橡树资本对中国市场的观点 - 橡树资本联席创始人霍华德·马克斯对中国市场保持"非常乐观"态度，并提出"1234"框架诠释投资逻辑 [1] - "1个目标"指中国正在推进高质量增长模式转型，依托"2个引擎"——绿色转型和数字化转型，且已取得显著进展 [1] - "3策协同"指货币政策、财政政策和结构性改革政策需在周期波动中协同引导转型 [1] - "4大基本面优势"包括：高素质劳动力群体、庞大中产阶级市场、一流基础设施网络、全面供应链体系 [1] 橡树资本的投资建议 - 建议深化投资资产类别的对外开放，实现境内外资产业务联动以促进外资企业在华发展 [1] - 建议优化外资产品准入机制，根据市场需求引入海外策略和产品，活跃资产管理市场并分享西方投资理念 [2] 橡树资本在中国的投资实践 - 橡树资本自1990年代进入中国市场以来，已累计在大中华区投资超过470亿元 [2] - 投资版图覆盖股票、债券、不动产等多个领域 [2]

纪要涉及的公司 华润置地 纪要提到的核心观点和论据 1. **开发销售型业务表现**：1 - 5 月签约销售金额 869 亿元、面积 322 万平米，分别按年降 6%和 19%；权益签约额 593 亿元、面积 228 万平米，分别按年降 8%和 20%；累计获 14 块土地，总金额 427 亿元，总购置面积 121 万平米；权益土地购置金额 303 亿元，权益比例 71%，权益购地面积 101 万平米[3] 2. **经常性业务表现**：1 - 5 月累计收入 204 亿元，同比增 10%；经营性不动产总租金收入 133 亿元，同比增 13%；购物中心租金收入 114 亿元，同比增 17%，同店增 6%；写字楼租金收入 10 亿元，同比降 7%；酒店经营收入 8 亿元，同比降 9%[4][5] 3. **零售表现**：1 - 5 月及 5 月单月购物中心零售额同比增约 20%，同店增长高个位数；13 家重奢购物中心同店表现略高于整体增速；1 - 5 月累计客流及 5 月单月客流均同比增 35%[6] 4. **新推项目与存货消化情况**：新增货值约 900 多亿，加去年两千五六百亿，总可售资源超 5000 亿；预计全年签约额略增，去化率略提高，高质量一线城市供货比例提升[7] 5. **下半年新推项目预期**：第三和第四季度是主要销售季节，新推项目量更大；从规模和质量管理角度均衡管理市场指标，行业排名保持前三[8] 6. **土地市场与拿地规划**：上半年一线城市土地市场火爆，拿地金额超去年同期；保持投资纪律性，聚焦高净值城市，关注项目回报，严格管理负债比率和现金流风险；不纯粹追求规模，保持市场影响力，转向存量去化，积极获取高质量项目[9][10] 7. **项目利润率要求**：维持毛利率 15%左右，净利润率 8% - 10%，内部收益率（IRR）15%以上[10] 8. **购物中心表现变化**：管理持续提质增效，优化租户结构，流量增长驱动零售额增长，与引流能力等相关；去年新开创新产品助于引流，但不计入同店销售数据[11] 9. **重奢零售额表现好的原因**：重奢购物中心有头部效应，占据部分市场份额；重奢占比约 40%，零售额含 60%非重奢品牌表现，跑赢行业平均[12] 10. **写字楼和酒店影响**：写字楼仍承压，出租率或逐步走高，成熟期项目有压力；酒店相对稳定，经营性不动产租金收入预计维持双位数增长；月报与半年报、年报收入口径可能有差异[13] 11. **商业地产资本开支**：2025 年是资本开支最后一个高峰期，具体预算未明确；2025 - 2027 年每年有六个新项目启动，资本开支含延迟支付部分，2025 年整体压力 80 - 100 亿，以后每年大致相同[14][15][16] 12. **销售净利率情况**：2024 年至 2025 年销售净利率基本维持在 13% - 14%，相对平稳[17] 13. **处理优质库存策略**：不依靠降价推动销售，整体顺销；2025 年有数个高能级城市项目价格提升；供求失衡市场以时间换空间，公司在当地仍领先[18] 14. **现房销售政策影响**：落地可能性难测，实施后开发周期拉长，资金占用成本增加，指标短期内承压，影响过渡期现金流和土地市场；过渡期后趋于平衡，但单项目 ROI 受影响；应对策略包括加快开发周期、适度提升资产负债率[19] 15. **商业物业资产处置决策**：形成投融管退闭环，通过商业物业位置、REITs 平台等实现资产退出；如青岛万象城注入 REITs 反响好，2025 年昆山万商会作为新种子项目安排[20] 16. **有息负债与净负债率预估**：总有息负债小幅上行，净负债率相对稳定，因总资产规模增长；保持适度、有纪律性的资产扩张维持开发业务发展[21] 17. **土地获取和经营性不动产扩张策略**：维持规模需土地支持，去年补地货值比销售减少；经营性不动产持续扩张，资产负债表缓慢稳健扩张；负债有所扩张，聚焦高能级城市土地获取率 1.5 - 1.6 倍，资金资本开支需求大[22] 18. **存货减值拨备情况**：过去两年减值拨备量大，与同级别公司相比相对充分；2019 - 2024 年主动资产减值损失超 400 亿元；2025 年预计减值压力缓解，但仍可能有个别压力[23][24] 19. **融资渠道和成本规划**：融资是核心优势，渠道未关闭，选成本敏感性最低、最优综合融资成本；短期内以境内人民币为主，过去几年将汇率风险敞口降至接近零，2025 年汇率敞口基本停掉[25] 20. **未来融资成本情况**：过去几年融资成本下降，目前行业内最低之一；国内融资成本下降边际作用有限，但仍有降低可能；零售额和购物中心租金收入目标双位数增长，需平衡出表影响[26] 21. **存货减值损失与已售未结毛利率**：存货减值损失记录在营业成本端；已售未结毛利率约 13% - 14%[27] 22. **十四五战略规划**：肯定会更新，刚启动，无成熟成果，经多轮研讨后管理层择机与投资者沟通[28] 23. **派息政策**：维持稳定，以核心净利润 37%的比例安排，2022 年以来未调整[29] 24. **风险扩募与价值重估**：通过大资管模式转型，成熟资产通过上层风险平台退出实现价值重估；如青岛万象城注入 REITs 实现价值释放和重估；未来扩募资产收益率可能更高，形成资本循环；对分红支持体现在分红基数因 REITs 带来的核心净利润提高而增大[30] 25. **公允价值重估对核心净利润影响**：将资产累计公允价值变动计入税后核心净利润，增加核心净利润；派息基数中每年减掉非现金流的公允价值提升部分；变现后增值成为实际利润贡献进入核心净利润，37%分配给股东[31] 26. **股权交易税务影响**：涉及个人所得税，无法避免；股权转让可规避增值税，但所得税税率 25%[32] 其他重要但是可能被忽略的内容 无

纪要涉及的行业 房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **市场数据走弱**：5月以来房地产市场数据持续走弱，新开工、投资、竣工面积同比降幅扩大，销售面积和金额同比下降，70大中城市房价指数同比环比均下降；6月高频数据显示市场仍疲软，重点城市新房、二手房成交面积同比下降，前瞻指标如门店成交套数和带看人数环比减少 [1][3][4][5] - **政策或有增量变化**：国常会加大力度推进房地产商直接回款，预示后续政策可能发生增量变化，稳定市场基本面与向新模式转型并举，需关注政策稳固和模式转型 [1] - **基础性制度建设**：房地产行业基础性制度建设将涉及拿地、销售和房屋养老金制度，现房销售制度受关注，优质住宅建设纳入城市更新机制，通过城市更新和城中村改造优化供给 [1][9] - **应对库存问题**：全国性房地产库存问题需摸底调查，为收储土地和房屋提供数据支持，提升政策系统性和有效性，放松重点城市限购限贷等行政性限制，稳定市场预期 [1][10][11] - **稳定预期很重要**：稳定预期对于楼市和股市至关重要，政府会通过各种形式稳定预期，以激活需求、优化供应并化解风险 [12] - **关注优质公司和港股**：优质城市地产股、具备良好信用和优秀产品的公司值得关注，尤其是上海本地公司；港股具有投资机会，高股息物业公司如华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业等具备配置价值 [3][14][15] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **关注度提升原因**：上周五国常会专门提到了地产问题，这是过去两年中较为少见的情况，每次国常会单独提及地产后，通常都会迎来一波政策上的宽松 [2] - **今年政策空窗期**：今年以来整体上出现了接近半年的空档期，没有频繁出台新政，在6月份这个时间点，有足够理由期待七八月份会有新的相关政策出台 [13] - **港股投资机会原因**：人民币潜在升值及香港按揭贷款利率下降，吸引资金流入香港市场，利好香港本地股和内房股，人口回流也推动住房需求回升 [3][15] - **香港市场走势影响因素**：香港房地产市场未来走势受按揭贷款利率下降、人口回流、过去两年出台多项楼市重磅政策等因素影响 [16] - **开发公司及物业公司投资建议**：开发公司和物业公司在当前时间点都具有配置价值，可关注相关政策落实力度及其影响 [17]

医药行业现状 - 医药板块经过4年调整，疫情受益高基数、医保控费超预期、医疗反腐等负面预期已逐步消化，机构配置处于相对低位 [1] - 中国医药产业通过持续创新转型，全球市场认可度和影响力快速提升 [1] 公司营销转型 - 2024年率先启动学术营销模式转型，推进"潘医生工程"，短期面临压力但增强核心产品放量潜力 [1] - 实施精细化分层分线销售，按产品特性和治疗领域划分销售线，对金振口服液、杏贝止咳颗粒等品种专人专做 [1] - 强化OTC布局提升终端覆盖率，实现多业态并举，2024年销售费用15.35亿元（同比降20.7%） [1] 研发与管线进展 - 2024年收购中新医药完善生物药研发布局 [1] - 中药、化学药和生物药领域多个品种进入临床或获批上市阶段 [1] 财务预测 - 预计2025-2027年归母净利润4.4/5.3/6.3亿元，同比增长13.0%/20.2%/18.4% [1] - 对应PE估值21/17/15倍 [1]

医药行业现状 - 医药板块经过4年调整，疫情受益高基数、医保局控费超预期、医疗反腐冲击等负面预期逐步消化，机构相对低配 [1] - 中国医药产业持续创新转型，在全球市场的认可度和影响力快速提升 [1] 公司营销转型 - 2024年率先启动学术营销模式转型，推进"潘医生工程"，短期内面临转型压力但增强核心产品放量潜力 [1] - 深化精细化分层分线销售，根据产品特性和治疗领域差异划分销售线，对金振口服液、杏贝止咳颗粒等品种实施专人专做 [1] - 逐步强化OTC布局，提升终端覆盖率，实现多业态并举 [1] - 2024年销售费用支出15.35亿元，同比下降20.7% [1] 研发与管线进展 - 2024年收购中新医药完善生物药领域的研发布局 [1] - 在中药、化学药和生物药领域有多个品种陆续进入临床或获批上市阶段 [1] 财务预测 - 预计2025-2027年归母净利润分别为4.4/5.3/6.3亿元，同比增长13.0%/20.2%/18.4% [1] - 对应PE为21/17/15倍 [1]

先给你们泼盆冷水：别盼着房价回到从前了！现在还幻想靠买房躺着赚钱的人，脑子该醒醒了！房地产早就不是那个 "闭着眼拿地盖房就能赚大钱" 的野蛮 时代了，时代变了，规则变了，再活在过去的梦里，迟早被现实狠狠扇醒。 以前的房地产怎么玩？拿地 — 盖房 — 卖房，简单粗暴，靠房价上涨和杠杆套利，猪站在风口都能飞。但现在呢？ 政策卡死退路：虽说现在不怎么提房子是用来住的不是用来炒的这个定位，但是并没有改变，只不过特殊时期，在追求房地产止跌回稳 —— 别想再当 经济 "夜壶"，更别想靠炒房拉大胯！ 人口红利高峰已过：年轻人越来越少，老龄化越来越严重，城镇化率都 64.7% 了，人均住房面积 40 多平，很多城市房子多得卖不出去，还拆哪门子 建？不能说人口红利完全消失，但高点已过。 市场饱和到窒息：现在不是 "有没有房" 的问题，是 "有多少套房""房子好不好" 的问题。你去看看三四线城市，多少空房子挂着卖不掉，还幻想着大 拆大建？做梦！ 说白了，传统开发模式就像过期的面包，硬塞都没人吃。还抱着 "等楼市回暖就翻身" 的人，我问你：就算短期回暖，也不可能回去了！趋势变了。 别一听 "传统模式不行了" 就慌，房地产这碗饭还没 ...

公司业绩与分红 - 2024年公司营收123.29亿元，净利润15.45亿元，盈利水平连续两年超过15亿元 [1] - 自2016年上市后累计分红12次，累计分红金额达45.04亿元，近几年股利支付率均高于31% [1] - 新"国九条"实施后公司增加分红频次、提高分红水平，年度分红率和每10股派发现金红利均实现跃升 [1] 经营战略与发展规划 - 公司持续巩固产业优势，提升治理水平，推动主业做强做优做大，实现稳健可持续增长 [1] - 对标国际国内一流出版传媒集团，坚持高质量发展，坚守主责主业，全面深化改革 [2] - 持续推进实体书店经营模式转型发展，包括门店升级改造、优化产品服务模式、加强电商渠道经营 [3] 社会责任与ESG - 连续9年披露社会责任和ESG报告，构建绿色供应生态，坚持绿色发展理念 [2] - 精准助力乡村全面振兴，积极参与欠发达县产业帮扶，践行社会责任 [2] 业务发展情况 - 截至2024年末累计完成421套通识课程与地方特色课程研发，完善特色劳动与实践教育课程体系 [2] - 推动文创产品开发，依托熊猫书店等原创IP及联合开发方式打造文创爆品 [3] - 优化"产品+活动+服务"模式，拓展政企业务，融入公共文化服务体系建设 [3] - 加强电商渠道经营，推动"文轩云店"升级，强化内容电商矩阵，推进线上线下融合项目 [3]

券商股，这个让中小投资者又爱又恨的板块，始终在资本市场的聚光灯下演绎着极致的戏剧性。它像一匹烈马，既能带 着投资者在牛市中风驰电掣——IPO盛宴、成交放量、两融飙升，每一项都能点燃股价的狂欢；也能在熊市中将人狠狠 摔下——市场冷清时，业绩暴雷、估值下杀、减持利空接踵而至，连板块"备胎"银行、电力都能凭借稳健分红嘲笑其波 动之剧烈。 但正是这种"虐我千百遍"的特质，让券商股始终占据投资者的心头：高β属性使其成为交易型资金的天然猎物，权重股 的身份更让"大象起舞"行情充满想象空间。而今，这场博弈正推向新维度，券商股的生存法则已悄然生变。在利率下行 期必然到来的股权配置时代，谁能借势狂奔成为一流投资银行？本文将详细解析。 券商的野蛮生长期已过 曾几何时，券商股是A股市场最具"造富神话"的板块之一。2007年大牛市中，行业平均ROE飙升至40%，PB估值上限高 达19倍，这种"戴维斯双击"的盛况，让券商成为投资者心中"三年不开张，开张吃三年"的典型代表。然而，随着2012年 证券行业创新大会的召开，一场影响深远的行业变革悄然启动，券商股的估值逻辑也随之发生根本性转变。 | 时间 | 万德全 A | 证券 II | 超 ...

丰田工业私有化交易 - 丰田汽车与关联企业通过丰田不动产以3.7万亿日元(约合260亿美元)价格将丰田工业私有化 [1] - 收购价每股16,300日元较当前股价18,400日元折价11% [1] - 实际交易规模较市场预期420亿美元缩水38% [1] - 丰田汽车持有丰田工业24%股权 丰田工业反持丰田汽车9%股份及日本电装超5%股权 [1] - 交易主导方丰田不动产由丰田家族第四代掌门人丰田章男担任董事长 [1] 日本企业治理转型 - 交叉持股行为正面临严格监管和投资者审视 管理层收购案例增多 [2] - 东京证券交易所强化股东回报要求 企业加速剥离非核心资产 [2] - 丰田案例显示简化股权结构可提升决策效率并释放被冻结资产价值 [2] 丰田集团历史背景 - 丰田工业前身为1926年丰田佐吉创立的自动织机厂 其汽车部门后来发展为丰田汽车 [1] - 此次交易未突破日本财团传统框架 但被视为响应治理改革的信号 [1]

正文： 嘿，各位看官，这个假期是不是被俄乌大戏刷屏了？但有个更劲爆的消息可能被你忽略了——老美又开始玩"变脸"游戏了！一边喊着要加税，一边又偷偷延 长关税豁免期。这操作，比川剧变脸还精彩！ 一、美国的"精神分裂式"贸易政策 5月31日那天，美国贸易代表办公室突然宣布，将对中国部分产品的关税豁免期延长至2025年8月31日。要知道，这些豁免原本5月31日就要到期了。这波操 作就像个精分患者：左手拿着大棒要打人，右手却递过来胡萝卜。 这不是第一次了。过去三任美国总统都在玩这套把戏。为啥？国内政治需要对中国强硬，但现实又逼得他们不得不让步。说到底，这就是美元霸权衰退的典 型症状。 二、全球经济新格局正在形成 过去80年，美国靠着美元和美军维持着全球秩序。但现在这套玩法不灵了！全球GDP增速已经跌到2%以下，欧洲发达国家更是只有1%左右。 所以今年工作报告特别强调内需和消费。这不是简单的贸易战问题，而是全球经济增长模式必须转型！很多人悲观是因为还没适应新模式。其实提升内需不 一定要靠消费，投资也能创造需求。 三、慢牛行情下的生存法则 现在的市场有个明显特征：涨得慢！资金在用时间换空间，既不想踏空，又不敢冒进。这种行情 ...