2025年强调在发展中化解风险，持续用力推动房地产市场止跌回稳 ◎ 文 / 杨科伟 研究视点 2025年房地产行业政策以 "需求提振+供给优化+金融协同" 为核心，通过因城施策调减限制、税费减免、信贷扩 张、保障房扩容、城中村改造、收储存量和推广"好房子"等举措，推动市场向"量稳价稳"实现止跌回稳，推进行业 从高杠杆扩张转向民生导向的高质量发展。 9·26一揽子政策强信心稳预期，2025年开局行业延续止跌回稳势头。房地产市场呈现"政策托底+市场自发修复"双 重特征，交易量价回稳、企业资金压力缓解、土地市场局部回暖等积极信号明显，但"核心城市局部修复、中小城 市深度调整"的结构性矛盾突出，二手房价下跌、新增需求疲软、政策效力减弱等消极因素叠加，市场仍处"L型"筑 底阶段，仍需要持续用力推动房地产市场止跌回稳。 在3月5日《政府工作报告》，房地产再次被列入"防风险"任务板块。但今年一个关键变化：强调安全与发展并重， 坚持在发展中逐步化解风险，变防守为主动出击，实现高质量发展和高水平安全的良性互动。 有关如何实现房地产市场止跌回稳？通过对《政府工作报告》、3月9日的全国人大《民生主题记者会》和3月17日 《提振消费 ...

公司财务表现 - 2024年公司实现营收121.36亿元，同比下降5.7%，其中建筑装饰收入67.84亿元（-5.73%）、幕墙装饰收入41.53亿元（-3.12%）、智能化系统集成收入5.29亿元（-20.34%）、装饰制品收入4.31亿元（+0.35%）、设计合同收入1.43亿元（-27.97%）[2] - 2024年归母净利润3.03亿元（+21%），扣非净利润2.77亿元（+36.21%），经营活动现金净流量2.43亿元（同比增加0.39亿元）[2] - 2025年Q1营收17.81亿元（-19.67%），归母净利润0.67亿元（+2.78%），扣非归母净利润0.46亿元（-18.53%）[2] - 2024年毛利率12.97%（同比+1.77pct），净利率2.52%（同比+0.55pct），期间费用率7.4%（同比-0.25pct），资产负债率63.42%（同比-0.96pct）[2] - 2024年资产减值损失和信用减值损失合计2.93亿元（同比增加1.46亿元），应收账款43.25亿元（同比增加4.16亿元）[2] 行业与订单动态 - 2024年新签订单115.24亿元（同比-20.84%），2025年Q1新签订单22.87亿元（同比-19.33%）[3] - 中央政治局会议提出加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，行业景气度有望改善[3] 未来业绩预期 - 预计2025-2027年归母净利润分别为3.18亿元（+4.9%）、3.36亿元（+5.65%）、3.56亿元（+6.01%），对应P/E分别为15.95倍、15.10倍、14.24倍[3]

金融政策支持稳市场稳预期 - 金融监管总局推出8项增量政策支持稳楼市、稳股市、健全科技金融体制 [1] - 政策包括加快出台房地产融资新制度、扩大保险资金投资试点、调降保险公司股票投资风险因子等 [1] - 政策背景为应对国际市场不确定性加大和全球经济增长前景不乐观 [2] - 政策叠加效应显著，如公积金贷款利率下调、LPR和存量房贷利率下调减轻房贷负担 [2] 房地产发展新模式 - 房地产发展新模式从"单一售卖"转向"租购并举"，未来可能形成保障性住房与商品房双轨制 [3] - 全国个人住房贷款规模约38万亿元，新模式需创新融资支持租赁住房建设和租房贷款 [3] - 城市房地产融资协调机制"白名单"贷款增至6.7万亿元，银行根据商业原则自主决定放贷 [3] - 机制需防范系统性风险，银行应坚持准入标准，地方政府应搭建银企对话平台 [4][5] 保险资金入市影响 - 保险资金投资股票和权益类基金超4.4万亿元，占比12%，未上市企业股权投资占比9% [6] - 政策拟新增600亿额度，大型国有保险公司每年新增保费30%定向投入A股，带来几千亿增量资金 [6] - 保险公司权益类资产投资比例上限提高5个百分点，但入市节奏由机构自主把握 [7] - 保险资金偏好高分红蓝筹股如银行股，政策鼓励投向硬科技领域 [8] 金融支持科技创新 - 金融资产投资公司(AIC)从五大行扩展至全国性商业银行，支持"投贷联动"模式 [9] - 建议AIC设立范围扩大至优质城商行，发挥银行业资产占比超90%的优势 [10] - 科技保险可为初创期科技企业提供风险保障，保单可作为银行授信增信依据 [10] - 科技保险保障范围可能包括研发成功率、产品安全性或核心人才保障 [11]

金融政策支持稳市场稳预期 - 国新办发布会发布多项金融新政，包括存款准备金率降低0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元 [2] - 政策利率降低0.1个百分点，预计带动LPR同步下调，住房商业贷款利率有望进一步下降 [2] - 降低公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率由2.85%降至2.60%，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元 [4][5] 房地产行业改革与支持措施 - 稳楼市被重申为"对畅通内需循环有重要意义"，政策工具包括新融资制度、再贷款、增加高品质住房资金供给等 [2] - 商业银行审批通过的"白名单"贷款已增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [7] - 保障性住房再贷款利率从1.75%下调至1.5%，旨在加快存量商品房去库存和保障房供给 [8] 市场反应与数据表现 - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅，住房租赁贷款同比增长28% [9] - 全国25个重点城市住宅用地溢价率前4个月分别为20%、18%、23%和15%，楼面价达13003元/平方米，较2024年全年增长54% [9] - 地价上涨原因包括优质地块供应增加、新房销售表现良好、高品质住宅政策释放红利 [10] 行业预期与未来方向 - 房企转型聚焦"好房子"建设，高品质住房资金供给强化，成为房企新机会 [7][10] - 政策组合拳预计缓解居民住房贷款负担，稳定住房消费，但效果持续性依赖政策落地 [10] - "新房向好促进地市向好带动新房市场再向好"的良性循环机制正在形成 [10]

降准降息，向市场注入流动性。 人民银行推出一揽子货币政策措施，主要有三大类共十项措施，其中与房 地产相关的措施包括： 1 ）降低存款准备金率 0.5 个百分点，预计将向市场提供长期流动性约 1 万亿元 ； 2 ）下调政策利率 0.1 个百分点，预计将带动 LPR 随之下行 0.1 个百分点； 3 ）下调住房公积金贷 款利率 0.25 个百分点，五年期以上首套房利率由 2.85% 降至 2.6% ，其他期限利率同步调整。预计政 策每年将节省居民公积金贷款利息支出超过 200 亿元； 4 ）下调结构货性货币政策工具利率 0.25 个百 分点， PSL 利率从目前的 2.25% 降至 2% 。我们认为，此次大幅降息降准将进一步向市场释放流动 性，降低居民购房成本。政策有利缩小购房成本与租售比之间差距，有助于促进房价企稳和刚需释放；另 一方面， PSL 利率下行降低城中村改造综合成本，对推动多元化手段稳定市场意义积极。 报告导读： 一揽子金融政策支持稳市场稳预期。降息降准进一步向市场释放流动性。加快 出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度。 投资建议：维持"增持"评级。 我们认为此次会议是对 4 月政治局会议相关 ...

新增专项债投向房地产规模增长 - 4月全国地方政府新增发行专项债1763亿元 其中明确主要投向房地产规模为336亿元 环比3月增加30% [1][3] - 1-4月新增专项债累计发行1.1万亿元 其中3891亿元投向房地产相关领域 占比35% 明确主要投向房地产额度1646亿元 占比15% [3] - 4月投向房地产相关领域专项债合计717亿元 占比40% 较上月提升8个百分点 [3] 土储类专项债发行情况 - 4月土储类专项债规模210亿元 为今年第二高 1-4月累计发行517亿元 占比31% [2][3][11] - 4月明确投向房地产的336亿元专项债中 62%用于土地储备 [11] - 专项债明细项目中仅3宗地块明确为土地回收类项目 涉及额度4.65亿元 均位于衡阳市 [11] 区域分布特点 - 广东1-4月投向房地产相关领域专项债1618亿元 山东1381亿元 北京572亿元 上海227亿元 [6] - 4月湖南 山东 厦门发行房地产类专项债合计531亿元 占房地产类新增专项债74% 湖南侧重土储+基建保障房 山东推进棚改 厦门优先城中村改造 [8] 政策背景与行业影响 - 财政部年初扩大专项债使用范围 允许用于土地储备和收购存量商品房作保障房 政策效果预计2025年逐步释放 [2] - 截至2023年底TOP10房企总土储面积85591万平方米 盘活三分之一将对市场产生重大影响 [14] - 专项债支持存量土地回购面临资金解押 收购定价 土地用途限制等痛点 [14]

报告核心观点 报告对多个行业和公司进行分析，交运行业OPEC+增产使VLCC需求增加，机械建材建筑行业公积金利率下调利于稳楼市股市，新消费领域老铺黄金募资拓展渠道，电子行业传音控股手机业务或迎拐点，公用环保行业长江电力、国投电力业绩有亮点，机械建材建筑行业东方雨虹业绩承压待转型，金属新材料行业厦门钨业各业务表现不一，交运行业渤海租赁飞机业务增长强劲[2][5][9][13]。 各行业及公司总结 交运行业 - OPEC+在4月3日和5月3日宣布增产，累计增量逼近100万桶/日，通过增产应对成员国履约失衡及市场份额收缩，重构全球原油定价权格局，超预期增产使国际油价承压，抑制非OPEC产能增量，中东增产增加VLCC需求，利好VLCC市场，建议关注招商轮船等公司[9][10][11] - 渤海租赁25Q1收入171.2亿元，同比+99.8%，归母净利润6.7亿元，同比+72.2%，飞机销售同增278%，租售利润双增，子公司并表CAL强化龙头优势，预计2025 - 2027年归母净利润分别为19.13/22.80/25.04亿元，维持“买入”评级[5][6][40] 机械/建材建筑行业 - 5月7日国新办发布会宣布降准降息，公积金利率下调，PSL利率降至2%，货币政策发力利于房地产市场企稳，有望降低购房成本、释放需求，打开商业贷款利率下行空间，PSL利率下降或推动城市更新和收储，维持房地产“看好”评级，建议关注相关房企、中介和物管企业[13][14][16] - 东方雨虹25Q1营收59.5亿元，同比下降16.7%，归母净利润1.9亿元，同比下降44.7%，业绩承压因市场需求不及预期和行业竞争加剧，借款扩张，费用管理趋严，现金流改善，公司正转型，下调2025 - 2027年归母净利润预测，维持“增持”评级[31][32][33] 新消费行业 - 老铺黄金拟以630港元每股增发431万股，募资约27亿港元，用于拓展优化门店及备货，预计2025 - 2027年归母净利润分别为35.0/53.0/71.9亿元，同比增速分别为137.4%/51.7%/35.6%，维持“增持”评级[17][18] 电子行业 - 传音控股24年营收687.15亿元，同比增长10.31%，25Q1营收130.04亿元，同比下降25.45%，手机业务完成去库，拐点将近，借AI浪潮构建全场景AIoT智能生态，移动互联业务赋能新兴市场数字化生态建设，预计2025 - 2027年归母净利润分别为60.96/67.85/76.03亿元，维持“买入”评级[20][21][24] 公用环保行业 - 长江电力24年归母净利润324.96亿元，同比增长19.28%，25Q1归母净利润51.81亿元，同比增长30.56%，24年四季度来水转弱，25年一季度转好，财务费用降幅超预期，投资收益增长，分红金额创新高，重申水电长期配置价值，预计2025 - 2027年归母净利润为341.69、352.56和365.42亿元，维持“买入”评级[25][26][29] - 国投电力24年营收578.19亿元，同比增长1.95%，归母净利润66.43亿元，同比下滑0.92%，25Q1营收131.22亿元，同比下滑6.99%，归母净利润20.78亿元，同比增长2.10%，24年业绩受补税拖累，25Q1雅砻江蓄能释放电量弹性，期待煤价下行对火电业绩的影响，在建15GW装机贡献增量，预计2025 - 2027年归母净利润分别为72/75/77亿元，维持“买入”评级[42][43][47] 金属新材料行业 - 厦门钨业24年营收351.96亿元，同比减少10.7%，25Q1营收83.76亿元，同比+1.3%，25Q1钨钼盈利下滑，稀土和能源材料盈利改善，公司实现三大业务布局，预计2025 - 2027年归母净利润分别为19/21/23亿元，维持“买入”评级[34][35][37] 市场数据 | 指数名称 | 收盘价 | 涨跌幅 | 年初至今 | | --- | --- | --- | --- | | 上证指数 | 3,352.00 | 0.28% | 2.74% | | 创业板指 | 2,029.45 | 1.65% | -1.50% | | 沪深300 | 3,852.90 | 0.56% | 0.85% | | 中证1000 | 6,158.08 | 0.76% | 6.23% | | 科创50 | 1,026.44 | -0.36% | 7.44% | | 北证50 | 1,380.93 | 0.98% | 35.40% | [4]

房地产发展新模式政策研究 - 多地相关部门正在研究制定构建房地产发展新模式政策 包含大力推行现房销售和加强预售资金监管两方面内容 [2] - 现房销售政策拟对新政策发布后获取土地的项目实行现房销售 对新政策发布前获取土地的项目将预售节点改为项目封顶 并给予缓冲空间 是否办理施工许可证可能是重要节点 [2] - 预售资金监管政策拟以项目为单位监管资金 每个项目成立独立法人公司 开发贷须确定主办行 预售监管资金全额进监管账户 划出需提供担保或保险 [2] - 房地产企业须用自有资金获取土地并全额缴纳土地出让金 房屋预售款优先偿还银行贷款 项目竣工后才能抽调到集团 [2] 政策进展与行业反馈 - 多名相关部委和地方住建系统人士确认上述消息 但方案尚未最终敲定 [3] - 4月已有城市召开政策吹风会 与房地产企业负责人座谈 [3] - 头部房企人士表示政策双管齐下将加大开发商现金流压力 呼吁出台配套金融支持政策 [3] - 金融监管总局局长表示近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度 [3] 其他行业动态 - 安踏近期完成收购狼爪 正在推进重要战略 [5] - 荣昌卤味品牌近期市场热度显著提升 [6]

公积金贷款利率调整 - 中国人民银行宣布自5月8日起下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [2] - 预计每年节省居民公积金贷款利息支出超过200亿元，100万贷款本金30年期等额本息月供减少133元 [2] - 存量公积金贷款利率将于明年1月1日起同步调整 [3] LPR及商业贷款利率变化 - 中国人民银行下调政策利率0.1个百分点，7天期逆回购利率从1.5%降至1.4%，预计带动LPR同步下行约0.1个百分点 [4] - 5年期以上LPR有望从3.6%降至3.5%，100万贷款30年期商业贷款月供减少55元，总还款额减少2万元 [4][5] 房地产信贷数据表现 - 一季度房地产贷款余额增加7500多亿元，新增个人住房贷款创2022年以来单季最大增幅 [6] - 住房租赁贷款同比增长28%，反映租赁市场快速发展与结构性金融政策落地 [6] - 降准0.5个百分点释放约1万亿流动性，增强银行信贷投放能力 [6] 房地产金融政策导向 - 金融监管部门将加快完善与房地产发展新模式相适配的融资制度，覆盖开发贷款、个人住房贷款及城市更新等领域 [7] - 政策强调从短期刺激转向结构优化与可持续性，注重构建房地产金融长效机制 [7] - 预计下半年央行将继续实施降息降准，货币政策在"适度宽松"方向仍有充足空间 [7]

房地产发展新模式融资制度 - 国家金融监督管理总局局长李云泽表示将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力巩固房地产市场稳定态势 [1] - 配套融资制度将从个人住房、房地产开发、城市更新三大领域发力 [1] - 居民对房地产的关注点已从"有没有"转向"好不好"，住房消费需求愈发多元化 [1] 个人住房领域融资支持 - 配套融资制度将围绕"三低一宽"发力：低首付门槛、低购房利率、低住房公积金贷款利息以及放宽贷款期限 [2] - 央行等部门发布一揽子金融政策，包括降低存款准备金率0.5个百分点，预计向市场提供长期流动性约1万亿元 [2] - 下调政策利率0.1个百分点，预计带动LPR下行0.1个百分点 [2] - 降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6% [2] 房地产开发端融资支持 - 商业银行审批通过的"白名单"贷款增至6.7万亿元，支持1600多万套住宅建设和交付 [3] - 将高品质住房纳入金融支持范围，降低信贷融资成本 [3] - 修复房企股权融资渠道，缓解债务展期压力 [3] - 加大对租赁住房建设运营的金融支持，探索REITs在租赁住房领域的应用 [3] 城市更新领域融资支持 - 将建立政府、企业、金融机构多方合作的融资模式 [4] - 政府通过财政补贴、税收优惠等政策引导 [4] - 金融机构提供多样化融资产品如棚改专项债 [4] - 城市更新行动有望迎来创新性专项债、中长期国债等支持 [4]