公募REITs市场动态 - 今年以来公募REITs产品上新加速，多只新产品获批发行，包括首批数据中心REITs、创金合信首农产业园REIT、华夏华电清洁能源REIT等 [1] - 中金基金旗下2只REITs产品和中银中外运仓储物流REIT面向公众投资者发售份额均一日售罄，其中中金中国绿发商业资产REIT公众认购确认比例低至0.146%，中金亦庄产业园REIT配售比例约0.056% [1] - 截至6月21日，多只REITs产品处于审批及发行阶段，包括创金合信电子城产业园REIT、华夏中核清洁能源REIT等 [2] - 创金合信基金表示除已获批和申报项目外，还有多个REITs项目正在推进中，公司已组建专业团队并建立基础设施基金治理机制 [2] REITs市场规模与参与主体 - 截至6月25日，今年以来开启首发的REITs产品达10只，合计发行规模超过130亿元 [2] - 全市场已上市交易REITs产品达66只，总市值超过2000亿元，其中2只产品市值超过100亿元 [2] - 共有24家公募机构参与布局REITs，华夏基金以14只产品居首，中金基金以8只产品紧随其后 [3] - 南方基金、汇添富基金均为今年首度入场REITs领域 [2] - 参与REITs的上市公司数量增加，包括润泽科技、万国数据、顺丰控股等多家企业 [3] REITs产品结构与投资者 - REITs产品链出现多方市场主体身影，除公募机构外还包括上市公司和多元化投资机构 [3] - 机构投资者类型分散化程度提升，从最初银行理财、券商、保险为主扩展到私募基金、国有控股投资公司、实体企业等 [3] - 部分创投机构加入REITs早期阶段，设立基础设施投资基金聚焦战略配售与大宗交易等领域 [4] - REITs为创投机构和地方政府提供早期投资退出渠道，有助于形成不动产投融资良性循环 [4] REITs赋能实体经济 - REITs作为直接融资工具，赋能实体经济范围不断拓展，从产业园区、交通基础设施延伸至商场超市、数据中心、文旅项目等 [4][5] - 丽江市拟以玉龙雪山为基础资产发行文旅REITs，规模不低于25亿元 [5] - REITs募资用途从偿还债务扩展到新项目开发建设、盘活存量资产等 [6] - 数据中心REITs为行业注入流动性活力，推动资产价值高效释放 [6] - 已上市66只REITs中仅1只收跌，半数基金涨幅超20%，3只消费类REITs涨幅超50% [6]

公募REITs市场发展现状 - 公募REITs市场累计发行规模超1500亿元 资产类型扩展至10余类 形成首发+扩募双轮驱动格局[1] - 2024年国务院及监管部门发布文件推动公募REITs进入常态化发行阶段[1] - 公募REITs成为盘活存量资产和服务实体经济的重要金融工具[1] 负债结构下的企业所得税问题 - 项目公司通过内部借款协议产生利息支出 面临税务机关对商业合理性的质疑[2] - 各地税务机关对金融企业同期同类贷款利率认定标准不统一 部分参照LPR或银行基准贷款利率[2] - 超出传统贷款业务利率水平的利息费用可能无法税前列支[2] 企业所得税处理建议 - 依据财税[2008]121号文关联债资比要求和国家税务总局公告2011年第34号进行税务处理[3] - 建议结合发改委文件要求与税务机关沟通解释市场普遍性和商业合理性[3] - 可参考同类不动产证券化产品的现金流分配率争取税前列支利息水平[3] 增值税政策变化影响 - 2024年通过的增值税法将于2026年施行 未明确不动产老项目税率安排[4] - 老项目租赁收入增值税处理存在不确定性 可能影响基金运营期间税务处理[4] - 若不再适用5%简易征收办法 将增加现金流支出并降低可供分配现金流水平[7] 房产税征收现状 - 租赁资产面临市场冲击 租赁收入下行 免租期增长和空置率变高[5] - 免租期间按财税[2010]121号文规定依房产原值缴纳房产税[8] - 空置部分需按自用从价计征房产税 需关注计税方式切换的税务影响[8] 投资者所得税处理 - 专项计划和公募基金穿透处理 收入归集至投资者层面纳税[9] - 企业投资者从基金份额取得收入暂不征收企业所得税[10] - 个人投资者分红收益个税处理存在不确定性 需进一步明确[10] 基金份额转让税务处理 - 企业转让基金份额所得需缴纳企业所得税[10] - 个人转让基金份额所得暂不征收个人所得税[10] - 增值税应税收入由专项计划管理人按3%征收率缴纳并加收12%附加税费[10]