政策举措 - 武汉市多部门联合发布“汉八条”八项具体措施以促进房地产市场平稳健康发展 [2] - 政策包括提高住房公积金贷款额度、加大刚性住房需求补贴力度以及支持购买商办类房屋等 [2] - 双缴存人家庭公积金贷款最高额度提至150万元，单缴存人家庭提至120万元，还贷比例由35%提高至40% [6] 购房节活动 - 2025年武汉金秋购房节于9月30日至10月7日举行，主题为“品质生活乐购好房” [1] - 活动汇聚30余家房企，集中展示100余个精品楼盘和超1万套房源 [1] - 活动设立住房体验区和“以旧换新”咨询专区，旨在促进供需两端良性互动 [1][3] 具体补贴与优惠 - 在中心城区购房的多孩家庭可享受补贴，二孩家庭补贴6万元，三孩家庭补贴12万元，有效期至12月31日 [5] - 年内个人购买新建商业、办公用房用于非经营用途，按契税实缴额度给予50%补助 [5] - 在指定区域购买首套新建商品住房的家庭，可按初始贷款金额1%获得利息补贴，最高不超过2万元 [6] 市场影响与行业转型 - 政策组合拳短期内有望提振市场信心并提升交易活跃度 [2] - 中长期通过支持楼宇经济和优化存量资源利用，推动行业向“增量与存量并重”模式转型 [2] - 政策支持存量楼宇功能转换，如改造为长租公寓或产业园区，以提升资源利用效率 [7] 其他支持措施 - 个人购买新建商业、办公用房可凭不动产登记证按“一房一户”申请落户，配偶及子女可随迁 [7] - 2025年10月1日至2026年6月30日期间，正在挂牌出售的一套住房不纳入公积金贷款套数认定 [6]

报告行业投资评级 - 行业投资评级：优于大势 [7] 报告核心观点 - 房地产行业正处于从生存到重生的转型阶段，市场呈现显著分化特征，政策支持力度加大但楼市整体表现仍平淡 [1][5] - 专项债收储闲置土地进展加速，截至2025年9月17日全国拟收储规模超6100亿元，实际发行节奏近期显著提速 [1][15][17] - 二手房市场表现优于新房市场，滚动四周同比增速达+14.80%，而新房市场同比下滑-53.79% [5][68] - 政策方向聚焦需求侧限购放松、供给侧风险化解及行业品质转型，一线城市政策优化预期增强 [2][5] 分章节核心内容总结 专项债收储进展 [1][15][16][17] - 全国拟收储闲置土地规模达2.4亿平方米，总金额6100亿元，其中住宅用地占比66%，地方国企土地占比84% - 分区域：广东省拟收储规模790亿元居首，一二线城市收储金额占比仅34% - 收储价格：50%地块收储价为原始成交单价的0.8-1.0倍 - 实际发行节奏加快，已发行/拟发行专项债金额3466亿元，占拟收储总额的67%，较8月23日的27%显著提升 股票与信用债市场 [2][20][21] - A股房地产板块周涨跌幅-0.16%，跑输大盘1.22个百分点；港股地产板块周涨跌幅-3.31%，跑输大盘1.74个百分点 - 信用债发行规模147.81亿元，净融资额-3.68亿元；年内累计净融资-302.75亿元，同比恶化77% REITs市场表现 [3][39][50] - REITs指数周涨跌幅-0.71%，近一个月跑输沪深300指数5.35个百分点 - 成交额9.74亿元，环比下降18.23%；换手率0.31%，环比下降0.13个百分点 - 能源型REITs表现相对较好，周涨跌幅+0.41% 楼市成交分化 [5][68][69][78] - 新房市场：45城商品房成交滚动四周同比-53.79%，一线城市同比+12.85%，三四线城市同比-46.59% - 二手房市场：14城成交滚动四周同比+14.80%，一线城市同比+36.12%，三四线城市同比+102.60% 土地市场动态 [4][87][88][97][104][113] - 百城土地供应建面环比+16.85%，成交建面环比+7.35%，溢价率1.02% - 一线城市：供应建面环比+7.30%，成交建面环比-16.94%，溢价率0% - 二线城市：供应建面环比+25.51%，成交建面环比+26.09%，溢价率1.38% - 三四线城市：供应建面环比+12.59%，成交建面环比+0.52%，溢价率0.78% 政策动向 [2][5][122] - 上海出台住宅品质提升新规，优化阳台计容标准，一线城市全面放宽设计规范 - 政策预期聚焦需求侧限购放松（尤其一线城市）、供给侧闲置土地收储加速及行业品质转型引导 投资建议 [5][18] - 建议关注存量地产三大方向：二手中介（贝壳、我爱我家）、商业地产（新城控股、华润万象生活）、物业服务（绿城服务）

活动概况 - 2025年沈北惠民购房节于9月28日启动，主体活动时间为10月1日至15日 [1][3] - 活动由沈北新区房产局主办，采用线下启动仪式、贝壳线上房源展示和售楼处签约的创新模式 [1][3] - 沈北新区刘晓副区长等嘉宾出席活动，房企代表和贝壳沈阳城市负责人发言 [1] 核心优惠政策 - 活动期间个人购买参展项目新建商品住房可享受每平方米100元的价格减免补贴 [3] - 补贴将在购房签订备案合同时直接抵扣，使购房者即时享受优惠 [3] 补贴执行流程 - 购房人在10月1日至15日签署认购书后，由房企每日向区房产局提交认购数据 [6] - 区房产局于10月9日至20日审核登记并发放购房补贴券 [6] - 购房人凭补贴券在网签备案时直接享受价格减免 [6] 活动组织与战略目标 - 活动整合政府、企业、平台资源，形成政府引导、企业参与、平台助力的联动模式 [8] - 通过贝壳平台进行线上房源展示，并组织经纪人集中发布活动内容 [8] - 活动依托"金九银十"传统销售旺季，旨在促进房地产市场平稳健康发展，让百姓享受区域发展红利 [8]

政策核心内容 - 深圳市住建局与央行深圳分行于9月5日联合发布优化调整房地产政策措施通知 并于9月6日起施行 [2] - 政策将深圳楼市分为三个区域 核心区保留限购 非核心区分为两个档次 释放本地居民换房需求并吸引外地购买力 [5] - 个人住房信贷不再区分首套和二套住房利率定价机制 旨在减轻居民购房利息负担并降低购房成本 [5] 市场即时反应 - 新政实施首日 市场各方反应积极 市民购房热情提升 开发商和中介对未来市场充满期待 [2] - 阅云境项目销售人员表示 新政发布后咨询和来访客户数量比上周同期增长约40% [3] - 深铁睿著项目相关负责人表示 新政发布后咨询电话激增 预约看房客户络绎不绝 客户认购意向强烈 [3] - 罗湖区乐有家分行相关负责人表示 咨询二手房买卖客户明显增多 尤其是不再受购房资格限制的非深户客户 预计业务量将有较大幅度提升 [5] 开发商项目动态 - 龙岗大运枢纽阅云境项目即将推出建筑面积约100平方米至104平方米的三房户型 [2] - 光明区深铁睿著项目即将推出建筑面积约76平方米至118平方米的二房至四房精装住宅 样板房展示中心已向市民开放 [4] 行业专家观点 - 专家认为新政力度适中 有助于释放本地居民换房购房需求并吸引外地购买力 对深圳楼市企稳向好将发挥积极作用 [5] - 专家指出政策契合市场运行节律 有助于稳预期 提信心 为楼市运行注入积极信号 有助于深圳楼市迎来金九银十 [5][6] - 行业观点认为我国房地产市场已由增量开发市场向存量稳定市场转变 深圳政策在于精准高效引导有效需求释放 [6]

政策覆盖区域与时间范围 - 政策适用于余杭街道、闲林街道、五常街道、仁和街道、中泰街道、瓶窑镇、径山镇、黄湖镇、鸬鸟镇等天目山西路以南区域的新建商品住宅购买 [1] - 政策执行截止日期为9月30日 以商品房买卖合同网签备案日期为准 [1] - 全区范围内非住宅新建商品房购买同样适用相同截止时间 [1] 住宅购房补助措施 - 购买指定区域新建商品住宅的家庭可获得一次性4万元补助 [1] - 补助发放条件为办理所购新建商品住宅不动产权证后 [1] - 共有产权房按首次认购份额比例给予相应比例补助 [1] 非住宅购房税收支持 - 购买非住宅新建商品房的企事业单位及个人可获得50%契税补贴 [1] - 补贴基于实际缴纳契税金额计算 [1] - 补贴发放条件为办理所购非住宅新建商品房不动产权证后 [1] 政策发布主体与性质 - 政策由余杭区住房和城乡建设局发布 [1] - 政策名称为《加快房地产市场平稳健康发展的通知》 [1] - 政策旨在通过财政补贴方式刺激房地产市场需求 [1]

住宅市场支持政策 - 对购买闲林街道天目山西路以南 五常街道天目山西路以南 余杭街道天目山西路以南 仁和街道 中泰街道 瓶窑镇 径山镇 黄湖镇 鸬鸟镇新建商品住宅的购房家庭提供4万元补助 补助发放条件为办理不动产权证后且网签备案日期在发文日至2025年9月30日期间 [1] - 共有产权房按首次认购份额比例给予相应比例补助 [1] 非住宅市场支持政策 - 对全区范围内购买非住宅新建商品房的企事业单位及个人按实际缴纳契税金额的50%给予补助 补助发放条件为办理不动产权证后且网签备案日期在发文日至2025年9月30日期间 [1] 政策实施范围与期限 - 政策覆盖余杭区多个街道及乡镇的住宅市场以及全区非住宅市场 [1] - 政策有效期自发文日起持续至2025年9月30日 以商品房买卖合同网签备案日期为执行标准 [1]

房地产销售表现 - 1-7月新建商品房销售面积增速超过全国2.6个百分点且连续4个月高于全国水平 [3] - 商品住宅销售面积增速达5.7%且连续5个月正增长 增速超过全国9.8个百分点并排名全国第6 [3] - 上半年房地产业增加值增速1.7% 高于全国水平0.7个百分点 [3] 政策支持措施 - 起草《广西进一步促进房地产市场平稳健康发展工作措施》包含支持"以旧换新"和加大住房公积金支持力度等内容 [3] - 通过"以购代建"和"房票安置"方式安置4.13万城中村住户 [3] - 累计收购存量住房2.92万套以稳市场去库存 [3] 保障性住房建设 - 计划筹集各类保障性住房3.5万套 目前已开工筹集2.38万套 [3] - 提前完成保障性租赁住房"十四五"规划目标 [3] 城中村改造进展 - 加快推动南宁柳州等市城中村改造 吸引近百家房地产开发企业接触洽谈 [3] - 通过城中村改造出让土地13宗 [3]

债券发行概况 - 浙江省于8月21日发行26.76亿元土地储备专项债券 期限5年 资金用于杭州等7个城市的21个土地储备项目 [1] - 截至8月22日 全国土地储备专项债券发行规模达2732.47亿元 涉及1105个项目 53只专项债券 [1] - 蚌埠市于8月18日拨付4.53亿元土地储备专项债券资金 [2] 资金配置与项目覆盖 - 债券资金专项用于土地储备项目 覆盖浙江省内7个主要城市 [1] - 全国范围内债券资金已支持1105个土地储备项目 [1] 政策功能与市场影响 - 土地储备专项债券成为盘活存量土地与优化资源配置的关键抓手 将闲置资源转化为发展动能 [1] - 债券发行调节土地供求关系 缓解房地产市场库存压力 稳定市场预期 [1] - 通过专项债券收储闲置土地 可进行规划调整 提高土地利用效率 避免资源长期闲置 [2] 战略意义与发展模式 - 土地储备专项债券推动城市发展模式转型 通过财政与土地政策协同重塑资源配置逻辑 [2] - 债券发行为土地资源集约高效利用及城市空间优化配置注入强劲动力 [2]

政策调整核心内容 - 北京住建委和公积金管理中心联合发布通知 明确符合条件的家庭在五环外购房不再限制套数 新政自8月9日起执行[1] - 京籍家庭及连续缴纳社保或个税满2年及以上的非京籍家庭可享受五环外不限购政策 成年单身人士限购政策按家庭标准执行[6] - 五环内限购政策维持不变：京籍家庭限购2套 非京籍家庭需连续缴纳社保或个税满3年及以上限购1套[6] 市场表现与数据 - 北京新房市场上半年呈现量价齐升 主要由高端改善盘带动 但区域分化明显 多数楼盘表现不温不火[2] - 二手房市场3月创19234套峰值后持续以价换量 7月全市住宅网签12784套 环比下降15.6% 同比下降17.9% 为除春节月份外年度最低值[2] - 7月北京新建商品住宅网签2599套 较6月减少902套 环比降幅约25%[2] - 全国70城6月新房价格环比跌幅扩大至-0.6% 一线城市新房价格环比下降0.3% 其中北京下降0.3%[4] - 一线城市二手房价格环比下降0.7% 北京下降1.0% 上海下降0.7% 广州下降0.7% 深圳下降0.5%[5] 政策影响分析 - 新政预计推动五环外新房销售高峰 吸引更多购房需求 促使开发商加快项目推盘节奏[3] - 二手房市场交易活跃度将提升 更多房源进入流通 对价格起到维稳作用[3] - 政策有利于引导人口和产业向五环外迁移 促进职住平衡 优化城市空间布局[3] - 北京80%新建商品住房成交集中在五环外 新建商品住宅库存81.4%在五环外 二手房约50%房源在五环外[3] 公积金政策优化 - 扩大首套房公积金贷款支持范围：全国范围内有1笔已结清公积金贷款记录的无房家庭 认定标准从二套调整为首套[7] - 二套房公积金贷款最高额度从60万元提高至100万元 符合绿色建筑或多子女家庭条件可再上浮40万元至140万元[7] - 二套房公积金贷款最低首付比例统一调整为30% 不再区分五环内外[7] - 每缴存公积金1年可贷额度从10万元提高至15万元 申请120万元贷款所需缴存年限从11年1个月降至7年1个月[8] - 支持提取公积金支付新房首付款同时申请公积金贷款 可通过网签合同编号办理[8] 行业动态与趋势 - 自去年"9·26"政策后核心一二线城市销售端率先回稳 但今年二季度以来一线城市楼市表现再度波动[3] - 广州于6月发布征求意见稿 拟全面取消限购、限售、限价 降低贷款首付比例和利率 推进"零限制"政策[5] - 北京此次政策调整呼应国务院6月"推动房地产止跌回稳"部署 一线城市需率先发力扭转预期阻断市场二次探底[5]

行业投资评级 - 报告对房地产行业维持"推荐"评级 [2] 核心观点 - 新房市场第31周20城成交面积184万方，环比上升16%，同比下降21%，年初至今累计同比下降8% [19][22] - 二手房市场第31周11城成交面积174万方，环比下降8%，同比下降4%，但年初至今累计同比上升14% [23][26] - 核心城市优质供给驱动新房和宅地成交热度，但挤压老库存和二手房去化，二者仍面临价格下行压力 [32] 板块行情 - 第31周申万房地产指数下跌3.4%，在31个一级行业中排名第29位 [8][12] - A股板块涨幅第一为天府文旅（+42%），跌幅最大为金地集团（-8.1%） [9][10] - 港股板块涨幅第一为远洋集团（+14.5%），跌幅最大为旭辉控股（-13.6%） [11][14] 政策动态 - 浏阳出台契税优惠（唯一住房140㎡以下按1%征收）及60%契税补贴政策 [13][15] - 北京对多子女家庭提高公积金贷款额度，允许按实际租金提取公积金 [13][15] - 贵州计划2025年改造城中村6268户、危旧房10022套，山东对智能家居消费补贴 [13][15] 土地与公司动态 - 华润置地以244.7亿元获取上海浦东后滩地块及黄浦余庆里资产包 [16][18] - 保利华南以超10亿元竞得佛山北滘地块，楼面价7000元/㎡，阳台占比达30% [17][18] - 新城控股发行10亿元5年期中期票据，票面利率2.68% [30][32] 投资建议 - 关注三类方向：具备产品护城河的房企（绿城中国、华润置地）、优质商业地产（太古地产）、存量房中介（贝壳-W） [32] - 建议观测二手房价企稳信号，作为行业见底关键指标 [32]