2025年中国房地产市场总体态势 - 行业在2025年呈现筑底调整态势 [1] - 行业供求关系发生重大变化 由需求旺盛转变为结构性供大于求 [1] - 消化库存和市场出清需要时间 [1] - 行业发展潜力和空间转化为当前发展动力和信心需要一个过程 [1] 2025年房地产市场结构性表现 - 一线城市好地段的“好房子”仍会开盘即一抢而空 [1] - 一些城市和区域的销售取得亮眼成绩 [1] - 一些城市二手房交易活跃 交易面积明显增长 [1] 政策与市场展望 - 应对房地产市场未来发展有信心 [1] - 需持续改善和稳定房地产市场预期 [1] - 目标是推动房地产市场平稳健康高质量发展 [1]

2025年中国房地产市场总体表现 - 2025年房地产市场呈现筑底调整态势，新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄 [1][3] - 全国房地产开发投资比上年下降17.2% [1] - 新建商品房销售面积比上年下降8.7% [1] - 房地产开发企业到位资金比上年下降13.4% [1] - 房地产市场供求关系已发生重大变化，由需求旺盛转变为结构性供大于求 [1] 市场结构变化与区域分化 - 二手房交易量在住房总交易量中占比显著提升，2025年占比接近45%，较2021年提升了17个百分点 [2] - 部分城市二手房交易活跃，如上海、深圳、重庆、厦门、沈阳、太原、南昌等城市交易面积明显增长 [2] - 市场分化明显，一线城市好地段的“好房子”仍开盘即售罄 [2] - 2025年12月，70个大中城市中，长春、上海、吉林、韶关、三亚等城市新建商品住宅销售价格环比上涨 [2] 政策导向与未来调控方向 - 各地将根据城市发展规划和住房需求，因城施策，综合研判房地产未来发展 [2] - 政策依据包括城市人口情况、已供给土地、在建项目和可售房屋情况，遵循“以人定房、以房定地、以房定钱”原则 [2] - 预计各地将继续坚持精准施策、一城一策，控增量、去库存、优供给 [2] - 将发挥房地产融资“白名单”制度作用，支持房企合理融资需求，支持居民刚性和改善性住房需求 [2] 行业发展潜力与转型方向 - 房地产高质量发展仍有较大潜力，新型城镇化持续推进，城市存量优化调整有广阔空间 [1][3] - 居民需求从“有没有”向“好不好”转变，对提升居住品质愿望强烈，存量房屋更新改造每年创造可观新增需求 [3] - 住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模保持较快增长 [3] - 行业将有序推动“好房子”建设，围绕好标准、好设计、好材料、好建造、好运维展开 [3] - “好房子”建设是科技、设备、材料集成应用的重要场景，为企业提供新发展机遇 [3]

银川市房地产新政核心内容 - 银川市正式施行促进房地产市场平稳健康发展的若干措施 从土地保障、规划设计、住房品质、政策支持、保障供应等8个方面精准施策 [1] 土地供应与利用政策 - 对新出让的商品住房用地实行动态调整机制 结合周边商品房销售价格联动确定住宅用地评估价格 [1] - 土地出让金可分期缴纳 [1] - 明确土地性质变更、分割转让、分期开发、“带押过户”等适用情形 以提升土地利用效率 [1] 公积金贷款政策调整 - 对生育二孩的家庭 公积金贷款额度在最高限额基础上额外上浮20万元 [1] - 对生育三孩及以上的家庭 公积金贷款额度额外上浮30万元 [1] - 婚前已使用公积金贷款的 婚后可以家庭为单位再申请一次公积金贷款 [1] - 公积金使用场景延伸至本人及配偶、父母、子女等直系亲属购房 同时可用于支付所购住房的契税 [1] - 顺应延迟退休政策导向 将男女职工公积金贷款年限均延长5年 [1] - 优化“商转公”办理机制 允许商业住房按揭贷款直接转为住房公积金贷款 [1]

文章核心观点 银川市出台“银八条”政策，旨在通过八项具体措施支持合理住房消费、优化供给、防范风险并提升居住品质，以巩固房地产市场向好态势并推动行业高质量发展，政策自2026年1月13日执行至2027年12月31日，灵武市、永宁县、贺兰县参照执行 [1][2] 土地供应与要素保障 - 建立土地供应动态调整机制，结合周边商品房销售价格联动核定住宅用地评估价格，以提高开发企业投资意愿 [3] - 允许土地出让金分期缴纳，为企业持续稳健开发运营提供支持 [3] - 明确土地性质变更、分割转让、分期开发、“带押过户”等适用情形，以盘活闲置土地和停工项目，提升土地利用效率 [3] 住宅规划设计与品质提升 - 出台《支持促进新建住宅品质提升土地和规划服务管理措施》，优化住宅小区规划设计指标及阳台与设备平台面积计算规则 [4] - 对住宅小区适老化、适儿化设施建设提出具体要求，以顺应人口发展特征 [5] - 编制《银川市好房子建设评价导则》，推动住宅从“重数量”向“重品质”转型，以满足市场改善型需求对“好房子”的核心追求 [6][7] 住房公积金政策支持 - 推出“2个提标”举措：生育二孩家庭公积金贷款额度额外上浮20万元，生育三孩及以上家庭额外上浮30万元；退役军人贷款额度不受账户余额倍数限制且在最高限额基础上可再上浮20% [9] - 推出“4个扩围”举措：婚前已用公积金贷款者婚后可以家庭为单位再申请一次；使用范围扩大至本人及配偶、父母、子女等直系亲属购房及支付契税；男女职工公积金贷款年限均延长5年（女性至63周岁、男性至68周岁）；优化“商转公”办理机制，允许商业住房按揭贷款直接转为住房公积金贷款 [10] 保障性住房与促销支持 - 加快筹集保障性租赁住房供应，实现公租房城镇常住人口全覆盖，并对多代、多子女家庭优先分配大面积保障性住房 [11] - 加大购房补贴力度，对新购买和“以旧换新”银川市商品住房的补贴标准进行提标 [12] - 县（市）区每年组织不少于15场购房促销活动以激活需求，首场“塞上湖城 大美银川”2026年“好房子・馨生活”购房促销活动将于1月17日至18日在金凤万达广场举办 [13] 居民购房权益保障 - 明确进城务工人员购房后可继续享受原户籍地相关政策或自主选择享受城镇居民政策待遇，申请城镇常住户口后仍保留原合法取得的宅基地使用权 [14] - 实行“网签备案即落户、即入学”，凡购买新建商品住房并完成网签备案即可在房屋所在片区办理落户、入学手续，以提前落户入学时间并加快销售节奏 [15] - 对城中村、危旧房改造的异地安置居民给予3至6年原地入学资格过渡期，以解决子女入学后顾之忧并推动尽快完成异地安置 [15] 房地产市场监管与制度建设 - 逐步完善健全“项目公司制”、“主办银行制”、“现房销售制”三项制度，以防范市场风险并规范秩序 [16] - 推行房地产全链条手续“全程网办”和“验登合一”服务，明确自2026年起新建商品房全面实现“交房即交证”，以解决“办证难”问题 [16] - 加强房地产经纪机构监管，严厉打击虚假宣传、哄抬房价等违法违规行为，完善信用管理机制以营造诚信有序的市场环境 [16]

政策核心内容 - 银川市发布《银川市关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（“银八条”），自2026年1月13日起执行，有效期至2027年12月31日，旨在通过八大维度组合举措巩固市场向好态势、推动行业高质量发展 [1] 土地与规划管理 - 建立住宅用地评估价格动态调整机制，支持土地出让金分期缴纳，明确闲置土地盘活路径与“带押过户”适用情形，以提升土地利用效率 [1] - 优化住宅小区规划设计指标，强化适老化、适儿化设施配套，编制“好房子”建设评价导则，推动住宅建设从“重数量”向“重品质”转型 [1] 公积金支持政策 - 推出“两提标、四扩围”利好：多子女家庭贷款额度上浮20万至30万元，退役军人贷款额度上浮20% [1] - 婚前贷款者婚后可再以家庭名义申请，使用范围延伸至直系亲属购房及契税支付，贷款年限延长5年，并优化“商转公”办理机制 [1] 住房供给与市场促销 - 加快保障性租赁住房筹集，实现公租房对城镇常住人口全覆盖，多代、多子女家庭优先分配大面积房源 [2] - 新购商品住房及“以旧换新”均享购房补贴，县（市）区每年组织不少于15场促销活动，首场定于1月17日至18日在金凤区举办 [2] 购房者权益保障 - 进城务工人员购房后可自主选择政策待遇，同时保留宅基地使用权 [2] - 新建商品住房网签备案后即可办理落户、入学，异地安置居民可享受3至6年原地入学过渡期 [2] 市场监管措施 - 自2026年起新建商品房全面实现“交房即交证” [2] - 严厉打击虚假宣传、哄抬房价等行为，以守护购房人合法权益 [2]

活动概况与政策背景 - 南宁市启动“好房子·悦生活”促消费专项活动 旨在通过“房产促销+土地推介+民生服务+文化展演”的融合创新模式 激发市场活力 服务市民安居乐业 [1] - 活动全面落实“因城施策”工作要求 推动房地产市场实现平稳健康发展 [1] - 2025年1—11月 南宁全市商品房网签成交面积同比增长4.9% 其中住宅网签成交面积同比增长9.1% [1] 需求端支持政策 - 南宁市持续释放政策红利以降低居民安居成本 2025年12月出台新政策 面向新婚 多子女家庭及实施住房以旧换新的居民提供最高6万元的购房补贴 [1] - 南宁市优化住房公积金贷款政策 支持力度显著加大 [1] - 2025年持续执行各类人才购房补贴 [1] 土地供应与市场选择 - 活动中重点推介23幅优质商住地块 总面积约1270亩 分布于青秀区 五象新区 西乡塘区等热点区域 [2] - 重点推介的城中村改造地块540余亩 涉及西乡塘区衡阳西路片区 江南区平阳村 兴宁区鸡村及高新区四联村等改造项目 [2] 市场参与方与促销活动 - 近40家品牌房企集中参展 包括中海 保利 华润 轨道 建宁 悦恒等 超百个楼盘项目参与 [2] - 房企推出专属折扣 特价房源 礼品派送等丰富促销活动 [2] - 广西北部湾银行等金融机构现场提供专业信贷咨询 推动政策红利与金融服务无缝衔接 [2] 活动内容与愿景 - 活动现场设置政策咨询区 土地规划展示区 房企展销区 金融服务区及新春年货市集 [2] - 活动持续至1月2日 期间将举办智慧家居体验 金融服务咨询 民俗文化表演 新春年货采购等一系列活动 [2] - 活动旨在为市民提供一站式服务 助力实现从“好房子”到“好小区 好社区 好城区”的美好生活愿景 为南宁市经济社会高质量发展注入新动力 [2]

交易所降费与引导基金设立 - 沪深交易所宣布2026年度系列降费措施 预计总降费金额超过19亿元 其中上交所约11.13亿元 深交所超过8亿元 降费涉及股票、基金、债券等品种 覆盖上市、交易、服务等环节 [1] - 上交所具体措施包括免收沪市上市公司上市费 减免交易单元使用费 免收可转债以外的债券交易经手费 其子公司减免交易网关流速费、上证e服务等费用 [1] - 国家创业投资引导基金正式启动 京津冀、长三角、粤港澳大湾区三只区域创业投资引导基金设立运行 旨在发展创业投资、壮大耐心资本 引导资本投早、投小、投长期、投硬科技 [1] 公募基金市场动态 - 截至12月26日 全市场ETF总规模达到6.03万亿元 继8月突破5万亿元后 时隔约4个月再次突破万亿元级整数关口 [5] - 2025年以来 ETF市场年内规模增长近2.3万亿元 为国内ETF诞生以来首次突破2万亿元级别 并连续突破4万亿、5万亿、6万亿元三个整数关 [5] - 截至2025年10月底 公募基金总规模达到36.96万亿元 连续7个月创历史新高 股票型和混合型基金规模合计达10.18万亿元 较去年底增加22205.99亿元 [6] 基金公司及子公司动态 - 信达澳亚基金公告 原信达资产业务审核部副总经理唐伦飞出任公司董事长 副总经理鲁力离职 截至三季度末 公司管理公募基金规模突破1100亿元 其中非货基规模近650亿元 [9] - 诺德基金公告 罗凯离任总经理 任命刘翔为新任总经理 [9] - 易方达基金旗下销售子公司易方达财富获基金投顾业务试点资格并正式展业 汇添富基金旗下销售子公司获准设立 广发基金全资子公司瑞晨股权投资完成工商注册 [10] REITs市场情况 - 12月22日至26日 中证REITs全收益指数上涨1.56% 上涨产品占比超八成 最高涨超7% 部分产品跌幅较大 业内人士认为部分跌幅与REITs分红本息会计处理扰动有关 与基本面无关 [2] - 新疆首单水电REITs华夏中核清洁能源REIT发售顺利收官 认购资金超1600亿元 [3] 特定基金产品与投资事件 - 国投瑞银白银期货（LOF）公告 自12月29日起限制A类份额定投金额为100元 截至12月25日 该基金二级市场收盘价2.804元 明显高于净值 溢价率超40% 26日复牌后跌停 [2] - 圣元环保公告 其子公司认购的6000万元私募基金产品 截至12月25日单位净值0.1846 累计净值增长率为-81.54% 亏损约4692万元 超过公司最近一年审计净利润的10% 公司已启动赎回并追回200万元本金 [11][12] 政策与宏观报告 - 中国人民银行发布《中国金融稳定报告（2025）》 指出中国金融业运行总体稳健 风险整体收敛可控 金融机构指标处于合理区间 [6] - 报告提出将持续深化利率市场化改革 健全有利于“长钱长投”的制度环境 提高中长期资金投资A股的比例 加强房地产金融宏观审慎管理 [7] - 中国人民银行、国家外汇管理局联合发布通知 在全国范围内推广跨国公司本外币一体化资金池业务 [9] 市场展望与行业趋势 - 多位私募投资人士认为 在盈利和业绩驱动下 2026年中国股市仍有较好机会 A股与港股有望保持上行 风格上成长与价值将趋于均衡 看好AI产业链及周期、消费和制造业机会 [11] - 公募基金行业生态持续优化 正从粗放发展进入“精耕细作”的高质量发展新时期 [6] - 设立专业子公司有助于基金公司在主业基础上实现差异化发展 促进形成综合性大型财富管理机构与特色化专业资产管理机构协同发展的局面 [10]

交易所降费措施 - 上交所与深交所于12月26日发布通知，公布2026年度系列降费措施，预计总降费金额将超过19亿元，其中上交所约11.13亿元，深交所超过8亿元 [2] - 降费措施覆盖股票、基金、债券等品种，涉及上市、交易、服务等环节，具体包括免收沪市上市公司上市费、减免交易单元使用费、免收可转债以外的债券交易经手费等 [2] - 上交所下属子公司还将减免交易网关流速费、上证e服务、上证e投票、上证云等费用 [2] 国家及区域引导基金设立 - 国家创业投资引导基金于12月26日正式启动，同时京津冀、长三角、粤港澳大湾区三只区域创业投资引导基金设立运行 [3] - 设立引导基金旨在发展创业投资、壮大耐心资本，引导金融资本投早、投小、投长期、投硬科技 [4] 公募基金市场动态 - 截至2025年10月底，公募基金总规模达到36.96万亿元，连续7个月创历史新高 [10] - 权益产品占比显著提升，截至10月底，股票型和混合型基金规模合计达到10.18万亿元，较去年底增加22205.99亿元 [10] - 行业正进入“精耕细作”的高质量发展新时期，产品创新、服务升级、合规建设等方面有全方位提升 [10] ETF市场发展 - 截至12月26日，全市场ETF总规模达到6.03万亿元，继今年8月突破5万亿元后，时隔约4个月再次突破万亿元级整数关 [8] - 2025年以来，ETF市场年内规模增长近2.3万亿元，为自2004年国内首只ETF诞生以来，全市场ETF年内规模增量首次突破2万亿元级别 [9] - 黄金、A股等各类型资产轮番表现，增量资金持续涌入，通过ETF进行大类资产配置 [8] REITs市场情况 - 12月22日至26日，中证REITs全收益指数上涨1.56%，上涨产品占比超八成，最高涨超7% [6] - 新疆首单水电REITs——华夏中核清洁能源REIT发售顺利收官，认购资金超1600亿元 [7] - 部分产品跌幅较大主要受REITs分红本息可能需拆分做会计处理（OCI扰动）的影响，与资产端经营基本面无关，可能造成基本面稳健资产的估值错杀 [6] 基金公司及子公司动态 - 信达澳亚基金于12月26日晚间公告，唐伦飞出任公司董事长，截至三季度末，公司管理公募基金规模突破1100亿元，非货基金管理规模近650亿元 [12][13] - 诺德基金于12月26日晚间公告，罗凯离任总经理，任命刘翔为新任总经理 [15] - 易方达基金旗下销售子公司易方达财富、汇添富基金旗下销售子公司汇添富基金销售（上海）有限公司均于12月23日获准展业或设立 [16] - 广发基金全资子公司瑞晨股权投资基金管理（广东）有限公司已完成工商注册 [17] - 设立专业子公司有助于基金公司实现差异化发展，促进形成综合性大型财富管理机构与特色化专业资产管理机构协同发展的局面 [17] 个别基金产品与事件 - 国投瑞银白银期货（LOF）于12月25日公告，自12月29日起限制A类基金份额定投金额为100元，因二级市场收盘价2.804元明显高于基金份额净值 [5] - 该基金于12月26日开市起至10:30停牌，复牌后一字跌停，以跌停价估算溢价率依然超过40% [5] - 圣元环保于12月26日公告，其子公司认购的私募基金产品截至12月25日单位净值为0.1846，累计净值增长率为-81.54%，亏损约4692万元，已启动赎回流程并报警 [19][20][21] 私募观点与展望 - 六大私募投资人士展望2026年，认为在盈利和业绩驱动下，中国股市仍有较好机会，A股与港股有望保持上行态势，成长与价值风格将趋于均衡 [18] - 看好AI产业链，以及周期、消费和制造业的投资机会 [18] 金融政策与监管 - 中国人民银行于12月26日发布《中国金融稳定报告（2025）》，指出中国金融业运行总体稳健，金融风险整体收敛、总体可控 [11] - 《报告》提出将持续深化利率市场化改革，着力健全有利于“长钱长投”的制度政策环境，显著提高各类中长期资金实际投资A股的规模和比例，并加强房地产金融宏观审慎管理 [11] - 中国人民银行、国家外汇管理局于12月26日联合发布通知，在全国范围内推广跨国公司本外币一体化资金池业务 [14]

央行发布《中国金融稳定报告（2025）》核心观点 - 中国人民银行发布报告，全面评估中国金融体系稳健性，认为金融业运行总体稳健，金融风险整体收敛、总体可控，金融机构经营和监管指标处于合理区间 [2] - 报告通过专栏对利率市场化改革、上市公司市值管理、中长期资金入市、房地产市场健康发展等进行述评，并提出相应政策方向 [2] - 金融系统将坚持稳中求进，实施更加积极有为的宏观政策，加大逆周期和跨周期调节力度，持续防范化解重点领域风险，以实现“十五五”良好开局 [2][11] 利率市场化改革 - 央行按照“放得开、形得成、调得了”思路推进利率市场化改革，“放得开”目标已基本实现，行政性管制已放开，市场化利率体系和传导机制基本建立 [4] - 但“形得成”和“调得了”仍任重道远，LPR改革后，因银行定价能力不足和“内卷式”竞争，贷款利率降幅明显超过政策利率，而存款利率降幅明显低于政策利率，导致银行净息差收窄、盈利能力下降 [4] - 下一步将持续深化利率市场化改革，引导金融机构提升自主理性定价能力，增强资产端与负债端利率调整联动性，并通过市场化方式保持合理资产收益和负债成本，维护良性竞争秩序 [4] 上市公司高质量发展与市值管理 - 中国证监会已制定并发布市值管理制度，引导上市公司在提升质量基础上开展市值管理，上市公司投资价值日益彰显 [6] - 下一步工作包括：开展上市公司常态化走访，推动解决实际困难；多措并举推动上市公司质量提升，加强监管并打击财务造假等违法行为 [6] - 同时，压实上市公司市值管理主体责任，督促主要指数成份股公司建立市值管理制度，督促长期破净公司制定估值提升计划；并加大监管力度，防范以市值管理为名的操纵市场等违法违规行为 [6] 推动中长期资金入市 - 推动中长期资金入市对促进资本市场投融资协调发展、更好服务实体经济具有重要意义，公募基金、保险资金、各类养老金等中长期资金是资本市场健康稳定发展的基石 [7] - 相关部门将加强协作，着力健全有利于“长钱长投”的制度政策环境，显著提高各类中长期资金实际投资A股的规模和比例 [7][8] - 目标是努力实现中长期资金保值增值、资本市场平稳健康运行与实体经济高质量发展的良性循环 [8] 房地产市场平稳健康发展 - 长期来看，中国城镇化仍处于发展阶段，未来城镇化水平和质量的持续提升将为房地产市场长期稳定发展提供有力支撑 [9] - 中国人民银行将密切关注房地产市场及金融形势边际变化，抓好保障性住房再贷款等已出台金融政策的落实 [9] - 同时，加强房地产金融宏观审慎管理，稳妥有序完善房地产信贷基础性制度，以促进房地产市场平稳健康发展，助力构建房地产发展新模式 [9] 宏观政策与金融风险防范 - 金融系统将把促进经济稳定增长、物价合理回升作为货币政策的重要考量，保持流动性充裕，促进社会综合融资成本低位运行 [11] - 坚持市场在汇率形成中的决定性作用，保持汇率弹性，强化预期引导，防范汇率超调风险，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定 [11] - 扎实做好科技金融、绿色金融、普惠金融、养老金融、数字金融这金融“五篇大文章”，加力支持国家重大战略和经济社会发展的重点领域、薄弱环节 [11] - 健全覆盖全面的宏观审慎管理体系，加强系统性金融风险监测评估，并防范化解重点领域金融风险，包括推进融资平台债务风险化解、稳妥处置中小金融机构风险、做好房地产金融宏观审慎管理，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线 [11]

中央经济工作会议对房地产市场的定调与部署 - 会议明确提出“着力稳定房地产市场”，释放“稳”的信号，为市场平稳健康发展指明方向 [1] - 强调“因城施策控增量、去库存、优供给” [1] 房地产市场现状与潜力 - 行业供求关系已发生重大变化，从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足 [1] - 新型城镇化持续推进，城市存量优化调整有广阔空间，人民群众对“好房子”有新期待，行业仍有较大发展潜力 [1] 稳定市场的具体路径：控增量与去库存 - 保持市场供需动态平衡，各地需根据人口、产业、资源等要素控好土地盘子，从源头把好新增住宅用地供应关 [1] - 结合城市更新、城中村改造盘活利用存量用地 [1] - 对高速发展时期形成的高库存，需通过政府收储、金融工具支持及激活市场需求等途径加以消化 [1] 存量房利用与保障性住房建设 - 会议鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，以打通市场存量与民生保障之间的通道 [2] - 此举有助于市场缓解资金压力、加速去库存，同时拓宽保障性住房供给来源，缓解部分群体住房困难 [2] - 市场与保障更有效衔接，有助于稳定市场，助力实现“住有所居” [2] 行业发展的核心：以高质量供给满足新需求 - 房地产发展的最终落脚点是民生，需以高质量供给满足居民不断升级的住房需求 [2] - 适老化、适儿化等新需求涌现，舒适度、智能化成为购房新期待 [2] - 会议要求“有序推动‘好房子’建设”，是“优供给”的要义所在 [2] - 未来房子既要建得好，也要改得巧，需把新房建成“好房子”，并把老房子逐步改造成“好房子”，打造安全、舒适、绿色、智慧的宜居家园 [2] 行业稳定对经济社会的意义 - 保持房地产市场稳定关系经济运行、关乎民生福祉 [2] - 落实好已出台政策，推进新旧模式平稳有序转换，将形成行业持续稳定发展的内生动力，为经济社会高质量发展提供坚实支撑 [2]