增幅收窄1 PCT[23] - 2025年7月单月成交建面2516万平米 同比-12%[23] - 2025年7月单月成交楼面均价5867元/平米 同比+31%[23] - 2025年7月流拍率8% 较上月下降4.4 PCT[25][26] - 2025年7月土地溢价率较上月上升2.0 PCT[29][30] - 2025年7月土地出让金同比+15.0% 较6月增幅收窄22.0 PCT[30][31] 库存去化表现 - 2025年7月推盘未售去化周期较6月下降[32][34] - 2025年7月一线 二线和三四线城市推盘未售库存均较上月下降[32][35] - 一线和二线推盘未售去化周期较上月上升 三四线城市推盘未售去化周期较上月下降[32][35] 前瞻及佐证指标 - 截至2025年7月12个样本城市平均带看人数环比-8.7% 降幅较6月扩大0.4 PCT 同比+15.7% 增幅较6月扩大3.0 PCT[4][42][44] - 截至2025年7月北京 上海和广州二手价格同比降幅扩大 租金同比降幅收窄 深圳二手价格同比降幅收窄 租金同比降幅扩大[4][15][41] - 截至2025年7月12个样本城市挂牌价调涨房源占比6.0% 较6月下降0.1 PCT 同比降幅-4.5% 较6月收窄11.6 PCT[4][48][50] - 截至2025年8月宏观层面流动性环比转向紧缩 同比宽松力度收窄[4][46][47] - 截至2025年7月居民新增存款趋势同比转负 居民存款余额趋势同比增幅收窄[36][38] - 截至2025年7月居民新增中长期贷款趋势项和新增中长期贷款趋势项均同比降幅扩大[38][40] 行业规模数据 - 行业股票家数257只 占全市场5.0%[6] - 行业总市值2967.9十亿元 占全市场2.9%[6] - 行业流通市值2797.5十亿元 占全市场3.0%[6] - 行业指数绝对表现：1个月+4.9% 6个月+10.4% 12个月+48.8%[7] - 行业指数相对表现：截至2025年8月相对基准+16.7% 截至2025年4月相对基准+0.3% 截至2024年12月相对基准-1.4%[7]

恒大地产广东公司破产清算事件 - 广州市中级人民法院于2025年8月20日裁定受理恒大地产集团广东房地产开发有限公司破产清算案件 该公司依法进入破产程序[1] - 恒大地产广东公司为恒大地产集团全资子公司 投资多家地产项目公司 存在大量被执行案件且无财产可供执行 已严重资不抵债[3] - 破产清算程序将包括财产调查追收、债权申报审核、诉讼案件应诉和财务审计等工作 并通过债权人会议保障债权人公平受偿权益[3] 破产清算的市场背景与行业影响 - 2024年全国法院受理破产案件超3.1万件 其中审结破产清算案件约2.9万件 显示丧失清偿能力公司被依法清算属市场正常行为[3] - 随着保交楼工作临近收尾 债权债务清理进入加速阶段 全国已有数十家"恒大系"公司进入破产程序 包括今年5月底破产的凯隆置业[7] - 企业破产是市场优胜劣汰的结果 有利于为优质企业发展腾出空间 推动房地产行业从"高负债、高杠杆、高周转"模式转向存量提质和品质驱动的新发展模式[7] 保交楼工作进展与项目交付情况 - 恒大地产广东公司名下无自主开发地产项目 破产不影响保交楼工作 且与下属公司均属独立法人 破产清算对下属公司经营无实质影响[4] - 截至2024年底 广东省内恒大超80个项目10万余套住房已全部交付 全国范围内已交付超120万套房屋 已售住宅超95%建成并交付[4] - 河南洛阳、内蒙古呼和浩特、广西扶绥等城市少数未完全交付项目正加紧施工 集团将继续在各地保交楼专班协调下完成收尾工作[4]

2025年是中国"十四五"规划收官之年，也是中国房地产行业重塑逻辑、定义未来的关键一年。 当前，全球经济格局深刻调整，中国经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段。房地产行业作为国民经济重要支柱产业，也在深刻变革和调整中蕴藏着新的 机遇。好房子建设与城市更新正是行业未来十年的重大机遇。 8月19日，由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办的"2025第十五届中国城市发展及房地产创新大会"在北京隆重召开。 这场大会以"万物生长 信心的力量"为主题，邀请了著名经济学家、知名学者和企业家、房地产企业管理者、产业链上下游企业管理者、金融投资机构高层 共同出席，旨在解读中央政策导向下的企业发展路径，为构建房地产发展新模式、实现"让人民群众住上更好的房子"目标提供战略支撑与实践指引。 作为活动主办方，中国房地产报社社委会主任栗文忠表示，我们要始终相信只要我们能转到为老百姓建好房子的道路上来，转到高质量发展道路上来，我们 的行业一定会好起来、稳起来。 这几年，在中央大力倡导"好房子"建设的主基调下，房企的产品迭代速度越来越快。中国金茂首席产品官田九坡用"代际断层"形容当前产品迭代速度："半 年前的项目如今已显落后，跟不 ...

恒大地产广东公司破产清算 - 广州市中级人民法院于2025年8月20日裁定受理恒大地产集团广东房地产开发有限公司破产清算案件 标志着该公司依法进入破产程序 [1] - 该公司为恒大地产集团全资子公司 投资多家地产项目公司 存在大量被执行案件且无财产可供执行 已严重资不抵债 [1] - 2024年全国法院受理破产案件超3.1万件 其中审结破产清算案件约2.9万件 显示破产清算是市场正常行为 [1] 破产程序执行与保交楼进展 - 破产程序将开展财产调查追收 债权申报审核 诉讼案件应诉和财务审计等工作 并通过债权人会议保障债权人公平受偿权益 [2] - 恒大地产广东公司名下无自主开发地产项目 破产不影响保交楼工作 且与下属独立法人公司经营无实质影响 [2] - 截至2024年底 广东省内恒大超80个项目10万余套住房已全部交付 全国已交付超120万套房屋 已售住宅超95%完成交付 [2] 行业转型与市场出清 - 除恒大地产广东公司外 全国已有数十家恒大系公司进入破产程序 包括2025年5月底破产的控股平台凯隆置业 [3] - 企业破产是市场优胜劣汰的结果 随着保交楼临近收尾 债权债务清理进入加速阶段 更多恒大系公司将进入破产程序 [3][4] - 房地产行业已告别高负债 高杠杆 高周转模式 转向存量提质和品质驱动的新发展模式 破产出清为优质企业腾出发展空间 [4]

极目新闻记者 吕锐 通讯员 罗汉卿 从住有所居到住有优居，从建设"好房子"到提供"优服务"，今年以来湖北省各地聚焦高品质住宅建设，加快构建房地产发展新模式，房地产市场止跌回稳 势头良好。 极目新闻记者近日从省住建厅获悉，1-7月，全省新建商品房销售面积同比增长5.8%，连续8个月实现正增长；二手房成交面积同比增长13.1%，其中武汉 市二手房成交面积同比增长11.1 %。 "政策礼包"拉动楼市增长 "去年5月生下二胎后，出院时就领取了2300元住院补贴，今年6月又收到4200元产假补助，每月还能领取800元育儿补贴，购房还拿到了6万的二孩补助， 政策实实在在减轻了我们的负担。" 近日，天门市网友发帖分享领到补贴后的喜悦。据了解，天门市生育二孩、三孩家庭分别可享6万元、12万元购房补贴。 去年以来，天门市抢抓产业和人口流动机遇，组织房企参与住房市场需求调查，摸排出全市具有明确购房意愿的家庭3万余户，选定多孩家庭、进城农 民、引进人才等七类特定人群给予购房补贴，通过生育+购房补贴双管齐下、共同发力，拉动全市房地产开发投资增速连续14个月全省第一，投资和销售 实现"双回正"。 不止是天门，湖北多地出台了推动房地产市 ...