夜市里的烟火升腾、文创园的文艺潮涌……安徽马鞍山花山区以推进城市更新为重要抓手，打造更 宜居、更高品质城市空间，让这片承载着工业记忆的土地既留住了"老城味"，又充满了"新活力"。 老厂房"邂逅"新消费 "第一次来这里是2016年，看到老厂房成为堆放废旧车辆的'仓库'，既心疼又觉得可惜。"马鞍山创 客加文化发展有限公司营运部经理詹江华口中的这片老厂房，原是中钢集团马鞍山矿山研究院。它身上 刻着当地工业发展的历史烙印、见证着城市从起步到兴盛的峥嵘岁月。"这样完整保留工业元素的建筑 很难找到，所以我们想让它重新'火'过来。" 改造成文创产业园的中钢集团马鞍山矿山研究院。(资料图)花山区委宣传部 供图 改造的第一步，就是与院内杂乱停放的车辆"告别"，在不破坏原有建筑主体结构的基础上做必要的 修缮。将生锈的工业齿轮、老旧的管道，巧妙改造成园区的景观装置，成了随处可见的"工业符号"。就 连曾经存放矿石研究资料房间也被改造成免费开放的共享阅读空间，让老空间延续"知识传递"的功能。 这份让老建筑重生的想法，也吸引了土生土长的马鞍山人刘天伦。"小时候常去老矿院附近玩，后 来在外地学习中医。总想着能回到家族技艺的'出生地'，做点 ...

国家政策与行业趋势 - 国家2025年提出创新多元化消费场景 通过盘活老建筑 老工厂等闲置资产结合特色文化IP设计体验项目吸引游客[1] - 城市更新改造商业项目平均带动50%以上消费增长 并持续带动服务岗位就业数量明显增长[17] 邮局业态创新案例 - 青岛海洋研学主题邮局设置7个功能区 通过视觉触觉听觉等多感官方式展示海洋知识 提供文创购买 盖戳和非遗明信片制作服务[3][7] - 成都熊猫邮局2025年新增AI定制冰箱贴 定期举办主题民俗活动展示非遗技艺文创[5] - 北京广州兰州等多地出现实景焕新主题邮局 以邮政绿为载体呈现二十四节气 党史故事 丝路文化等元素[9] 工业遗址改造商业项目 - 保定D19街区由旧厂房改造而成 篮球馆已举办超1700场赛事 创意涂鸦墙吸引年轻人打卡[11][13] - 暑期街区日均客流量达5000人 商铺零售店销售额提升超30% 成为篮球联赛主办地[13][15] - 上海水泥厂改造为西岸梦中心 白天为临江会客厅 晚上化身水岸剧场[15] - 长沙油脂厂引入潮玩娱乐餐饮等新兴业态 吸引艺术家和年轻群体扎根[15] 学术与资本视角 - 盘活存量资源需精准定位文化IP价值 通过年轻化强体验方式呈现特色文化符号 挖掘空间功能性丰富业态[20] - 可设立城市更新专项基金 吸引保险养老基金等长期资本撬动社会资本 通过增值收益共享模式创新消费场景[24]

住宅价格表现 - 8月百城新建住宅均价为16910元/平方米 环比结构性上涨0.20% 同比上涨2.73% [1] - 一线城市新建住宅价格环比上涨0.48% 较上月扩大0.12个百分点 二线城市环比上涨0.21% 三四线代表城市环比下跌0.25% [6] - 百城二手住宅均价为13481元/平方米 环比下跌0.76% 同比下跌7.34% [1] - 一线城市二手住宅价格环比下跌0.55% 二线及三四线城市环比分别下跌0.85%和0.78% [6] 城市价格分化 - 杭州新建住宅价格环比上涨0.92%至31952元/平方米 上海上涨0.86%至60198元/平方米 [18] - 厦门新建住宅价格环比下跌0.52%至28856元/平方米 绍兴下跌0.63%至16067元/平方米 [18] - 成都二手住宅价格环比下跌0.19%至17292元/平方米 厦门下跌1.42%至43211元/平方米 [19][20] 租赁市场动态 - 8月50城住宅平均租金为34.88元/平方米/月 环比下跌0.15% 同比下跌3.76% [1] - 北京住宅租金环比上涨0.08%至84.8元/平方米/月 上海上涨0.13%至83.3元/平方米/月 [21][22] - 温州住宅租金环比下跌0.63%至23.9元/平方米/月 嘉兴下跌0.70%至21.8元/平方米/月 [22] 政策环境变化 - 国务院会议明确房地产"止跌回稳"政策目标 要求采取有力措施巩固市场态势 [10] - 京沪优化限购政策 对符合条件人群放宽五环外/外环外购房套数限制 [1][10] - 财政部出台增值税留抵退税政策 允许房地产开发企业申请新增留抵税额60%的退税 [10] 市场供应与去化 - 上海金茂·琐元项目开盘价格166000元/平方米 开盘去化率达100% [9] - 成都鸡山翡翠青邸项目开盘价格42000元/平方米 开盘去化率仅40% [9] - 典型样本项目包括北京和越玉鸣、广州保利天奕、深圳自贸·湾啟紫荆等标杆项目 [13][14] 行业发展方向 - 多地出台"好房子"建设导则 推动住宅品质提升和完整社区建设 [10][12] - 城市高质量发展意见提出加快构建房地产发展新模式 满足刚性和改善性住房需求 [10] - 房企需提升产品专业化程度 强化服务运营 深挖差异化需求 [16]

**克而瑞｜8 月楼市表现如何？20250831 电话会议纪要关键要点** **一、行业与公司** * 行业为房地产行业 公司为百强房企 特别是前十强房企如中海、绿城、招商蛇口、建发、华发、保利、华润、越秀、滨江、金茂、万科、龙湖等[1][5] **二、核心观点与论据** **1 百强房企销售表现** * 8月百强房企操盘口径销售额2074亿元 环比下降1.9% 同比下降17.6% 处于年内次低水平[2] * 前八月百强房企累计操盘口径销售金额20709亿元 累计同比下降13.1%[2] * 前十强房企表现优于整体 8月操盘金额1127亿元 占比超50% 同比降幅仅7.5%[3] * 企业间分化显著 中海和绿城8月环比增长分别达54.4%和85.2% 招商蛇口、建发和华发增幅约30% 而万科和龙湖则环比下降33%和23%[5] * 半数头部企业环比增长超30% 两家企业单月及累计降幅均超30%[6] **2 新房供应与成交情况** * 8月30个重点城市新增供应522万平方米 同比降28% 环比降36% 前八月累计供应5905万平方米 同比下降18%[7] * 一线城市供应持续不足 8月北上广深新增供应96万平方米 环比降33% 同比降39% 其中北京11万平米(环比降45% 同比降72%) 上海21万平米(环比降45% 同比降48%) 深圳24万平米(环比降50% 同比降33%)[8][9] * 二三线城市供应普遍减少 成都、西安、杭州8月供应环比分别降15%、29%和20% 超2/3城市新增供应低于20万平方米[10] * 前八月30城新房累计成交7869万平方米 同比下降3% 8月单月成交753万平方米 环比降12% 同比降17%[11] * 一线城市8月成交同比降26% 环比降20% 二三线城市同比降16% 环比降11% 北京成交31万平米环比仅降8%为降幅最小[12] **3 市场热度与项目去化** * 整体市场热度下降 北京8月新开盘去化率22%(较7月降8个百分点) 上海57% 广州12% 深圳33%[16] * 核心区高价项目表现强劲 上海前融创一号院项目66套成交48亿元(单套约7000万元)开盘售罄 杭州宁波核心区高价盘集中上市后也开盘售罄[14][15] * 部分二线城市去化率较高 长沙、重庆、成都、宁波、杭州8月新开盘去化率均超70% 长沙达95% 但多数城市开盘去化率仍维持在20%以下[17] **4 二手房市场表现** * 二手房市场与新房趋势一致 30个重点城市8月二手房备案面积1702万平方米 环比降9% 同比降2%[18] * 一线城市二手房表现优于二三线 北京成交122万平米(环比增3% 同比降8%) 上海成交150万平米(环比增3% 同比增11%) 广州深圳环比均降约5%[18][19] * 成都苏州取消限售后挂牌量迅速增加 市场仍以价换量为主[21] * 北京上海老旧小区价格加速下跌 影响购房者支付能力和信心[22] **5 土地市场表现** * 土地成交集中度高 北京、上海、杭州、成都、西安、南京六城占全国300城土地成交金额约34%[23] * 10家房企占百强企业70%以上土地投资[23] * 核心城市优质地块竞争激烈 深圳华润与招商联合体8月以86亿元总价拿下楼板价近6万元/平米地块(经过100多轮竞价) 而武汉南京无锡等地块多以底价成交[23] **6 政策影响与预期** * 北京上海政策调整已产生效果 北京新房降幅最小 二手房环比正增长 与限购调整释放自住需求及提高公积金贷款额度等政策有关[20][26] * 预计9月底可能出台重磅政策影响四季度市场 需求端政策已逐步出台 重点转向新质生产力和高质量城市发展[3][25] * 深圳很可能跟进全面放开限购 不太会像京沪逐步调整[25] * 城市更新和"好房子"标准将是未来政策发力点 但具体定义和标准尚不明确 目前仅在金融新规和容积率计算方面做了技术调整[30][33] **7 未来市场展望** * 先行指标显示主要城市项目来访量环比下滑约15% 预计9月市场仍有压力[13][24] * "金九银十"传统旺季或带来小幅回升 核心区项目快速去化对成交有支撑 但绝对量有限(如苏州宁波仅15万和11万方左右)[13][24] * 预计市场将低位小幅回升 但大幅反转可能性低 同比仍将明显下降[24][25] **三、其他重要内容** * 企业分化主要受单城市单项目拿地能力及开发销售节奏影响[6] * 城市更新和旧城改造力度提升(如上海广州) 但整体规模有限 依赖地方债务支持和土地调规改性[31][32] * 政策效果更多是平缓释放 不太可能出现集中扎堆购买 因购房者对价格更敏感[27]

商贸业发展与商业改造 - 亚细亚卓悦城作为二七区重点商业改造工程 具有显著地理区位优势和历史人文价值 需统筹有效市场和有为政府关系 强化要素保障 传承服务理念 融合历史感与现代感 为城市发展注入经济活力和文化魅力[1] - 优化商圈专属网格和智慧运行平台 建立实时客流预警及联合执法调度机制 保障区域安全稳定[1] - 河南海一云商实业集团运营1100间直播间 累计培养3000余名电商人才 实现企业发展与区域经济协同共进 需加快形成产业集聚效应 以直播+生态激活就业新引擎和平台经济新动能[1] 基层治理与公共服务 - 深化运用党建+网格+大数据治理模式 打造网格品牌 提升楼宇高效能治理能力 推动资源服务管理下沉 确保社会治理工作纵向到底横向到边[2] - 坚持党建引领基层高效能治理 加大公共服务供给 发挥五老志愿者作用 解决群众急难愁盼问题 打造共建共治共享幸福社区[2] 城市基础设施与防汛能力 - 提升水库功能 加快建设溢洪道等加固提升工程 完善科学调度体系 形成上下游联动机制 充分发挥拦洪削峰作用[2] - 增强城市安全韧性 优化改造市政道路 建设综合管廊等工程 健全洪涝联排联调机制 提升城市排水防涝能力[2] 区域经济发展与产业转型 - 加快产业转型 项目建设及城市更新步伐 盘活各类资源要素 构建现代化产业体系 积极融入全国统一大市场建设[3] - 持续开展学查改·以企观政服务企业大走访活动 实施一企一策精准帮扶 支持平台企业做大做强[1]

核心观点 - 国家推动创新多元化消费场景 盘活闲置资产并融合特色文化IP 吸引游客并促进消费增长 [1] - 城市更新项目通过改造老建筑和老厂区 引入新业态 显著提升客流量和销售额 并带动就业 [7][9][11] 邮政行业转型 - 青岛海洋研学主题邮局设7个功能区 提供个性化邮票和联名手账本等文创产品 通过多感官体验吸引游客 [2] - 成都熊猫邮局新增AI定制冰箱贴 举办民俗活动展示非遗技艺 [4] - 北京 广州 兰州等多地邮局以"邮政绿"为载体 融合二十四节气和丝路文化等元素进行实景焕新 [6] 商业综合体更新 - 保定D19街区由旧厂房改造而成 举办超过1700场赛事 暑期日客流量达5000人 商铺销售额提升30% [7] - 街区通过5000份问卷确定业态布局 融合电竞和潮玩等元素 成为年轻人聚集地 [9] - 上海西岸梦中心由水泥厂改造 白天作为"天然会客厅" 晚上转为"水岸剧场" [9] - 长沙油脂厂引入潮玩和餐饮等新兴业态 吸引艺术家和年轻群体 [9] 经济影响 - 城市更新改造项目平均带动消费增长50%以上 [11] - 商业项目增加持续带动服务岗位就业数量明显增长 [11] 发展策略 - 盘活存量资源需精准定位文化IP价值 创新空间利用方式 通过年轻化和强体验感呈现特色文化符号 [12] - 需挖掘空间功能性并丰富商业业态 使城市历史在消费体验中延续和创新 [12] - 建议设立城市更新专项基金 吸引保险和养老基金等长期资本 通过增值收益共享机制撬动社会资本 [15]

行业整体表现 - 2024年1-6月北京接待游客1.8亿人次同比增长7.1% 实现旅游总花费3381.7亿元同比增长8.8% [1] - 文旅融合新业态 城市更新新地标 首店经济新动能共同推动文化消费市场量质齐升 [1] 演艺旅游业态 - 上半年大型演出活动102场同比增长13% 票房收入15亿元同比增长35% [2] - 五月天鸟巢演唱会举办13场吸引73万人次观众 创5.4亿元票房并带动周边餐饮住宿零售消费 [2] - 推出音乐地图上线20个京彩户外音乐会点位 累计开展400余场户外音乐会 [2] 文旅产品创新 - 上线主题游线路105条及乡村漫游线路25条 包括跟着电影去旅游等主题 [3] - 王府井商业街区等获评国家级旅游休闲街区 全市总数增至7家 [3] - 北京国际文旅消费博览会实现现场销售额2.11亿元 [3] 城市更新项目 - 中海大吉巷改造为36万平方米复合型城市综合体 包含文物保护商业办公等多功能 [4][5] - 项目商业空间8万平方米 首店及定制店比例超50% 包括全国首店东方境等150多个品牌 [5] - 开业首日客流量突破20万人次 端午假期达22万人次 累计客流超500万人次日均超6万人次 [5] - 修复48处历史院落包括康有为故居 采用传统工艺还原历史风貌 [5] 隆福寺项目进展 - 隆福寺聚焦文化传承与科技创新 包含开心麻花剧场等演艺消费业态 [6] - 引进7mesh骑行主题店中国首店 红星前进鲜奶蛋糕全国首店等特色品牌 [6] - 计划9月17日全面开业 9月19日启动大促并推出慢闪街区美食嘉年华等活动 [7] - 联动服贸会北京时装周等平台资源 强化时尚潮流与生活美学聚合功能 [7] 传统文化赋能 - 北京中轴线365项非遗项目成为旅游体验新亮点 打造文化展示新空间 [2] - 隆福寺保留天宫藻井等历史元素 在梅潭村糕饼铺等商户中复刻传统文化符号 [6]

城市更新与消费场景创新 - 国家政策推动创新多元化消费场景 盘活闲置资产并融合特色文化IP以吸引游客[1] - 多地邮局转型为主题打卡点 如青岛海洋研学邮局设7个功能区 提供文创产品及互动体验[2] - 成都熊猫邮局新增AI定制冰箱贴 举办民俗活动展示非遗技艺[2] - 北京/广州/兰州等地邮局以"邮政绿"为载体 融入二十四节气/党史/丝路文化等元素[2] 工业遗存改造与商业转型 - 保定D19街区由旧厂房改造而成 篮球馆已举办超1700场赛事[3] - 街区通过创意涂鸦吸引年轻人 暑期日均客流量达5000人 商铺销售额提升超30%[3] - 业态布局基于5000份问卷调研 涵盖电竞/潮玩/美食/文创 并吸纳大学生意见[3] - 体育功能与消费生态结合 篮球联赛主办地落地改造街区[4] 全国城市更新项目成效 - 上海水泥厂转型西岸梦中心 兼具日间公共空间与夜间剧场功能[5] - 长沙油脂厂引入潮玩/餐饮等业态 吸引艺术家与年轻群体[5] - 城市更新项目平均带动消费增长超50% 并显著提升服务岗位就业数量[5] 专家观点与实施策略 - 盘活存量资源需精准定位文化IP价值 采用年轻化/强体验方式呈现文化符号[7] - 挖掘空间功能性并丰富业态 使历史在消费体验中延续创新[7] - 建议设立城市更新专项基金 吸引保险/养老基金等长期资本 通过收益共享模式创新消费场景[7]

核心观点 - 中央城市工作会议提出建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市目标 地方住房和城市更新局通过干部素质提升、多措并举推动房地产转型、城市更新及基建攻坚 实现市场稳定、历史街区焕新和城市能级提升 [1][2][3][4][5] 房地产转型与市场表现 - 推出"好房子"项目 如汉阳·澍项目开盘两小时售罄186套房源 得房率超100% 再现"日光盘"盛况 [2] - 出台"汉九条"政策 举办购房节等促销活动 释放市场需求 1-7月商品房销售面积达1065.6万平方米 同比增长5.9% 高于全省及全国水平 [2] - 商品房去化周期从年初14.5个月缩短至11.5个月 市场流动性显著改善 [2] - 探索存量更新与增量开发新模式 如武昌小刘家湾项目推动存量提质 江汉"武汉·理想之地"项目高标准建设"好房子"与"好服务" [2] 城市更新与历史保护 - 改造历史街区如汉口延庆里 吸引非遗手作等非标准化商业入驻 形成文化地标 [3] - 推进16片历史街区保护利用（如青岛路） 完成10.35万平方米历史建筑改造腾退 加快大智门火车站等修缮 [3] - 启动3条历史文化游览轴线建设："汉口百年风华之路""武昌千年黄鹤之路""汉阳万载知音之路" 强化城市文化魅力 [3] - 修订城市更新专项规划 推进《武汉市城市更新条例》立法 起草《武汉市持续推进城市更新行动的实施意见》 搭建政策框架 [4] - 完成2000年前所有老旧小区改造 启动解放大道整治三年行动 加快汉正街片区有机更新 盘活武钢北湖片等老旧厂区 [4] 基础设施建设与城市能级提升 - 新武金堤路全线贯通 轨道交通12号线取得突破性进展 9个重大项目新开工（如武汉枢纽直通线配套快活岭路、军山新城北环线工程） [5] - 17个在建重大项目计划年内建成 建成39条微循环道路 打通12条断头路 [5] - 新增机动车停车泊位12.3万个 新增海绵城市35平方公里 新建综合管廊6.26公里 提升市政设施功能品质 [5] - 以"好房子、好小区、好社区、好城区"为目标 从增量开发转向存量提质 推动城市高质量发展 [5]

财务表现 - 2025年上半年营业收入127.60亿元 同比增长95.70% 主要因房地产项目结转规模增加 [1] - 2025年上半年归母净利润6.08亿元 较2024年同期-1.37亿元实现大幅转正 [1] - 商业地产实现经营额3.47亿元 城奥大厦等多个项目出租率超90% [1] - 收到参股企业分红1.66亿元 [1] 业务运营 - 2025年上半年销售面积18.32万平方米 同比提升2.57% [1] - 销售金额105.00亿元 同比下降11.91% [1] - 新增土地储备7.99万平方米 同比下降6.55% [1] - 新开工面积53.93万平方米 较2024年同期9.66万平方米大幅提升458% [1] 融资能力 - 发行3年期中期票据20亿元 票面利率2.49% [2] - 发行3年期公司债25亿元 票面利率2.40% [2] - 1年内到期信用类债券余额仅5亿元 超过1年到期余额242.50亿元 [2] - 公司债券余额97亿元 债务结构稳健 [2] 战略布局 - 竞得北京市昌平区北四村土地 [1] - 拥有丰富城市更新资源和项目经验 持续深耕北京市场 [2] - 预计下半年聚焦北京、上海土地市场 补充优质招拍挂和城市更新项目 [2] 业绩展望 - 预测2025-2027年营收分别为269.64亿元/289.98亿元/323.07亿元 同比增幅6.0%/7.5%/11.4% [2] - 预测2025-2027年归母净利润分别为13.94亿元/19.72亿元/26.55亿元 同比增幅246.6%/41.5%/34.6% [2] - 对应2025-2027年PE倍数分别为7X/5X/4X [2]