文章核心观点 - 阿迪达斯等国际运动品牌普遍采用代工模式，自身专注于高附加值环节以实现轻资产运营和高毛利率[4][15] - 代工模式使品牌方能够灵活调整全球产能布局，但同时也面临质量管控和品牌溢价的挑战[8][16][18] - 阿迪达斯近期增加了在中国的生产比重，作为其“在中国，为中国”本土化战略的一部分，以重获市场信任并提升供应链响应速度[12][13][14] 代工模式的特点与现状 - 阿迪达斯基本没有自建生产线，产品几乎全部由代工厂生产，仅有极少部分专业装备或高端系列在德国本土生产[8] - 运动鞋服行业的代工模式是公开秘密，耐克于2009年、阿迪达斯于2012年分别关闭了在中国的最后一家直属工厂[8] - 代工体系呈现集群化分布，鞋类代工厂高度集中在广东、福建等产业链完整的地区[8] - 代工集团已实现全球化产能布局，重点拓展至越南和印度尼西亚，以优化成本和分散供应链风险[9] - 代工厂各有专长，例如万邦鞋业深耕Originals系列，荣诚集团侧重专业功能鞋款，申洲国际则提供从面料到成衣的纵向一体化服务[9] 代工合作关系的约束与品牌战略 - 品牌方与代工厂签订的合同包含严格保密条款，禁止代工厂未经许可披露合作关系[11] - 保持代工厂的“匿名性”是品牌战略的一部分，旨在维护品牌的高端形象、工艺认知和溢价能力[11] - 消费者可通过产品标签上的制造商信息来识别代工企业，本次事件正是因消费者在吊牌上发现“制造商：江苏雪中飞制衣有限公司”而曝光[18] 阿迪达斯的战略调整与业绩表现 - 受东南亚供应链中断等因素影响，阿迪达斯认识到生产过度集中存在隐患，并开始进行战略回调[13] - 新任CEO上任后推行“在中国，为中国”战略，2025年4月数据显示其在中国市场销售的产品有95%是“中国制造”[14] - 公司计划于2026年将大中华区总部设在上海，旨在更快响应中国消费者需求[14] - 2024年全年阿迪达斯大中华区营收同比增长10%，截至2025年第二季度已实现连续9个季度增长[15] - 2025年第二季度公司毛利率高达51.7%，其竞争对手耐克在2025财年第一季度毛利率为46.3%，均远高于重资产模式企业18%-26%的毛利率水平[15] 代工模式的利弊与消费者反应 - 轻资产模式降低了企业的固定资产投入和风险，并能根据市场变化快速调整产能[15] - 阿迪达斯曾尝试自建高度自动化的“速度工厂”，但年产能仅100万双（占全球年产量0.25%），每双成本高达250欧元，最终因无法形成规模经济而关闭[16] - 产能转移至越南、柬埔寨后，阿迪达斯产品在2019年、2021年、2022年均有因不合格被监管部门通报的情况[16] - 消费者对代工事件反应强烈，有消费者对比发现，一款阿迪达斯长款羽绒服（含绒量70%）券后价867.71元，而雪中飞同款长款羽绒服（含绒量85%）售价569元，价差近300元[5] - 消费者知情权意识觉醒，更加关注产品实际参数和生产溯源，这可能对品牌溢价能力构成挑战[18]

业绩表现 - 2025年前三季度营业收入为12.84亿元，同比下降43.11% [2] - 2025年前三季度归母净利润亏损4149.2万元，同比下降125.4% [2] - 2025年前三季度扣非归母净利润亏损8835.65万元，同比下降165.9% [2] - 2025年第三季度单季营业收入为4.16亿元，同比下降48.92% [2] - 2025年第三季度单季归母净利润亏损5157.96万元，扣非归母净利润亏损6106.35万元 [2] - 2025年上半年营业收入为8.68亿元，同比下降39.82%，归母净利润1008.76万元，同比下降90.39% [3] - 公司业绩从上半年盈利转为前三季度整体亏损 [3] 业绩变动原因 - 业绩下降主要受行业市场整体下行、市场需求萎缩影响 [2] - 行业竞争激烈导致公司部分产品价格调整，毛利率下降 [2] - 收入下降但折旧费用、人员费用等固定费用下降滞后 [2] - 计提了资产减值准备 [2] 公司战略与行业环境 - 公司商业模式正逐步从重资产投入向轻资产运营转型 [3] - 家居行业已进入激烈竞争的时代 [3] - 2025年被公司视为迈向崭新未来的关键变革之年 [3] 公司治理与人事变动 - 2025年7月至8月期间，公司总经理王忠及两位副总经理刘佶南、陆建辉相继因个人原因辞职 [3] - 原总经理王忠为控股股东吴水根之大妹夫，原定任期至2026年8月23日 [3][4] - 公司创始人、控股股东吴水根于2025年7月接任总经理职务 [4] - 吴水根持有公司29.14%股份，王忠和吴水燕（吴水根之二妹）分别持有22.94%和7.44%股份，为第二和第三大股东 [4]

战略转型与资产重组 - 公司拟将持有的珠海格力房产有限公司100%股权转让至珠海投捷控股有限公司，交易以现金方式进行[1] - 此次交易是公司履行“5年内完成存量房地产有序退出”承诺的加速兑现，旨在为以免税为核心的“大消费”主航道腾挪资源与治理空间[1][2] - 交易若顺利完成，预计将降低公司资产负债率，优化资产结构，提升经营效益，推动公司从“重资产地产模式”加速转向“轻资产消费运营模式”[2] 业务聚焦与运营协同 - 公司业务布局已全面聚焦于“免税+商管+商贸”三大板块，致力于构建协同发展的综合型大消费生态[4][5] - 免税业务覆盖全国十余个省市的近二十个陆路、港口及机场口岸，拱北口岸免税店成为大湾区跨境消费的重要窗口[4] - 受托运营的三亚湾壹号项目开业首周客流突破百万人次，显示“以商促免、以免带贸”的协同模式正逐步成型[5] 政策环境与增长前景 - 海南自贸港封关运作进入倒计时，粤港澳大湾区高水平开放深化，跨境零售与文旅消费的制度红利加速释放[6] - 公司通过“双区联动”布局，一端深耕大湾区口岸体系，一端布局海南自贸港核心区域，以承接政策红利与客流优势[6] - 随着资产结构优化和主业聚焦，公司估值锚正由“业务扩张”向“运营效率”切换，转型进入释放经营成果的关键阶段[6]

重大资产出售交易核心 - 公司拟以1元交易价格将房地产开发及租赁相关资产与负债全部转让至控股股东电建地产的全资子公司 涉及资产总额近200亿元 包括17项股权资产及115.79亿元其他应付款 [3] - 交易完成后 截至2025年4月末的公司备考归属于母公司股东的净资产为5.38亿元 实现由负转正 [2] - 交易完成后 公司2025年度的财务数据预计不会触发退市风险情形 [3] 财务状况与退市风险 - 公司2025年上半年已实现营业收入8.20亿元 [2] - 公司因净资产为负及连年亏损 于今年4月被实施退市风险警示和其他风险警示 股票简称变更为"*ST南置" [3] - 截至2025年4月末 公司其他应付款余额为134.88亿元 本次交易将有效缓解公司偿债压力 负债总额及资产负债率显著下降 [5] 未来发展战略与规划 - 交易完成后 公司将进一步聚焦商业运营 产业运营等城市运营轻资产业务 向综合性城市运营服务商战略转型 [5] - 公司规划全国化发展路径 在深耕武汉 成都 上海 广州 杭州等现有核心城市基础上 进一步开拓环京市场 [5] - 公司计划在2027年前实现商业运营总面积突破200万平方米 长租公寓在管数量提升至12000间 物业管理业务营业收入达到2亿元 [6] 业务运营举措 - 公司正推进城市运营业务的创新发展与数智化赋能 打造邻里型商业管理品牌 围绕"优存量 拓增量"路径推进业务 [5] - 公司加快推动以产业服务体系为根基 以城市更新为特色的物业管理类业务全面铺开 以形成差异化竞争优势 [5]

公司近期股价表现 - 公司股价上涨3.42%至41.72港元，成交额达1.64亿港元 [1] 公司业务拓展与运营规模 - 公司关联企业中标成都天府艺术公园文创坊商业运营项目，成为第一成交候选人 [1] - 截至2025年6月，公司在营购物中心达125座，管理面积1356万平方米 [1] - 年内已新签多个轻资产项目，轻资产占比持续提升 [1] 公司运营业绩与增长动力 - 国庆黄金周期间，公司旗下商场录得按年低十位数同店销售增长，推动整体商场零售额按年增长超过25% [1] - 增长高于同行，主要因万象城市占率优势持续扩大 [1] - 年初至今同店销售录低十位数增长，今年首9个月整体零售额增长20%至25% [1] - 预计全年同店销售增长将达10%，令全年实现每股盈利增长15%的能见度更高 [1]

公司股价表现 - 华润万象生活股价上涨3.42%至41.72港元，成交额1.64亿港元 [1] 公司业务拓展 - 公司关联企业中标成都天府艺术公园文创坊商业运营项目第一成交候选人 [1] - 截至2025年6月，公司在营购物中心达125座，管理面积1356万平方米 [1] - 年内已新签多个轻资产项目，轻资产占比持续提升 [1] 公司经营业绩 - 国庆黄金周期间公司旗下商场录得按年低十位数同店销售增长，推动整体商场零售额按年增长超过25% [1] - 年初至今公司同店销售录得低十位数增长，今年首9个月整体零售额增长20%至25% [1] - 摩根士丹利预计公司全年同店销售增长将达10%，全年每股盈利增长能见度更高，预计为15% [1] 行业竞争优势 - 公司在商场营运方面持续胜预期，增长高于同行，主要因万象城市占率优势持续扩大 [1]

公司财务表现与退市风险 - 截至2025年4月末公司归属于母公司股东的净资产为5.38亿元实现由负转正[1] - 公司2025年上半年已实现营业收入为8.20亿元[1] - 本次交易完成后公司2025年度财务数据预计不会触发退市风险情形[1] 资产出售交易影响 - 交易完成后公司偿债压力将有效缓解负债总额及资产负债率显著下降[1] - 截至2025年4月末公司其他应付款余额为134.88亿元[1] - 剥离重资产业务有利于公司的长期可持续发展[1] 未来战略转型与业务规划 - 公司未来将进一步聚焦商业运营产业运营等城市运营轻资产业务向综合性城市运营服务商转型[1] - 公司全面推进城市运营业务的创新发展与数智化赋能打造邻里型商业管理品牌[2] - 公司规划在2027年前实现商业运营总面积突破200万㎡长租公寓在管数量提升至12000间物业管理业务营业收入达到2亿元[2] 具体业务发展路径 - 公司通过"优存量拓增量"双路径推进业务落地加快物业管理类业务全面铺开[2] - 举措旨在构建标准化企业服务体系形成差异化竞争优势巩固市场地位[2] - 全国化发展路径包括深耕武汉成都上海广州杭州等核心城市并进一步开拓环京市场[2]

文章核心观点 - 南国置业通过重大资产出售剥离持续亏损的房地产开发业务 全面转向商业运营、产业运营等轻资产城市运营模式 是公司主动的战略转型而非仅为保壳的应急措施 [1][2] - 行业层面 在城镇化进入存量提质阶段及市场风险偏好下降的背景下 重资产开发模式面临压力 轻资产运营因稳定性强、可复制性高且更受资本市场青睐 成为多家上市房企的转型方向 [2][3][6] 公司战略转型 - 南国置业将全面剥离处于持续亏损状态、高负债、高周期性的房地产开发业务 资产全部转让至控股股东中国电建地产下属子公司 以缓解债务压力并优化资产负债结构 [1][2] - 公司未来致力于成为覆盖商业、产业、长租公寓等多领域的综合性城市运营服务商 此举是构建可持续商业模式的关键一步 [1][2][5] 转型后的核心优势 - 控股股东中国电建地产将持续赋能 其体系内持有的相当规模商业、产业、长租公寓等存量资产 为南国置业提供了首选的内部市场 成为业务稳定发展的压舱石 [4] - 公司多年深耕已建立成熟的“大运营体系” 保留有商业运营项目21个（面积约123万平方米）、产业运营项目6个（面积约13万平方米）、长租公寓项目9个（面积约13万平方米） 并具备标准化、可复制的专业能力与品牌价值 [5] 行业趋势与资本市场影响 - 招商蛇口、华远地产、格力地产等央国企房企已纷纷转型 通过降低重资产比重、剥离地产资产或置入新主业（如免税）等方式向轻资产运营模式转变 [2] - 资本市场对轻资产模式认可度更高 聚焦此类业务的公司因低杠杆、抗周期、现金流稳定等特点 估值普遍获得修复 例如招商积余、南都物业等物管公司的市盈率显著高于传统地产开发企业 [6]

核心观点 - 中国商业地产市场出现显著转变，多个顶级购物中心被挂牌出售，标志着行业从重资产持有向轻资产运营或引入财务投资者的模式转变 [1][6][15] - 市场交易逻辑因消费类REITs的推出而改变，吸引了以保险公司为代表的机构投资者大举进入，成为当前最活跃的买方力量 [16][17][18] - 资产价值评估标准发生变化，从过去注重地段转向当前更看重运营能力和稳定的现金流生成能力，优质运营的商场成为稀缺标的 [20][21][22] 主要交易案例 - 北京荟聚购物中心计划出售，其与无锡、武汉三家荟聚购物中心的合计交易金额预计达160亿元，意向买方为由泰康人寿领投的基金 [5][18] - 北京SKP计划出售42%-45%的管理运营权及实体资产，收购方为博裕五期美元基金，交易后北京SKP仍保持原有运营管理结构 [6][20] - 深圳皇庭广场估价43.61亿元，起拍价30.52亿元（相当于评估价7折）但流拍，最终将直接抵给债权人 [7][20] - 上海仙乐斯广场以低于原估值25%的价格，即以21亿元成交，创下南京西路商圈近三年最大折扣，买方为厦门国企象屿集团 [7][20] - 2024年，万科先后出售其营收前二的王牌商业项目：上海七宝万科广场和上海南翔印象城MEGA；远洋集团以40亿元出售北京颐堤港二期64.79%的股权，亏损17.63亿元 [8] 市场趋势与数据 - 2025年上半年，房地产大宗交易市场整体不活跃，但消费基础设施（商业）赛道交易占比逆势上涨，由2024年的18%提升至20% [7] - 2024年，中国内地大宗市场成交宗数达371宗，创近五年新高，同比增长23.3%，但成交金额同比下降6.3%，保持在2200亿元左右，显示单宗标的交易额降低 [8] - 消费类REITs自2024年上市以来累计综合收益接近90%，其中2025年上半年累计综合收益达34.1%，跑赢同期沪深300和大多数债券指数 [17] - 2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接或间接投资超过千亿人民币 [16] - 2023年以来，王健林出售超过80座万达广场，其中新华保险、阳光人寿等险资机构已收购24座，占比近30% [18] 买方分析：险资崛起 - 保险公司成为当前商业地产最活跃的买家，源于10年期国债收益跌破2%、银行利率走低等背景下，优质商场能弥补资产荒下的配置空缺 [16][17] - REITs模式为商业地产投资提供了明确的退出路径，资产波动性较小，符合险资稳健的投资风格，改变了市场交易逻辑 [16][17] - 险资投资商业地产最看重运营能力，希望保留原有运营团队以维持稳定经营，便于REITs快速发售或获得股权分红，而非地段 [21] - 除本土项目外，险资也收购外资机构出售的资产，例如大家保险集团收购加拿大养老基金投资公司持有的龙湖集团四个项目股权 [19] 卖方动机与行业背景 - 商场产权方（主要是零售公司和住宅地产公司）普遍面临资金压力，出售旗下能卖上价的购物中心成为筹集现金的划算选择 [9][15] - 商业地产运营周期长，多数商场需10年以上才能收回成本，其营收对于大型房地产公司整体销售额贡献有限，增长前景受限 [15] - 住宅地产行业松动波及商业地产，过去依靠商场拉动周边住宅房价的模式难以为继，行业趋势是瘦身做轻资产运营 [14][15] - 商场曾经的联营模式等重资产运营优势，在集团财务承压时转变为沉重的财务负担 [12][15] 运营能力成为核心价值 - 北京荟聚拥有400多个品牌入驻，远高于一般商场的100到200个租户数，并保持品牌迭代，展示了强大的招商和运营能力 [21] - 北京SKP采用联营模式，对商品和品牌拥有绝对控制权，甚至高价买断部分商品的独家销售权，形成了在奢侈品界的护城河 [12][21] - 一些位于下沉市场的万达广场，因位于城市唯一商业中心且运营成功，维持高出租率，当地居民可支配收入表现良好，成为交易热点 [22] - 当前加盟商和品牌方扩张意愿减弱，商场面临招商压力，部分商场通过在中庭摆摊等方式妥协，让出公共空间以维持租金收入 [23]

业务拓展规划 - 公司秉持内生增长和外延拓展并重的发展思路，推进供排净治一体化整合，拓展成都市及周边区域水务环保资源，加强川内合作，深挖省外市场 [2] - 公司积极推动产业链延伸与多元化，探索战略性新兴市场，包括大力拓展再生水利用，切入直饮水、瓶装饮用水领域，以及进入餐厨垃圾处置、废弃油脂资源化、垃圾焚烧炉渣资源化利用等细分市场 [2] - 公司发展轻资产业务，探索委托运营、专业技术支持/咨询、给排水管网探测等，并在评估项目盈利能力、收益质量、前景及风险控制基础上筛选投资标的 [2][3] 项目投产节奏 - 主要在建供水项目成都市自来水七厂（三期）工程剩余40万吨/日产能预计2025年内投运 [3] - 主要在建污水处理项目（如成都市第六再生水厂二期、第八再生水厂二期等）预计在未来1-2年内投运 [3] - 在建垃圾焚烧发电项目成都万兴环保发电厂（三期）预计在2026年投运 [3] 分红政策与现金流 - 公司因实施多个供排水、固废项目建设，资本开支较大，相关项目预计在未来1-2年内逐步投运 [3] - 待项目投运后，公司资本开支下降，自由现金流将更为充裕 [3] - 公司正系统研究，探索构建科学、稳定、可持续的利润分配机制，以提升分红水平，增强投资者获得感 [3] 营业收入构成 - 2025年半年度报告中营业收入构成“其它行业”主要指除自来水供应、污水处理服务、环保行业以外的业务，例如探测收入、设计收入、设备销售收入等 [3]