会议核心观点 - 不动产投资进入底部周期，需通过主动管理、资产整合、制度完善构建新生态 [2] - 资金方需配置优质资产提升回报，资产方需挖掘潜能提升价值，市场存在结构性供需错配 [2] - 行业需从资金端、资产端、另类投资新业态三方面协同发力 [7][8][9] 宏观经济与不动产现状 - 中国经济保持韧性，地产供需两端改善：需求端政策降低购房成本，一二手房成交升温且价格企稳；供给端商品房库存从年初历史高位逐步去化 [5] - 中长期宏观政策将促进居民收入增长与服务消费，带动经济与地产修复 [5] REITs市场特征 - 中国REITs市场呈现"一高一低"（指数走强、利差压缩）和"一多一少"（板块多、成交规模少）特征 [5] - 险资成为关键配置力量，头部机构主导，投资路径侧重一级市场与二级交易 [5] - 公募REITs趋于成熟但需提升流动性，私募REITs面临定制化瓶颈 [5] 险资配置策略 - 险资应坚持长期主义，私募不动产和权益型REITs在国际大类资产中表现最佳 [6] - 非标债收益率下行快于不动产NOI水平，不动产配置价值提升 [6] - 需聚焦办公、仓储、产业园等稳健业态，以私募股权方式实现风险分散 [6] 资金端优化方向 - 险资面临负债久期错配、高成本刚性约束、风险定价失真三重制约 [7] - 破解路径包括：坚持长期战略配置（对标国际5%-7%收益）、优中选优（核心区域资产）、多元化投资工具 [7] - 政策需优化不动产估值标准与风险因子，修订监管制度提升适用性 [7] 资产端价值挖掘 - 资产分化明显，需强化资金端与资产端的价值共识 [8] - 重资产运营模式下资本循环效能低，需通过REITs扩募提升效率 [8] - 三四线城市商业资产租金韧性较强，一二线城市同质化竞争压缩回报空间 [8] 另类投资新业态 - 利率与估值"双低"形成左侧投资机会，需预期修复与生态搭建 [9] - 降息周期叠加经济复苏将提升优质不动产收益，跨境轮动配置可捕捉利差机会 [9] 主动管理策略 - 关注"好资产、好价格、好结构、好管理人"四要素，优化公募REITs杠杆率与审批机制 [10] - 精细化估值方法论，关注现金流入变化与利率下降的定价错配机会 [10] 资产整合路径 - 特殊资产领域迎窗口期，AMC通过法拍、破产重整等化解债权结构，为非标资产标准化提供入口 [11] - AMC需从贸易思维转向投资思维，联合专业机构盘活存量物业 [11] 制度完善建议 - 需推进REITs专项条例立法，明确险资政策框架 [13] - 政策应支持存量资产盘活为长租公寓、养老社区等用途，优化土地性质与税收减免 [12]

科创主题债券发展 - 证监会推动科技创新公司债券高质量发展，探索开发更多科创主题债券 [1] - 积极推动符合条件的企业通过科创债获得资金融通，助力降低科技创新企业融资成本 [1] - 将优质企业科创债纳入基准做市品种 [1] 新型基础设施融资支持 - 支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施发行不动产投资信托基金（REITs） [1] - 促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造 [1] - 科技创新产业园区等领域项目可发行REITs [1]

证监会推动科技创新公司债券发展 - 证监会将深化资本市场科技金融体制机制改革，推动科技创新和产业创新深度融合 [1] - 下一步重点是强化股债联动综合服务，推动科技创新公司债券高质量发展 [1] - 计划探索开发更多科创主题债券，助力降低科技创新企业融资成本 [1] 科创债及REITs支持措施 - 将优质企业科创债纳入基准做市品种，提升流动性 [1] - 支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施领域发行REITs [1] - 促进盘活存量资产，支持传统基础设施数字化改造 [1]

城市更新政策核心内容 - 中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出到2030年城市更新体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效[1] - 政策旨在解决城镇化率达到67%后面临的"城市病"问题，推动城市发展从外延扩展转向内涵提质阶段[1] - 政策强调城市更新是城市发展建设方式的转变，从增量扩张进入存量优化阶段，从"粗放开发"升级为"精细经营"阶段[1] 重点更新对象与措施 - 危险住房分为D级、C级和国有企事业单位非成套住房三类，对D级危房要求加快拆除，另两类采取加固、改建和重建方式[2] - 老旧小区改造包括电网管道、人行走道等基础设施，支持加装电梯，完善停车、充电、消防等配套设施[2] - 老旧街区、厂区和城中村将加大商业化改造力度，打造活力街区，盘活存量房产并植入新业态[2] 城市基础设施升级 - 强化城市道路交通运行基础，推进地下空间统筹开发，加快燃气、供水、排水等地下管网建设[3] - 深化建筑信息模型(BIM)技术应用，实施城市基础设施生命线安全工程建设[3] - 推进海绵城市建设，完善城市绿环绿廊绿道建设，增加社区公园和口袋公园[3] 民生服务与融资支持 - 建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区，构建城市一刻钟便民生活圈[4] - 已有25个城市设立城市更新基金，政策提出加大中央预算内投资支持，通过超长期特别国债和地方政府专项债券支持项目[4] - 鼓励社会资本参与，推动发行基础设施REITs、资产证券化产品等，给予税费减免政策支持[4] 经济带动效应 - 城市更新可扩大公共投资"乘数效应"，为社会资本创造产业拓展新空间[5] - 有效盘活房屋、土地等存量固定资产，提升资产运行价值和商业效率[5] - 推动第二产业向第三产业升级，伴随新业态出现丰富消费场景[5][6] - 推广应用绿色、低碳、智慧新技术，壮大城市科技创新矩阵[6]

核心观点 - 北京香江花园一栋破败别墅以2683万元高价成交，溢价近30%，核心价值在于稀缺的住宅用地而非建筑本身 [1][2][4] - 核心城市优质地段土地资源具有抗跌属性，即使地上建筑残破仍受资本追捧，与二三线城市法拍房形成鲜明对比 [6][8][11] - 法拍市场呈现显著区域分化，北京、上海等一线城市高端不动产溢价成交，而南京、重庆部分项目遭遇流拍或腰斩 [8][11] 土地价值分析 - 该地块面积660平米（含地下仓储），评估单价4.49万/平，总价2961万，成交价较评估价折价9%但比起拍价上涨29% [4][5] - 产权剩余年限：住宅47年、仓储27年，当前成交单价4.07万/平，在小区4.46-16.91万/平的价格区间中处于低位 [4][5] - 对比小区其他房源总价区间580-5388万元，本次成交价处于中游水平 [5] 市场对比案例 - 南京汤山阳明山庄578平别墅流拍后降价至852万，仅为评估价1521万的56% [8] - 重庆悦榕庄酒店及119栋别墅群起拍价7亿元，北京门头沟16套别墅流拍（评估价46.88亿） [8] - 浙江安吉世贸大酒店烂尾楼经75轮竞价以1.8143亿成交，溢价率44.65% [8] - 上海华洲君庭别墅成交3.15亿，青岛别墅经300轮竞价达4700万 [11] 交易动机分析 - "限墅令"下城市别墅用地稀缺，买家获得自主改建权是核心吸引力 [6] - 产权证显示建筑面积941.59平米（地上604.25+地下337.34），改造潜力大 [11] - 地段价值超越建筑本身，北京核心区土地资源具备长期保值能力 [6][11] 法拍市场特征 - 同属"问题别墅"，一线城市与二三线城市呈现冰火两重天现象 [8] - 高端不动产投资区域分化显著，核心城市资产流动性明显占优 [8][11] - 实际操作中需注意产权瑕疵、续建义务等潜在风险 [9]

城市更新政策支持 - 海南省出台《关于支持实施城市更新行动若干政策措施》，为城市更新提供政策指引 [1] - 采用房票安置或"以购代建"方式安置被征迁居民，鼓励收购商品房用于城中村改造安置房 [1][2] - 各市县可采取单元+地块分层级详细规划编制方式，按照急用先编原则编制更新地区详细规划 [1] 容积率与土地政策优化 - 城市更新项目新增补的市政基础设施和公共服务设施占地面积在300平方米以下的，地上建筑面积可作为奖励面积不计入容积率 [1] - 鼓励对原有合法厂房进行隔层改造、功能调整，推进老旧厂区转型升级 [1] - 城市更新项目中累计面积不超过10%的零星土地可按划拨或协议出让方式供应 [1] 住宅品质提升 - 支持各市县探索建设立体生态住宅项目，出台相应技术导则提升住宅品质 [2] - 优化住宅项目容积率等计算规则，促进住宅更新换代和高质量发展 [2] 投融资机制创新 - 健全多元投融资机制，支持民营企业等社会资本参与城市更新项目 [2] - 鼓励通过政企合作、特许经营等方式吸引社会资本投入 [2] - 鼓励设立城市更新基金，支持申报不动产投资信托基金(REITs) [2]

城市更新政策与投融资机制 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提出健全多元化投融资方式，吸引社会资本参与，推动发行REITs、资产证券化产品等[1] - 国家发展改革委表示需建立多元化资金投入机制，2024年实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元[2] - 全国已有70多个城市更新项目向民间资本开放，涉及资金均在千万级别以上[2] 海绵城市建设 - 海绵城市通过生态系统管理雨水径流，武汉阳逻之心项目规划面积10.88平方公里，投资36亿元，采用PPP模式[3] - "十四五"期间中央安排600亿元补助资金支持60个海绵城市建设，带动总投资1600亿元[4] - 《意见》要求推进海绵城市建设，修复城市生态系统[2] 资金来源与模式创新 - 国家发展改革委将项目分为市场化程度高和回报适中型，分别采用市场机制和PPP、REITs等模式[4] - 资金来源包括政策性银行专项借款、银行信贷等，创新性项目将获中央投资优先支持[4] - "十四五"以来财政部安排1594亿元支持老旧小区改造，153亿元支持城中村改造[4] 行业发展前景 - 到2030年城市更新行动将取得重要进展，体制机制不断完善，开发建设方式转型初见成效[5] - 城市设备更新、管网改造等项目将为钢铁等行业带来新机遇[5] - 城市更新将改善人居环境，丰富经济业态，保护文化遗产[5]

公募REITs市场表现 - 今年以来公募REITs市场频现"临时停牌潮"，已有近30家产品因涨幅超阈值触发停牌 [1] - 消费类基础设施REITs以平均40%左右的涨幅领跑市场 [1] - 截至5月16日，中证REITs全收益指数、中证REITs(收盘）指数年内分别上涨11.15%、8.79%，大幅跑赢主流指数 [4] - 已上市的65只公募REITs产品今年平均涨幅高达15.17%，其中63只年内正收益 [4] 停牌案例 - 易方达华威市场REIT 5月20日收盘价5.188元/份，较发行价累计涨幅达71.39%，触发停牌1天 [2] - 红土创新深圳安居REIT 5月20日收盘价3.795元/份，较发行价累计涨幅52.78%，触发停牌1小时 [2] - 嘉实物美消费REIT和中金厦门安居REIT因累计涨幅分别达72.47%和70.85%，于5月19日停牌1天 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT年内已触发4次临时停牌，华夏首创奥莱REIT触发3次 [3] 消费类基础设施REITs领涨 - 华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、嘉实物美消费REIT年内涨幅均超40% [4] - 华安百联消费REIT年内涨幅逼近50%，中金印力消费基础设施REIT涨幅超30% [4] - 政策支持消费基础设施REITs发展，《提振消费专项行动方案》明确鼓励发行 [4] 其他表现突出的REITs类别 - 园区基础设施类REITs中，中金重庆两江产业园REIT、博时津开科工产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT年内涨幅超30% [5] - 华夏金茂商业REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT等11只产品年内涨幅超20% [5] 市场驱动因素 - 当前十年期国债收益率降至1.6%附近，机构对稳定现金流的REITs配置需求激增 [6] - 券商自营活跃性显著提升，对消费、市政环保、高速公路类REITs增持较多 [5] - 消费业态抗周期属性使其成为较安全的投资选择 [6] 估值与分派率变化 - 嘉实物美消费REIT净现金流分派率从发行时的6.22%降至4.21% [6] - 8只消费基础设施REITs平均可供分配收益率已下降至3.8%，与10年期国债收益率价差为2.2% [6]

今年，中国城市更新行动将迎多渠道资金支持。 5月20日，国务院新闻办公室举行发布会，介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况。中国 国家发改委固定资产投资司负责人赵成峰在此间表示，下一步将持续加大中央投资支持力度。2025年中 央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设，在已支 持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区(厂区)转型提质 等工程。 赵成峰坦言，城市更新项目投资额较大，单靠政府的投入是远远不够的，必须建立多元化、多层级的资 金投入机制。要围绕完善投入机制、提高投入效率，调动各方力量积极参与。对于市场化程度较高、经 营属性较强的，要进一步充分发挥市场机制作用；对于回报水平适中、社会资本具有投资意愿的领域， 要充分发挥政府和社会资本合作新机制、基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)等作用。引导支持 政策性银行专项借款、银行信贷资金更好参与项目建设。鼓励各地充分挖掘项目价值，探索创新城市更 新模式，对投融资模式创新性强、有较好示范性的项目，中央投资将优先予以支持。 资讯编辑：罗莹 021-26093550 资讯监督： ...

城市更新政策与资金支持 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，城市更新迎来顶层设计 [1] - 中国进入城市更新重要时期，从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重 [3] - 2024年实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元 [3] 财政资金投入 - "十四五"以来中央财政安排补助资金约1594亿元支持城镇老旧小区改造 [3] - 2023年以来安排153亿元支持城中村改造 [3] - "十四五"期间安排600亿元支持60个城市推进海绵城市建设，带动总投资1600亿元 [3] - 2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元支持燃气管道更新、排水防涝等项目 [3] - 2024年起中央财政首批支持15个城市实施城市更新行动，将选拔第二批20个城市 [4] 税收与金融政策 - 财政部落实企业所得税"三免三减半"、城镇土地使用税等税费优惠政策 [4] - 扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围 [4] - 鼓励政策性银行对符合条件的城市更新项目提供支持 [4] - 完善城乡居民住宅巨灾保险制度 [4] 中央预算内投资 - 2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项 [5] - "十四五"以来累计安排超过4700亿元支持城市地下管网改造等项目 [6] - 2024年安排超长期特别国债资金超过2900亿元支持城市地下管网建设改造 [6] - 6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划 [5] 多元化融资机制 - 建立多元化、多层级的资金投入机制 [6] - 对市场化程度高的领域充分发挥市场机制作用 [6] - 利用政府和社会资本合作新机制、基础设施REITs等工具 [6] - 引导政策性银行专项借款、银行信贷资金参与项目建设 [6] 金融机构支持 - 金融监管总局正在制定城市更新项目贷款管理办法 [7] - 引导金融机构支持城中村改造、基础设施和重大项目建设 [7] - 鼓励保险、信托等机构通过债权、股权、物权投资等多种方式提供支持 [7] - 指导金融机构提供丰富多样、量身定做的金融产品和服务 [8]