公募REITs市场表现 - 今年以来公募REITs市场频现"临时停牌潮"，已有近30家产品因涨幅超阈值触发停牌 [1] - 消费类基础设施REITs以平均40%左右的涨幅领跑市场 [1] - 截至5月16日，中证REITs全收益指数、中证REITs(收盘）指数年内分别上涨11.15%、8.79%，大幅跑赢主流指数 [4] - 已上市的65只公募REITs产品今年平均涨幅高达15.17%，其中63只年内正收益 [4] 停牌案例 - 易方达华威市场REIT 5月20日收盘价5.188元/份，较发行价累计涨幅达71.39%，触发停牌1天 [2] - 红土创新深圳安居REIT 5月20日收盘价3.795元/份，较发行价累计涨幅52.78%，触发停牌1小时 [2] - 嘉实物美消费REIT和中金厦门安居REIT因累计涨幅分别达72.47%和70.85%，于5月19日停牌1天 [3] - 国泰君安济南能源供热REIT年内已触发4次临时停牌，华夏首创奥莱REIT触发3次 [3] 消费类基础设施REITs领涨 - 华安百联消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华夏首创奥特莱斯REIT、嘉实物美消费REIT年内涨幅均超40% [4] - 华安百联消费REIT年内涨幅逼近50%，中金印力消费基础设施REIT涨幅超30% [4] - 政策支持消费基础设施REITs发展，《提振消费专项行动方案》明确鼓励发行 [4] 其他表现突出的REITs类别 - 园区基础设施类REITs中，中金重庆两江产业园REIT、博时津开科工产业园REIT、易方达华威农贸市场REIT年内涨幅超30% [5] - 华夏金茂商业REIT、华夏深国际仓储物流REIT、华泰紫金南京建邺产业园REIT等11只产品年内涨幅超20% [5] 市场驱动因素 - 当前十年期国债收益率降至1.6%附近，机构对稳定现金流的REITs配置需求激增 [6] - 券商自营活跃性显著提升，对消费、市政环保、高速公路类REITs增持较多 [5] - 消费业态抗周期属性使其成为较安全的投资选择 [6] 估值与分派率变化 - 嘉实物美消费REIT净现金流分派率从发行时的6.22%降至4.21% [6] - 8只消费基础设施REITs平均可供分配收益率已下降至3.8%，与10年期国债收益率价差为2.2% [6]

今年，中国城市更新行动将迎多渠道资金支持。 5月20日，国务院新闻办公室举行发布会，介绍《关于持续推进城市更新行动的意见》有关情况。中国 国家发改委固定资产投资司负责人赵成峰在此间表示，下一步将持续加大中央投资支持力度。2025年中 央预算内投资专门设立城市更新专项，支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设，在已支 持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区(厂区)转型提质 等工程。 赵成峰坦言，城市更新项目投资额较大，单靠政府的投入是远远不够的，必须建立多元化、多层级的资 金投入机制。要围绕完善投入机制、提高投入效率，调动各方力量积极参与。对于市场化程度较高、经 营属性较强的，要进一步充分发挥市场机制作用；对于回报水平适中、社会资本具有投资意愿的领域， 要充分发挥政府和社会资本合作新机制、基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)等作用。引导支持 政策性银行专项借款、银行信贷资金更好参与项目建设。鼓励各地充分挖掘项目价值，探索创新城市更 新模式，对投融资模式创新性强、有较好示范性的项目，中央投资将优先予以支持。 资讯编辑：罗莹 021-26093550 资讯监督： ...

城市更新政策与资金支持 - 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，城市更新迎来顶层设计 [1] - 中国进入城市更新重要时期，从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重 [3] - 2024年实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元 [3] 财政资金投入 - "十四五"以来中央财政安排补助资金约1594亿元支持城镇老旧小区改造 [3] - 2023年以来安排153亿元支持城中村改造 [3] - "十四五"期间安排600亿元支持60个城市推进海绵城市建设，带动总投资1600亿元 [3] - 2024年安排中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债等资金超过4250亿元支持燃气管道更新、排水防涝等项目 [3] - 2024年起中央财政首批支持15个城市实施城市更新行动，将选拔第二批20个城市 [4] 税收与金融政策 - 财政部落实企业所得税"三免三减半"、城镇土地使用税等税费优惠政策 [4] - 扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围 [4] - 鼓励政策性银行对符合条件的城市更新项目提供支持 [4] - 完善城乡居民住宅巨灾保险制度 [4] 中央预算内投资 - 2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项 [5] - "十四五"以来累计安排超过4700亿元支持城市地下管网改造等项目 [6] - 2024年安排超长期特别国债资金超过2900亿元支持城市地下管网建设改造 [6] - 6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划 [5] 多元化融资机制 - 建立多元化、多层级的资金投入机制 [6] - 对市场化程度高的领域充分发挥市场机制作用 [6] - 利用政府和社会资本合作新机制、基础设施REITs等工具 [6] - 引导政策性银行专项借款、银行信贷资金参与项目建设 [6] 金融机构支持 - 金融监管总局正在制定城市更新项目贷款管理办法 [7] - 引导金融机构支持城中村改造、基础设施和重大项目建设 [7] - 鼓励保险、信托等机构通过债权、股权、物权投资等多种方式提供支持 [7] - 指导金融机构提供丰富多样、量身定做的金融产品和服务 [8]

城市更新政策部署 - 我国城市发展进入存量提质改造和增量结构调整并重阶段 城市更新进入重要时期 [1] - 《关于持续推进城市更新行动的意见》印发 对城市更新行动作出系统全面部署 [1] - 国家发展改革委通过中央预算内投资 2023年增发国债 超长期特别国债 地方政府专项债券四个渠道支持城市更新项目 [1] - "十四五"以来中央预算内投资累计安排超过4700亿元 支持城市燃气 排水等地下管网改造和城镇老旧小区改造 城中村改造等配套基础设施建设 [1] 中央投资支持计划 - 2025年中央预算内投资将专门设立城市更新专项 支持城市更新相关公益性基础设施和公共服务设施建设 [4] - 支持范围在原有基础上扩围至城市危旧住房 老旧街区（厂区）转型提质等工程 [4] - 2025年城市更新专项中央预算内投资计划将于2024年6月底前下达 [4] - 超长期特别国债资金安排中将继续对城市地下管网及设施建设改造项目给予支持 [4] - 地方政府专项债券将继续支持符合条件的城市更新项目建设 [4] 投融资模式创新 - 城市更新项目投资额较大 需建立多元化 多层级的资金投入机制 [5] - 市场化程度较高 经营属性较强的领域将进一步发挥市场机制作用 [5] - 回报水平适中 社会资本有投资意愿的领域将发挥政府和社会资本合作新机制 REITs等作用 [5] - 引导政策性银行专项借款 银行信贷资金参与项目建设 [5] - 鼓励各地探索创新城市更新模式 对创新性强 示范性好的项目中央投资将优先支持 [5] 金融支持措施 - 金融监管总局正在制定城市更新项目贷款管理办法 实施清单管理 明确贷款条件和流程 [6] - 管理办法将引导金融机构更好满足城市更新项目的合理融资需求 [6] - 金融监管总局将指导金融机构制定配套制度流程 业务系统和绩效评价体系 [6] - 充分发挥不同类型金融机构优势 做好与财政资金 社会资本的有效衔接 [6] 城市发展现状 - 我国超9 4亿人生活在城镇 城市发展质量和人民生活水平显著提高 [8]

政策背景与目标 - 天津市政府召开政策吹风会，强调营商环境是经营主体发展的关键土壤，需打造市场化、法治化、国际化一流营商环境以支撑高质量发展 [1] - 新政策《关于进一步优化营商环境的意见》旨在贯彻中央精神，激发经营主体活力，推动天津高质量发展和高水平开放 [2] 政策制定过程 - 《意见》由多部门联合起草，历经反复修改，并征求800余家企业、商协会意见后完善 [2] - 政策围绕六大方向提出21条具体举措，覆盖市场、创新、法治、要素、政务及社会环境 [2][3][4][5][6] 六大优化方向 市场环境 - 严格执行全国统一市场准入负面清单，推动基础设施领域公平开放 [3] - 支持国企自主经营、民间投资高质量发展，落实外商投资准入前国民待遇 [3] 创新环境 - 强化企业创新主体地位，制定科技型企业支持政策 [3] - 改革科技成果转化机制，推动职务科技成果赋权，吸引创投资本投向科创企业 [3] 法治环境 - 推动制定民营经济促进条例，禁止违规异地执法和趋利性执法 [3] - 完善知识产权保护体系，集中整治乱收费、乱罚款等问题 [3] 要素环境 - 推进土地要素市场化配置，支持企业盘活存量资产 [4] - 强化金融要素支撑，推动REITs、ABS等工具应用，深化数据要素开发利用 [4] 政务环境 - 扩大涉企政策免申即享范围，确保政策协同性和连续性 [5] - 深化"高效办成一件事"改革，构建多层次政务服务体系 [5] 社会环境 - 推广"信易贷"服务，以信用报告替代无违法违规证明 [6] - 构建亲清政商关系，畅通政企沟通渠道，弘扬企业家精神 [6] 实施保障 - 要求各级党委政府落实政策，建立跨部门协同机制 [6] - 加强政策宣传，营造尊重企业家和创业者的社会氛围 [6]

市场表现 - 中证REITs（收盘）指数周内上涨1.24%至859点，中证REITs全收益指数环比上涨1.39%至1076.8点 [1] - 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数分别上涨2.60%和0.34%，消费基础设施类和园区基础设施类REITs涨幅较高 [1] - 全市场65只公募REITs中52只上涨，13只下跌，涨幅前三为华夏南京交通高速公路REIT（+9.13%）、嘉实物美消费REIT（+7.09%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（+6.04%） [1][4] - 跌幅前三为国金中国铁建高速REIT（-1.26%）、中航首钢绿能REIT（-0.98%）、中航京能光伏REIT（-0.91%） [1][6] 板块动态 - 消费、保租房、仓储物流、市政环保板块指数连续3周收涨，周涨幅分别为+3.15%、+2.26%、+2.05%、+0.05% [3] - 产业园板块反弹+2.29%，能源板块下跌-0.12%，反映一季报业绩和市场配置需求影响 [3] - 仓储物流类REITs因产权类利差最高且关税调降后情绪修复，表现强劲 [3] 流动性分析 - 上周公募REITs成交规模24.42亿元，仓储物流类日均换手率领先 [8] - 成交量前三为红土创新盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东久新经济REIT [8] - 主力净流入总额2672.54万元，净流入前三底层资产为仓储物流类、园区基础设施类、能源基础设施类 [8] 政策支持 - 中央发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确支持发行REITs等工具吸引社会资本参与城市更新 [2][9] - 广州市提出探索养老领域项目发行REITs，福建省支持新型基础设施领域项目发行REITs [9][10] - 山西省鼓励企业通过公募REITs等工具提升直接融资比重 [10] 产品进展 - 创金合信电子城产业园REIT申报上交所，华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储物流REIT首发申请获反馈 [2][10] - 中银中外运仓储物流REIT底层资产估值下调至10.97亿元，较申报稿减少0.59亿元 [10]

21世纪经济报道记者李莎 北京报道 当前，我国城市发展从大规模增量建设转向存量提质改造和增量结构调整 并重，进入了城市更新的重要时期。日前，《关于持续推进城市更新行动的意见》（后简称《意见》）印 发，对持续推进城市更新行动作出系统全面部署。 金融监管总局统计与风险监测司司长廖媛媛在发布会上介绍，下一步金融监管总局将指导金融机构对照城市 更新行动的具体要求，抓紧研究制定与之相配套的制度流程、业务系统和绩效评价体系。充分发挥不同类型 金融机构的独特优势，做好与财政资金、社会资本的有效衔接。 5月20日，国新办举行新闻发布会，介绍《意见》有关情况。国家发展改革委固定资产投资司负责人赵成峰在 发布会上介绍，近年来，国家发展改革委统筹相关渠道资金，积极支持城市更新项目建设。具体而言，主要 通过中央预算内投资、2023年增发国债、超长期特别国债、发行地方政府专项债券这四个渠道予以支持。比 如，在中央预算内投资方面，"十四五"以来，已累计安排超过4700亿元，支持城市燃气、排水等地下管网改造 和城镇老旧小区改造、城中村改造等配套基础设施建设。 廖媛媛介绍，金融监管总局正在制定专门的城市更新项目贷款管理办法，通过实施城市更新 ...