2025年10月城市房价涨幅格局 - 长三角城市群在房价涨幅榜上持续领跑，显示出区域经济发展的强劲动能[1] - 房价上涨主要集中在改善型住房和高端人才公寓，刚性需求更多通过保障性租赁住房满足，反映出市场的成熟与结构性分化[7] - 上榜城市均加强对投机行为的管控，通过完善土地供应、规范市场秩序等措施，确保市场平稳健康发展[7] 主要城市房价表现及驱动因素 - 杭州以6.3%的月度涨幅位居榜首，其房价支撑体系已从单一互联网产业拓展至生物医药、人工智能、文化创意等多引擎驱动[1] - 合肥以5.8%的涨幅位列次席，新能源汽车、集成电路、量子信息三大产业集群的蓬勃发展吸引青年科技人才安家落户[2] - 成都以5.5%的涨幅位列第三，成渝双城经济圈建设的深入推进使其区位优势更加凸显，房价上涨呈现从核心区向近郊优质区域扩散的特征[4] - 南京与苏州涨幅分别为5.2%和4.9%，两座城市均加大了对历史街区的保护性开发，文化地标周边的改善型住宅备受青睐[4] - 武汉涨幅为4.7%，光谷科创大走廊的“一廊三核”格局汇聚超过八千家高新技术企业，创造持续住房需求[4] - 长沙与西安涨幅分别为4.5%和4.3，产业升级与职住平衡的城市规划为楼市提供支撑[5] - 青岛涨幅4.1%，海洋经济领域特色产业蓬勃发展，胶州湾隧道通车加强了区域联系[6] - 郑州以3.9%的涨幅跻身第十位，交通枢纽地位巩固及主导产业壮大推动高端居住区发展[6] 广东省专项债券项目信息 - 广东省政府发行专项债券主要用于收购闲置存量土地，项目总投资473.3亿元，专项债券发行总金额433.2亿元，本次发行金额307.2亿元[5] - 广州市项目总投资123.8亿元，专项债券发行总金额110.1亿元，本次发行金额60.5亿元，为各城市中最高[5] - 珠海市项目总投资64.6亿元，本次专项债券发行金额57.5亿元[5] - 惠州市项目总投资85.6亿元，专项债券发行总金额75.8亿元，本次发行金额53.6亿元[5] 历史价格表现对比 - 2019年新建商品住宅价格涨幅后三位的城市为肇庆（-26%）、莆田（-19%）和廊坊（-16%）[7]

时隔2周，绿城绿汀芳菲迎来了二批次开盘。 团结片区的另一个项目，保利未央璞悦今年前9个月销售额15.1亿元，位列西安全市商品住宅单盘销售额TOP10。 而售楼部刚刚开放的新项目保亿润园，一亮相就引发了市场的高度关注。（相关阅读：《 在目前的西安楼市环境之下，作为今年西安楼市新晋热点板块，团结片区无疑走出了独立行情。 那么，在这种独立行情的背后，有着哪些深层次的原因？ 01 配套均好性 没有太大悬念，二批次推售的2栋楼依然实现开盘售罄，揽金2.2亿元！ 至此，共计规划10栋楼的绿城绿汀芳菲，从售楼部开放至今不到1个月时间，整盘已经售罄4栋！ 西安各大板块之中，在配套方面一般会有明显的优势，也有一定的短板。 例如：热炒的高新CID、港务奥体板块，教育、公园、地铁是优势，但截止目前大型商业空白则是短板；曲江大明宫，公园、地铁、商业是优势，但教育 是短板；丝路软件城，大型商业也是空白。 而团结片区，你会发现整个区域的配套，教育、商业、地铁、公园等实现了均好性，并且均为已经兑现的。 教育配套：高新一中教育联合体成员西安团结实验学校，36班小学+18班初中，2024年9月已经投用。另外，爱知中学未央校区已经开工，小学+初 ...

文章核心观点 - 农发行广州市分行成功投放全省农发行系统单笔最大额度政策性金融工具23.798亿元 专项支持广州市荔湾区聚龙湾片区项目启动区更新改造 [2] - 该项目是广州市首个探索“全周期建设管理”的城市更新项目 秉持“政府主导+市属国企统筹”模式 旨在为全国超大特大城市更新提供可复制的“广州样本” [2] - 该笔资金投放是落实中央“项目跟着规划走 资金、要素跟着项目走”要求的具体行动 未来将继续加大政策性金融支持力度 为广州城市更新及区域经济可持续发展注入动能 [3] 政策性金融支持 - 农发行广州市分行作为广州市唯一属地政策性银行 以政策性金融力量助力城市结构优化、功能完善与品质提升 [2] - 国家启动新型政策性金融工具后 公司第一时间依托省分行驻点对接机制 靠前摸排各区重点项目需求 实现金融服务与项目规划精准对接 [3] - 公司构建高效服务机制 包括强化组织保障 实施清单化管理 凝聚协同合力 组建骨干团队 以保障资金高效投放 [3] 城市更新项目特点 - 聚龙湾片区项目遵循因地制宜原则 聚焦空间重构与功能升级核心任务 在推进老旧片区改造的同时注重文脉赓续与民生改善 [2] - 项目是广州落实“创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧”六大城市建设目标的生动实践 [2] - 项目通过连片改造积累的经验 将为全国超大特大城市更新提供可复制的“广州样本” 为国家城市发展模式转型贡献地方力量 [2]

政策导向与投资机遇 - 四中全会提出坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，加快建设交通强国，并强调要优化提升传统产业、培育新兴产业、构建现代化基础设施体系以及大力提振消费和扩大有效投资 [1] - “十五五”规划建议提出深入推进以人为本的新型城镇化，科学有序推进农业转移人口市民化，大力实施城市更新，以促进投资和消费良性循环 [1] - “十五五”时期预计将建设改造地下管网超过70万公里，新增投资需求超过5万亿元 [1] 宏观经济数据表现 - 9月社会消费品零售总额同比增长3.0%，增速环比8月下降0.4个百分点；固定资产投资完成额同比下降7.1%，降幅环比8月基本持平 [2] - 9月出口金额同比增长8.3%，增速环比8月提升4.0个百分点；工业增加值同比增长6.5%，增速环比8月提升1.3个百分点；全国城镇调查失业率为5.2%，环比8月下降0.1个百分点 [2] - 9月新增社会融资规模为35296亿元，同比减少2339亿元；其中新增政府债券净融资11893亿元，同比少增3464亿元；新增人民币贷款16081亿元，同比少增3661亿元；新增企业中长期贷款9100亿元，同比少增500亿元 [2] 基建投资细分领域分析 - 9月广义基建投资同比下降8.0%，降幅环比8月扩大1.6个百分点；狭义基建投资同比下降4.6%，降幅环比8月收窄1.3个百分点 [3] - 从细分行业看，9月水利投资同比下降22.4%，降幅环比8月收窄7.4个百分点；公共设施投资同比下降12.4%，降幅环比7月扩大0.8个百分点；电力等投资同比下降2.4%，降幅环比8月扩大6.5个百分点；交通运输等投资同比下降4.6%，降幅环比8月收窄0.8个百分点 [3] - 1-9月基础设施投资同比增长1.1%，拉动全部投资增长0.2个百分点；基础设施民间投资增长7.0%，占比20.0%，同比提高1.1个百分点 [3] 行业板块投资建议 - 报告推荐关注铜钴矿产资源、储能、红利、西部基建等板块 [4]

公司管理层变动与战略方向 - 2024年6月9日，越秀集团董事长换帅，1963年的张招兴退休，由“70后”陈强接任 [1] - 新任董事长陈强上任10天后即北上拜访北控集团，探讨在金融投资、城市科技、食品消费等领域的合作空间 [1] - 在2025年度中期经济工作会议上，陈强提出下半年七项重点工作，前两点为力拼指标和提速项目 [1] 重大资产收购与金融布局 - 2024年10月9日，越秀集团正式完成对香港人寿的全资控股，这是新董事长上任后完成的第一件大事 [2] - 该收购案历时9年，经过2016年和2017年两次失败尝试后，于2024年12月签订协议，交易标的为香港人寿83.33%的股份，交易规模达17.68亿港元，为2024年以来香港最大寿险收购案 [4] - 交易完成后，越秀集团同步向香港人寿注入10亿港元用于拓展养老、健康险等新业务及渠道 [4] - 通过此次收购，公司补齐了寿险牌照，成为广州首家集齐“银保证投”全牌照、可做跨境金融服务的地方国企 [4] 地产业务转型与新增长曲线 - 地产业务作为公司基本盘，在集团加速背景下预计同步加速发展 [5] - 公司正布局“第三曲线”：第一曲线为地产开发，第二曲线为物业、商业等运营业务 [5] - 第三曲线首个方向为将设计、装修、监理等地产产业链服务打包装入新平台“越建科”，该平台是代建业务的拓展，除盖楼外还承担地方政府基建“代理人”角色，通过商业运作盘活土地等生产资料获利 [5] - 第二个方向是城市更新，公司在广州的模式已跑通，利润率可达8% [6] - 第三个方向是康养服务，目前已做到8000多个床位规模，未来计划利用保险资金支持项目开发，并通过保险产品为客户提供服务，形成“保险支付+实体运营”的闭环 [6] - 此次转型是对房地产开发利润变薄、商业运营难度加大、写字楼空置率高等行业现状的应对 [7] 公司运营效率与财务实力 - 公司持续提效提速，集团财务体系已开始使用AI技术向数智化转型，以节省成本并为业务赋能 [8] - 截至2024年底，公司资产总额飙升至11385亿元，为一家万亿资产国企 [9] - 公司在“中国企业500强”中位列第208位，在“中国跨国公司100大”中位列第11位 [9] 土地投资策略 - 公司管理层在战略会上明确未来两个月花100亿拿地的投资目标不变 [9] - 2025年1-9月，公司权益拿地金额为119亿元，行业排名第11位，低于其销售额排名2位 [9] - 对应的权益新增货值为223亿元，全口径新增货值为521亿元，有相当比例项目为“小盘操股”，显示其投资策略非常谨慎 [9]

行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且予以“维持” [1] 报告核心观点 - 政策重心从“稳增长”转向“促品质”，行业正式从规模扩张转向品质提升新阶段 [4] - “推动房地产高质量发展”被纳入“保障和改善民生”框架 [4] - “好房子”概念已扩展至“好小区、好社区、好城区”四级体系，成为城市更新核心载体 [4] - 行业新模式为构建“好房子”与城市更新双轮驱动 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为179.16万方 [5][13] - 本年累计新房成交面积为7250.86万方，累计同比下降5.7% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为158.2万方，同比下降23.5%，环比下降4.8% [5][13] - 分线城市近四周平均成交面积：一线城市45.06万方（同比-30.1%，环比-5.8%），二线城市75.49万方（同比-14.3%，环比-7.4%），三线城市37.64万方（同比-30.7%，环比+2.4%） [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为8038.95万方，同比下降8.87%，环比下降0.53% [5][16] - 14城去化周期为18.11个月，其中一线城市去化周期为13.01个月 [5][16] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为211.9万方 [6][19] - 本年累计二手房成交面积为9071.04万方，累计同比上升12.1% [6][19] - 20城近四周平均成交面积为160.47万方，同比下降20.9%，环比下降3.9% [6][19][21] - 截至2025/10/13，全国城市二手房出售挂牌量指数为6.25，环比下降3.8% [6][23] - 同期挂牌价指数为150.28，环比下降0.21% [6][23] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地121宗，成交93宗；新增供应商服类土地124宗，成交140宗 [6][26] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.72 [6][26] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5670.25元/平方米，溢价率为3.76%，环比上升0.8个百分点 [6][26] - 近四周成交商服类土地楼面均价为1800.75元/平方米，溢价率为2.13%，环比上升1.06个百分点 [6][26] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，房地产指数跑输沪深300指数1.73个百分点 [7][29] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.2%，恒生综合指数上涨3.62%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.42个百分点 [7][29] - 上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第18 [31] - 上周重点A股房地产个股涨幅居前为：栖霞建设（+6.59%）、苏州高新（+4.55%）、张江高科（+4.45%） [34] - 上周重点港股房地产个股涨幅居前为：保利置业集团（+6.25%）、中国金茂（+4.35%）、绿城中国（+3.87%） [34] - 上周重点物业服务企业涨幅居前为：世茂服务（+6.06%）、恒大物业（+3.74%）、新大正（+3.65%） [34]

城市发展与更新 - 非洲媒体代表团参观中建方程塘沽湾项目，直观感受片区从工业旧区向现代滨海新城的蜕变历程 [1] - 深入了解由中建投资建设的“海绵城市”雨水智慧管理系统运作机制 [1] - 在中建投资建设的塘沽一中教育集团塘沽湾学校，体会教育融入社区生活的温度，显示城市更新是生活方式的重塑 [1] 学术交流与经验分享 - 媒体人在南开大学围绕“中国减贫经验与非洲发展启示”展开交流，探讨青年参与、创新动力等关键议题 [4] - 现场学者介绍中国在乡村振兴、社区治理等方面的实践 [4] 历史文化保护与旅游体验 - 媒体人在五大道历史文化街区感受中西合璧的独特气质，认可中国在保护历史建筑并与现代城市发展相结合方面的做法 [4] - 在中国国家地理探索中心通过《飞跃天津》5D电影体验中国科技魅力，获得多国媒体人点赞 [6] - 在天津古文化街了解港口文化与中外商贸故事，并体验传统中医搓药丸、制香包等活动 [8] 传统技艺与生活文化 - 媒体人在西北角小吃街学习并亲手制作天津特色小吃煎饼果子，体验当地市井烟火气 [10] - 在天津老城厢体验本地“盘头”手艺，几分钟内梳出典型“天津盘头” [12] - 媒体人登上天津环球金融中心“天津之心”观景台，欣赏现代都市与百年老街交织的城市夜景 [14]

10月26日为苏州国家历史文化名城保护纪念日。昨天（10月26日）上午，时值保护区、姑苏区成立13周 年之际，"走，去福气之城"环古城河万人徒步嘉年华在"吴都八门"之一的盘门启动，市民们以城为基、以水 为魂、以步丈量，共同庆祝苏州国家历史文化名城保护纪念日。中国文物学会专家委员会主任单霁翔，市委 副书记、市长吴庆文，市人大常委会主任李亚平，市政协主席朱民，省委宣传部副部长徐宁，市委副书记黄 爱军出席活动。 市领导金洁、方文浜、黄靖、施嘉泓、朱依东，市政协党组成员徐刚，市政府秘书长徐本等参加。 倪黎祥 摄 姑苏区是全国首个也是目前唯一国家历史文化名城保护区，苏州古城至今仍完整保持着宋《平江图》的 双棋盘格局，并不断焕发出新的生机活力。环古城河健身步道全长约15.5公里，2015年全线贯通。此次徒步 嘉年华以姑苏古城八城门联动形式开展，覆盖环古城河健身步道，百余家商户推出衣、食、住、行、宠、娱 六大板块促销活动，市民在徒步休闲时，既能感受文化，又能参与古城促销活动，实现"运动即消费、体验 即消费"的联动效应。 活动中，江苏"读城"行动苏州系列活动发布。苏州"读城"活动以"读苏记：流淌的历史，活态的古城"为 主题， ...

项目规模与投资 - 2025年上海市城中村改造项目集中招商推介会涉及10个辖区的59个改造项目，项目占地总面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约1600亿元 [1] - 自2014年启动改造以来，上海已累计启动改造项目118个 [1] - 根据三年行动计划，到2026年底上海将全面启动整体改造项目，到2027年基本完成城中村整体改造项目 [1] 具体项目案例 - 闵行区浦江镇召稼楼城中村改造项目公建配套一期工程已于2025年7月启动，包括首批4条道路和一期水系工程建设 [1] - 瑞安房地产有限公司负责召稼楼项目改造，将依托整体定位、规划、开发、运营模式，建设总占地约71公顷、建筑面积约42万平方米的复合功能品质社区 [1] - 召稼楼项目旨在打造黄浦江东岸首个"新天地大社区"，通过区域焕新与古镇复兴兼顾民生改善和风貌保护 [1] 资金参与模式 - 城中村改造具有资金需求大、回报周期长的特点，需要具备"造血"能力以实现可持续更新 [2] - 上海积极引导社会资金参与改造，拓宽企业参与路径，包括合作改造项目、储备改造项目和委托改造项目三种模式 [2] - 经营主体可通过与农村集体经济组织合作、在土地市场摘牌或与实施主体合作等方式参与开发建设 [2]

城中村改造的资金需求大、回报周期长，只有让城市发展不再依赖"输血"，而是具备"造血"能力，才能 让城市更新更可持续，生活更加美好。 上海城中村改造按下"加速键"。2025年上海市城中村改造项目集中招商推介会近日举行，来自10个辖区 的59个改造项目公开宣介。项目占地总面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约 1600亿元。 上海市房屋管理局负责人表示，近年来，上海一直积极引导社会资金参与城中村改造，不断拓宽企业参 与路径。对合作改造项目，经营主体可通过与农村集体经济组织合作，参与改造及建设；对储备改造项 目，经营主体可在土地市场进行经营性地块摘牌，参与开发建设；对委托改造项目，经营主体也可通过 与实施主体合作，参与开发建设。 自2014年启动城中村改造以来，上海已累计启动改造项目118个。根据《上海市"城中村"改造三年行动 计划（2024—2026年）》，到2026年底，上海将全面启动整体改造项目；到2027年，基本完成城中村整 体改造项目。 城市更新如何兼顾民生改善和风貌保护？上海在城中村改造中探索答案。 今年7月，闵行区浦江镇召稼楼城中村改造项目公建配套一期工程启动，包括首批4条道路和 ...