报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变 债券收益率低位区间震荡 长期看REITs具备较强配置属性 [9] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [9] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为78家 [2] - 行业总市值为2225.68亿元 行业流通市值为1247.05亿元 [2] 本周市场表现 - 本周REITs指数下跌0.36% 其中经营权类下跌0.79% 产权类下跌0.49% [15] - 同期沪深300指数下跌0.57% 中证红利指数下跌1.78% 中证全债指数上涨0.19% 中债10年期国债指数上涨0.34% 中证转债指数上涨1.08% [15] - 本周29支REITs上涨 0支持平 49支下跌 整体下跌0.36% [19] - 嘉实物美消费REIT涨幅最大为3.59% 华夏南京高速REIT跌幅最大为4.14% [19] 本周市场交易情况 - 本周周内交易金额为29.3亿元 环比下降17.6% [8] - 日均换手率为0.5% 环比下降0.1个百分点 [8] - 分板块看 交易金额方面：高速公路板块5.4亿元(-11.4%) 生态环保板块1.5亿元(+4.3%) 清洁能源板块3.5亿元(-5.2%) 产业园区板块6.4亿元(-11.7%) 仓储物流板块5.2亿元(+2.7%) 保租房板块2.4亿元(-24.8%) 消费类板块5.6亿元(-40.5%) 数据类板块1.7亿元(-25.7%) [8] - 分板块看 日均换手率方面：高速公路板块0.4%(+0.0pct) 生态环保板块0.9%(+0.1pct) 清洁能源板块0.9%(+0.3pct) 产业园区板块0.8%(+0.2pct) 仓储物流板块0.8%(+0.2pct) 保租房板块0.5%(0.0pct) 消费类板块0.6%(-0.1pct) 数据类板块1.2%(-0.2pct) [8] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-1.03%到10.87%之间 [43] - 估值收益率较高的有平安广州广河REIT(10.87%)、华夏中国交建REIT(9.46%) [43] - 估值收益率较低的有工银蒙能能源REIT(-1.03%)、创金合信首农REIT(-0.78%) [43] - P/NAV方面 整体在0.72到1.84之间 [43] - P/NAV较高的有嘉实物美消费REIT(1.84)、易方达华威REIT(1.77) [43] - P/NAV较低的有易方达广开REIT(0.72)、华夏中国交建REIT(0.75) [43] 主要事件梳理 - 首批商业不动产REITs项目已申报 包括华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业、国泰海通砂之船商业、华安陆家嘴商业、华夏凯德商业、华夏银泰百货商业、华夏保利发展商业等 [7][12] - 华夏中核清洁能源REIT公告将于2026年2月2日上市交易 发行价为5.015元/份 [7][12][13] - 华安外高桥REIT发布扩募公告 拟新购入上海外高桥物流园区及保税区的仓库与厂房资产 [7][12][14] - 华夏南京高速REIT原始权益人变更回收资金用途 涉及金额96,049.80万元 [7][12][14] - 华泰苏州恒泰REIT、华夏华电清洁能源REIT、华夏和达高科REIT等拟安排投资者交流活动 [7][12] - 华安百联消费REIT因短期累计涨幅过大 于1月26日停牌1小时 其收盘价在1月23日达到3.453元/份 较1月20日上涨10.28% [7][12][13] - 华夏越秀高速REIT披露2025年12月运营数据 当月日均车流量33,245辆次 环比变动1.8% 当月路费收入1,908万元 环比变动4.2% [7][12][13] - 嘉实京东仓储REIT发布基金份额解除限售公告 解禁后流通份额占比将从66%提升至80% [14] 项目审批进展 - 根据交易所公开信息 目前有26只REITs（含扩募）处于发行阶段 [45] - 包括3单产业园项目、2单能源项目、3单消费类项目、1单仓储物流项目、4单保租房项目、4单高速公路项目、1单公用事业项目、8单商业不动产项目 [45] REITs与股债相关性 - REITs上市以来与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.24、0.08、0.64 与沪深300、中证红利的相关性分别为0.39、0.20 [5] - 分板块看 上市以来仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性较强(>0.8) [17][24] - 具体相关性系数：仓储物流(0.76)、消费(0.72)、市政环保(0.27)、数据中心(0.10)、高速公路(0.09)、保租房(0.08)、清洁能源(0.05)、产业园区(-0.21) [17][24]

公募REITs市场表现 - 本周（1月26日至1月30日）公募REITs二级市场整体震荡上行，中证REITs全收益指数涨幅为0.47%，中证REITs指数上涨0.35%，跑赢沪深300指数（涨幅0.08%）[1][2] - 市场表现企稳，中证REITs全收益指数已连续两周周涨幅为正，今年1月首周涨幅为1.89%，第三周涨幅为2.17%，截至1月30日收于1052.42点[2] - 本周78只已上市公募REITs中，有41只单周实现上涨，整体成交活跃度环比下降[1][2] 公募REITs产品涨跌详情 - 本周涨幅居前的公募REITs多为园区、能源、消费、交通等类型[2] - 周涨幅第一的是博时津开产园REIT，周涨幅达4.94%；工银蒙能清洁能源REIT、华夏中海商业REIT分别以4.64%和4.52%的周涨幅紧随其后[3] - 华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、博时蛇口产园REIT、华泰江苏交控REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超3%[3] - 本周下跌的产品中，有6只产品跌幅超过2%，跌幅最大的是易方达广开产园REIT，单周跌幅为5.03%[3] - 2026年1月，多只REITs收获可观涨幅，其中有8只REITs涨幅超过10%，华安百联消费REIT、华夏中海商业REIT、中金重庆两江REIT、工银蒙能清洁能源REIT、国泰海通东久新经济REIT等涨幅居前[3] 新REITs上市与发行 - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日在上交所上市，成为全市场第79只上市公募REITs[5] - 该基金为中核集团旗下首单公募REIT项目，2025年12月获批发行，2026年1月成立，存续期为36年，发售规模为3亿份，募资总额为15.045亿元[5] 商业不动产REITs申报进展 - 本周商业不动产REIT陆续亮相，首批三只产品于1月29日上报并获受理，分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金[6][7] - 1月30日，又有5只产品上报并获受理，分别为华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金以及国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金[8] - 至此，上报商业不动产REITs名单增至8只[9]

宏观杠杆率水平与变动 - 2025年宏观杠杆率被动攀升至302.4%，较三季度末上升0.1个百分点，全年共上升11.7个百分点 [1][2] - 宏观杠杆率上升的核心原因是三大部门合计债务余额同比增长8.2%，显著快于同期名义GDP 4.0%的增速 [2] - 从国际比较看，中国宏观杠杆率已处于较高水平 [1] 部门杠杆率结构分化 - 2025年宏观杠杆率上升主要由企业部门和政府部门推动，居民部门杠杆率则延续下行趋势 [3] - 政府部门债务余额同比大幅增长17.0%，主要受目标赤字率上调至4.0%以及新增专项债、超长期特别国债等集中发行推动 [2] - 非金融企业部门债务余额同比增长7.8%，居民部门债务余额同比仅增长0.5% [2] - 居民部门新增贷款规模明显收缩，受房地产市场调整、就业不充分和收入增长放缓等因素影响，主动降负债、增储蓄意愿较强 [3] 杠杆率上升的驱动因素 - 名义GDP增速明显偏弱（4.0%）是宏观杠杆率被动抬升的重要原因，尽管实际GDP增速达到5.0%，但“供强需弱”矛盾突出，物价水平整体偏低 [2] - 更加积极有为的宏观政策推动了政府部门和企业部门债务的较快扩张 [2] - 随着政府投资项目推进、出口形势阶段性改善以及战略性新兴产业加快发展，企业融资需求逐步恢复 [3] 2026年宏观杠杆率展望与货币政策影响 - 2026年货币政策延续“适度宽松”基调，人民币贷款、M2和社会融资规模增速仍将适度高于名义GDP增速，宏观杠杆率存在进一步上行压力 [4] - 货币政策将更加注重稳增长和促物价回升，有助于推动名义GDP增速上行，从而对冲杠杆率的被动抬升 [4] 优化杠杆率结构的政策建议 - 优化杠杆率结构的关键在于“疏堵协同”：疏——大力发展股权融资、REITs盘活存量，推动市场化债转股；堵——严控低效领域债务扩张 [1] - 根本在于畅通“科技—产业—金融”良性循环，让信用资源转化为全要素生产率提升的动能 [1] - 企业部门应重点支持民营中小企业和科技企业融资，缓解融资难、融资贵问题，同时对地方国企债务扩张保持约束 [4] - 政府部门需合理加杠杆，将“投资于物”与“投资于人”相结合，更好发挥逆周期调节作用 [4] 居民部门稳杠杆路径 - 稳定房地产市场、提振居民消费和民间投资，有助于推动居民部门由降杠杆转向稳杠杆 [4] - 不应过度推升居民部门杠杆率，而应以增加收入为主，增强居民部门举债能力 [5] - 具体措施包括：加快实施城乡居民增收计划；引导居民财富从房地产向金融资产多元化配置；因城施策实施房地产宽松政策，控增量、去库存、优供给，支持收购存量商品房用于保障性住房 [5] - 对居民房贷适度给予贴息支持，目前居民房贷余额为37.4万亿元，每贴息1%可减轻利息负担3744亿元，按照近10年67.0%的平均消费倾向测算，将增加消费2506.8亿元，带动社零增速提高0.5个百分点 [6] 企业与政府部门杠杆率调整方向 - 稳定国有企业杠杆率，支持地方国企在发展中化债，防止投资失速 [6] - 支持民营企业加杠杆，财政金融协同发力，综合运用融资担保、贷款贴息、风险补偿等方式提振民间投资信心和活力 [6] - 政府部门继续加杠杆“投资于人”，释放居民消费潜力，例如在养老、托育、教育、医疗及保障性住房等民生领域增加财政投入，加大中低收入群体的社会保障和转移支付力度 [6]

投资策略与组合构建 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验 专注于发掘高质量股息股及其他具备长期增长潜力的资产 旨在创造可支付账单的强劲收入潜力 [1] - 其个人投资组合以经典股息增长股为基础 并配置了商业发展公司 房地产投资信托基金和封闭式基金 以此作为提升投资收入的高效方法 [1] - 该策略构建了一种增长与收入相结合的混合体系 旨在实现与标普500指数相当的总回报 [1]

文章核心观点 - 分析师认为单只股票期权ETF的择时至关重要 这些是高风险的金融工具 如果在不利的价格趋势中持有 可能会造成灾难性后果[1] - 分析师拥有超过15年的投资经验 擅长分析市场中的盈利机会 专注于发掘高质量股息股和其他具有长期增长潜力的资产[1] - 分析师构建了一个增长与收入相结合的混合投资体系 其总回报与标普500指数表现相当[1] 分析师投资策略 - 分析师的投资策略基础是经典股息增长型股票 并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金 以有效提升投资收入 同时获取与传统指数基金相当的总回报[1] 分析师持仓披露 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品持有HOOY的多头头寸[2]

文章核心观点 - 对77只REITs的2025年第四季度报告进行分析，指出各板块基本面分化延续，需关注企稳信号 [1][4] - 四季度整体可供分配金额同比提升3%，但环比下滑16%，管理人通过多种方式对冲业绩波动，平均完成度为26% [5] - 投资建议需结合基本面审慎判断，优先关注区位佳、竞争格局稳定、原始权益人支持强且租约结构稳定的项目 [8] 基本面分板块总结 产业园 - 板块仍处调整周期，部分项目通过“以价换量”实现出租率阶段性企稳，厂房类项目经营韧性优于研发办公类 [4][6] - 一线城市项目表现优于二线，如张江REIT、蛇口产园REIT、金隅REIT、首农REIT出租率保持在85%以上 [6] - 租金水平环比进一步承压，合肥高新REIT、和达高科REIT、临港REIT租金环比降幅达5%及以上 [7] - 管理人为对冲经营下滑，采用多元收入补充（如招商科创REIT确认749.76万元非持续性收入）或管理费“负计提”等方式 [7] - 预计市场需求偏弱及新供应入市将继续带来逆风，建议关注后续出租率能否持续企稳 [8] 物流仓储 - 板块出租率阶段性企稳，关联租户及头部运营商项目展现经营韧性，如京东REIT、顺丰REIT、中外运REIT出租率分别达100%、95.9%、97.8% [4][13] - 市场化项目出租率出现波动但部分环比提升，如普洛斯REIT、深国际REIT、宝湾REIT、易商REIT出租率分别环比提升0.7、8.1、1.1和1.6个百分点 [13] - 受区域竞争及需求弱复苏影响，部分市场化项目租金环比下调，普洛斯REIT、盐田港REIT、深国际REIT等降幅在1.2%至3.9%之间 [13] - “以价换量”策略已见成效，预计2026年内或逐步寻底，建议关注关联租户稳定及头部运营商项目 [14] 保租房 - 整体经营稳健，四季度收入同比上升2.0%，部分项目出租率受租赁淡季影响环比小幅下滑，但仍处90%以上高位 [4][30] - 租金走势分化，政策性保租房项目租金同比持平或小幅上涨，部分市场化项目租金同比下滑，如华润有巢REIT泗泾项目租金同比下滑5.4% [30] - 短期看好政策性保租房经营表现，中长期关注扩募潜力 [31] 消费 - 延续良好经营态势，四季度整体收入环比提升6.2%、同比提升6.3% [4][37] - 部分项目收入变动显著：百联REIT收入同比+27%、环比+15%；华夏金茂REIT收入同比+14%；首创奥莱REIT收入环比+44%；嘉实物美REIT收入同比-18% [37] - 运营方通过品牌调改与主题活动提升流量，华夏中海、中金印力及百联REITs客流分别同比增长12%、11%及3% [38] - 短期关注2026年一季度收入增速延续性，中长期聚焦项目主动管理能力及平台扩募潜力 [38] 数据中心 - 整体利用率保持高位，运营维持稳健，万国REIT计费率96.79%，润泽REIT上架率99.35% [4][29] - 万国REIT有效托管服务费单价570元/KW/月，润泽REIT为1,139.53元/kW/月，租约剩余期限分别为1,271.10天和约9年，现金流稳定性高 [29] - 由于周边暂无新增竞品且租约稳定，预计短中期项目维持稳健表现 [29] 高速 - 四季度受季节性和路网变化影响，多数项目同环比表现承压，可比口径下车流量环比-9.9%，同比-0.8% [4][41] - 客车通行费收入环比-23.0%，货车通行费收入环比+1.1%；客车通行费同比+2.2%，货车通行费同比-5.0% [41] - 中金山东高速REIT、易方达深高速REIT、浙商沪杭甬REIT等因分流、施工、优惠政策等因素承压较大 [41] 市政环保及能源 - 市政环保项目业绩同比向好；能源项目延续分化态势，四季度表现对比为：新能源>水电>燃气 [4] 季度可供分配金额与管理人作为 - 可比口径下REITs四季度整体可供分配金额环比下滑16%（主要由经营权REITs带来），但同比提升3% [5] - 2025年第四季度及全年平均完成度分别录得26%及103% [5] - 部分项目通过管理费减免/负向计提、原始权益人按承诺补足业绩/分红、其他现金调整等方式维持分红稳定性 [5]

投资策略与组合构建 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验，专注于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 其投资策略的核心是建立一个以经典股息增长股为基础的组合，并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，以提升投资收入 [1] - 该混合策略旨在实现与标准普尔指数相当的总回报，同时通过多元化资产类别增强派息潜力 [1]

文章核心观点 文章认为，中国房地产行业正经历深刻转型，2026年将是市场确认“L形”底部的一年，而非V形反弹的起点[1] 面向2030年，行业将从过去“高负债、高杠杆、高周转”的模式，彻底重构为以品质、运营和流动性管理为核心的“发展新模式”[4][5][30] 2026年市场底部确认 - **核心先行指标显示市场正在出清**：当前30个重点城市住宅租金回报率中位数已达2.06%，超过55%的小区回报率超过2%[2] 二手房价格较最高点已回撤约39%，新开工面积较巅峰期下降了74%，回落至2004年水平[2] - **市场对2026年走势存在分歧**：“乐观派”（如丁祖昱、连平及中金公司）认为2026年将确认行业底部，市场转入“L型”筑底磨底期，房地产对经济的拖累将减轻[4] “谨慎派”（如摩根士丹利、瑞银）预测2026年新房价格仍有2%~3%的惯性下跌，核心城市全面复苏可能要到2027年下半年，销售和投资仍有5%~10%的跌幅[4] - **底部本质是成交量企稳与价格跌幅收窄**：2026年大概率是“底部确认”的一年，意味着成交量的企稳和价格跌幅的收窄，为资产价格回归理性和“价值发现”提供起点[4] 面向2030年的行业模式重构 - **行业逻辑从“有没有”转向“好不好”**：未来市场驱动力是改善性需求释放，“好房子”（安全、舒适、绿色、智慧）成为确定方向[6] “十五五”期间，35~64岁改善性群体将增加约3000万人，支撑年均6亿~8亿平方米住宅成交量，但需求高度集中于一线及核心二线城市[6] - **房企角色从“开发建设”转向“资产运营”**：到2030年，适龄购房人群将减少约2100万，二手房交易量将达到新房的1.5~2倍，存量时代正式确立[6] 未来机会在于“城市更新”，预计每年可带动5000亿~10000亿元投资[6] - **制度路径需“三位一体”协同**：新模式落地需要政策、融资与销售制度配套，包括政策端“优供给”、融资端“白名单”与REITs常态化、销售端试点推广“现房销售”[8][14] - **城市更新理念发生三次进化**：第一次是从“园区思维”到“生态思维”，注重培育高密度活力社区[13] 第二次是从“交付空间”到“运营情绪”，通过营造真实感和松弛感吸引消费者[15] 第三次是从“持有资产”到“经营流动性”，打通资产证券化闭环[29] 存量时代的资本配置与运作趋势 - **投资逻辑发生范式转移**：不动产的关键从“不动”转向“流动”[17] 资本配置需遵循“底线思维”（以时间换空间，防范尾部风险）与“流速竞争”原则[18] - **资产配置采取“哑铃策略”**：防守侧锚定“硬核资产”，即一二线城市片区市场中购物中心前两名或社区商业第一名等占市场10%~20%的核心资产，预计其价格跌幅在5%~10%[19] 进攻侧布局“科技+能源”资产，如数据中心（IDC）和绿色建筑[21] - **核心竞争力在于打通“三大资产池”**：未来的赢家需具备让资产在源头区（不良资产池）、中游区（增值及Pre-REITs资产池）和大海区（REITs资产池）间高效流转的能力[21][26] 资管人的核心价值在于通过运营填平不良资产的债权成本与REITs股权回报率之间的“剪刀差”[24] - **具体操作路径包括**：通过司法拍卖、共益债等工具以极低折扣获取不良资产[22] 在中游通过“改空间、换内容、调结构”进行价值创造与孵化[23][27] 最终通过REITs市场实现标准化退出，形成投资闭环[25]

投资策略与组合构建 - 分析师拥有超过15年的市场投资经验，专注于发掘高质量股息股及其他具有长期增长潜力的资产 [1] - 其投资策略的核心是建立一个以经典股息增长股为基础的组合，并加入商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，以提升投资收入 [1] - 该混合策略旨在实现与标准普尔指数相当的总回报，同时有效增加用于支付账单的投资收入 [1]

公司投资策略 - Pacifica Yield 公司的投资目标是追求长期财富创造 [1] - 公司的投资重点集中于被低估但高增长的公司、高股息股票、房地产投资信托基金以及绿色能源公司 [1]