报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 商业不动产REITs新规及一揽子配套文件落地 市场开启新章 投资者可关注首批产品投资机会 [3] - 一揽子政策文件增补完善多项机制 完善REITs市场制度体系 严控项目及市场风险 [3] - 关注市场新增资金源拓展 可关注新增资金源预期拓展带来的市场回升及低估值权重股 [3] - 建议投资者关注底层资产需求端较强的产品 关注扩募 [3] 各部分内容总结 REITs一揽子政策文件出台 - 2025年12月31日 证监会、沪深交易所及证券投资基金业协会分别发布REITs一揽子政策文件 开启商业不动产REITs试点 完善REITs市场制度体系 [4] 商业REITs试点开启 - 正式稿仅在产品定义方面略有增补 商业REITs产品界定宽泛 重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行 [6] - 推动商业不动产REITs平稳健康发展 加速推进优质产品 关注首批产品落地 [8] - 鼓励类似资产混装及扩募 推动商业REITs做优做强 [9] - 明确商业REITs申报流程及审核要点 强化重点事项审核 [12][17] - 优化REITs发行与交易机制 健全REITs信息披露制度 [21] REITs规则体系进一步完善 - 提出三项资金扩源举措 有望提升市场稳定性和流动性 [23] - 就扩募机制、市场化定价机制、审核制度及监管等多方面提出举措 提升扩募效率 推动定价机制市场化 [28][31] - 明确审核流程细节 加强监管与风险防控 严把产品质量关 [33] 关注商业不动产REITs落地及资金源拓展 - 双轨制审核有望提升效率 加速REITs市场扩容 投资者可关注首批商业不动产REITs投资机会 [35] - 一揽子政策文件完善多项市场制度 推动REITs市场行稳致远 [37] - 建议投资者关注底层资产需求端较强的产品 关注扩募 [37]

北京房地产调控政策放松 - 北京发布新政，将非户籍家庭在五环外购房的社保年限要求从2年降至1年，旨在为市场注入信心 [1] - 一线城市北京已迈出政策放松的重要一步，上海、深圳有望跟进 [13] 当前房地产市场数据表现 - 截至2025年12月19日，36个城市新房成交面积同比下降15.0% [1] - 截至2025年12月19日，15个城市二手房成交面积同比增长2.3% [1] - 到2025年三季度，房地产行业GDP累计同比贡献率转正，达到0.8% [1] - 截至2025年11月末，商品房待售面积连续9个月减少，当月减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [5] - 截至2025年12月24日，全国300城住宅用地成交规划建面同比下降12.3%，住宅用地出让金同比下降8.0% [13] - 新开工面积同比降幅已从2025年前5月的21%开始收窄 [13] 2026年政策方向与重点 - 稳定房地产市场已成为2026年经济工作的重要任务，政策表述从“止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场” [3] - 2026年将继续实施更加积极的财政政策，扩大财政支出盘子，优化政府债券工具组合 [3] - 房地产政策焦点转向“控增量、去库存、优供给” [3] - 政府将从供给侧入手，建立“人房地钱”要素联动机制，根据市场需求精准调节土地和新房供应 [3] - 加快构建房地产发展新模式，并以楼市稳定为前提 [9] - 新模式的关键方面包括推进现房销售制，以及规范预售资金监管 [9] 核心政策工具：收购存量房 - 推动收购存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等是当前重要政策手段 [5] - 该政策具有双重效果，既帮助房企快速回笼资金，又增加保障性住房供应，实现“去库存”与“保民生”双赢 [5] 市场分化特征与价格表现 - 2025年1-11月，百城二手住宅价格累计下跌7.46%，其中一线城市下跌5.52%，二线城市下跌8.24%，三四线城市下跌7.47% [7] - 2025年1-11月，百城新房价格累计上涨2.29%，其中一线城市涨幅最大，达5.82% [7] - 2025年1-11月，三四线城市新房价格累计下跌1.54% [7] - 城市间分化严重，不同能级城市的市场走势和复苏时间将大相径庭 [7] 2026年市场预测 - 方正证券预测，2026年全国新房均价同比跌幅将收窄至2%以内，一线及强二线城市可能微涨0.5% [7] - 中金公司分析，一线城市可能在2025年底完成止跌回稳，强二线城市可能在2026年-2027年企稳，三四线城市的拐点可能在2027年后或更晚 [11] - 方正证券预计二手房市场仍面临压力，2027年才能实现止跌回稳 [11] - 中金公司认为，判断房地产周期拐点的有效指标是与供求关系高度相关的库存去化周期 [11] 长期市场潜力与需求分析 - 2024年中国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民的刚性住房需求有待持续释放 [7] - 改善性需求不容忽视，部分城镇居民住房满意度不够高 [7] - 2025年以来，北京、上海、成都、宁波、合肥等城市高总价改善楼盘去化表现良好 [7] - 中指研究院数据显示，未来5年全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米 [7]

政策发布与实施 - 中国证监会为贯彻落实新“国九条”要求 推动REITs市场高质量发展 支持构建房地产发展新模式 制定了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》[1][3] - 该《公告》将于2025年12月31日起正式实施[1][3] 产品定义与性质 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[1][3] 监管框架与核心要求 - 《公告》共八条 主要内容包括产品定义、基金注册及运营管理要求、压实中介机构责任以及强化监管责任[1][3] - 基金注册及运营管理要求明确了对基金管理人、基金托管人、尽职调查、申请材料及商业不动产本身的要求 并强调了基金管理人的主动运营管理责任[1][3] - 要求发挥基金管理人和专业机构作用 压严压实责任 严格遵守执业规范和监管要求[1][3] - 明确各监管机构需依法依规履行对商业不动产REITs的监管和风险监测处置等职责[1][3] - 商业不动产REITs其他有关事宜 参照《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》有关规定执行[1][3] 政策制定过程 - 前期中国证监会就《公告》向社会公开征求意见 各方对其基本思路和主要内容总体认可[2][4] - 证监会对反馈意见逐条进行了认真研究 并充分吸收了合理意见[2][4] - 后续中国证监会将做好《公告》的落地实施工作[2][4]

中央政策导向 - 住建部明确推动房地产高质量发展的六大重点任务，政策从规模扩张转向质效提升[4] - 中央财办明确2025年将从供需两端发力、推动企业转型、构建新模式三方面稳定房地产市场[4] - 在“稳楼市”目标下，预计短期政策与长期制度改革将协同发力，供需两端政策空间仍在[5] 地方政策与市场动态 - 深圳核发首张价值4055万元房票，标志“房票安置”实质落地，2024年以来超130地出台或优化此类政策[6] - 北京清理违规房地产信息1.7万余条及账号/直播间2300余个，上海此前清理信息4万余条及账号7万多个[7] - 深圳对青年人才发放每月1250元安居补贴，南通对人才发放最高150万元购房补贴[8] - 近三月（10月至12月21日）主要政策出台频次：调整优化类政策合计128次，购房及落户补贴类政策合计9次[11] 地方规划与制度调整 - 江西、安徽、湖南等多省在“十五五”规划建议中提出加快构建房地产发展新模式、优化住房保障[10][12] - 石家庄优化公积金政策，将租房提取额度最高提至24000元/人/年，并取消“商转公”业务的不动产权证两年限制[12] - 天津拟将首套、二套公积金贷款最高限额分别提至120万元和100万元，多子女家庭可再上浮20%[13]

政策核心目标 - 住房城乡建设部发布意见，以让人民群众住上更好的房子为目标，实施房屋品质提升工程，为构建房地产发展新模式提供坚实支撑 [1] - 主要目标是到2030年，房屋品质提升工程取得显著进展，住房标准、设计、材料、建造、运维水平大幅提升 [1] - 形成有效支撑住房品质提升的政策体系、标准体系、技术体系和产业体系 [1] 具体发展要求 - 保障性住房需率先建成“好房子” [1] - 商品住房需更好满足刚性和改善性需求 [1] - 推动老房子改造为“好房子”取得明显进展 [1] - 加大安全舒适绿色智慧的“好房子”供给 [1] 重点任务方向 - 意见提出八项重点任务，包括完善住房建设标准、提升建筑设计水平、推广应用好材料、发展新型建造方式 [1] - 其他重点任务包括提升运维服务水平、推动既有住房更新改造、强化科技赋能、完善产业支撑 [1] 组织实施与支持 - 要求建立健全工作机制，因地制宜实施房屋品质提升工程 [1] - 需用好城市更新和构建房地产发展新模式等支持政策，持续加大“好房子”推动力度 [1] - 引导企业加快推进满足市场需求的住房项目建设落地 [1]

文章核心观点 - 文章核心观点是强调当前房地产市场正处于深度调整与新旧模式转换的关键阶段，必须通过全面、有力且协调的政策措施来改善和稳定市场预期，以推动房地产行业平稳健康高质量发展，从而支撑国民经济大盘稳定 [2][8] 行业现状与挑战 - 房地产市场供求关系发生重大变化，部分项目及城市出现局部供过于求，导致销售和价格大幅回落，并对实体经济需求端、资产负债表及金融机构产生影响 [2] - 行业正经历深度调整，传统“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，亟待向“低负债、低杠杆、合理回报”及“产品—服务—运营”一体化模式转型 [4] - 住房需求从“有没有”转向“好不好”，对居住品质提升的愿望更加强烈，同时存在结构性供给不足，特别是保障性住房相对不足 [4] - 2025年10月，狭义库存规模较2025年1—2月的高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻，但部分城市库存仍较高，市场出清需要时间 [7][8] 行业重要性与潜力 - 房地产业是国民经济重要产业，2024年房地产业和建筑业增加值合计占GDP比重达13%，直接带动就业超7000万人 [5] - 尽管投资规模有所下降，但住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大 [5] - 参考国际经验，发达国家房地产业增加值占GDP比重平均在10%以上，研究推算我国城乡每年新建住宅规模应在1000万至1490万套之间，市场潜力不小 [5] - 我国常住人口城镇化率为67%，户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待持续释放，人口向大城市集中趋势将持续 [6] - 目前城镇积累了约350亿平方米住房存量，按每年折旧率2%估算，会创造出约7亿平方米的更新替代需求 [6] 政策举措与成效 - 中央提出“促进房地产市场止跌回稳”和“推动构建房地产发展新模式”，有关部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳 [7] - 推动地级及以上城市全部建立房地产融资协调机制，“白名单”项目扩围增效，保交楼任务全面完成 [7] - 2025年以来，38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建，266个地级及以上城市建立住房保障轮候库，增加保障性住房供给 [7] - 42个城市实施房屋全生命周期安全管理制度试点，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子” [7] - 2025年以来，新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄 [7] 未来发展方向与建议 - 政策预期上，力度要符合市场预期并一次性给足，避免市场与政策博弈 [9] - 政策协调上，强化一致性评估，取消相关限制性措施，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致 [9] - 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，有序推动“好房子”建设 [9] - 支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质居住服务转型 [9] - 鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围，探索建立土地出让金补缴机制，稳定社会资本预期和信心 [10] - 加强对房地产价格、投资、法拍房数量、房企债务重组等关键指标和事件的监测与解读，引导形成理性市场预期 [10]

政策发布与核心目标 - 中国证监会于2025年12月31日发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》及《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，旨在推动商业不动产REITs平稳健康发展，并自发布日起实施[1] - 政策核心是落实“盘活存量、做优增量”与“提高直接融资比重”的决策部署，通过市场化机制支持构建房地产发展新模式，并促进REITs市场体系建设和功能发挥[2] 商业不动产REITs的定义与支持方向 - 商业不动产REITs被定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金[2] - 政策重点支持符合政策导向、具有商业属性的资产发行商业不动产REITs，以提高发行上市效率[2] - 鼓励持有业态相近、功能互补或运营协同的资产组合，以推动跨领域资产整合，提升规模效应和风险分散能力[2] - 支持经营规范、治理健全、资产管理经验丰富的银行保险业资产管理公司等金融机构参与商业不动产REITs业务，并有序拓展原始权益人范围[2] 对房地产行业的影响 - 商业不动产REITs试点将为房地产企业提供有效的退出渠道，缓解资金压力，助力防范化解行业系统性风险[1][3] - 试点有助于推动房地产行业从“高杠杆、高周转、高负债”的开发模式向“投—融—管—退”的资产精细化运营管理模式转型[3] - 我国商业不动产存量规模达40万亿元，试点能有效盘活这类沉淀资产，为房企打通“投—融—管—退”价值链，助力其从“重资产开发”转向“轻资产运营”的新模式[3] - 试点有助于优化房企现金流、降低负债，并促进房地产行业的转型升级[3] 对资本市场的影响 - 商业不动产REITs的推出将丰富REITs底层资产类型，进一步扩大REITs市场规模[1] - 试点为公众投资者提供了兼具稳定租金收益与资产增值潜力的投资工具，丰富了资本市场投融资工具，并能满足投资者多元配置需求[1][3] - 政策将推动持续加大优质REITs供给，丰富市场业态，并推动规模有序增长[4] - 政策支持运营稳健、治理有效的上市REITs通过购入资产、扩募、合并等方式做优做强，以提升单只REITs资产规模和风险抵御能力[4] - 政策平等对待各种所有制企业，支持民营企业通过REITs盘活存量资产，拓宽权益融资渠道[5] REITs市场体系建设与创新 - 政策提出要完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径[4] - 在二级市场建设方面，将丰富覆盖REITs的指数体系，支持开发挂钩相关指数的基金产品，并研究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品[5] - 政策支持符合条件的公募基金将REITs纳入投资范围，以进一步丰富投资者资产配置选择[5] - 将加大力度引导保险资金、社保基金、年金基金等各类中长期资金入市，发挥其稳定器和压舱石作用[5] - 政策将推动将REITs纳入沪深港通标的范围，以扩大市场高水平对外开放[5] 制度与监管完善 - 政策提出要加快推进REITs市场体系建设，完善REITs申报注册制度机制，加强监管与风险防范[1][4] - 将优化审核注册流程，健全市场化标准体系，并健全全链条监管机制，以促进市场主体归位尽责，维护市场平稳运行[5]

政策发布与核心定义 - 中国证监会于12月31日发布公告，全面启动商业不动产投资信托基金试点 [1] - 商业不动产REITs是一种让普通投资者也能投资于商场、写字楼、酒店等商业地产并获取租金收益的金融产品 [2] - 此次试点将商业不动产纳入范围，而此前中国REITs主要聚焦于高速公路、产业园区等基础设施领域 [2] 政策内容与制度规定 - 证监会发布的《公告》共八条，对产品定义、基金注册、运营管理、专业机构职责及监管安排作出系统规定 [2] - 政策强调基金管理人须履行主动运营管理责任，确保底层资产权属清晰、现金流稳定 [2] - 同步印发的《通知》旨在推动REITs市场高质量发展，构建规范、透明、开放、有活力、有韧性的市场体系 [3] 市场发展与扩容举措 - 政策明确提出推进REITs扩容扩围，支持优质项目通过扩募、并购等方式做优做强 [3] - 将丰富REITs指数及ETF等创新产品，并引导保险资金、社保基金等中长期资金入市 [3] - 计划推动将REITs纳入沪深港通标的，以提升市场对外开放水平 [3] 对行业与公司的意义 - 商业不动产REITs是落实“盘活存量”、构建房地产发展新模式最直接、最市场化的金融工具 [2] - 该工具有助于房企进行轻资产转型，缓解其债务压力 [2] - 符合条件的商业地产项目可通过发行REITs上市，盘活“沉睡”资产，同时为投资者提供稳定分红的新选择 [2] 对投资者的价值 - REITs的收益来源于实体资产的稳定租金和运营收入，与股票、债券的相关性较低，具有较好的抗通胀和分散风险特性 [4] - 随着市场扩容和制度完善，普通投资者将能更便捷地投资过去门槛极高的核心不动产，分享优质实体资产的长期收益 [4] - 中长期资金入市可从根本上改善REITs二级市场的流动性和投资者结构，使其从小众产品成长为大众化资产类别 [3]

政策发布与实施 - 中国证监会于12月31日正式印发《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》及相关配套文件，该政策自2025年12月31日起实施 [1] - 公告共八条，明确了商业不动产REITs的定义为通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金 [1] - 公告内容涵盖产品定义、基金注册及运营管理要求、压实基金管理人和专业机构责任、强化监管责任等方面，其他事宜参照基础设施REITs指引执行 [1] 产品运营与监管框架 - 明确了基金管理人及基金托管人、尽职调查、申请材料、商业不动产等方面的要求，并强调了基金管理人的主动运营管理责任 [1] - 要求发挥基金管理人和专业机构作用，严格遵守执业规范和监管要求，同时强化监管责任，明确各监管机构需履行监管和风险监测处置等职责 [1] 市场支持与项目导向 - 商业不动产REITs将重点支持符合国家政策导向、社会效益显著、经营业绩稳健且具有行业代表性的优质项目 [2] - 优先聚焦于核心城市群及经济活跃区域的成熟商业不动产，并优先支持中央企业、地方重点国企、上市公司以及优质民企和外企持有的项目 [2] - 优先推进的商业业态包括商业综合体、商业零售、商业办公楼、酒店等 [2] 市场发展与机制建设 - 中国证监会将持续加大优质REITs供给，推动市场业态不断丰富、规模有序增长 [2] - 将完善REITs扩募制度安排与市场化定价机制，积极探索多元、高效的扩募实施路径 [2] - 将完善REITs发行与交易机制，优化以市场化为导向的REITs估值与发行定价机制，并规范推介、询价、定价、配售等发售行为 [2] - 将结合不动产运营特点与风险收益特征，强化REITs信息披露和市场约束 [2] 行业意义与影响 - 业内人士指出，推动商业不动产REITs市场发展是通过市场化机制支持构建房地产发展新模式的有效手段 [2] - 该举措对于推动REITs市场健康发展、促进REITs功能发挥、不断提高资本市场制度的包容性和适应性具有重要意义 [2]

深圳楼市2025年第52周市场表现 - 2025年第52周（12月22日~12月28日）全市新房成交1474套，环比增长57.0% [1] - 其中新房住宅类成交622套，环比增长11.5% [1] - 2025年第52周全市二手房（含自助）共计录得1441套，环比下降6.0% [3] - 二手房市场新增需求量（委买合同）本周环比下降7.8% [3] 深圳楼市2025年12月整体趋势 - 截至12月28日，12月全市二手房已累计录得5959套，整月超6000套已成定局 [1][3] - 近2周二手房录得量呈小幅下滑趋势，但从绝对值看仍保持高位运行 [3] 光明区二手房市场表现 - 光明和凤凰片区位于第一象限，其交易活跃度与价格均高于光明区均值，体现出较强的抗风险能力 [5][6] - 在成交房源中，光明片区均价最高，公明片区均价最低 [6] 深圳“十五五”规划房地产政策方向 - 推动房地产投资向保障房和改善性商品房两侧发力，落实商品房开发、融资、销售等基础制度，加快构建房地产发展新模式 [6] - 加强保障性住房建设、筹集、分配、管理，满足工薪群体和各类困难家庭基本住房需求 [7] - 把解决好新市民、青年人和外来务工人员的住房问题作为重中之重，完善“一张床、一间房、一套房”供应保障体系，健全住房租赁市场制度 [7]